涇渭工業(yè)園市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告1

涇渭工業(yè)園地產(chǎn)項(xiàng)目可行性調(diào)研分析報(bào)告涇渭工業(yè)園區(qū)，更準(zhǔn)確地說(shuō)叫涇渭工業(yè)園生活區(qū)，指的都是同一個(gè)地點(diǎn)，即西銅高速以東，涇河、渭河交匯處以西形成的島嶼，目前他歸屬西安市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)和高陵縣同時(shí)經(jīng)營(yíng)管理，由于處在城市發(fā)展的增長(zhǎng)極地帶，應(yīng)該說(shuō)，它的未來(lái)發(fā)展?jié)摿颓熬拜^好。近期經(jīng)過(guò)我們市場(chǎng)調(diào)研人員對(duì)區(qū)域地產(chǎn)市場(chǎng)的探訪，對(duì)區(qū)域的過(guò)去、現(xiàn)狀及未來(lái)的地產(chǎn)市場(chǎng)有一個(gè)大概的認(rèn)識(shí)，具體情況如下所述：一、區(qū)域在售競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析：目前，涇渭園區(qū)正在銷(xiāo)售或即將銷(xiāo)售的項(xiàng)目有十余家，我們走訪了區(qū)域內(nèi)與本項(xiàng)目最具競(jìng)爭(zhēng)力的兩個(gè)項(xiàng)目，具體情況如下：樓盤(pán)名稱(chēng)愛(ài)尚涇渭頤和盛世樓盤(pán)位置涇渭北路與涇渭南路之間涇渭南路21號(hào)樓盤(pán)性質(zhì)19-60復(fù)式多層，小高層，高層，別墅樓盤(pán)規(guī)模占地3.8萬(wàn)平米，建面12萬(wàn)平米占地510畝工程進(jìn)度一期兩棟已封頂，從2210年9月至2011年9月整個(gè)項(xiàng)目完成交房一期13,15號(hào)樓多層蓋至3層。樓盤(pán)均價(jià)2520元/㎡均價(jià)3000元/㎡（預(yù)計(jì)）銷(xiāo)售情況一期，二期售罄，三期現(xiàn)開(kāi)一棟樓，自6月10號(hào)開(kāi)盤(pán)至今已銷(xiāo)售三分之二認(rèn)購(gòu)排號(hào)中，7月份開(kāi)盤(pán)區(qū)域內(nèi)其它在售或即將銷(xiāo)售項(xiàng)目概況如下：1.唐品A+：占地28畝，純小高層社區(qū)。2.渭水茗居：占地80畝，小高層、多層復(fù)合社區(qū)，一期4棟小高層基本銷(xiāo)售完，有業(yè)主入住。有已經(jīng)建成的臨街商鋪5000平米。3.水岸花城：三期銷(xiāo)售過(guò)半，也是一個(gè)有復(fù)式多層和高層的復(fù)合社區(qū)。單戶(hù)面積在80---100平米之間，均價(jià)2500-3000元/平米。4.天正銀河灣：占地1000畝，目前涇渭最大的項(xiàng)目，目前一期房源銷(xiāo)售過(guò)半，均價(jià)2800元左右。5.涇渭明珠：占地2萬(wàn)平米，規(guī)劃有酒店，在售躍層為主，均價(jià)2400元，策略是買(mǎi)一層送一層。6.水榭名都：占地63畝，一期水榭花都銷(xiāo)售完成，現(xiàn)推二期復(fù)式房源，面積從40m^2-180m^2不等，目前正在火爆銷(xiāo)售階段，價(jià)格在2500—3000元/平米之間。規(guī)劃臨街有會(huì)館。7.車(chē)城溫泉花園：現(xiàn)剩最后一棟房源，名為巴登小鎮(zhèn)，在建，均價(jià)3130元。8.大唐世家新干線：占地60余畝，一期全為純板多層，目前處于接受咨詢(xún)階段。小結(jié)：市場(chǎng)整體感覺(jué)還是較規(guī)范，項(xiàng)目基本上都是正規(guī)商品房項(xiàng)目。市場(chǎng)整體氛圍感覺(jué)較好，但已交房項(xiàng)目空置率較高，市場(chǎng)短期呈現(xiàn)供大于求狀態(tài)，所以近期市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)也相對(duì)要激烈一些。市場(chǎng)上產(chǎn)品品類(lèi)較全，大多項(xiàng)目為普通住宅，高檔住宅項(xiàng)目缺乏。市場(chǎng)上在售項(xiàng)目大多以高層和多層為主打產(chǎn)品，均價(jià)在2500——3000元/㎡左右。市場(chǎng)上項(xiàng)目當(dāng)前主要分布區(qū)域可分為：靠近西邊管委會(huì)區(qū)域的：頤合盛世、大唐世家、愛(ài)尚涇渭、唐品A+、涇渭名城等項(xiàng)目；另一區(qū)域就是長(zhǎng)慶大道沿線項(xiàng)目：天正花園、天正銀河灣、龍江秀水園、水岸花城、群賢北府等；第三區(qū)域就是涇河北岸的泉順生活、車(chē)程花園等項(xiàng)目；當(dāng)然其中還有一些準(zhǔn)備入市的項(xiàng)目，所以次區(qū)域項(xiàng)目相對(duì)較多，未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)也是較大的。6、當(dāng)前項(xiàng)目的整體銷(xiāo)售還是不錯(cuò)的，由于區(qū)域的招商引資一直比較成功，生活配套不斷的完善，所以未來(lái)的消費(fèi)能力和需求會(huì)不斷的擴(kuò)大和釋放。二、區(qū)域未來(lái)發(fā)展1、隨著西咸一體化戰(zhàn)略的進(jìn)一步實(shí)施和西安市行政中心北移步伐的加快，涇渭新區(qū)已經(jīng)成為承接西安經(jīng)濟(jì)發(fā)展輻射的重點(diǎn)區(qū)域和西咸經(jīng)濟(jì)一體化建設(shè)的橋頭堡及前沿陣地。2、西部最大的樞紐機(jī)場(chǎng)——西安咸陽(yáng)國(guó)際機(jī)場(chǎng)座落其間，隴海鐵路、西銅鐵路橫貫東西，機(jī)場(chǎng)高速、銀福高速和208省道穿境而過(guò)，上林大道、秦漢大道、正陽(yáng)大道、蘭池大道、蘭池二路、五陵塬旅游路“三橫三縱”的路網(wǎng)格局已形成，具備航空、鐵路、公路的立體交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)。3、到2020年，咸陽(yáng)將把涇渭新區(qū)建設(shè)為未來(lái)大西安的新地標(biāo)、西部最大的臨空產(chǎn)業(yè)園區(qū)、在全國(guó)具有重要影響的秦漢歷史文化集聚區(qū)和西部地區(qū)重要的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)基地，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值800億元，旅游總收入70億元。4、原點(diǎn)新城的建立將帶來(lái)數(shù)以萬(wàn)計(jì)的就業(yè)人口，以及周邊配套設(shè)施和交通的完善。5、西安市大型工礦企業(yè)的搬遷——昆侖、華山、秦川等大型企業(yè)將陸續(xù)遷入工業(yè)園區(qū)。擬洽談地塊分析優(yōu)勢(shì)：擬談地塊位于長(zhǎng)慶西路和涇渭路交叉的西南角，斜對(duì)面東北角的廣場(chǎng)為現(xiàn)今工業(yè)園居民唯一的大型休閑廣場(chǎng)，地塊位于園區(qū)內(nèi)繁華街道正街上，地理位置佳，兩面臨街，劣勢(shì)：當(dāng)前涇河工業(yè)園發(fā)展的核心區(qū)域是長(zhǎng)慶大道中段，及長(zhǎng)慶龍鳳園對(duì)面和東面區(qū)域，本區(qū)域現(xiàn)狀不是最熱鬧的區(qū)域。項(xiàng)目地塊較小，導(dǎo)致項(xiàng)目后期景觀和生活配套優(yōu)勢(shì)不明顯。項(xiàng)目南邊均為農(nóng)民院落，基本無(wú)配套設(shè)施，綠化景觀相對(duì)差一些。機(jī)會(huì)：1、區(qū)域整體發(fā)展前景較好。2、地塊位置較佳，兩面臨街可以擴(kuò)大底商的面積，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值。3、項(xiàng)目可以實(shí)現(xiàn)一個(gè)較高的容積率，地價(jià)成本可以降低，項(xiàng)目整體具有成本優(yōu)勢(shì)。威脅：整體房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展程度的風(fēng)險(xiǎn)，即如果整個(gè)地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)較差的狀況，導(dǎo)致整個(gè)市場(chǎng)需求銳減，這是項(xiàng)目最大的風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目可行性建議：區(qū)域市場(chǎng)整體情況表現(xiàn)還不錯(cuò)，未來(lái)前景潛力巨大。此地塊位置較好，未來(lái)操作的空間較好，同時(shí)項(xiàng)目可以通過(guò)提高容積率降低成本，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目成本優(yōu)勢(shì)。此項(xiàng)目定位可以是綜合商住兩用的概念，中小戶(hù)型和中小公司的辦公商務(wù)空間。結(jié)論：此地塊可以選擇開(kāi)發(fā)，成功