我國(guó)保障性住房制度及實(shí)踐的研究樣本

國(guó)內(nèi)保障性住房制度及實(shí)踐研究摘要隨著著住房制度貨幣化改革，國(guó)內(nèi)政府為理解決中低收入階層住房困難問題，從國(guó)內(nèi)既有實(shí)際出發(fā)，參照發(fā)達(dá)國(guó)家住房保障政策基本上，推出了一系列保障性住房政策，涉及實(shí)行經(jīng)濟(jì)合用房政策、廉租房政策和房租補(bǔ)貼制度。住房保障性制度實(shí)行，在一定限度上解決了中低收入階層住房困難問題。但是不可否認(rèn)是：這三項(xiàng)住房保障辦法在實(shí)行過程中均浮現(xiàn)了這樣或那樣問題，使得既有住房保障制度實(shí)行效果很不明顯，難以令人滿意。這規(guī)定咱們對(duì)現(xiàn)行住房保障制度進(jìn)行全方位思考，依照國(guó)內(nèi)社會(huì)經(jīng)濟(jì)和住房發(fā)展實(shí)際狀況，構(gòu)建一種更為科學(xué)、合理、高效、公平住房保障制度，以更好地解決廣大中低收入居民住房問題，增進(jìn)和諧社會(huì)建立。當(dāng)前，城鄉(xiāng)居民住房保障問題引起了國(guó)內(nèi)政府和學(xué)術(shù)界廣泛注重，但研究多集中在如何對(duì)既有住房保障制度進(jìn)行改革方面，對(duì)國(guó)內(nèi)住房保障制度進(jìn)行進(jìn)一步系統(tǒng)研究，摸索全新住房保障模式成果很少。本論文運(yùn)用理論分析和實(shí)證分析相結(jié)合辦法，對(duì)國(guó)內(nèi)住房保障制度建立進(jìn)行了系統(tǒng)性研究。本論文重要研究目，就是通過研究國(guó)內(nèi)外住房保障理論最新研究成果，對(duì)不同住房保障方式進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效應(yīng)比較分析，參照發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)在住房保障政策方面成功經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合國(guó)內(nèi)住房保障制度實(shí)際，構(gòu)建適合國(guó)內(nèi)國(guó)情住房保障制度，最大限度地解決國(guó)內(nèi)住房難問題。關(guān)鍵詞保障性住房社會(huì)保障住房保障性制度OurAffordableHousingSystemAndPracticeResearchABSTRACTWithhousingsystemcurrencyreform，theChinesegovernmentinordertosolvetheproblemsinthehousingdifficultiesoflow-incomepeople，fromourexistingreality，thedevelopedcountriesforreferenceonthebasisofhousingsecuritypolicy，introducedaseriesofaffordablehousingpolicy，includingexecuteeconomyapplicableroompolicy，low-costpolicyandsystemofhousingaccumulationfund.Implementationofthesystemofaffordablehousinginacertainextent，resolvethehousingdifficultiesoflow-incomegroups.However，itisundeniablethatthethreehousingsafeguardmeasuresintheprocessofimplementingallappearedofthisorthatkindofproblem，maketheexistinghousingsafeguardsystemimplementationeffectisnotobvious，notacceptable.Thisrequiresustothecurrenthousingsafeguardsystemforall-roundthinking，accordingtoChina'ssocialeconomyandhousingdevelopmentreality，toconstructamorescientific，reasonableandefficient，fairhousingsafeguardsystem，tobettersolvethehousingprobleminthelow-incomeresidents，andpromotetheestablishmentofaharmonioussociety.Atpresent，urbanhousingsecurityproblemsarousedtheChinesegovernmentandacademia，buttheextensiveattentiononhowtostudyforexistinghousingsystemreformofthehousingsystem，furthersystemofexploringnewhousingsafeguardmodelresultsrarely.ThispaperusenormativeanalysisandempiricalanalysisofthemethodofcombiningtheestablishmentofChina'shousingguaranteesystemonthesystemicresearch.Thisthesismainlyresearchpurposes，isthroughthestudyofdomesticandforeignhousingsafeguardtheorylatestresearchresultsofdifferenthousingsafeguardwayeconomiceffectcomparisonanalysis，fromthedevelopedcountriesandregionsinhousingpolicyinChina，combiningthesuccessfulexperienceoftheactualhousingsystem，constructingsuitableforChina'snationalconditionsofhousingsafeguardsystem，utmostgroundsolveourhousingdifficultquestion.KeywordsAffordablehousingSocialsecurityHousingindemnificatorysystem目錄 1緒論 11.1課題選取背景及現(xiàn)實(shí)意義 11.2研究辦法 21.3研究思路 22國(guó)內(nèi)保障性住房制度概述 32.1國(guó)內(nèi)保障性住房產(chǎn)生和發(fā)展 32.1.1住房保障制度產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)社會(huì)背景 32.1.2國(guó)內(nèi)保障性住房發(fā)展 32.2國(guó)內(nèi)保障性住房?jī)?nèi)涵及其內(nèi)容 42.2.1保障性住房?jī)?nèi)涵 42.2.2保障性住房?jī)?nèi)容 52.2.3國(guó)內(nèi)保障性住房制度設(shè)計(jì)根據(jù)及理論基本 63國(guó)內(nèi)城鄉(xiāng)現(xiàn)行住房保障制度分析 93.1國(guó)內(nèi)不同省份某些地區(qū)保障住房制度比較 93.2國(guó)內(nèi)保障性住房建設(shè)模式及發(fā)展趨勢(shì) 103.2.1國(guó)內(nèi)保障性住房建設(shè)模式 103.2.2國(guó)內(nèi)保障性住房發(fā)展趨勢(shì) 113.3國(guó)內(nèi)保障性住房制度獲得成果及局限性 123.3.1國(guó)內(nèi)保障性住房制度獲得成果 123.3.2國(guó)內(nèi)保障性住房制度局限性 134國(guó)外保障性住房經(jīng)驗(yàn)參照及啟示 164.1澳大利亞住房保障政策及啟示 164.2美國(guó)住房保障政策及啟示 194.3新加坡住房保障政策及啟示 265對(duì)建立國(guó)內(nèi)保障性住房制度政策建議 335.1建立住房社會(huì)保障制度政策選取 335.2住房社會(huì)保障制度政策實(shí)行 345.3住房分類供應(yīng)保障政策可行性 36結(jié)束語 38參照文獻(xiàn) 39致謝 40 1緒論1.1課題選取背景及現(xiàn)實(shí)意義20世紀(jì)90年代以來，國(guó)內(nèi)實(shí)行了住房商品化政策，隨著住房改革政策實(shí)行及住房投資建設(shè)迅速發(fā)展，使國(guó)內(nèi)居民居住條件得到了大幅度改進(jìn)，都市人均居住面積從1978年3.6m2提高到30m2。但是，住房改革后形成經(jīng)濟(jì)困難者往往也是住房困難者事實(shí)，使得住房困難狀況在低收入者家庭中依然存在，住房弱勢(shì)群體面臨無房可住尷尬狀態(tài)。當(dāng)前，全國(guó)城鄉(xiāng)尚有1.5億危舊房屋需要改造，156萬戶家庭缺房，35萬家庭人均面積在8平方米如下。若以發(fā)達(dá)國(guó)家相比，國(guó)內(nèi)居住水平更顯落后。1990年，新加坡和日本住房人均使用面積就已達(dá)到20平方米，而華盛頓和巴黎這兩個(gè)都市人均使用面積更是達(dá)到了68.65平方米和32.4平方米。因而，研究國(guó)內(nèi)住房政策特別是對(duì)廣大中低收入者息息有關(guān)住房保障性政策具備重要現(xiàn)實(shí)意義。一方面，將會(huì)增進(jìn)住房問題有序有效解決。逐漸實(shí)現(xiàn)住房供應(yīng)層次化、住房消費(fèi)梯度化、消費(fèi)模式多樣化，有環(huán)節(jié)地解決全社會(huì)住房問題，增進(jìn)社會(huì)和諧。另一方面，將會(huì)加快低收入家庭解決住房問題步伐。去年1至8月份，商品住宅完畢投資10161億元，增長(zhǎng)30.9%。其中，經(jīng)濟(jì)合用住房投資雖然有28.8%較大增幅，但僅為449億元，占商品住宅投資4.4%，與低收入家庭需求相差甚遠(yuǎn)。隨著住房保障制度完善，這種局面將會(huì)加快扭轉(zhuǎn)。第三，將會(huì)從主線上有助于房?jī)r(jià)穩(wěn)定和平抑。通過實(shí)行“分類供應(yīng)”，減輕對(duì)市場(chǎng)性住房需求壓力，緩和市場(chǎng)性住房供求矛盾，從而穩(wěn)定和平抑市場(chǎng)性住房?jī)r(jià)格。住房保障制度越完善，越有助于房?jī)r(jià)穩(wěn)定和平抑。這是勿庸置疑。改革開放以來，居民收入空前增長(zhǎng)，并且收入水平逐漸拉開檔次。由于收入分組跨度較大，同一收入組內(nèi)收入差距懸殊，高中低收入搭界地方浮現(xiàn)所謂“夾心層”，導(dǎo)致現(xiàn)行對(duì)低收入戶供應(yīng)經(jīng)濟(jì)合用住房和對(duì)最低收入戶供應(yīng)廉租住房基本保障模式顯現(xiàn)出局限性。因而，必要對(duì)保障政策進(jìn)一步細(xì)化，建立多層次住房保障體系。當(dāng)前，廉租住房供應(yīng)己從“最低收入家庭”擴(kuò)大到“低收入家庭”。而中檔收入與低收入搭界“夾心層”住房供應(yīng)政策尚待完善。解決住房問題，不能完全走市場(chǎng)化道路，政府必要介入，承擔(dān)起住房保障責(zé)任。特別是要運(yùn)用社會(huì)再分派手段，縮小中低收入階層和其她收入階層居住水平差距，實(shí)現(xiàn)住房公平，建立起市場(chǎng)型分派和社會(huì)保障性分派兩條腿走路，買房和租房?jī)蓷l腿走路，新居市場(chǎng)和舊房市場(chǎng)兩條腿走路合理機(jī)制。1.2研究辦法本文采用理論分析和實(shí)證分析相結(jié)合辦法，對(duì)國(guó)內(nèi)城鄉(xiāng)住房保障性制度建立進(jìn)行系統(tǒng)性研究，通過對(duì)國(guó)內(nèi)不同省份都市進(jìn)行比較，并從中找出各自住房保障性政策在實(shí)行過程中所獲得成就及局限性進(jìn)行比較分析，總結(jié)國(guó)內(nèi)保障性住房制度在國(guó)內(nèi)現(xiàn)狀；此外，本文還通過度析亞歐美等有代表性發(fā)達(dá)國(guó)家保障性住房制度及政策，總結(jié)與參照各自成功經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合國(guó)內(nèi)國(guó)情實(shí)際狀況，從而構(gòu)建適合或者完善國(guó)內(nèi)保障性住房政策，為國(guó)內(nèi)中低收入群體提供抱負(fù)住房保障。1.3研究思路本文通過獨(dú)特研究辦法，將理論與實(shí)際相結(jié)合，以國(guó)內(nèi)和國(guó)外住房狀況為例，分析構(gòu)建住房社會(huì)保障性必要性，并針對(duì)國(guó)內(nèi)現(xiàn)行住房社會(huì)保障存在局限性，探討構(gòu)建住房社會(huì)保障制度理論基本和制度完善構(gòu)想。詳細(xì)思路為：一方面是分析國(guó)內(nèi)住房保障性制度實(shí)行現(xiàn)狀及其存在問題。文章將從不同省份住房保障制度出發(fā)，分析各自長(zhǎng)處及缺陷。另一方面，通過國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家成功保障性住房政策，分析和研究其成功因素，從而結(jié)合國(guó)內(nèi)實(shí)際，完善國(guó)內(nèi)保障性住房制度。2國(guó)內(nèi)保障性住房制度概述住房保障制度是社會(huì)保障制度重要構(gòu)成某些，具備社會(huì)制度普通規(guī)定性：但由于保障對(duì)象不同，住房保障制度又有不同于其她保障類型特殊規(guī)定性，有其獨(dú)特內(nèi)涵及意義。因而，在住房保障制度設(shè)計(jì)時(shí)須結(jié)合實(shí)際狀況，側(cè)重考慮其特殊性，在增進(jìn)社會(huì)公平同步兼顧制度運(yùn)營(yíng)效率。2.1國(guó)內(nèi)保障性住房產(chǎn)生和發(fā)展2.1.1住房保障制度產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)社會(huì)背景住房問題是社會(huì)發(fā)展重要民生問題，是都市化與工業(yè)化產(chǎn)物，決定于社會(huì)投資體制、生產(chǎn)制度、流通制度、分派制度和管理制度。當(dāng)代都市作為經(jīng)濟(jì)效益匯集地，工業(yè)和人口在都市高度集中，產(chǎn)生了對(duì)都市土地和住房供應(yīng)巨大需求形成了住房供應(yīng)絕對(duì)短缺，導(dǎo)致住房?jī)r(jià)格迅速上漲，然而住房?jī)r(jià)格迅速上升遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了中低收入者支付水平和經(jīng)濟(jì)承受能力。因而，大批中低收入者生活在危房，甚至大棚中，并由此產(chǎn)生了一系列社會(huì)問題，影響了社會(huì)可持續(xù)發(fā)展及國(guó)內(nèi)政治穩(wěn)定。因而，保障性住房制度形成是政府在解決這些問題重要舉措。2.1.2國(guó)內(nèi)保障性住房發(fā)展國(guó)內(nèi)保障性住房發(fā)展大體可以劃分為如下幾種發(fā)展歷程：1.1995年中華人民共和國(guó)開始實(shí)行"安居工程"，為保障性住房雛形籌劃，在原有住房建設(shè)規(guī)?；旧希略霭簿庸こ探ㄖ娣e1.5億平方米，用五年左右時(shí)間完畢。安居工程住房直接以成本價(jià)向中低收入家庭出售，并優(yōu)先出售給無房戶、危房戶和住房困難戶。2.1998年住房制度改革，正式提出"建立和完善以經(jīng)濟(jì)合用住房為主多層次城鄉(xiāng)住房供應(yīng)體系"，最低收入家庭租賃由政府或單位提供廉租住房，中低收入家庭購(gòu)買經(jīng)濟(jì)合用住房，其她收入高家庭購(gòu)買、租賃市場(chǎng)價(jià)商品住房。3.出臺(tái)"90/70"政策(即新審批、新開工商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米如下戶型必要占總面積比例70%以上)，市場(chǎng)構(gòu)造開始向中小戶型住宅轉(zhuǎn)變，并稱尚未建立廉租住房制度都市，必要在年終前建立，并合理擬定和發(fā)布此后兩年廉租住房建設(shè)規(guī)模。4.提出住房保障制度目的和框架，即以都市低收入家庭為對(duì)象，進(jìn)一步建立健全都市廉租住房制度，改進(jìn)和規(guī)范經(jīng)濟(jì)合用住房制度，加大棚戶區(qū)、舊住宅區(qū)改造力度，力求到"十一五"(-)期末，使低收入家庭住房條件得到明顯改進(jìn)。5.底，提出爭(zhēng)取用三年時(shí)間基本解決都市低收入住房困難家庭住房及棚戶區(qū)改造問題?；I劃到，全國(guó)平均每年新增130萬套經(jīng)濟(jì)合用住房，到年終，基本解決747萬戶既有都市低收入住房困難家庭住房問題。6.制定保障性住房發(fā)展規(guī)劃，籌劃到解決750萬戶都市低收入住房困難家庭和240萬戶棚戶區(qū)居民住房問題。7.全年要建設(shè)各類保障性住房和棚戶區(qū)改造住房580萬套，改造農(nóng)村危房120萬戶。隨著社會(huì)保障體系全面發(fā)展，國(guó)內(nèi)住房保障制度也獲得了長(zhǎng)足進(jìn)步，但是，不可忽視是，問題也是日益突出。2.2國(guó)內(nèi)保障性住房?jī)?nèi)涵及其內(nèi)容2.2.1保障性住房?jī)?nèi)涵住房保障制度是國(guó)家或政府根據(jù)法律規(guī)定，通過國(guó)民收入再分派，保障居民基本居住水平一種制度。它是一種在住房領(lǐng)域內(nèi)實(shí)行社會(huì)保障制度，其實(shí)質(zhì)是政府運(yùn)用國(guó)家和社會(huì)力量，通過行政手段為中低收入家庭提供恰當(dāng)住房，解決她們住房問題。其重要包涵如下幾種要點(diǎn)：1.住房保障制度責(zé)任主體是國(guó)家或政府一方面，實(shí)行住房保障制度目是維持社會(huì)安定和維護(hù)基本人權(quán)。這是一項(xiàng)社會(huì)目，是一項(xiàng)廣泛社會(huì)功能，應(yīng)當(dāng)由社會(huì)集中代表中央和地方政府來擔(dān)當(dāng)。另一方面，住房保障代價(jià)是沉重，非某個(gè)社會(huì)階層或社會(huì)成員所能應(yīng)付，只有政府有能力調(diào)配全社會(huì)資源去應(yīng)付。再次，住房保障程序是復(fù)雜，必要以政府權(quán)威和系統(tǒng)組織能力來實(shí)行。這三個(gè)重要因素決定了住房保障責(zé)任主體只能是國(guó)家或政府[2]。2.住房保障目的是滿足中低收入家庭基本居住規(guī)定政府通過住房保障制度緩和住房?jī)r(jià)值量大與中低收入家庭支付能力局限性矛盾，維護(hù)社會(huì)安定。但政府通過行政力量解決這個(gè)問題，重要著眼于滿足在住房方面弱勢(shì)群體基本規(guī)定。與其他保障制度同樣，住房保障制度具備較強(qiáng)“剛性”，因此保障深度不能太高。固然，中低收入家庭和基本居住規(guī)定都是詳細(xì)、變化，在不同步期有不同原則?；揪幼∫?guī)定都是詳細(xì)，變化，在不同國(guó)家、不同步期有不同原則。3.住房保障得以實(shí)行保證和根據(jù)是相應(yīng)社會(huì)立法當(dāng)代社會(huì)保障制度是以健全、完備法律體系為支點(diǎn)，住房保障制度亦如此。必要以法律形式規(guī)范國(guó)家住房保障職能機(jī)構(gòu)設(shè)立、編制、職能、責(zé)任與工作程序；國(guó)家、公司、個(gè)人等保障主體之間權(quán)利與義務(wù)；住房保障給付原則擬定與調(diào)節(jié)；住房保障管理與投資運(yùn)營(yíng)等眾多方面，使住房保障運(yùn)作制度化和規(guī)范化[3]。2.2.2保障性住房?jī)?nèi)容針對(duì)住房改革帶來不利因素，以及經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)軌和大量住宅市場(chǎng)化后低收入者難買房問題，加之改革開放后中華人民共和國(guó)整體綜合實(shí)力提高，如何保障低收入者基本居住權(quán)利問題越來越受到政府注重。其重要實(shí)行內(nèi)容有：1.經(jīng)濟(jì)合用房供應(yīng)體系。所謂經(jīng)濟(jì)合用房指是政府組織建造，面向城鄉(xiāng)中低收入家庭出售，價(jià)格適中，具備社會(huì)保障性質(zhì)微利普通住房。其保障性重要體當(dāng)前：1）銷售對(duì)象嚴(yán)格限定為廣大城鄉(xiāng)中低收入者2）銷售價(jià)格相對(duì)于普通商品住房有較大幅度減少。因而，經(jīng)濟(jì)合用房供應(yīng)體系是政府針對(duì)普通商品房?jī)r(jià)格過高而特別向中低收入居民提供保障性住房供應(yīng)體系，是住房保障制度一種重要構(gòu)成某些[3]。2.廉租房供應(yīng)體系。所謂廉租房是指政府以租金補(bǔ)貼或?qū)嵨锱渥夥绞?，向符合城鄉(xiāng)居民最低生活保障原則且住房困難家庭提供社會(huì)保障性質(zhì)住房。廉租房分派形式以租金補(bǔ)貼為主，實(shí)物配租和租金減免為輔。對(duì)相稱一某些城鄉(xiāng)最低收入者來說，在很長(zhǎng)一段時(shí)間難以買房，而只有租住房。因而，咱們住房供應(yīng)體系中除用于銷售普通商品房和經(jīng)濟(jì)合用房外，還應(yīng)有向這某些居民提供廉租房，以保障其最基本住房需求。此類住房保障性最重要體當(dāng)前租金低廉上，其租金水平公供維持房屋基本保養(yǎng)[4]。3.住房公積金制度。這是一種強(qiáng)制性住房?jī)?chǔ)蓄制度，職工及單位都必要按職工工資一定比例向職工公積金帳戶存款，增長(zhǎng)職工住房資金積累。其保障性一方面體當(dāng)前增強(qiáng)了職工住房自我保障能力，通過住房公積金若干年積累，職工住房需求能力將在較大限度上得到加強(qiáng)；另一方面則體當(dāng)前資金使用上，公積金管理機(jī)構(gòu)用歸集資金向公積金繳交者提供利率優(yōu)惠購(gòu)房融資，在減輕居民還貸壓力同步增強(qiáng)了中低收入居民購(gòu)房能力，有助于保障中低收入居民基本住房需求。4.房租補(bǔ)貼制度。城鄉(xiāng)低收入居民，其收入水平有甚至難以應(yīng)付正常租金水平，基本租房需求都難以保障。針對(duì)這種狀況，政府推出了房租補(bǔ)貼制度，對(duì)此類居民給以一定租金補(bǔ)貼，增強(qiáng)其租房能力以勉勵(lì)低收入居民租住政府提供廉租房或上市租房。2.2.3國(guó)內(nèi)保障性住房制度設(shè)計(jì)根據(jù)及理論基本住房保障制度建立是一項(xiàng)實(shí)踐工程，但實(shí)踐是以理論為指引，建立在理論基本之上。本論文以為住房保障制度設(shè)計(jì)重要是建立在住房商品性和福利性理論、共同富裕理論、社會(huì)保障理論、、住房過濾理論等理論基本之上[5]。一、住房商品性和福利性理論在國(guó)內(nèi)住房政策和住房制度改革討論中，人們往往把商品性作為福利性對(duì)稱概念來看待，有人提出要用商品性去取代福利性，這種提法值得咱們注重起來。事實(shí)上，住房商品性與福利性不是對(duì)稱，它們是分屬于不同層面、不同領(lǐng)域范疇。商品性講是住房生產(chǎn)、流通過程問題，是住房行為經(jīng)濟(jì)屬性；福利性講是在國(guó)民收入再分派領(lǐng)域?qū)ψ》窟M(jìn)行補(bǔ)貼問題，是住房行為社會(huì)屬性。咱們說住房成為商品，住房行為具備經(jīng)濟(jì)性，其理由在于，住房生產(chǎn)和再生產(chǎn)是社會(huì)生產(chǎn)和再生產(chǎn)一種分循環(huán)，是社會(huì)總生產(chǎn)過程一種環(huán)節(jié)。住房生產(chǎn)和流通要耗費(fèi)成本，所投入資本要按社會(huì)公平平均利潤(rùn)規(guī)律獲取相應(yīng)回報(bào)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，住房由其經(jīng)濟(jì)特性所決定，屬私人范疇，其生產(chǎn)和流通應(yīng)當(dāng)按市場(chǎng)法則規(guī)定，以商品來對(duì)待。住房因其固定性、耐用性、昂貴性、多樣性而區(qū)別于普通商品，成為特殊商品，但它最后還是商品。咱們之因此確認(rèn)住房問題具備福利性質(zhì)，是出于兩方面因素：1）是住房行為社會(huì)性。住宅是家庭文明物質(zhì)基本，是把居民與社會(huì)政治經(jīng)濟(jì)聯(lián)系在一起超越物質(zhì)“粘合劑”。良好住房制度和住房質(zhì)量不但能產(chǎn)生人與人之間和諧關(guān)系和社會(huì)穩(wěn)定，并且也能生產(chǎn)出人們對(duì)國(guó)家依戀和敬業(yè)精神。二是住宅市場(chǎng)調(diào)控失靈。由于競(jìng)爭(zhēng)缺陷、外部效應(yīng)、不完全市場(chǎng)和信息局限性等因素，住宅市場(chǎng)不能自動(dòng)實(shí)現(xiàn)最抱負(fù)化。正由于上述兩個(gè)因素，各個(gè)國(guó)家都把住房問題作為政府重要問題來對(duì)待。在住房領(lǐng)域通過政府再分派行為糾正既有生產(chǎn)、流通和初次分派機(jī)制對(duì)社會(huì)福利偏離，把通過住房政策解決中低收入階層人住房問題作為自己重要職責(zé)。因此，從住房行為社會(huì)性，住宅市場(chǎng)失靈、政府職責(zé)和社會(huì)人道主義諸方面看，住房行為具備福利性質(zhì)，住房在社會(huì)福利中占用重要位置[6]。由此看來，住房問題是兼容生產(chǎn)流通商品性和再分派領(lǐng)域福利性不同層面二重屬性問題。兩者組合狀況是決定住房保障政策成敗核心。二、共同富裕理論共同富裕理論是建立和實(shí)行住房保障制度理論基本。鄧小平偉大貢獻(xiàn)之一是關(guān)于社會(huì)主義本質(zhì)精辟闡述：“社會(huì)主義本質(zhì)是解放生產(chǎn)力，發(fā)展生產(chǎn)力，消滅剝削，消除兩極分化，最后達(dá)到共同富?！薄＿@條原理是咱們進(jìn)行社會(huì)主義建設(shè)、發(fā)展市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)理論根據(jù)，是咱們重要行動(dòng)準(zhǔn)則，固然也是住房保障制度抱負(fù)模式設(shè)計(jì)準(zhǔn)則及理論。咱們?yōu)榱藢?shí)現(xiàn)共同富裕，才選取實(shí)行住房保障制度，解決中低收入階層住房問題。特別重要是，住房保障制度實(shí)行自身就是要消除兩極分化，最后達(dá)到共同富裕。也就是說，住房保障制度正是這條原理在解決住房問題過程中詳細(xì)應(yīng)用。三、社會(huì)保障理論社會(huì)保障制度是在政府管理之下，以國(guó)家為主體，根據(jù)一定法律和規(guī)定，通過國(guó)民收入再分派，以社會(huì)保障基金為依托，對(duì)公民在暫時(shí)或者永久性失去勞動(dòng)能力以及由于各種因素生活發(fā)生困難時(shí)予以物質(zhì)協(xié)助，用以保障居民最基本生活需要。社會(huì)保障制度是通過集體投保、個(gè)人投保、國(guó)家資助、強(qiáng)制儲(chǔ)蓄辦法籌集資金，國(guó)家對(duì)生活水平達(dá)不到最低原則者實(shí)行救濟(jì)，對(duì)暫時(shí)或永久失去勞動(dòng)能力人提供基本生活保障，逐漸增進(jìn)全體社會(huì)成員物質(zhì)和文化福利保持社會(huì)安定，增進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和社會(huì)進(jìn)步。當(dāng)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不但需要經(jīng)濟(jì)效率，并且需要社會(huì)公平。經(jīng)濟(jì)學(xué)告訴咱們，市場(chǎng)追隨是貨幣選票，富人們養(yǎng)寵物所喝牛奶，正是窮人孩子維持健康必須品。之因此發(fā)生這種狀況，有人以為是市場(chǎng)不靈成果。其實(shí)，主線不是。由于，市場(chǎng)機(jī)制正在做它應(yīng)當(dāng)做事，即把物品分派給有貨幣選票人。怎么辦呢？只能通過公平進(jìn)行再分派，解決收入缺陷。解決之道：一方面，政府通過轉(zhuǎn)移支付，給低收入者提供補(bǔ)貼；另一方面，編制“安全網(wǎng)”，保護(hù)不幸者免受困苦。因而，住房保障制度正是社會(huì)保障體系重要構(gòu)成某些，它是保證民生，增進(jìn)社會(huì)和諧發(fā)展重要構(gòu)成某些?？傊?，住房保障是社會(huì)保障重要構(gòu)成某些，住房保障制度既是社會(huì)保障制度在住房領(lǐng)域延伸，也是住房制度對(duì)社會(huì)保障體現(xiàn)。因而，社會(huì)保障理論自然是住房保障制度設(shè)計(jì)理論根據(jù)之一。四、住房過濾理論住房保障問題之因此浮現(xiàn)，其中一種重要因素是由于住宅自身是耐久性物品，而住房市場(chǎng)具備構(gòu)造分層和互動(dòng)關(guān)系。住房過濾是住房市場(chǎng)中常用一種現(xiàn)象。所謂“住房過濾”，是指在住房市場(chǎng)中，最初為較高收入房客建造住房，隨著時(shí)間推移，住房發(fā)生老化，房?jī)r(jià)減少，較高收入房客為了追求更好住房，放棄既有住房，而較低收入房客則接著繼續(xù)使用該住房這一過程。可見，過現(xiàn)象反映了住房生命周期各個(gè)階段，是對(duì)住房經(jīng)濟(jì)行為全面體現(xiàn)?？紤]過濾現(xiàn)象住房過濾模型，可以對(duì)住房在市場(chǎng)中整個(gè)“流動(dòng)”過程進(jìn)行跟蹤分析，特別是從住房級(jí)別和收入等角度來研究供求構(gòu)造。因而，過濾理論概括了舊住市場(chǎng)某些必不可少特性，它描述了不同住房子市場(chǎng)之間互相作用，以及住房從一種用途轉(zhuǎn)移到另一種用途過程。過濾過程具備兩個(gè)基本特點(diǎn)：1）住房服務(wù)減少。產(chǎn)生于特定住房住房服務(wù)數(shù)量在一定期期內(nèi)減少。服務(wù)數(shù)量下降源于住宅物理性耗損，技術(shù)性無形磨損能及住房樣式變化。2）居住者收入下降。房屋被收入減少家庭居住。當(dāng)服務(wù)數(shù)量下降時(shí)，房屋被這樣某些家庭居住，她們對(duì)住房服務(wù)需求量逐漸減少，特別是那些低收入家庭。因而，過濾理論特點(diǎn)是住房在使用時(shí)間上持久性和住房所提供服務(wù)數(shù)量隨時(shí)間推移遞延性。反映在住房供應(yīng)市場(chǎng)上是：在居民家庭住房供需基本平衡基本上，住房供應(yīng)體系應(yīng)從住房全面更新改造或新建住房為主轉(zhuǎn)變?yōu)殚L(zhǎng)期運(yùn)用舊房為主，倡導(dǎo)分層供應(yīng)進(jìn)行構(gòu)造化梯度消費(fèi)，為不同收入階層提供服務(wù)數(shù)量不等住房。反映在政府住房保障制度是：以舊住房為主渠道，為低收入階層提供保障型住房；在補(bǔ)貼上，從“補(bǔ)磚頭”為主轉(zhuǎn)向“補(bǔ)人頭”為主，從而提高政府補(bǔ)貼效率。在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)過程中，由于個(gè)人能力大小，機(jī)會(huì)不均導(dǎo)致了居民之間貧富差距，這是市場(chǎng)作用下必然成果。因而，有住房商品市場(chǎng)中，比較富裕階層購(gòu)買得起面積大新住房，相應(yīng)地，享有到了住房所提供服務(wù)質(zhì)量；中檔收入家庭購(gòu)買面積小某些新居或面積大某些舊房，所得到服務(wù)質(zhì)量也隨之減少；而低收入家庭只能住在面積較小舊房，所能得到住房服務(wù)質(zhì)量大大減少，且其中尚有相稱一某些家庭需要政府協(xié)助，納入到住房保障體系中去。因而，過濾理論長(zhǎng)處是：以市場(chǎng)配備資源基本，充分體現(xiàn)了效率優(yōu)先，兼顧公平原則，使住房耐久性價(jià)值得到充分運(yùn)用，消費(fèi)者總效用和生產(chǎn)者利潤(rùn)也得到了最大化，在住房保障補(bǔ)貼上體現(xiàn)了成本最小化。3國(guó)內(nèi)城鄉(xiāng)現(xiàn)行住房保障制度分析3.1國(guó)內(nèi)不同省份某些地區(qū)保障住房制度比較自從1998年住房保障制度改革以來，國(guó)內(nèi)各省依照省內(nèi)實(shí)際狀況，結(jié)合中央關(guān)于政策，紛紛推出了自己保障性住房政策及目的，比較有代表性有如下幾種都市：1.惠州：廉租房住房采用貨幣配租和實(shí)物配租方式。貨幣配租是指政府向符合條件申請(qǐng)對(duì)象按規(guī)定原則發(fā)放住房租金補(bǔ)貼，由其到市場(chǎng)上租賃住房；實(shí)物配租是指政府向符合條件申請(qǐng)對(duì)象直接提供住房，并按照廉租住房租金原則收取租金。其長(zhǎng)處在于依照不同中低收入群體采用恰當(dāng)辦法，有效地解決某些中低收入家庭住房難問題，一定限度上緩和了某些窮人住房難問題[7]。2.上海：增長(zhǎng)廉租房源供應(yīng)，逐漸擴(kuò)大實(shí)物配租比例。所謂增長(zhǎng)廉租房源供應(yīng)，是指有籌劃，有環(huán)節(jié)地建設(shè)大量廉租房，以滿足中低收入群體住房需求。其長(zhǎng)處在于，通過增長(zhǎng)廉租房建設(shè)，可以使廣泛地照顧到中低收入群體，為更多中低收入提供保障。3.南京：購(gòu)房補(bǔ)貼和申請(qǐng)共有產(chǎn)權(quán)兩種保障方式。購(gòu)房補(bǔ)貼普通是單位給職工提供福利，只要單位職工買房子，單位就可以按一定比例為職工提供一定數(shù)量補(bǔ)貼。申請(qǐng)共有產(chǎn)權(quán)是指中低收入家庭依照自己經(jīng)濟(jì)條件，一次性購(gòu)買廉租房某些產(chǎn)權(quán)，對(duì)于政府擁有某些產(chǎn)權(quán)則以租金支付形式享有使用權(quán)，待家庭經(jīng)濟(jì)能力達(dá)到一定限度后再購(gòu)買所有產(chǎn)權(quán)。這兩種方式長(zhǎng)處大大緩和了政府對(duì)廉租房財(cái)政支出，從一定限度上來講，可以將收入錢來保障更多中低收入群體。4.廣州：住房貨幣分派，建立住房貨幣補(bǔ)貼原則，提高住房公積金作用。住房貨幣分派是將職工過去工資收入中沒有包括住房消費(fèi)以貨幣形式直接納入職工工資，從而實(shí)現(xiàn)職工住房實(shí)物分派到貨幣分派轉(zhuǎn)變。這種方式長(zhǎng)處在于加快解決廣大職工住房緊缺問題；有助于消除在住房實(shí)物分派體制下形成效率不高、分派不公、以權(quán)謀房等弊端；有助于合理引導(dǎo)個(gè)人住房消費(fèi)，增進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍與發(fā)展，形成國(guó)民經(jīng)濟(jì)新增長(zhǎng)點(diǎn)；有助于加快整個(gè)住房投資、建設(shè)、分派、管理、融資、供應(yīng)、流通等體制綜合配套改革，建立起適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制規(guī)定新城鄉(xiāng)住房制度。5.武漢：廉租補(bǔ)貼與配租相結(jié)合方式.廉租房租金補(bǔ)貼是指政府以租金補(bǔ)貼方式，向符合城鄉(xiāng)居民最低生活保障原則且住房困難家庭提供社會(huì)保障性質(zhì)補(bǔ)貼；實(shí)物配租是指政府向符合條件申請(qǐng)對(duì)象直接提供住房，并按照廉租住房租金原則收取租金。這種方式長(zhǎng)處在于有助于對(duì)不同層次中低收入群體提供恰當(dāng)保障辦法，可以加快保障體系建立及向中低收入者提供更有力支持。因而，當(dāng)前國(guó)內(nèi)不同都市都依照自己實(shí)際狀況，采用了適合自己發(fā)展保障性住房政策，也充分發(fā)揮了各自政策長(zhǎng)處及優(yōu)勢(shì)，使住房弱勢(shì)群體得到了一定權(quán)利保障；但是，任何事物都是有兩面性，各省市住房保障性政策雖然在一定層面上獲得了成效，但是，在實(shí)行過程中，由于操作混亂及管理機(jī)制不合理，導(dǎo)致了某些中低收入群體依然無法保障自己權(quán)利，住房問題也遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有得到解決。此外，政策局限性及片面性也是不能完全保障中低收入者權(quán)益重要因素[8]。3.2國(guó)內(nèi)保障性住房建設(shè)模式及發(fā)展趨勢(shì)3.2.1國(guó)內(nèi)保障性住房建設(shè)模式隨著經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，社會(huì)向前推動(dòng)，當(dāng)前，國(guó)內(nèi)保障性住房試點(diǎn)工作正在積極展開。各地保障房建設(shè)模式呈現(xiàn)出多樣性，當(dāng)前受到較多關(guān)注模式有：（1）政府主導(dǎo)供應(yīng)模式該模式代表性地區(qū)為重慶。重慶市明確提出公租房“姓公不姓私”，由政府向占比1/2中低收入人口提供租賃房。重慶土地儲(chǔ)備重要控制在政府而不是開發(fā)商手中。（2）各種融資方式并舉供應(yīng)模式該模式代表性地區(qū)為上海和天津。房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）方案在兩地相繼出臺(tái)。以天津?yàn)槔朔e極摸索發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金募集支持保障性住房建設(shè)外，還運(yùn)用住房公積金項(xiàng)目貸款支持租賃型經(jīng)濟(jì)合用房建設(shè)，積極與全國(guó)社會(huì)保障基金理事會(huì)溝通，爭(zhēng)取將社會(huì)保障金引入天津市支持保障性住房建設(shè)[9]。近幾年來，隨著城鄉(xiāng)住房制度改革和都市低收入家庭住房需求與供應(yīng)矛盾日益凸顯，國(guó)內(nèi)住房保障制度建設(shè)在解決都市低收入家庭方面的確卓有成效。但是，與其她發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)相比，國(guó)內(nèi)住房保障體系建設(shè)起步較晚，還存在著保障對(duì)象定位模糊、覆蓋面狹窄、有關(guān)配套政策不完善、監(jiān)督機(jī)制不健全等方面問題。3.2.2國(guó)內(nèi)保障性住房發(fā)展趨勢(shì)（1）保障房建設(shè)重新受到?jīng)Q策層注重國(guó)內(nèi)保障性住房建設(shè)可謂一波三折，盡管國(guó)務(wù)院在1998年房改中就已經(jīng)提出要建立以經(jīng)濟(jì)合用房為主多層次城鄉(xiāng)住房供應(yīng)體系，但國(guó)務(wù)院18號(hào)文獻(xiàn)把房地產(chǎn)業(yè)作為了拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)支柱性產(chǎn)業(yè)，普通商品房同步也取代了經(jīng)濟(jì)合用房作為了市場(chǎng)供應(yīng)主體，其在一定限度上導(dǎo)致了保障性住房建設(shè)和供應(yīng)局限性[10]。-經(jīng)濟(jì)合用房重要指標(biāo)顯示經(jīng)濟(jì)合用房竣工面積在到達(dá)高點(diǎn)后，始終呈下降趨勢(shì)，而同期商品房?jī)r(jià)格卻一路走高。1999年全國(guó)經(jīng)濟(jì)合用房開發(fā)投資額在商品房中所占比例為17%，之后，此比例不斷下降，已降至4%。保障性住房長(zhǎng)期供應(yīng)局限性，致使都市中低收入群體住房問題長(zhǎng)時(shí)間得不到解決，引起了較多社會(huì)問題，在此背景下，國(guó)務(wù)院24號(hào)文提出要加快建設(shè)多層次住房供應(yīng)體系，加大保障性住房建設(shè)力度，和相繼出臺(tái)了一系列配套文獻(xiàn)加大保障性住房供應(yīng)和建設(shè)，標(biāo)志著房地產(chǎn)政策開始回歸保障屬性[9]。特別是進(jìn)入去年以來，國(guó)內(nèi)保障性住房政策加快了實(shí)行步伐。因此，國(guó)內(nèi)保障性住房將會(huì)越來越成為政府和社會(huì)關(guān)注重點(diǎn)，其發(fā)展將邁入一種新臺(tái)階。（2）從國(guó)外經(jīng)驗(yàn)看，國(guó)內(nèi)大規(guī)模建設(shè)保障性住房時(shí)代已經(jīng)來臨從國(guó)外大多數(shù)國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程看，在住房供應(yīng)總量局限性階段，政府需要通過大規(guī)模開建保障性住房來緩和供求矛盾，如英國(guó)曾1946-1969年間大規(guī)模興建保障住房，并補(bǔ)貼私有住房建設(shè)，保障性住房占住房總量比例一度曾達(dá)到58%。而中華人民共和國(guó)雖然已進(jìn)行住房改革十余年，但保障性住房建設(shè)始終滯后于商品房，廣大中低收入人群住房困難問題長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)得不到解決。政府出于民生考慮和保障性住房建設(shè)對(duì)經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)作用兩方面考慮，政府將真正啟動(dòng)大規(guī)模保障性住房建設(shè)，中華人民共和國(guó)將進(jìn)入大規(guī)模保障性住房建設(shè)時(shí)代。表2國(guó)外某些國(guó)家保障性住房政策變遷國(guó)家住房政策保障性住房比例英國(guó)（1）1946年此前，限制租金和小規(guī)模保障住房建設(shè)階段不到10%（2）1946-1969年，大規(guī)模興建保障住房，并補(bǔ)貼私有住房建設(shè)提高到58%（3）1970-1979年，繼續(xù)大規(guī)模興建保障住房，但開始住房私有化下降到48%（4）1980年至今，直接補(bǔ)貼中低收入家庭，住房私有化大規(guī)模展開減少到20%日本（1）戰(zhàn)后至1995年，大規(guī)模新建保障住房，補(bǔ)貼住房建設(shè)者超過52%（2）1996年至今，公營(yíng)住房管理市場(chǎng)化，補(bǔ)貼低收入家庭下降至44%（3）國(guó)家和某些省市紛紛制定”十二五”保障性住房建設(shè)籌劃，保障房建設(shè)量大幅增長(zhǎng)。，國(guó)內(nèi)將建設(shè)保障性住房1000萬套，建筑面積是所有住宅成交面積之和，占整個(gè)住宅市場(chǎng)比重將達(dá)到20%左右，國(guó)內(nèi)住房雙軌制將逐漸形成，住宅市場(chǎng)構(gòu)造也將變化。一大某些都市規(guī)定保障性住房用地要占到所有住宅用地一半以上，某些都市保障性住宅用地占到70%以上。因而，將來幾年國(guó)內(nèi)保障性住房占整個(gè)住宅市場(chǎng)比重將不斷增長(zhǎng)，保障性住房將會(huì)為廣大中低收入群體帶來最基本保障權(quán)利，保障性住房發(fā)展將有增進(jìn)國(guó)內(nèi)和諧社會(huì)發(fā)展及建設(shè)，是民生工程重要保證。3.3國(guó)內(nèi)保障性住房制度獲得成果及局限性3.3.1國(guó)內(nèi)保障性住房制度獲得成果（1）經(jīng)濟(jì)合用房建設(shè)獲得成效以改進(jìn)都市中低收入階層居民住房條件為目經(jīng)濟(jì)合用房建設(shè)，受到了國(guó)內(nèi)政府高度注重，經(jīng)濟(jì)合用房正成為新城鄉(xiāng)住房供應(yīng)體系發(fā)展重點(diǎn)。1999年全國(guó)經(jīng)濟(jì)合用住房竣工面積超過1億平方米，在較大限度上緩和了中低收入居民住房供應(yīng)難題。依照國(guó)務(wù)院《關(guān)于進(jìn)一步深化城鄉(xiāng)住房制度加快住房建設(shè)告知》，建設(shè)部、國(guó)家發(fā)展籌劃委員會(huì)、國(guó)土資源部《關(guān)于大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)合用房若干意見》，國(guó)內(nèi)多省市政府及有關(guān)部門也制定了一系列履行經(jīng)濟(jì)合用房發(fā)展改革，涉及資金籌措、稅費(fèi)減免、建設(shè)管理、組織領(lǐng)導(dǎo)等各方面。據(jù)理解，截止到12月，國(guó)內(nèi)全國(guó)經(jīng)濟(jì)合用房住房竣工面積已達(dá)到了12億平方米，實(shí)現(xiàn)了奔騰性發(fā)展，有效地改進(jìn)了居民住房條件。（2）廉租房建設(shè)獲得成效隨著廉租房政策不斷發(fā)展和完善,人們理解逐漸進(jìn)一步，在結(jié)識(shí)到廉租房政策在協(xié)助低收入家庭解決基本住房問題上獲得了某些成效,截至底，全國(guó)657個(gè)都市中，已有623個(gè)都市建立了廉租房制度，全國(guó)合計(jì)有200萬戶低收入家庭通過廉租房政策改進(jìn)了住房[11]。（3）公積金建設(shè)獲得成效國(guó)內(nèi)住房公積金制度自1991年實(shí)行，至，全國(guó)已有1.2億職工建立了住房公積金賬房，住房公積金合計(jì)總額達(dá)到一萬億元，發(fā)放個(gè)人住房委托貸款余額3000億元，占?xì)w集余額33.3%。有效改進(jìn)了居民住房水平。3.3.2國(guó)內(nèi)保障性住房制度局限性從住房保障政策內(nèi)容和實(shí)行效果看，當(dāng)前住房社會(huì)保障較之此前做法更接近于住房保障國(guó)際通行做法，其發(fā)展方向是與經(jīng)濟(jì)體制改革相適應(yīng)，也在一定限度上緩和了城鄉(xiāng)居民住房問題。但這些政策在詳細(xì)操作上仍存在話多局限性及問題，如要有效地保障中低收入都享有恰當(dāng)住房權(quán)益，解決她們住房問題，則仍需要進(jìn)下步完善。因而，咱們有必要認(rèn)清住房社會(huì)保障在實(shí)行中浮現(xiàn)問題，就當(dāng)前看來，重要問題體當(dāng)前如下幾種方面：（1）對(duì)住房社會(huì)保障制度建設(shè)注重局限性，尚未納入到社會(huì)保障體系中。當(dāng)前運(yùn)營(yíng)社會(huì)保障。當(dāng)前運(yùn)營(yíng)社會(huì)保障體系重要涉及社會(huì)保險(xiǎn)、社會(huì)福利、和社會(huì)優(yōu)撫，該體系中重點(diǎn)是養(yǎng)老、失業(yè)、醫(yī)療三方面保險(xiǎn)制度建設(shè)，而城鄉(xiāng)居民住房保障尚未被正式納入到社會(huì)保障體系建設(shè)中。住房分派制度貨幣化和商品化后，取消了原有福利分房制度，而對(duì)于保障住房弱勢(shì)群體恰當(dāng)居住權(quán)益，社會(huì)保障體系在此方面則存在極大缺漏。例如，作為社會(huì)福利住房補(bǔ)貼，其發(fā)放帶有極強(qiáng)單位屬性，并非人人都能足額地享有；具備保險(xiǎn)性質(zhì)住房公積金收繳水平也同樣帶有單位屬性。因而，對(duì)住房弱勢(shì)群體住房權(quán)益如何實(shí)行社會(huì)保障，應(yīng)當(dāng)引起關(guān)于部門高度關(guān)注[12]。（2）住房保障制度建設(shè)缺少層次性。一方面是住房社會(huì)保障目的缺少層次性。當(dāng)前住房社會(huì)保障目的與住房制度改革目的是一致，即通過經(jīng)濟(jì)合用房為主供房體系及只售不租政策，促使居者有其屋實(shí)現(xiàn)。另一方面，住房社會(huì)保障對(duì)象層次劃分不明確，導(dǎo)致政策貫徹缺少層次性。雖然有最低收入、中低收入、高收入三種提法，但并沒有界定詳細(xì)評(píng)估原則和辦法，因此導(dǎo)致實(shí)際操作中沒有層次[13]。（3）重要配套政策執(zhí)行有偏差，沒有達(dá)到預(yù)期效果一方面值得關(guān)注是普遍實(shí)行經(jīng)濟(jì)合用房政策中浮現(xiàn)問題。在大力推廣建設(shè)經(jīng)濟(jì)合用房同步，咱們也不可忽視當(dāng)前存在問題，如何解決這些問題，是實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)合用房建設(shè)和消費(fèi)市場(chǎng)健康發(fā)展核心，也是這項(xiàng)民心工程和德政工程成功核心。一方面是資金投入不到位。資金未能按籌劃投入，因而不能順利完畢國(guó)家下達(dá)投資籌劃指標(biāo)。也難以準(zhǔn)時(shí)完畢項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)。另一方面是籌劃不到位。在總籌劃擬定后，并非每個(gè)項(xiàng)目都詳細(xì)貫徹了籌劃和辦理了開工手續(xù)。其重要因素在于只對(duì)經(jīng)濟(jì)合用房項(xiàng)目所享有優(yōu)惠政策盲目追從，而未對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行充分市場(chǎng)調(diào)查和科學(xué)可行性研究。雖然某些項(xiàng)目已經(jīng)形式，但卻難以完畢從開發(fā)建設(shè)到竣工銷售、再到投資開發(fā)良性循環(huán)過程，籌劃實(shí)行大打折扣。此外，經(jīng)濟(jì)合用房雖然是面向中低收入居民購(gòu)買住房，但其合理價(jià)格并非為以犧牲居住環(huán)境和質(zhì)量為代價(jià)最低成本價(jià)格，若經(jīng)濟(jì)合用房?jī)r(jià)格調(diào)控管理不力，經(jīng)濟(jì)合用房定價(jià)過低，使住宅以外其她設(shè)施及環(huán)境投入減少；或者由于開發(fā)商必要兼顧到居住環(huán)境，必然會(huì)相應(yīng)減少建筑成本，從而對(duì)建筑質(zhì)量構(gòu)成了威脅。同步，配套建設(shè)不到位，不但影響住房社區(qū)整體質(zhì)量，也使物業(yè)管理難度加大，必然有損居民對(duì)經(jīng)濟(jì)合用房企盼和購(gòu)房消費(fèi)意愿[14]。在住房公積金制度方面，在覆蓋率和歸集率上尚有待提高，公積金積累數(shù)額不夠，難以發(fā)揮很大效用。并且管理不夠完善，有擠占、挪用等違規(guī)操作問題。同步，公積金運(yùn)用方向需調(diào)節(jié)。真正用于中低收入家庭租房和購(gòu)房比重低，大某些都用在了單位建房。在金融領(lǐng)域方面，針對(duì)中低收入者有效金融支持也較缺少。個(gè)人住房貸款條件對(duì)中低收入者來講“門檻”較高，如規(guī)定有穩(wěn)定職業(yè)和收入，貸款期限和額度也不太適合中低收入者需求廉租房政策實(shí)行以來，存在最大問題便在于資金和房源局限性，以及由此而產(chǎn)生保障面小，形式單一問題。依照《我省城鄉(xiāng)最低收入居民家庭保障暫行辦法》，申請(qǐng)廉租房資格須為我省市城鄉(xiāng)人口，其中至少一種在三年以上，享有“低?！贝鲆荒暌陨?，家庭人均住房面積在6平方米如下。這種分派主體定位，在廉租房體系建設(shè)起步期是較符合實(shí)際。但一種社會(huì)中總會(huì)存在過渡性夾心階層，即家庭收入水平和住房原則超過廉租房保障范疇，而又無能力購(gòu)買經(jīng)濟(jì)合用房家庭。她們無力承擔(dān)購(gòu)買經(jīng)濟(jì)合用房首付款，屬于當(dāng)前住房體系被忽視一種階層。同步，由于廉租房資金來源渠道重要是住房資金增值收益，渠道單一，來源往往局限性，加之大多已無閑置公有住房，職工現(xiàn)已租住公房無法騰退，使得廉租房房源短缺。此外，廉租房保障方式以實(shí)物配租與租金補(bǔ)貼這兩種方式為主，保障手手段單一，因而，廉租房供應(yīng)難以達(dá)到應(yīng)保盡保。4國(guó)外保障性住房經(jīng)驗(yàn)參照及啟示住房問題對(duì)世界上每一種國(guó)家而言，都是一種非常重要社會(huì)經(jīng)濟(jì)問題。隨著都市化進(jìn)程不斷加快，都市土地資源日益稀缺，土地供應(yīng)局限性，在需求旺盛狀況下，都市土地價(jià)格日益上漲。由于房?jī)r(jià)與地價(jià)具備聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，地價(jià)上漲，推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，而房?jī)r(jià)提高，又導(dǎo)致地價(jià)進(jìn)一步上漲。房?jī)r(jià)高位運(yùn)營(yíng)，導(dǎo)致居民支付能力與商品住宅價(jià)格之間產(chǎn)生巨大矛盾，使都市中低收入階層在住房市場(chǎng)上被邊沿化了，形成了都市中貧民窟，并引致犯罪和疾病率上升，嚴(yán)重影響社會(huì)安定。因而，世界上各個(gè)國(guó)家，無論是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)資本主義國(guó)家還是經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為落后國(guó)家，對(duì)住房問題均非常注重。各國(guó)政府分別采用各種各樣辦法來建立住房保障制度，并頒布相應(yīng)法律、法規(guī)來保障住房保障政策規(guī)范化運(yùn)作。在國(guó)外，國(guó)家為低收入階層提供住房普通命名為“公共住房”和可支付住宅。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家，特別是澳大利亞、美國(guó)、新加坡等國(guó)家，在解決公共住房問題方面，具備成功運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，它們做法對(duì)國(guó)內(nèi)住房保障制度建立和保障政策實(shí)行具備非常重要參照意義，本文以澳大利亞、美國(guó)、新加坡等國(guó)家為例，簡(jiǎn)介她們住房保障政策及實(shí)行方略，并探求對(duì)國(guó)內(nèi)住房保障啟示[15]。4.1澳大利亞住房保障政策及啟示澳大利亞政府非常注重本國(guó)居民住房問題，充分尊重居民住房權(quán)，并將住房權(quán)視作人權(quán)一某些。由于政府實(shí)行住房資金資助籌劃，在澳大利亞雖然是社會(huì)地位比較低人，例如本地土著族人，也能擁有自己住房，澳大利亞是世界上私人擁有住房比較高國(guó)家之一，有67%人居住在自己購(gòu)買住宅中，21%人租住私人住宅，4.5%人租住政府提供公共房屋，其他尚有7.5%人居住在游艇、房車?yán)锘蛘咦≡诠椭魈峁┓课堇颷16]。澳大利亞住房資助籌劃涉及：公共住房籌劃、社區(qū)住房籌劃以及土著籌劃。1.住房資助籌劃類型及實(shí)行狀況資助籌劃：近幾年，澳大利亞在住房資助籌劃中，更傾向于資助住戶在私人市場(chǎng)租用住房，同步對(duì)公共住房、社區(qū)住房和緊急住房籌劃進(jìn)行改革。公共和社區(qū)住房政策特別關(guān)注那些不能在住宅市場(chǎng)自行解決住房問題困難人士。私人部門、公共部門以及社區(qū)部門在提供住房資助方面所擔(dān)當(dāng)角色也在不斷變化，為了提高資助籌劃實(shí)行效率，各級(jí)政府均注重與私人部門和社區(qū)部門合伙。住房資助籌劃詳細(xì)實(shí)行狀況如下：(l)公共住房籌劃：公共住房籌劃重要是指公共出租住房籌劃。公共出租住房由政府出資興建并進(jìn)行管理，這些住房受聯(lián)邦與州住房合同資助(CSHA)，重要是為理解決中低收入階層住房困難問題，向她們提供適當(dāng)、可支付住宅。與歐洲福利國(guó)家相比，澳大利亞公共住房規(guī)模較小，但是，從1945年聯(lián)邦與州政府住房合同訂立以來，公共住房已經(jīng)成為澳大利亞對(duì)低收入者提供住房資助重要形式。據(jù)澳大利亞健康和社會(huì)福利協(xié)會(huì)記錄，1998一1999年，就有38萬戶中低收入家庭和土著家庭在公共出租住房籌劃協(xié)助下，解決了住房問題。公共住房租金普遍地與私人市場(chǎng)租金，僅為85%左右。(2)社區(qū)住房籌劃：社區(qū)住宅是提供應(yīng)那些低收入者和有特殊需要住戶出租住宅，它有社區(qū)非營(yíng)利性組織來管理并實(shí)行，重要涉及地方政府、教會(huì)和慈善機(jī)構(gòu)。那些符合公共住宅規(guī)定擔(dān)憂需要社區(qū)管理組織提供最優(yōu)惠照顧人員，可以租住社區(qū)住宅。社出租住宅供應(yīng)類似于公共出租住宅，詳細(xì)差別體當(dāng)前社區(qū)出租住宅管理不但是政府責(zé)任，社會(huì)福利機(jī)構(gòu)和慈善機(jī)構(gòu)也參加管理。公共住宅僅僅受聯(lián)邦與州政府合同資助，而社區(qū)住宅則通過一系列籌劃來實(shí)行，這些籌劃涉及政府住宅、社區(qū)服務(wù)以及教誨和保健職責(zé)。據(jù)記錄，在1998年至1999年度，社區(qū)住宅共45306套，其中受政府資助為30864套，不受政府資助有14442套。1998一1999年，社區(qū)住宅受政府資助財(cái)政額度為17億美元，其他資金為3.12億美元。(3)土著住房籌劃：澳大利亞聯(lián)邦政府和各州政府，為解決本地土著居民住房問題，還實(shí)行了土著居民住房資助籌劃。資助籌劃涵蓋了公共住房、社區(qū)住房、私人租用資助籌劃、自購(gòu)住房資助籌劃、緊急收容籌劃、聯(lián)邦租金資助籌劃和某些州和區(qū)住房資助籌劃。土著住宅提供籌劃：土著住宅重要有社區(qū)管理，政府提供一定基金和擔(dān)保來保證土著住宅供應(yīng)。土著住宅實(shí)行封閉化運(yùn)作，租住對(duì)象為澳大利亞土著居民。土著住宅所有權(quán)為社區(qū)，社區(qū)管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)管理、分派、維修土著住宅責(zé)任。2.住房資助籌劃匹配為有效保障住房資助籌劃實(shí)行，澳大利亞聯(lián)邦政府和州政府對(duì)住房資助資金進(jìn)行詳細(xì)安排。依照聯(lián)邦與州住房合同(CSHA)合同規(guī)定，資金來源重要有如下兩方面：聯(lián)邦政府財(cái)政預(yù)算資金、州政府匹配資金。聯(lián)邦政府在財(cái)政預(yù)算中，對(duì)公共住房進(jìn)行資金安排，在詳細(xì)運(yùn)作時(shí)，又細(xì)分為兩塊，一某些為聯(lián)邦政府實(shí)際撥款，另一某些為抵沖州某些財(cái)政上繳額。州匹配資金，重要是依照聯(lián)邦與州住房合同(CSHA)合同規(guī)定，與聯(lián)邦政府財(cái)政預(yù)算資金向匹配，由各州和區(qū)政府提供財(cái)政資金。為保障資金規(guī)范化管理和運(yùn)作，合同對(duì)住房資助資金用途進(jìn)行了詳細(xì)界定，各州和區(qū)政府還要對(duì)資金運(yùn)用狀況向聯(lián)邦政府提交年度財(cái)政報(bào)告。3.澳大利亞住房資助籌劃對(duì)國(guó)內(nèi)住房保障啟示澳大利亞對(duì)不同人群實(shí)行住房資助籌劃，有效地解決了貧困人口住房問題，澳大利亞住房保障對(duì)國(guó)內(nèi)啟示為：其一，制定住房保障法律、法規(guī)，從立法層面為住房資助籌劃實(shí)行提供保障。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)在一定意義上而言，就是法制經(jīng)濟(jì)。法律手段是世界各國(guó)住房制度重要構(gòu)成某些和調(diào)控住房市場(chǎng)重要手段。澳大利亞為保證住房保障籌劃實(shí)行，提高運(yùn)作效率，分別頒布了《1989年住房資助法案》、《1996年住房資助法案》。聯(lián)邦政府和州政府在財(cái)政資金撥付、州資金匹配、資金使用狀況等方面嚴(yán)格按照住房資助法案規(guī)定進(jìn)行運(yùn)作。依照住房資助法案規(guī)定，住房資助資金在使用嚴(yán)格分為兩類，一類是普通資助金，可用于任何住房資助籌劃。另一類是專用資金，用于土著居民住房專用籌劃緊急收容籌劃及社區(qū)收容籌劃。國(guó)內(nèi)自1998年實(shí)行廉租住房保障制度以來，為保障廉租住房制度履行，曾經(jīng)頒布了有關(guān)廉租住房管理辦法和有關(guān)條例，如1999年、分別頒布了《城鄉(xiāng)廉租住房管理辦法》，但是上述文獻(xiàn)畢竟缺少嚴(yán)格法律效力，政府在履行廉租住房制度時(shí)，缺少法律基本和法律保障。當(dāng)前，國(guó)內(nèi)應(yīng)參照澳大利亞住房資助籌劃實(shí)行經(jīng)驗(yàn)，制定出符合國(guó)內(nèi)國(guó)情統(tǒng)一住房保障法規(guī)，從法律上規(guī)定住房保障對(duì)象、保障原則、保障水平、保障資金來源以及建立專門管理機(jī)構(gòu)。其二，財(cái)政資金共同配給制度。依照(CSHA)合同規(guī)定，聯(lián)邦政府在每年財(cái)政預(yù)算中，住房資助籌劃撥款占有一定比例，聯(lián)邦政府撥款額度占整個(gè)住房資助資金70%以上，州匹配資金占20%以上，一，聯(lián)邦財(cái)政撥款高達(dá)9.29億美元，各州匹配資金高達(dá)3.59億美元。財(cái)政資金共同配給制度和有效法律支撐，使澳大利亞住房資助籌劃可以形成一種長(zhǎng)效運(yùn)作機(jī)制，自1945年CSHA問世以來，住房資助籌劃從未間斷地在澳大利亞高效率運(yùn)作。國(guó)內(nèi)廉租住房制度是隨著著1998年住房貨幣化改革而逐漸履行，但是由于缺少中央政府財(cái)政支持，廉租住房資金來源重要依托市、縣財(cái)政預(yù)算安排資金和住房公積金增值收益。由于受各地市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平制約，在國(guó)內(nèi)，廉租住房制度履行受到嚴(yán)重資金瓶頸，致使許多都市廉租住房覆蓋面過于狹窄，貨幣配租困難，只有經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)上海市、杭州等都市廉租住房保障制度履行較為抱負(fù)，而許多都市，普通一次財(cái)政撥款，建設(shè)一批廉租房，解決一某些困難群體住房問題，廉租住房保障制度缺少長(zhǎng)效運(yùn)作機(jī)制。國(guó)內(nèi)也可以參照澳大利亞聯(lián)邦政府做法，中央政府對(duì)經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)中西部地區(qū)，就廉租住房所需資金進(jìn)行財(cái)政撥款，各省市匹配一定額度財(cái)政資金，設(shè)專門管理機(jī)構(gòu)對(duì)財(cái)政撥款和各省市匹配資金進(jìn)行規(guī)范化管理，并從法律層面對(duì)資金運(yùn)用進(jìn)行規(guī)定，從而保障廉租住房保障制度規(guī)范化運(yùn)作。其三，住房資助籌劃多目的性和層次性。澳大利亞聯(lián)邦政府和州政府在進(jìn)行住房保障籌劃實(shí)行中，具備多目的性和層次性特點(diǎn)。住房資助籌劃分為普通住房資助籌劃、社區(qū)住房籌劃、緊急收容籌劃、土著居民住房籌劃等。國(guó)內(nèi)廉租住房制度僅僅涵蓋具備都市常住戶口城鄉(xiāng)居民，保障覆蓋面局限性l%，進(jìn)城務(wù)工人員、外來人口、農(nóng)民工等流動(dòng)人員被排斥在廉租住房保障范疇之外，廉租住房具備目的群體單一性特點(diǎn)。而依照社會(huì)救濟(jì)理論，進(jìn)城務(wù)工人員、外來人口、農(nóng)民工、城鄉(xiāng)結(jié)合部失地農(nóng)民等流動(dòng)人員同樣是社會(huì)發(fā)展不可缺少勞動(dòng)力資源，住房保障不應(yīng)把它們排除在社會(huì)救濟(jì)范疇之外。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)保障制度不斷完善，國(guó)內(nèi)住房保障應(yīng)變化目的群體單一性狀態(tài)，把進(jìn)城務(wù)工人員、外來人口、農(nóng)民工等流動(dòng)人員涵蓋在廉租住房保障范疇之內(nèi)；剔除戶口因素，不能僅僅考慮低保(優(yōu)撫)對(duì)象，而是依照社會(huì)救濟(jì)公平原則，對(duì)都市居民和流動(dòng)人口一視同仁，制定多目的住房保障制度。4.2美國(guó)住房保障政策及啟示20世紀(jì)初期，在美國(guó)，建設(shè)任何類型住宅均被以為是私人部門活動(dòng)，聯(lián)邦政府角色僅僅限于增進(jìn)發(fā)放居者有其屋有關(guān)抵押貸款。然而，從大蕭條到1980年間，聯(lián)邦政府通過對(duì)生產(chǎn)者和消費(fèi)者提供金融支持、直接參加住宅建設(shè)、稅收優(yōu)惠、保險(xiǎn)和信貸籌劃、設(shè)立專門儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)、創(chuàng)立二級(jí)市場(chǎng)以及鄰里復(fù)興籌劃，逐漸擴(kuò)張了其在住房建設(shè)與發(fā)展中責(zé)任，特別是在20世紀(jì)60年代，聯(lián)邦政府通過實(shí)行聯(lián)邦住房發(fā)展籌劃，支持建設(shè)大量低收入住宅。美國(guó)住房保障政策目的重要是針對(duì)中低收入階層。從20世紀(jì)30年代以來，美國(guó)歷屆政府為了有效解決國(guó)民住房問題，曾經(jīng)制定了一系列有關(guān)住房保障政策，分析不同步期所制定住房保障政策，其重點(diǎn)是充分考慮中低收入家庭貨幣支付能力，在對(duì)住房市場(chǎng)間接干預(yù)狀況下，采用多樣化辦法，勉勵(lì)私人機(jī)構(gòu)參加住房保障籌劃實(shí)行，并依托強(qiáng)大金融支持和一系列稅收減免籌劃，實(shí)現(xiàn)既定國(guó)家住房保障目的。美國(guó)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)非常發(fā)達(dá)國(guó)家之一，居民住房問題在世界上也是解決得比較好，九十年代初，每戶居民平均居住面積己經(jīng)達(dá)到174平方米，并且98%住宅室內(nèi)配備當(dāng)代化設(shè)備。當(dāng)前美國(guó)住房自有化率己經(jīng)超過70%，居世界前列。美國(guó)居民住房問題之因此解決較好，源于美國(guó)政府較早介入住房市場(chǎng)，自1930開始，羅斯福執(zhí)政時(shí)期，美國(guó)政府就開始制定住房保障政策，并采用多樣化辦法保障政策實(shí)行高效率。美國(guó)政府介入住房市場(chǎng)，并沒有采用直接干預(yù)形式，而是在保障住房市場(chǎng)發(fā)展基本上，采用間接手段來進(jìn)行調(diào)控。美國(guó)政府實(shí)行住房保障基調(diào)是，政府勉勵(lì)國(guó)民在私人住宅市場(chǎng)自行解決住房問題，僅僅對(duì)低入家庭和某些中檔收入家庭實(shí)行住房資助。1.完善住房金融保障體系和抵押貸款保險(xiǎn)體系自20世紀(jì)30年代以來，美國(guó)政府為實(shí)現(xiàn)羅斯?？偨y(tǒng)提出“人人享有體面住宅”這一目的，采用金融支持、稅收減免、租金控制、住房資助券等多樣化辦法，其中金融支持在住房保障政策實(shí)行中發(fā)揮著非常重要作用。1932年為應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)蕭條而導(dǎo)致嚴(yán)重住房短缺問題，美國(guó)政府開始介入住房市場(chǎng)，成立了“聯(lián)邦住宅銀行抵押貸款系統(tǒng)，(由FHLB開始向公共住房開發(fā)商和中低收入家庭提供低息貸款，F(xiàn)HLB成立，徹底變化了此前完全由地方私人金融機(jī)構(gòu)壟斷住房貸款市場(chǎng)格局。地方私人金融機(jī)構(gòu)貸款存在著貸款周期短、一次性還本付息弊端，而FHLB提供抵押貸款方式，可以由聯(lián)邦政府提供擔(dān)保，貸款周期較長(zhǎng)，還款方式可以采用分期付款形式。由于FHLB提供抵押貸款可以由聯(lián)邦政府提供擔(dān)保，中低收入家庭貸款門檻減少，相稱一某些家庭借助于FHLB貸款支持，購(gòu)買適當(dāng)住宅。此外，1934年，羅斯福政府還成立了“聯(lián)邦儲(chǔ)蓄貸款保險(xiǎn)公司(FSLIC)”，組建了“互助抵押貸款保險(xiǎn)基金”，負(fù)責(zé)對(duì)中低收入家庭提供抵押貸款保險(xiǎn)。在這一時(shí)期，美國(guó)國(guó)會(huì)又成立了獲得政府信用支持抵押貸款機(jī)構(gòu)房利(FannieMae)和房地美(FreddieMae)，F(xiàn)annieMae和FreddieMae重要職能是購(gòu)買抵押貸款資產(chǎn)，然后將其重新打包為債券，出售給投資者，便于資金在投資者和購(gòu)房者之間流動(dòng)。以FannieMae和FreddieMa為主體，以及大量私營(yíng)抵押公司構(gòu)成二級(jí)抵押市場(chǎng)，為住房建設(shè)、流通提供了強(qiáng)有力資金保障，為住宅市場(chǎng)繁華奠定了基本，也為大量中低收入階層供應(yīng)適當(dāng)住宅。1934年成立聯(lián)邦儲(chǔ)蓄貸款保險(xiǎn)公司(FHA)，為中低收入階層提供住房貸款抵押保險(xiǎn)，由FHA提供保險(xiǎn)抵押貸款，貸款期限可長(zhǎng)達(dá)30年，房?jī)r(jià)在25000美元之內(nèi)，首付款比例僅為3%，超過25000美元房?jī)r(jià)，只需支付5%首付款，提前還款也不必支付違約金。在二戰(zhàn)結(jié)束后成立退役軍人管理局(VA)，可覺得退役軍人提供抵押貸款保險(xiǎn)，由VA提供擔(dān)保抵押貸款不需要支付保險(xiǎn)費(fèi)，可免付首付款，貸款利率低，貸款期限較長(zhǎng)。20世紀(jì)60年代，美國(guó)政府還實(shí)行對(duì)私人金融機(jī)構(gòu)實(shí)行補(bǔ)貼籌劃，扶植和勉勵(lì)私人金融機(jī)構(gòu)向公共住房開發(fā)商提供低息貸款。這一籌劃執(zhí)行，極大地刺激私人金融機(jī)構(gòu)參加公共住房貸款熱情。補(bǔ)貼籌劃規(guī)定，私人金融機(jī)構(gòu)按照比市場(chǎng)低利率向租賃住宅開發(fā)商提供貸款，而將此抵押權(quán)按照市場(chǎng)利率水準(zhǔn)出售給聯(lián)邦抵押協(xié)會(huì)，兩者差額由聯(lián)邦政府進(jìn)行補(bǔ)貼。在這一時(shí)期，大概有90000個(gè)住宅單位實(shí)行了這項(xiàng)籌劃。1970年，聯(lián)邦政府對(duì)上述補(bǔ)貼籌劃進(jìn)行了調(diào)節(jié)，由對(duì)私人金融機(jī)構(gòu)補(bǔ)貼轉(zhuǎn)為對(duì)開發(fā)商補(bǔ)貼，即容許公共住房開發(fā)商按照市場(chǎng)利率從私人金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行貸款，但是只付1%貸款利率，差額某些由聯(lián)邦政府貼息。補(bǔ)貼籌劃本質(zhì)是貸款利息補(bǔ)償，即貼息方式是以政府為住房發(fā)展商提供“保證利率”辦法實(shí)行，即保證利率和市場(chǎng)利率差額由政府給與補(bǔ)貼[17]。通過半個(gè)多世紀(jì)發(fā)展，在美國(guó)政府間接調(diào)控下，已經(jīng)形成了非常完善住房金融運(yùn)營(yíng)體制，在市場(chǎng)框架內(nèi)，美國(guó)政府針對(duì)不同中低收入階層，例如退役軍人、老年人、單親家庭，由不同抵押貸款保險(xiǎn)公司提供保險(xiǎn)，提供低息貸款；同步對(duì)私人金融機(jī)構(gòu)提供貸款補(bǔ)貼，以資助住房保障項(xiàng)目開發(fā)商獲取低息貸款。完善住房金融保障體系和抵押貸款體系，吸引大量房地產(chǎn)開發(fā)商從事公共住宅項(xiàng)目開發(fā)，公共住房供應(yīng)量增長(zhǎng)，中低收入階層住房短缺和住房困難問題得到有效解決。2.住房保障法制化、制度化住房保障政策有效實(shí)行，有賴于有關(guān)法律規(guī)范和約束。為規(guī)范公共住房實(shí)行主體行為，提高公共住房運(yùn)作效率，美國(guó)政府還制定并頒布了一系列住房保障法規(guī)，借助于法律強(qiáng)制效力，實(shí)現(xiàn)住房保障目。1934年，國(guó)會(huì)過《國(guó)家住房法》(NHA)，依照這部法律規(guī)定，成立“聯(lián)邦住宅管理局(FHA)”，同步成立“聯(lián)邦儲(chǔ)蓄貸款保險(xiǎn)公司在《國(guó)家住房法》規(guī)定條款內(nèi)，實(shí)行其抵押貸款保險(xiǎn)職能。為解決中低收入階層住房問題，1937年國(guó)會(huì)又通過了《公共住宅法案》，依照這部法案規(guī)定，成立“聯(lián)邦平民建設(shè)總處”，負(fù)責(zé)對(duì)公共住房建設(shè)提供長(zhǎng)期補(bǔ)貼。1949年，聯(lián)邦政府對(duì)原有國(guó)家住房法進(jìn)行了修改，重新頒布新《國(guó)家住房法》，在住房法中提出“讓每一種美國(guó)人擁有適當(dāng)住宅和居住環(huán)境”住房發(fā)展目的，并且制定了住房發(fā)展籌劃，籌劃在此后六年內(nèi)每年興建135000個(gè)公共住宅單元。1974年，聯(lián)邦政府頒布了《住房和社區(qū)發(fā)展法》，1987年頒布《無家可歸者資助法》，1990年頒布《國(guó)家經(jīng)濟(jì)房法》，在以上關(guān)于住房法中，制定了相應(yīng)年度住房發(fā)展籌劃，州政府均依照年度住房計(jì)規(guī)定和美國(guó)房屋和都市發(fā)展部規(guī)定，制定各州公共住房發(fā)展籌劃，依照HUD規(guī)定和住房法規(guī)定，建屋籌劃必要涵蓋三某些內(nèi)容：三到五年地區(qū)房屋市場(chǎng)環(huán)境和市場(chǎng)分析;三到五年面向無家可歸者和社區(qū)發(fā)展方略;制定無家可歸者、低收入階層下一年度住房實(shí)行籌劃等。美國(guó)政府在不同步期，依照居民居住狀況和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，頒布相應(yīng)住房保障法律，通過法律強(qiáng)制效力，來達(dá)到住房保障目。雖然在有時(shí)期，住房保障實(shí)行沒有達(dá)到籌劃制定期既定目的，如在1949年《國(guó)家住房法》中，規(guī)定每年建造135000個(gè)公共住宅單元，實(shí)際每年竣工住宅41000套，截至1972年止，每年建設(shè)量在30000一40000套之間，持續(xù)性公共住房實(shí)際供應(yīng)量與籌劃量之間差別是由于各種矛盾因素制約成果。但是，普通狀況下，在住房法律約束下，住房保障實(shí)行成果較為抱負(fù)。3.聯(lián)邦政府持續(xù)性財(cái)政投入前已述及，為解決低收入階層居住問題，聯(lián)邦政府采用金融支持、稅收減免保險(xiǎn)和信貸籌劃、直接參加住宅建設(shè)、房租補(bǔ)貼、住房券、創(chuàng)立二級(jí)市場(chǎng)等辦法，無論采用何種辦法，聯(lián)邦政府和州政府必要投入大量財(cái)政資金。持續(xù)性、高額財(cái)政投入是中低收入階層住房狀況得以解決核心。20世紀(jì)60年，為刺激私人部門投資可支付住宅建設(shè)，聯(lián)邦政府實(shí)行貼息籌劃，貼息籌劃實(shí)行重要涉及兩個(gè)方面，一方面是面對(duì)私人開發(fā)部門，勉勵(lì)私人金融機(jī)構(gòu)按照比市場(chǎng)低利率向租賃住宅開發(fā)商提供貸款，而將此抵押權(quán)按照市場(chǎng)利率水準(zhǔn)出售給聯(lián)邦抵押協(xié)會(huì)，兩者差額由聯(lián)邦政府進(jìn)行補(bǔ)貼;另一方面是針對(duì)中檔及其如下收階層居民，依照貼息籌劃規(guī)定，家庭收入水平高于公共住房申請(qǐng)?jiān)瓌t35%家庭，有資格申請(qǐng)F(tuán)隊(duì)擔(dān)保貸款購(gòu)買住房，只需分期支付本金和1%利息，別的某些扣除擔(dān)保費(fèi)和稅后，由聯(lián)邦政府向投資者支付。貼息籌劃實(shí)行，每年聯(lián)邦政府需要高額財(cái)政投入。在20世紀(jì)70年代，聯(lián)邦政府通過實(shí)行住房發(fā)展籌劃，擴(kuò)大住房保障財(cái)政支出，支持建設(shè)了大量用于低收入階層可支付住宅。從80時(shí)間代開始，美國(guó)住房援助政策發(fā)生了重大轉(zhuǎn)化，住房籌劃目的群體更加精確地定位于低收入階層，把中檔、中下收入階層排除在保障范疇之外。這一時(shí)期，聯(lián)邦政府有籌劃取消其住宅建設(shè)，逐漸減少對(duì)可支付住宅建設(shè)支持，轉(zhuǎn)向通過稅收減免來支持私人部門開發(fā)可支付住宅;通過住房抵押貸款利息所得稅扣減、住房代金券籌劃等對(duì)中低收入家庭實(shí)行補(bǔ)貼。針對(duì)私人部門稅收減免和住房抵押貸款利息所得稅扣減政策，事實(shí)上是變相財(cái)政補(bǔ)貼政策，每年聯(lián)邦政府在以上兩方面財(cái)政損失巨大。依照美國(guó)管理和預(yù)算辦公室預(yù)計(jì)，1999年一之間，僅住房抵押貸款利息所得稅扣減一項(xiàng)，美國(guó)財(cái)政部損失超過2970億美元。4.對(duì)國(guó)內(nèi)啟示和參照作為世界上經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)國(guó)家之一，聯(lián)邦政府在解決中低收入居民住房短缺和困難問題方面，積累了值得借鑒經(jīng)驗(yàn)。國(guó)內(nèi)住房制度貨幣化改革處在起步階段，在改革過程中由于經(jīng)濟(jì)、政治、區(qū)域發(fā)展不平衡、市場(chǎng)制度不完善等諸多因素限制，中低收入階層居住狀況魚待改進(jìn)，距國(guó)家制定小康住宅目的尚有一定距離。因而，在貨幣化改革核心時(shí)期，來全方位分析和審視美國(guó)住房保障政策及有效實(shí)行方略，參照她們運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)更具備十分重要意義。其一，住房保障法規(guī)建立與完善。分析美國(guó)住房保障特點(diǎn)，不難看出，美國(guó)住房保障實(shí)行有賴于完善住房保障法規(guī)。自1930年開始，美國(guó)先后制定并頒布了《住宅抵押貸款法》、《國(guó)家住房法》、《住房與都市發(fā)展法》、《國(guó)民可承擔(dān)住宅》、《全國(guó)可支付住宅法》、《公共住宅法案》、《無家可歸者資助法》等法案，從法律制度層面對(duì)中低收入階層、特殊階層、邊沿化人群住房保障問題進(jìn)行了明確界定，在法律時(shí)效期內(nèi)，制定相應(yīng)財(cái)政撥款籌劃、租金控制籌劃、稅收減免籌劃、抵押貸款貼息籌劃等等:同步，對(duì)各種籌劃所惠及人群具備明確準(zhǔn)入限定條件和收入限定原則。法律條款完備和有效監(jiān)督機(jī)制，為美國(guó)住房保障政策實(shí)行達(dá)到垂直公平目奠定了基石。分析國(guó)內(nèi)自20世紀(jì)80年啟動(dòng)住房制度改革，雖然在不同發(fā)展時(shí)期，曾經(jīng)和頒發(fā)了相應(yīng)條例和條令，如1983年頒布《城鄉(xiāng)個(gè)人住宅建造管理辦法》、1986年頒布《中華人民共和國(guó)土地管理法》1988年頒發(fā)《關(guān)于勉勵(lì)職工購(gòu)買公有舊房告知》、1994年《中華人民共和國(guó)都市房地產(chǎn)管理法》等。但是，迄今為止，沒有一部專門涉及住房保障法令，僅僅在1999年、由建設(shè)部、財(cái)政部、民政部和國(guó)土資源部聯(lián)合頒布了關(guān)于《城鄉(xiāng)最低收入家庭廉租住房管理辦法》，在管理辦法中僅僅對(duì)廉租住房資金來源、廉租住房房源、廉租人群收入原則等方面進(jìn)行了規(guī)定，而其她方面，如保障覆蓋面、保障目的、實(shí)行細(xì)則等均未作詳細(xì)界定；而社會(huì)保障性商品房這一塊存在著法律空白。因而，國(guó)內(nèi)應(yīng)當(dāng)參照美國(guó)住房保障經(jīng)驗(yàn)，制定專門住宅法和住房保障法，從立法層面對(duì)住房保障惠及對(duì)象、供應(yīng)原則、資金運(yùn)作方式、運(yùn)作機(jī)構(gòu)、保障辦法進(jìn)行嚴(yán)格界定，這是提高住房保障實(shí)行效率必要手段，也是保證經(jīng)濟(jì)實(shí)用房和廉租住房政策可以持久性實(shí)行基本。其二，多樣化住房保障融資渠道和完善住房抵押貸款保險(xiǎn)機(jī)制住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展離不開金融業(yè)支持。住宅項(xiàng)目與其她房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作需要投入大量資金，并且資金周轉(zhuǎn)周期較長(zhǎng)，開發(fā)公司必要依托信貸支持才干保證項(xiàng)目在投資、開發(fā)、銷售等諸環(huán)節(jié)正常運(yùn)作。金融業(yè)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)支持重要體當(dāng)前如下幾種方面：為前期投資提供貸款，金融機(jī)構(gòu)可以憑借其龐大機(jī)構(gòu)網(wǎng)絡(luò)，吸取公司和居民手中閑散資金，將短期、小額資金轉(zhuǎn)化為大額、長(zhǎng)期資金，作為房地產(chǎn)信貸資金來源。房地產(chǎn)公司則以土地或者房產(chǎn)作為抵押，從金融機(jī)構(gòu)融入大量資金，以保證房地產(chǎn)開發(fā)正常進(jìn)行。另一方面，提供購(gòu)房貸款，增進(jìn)房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)擴(kuò)大。消費(fèi)者購(gòu)買房產(chǎn)普通受其支付能力限制，遭遇資金瓶頸，而房地產(chǎn)開發(fā)公司又但愿盡快收回投資，在此，金融機(jī)構(gòu)消費(fèi)貸款可以順利地協(xié)助消費(fèi)者和房地產(chǎn)公司完畢其購(gòu)買和銷售活動(dòng)。因而，房地產(chǎn)在開發(fā)、投資、銷售等諸環(huán)節(jié)必要依賴金融支持。房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)之間存在著互相依存、互相支持、互相增進(jìn)關(guān)系。國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表白，商業(yè)銀行房地產(chǎn)業(yè)貸款普通占所有貸款余額30%左右，某些國(guó)家和地區(qū)如新加坡、中華人民共和國(guó)香港地區(qū)要占40%一50%，與其她產(chǎn)業(yè)相比，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)金融業(yè)依賴度會(huì)更高，貫穿于項(xiàng)目實(shí)行每一環(huán)節(jié)社會(huì)保障性商品房和廉租住房項(xiàng)目運(yùn)作同樣離不開金融部門強(qiáng)有力支持。縱觀美國(guó)70年住房保障運(yùn)作實(shí)踐可知，住房金融在住房保障政策實(shí)行過程中發(fā)揮非常重要作用。美國(guó)在三十年代就成立了“聯(lián)邦住宅銀行抵押貸款系(FHLB)”，專門負(fù)責(zé)向公共住房開發(fā)商和中低收入家庭提供低息貸款；還成立了“聯(lián)邦儲(chǔ)蓄貸款保險(xiǎn)公司(FSLIC)”，組建了“互助抵押貸款保險(xiǎn)基金”，負(fù)責(zé)對(duì)中低收入家庭提供抵押貸款保險(xiǎn)。美國(guó)國(guó)會(huì)還成立了獲得政府信用支持抵押貸款機(jī)構(gòu)房利美和房地美，形成了以房利美和房地美為主體，以及大量私營(yíng)抵押公司構(gòu)成二級(jí)抵押市場(chǎng)；同步，聯(lián)邦政府對(duì)可支付住宅項(xiàng)目實(shí)行貸款金融機(jī)構(gòu)實(shí)行貼息政策，依此刺激商業(yè)金融機(jī)構(gòu)擴(kuò)大對(duì)保障住房貸款額度。多樣化住房保障融資渠道和完善住房抵押貸款保險(xiǎn)機(jī)制為可支付住宅項(xiàng)目開發(fā)和銷售提供了有力支持。國(guó)內(nèi)自實(shí)行住房制度貨幣化改革以來，為理解決中低收入階層居住問題，住房保障重要途徑是經(jīng)濟(jì)合用房制度、廉租房制度(實(shí)物補(bǔ)貼或者貨幣補(bǔ)貼)、公積金制度。對(duì)經(jīng)濟(jì)合用房這一塊，在運(yùn)作時(shí)，國(guó)家采用是變相補(bǔ)貼政策，即實(shí)行土地劃撥、稅收減免、免除經(jīng)濟(jì)合用房開發(fā)商一某些管理費(fèi)方式:公積金貸款最初重要面向房地產(chǎn)開發(fā)商，流向開發(fā)領(lǐng)域資金占較大一塊;而面向住房消費(fèi)群體僅占較少某些;國(guó)家實(shí)行公積金制度是為理解決中低收入階層住房問題，實(shí)現(xiàn)“拍肥補(bǔ)瘦”目，但是分析近來幾年公積金貸款受惠對(duì)象可知，公積金貸款重要是面向高收入人士。中低收入階層由于卻乏商品房支付能力，商品住房目的群體重要是高收入階層，她們?cè)谫?gòu)買商品房時(shí)很容易獲得公積金貸款，而中低收入階層由于沒有發(fā)生購(gòu)房行為，因此也沒有獲得公積金貸款機(jī)會(huì)。因而，公積金貸款流向全背離國(guó)家設(shè)立公積金目，成為貧困人士犧牲公積金存款利息來協(xié)助富裕階層購(gòu)房，這完全背離社會(huì)救濟(jì)理論中所追求垂直公平目，完全背離國(guó)民收入二次分派初衷。進(jìn)一步對(duì)國(guó)內(nèi)住房保障政策實(shí)行途徑進(jìn)行梳理可知，住房保障缺少金融部門有力支持。隨著著住房制度改革，住房消費(fèi)貸款額度不斷增長(zhǎng)，住房消費(fèi)貸款已經(jīng)成為商業(yè)銀行優(yōu)良資產(chǎn);但是住房消費(fèi)貸款發(fā)放對(duì)象重要是面向高收入人士，即具備購(gòu)買商品住宅支付能力階層，低收入階層購(gòu)房消費(fèi)貸款所占比例極小，公積金貸款和商業(yè)銀行貸款作為住房消費(fèi)融資重要渠道，在貸款發(fā)放方面存在著對(duì)中低收入階層嚴(yán)重排斥現(xiàn)象，收入水平低下和消費(fèi)貸款融資高門檻，使她們?cè)诟倪M(jìn)住房問題方面出于極其不利境地。在此，咱們應(yīng)當(dāng)借鑒美國(guó)住房保障政策詳細(xì)實(shí)行做法，采用優(yōu)惠金融政策，勉勵(lì)商業(yè)金融部門和公積金管理機(jī)構(gòu)對(duì)中低收入階層實(shí)行低息貸款，成立專門針對(duì)住房困難家庭住房抵押貸款保險(xiǎn)公司，憑政府信譽(yù)，為她們住房抵押貸款提供擔(dān)保，這也是解決住房困難問題有效途徑。其三，社會(huì)保障性商品房適度供應(yīng)、市場(chǎng)化運(yùn)作與多元化創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)實(shí)用房作為社會(huì)保障性商品房一種物質(zhì)體現(xiàn)形態(tài)，要充分體現(xiàn)住房保障功能，經(jīng)濟(jì)實(shí)用住房建設(shè)規(guī)模應(yīng)當(dāng)滿足中低收入階層住房需求，并且形成一種長(zhǎng)效供應(yīng)機(jī)制，每年均有一定規(guī)模經(jīng)濟(jì)實(shí)用房進(jìn)入住宅市場(chǎng)，通過經(jīng)濟(jì)合用房適度、持續(xù)供應(yīng)，以滿足都市中弱勢(shì)群體住房需求。在國(guó)內(nèi)，經(jīng)濟(jì)實(shí)用房供應(yīng)既然是采用非完全政府運(yùn)作模式，就應(yīng)當(dāng)變化政府指定開發(fā)商進(jìn)行開發(fā)運(yùn)作慣例，經(jīng)濟(jì)合用房開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)生，這是由經(jīng)濟(jì)合用房商品屬性所決定。經(jīng)濟(jì)實(shí)用房作為社會(huì)保障性商品房，雖然有別于普通商品住房，對(duì)居住群體、銷售價(jià)格、開發(fā)原則、配套原則有嚴(yán)格限制條件，但是不可否認(rèn)是它還具備商品屬性。經(jīng)濟(jì)合用房開發(fā)與建設(shè)應(yīng)當(dāng)實(shí)行市場(chǎng)化運(yùn)作方式，惟有如此才干保障經(jīng)濟(jì)合用房開發(fā)商在獲取一定開發(fā)利潤(rùn)基本上，保障經(jīng)濟(jì)合用房穩(wěn)定供應(yīng)。詳細(xì)實(shí)行途徑為：在經(jīng)濟(jì)合用房開發(fā)建設(shè)中導(dǎo)入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，變化原有政府指定開發(fā)商、劃撥土地、控制開發(fā)利潤(rùn)運(yùn)作辦法；采用鎖定售價(jià)、拍賣地價(jià)市場(chǎng)化運(yùn)作方案。國(guó)土資源部門和其她相應(yīng)管理機(jī)構(gòu)對(duì)經(jīng)濟(jì)實(shí)用住房開發(fā)項(xiàng)目售價(jià)、戶型原則、購(gòu)買群體制定嚴(yán)格原則，在此基本上，公開對(duì)經(jīng)濟(jì)實(shí)用房項(xiàng)目用地進(jìn)行拍賣，以上運(yùn)作過程保證了建設(shè)主體和供地方式市場(chǎng)化運(yùn)作，提高了運(yùn)作效率，體現(xiàn)了“公平、公正、公開”市場(chǎng)化原則?？刂剖蹆r(jià)，既充分考慮中低收入者支付能力，使中低收入者可以消費(fèi)得起;拍賣地價(jià)，又能保證國(guó)家在經(jīng)濟(jì)合用房項(xiàng)目上獲得一定土地收益。多元化創(chuàng)新是指社會(huì)保障性商品住房不應(yīng)僅僅涵蓋經(jīng)濟(jì)合用房這一單一形式，受惠對(duì)象不但把都市中低收入者納入住房保障范疇，還應(yīng)結(jié)合某一都市市政建設(shè)、重大工程拆遷、都市總體規(guī)劃、文物保護(hù)等詳細(xì)規(guī)定，對(duì)特定群體供應(yīng)社會(huì)保障性商品住房。如，上海市重大工程配套商品房，上海市自1999開始，每年為都市拆搬家民、重大工程拆搬家民建設(shè)配套工程商品房約100萬平方米，有效地解決了都市拆搬家民住房困難問題。此外，應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)合用房、重大工程配套商品房銷售政策進(jìn)行創(chuàng)新，改統(tǒng)售為租售并舉政策，對(duì)符合購(gòu)買經(jīng)濟(jì)合用房都市中弱勢(shì)群體，可依照其收入、就業(yè)、醫(yī)療等狀況，以及公積金貸款、購(gòu)房貸款貼息、稅費(fèi)減免等政策，容許她們自由選取或購(gòu)或租方式。4.3新加坡住房保障政策及啟示20世紀(jì)40年代末期，新加坡人口急劇增長(zhǎng)，國(guó)民住房問題十分突出。依照關(guān)于資料分析，這一時(shí)期8錢新加坡人口居住在衛(wèi)生條件極其惡劣、老舊不堪住房和窩棚中。50年代末期，新加坡政府開始注重國(guó)民住房問題。新加坡政府提出了“居者有其屋”籌劃，通過設(shè)立專門機(jī)構(gòu)—住房發(fā)展局來制定有關(guān)住房保障政策并負(fù)責(zé)保障住房地開發(fā)與經(jīng)營(yíng)，同步采用住房金融政策(住房公積金籌劃)、稅收籌劃、保險(xiǎn)籌劃等聯(lián)合辦法，來改進(jìn)本國(guó)居民住房問題。通過近半個(gè)世紀(jì)努力，新加坡居民住房問題已經(jīng)得到了有效解決，居住條件得到了較大改進(jìn)，新加坡既有住房己經(jīng)超過了110萬套，其中公共組屋超過90萬套，私人住房約有20萬套，從住房供應(yīng)構(gòu)造上來分析，新加坡居民居住在由房屋發(fā)展局提供政府組屋居民占全國(guó)人口87.6%，其中，居住在廉租屋中占8.6%，居住在臉頰屋中人口占79%，別的人口居住在私人住房中。從居住水平上來分析，新加坡人均居住面積在20世紀(jì)90年代初已經(jīng)達(dá)到21平方米。國(guó)民居住條件極大改觀，證明了新加坡政府住房保障政策實(shí)行和所采用辦法是高效率，下面分析新加坡政府住房保障詳細(xì)實(shí)行方略。1.成立專門住房管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)住房保障政策制定、公共住房運(yùn)營(yíng)及管理1960年，新加坡政府依照《住宅發(fā)展法))第271章規(guī)定，成立了住房發(fā)展局（HDB），作為新加坡唯一權(quán)威機(jī)構(gòu)，除了代替政府制定住房保障政策外，還負(fù)責(zé)公共住房供應(yīng)、公共住房物業(yè)管理、履行住房建設(shè)新技術(shù)、確立住房開發(fā)原則、擬定公共住房目的群體及資格審查方面起著監(jiān)控主體作用。HDB重要工作涉及兩個(gè)方面，一方面為低收入和中檔收入居民提供住房，另一方面是公共住房物業(yè)管理，涉及實(shí)行政府?dāng)M定建屋籌劃，征用土地、住區(qū)規(guī)劃、配套設(shè)施建設(shè)、擬定總承包商和分包商以及公共住房出租和出售等。HDB住房發(fā)展目的是使9/10人口居住在公共住房中，1/10人口居住在私有住房中。HDB是新加坡最大住宅發(fā)展商和物業(yè)