房地產項目可行性報告

鄞州新城區(qū)貿城西路-1地塊工程可行性報告目錄【第一局部：寧波大市的概況與經濟】【第二局部：鄞州區(qū)域概況及規(guī)劃】【第三局部：工程方案及價值】工程基地概況工程方案解析價值點梳理【第四局部：房地產市場】宏觀市場分析土地市場分析微觀競品市場分析【第五局部：經濟測算】銷售價格研判效益測算【第一局部：寧波大市的概況與經濟】寧波隨著城市的變革，從工業(yè)重鎮(zhèn)向國際港口城市的轉型。在未來的20年逐漸從長三角向東部沿海區(qū)域的中心開展。寧波“書藏古今，港通天下”；從前的“海上絲綢路”，當年的“通商口岸”，如今的“東方大港”。會聚了：朝氣蓬勃、欣欣向上的商業(yè)精神會聚了：腳踏實地、務實勤奮的敬業(yè)精神會聚了：審時度勢、奮力開創(chuàng)的創(chuàng)新精神會聚了：鎦銖必較、講究實效的精明精神會聚了：講信用、重信譽、守規(guī)那么的誠信精神寧波，取自“海定那么波寧”，因境內有甬江故而簡稱“甬”，。是全國15個副省級城市和5個方案單列市之一，有制定地方性法規(guī)權力的較大的市，屬于進一步對外開放的十四個沿海開放城市，又是中華人民共和國中央人民政府國務院批準的全國歷史文化名城，浙江省對外開放的門戶和窗口單位寧波戰(zhàn)略設想：國務院批復《長江三角洲地區(qū)區(qū)域規(guī)劃》，寧波要建設“先進制造業(yè)基地、現代物流基地和國際港口城市”，寧波城市地位提升到了國家戰(zhàn)略層面。用20年的時間，建設成為具有國際競爭力的、亞太地區(qū)最具影響力的國際制造中心、物流中心、信息中心、金融中心寧波市總面積9816平方千米，全市共有163個街道、78個鎮(zhèn)、11個鄉(xiāng)、2576個自然村村民委員會。寧波有漫長的海岸線，港灣曲折，島嶼星羅棋布。全市海域總面積為9758平方公里，岸線總長為1562公里，其中大陸岸線為788公里，島嶼岸線為774公里，占海岸線的三分之一。全市共有大小島嶼531個，面積524.07平方公里。寧波境內有兩港一灣，即杭州灣、北侖港和象山港。這些海灣海港，因有錢塘江、甬江及眾多溪水河流注入，夾雜著大量泥沙和營養(yǎng)物質，為海洋生物繁殖提供了豐富的養(yǎng)料1.1、人口人口規(guī)模：截止2012年底全市擁有戶籍人口577.7萬人，其中市區(qū)226.1萬人。按戶籍分農業(yè)人口366.3萬人，占63.4%，非農業(yè)人口211.5萬人，占36.6%；按性別分男性288.3萬人，占49.9%，女性289.4萬人，占50.1%人口自然變動：2012年全市出生49998人，人口出生率為8.65‰；在出生人口中，男性為25937人，女性為24061人，出生人口中的男女性別比為107.8∶100。人口死亡率為6.56‰。人口自然增長率為2.09‰，比上年上升0.13個千分點，已經連續(xù)15年低于5‰。人口機械變動：2012年全市遷入人口47704人，遷入率為8.3‰。其中從省內遷入25619人，從省外遷入22085人。遷出人口39715人，遷出率為6.9‰。其中遷往省內28056人，遷往省外11659人。人口凈遷入7989人，凈遷移率為1.4‰。地區(qū)人口〔萬人〕人口密度〔人/平方公里〕全市577.7589海曙區(qū)29.910305江東區(qū)27.982145江北區(qū)24.11160北侖區(qū)38.3640鎮(zhèn)海區(qū)22.8926鄞州區(qū)83.1619余姚市83.4556慈溪市104.2766奉化市48.4382象山縣54.0391寧?？h61.63341.2、經濟寧波經濟總量：寧波自古就是長三角區(qū)域的經濟重鎮(zhèn)，雄厚的經濟根底和財政根底，奠定了城市房地產業(yè)長期穩(wěn)定開展的根底近年來，寧波經濟保持高速的開展趨勢，2005年至今年均增幅達11.7%，2012年實現縐濟總量6524億元。2012年財政收入高達1536.5億元，占GDP總量的比例達23.5%。2012年，寧波經濟總量排于長三角城市第六位，處與第二集團，顯示了良好的經濟開展勢頭201220122012年201220122012年寧波的產業(yè)：寧波工業(yè)興旺，種類齊全，以紡織業(yè)、電器制造、化工等支柱產業(yè)聞名全國，第三產業(yè)穩(wěn)步開展，商貿、金融、房地產等也為城市經濟開展做出了卓越的奉獻第二產業(yè)對經濟的奉獻穩(wěn)定在55%左右，而第三產業(yè)的產值奉獻度在40%左右。商貿、金融、房地產是寧波第三產業(yè)中的支柱產業(yè)寧波民營經濟：寧波是典型的狼群經濟城市，擁有大量的民營企業(yè)；此類藏富于民的城市開展模式，培育出了大量的財富階層，高端消費市場容量巨大截止2012年底，寧波市民營經濟市場主體達47.2萬家，占全市經濟實體總數的94.7%，注冊資本億元以上企業(yè)達360戶。雅戈爾、杉杉、羅蒙、唐獅、太平鳥、奧克斯、帥康、方太、公牛插座、雙鹿電池等等201220122012年201220122012年【第二局部：鄞州區(qū)現狀經濟及規(guī)劃】鄞州區(qū)，地處中國長江三角洲南翼，浙江省東部沿海，東接北侖港、寧波保稅區(qū)，西臨紹興、杭州，北與上海隔海相望，是方案單列市寧波市最大的市轄區(qū)域。東西北三面緊依寧波中心城區(qū)。全區(qū)總面積1380．54平方公里，現有17個鎮(zhèn)、1個鄉(xiāng)、6個街道，常住人口76萬2012年，鄞州深入貫徹落實科學開展觀，大力弘揚“三思三創(chuàng)”精神，積極實施質量提升“五大戰(zhàn)略”，著力穩(wěn)增長、抓轉型、惠民生、促和諧，全區(qū)經濟平穩(wěn)較快增長，開展質量穩(wěn)步提高，社會民生進一步改善，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)開展水平全省領先。2.1、綜合城市開展現狀：

初步核算，全年地區(qū)生產總值1038.1億元，按可比價格計算，比上年增長9.3%。分產業(yè)看，第一產業(yè)增加值38.4億元，增長2.3%；第二產業(yè)增加值648億元，增長10.2%，其中工業(yè)增加值620.5億元，增長10.2%；第三產業(yè)增加值351.6億元，增長8.4%。三次產業(yè)比重依次為3.7%、62.4%和33.9%，三產比重比上年提高0.2個百分點。按戶籍人口計算，人均GDP到達12.6萬元〔按年平均匯率折合19893美元〕。

全年公共財政預算收入237.4億元，比上年增長11.1%，總量再次居全省各縣〔市、區(qū)〕首位。地方財政收入136.2億元，增長9.1%，總量繼續(xù)位居全省第一。稅收收入225.2億元，同比增長9.7%，其中增值稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅和營業(yè)稅分別為76.7億元、52.7億元、19.2億元和34.1億元，分別增長10.4%、23.1%、8.1%和12.7%。

全年凈增城鎮(zhèn)就業(yè)崗位22420個，5698名城鎮(zhèn)失業(yè)人員實現再就業(yè)。年末城鎮(zhèn)登記失業(yè)率為3.2%。其中：工業(yè)和建筑業(yè)全區(qū)有工業(yè)企業(yè)〔個體戶〕26457家，其中規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)1612家，年主營業(yè)務收入上億元企業(yè)428家，年主營業(yè)務收入上十億元企業(yè)24家，利稅超千萬元企業(yè)343家。全年工業(yè)總產值2817.5億元，增長9.1%，其中規(guī)模以上工業(yè)總產值2015.9億元，增長9.2%；規(guī)模以下工業(yè)總產值801.6億元，增長9%。規(guī)模以上工業(yè)銷售產值1968.8億元，增長9.4%；出口交貨值601.6億元，增長2.9%；新產品產值547.6億元，增長13.7%。高新技術行業(yè)產值580.0億元，增長7.0%；高新技術企業(yè)產值442.3億元，增長11.6%；市級戰(zhàn)略性新興產業(yè)〔4+4+4產業(yè)〕產值1192.8億元，增長10.5%；區(qū)級戰(zhàn)略性新興產業(yè)〔5+5產業(yè)〕產值1407.8億元，增長10.4%。全年規(guī)模以上工業(yè)主營業(yè)務收入1931.3億元，增長6.0%；利稅總額174.5億元，增長5.7%；利潤總額124.6億元，增長3.4%。

全區(qū)有資質以上建筑施工企業(yè)76家。全年建筑業(yè)產值203.2億元，增長39.3%，其中建筑工程產值175.1億元，增長37.1%；安裝工程產值25.7億元，增長61.6%。建筑企業(yè)全部合同簽訂額307.9億元，增長32.8%，其中新簽訂合同211.8億元，增長17.7%；上年結轉合同96.1億元，增長85.5%。省外工程額54.6億元，增長134.3%。按建筑業(yè)總產值計算的勞動生產率為30萬元/人，增長39.5%。房屋建筑施工面積1765.2萬平方米，增長35.9%，其中本年新開工面積871.1萬平方米，增長19.3%；房屋建筑竣工面積491.5萬平方米，增長2%。其中：固定資產投資和房地產業(yè)

全年固定資產投資420.4億元，增長24.2%，其中民間投資270.4億元，增長14.8%。固定資產投資工程937個，其中億元以上工程129個、新開工工程695個。億元以上工程投資147.1億元，增長42%。第二產業(yè)固定資產投資126.6億元，增長26.3%，其中工業(yè)投資125.1億元，增長25%。工業(yè)投資中，技改投資105.5億元，增長32.4%；汽車制造業(yè)、金屬制品業(yè)和通用設備制造業(yè)增長較快，分別增長54.2%、41.1%和11.3%。第三產業(yè)固定資產投資293.7億元，增長23.4%。根底設施投資77.8億元，增長45.8%。

全年房地產業(yè)投資額202.3億元，增長16%，其中房地產開發(fā)業(yè)投資152.2億元，增長14.6%，住宅開發(fā)投資81.8億元，下降16.8%。商品房屋銷售面積102.1萬平方米，增長24.3%，其中住宅銷售面積82.2萬平方米，增長38%。商品房屋銷售額135.4億元，增長15.7%，其中住宅銷售額114.9億元，增長29.1%。其中：金融、上市、保險

全區(qū)共有金融機構79家〔銀行37家、保險26家、證券分公司和營業(yè)部6家、期貨公司營業(yè)部3家、小額貸款公司2家、融資租賃公司4家、商業(yè)保理公司1家〕。全區(qū)金融機構本外幣各項存款余額1578.2億元，比上年末增長13.9%；本外幣貸款余額1342.2億元，比上年末增長10.8%。年末金融機構人民幣存款余額為1524.7億元，比上年末增長11.6%，其中儲蓄存款余額690億元，比上年末增長12.9%；金融機構人民幣貸款余額為1306.1億元，比上年末增長9.9%。

全區(qū)有本地首發(fā)上市公司10家，本區(qū)資本控制的異地上市公司2家。

全年保險公司保費收入15.5億元，增長5.6%，其中財產險保費收入7.6億元，下降4.6%；人身險保費收入7.2億元，增長18.1%；其他保費收入0.6億元，增長15.5%。保險公司賠款支出6.2億元，增長18%，其中財產險賠款支出5.1億元，人身險公司短期險賠款支出1.1億元2.2、未來規(guī)劃：“十二五”時期，我區(qū)總體奮斗目標是打造“三城三區(qū)”，即打造現代產業(yè)之城，建設科學開展樣板區(qū)；打造宜居宜業(yè)之城，建設城鄉(xiāng)統(tǒng)籌示范區(qū)；打造幸福民生之城，建設全面小康率先區(qū)。其中，加強經濟社會開展規(guī)劃與城鎮(zhèn)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃以及各專項規(guī)劃的有效銜接，進一步優(yōu)化區(qū)域空間布局、城鎮(zhèn)開展布局和產業(yè)開展空間布局，推進區(qū)域均衡化、城鎮(zhèn)組團化、產業(yè)集群化開展優(yōu)化區(qū)域空間布局，推進區(qū)域協(xié)調開展。強化南部新城核心地位；加快鄞西和濱海兩大組團開展；推進鄞東、鄞南、鄞西南和東錢湖四大板塊建設南部新城即原新城區(qū)，包括下應、鐘公廟、中河、首南、石碶五個街道，是鄞州區(qū)的政治、經濟和文化中心，是新型城市化戰(zhàn)略的核心極。南部新城功能定位：寧波南部綜合商貿集聚區(qū)，長三角南翼總部經濟、創(chuàng)意產業(yè)和效勞外包產業(yè)的重要集聚區(qū)。開展重點：按照80平方公里的一體化開展框架，進一步深化規(guī)劃布局，提高綜合配套能力，提升城市管理水平，打造成區(qū)域資源集聚和產業(yè)開展的主平臺；進一步加快南部商務區(qū)、長豐區(qū)塊、潘火區(qū)塊等“十大功能區(qū)塊”建設，引進并實施一批龍頭型現代產業(yè)工程，輻射和帶動全區(qū)由農村經濟向城市經濟的全面轉型；抓住寧波“三江六岸”拓展延伸的機遇，強化與主城區(qū)其他片區(qū)的合作，全面融入寧波都市區(qū)。未來鄞州區(qū)將通過十大功能區(qū)塊來展現城市的開展進程?！镜谌植浚汗こ谭桨讣皟r值】3.1、工程基地概況地塊位于鄞州新城區(qū)鐘公廟加到內，北為規(guī)劃道路，南為貿城西路，西為寶豐路，東有規(guī)劃河流經過，與聯(lián)盛商業(yè)區(qū)隔河相望，地塊西側有鐘公廟幼兒園、小學，西北側有鐘公廟鎮(zhèn)中心中學，北側有鐘公廟醫(yī)院，東南側有鐘公廟菜場離區(qū)政府及萬達商業(yè)區(qū)僅十分鐘距離，擁有便捷的交通及完善的配套設施基地總用地面積22848平方米，內有數棟老廠房，地勢平整11323254543.2、工程方案解析工程經濟指標總用地面積22848㎡總建筑面積88925㎡地上建筑面積59605㎡其中住宅〔包括電梯、門廳〕48050㎡商業(yè)9210㎡其中商鋪2920㎡超市2715㎡商場3575㎡物業(yè)管理用房210㎡物業(yè)經營用房290㎡社區(qū)辦公用房395㎡社區(qū)經營用房50㎡門衛(wèi)、消控室55㎡架空層1345㎡不計入容積率地下建筑面積29320㎡不計入容積率其中汽車庫及設備用房22104㎡不計入容積率自行車庫面積3110㎡不計入容積率商業(yè)儲藏間3650㎡不計入容積率配電間321㎡不計入容積率環(huán)網室、電信有線機房135㎡不計入容積率計算容積率面積58260㎡建筑基底面積6120㎡建筑密度26.8%容積率2.55綠地率32%機動車停車位570個其中地上75個地下495個非機動車停車位1260個總戶數392戶本地塊充分利用地形南北向長，東南向短，基地成鉆石形狀，形成空間層次豐富、個性獨特的居住空間形態(tài)，布局上以六棟高層住宅環(huán)狀布置，由西向東依次由低到高排布，形成舒緩有序的天際線，利用三級物管的優(yōu)勢在高層住宅下營造出組團圍合空間及大面積人行綠化場地，住宅組團的內部空間由點、線、面空間形態(tài)結合，結構清晰明了，層次豐富生動，高層住宅的布局依照環(huán)境資源及日照的不同進行合理布局，呈現疏密有致，西低東高，南低北高的空間形態(tài)，小區(qū)主入口凹形空間的設計，完成城市空間到小區(qū)空間再到中心景觀空間的良好過度，入口處的半圍合廣場既豐富了城市街道空間，也強調了小區(qū)主入口的標志性特征以建設現代居住空間環(huán)境為規(guī)劃目標，在滿足住宅的經濟性，居住性，舒適性，平安性合耐久性的前提下，創(chuàng)造一個布局合理，功能齊備，交通便捷，環(huán)境優(yōu)美的現代社區(qū)。3.3、價值點梳理整個工程根據規(guī)劃控制，地塊內五棟點式高層住宅及一棟板式高層住宅圍合布置，沿西側保豐路布置兩層商鋪，北側規(guī)劃道路布置三層超市，南側貿城西路布置三層商場價值點1：BLOCK街區(qū)，沿城市干道連續(xù)界面濱水界面自由開放，水/空間/建筑通過建筑布點到達水資源共享。價值點2：人車分流，基地主要出入口設置于西側保豐路上，北側規(guī)劃道路設置次出入口，地下車庫出入口設置，充分做到人車分流的交通體系；總停車數540輛價值點3：景觀帶聯(lián)動照應，以開放和共享為原那么的景觀體系，水/景觀/建筑濱水景觀開放，通過建筑布點到達景觀共享價值點4：奢華大氣的建筑立面，彰顯高端住品價值；玻璃立面表達純潔的，生長的建筑體量，同時也是內外溝通的介質；石材，傳統(tǒng)建筑材料的現代使用，同時表達一種高檔居住尊貴感價值點5：產品面積段涵蓋了：86㎡/102㎡/110㎡/124㎡/138㎡；針對寧波內的首置及首改剛需客戶，后期市場接受度高。主力產品138㎡戶型，位于2#/4#/6#樓；戶型大面寬，三開間朝南，且做到了主臥套房設計，增加居住的舒適性及私密性戶型C-2〔東首〕面積137.7㎡戶型結構四房兩廳兩衛(wèi)一廚三陽臺面寬9.1m優(yōu)勢兩梯兩戶，增加工程的私密性南向9m面寬，三開間朝南4.5m客廳面寬，東面朝向增加采光面三陽臺設計，贈送面積到達12.6㎡主臥套房設計，增加居住舒適性【第四局部：房地產市場】4.1、宏觀市場分析調控政策走勢：13年將繼續(xù)實行積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，調控政策不動搖，房產稅暫不會擴大；國五條效果不明顯；城鎮(zhèn)化將是時機點隨著國內經濟增速繼續(xù)放緩，CPI指數持續(xù)下滑，通脹壓力得到緩解，國家為經濟“穩(wěn)增長”，適時對金融貨幣政策進行著微調，金融貨幣政策趨勢略顯放松調控政策未來很難動搖，隨經濟下滑，預計調控亦很難再次加緊；房產稅試點目前不會擴大，新“國五條”的出臺效果并不明顯，政策似乎已進入常態(tài)化開展隨著7月底中央政治局在對下半年經濟工的部署會議中提出：積極釋放有效需求，推動居民消費升級，保持合理投資增長，積極穩(wěn)妥地推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，促進房地產市場平穩(wěn)健康開展，期間并未提及地產調控。故而表達出樓市后期松趨勢明顯，整體調控放緩。4.2、土地市場分析調控政策以來土地市場逐漸回溫，國有土地放量增速，各開發(fā)商拿地熱情高漲，未來房價預計亦將持續(xù)上行土地供求走勢：2013年上半年，寧波市土地供給達283.42萬方，成交面積249.72萬方，成交金額200.05億元，創(chuàng)3年來新高土地成交細分：2013年，住宅用地依然是土地市場的成交主力，2013年上半年江北板塊異軍突起，與鄞州并列為寧波土地市場的成交主力區(qū)域。〔以下統(tǒng)計不包含工業(yè)用地、倉儲用地〕所以，市場上半年大量釋放優(yōu)質土地，致使土地市場回暖，各開發(fā)商競爭劇烈，地王頻頻出現；上半年江北區(qū)土地出讓最多，大多也均為住宅用地，13年下半年住宅市場工程競爭將集中在江北區(qū)域；從地價上看主城區(qū)優(yōu)質區(qū)域樓面價即將突破萬元大關，意味著未來各樓盤價格競爭的將進入二萬+的時代2013年1-6月土地成交樓面價排行TOP10區(qū)域地塊名稱面積(畝)用途出讓方式容積率(≤)起始價位(萬/畝)成交總價(萬)樓面價(元/M2)成交地價(萬/畝)競得單位交易時間江北江北大道以西濱江3#地塊，JB13007號地塊94.97商住掛牌1.945951.431238481上海世茂股份2013-5-10江東東部新城核心區(qū)E-2#/5#/6#/10#/11#地塊142.58住宅掛牌1.6361066.7154426.8799301083.06寧波雅戈爾新城置業(yè)2013-5-30江北江北原江花鋼化玻璃廠1#地塊61.61住宅掛牌21306.66780505.0498001306.67世茂房地產控股2013-1-17江北寶慶寺1#地塊186.09住宅掛牌1.8780213930.7995801149.6上海世茂至勤投資管理2013-1-31江北灣頭啟動區(qū)2#地塊42.88住宅掛牌1.731057.1245328.2691601057.12復地〔集團〕股份2013-5-23高新區(qū)高新區(qū)GX08-01-08地塊72.01住宅掛牌2.21198.2795681.57390601328.8寧波萬科房地產開發(fā)2013-5-23高新區(qū)高新區(qū)GX01-01-35-02地塊47.44住宅掛牌2108054781.42886601154.67寧波市交通房地產2013-5-23江北灣頭啟動區(qū)3#地塊193.1商住掛牌2.151181.15228633.7782651184.01招商局地產控股股份2013-5-23象山丹南路北興盛路西地塊2.19商用掛牌1.73269.9618607379851.06象山新泰商貿2013-5-23鄞州寧波市長豐區(qū)塊住宅拍賣1號地塊，2013CJ01號地塊88.63住宅掛牌2.51200106653.8472201203.33寧波金翔房地產開展2013-3-44.3、微觀競品市場分析4.3.1住宅市場六區(qū)供銷走勢：成交量和供給量較去年同期出現雙上升，但和去年下半年相比仍有較大差距，因此預計2013年的住宅產品新增及去化量又將會集中在下半年據統(tǒng)計，2013年上半年寧波市六區(qū)住宅供給量為235.09萬方〔含存量〕，六區(qū)住宅的供給量到達歷史第二高，僅次于2012年下半年；而從銷售量來看，2013年上半年六區(qū)市場去化住宅產品123.8萬方，較去年同期上升了42%，但是較去年下半年的162.14萬方下降了24%，市場逐步趨于理性，開發(fā)商再加推過程中更加小心謹慎，未來的成交量也將趨于穩(wěn)定。六區(qū)住宅產品成交均價：據統(tǒng)計2013年上半年寧波市六區(qū)住宅產品的成交均價為14101元/㎡，價格出現了小幅回調，較去年同期增長了5.6%；其中鄞州中心區(qū)〔不含城西〕成交均價15673元/㎡近3年來整體價格呈下行趨勢，一方面是由于北侖、鎮(zhèn)海、江北北區(qū)和鄞州區(qū)五鄉(xiāng)、城西等寧波周邊區(qū)域成交量的釋放，另一方面那么是由于政府不斷深入的調控政策，房地產市場已經逐步回歸理性和健康；從區(qū)域成交均價來看，除了城北片區(qū)和東錢湖區(qū)外其余各區(qū)域的價格均較去年同期出現了不同程度的增長，整個上半年各區(qū)域均有代表性的工程入市，同時鎮(zhèn)海區(qū)和北侖區(qū)這兩個12年上半年的價格洼地價格也進行了回調六區(qū)新增供給面積段：從2013年上半年寧波市六區(qū)的新增供給面積段來看，主力面積段為90-120㎡和120-150㎡，兩者加起來卙到了整個市場的54%，其次是60-90㎡和150-180㎡的比例；今年上半年中高端工程的供給出現了大幅的上升，150㎡以上的比例從去年的10%升至27%，而小戶型供給量那么出現了下降，尤其是61-90㎡這一檔，從去年38%降至19%六區(qū)成交面積段分析：目前市場整個格局依然是剛需首置為主流，同時高端首置及首次改善性購房群體也在今年上半年的到了一定的釋放，讓當前成交結構更加多元化，寧波樓市的整體運行狀況良好從2013年上半年的成交面積段上來看，與去年相比整體的成交格局變化并不大，六區(qū)住宅成交主要集中在90-120㎡的剛需面積段，而2013年上半年60-90㎡這一面積段的比例開始縮小，下降了6個百分點；同時120-150㎡面積段比例卙到了27%，上升了7個百分點，150平米以上的高端市場也略微有所反彈各區(qū)域供銷分析：鄞州核心區(qū)〔不含城西〕的去化率到了25%，較大的供給量及較高的區(qū)域認可度使得鄞州區(qū)的去化量位列首位；鄞州核心區(qū)成交30.28萬方，成為整個上半年的支柱區(qū)域，主要得益于大量剛需工程的入市以及局部工程的降價從各區(qū)域的新增供給情況，2013年上半年新增供給量主要集中在北侖區(qū)、城北片區(qū)和鄞州區(qū)這三大板塊，其中北侖區(qū)今年上半年新增量集中爆發(fā)，包括世茂、龍湖、華潤等工程均迚行了加推，占到了總比重的25%，位列各區(qū)域之首；而在各個區(qū)域的去化情況中，鄞州區(qū)的去化卙到了25%，較大的供給量及較高的區(qū)域認可度使得鄞州區(qū)的去化量位列首位；其次是北侖區(qū)，去化卙到了17%，作為2013年上半年供給量最多的區(qū)域，庫存得到了有敁的去化；而城東片區(qū)，由于價格普遍較高，難以滿足剛需客戶需求，而去化比例只有11%，滯銷情況嚴重鄞州區(qū)核心區(qū)〔不含城西〕作為六區(qū)中成交率最高的板塊，主要依托于合理的區(qū)域規(guī)劃開展，完善的配套建設；2013年上半年鄞州核心區(qū)〔不含城西〕住宅市場共計供給44.38萬方，供給量降至近2年的最低點從銷售量來看，鄞州區(qū)2013年上半年共計成交30.28萬方，較去年同期出現了較大的漲幅，主要還是多個剛需工程的入市的原因；從成交均價來看，區(qū)域成交均價15673元/㎡，價格保持了一個平穩(wěn)的走勢；從小區(qū)域來看，鄞州區(qū)的成交呈現出從中心向外部擴散的趨勢，成交工程中潘火板塊的宜家花園卙第一位，五鄉(xiāng)板塊的兩個剛需工程東大道一號、悅瀾灣總計成交接近500套，也是上半年成交的主力軍，中心城區(qū)的外拓，潘火、五鄉(xiāng)這種類型的區(qū)域接受度也在不斷的增強；高端工程中，中海雍城世家有191套的成交，主要是源于價格的下探以及南部商務區(qū)的逐步成熟鄞州區(qū)上半年成交前8工程排行樓盤名稱城區(qū)套數成交均價〔元/㎡〕套均面積〔㎡〕銷售率〔%〕7月份成交套數7月份成交均價1宜家花園鄞州區(qū)35514321116.4786.57%20142822雍城世家鄞州區(qū)19116299183.5282.5%31148213華府美郡花園鄞州2490.4%004江灣府第苑鄞州3559.7%1153685榮安府鄞州區(qū)12826371140.5572.2%64244066都市嘉源鄞州區(qū)9410208104.3877.92%10103497蝶園鄞州區(qū)9015739105.5695.84%6177738風格璟院鄞州區(qū)8919134169.0674.76%2319612商業(yè)市場2