惠州各商圈教材

謹(jǐn)呈：惠州市海燕房產(chǎn)投資有限公司惠州玉蘭花園裙樓商業(yè)策劃報(bào)告2007-4-5目錄第Ⅰ部分市場研究篇第Ⅱ部分市場定位篇第Ⅲ部分項(xiàng)目營銷篇第Ⅰ部分市場研究篇

一、惠城總體經(jīng)濟(jì)概況二、主要商圈調(diào)研分析三、未來商業(yè)發(fā)展趨勢惠州市位于珠三角經(jīng)濟(jì)圈，城市常住人口321萬，商業(yè)發(fā)展快速，國內(nèi)外商家紛紛進(jìn)駐，如萬佳百貨、人人樂、百佳、麗日、屈臣氏、順電、天虹、沃爾瑪、海雅百貨、新一佳等。惠州市陸地行政面積為1.12萬平方公里，分為兩區(qū)三縣，包括惠城區(qū)、惠陽區(qū)、博羅縣、惠東縣、龍門縣，城市常住人口321萬。其中惠城區(qū)是主要的行政、文化、商業(yè)中心。惠城區(qū)面積419平方公里，轄橋東、橋西、江南、江北、河南岸、惠環(huán)、龍豐7個(gè)街道辦事處和小金口、汝湖、三棟3個(gè)農(nóng)村鎮(zhèn)，有常住人口67萬、外來人口近48萬（2005年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)）?；莩菂^(qū)作為惠州市主要的商業(yè)中心，商業(yè)發(fā)展快速，特別是近幾年來，國內(nèi)外商家紛紛進(jìn)駐，如萬佳百貨、人人樂、百佳、麗日、屈臣氏、順電、天虹、沃爾瑪、海雅百貨、新一佳等。

Ⅰ市場研究篇

一、惠城經(jīng)濟(jì)總體概況惠城區(qū)商圈分布主要有兩個(gè)，一個(gè)是麥地路商圈，占到惠城商業(yè)體量的80%以上；另外一個(gè)就是中山路步行街?；莩菂^(qū)商圈分布主要有兩個(gè)，一個(gè)是以麥地路為核心、輻射半徑約0.6公里的麥地路商圈。另外一個(gè)就是以惠州市中山西路（步行街）為中心，半徑約0.2公里的中山路商圈。

Ⅰ市場研究篇

惠惠州市主要商圈分布圖二、主要商圈調(diào)研分析Ⅰ市場研究篇

1、麥地路商圈2、中山路步行街商圈3、惠州市相關(guān)行業(yè)發(fā)展概況分析麥地路商圈商業(yè)最為集中，國內(nèi)外大型商業(yè)云集于此，經(jīng)營總面積超過160000平米。1、麥地路商圈麥地路商圈是目前惠州市最繁華的區(qū)域，也是商家最為集中的區(qū)域；惠州市百分之八十（80%）以上（以商家數(shù)量計(jì)算）的大型零售商云集在該商圈范圍內(nèi)；如人人樂購物廣場、女人世界、時(shí)代百貨、萬佳百貨、國美電器、海雅百貨、惠州數(shù)碼街、百佳購物廣場，天虹商場，沃爾瑪?shù)龋A(yù)計(jì)商圈內(nèi)大型商業(yè)設(shè)施經(jīng)營總面積超過220,000平方米。Ⅰ市場研究篇

二、主要商圈調(diào)研分析主要商家經(jīng)營面積及檔次一覽表名稱經(jīng)營面積/㎡整體檔次人人樂購物廣場20,000中國美電器3,500中女人世界6,000中、低惠州數(shù)碼街22,000中、低時(shí)代百貨17,600中、高百佳購物廣場12,000中、低海雅百貨27000中萬佳百貨22,000中天虹23，000中沃爾瑪70000中合計(jì)223,100——Ⅰ市場研究篇

麥地路商圈主要商業(yè)設(shè)施分布圖Ⅰ市場研究篇

項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱時(shí)代百貨項(xiàng)目位置惠州市下鋪路旁發(fā)展商惠州市興惠經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司管理費(fèi)/元/月/㎡——臨街長度/m60使用率（%）70%建筑面積/㎡17,600電梯及扶梯（部）8（手扶梯）開業(yè)日期2004停車位數(shù)量（個(gè)）100周邊配套住宅區(qū)、學(xué)校、寫字樓、商業(yè)區(qū)等位置與交通狀況商業(yè)位置情況目標(biāo)店距市中心商業(yè)區(qū)距離:0kM,距區(qū)域商業(yè)區(qū)0KM;商圈所在區(qū)域的性質(zhì)：住宅區(qū)、商業(yè)中心區(qū)公交站點(diǎn)及路線濱江公園：7、15、17、18項(xiàng)目規(guī)劃柱間距8×7m中庭面積/㎡200層高/m3單層商業(yè)面積/㎡3,200層數(shù)/F2招商率（%）100%商業(yè)業(yè)態(tài)比例超市：20%，服裝、鞋業(yè)：45%，

精品、化妝品：11%，家居、飾品：15%，其他：9%（以上業(yè)態(tài)按業(yè)態(tài)在經(jīng)營的面積計(jì)算）租售策略整體租金/元/月/㎡扣點(diǎn)：20%—25%樓層業(yè)態(tài)-1F：超市，1F：服裝、化妝品、鞋類、珠寶等，2F：內(nèi)衣、女裝，3F：男裝、運(yùn)動(dòng)系列、休閑裝等，4F：家居、床上用品等經(jīng)營狀況良好客戶群定位惠城區(qū)及周邊區(qū)域中高收入者（白領(lǐng)）項(xiàng)目定位綜合型百貨（發(fā)展商定位：廣東首創(chuàng)主題式購物廣場）主要品牌商家ESPERI、EITIE、ETAM、季候風(fēng)、BETU、

POLO、BELL、梅花表、夢特嬌、OLAY、歐萊雅、羅萊家芳等。項(xiàng)目調(diào)查結(jié)論經(jīng)過調(diào)查顯示，項(xiàng)目是目前惠州市相對(duì)較為高檔的商業(yè)設(shè)施，從品牌及裝修中可以體現(xiàn)；從對(duì)部分市民的訪問中得出，惠州市民對(duì)于該項(xiàng)目是較為肯定，是目前惠州市白領(lǐng)消費(fèi)主要場所。Ⅰ市場研究篇

項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱百佳購物廣場項(xiàng)目位置惠州市南壇路與下埔路交匯處發(fā)展商惠州市家華實(shí)業(yè)有限公司管理費(fèi)/元/月/㎡——臨街長度/m90使用率（%）70%建筑面積/㎡12,000電梯及扶梯（部）4（平板梯）開業(yè)日期2004停車位數(shù)量（個(gè)）100周邊配套住宅區(qū)、學(xué)校、寫字樓、商業(yè)區(qū)等位置與交通狀況商業(yè)位置情況目標(biāo)店距市中心商業(yè)區(qū)距離:0kM,距區(qū)域商業(yè)區(qū)0KM;商圈所在區(qū)域的性質(zhì)：住宅區(qū)、商業(yè)中心區(qū)公交站點(diǎn)及路線濱江公園：7、15、17、18項(xiàng)目規(guī)劃柱間距7×6m中庭面積/㎡無層高/m3.2單層商業(yè)面積/㎡5,000層數(shù)/F3招商率（%）90%商業(yè)業(yè)態(tài)比例百佳百貨：65%，家電：15%，獨(dú)立店鋪：8%，其他：12%（以上業(yè)態(tài)按業(yè)態(tài)在經(jīng)營的面積計(jì)算）租售策略整體租金/元/月/㎡——樓層業(yè)態(tài)1F：獨(dú)立店鋪、順電、屈臣氏、肯德基等，2-3F：獨(dú)立店鋪、百佳百貨

經(jīng)營狀況良好客戶群定位惠城區(qū)項(xiàng)目定位綜合型百貨主要品牌商家順電、肯德基、屈臣氏、海王星辰藥店、百佳百貨等項(xiàng)目調(diào)查結(jié)論經(jīng)過調(diào)查顯示，該項(xiàng)目是目前惠州市經(jīng)營業(yè)態(tài)綜合型較高的商業(yè)項(xiàng)目，業(yè)態(tài)較為完善，品牌檔次相對(duì)也較高。目前項(xiàng)目由于剛開業(yè),人流量相對(duì)有限，在與人人樂購物廣場對(duì)比，本項(xiàng)目目前經(jīng)營狀況相對(duì)較差。Ⅰ市場研究篇

項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱惠州數(shù)碼街項(xiàng)目位置惠州市麥地路旁（人人樂對(duì)面）發(fā)展商——管理費(fèi)/元/月/㎡——臨街長度/m150×35使用率（%）75%建筑面積/㎡22,000電梯及扶梯（部）6（手扶梯）開業(yè)日期2002停車位數(shù)量（個(gè)）——周邊配套學(xué)校、寫字樓、住宅、商業(yè)中心區(qū)位置與交通狀況商業(yè)位置情況目標(biāo)店距市中心商業(yè)區(qū)距離:0kM,距區(qū)域商業(yè)區(qū)0KM;商圈所在區(qū)域的性質(zhì)：核心商業(yè)區(qū)公交站點(diǎn)及路線人人樂購物廣場：4、6、7、9、10、13、17、18、20、24、26、27、28、29項(xiàng)目規(guī)劃柱間距6m中庭面積/㎡200層高/m3.0單層商業(yè)面積/㎡5,000-7,000層數(shù)/F4招商率（%）100%商業(yè)業(yè)態(tài)比例服裝、鞋業(yè)：45%，餐飲、休閑娛樂：25%，家電：12%，其他：18%（以上業(yè)態(tài)按業(yè)態(tài)在經(jīng)營的面積計(jì)算）租售策略整體租金/元/月/㎡自用物業(yè)樓層業(yè)態(tài)1F：服裝、鞋業(yè)，2F：餐飲、兒童游樂、家電超市等，3F：電影院、游戲機(jī)中心等

經(jīng)營狀況良好客戶群定位惠城區(qū)及周邊區(qū)域居民項(xiàng)目定位綜合型百貨主要品牌商家肯德基等項(xiàng)目調(diào)查結(jié)論經(jīng)過調(diào)查發(fā)現(xiàn)；項(xiàng)目是目前惠州市最具特色的商業(yè)項(xiàng)目，主要表現(xiàn)在項(xiàng)目建筑結(jié)構(gòu)上；目前數(shù)碼街經(jīng)營狀況良好，表現(xiàn)在人流量相對(duì)較大、業(yè)態(tài)檔次較適合目前惠州市的消費(fèi)習(xí)慣及要求。Ⅰ市場研究篇

項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱萬佳百貨項(xiàng)目位置惠州市麥地路旁發(fā)展商——管理費(fèi)/元/月/㎡——臨街長度/m100×50使用率（%）76%建筑面積/㎡22,000電梯及扶梯（部）6（手扶梯）開業(yè)日期2000停車位數(shù)量（個(gè)）——周邊配套學(xué)校、寫字樓、住宅、商業(yè)中心區(qū)位置與交通狀況商業(yè)位置情況目標(biāo)店距市中心商業(yè)區(qū)距離:0kM,距區(qū)域商業(yè)區(qū)0KM;商圈所在區(qū)域的性質(zhì)：核心商業(yè)區(qū)公交站點(diǎn)及路線萬佳百貨：17、21、23項(xiàng)目規(guī)劃柱間距8×7m中庭面積/㎡無層高/m3.5單層商業(yè)面積/㎡5,000層數(shù)/F4招商率（%）100%商業(yè)業(yè)態(tài)比例服裝、鞋業(yè)：30%，超市：45%，家電：家居用品：10%，其他：15%（以上業(yè)態(tài)按業(yè)態(tài)在經(jīng)營的面積計(jì)算）租售策略整體租金/元/月/㎡——樓層業(yè)態(tài)1F：煙酒專柜、生鮮區(qū)等，2F：副食品超市，3F：男裝、女裝、皮包、鞋類等

；4F：床上用品、兒童用品、家電等經(jīng)營狀況一般客戶群定位惠城區(qū)及周邊區(qū)域居民項(xiàng)目定位綜合型百貨主要品牌商家肯德基、佐丹奴、波頓時(shí)裝等項(xiàng)目調(diào)查結(jié)論經(jīng)過調(diào)查發(fā)現(xiàn)；該商場部分商品價(jià)格與人人樂相比較，在價(jià)格上稍微高些；當(dāng)項(xiàng)目的整體檔次要比人人樂高些。但是由于惠州市市民受傳統(tǒng)消費(fèi)觀念的影響（如選擇檔次不高、價(jià)格相對(duì)較低的商品、市民對(duì)購物環(huán)境重視不夠等消費(fèi)特點(diǎn)），所以在人流及經(jīng)營狀況上都遜色于人人樂也就不足為奇了。

Ⅰ市場研究篇

港惠新天地一期主力商家：惠州第一個(gè)沃爾瑪（世界五百強(qiáng)）、時(shí)代華納（世界知名電影公司）、肯德基（世界著名快餐公司）、飛馳溜冰場等。一、二期商業(yè)沃爾瑪華納影院、大型電玩城、飛馳溜冰約2000平米廣場約9000平米餐飲家居主力店---定位語：新中心·30萬平米國際購物街區(qū)Ⅰ市場研究篇

東大街:東大街位于麥地東路1號(hào)，為東江明珠花園裙樓商業(yè)，商業(yè)分三期推出，總商業(yè)建筑面積約40000平米，目前僅銷售一期商業(yè)。一期商業(yè)建筑面積10000余平米整體出租新一佳，實(shí)行10年反租銷售，年回報(bào)率為8%，目前銷售狀況良好。二、三期商業(yè)尚無明確定位。銷售價(jià)格：樓層單價(jià)（㎡/元

）1F街鋪260001F內(nèi)鋪170002F95003F7000Ⅰ市場研究篇

業(yè)態(tài)類型分布分析

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根據(jù)上述調(diào)查顯示，目前麥地路商圈內(nèi)所擁有的商業(yè)類型主要有四種，包括超市+百貨、主題商場、專業(yè)市場及商業(yè)步行街，具體分布如下：類型代表商場經(jīng)營面積/㎡比例（%）超市+百貨人人樂20,00061.1萬佳百貨22,000百佳購物廣場12,000天虹23，000主題商場（時(shí)尚百貨）女人世界6,00018.72時(shí)代百貨17,600專業(yè)市場國美電器3,5002.78商業(yè)步行街惠州數(shù)碼城22，00017.4合計(jì)——126,100100從上表相關(guān)數(shù)據(jù)分析；麥地路商圈主要的商業(yè)類型是由“超市+百貨”構(gòu)成的，表明麥地路商圈人流量流向的主要方向還是在超市上，其次是主題商場及商業(yè)步行街；另一方面表明超市+百貨及主題商場商業(yè)類型的發(fā)展在該商圈具有較好的發(fā)展態(tài)勢。Ⅰ市場研究篇

租金調(diào)查分析

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名稱經(jīng)營面積/㎡經(jīng)營狀況租金水平人人樂購物廣場20,000較好10%-25%國美電器3,500較好——女人世界6,000一般110惠州數(shù)碼街22,000一般——時(shí)代百貨17,600良好14%—25%百佳購物廣場12,000良好——萬佳百貨22,000良好——天虹23，000良好20%-25%海雅百貨27000未開業(yè)45—50—55元/㎡·月沃爾瑪10000未開業(yè)8元/㎡·月合計(jì)155,100————根據(jù)上表數(shù)據(jù)顯示，只有海雅百貨和沃爾瑪是以純租金的形式，其他大賣場都是提點(diǎn)的形式，提成點(diǎn)數(shù)較深圳低，一般水平。時(shí)代百貨作為惠州市目前高檔商業(yè)設(shè)施，由于在項(xiàng)目投資成本及地理位置上的特點(diǎn)，所以在租金水平上相對(duì)較高；但就項(xiàng)目整體的租金收益計(jì)算未必是最高的，因?yàn)樵擃愋偷淖饨鹗杖∨c銷售額有直接的關(guān)系。

Ⅰ市場研究篇

商圈商業(yè)設(shè)施分布特點(diǎn)分析：從麥地路商圈商業(yè)設(shè)施分布的特點(diǎn)分析，商圈主要的商業(yè)設(shè)施主要分布在東北區(qū)域，即麥地路以東及下埔路。目前該區(qū)域內(nèi)商業(yè)設(shè)施的建設(shè)已有一定的規(guī)模，受到土地供應(yīng)量的限制，可以預(yù)測：未來商圈的發(fā)展重點(diǎn)將趨向于商圈的南部方向,即金山湖片區(qū)。主要影響因素包括：住宅發(fā)展快速，商業(yè)需求相應(yīng)提高、對(duì)外交通方便，利于商業(yè)項(xiàng)目發(fā)展等。Ⅰ市場研究篇

2、中山路步行街商圈

中山路商圈是惠城區(qū)區(qū)政府全力打造的商業(yè)項(xiàng)目，由原中山路改造而成，具有一定的知名度，街鋪林立。主要經(jīng)營中、低檔的服飾和通訊器材。代表品牌有：優(yōu)美世界、ESPRIT、真維斯、佐丹奴、時(shí)尚鳥、小豬班納、萍果店、班尼路、生活幾何以及西式快餐麥當(dāng)勞。目前中山路商圈主要由兩個(gè)商業(yè)載體組成，包括中山路步行街和麗日廣場。兩者在形式上已形成了一定的互補(bǔ)性質(zhì)。

Ⅰ市場研究篇

步行街概況：地理位置惠州市環(huán)城西路與中山西路交匯處街長約50米店鋪數(shù)量約65間業(yè)態(tài)比例服裝、鞋業(yè)等：53%；精品、珠寶：21%；餐飲、休閑娛樂：10%；其他：16%（以上業(yè)態(tài)按業(yè)態(tài)在經(jīng)營的面積計(jì)算）商品檔次中低檔經(jīng)營狀況良好租金水平200—300元/月/㎡獨(dú)立店鋪面積組成20—80㎡注：以上數(shù)據(jù)來源于實(shí)地調(diào)查，僅供參考Ⅰ市場研究篇

麗日購物廣場（西湖店）：項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱麗日購物廣場（西湖店）項(xiàng)目位置惠州市環(huán)城西二路發(fā)展商——管理費(fèi)/元/月/㎡——臨街長度/m80×65使用率（%）75%建筑面積/㎡35,000電梯及扶梯（部）10（手扶梯）4（觀光梯）開業(yè)日期2002停車位數(shù)量（個(gè)）200周邊配套學(xué)校、步行街、旅游景點(diǎn)等位置與交通狀況商業(yè)位置情況目標(biāo)店距市中心商業(yè)區(qū)距離:2.5M,距區(qū)域商業(yè)區(qū)0KM;商圈所在區(qū)域的性質(zhì)：次商業(yè)中心區(qū)公交站點(diǎn)及路線麗日廣場：1、2、5、7、10、11、17、18、19、21、24、26（共12條）項(xiàng)目規(guī)劃柱間距6×6m中庭面積/㎡200層高/m3.0單層商業(yè)面積/㎡4,000-5,000層數(shù)/F4招商率（%）100%商業(yè)業(yè)態(tài)比例超市：15%，服裝、鞋業(yè)：25%，床上用品、家居飾品、兒童服裝、兒童游樂：30%，餐飲、休閑娛樂：20%其他：10%（以上業(yè)態(tài)按業(yè)態(tài)在經(jīng)營的面積計(jì)算）租售策略整體租金/元/月/㎡15%—23%樓層業(yè)態(tài)1F：化妝品、皮具、服裝、麥當(dāng)勞等，2F：超市、家電、音響等，3F：女裝，4F：女裝、內(nèi)衣等，5F：床上用品、兒童系列、兒童游樂等，6F：運(yùn)動(dòng)系列、音像、精品等，7F：美食廣場，8—10F：休閑、咖啡、餐飲等經(jīng)營狀況較好客戶群定位惠城區(qū)居民項(xiàng)目定位綜合型百貨主要品牌商家麥當(dāng)勞、ESPERI、ETAM、真維斯、自由鳥、OLAY、美寶蓮、佛羅倫、馨而聲、DISNEP等項(xiàng)目調(diào)查結(jié)論經(jīng)過調(diào)查發(fā)現(xiàn)；本項(xiàng)目人流量較大（緊鄰惠州步行街），交通配套設(shè)施相對(duì)完善、周邊商業(yè)氣氛較濃，整體經(jīng)營狀況較好。麗日購物廣場目前已在惠州開設(shè)了兩間分店；總經(jīng)營面積超過50,000平方米，是目前惠州市最大的商業(yè)項(xiàng)目。其中西湖店是目前惠州市單體商業(yè)面積35,000平方米，它集購物、休閑、娛樂為一體的大型購物中心。Ⅰ市場研究篇

步行街商圈消費(fèi)群分析：中山路商圈消費(fèi)群是以本地中產(chǎn)階層和學(xué)生為主，消費(fèi)特征趨向于年輕時(shí)尚型，部分本地中產(chǎn)階層具有較高的消費(fèi)能力，對(duì)于相對(duì)高檔次商品需求較高。由于地理上的因素，該商圈對(duì)于未來項(xiàng)目發(fā)展的影響不大；但在消費(fèi)群引導(dǎo)上；敝司認(rèn)為：項(xiàng)目在未來的業(yè)態(tài)規(guī)劃上應(yīng)有針對(duì)性的進(jìn)行設(shè)置，例如年輕時(shí)尚性的，以滿足本地中產(chǎn)階層及學(xué)生的消費(fèi)要求。以引導(dǎo)該部分消費(fèi)群進(jìn)入項(xiàng)目進(jìn)行消費(fèi)。Ⅰ市場研究篇

3、惠州市相關(guān)行業(yè)發(fā)展概況分析

根據(jù)惠州市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2005年惠州市全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)212.75億元，比增17.1％，增幅居全省各市之首。其中，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)175.83億元，比增14.5％。以上數(shù)據(jù)表明，惠州市市民的購物力不斷提高，零售市場發(fā)展前景廣闊。名稱經(jīng)營面積/㎡整體檔次經(jīng)營狀況人人樂購物廣場20,000中較好國美電器3,500中良好女人世界6,000中低一般惠州數(shù)碼街22,000中、高良好時(shí)代百貨17,600中、高良好百佳購物廣場12,000中、低良好天虹23，000中良好麗日購物廣場（江北店）20,000中一般麗日購物廣場（西湖店）35,000中較好惠州賽格廣場2,500中、低一般萬佳百貨22,000中一般合計(jì)183，600————從調(diào)查結(jié)果顯示，目前惠城區(qū)內(nèi)經(jīng)營面積超過1500平方米較大型商業(yè)設(shè)施總經(jīng)營面積約為20萬平方米左右（在經(jīng)營中的），以惠城區(qū)70萬人口計(jì)算，人均大型零售商業(yè)面積約0.28平方米，與深圳人均0.98平方米相比，兩者商業(yè)發(fā)展差距明顯，同時(shí)也表明了惠州市市場發(fā)展的廣闊性。零售行業(yè)：

Ⅰ市場研究篇

餐飲行業(yè)概況：惠城區(qū)的餐飲市場一直以來都是以當(dāng)?shù)鼗洸瞬讼禐橹?，其它地方特色菜系較少，中高檔地方特色餐飲幾乎沒有，這一方面是由于惠城區(qū)的粵菜文化歷史悠久，已成為居民就餐中不可缺少的組成部分。另一方面是其他省份人員主要流向深圳、廣州等地，惠城區(qū)的流動(dòng)人口主要來自附近縣、村，集中在江北一帶的工廠區(qū)，消費(fèi)能力有限。2005惠城區(qū)餐飲業(yè)社會(huì)消費(fèi)額約7.53億元，增長13.7%，市場增長快速。餐飲業(yè)連續(xù)穩(wěn)定的增長，促進(jìn)了社會(huì)消費(fèi)品零售的增加。隨著惠城區(qū)人均收入的不斷提高，餐飲占支出的比例也逐年下降?？傮w而言，目前惠城區(qū)的餐飲社會(huì)消費(fèi)額與其他城市相比仍處于中低水平，惠城區(qū)餐飲業(yè)還有很大發(fā)展空間。分類品名地址規(guī)模（㎡）消費(fèi)人群人均消費(fèi)(元/人)經(jīng)營狀況天成回味雞中山路步行街700白領(lǐng)，家庭20-50較好西湖大酒店中餐部西湖大酒店3F1000商務(wù)客，情侶游客50-100一般福滿樓中餐廳天悅大酒店3F2000企業(yè)經(jīng)營者，游客，商務(wù)客50-100一般麗日美食廣場麗日購物中心7F2500白領(lǐng)，家庭10－30較好佐岸咖啡麗日購物中心9－10F800企業(yè)經(jīng)營者，個(gè)體老板，情侶50－100一般Ⅰ市場研究篇

餐飲行業(yè)概況：現(xiàn)狀分析：目前的餐飲沒有聚集在一起形成規(guī)模效應(yīng)；以傳統(tǒng)粵菜為主流，其它風(fēng)味菜系相對(duì)較少；餐飲主要客戶群以中/中高階層人士為主，目的多為宴會(huì)和公事需求；由于該消費(fèi)階層普遍已建立家庭，在外用餐不多，故餐飲社會(huì)零售額不高，具有一定潛在市場。發(fā)展預(yù)測：隨著惠城區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，惠城區(qū)的中高檔餐飲市場仍存在較大的空間。面向特定的消費(fèi)群體，提供不同品味服務(wù)的餐廳將不斷出現(xiàn)?；莩菂^(qū)未來在市場的需求下，將形成具規(guī)模的餐飲中心，而特色菜系也將慢慢進(jìn)入市場，尋求市場空白點(diǎn)。Ⅰ市場研究篇

休閑娛樂行業(yè)概況：惠城區(qū)雖然作為惠州市的行政及文化、經(jīng)濟(jì)中心，但休閑娛樂市場一直呈現(xiàn)出不景氣的現(xiàn)象。整體發(fā)展情況有以下幾點(diǎn)：目前惠城區(qū)娛樂行業(yè)主要以歌舞廳、卡拉OK為主，分散在城市各個(gè)片區(qū)；一般休閑性酒吧的面積在100-400平方米左右，人均消費(fèi)水平在20-50元之間；歌舞廳、卡拉OK的面積偏大，面積在1000-10000平方米不等，而且人均消費(fèi)水平偏高，一般在50-100元之間；酒吧由于規(guī)模較小，檔次較低，競爭激烈而導(dǎo)致經(jīng)營狀況較差；從區(qū)域分布情況分析，惠州市的休閑娛樂場所主要集中在麥地路一帶，主要是因?yàn)閰^(qū)域內(nèi)商業(yè)較為繁華，人流量較大。三、未來商業(yè)發(fā)展趨勢1、惠州市商業(yè)市場調(diào)查總結(jié)2、未來商業(yè)競爭態(tài)勢分析3、未來商業(yè)發(fā)展趨勢4、惠州目前缺乏的商業(yè)Ⅰ市場研究篇

麥地路商圈是目前惠州市最繁華最大的商圈，區(qū)域百分之八十（80%）的較大型的商業(yè)設(shè)施集中在此，市場競爭激烈；惠城區(qū)較大型商業(yè)業(yè)態(tài)主要以“超市+百貨”業(yè)態(tài)組成，所占比例近50%。市民消費(fèi)形式以家庭式消費(fèi)為主（超市消費(fèi)），白領(lǐng)、中高收入階層消費(fèi)所占比例較??；惠城區(qū)人均大型零售面積為約0.28平方米，與周邊發(fā)達(dá)區(qū)域相比差距較為明顯，同時(shí)也預(yù)示了大型零售市場較大的發(fā)展空間；惠城區(qū)餐飲業(yè)發(fā)展快速，年增長率保持在10%以上，05年餐飲零售總額約7.53億元；目前惠城區(qū)餐飲行業(yè)發(fā)展業(yè)態(tài)較為單一、檔次不高、市民可選擇性不強(qiáng)等特點(diǎn)，餐飲特色化及檔次化將是未來惠城區(qū)餐飲發(fā)展的主要趨勢；惠城區(qū)休閑娛樂行業(yè)同樣存在著與餐飲行業(yè)發(fā)展的問題，未來發(fā)展趨勢將趨向于特色化及檔次化；惠城區(qū)未來1-2年內(nèi)商用物業(yè)供應(yīng)量將超過25萬平方米，加上空置面積，總供應(yīng)量約在35—45萬平方米，消化量約在15—25萬平方米，市場壓力相對(duì)較大。Ⅰ市場研究篇

1、惠州市商業(yè)市場調(diào)查總結(jié)根據(jù)市場調(diào)查的初步統(tǒng)計(jì)，未來1—2年惠城區(qū)新增商業(yè)物業(yè)的供應(yīng)量將超過20萬平方米，如果加上目前的空置面積，惠城區(qū)的商業(yè)供應(yīng)量將超過25—30萬平方米；根據(jù)市場人士指出，除去未來兩年的商業(yè)需求量外，預(yù)計(jì)仍將有5—10萬平方米商業(yè)物業(yè)空置。從以上數(shù)據(jù)分析，未來惠城區(qū)整體商用物業(yè)的競爭將日趨激烈，市場發(fā)展空間將進(jìn)一步縮小。從區(qū)域分析，惠城區(qū)商業(yè)物業(yè)的增長點(diǎn)主要集中在河南岸片區(qū)及江北片區(qū)。隨著大型零售商的進(jìn)駐，未來商業(yè)競爭會(huì)更加激烈，但面對(duì)大批商住性物業(yè)的興建，市場發(fā)展態(tài)勢仍不容樂觀。Ⅰ市場研究篇

2、未來商業(yè)競爭態(tài)勢分析

惠城區(qū)未來兩年商用物業(yè)供應(yīng)量將超過20萬平米，且增長點(diǎn)主要集中在河南岸片區(qū)及江北片區(qū)，商業(yè)競爭將日趨激烈，市場發(fā)展態(tài)勢不容樂觀。在最近的幾年內(nèi)，從中國各大城市的調(diào)查報(bào)告中可以得出：中國以零售業(yè)為主的商業(yè)業(yè)態(tài)的分化大致經(jīng)歷了三個(gè)階段。第一階段是二十世紀(jì)九十年代中期，世界零售商巨頭沃爾瑪、家樂福等進(jìn)駐中國市場，以其大型量販?zhǔn)袌觥⒋筚u場的形式，沖擊著當(dāng)時(shí)傳統(tǒng)百貨的商業(yè)經(jīng)營方式，導(dǎo)致了部分傳統(tǒng)百貨，特別是以日常用品、食品為主營業(yè)務(wù)的百貨商家退出歷史舞臺(tái)。第二階段是二十世紀(jì)末，全國各大城市都相繼出現(xiàn)一大批傳統(tǒng)百貨倒閉，在這個(gè)時(shí)候一些專業(yè)市場、主題商貿(mào)城、專營商店等現(xiàn)代百貨從傳統(tǒng)百貨中分離出來，浮出水面。以北京華聯(lián)、上海聯(lián)華為代表等本土的大型量販超市集團(tuán)，學(xué)習(xí)沃爾瑪、家樂福等國際量販集團(tuán)前輩的經(jīng)營模式和管理方式，“師夷長技”，開拓出一片天空。第三階段就是現(xiàn)今的商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展?fàn)顩r，大部分都是以規(guī)模龐大、設(shè)備齊全，融購物、休閑、娛樂于一體的大型購物中心（ShoppingMall）或Mall（摩爾）商城為中心，其周邊圍繞一些專賣店、特色商場、精品商場、休閑業(yè)態(tài)等作為補(bǔ)充，這種商業(yè)業(yè)態(tài)正是體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的產(chǎn)物和體現(xiàn)。隨著惠州商業(yè)的不斷發(fā)展，人人樂、萬佳、天虹等大型零售企業(yè)的進(jìn)駐發(fā)展，外資商業(yè)企業(yè)已在惠州占據(jù)龍頭地位，這種情況將導(dǎo)致惠州商業(yè)零售領(lǐng)域的競爭日趨激烈，新的一輪洗牌不可避免。目前惠州的商業(yè)雖然競爭激烈，但仍處于第二階段，商業(yè)相對(duì)落后，隨著惠州消費(fèi)水平的提高以及消費(fèi)方式的相應(yīng)改變，惠州居民進(jìn)出不同場所購物的頻次以及比重開始發(fā)生變化，導(dǎo)致了一些舊有的零售業(yè)態(tài)所占的市場份額急劇下降，因而步入困境，這要求惠州零售業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)的調(diào)整也要相應(yīng)加快。Ⅰ市場研究篇

3、未來商業(yè)發(fā)展趨勢

目前，惠州處于商業(yè)變遷的第二階段，零售業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)調(diào)整加快，專業(yè)市場、主題商貿(mào)城、專營商店等現(xiàn)代百貨迅速發(fā)展。惠州商業(yè)主流經(jīng)營模式“超市+百貨”所占份額達(dá)55%，專業(yè)市場、主題商場在惠州商業(yè)中占有的份額較少，未來存在較大的市場空間。

惠州商業(yè)業(yè)態(tài)分為為街鋪、百貨公司、大型超市、便利店、連鎖專賣店、主題商場、專業(yè)市場等，規(guī)模由十幾平方至六萬平方米不等。Ⅰ市場研究篇

商業(yè)業(yè)態(tài)：業(yè)態(tài)經(jīng)營特點(diǎn)商場名稱從上述比例圖可以看出“超市+百貨”所占份額較大，占據(jù)半壁江山以上，到二零零五年中，大型商場將達(dá)20個(gè)，表明惠州市商業(yè)競爭激烈。專業(yè)市場、主題商場在惠州商業(yè)中占有的份額較少，未來也將存在較大的市場空間。通過對(duì)惠州市商業(yè)市場的詳盡調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)目前惠州缺乏以下商業(yè)：專業(yè)市場、主題商城；具有大型休閑功能配套的購物場所;具大型地方特色的風(fēng)味餐飲、美食廣場功能配套的購物場所。Ⅰ市場研究篇

4、惠州目前缺乏的商業(yè)

一、項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析二、項(xiàng)目2期市場定位三、項(xiàng)目租金測算第Ⅱ部分市場定位篇

一、項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析Ⅱ

市場定位篇Strength優(yōu)勢：臨近港惠新天地項(xiàng)目，可借勢沃爾瑪，實(shí)現(xiàn)商圈共贏；惠州政府城市規(guī)劃向南傾斜，項(xiàng)目位于惠城未來發(fā)展的新中心區(qū)，房地產(chǎn)發(fā)展迅猛，商業(yè)潛力巨大；項(xiàng)目臨街面長，可昭示性強(qiáng)，且擁有休閑廣場，聚納萬千人流；項(xiàng)目可與周邊其他商業(yè)整合推廣，打造成惠州的一站式購物街區(qū)。Weakness劣勢：Ⅱ

市場定位篇項(xiàng)目現(xiàn)階段處于城市的非核心商圈，周邊人氣不足、商業(yè)氛圍差；整個(gè)項(xiàng)目再無街鋪可售，只有內(nèi)鋪多，且單層面積較小，招商與銷售難度大；項(xiàng)目的主力店與次主力店尚未明確，投資價(jià)值難以提升，在營銷上缺乏說辭，且樓層越高，銷售難點(diǎn)越大；項(xiàng)目外部公共交通配套設(shè)施欠缺影響項(xiàng)目其他區(qū)域人流的進(jìn)入等。目前，深惠兩地房地產(chǎn)市場態(tài)勢良好，特別是深圳投資客戶轉(zhuǎn)向珠三角投資步伐越來越明顯.利用返租策略促進(jìn)內(nèi)鋪銷售。Ⅱ

市場定位篇Opportunity機(jī)會(huì)：Threat威脅：目前惠州現(xiàn)有商業(yè)保有量超過50萬平方米，市場保有量大，目前在售商業(yè)、公寓、住宅項(xiàng)目多，分流投資客戶；惠州商業(yè)以街鋪銷售為主，內(nèi)鋪較少分割銷售，多數(shù)項(xiàng)目都將內(nèi)鋪商鋪整體租售，本項(xiàng)目占可售面積全為內(nèi)鋪；國家政策風(fēng)險(xiǎn)大，包含禁止反租銷售、銀行貸款利率上浮等多項(xiàng)不利政策，需規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。Ⅱ

市場定位篇Ⅱ

市場定位篇二、項(xiàng)目2期市場定位1、定位思路本項(xiàng)目商業(yè)以銷售為主，招商服務(wù)于銷售工作業(yè)態(tài)須具備較高市場認(rèn)知度，且租金能夠支撐較高售價(jià)符合惠州市整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境及發(fā)展趨勢；項(xiàng)目開發(fā)具備宏觀政策支持，城市發(fā)展方向南移，建立大都市符合現(xiàn)代人的消費(fèi)特點(diǎn)與需求；

搶占市場空白，挖掘市場潛力項(xiàng)目占領(lǐng)市場及持續(xù)經(jīng)營的根本保證；

項(xiàng)目片區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀，項(xiàng)目客觀狀況，商家信息等；項(xiàng)目位于城市新中心，商業(yè)快速發(fā)展，港惠沃爾瑪購物中心近在咫尺，又新一佳超市相臨避開直接市場競爭，走特色化之路；

Ⅱ

市場定位篇綜合以上分析，本項(xiàng)目的總體市場定位應(yīng)具有以下特點(diǎn)：

規(guī)模：項(xiàng)目近10000平米商業(yè)體量，并結(jié)合麥地東路其他知名商業(yè)整體推廣，總商業(yè)體量大形成規(guī)模效應(yīng)，打造成惠州最具發(fā)展?jié)摿Φ纳虡I(yè)中心；業(yè)態(tài)：商業(yè)不僅是服務(wù)于本社區(qū)，更承擔(dān)起滿足城市商業(yè)功能的使命，應(yīng)以輻射面較廣，定向性消費(fèi)特點(diǎn)明顯的業(yè)態(tài)居主導(dǎo)地位；檔次：在圈定主力消費(fèi)群的基礎(chǔ)上，應(yīng)盡量拓寬消費(fèi)群，并與港惠新天地購物中心、東大街新一佳的經(jīng)營定位形成差異；消費(fèi)群：滿足項(xiàng)目周邊包含本項(xiàng)目在內(nèi)的40個(gè)大型高尚住宅10萬高消費(fèi)人口的需求，甚至還滿足整個(gè)城市的定向性消費(fèi)。綜合以上各因素，本項(xiàng)目商業(yè)部分的整體市場定位為：惠州首席家居精品城Ⅱ

市場定位篇3、銷售鋪位劃分鋪位劃分將集中商業(yè)產(chǎn)權(quán)分割成若干具有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的較小面積的鋪位，其內(nèi)容具體包括面積分割、鋪位形式、使用率計(jì)算、通道設(shè)置等多方面的內(nèi)容。以銷售為主的項(xiàng)目，鋪位劃分須遵守以下幾條原則：盡量以銷售為目的，滿足當(dāng)?shù)赝顿Y者消費(fèi)習(xí)慣；結(jié)合業(yè)態(tài)規(guī)劃，盡量保證銷售鋪位與實(shí)際經(jīng)營格局的同意；需求鋪位價(jià)值最大化，盡量增大項(xiàng)目街鋪面積或增大價(jià)值高鋪位面積，減少價(jià)值低鋪位面積；當(dāng)?shù)叵啦块T限定范圍內(nèi)，商鋪盡可能能夠獨(dú)立經(jīng)營，通道以適合商場的經(jīng)營；鋪位實(shí)用率為當(dāng)?shù)赝顿Y者接受范圍內(nèi)；靠近商場入口鋪位，劃分面積大，遠(yuǎn)離商場入口，劃分面積小；自動(dòng)扶梯旁邊鋪位，劃分面積大；主通道鋪位劃分面積大，次通道鋪位劃分面積小，盡量避免死角鋪位；人流通道盡可能從各入口處很暢引入內(nèi)部，商場內(nèi)部通道形成人流回路；鋪位劃分盡量方正，減少不方正的鋪位；柱子盡量在鋪位內(nèi)部，減少出現(xiàn)在商場公共空間；人流匯集處鋪位：“十”字型、“井”字型鋪位多開門口；開間進(jìn)深比例合理鋪位：鋪位開間、進(jìn)深比例盡量在1：3之內(nèi)。Ⅱ

市場定位篇本項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位為家居精品城，其鋪位劃分要求具體如下：鋪位劃分內(nèi)容劃分要求鋪位形式獨(dú)立街鋪+開放式內(nèi)鋪主力面積建筑面積6—15㎡主次通道主通道2.4m;次通道2m實(shí)用率不低于50%獨(dú)立街鋪開放式內(nèi)鋪Ⅱ

市場定位篇二期業(yè)態(tài)定位備選方案：賽格電子世界Ⅱ

市場定位篇賽格電子世界:定位依據(jù)惠州現(xiàn)有商業(yè)的發(fā)展情況——缺乏大型專業(yè)型的電子綜合市場；項(xiàng)目周邊的商業(yè)發(fā)展概況——項(xiàng)目周邊核心商業(yè)組成形式以家庭日常消費(fèi)的商業(yè)類型為主；項(xiàng)目利益最大化——項(xiàng)目必須找到銷售與經(jīng)營最好的切合點(diǎn)，同時(shí)兼顧項(xiàng)目的利益最化原則；項(xiàng)目發(fā)展可行性——以區(qū)域商業(yè)市場發(fā)展的趨勢，選擇項(xiàng)目最具發(fā)展?jié)摿Φ男袠I(yè)作為項(xiàng)目主要的發(fā)展方向。1、市場定位:項(xiàng)目主題定位項(xiàng)目的主題必須簡潔明，同時(shí)又能使廣大消費(fèi)者在第一印象內(nèi)記住項(xiàng)目的特色。根據(jù)以上主題定位的原則，敝司建議項(xiàng)目的主題為：

賽格電子世界。Ⅱ

市場定位篇2、定位理由促進(jìn)銷售——本項(xiàng)目以銷售為主，且深圳投資客戶占到80%以上，電子行業(yè)在深圳具備廣泛的市場認(rèn)知度，且承租水平相當(dāng)高，鋪位需求面積小，電子世界定位有利于銷售；行業(yè)價(jià)值——電子行業(yè)是惠州的支柱產(chǎn)業(yè)之一,據(jù)工上局統(tǒng)計(jì)資料,5000家企業(yè),1000億產(chǎn)值，規(guī)模僅次于深圳，居全省第二、全國第五；擁有德賽、超霸、麥科特、TCL等一大批電子信息名牌產(chǎn)品，成為國內(nèi)最大的電子信息品牌集群，2005年國家信息產(chǎn)業(yè)部門授予中國首批“國家電子信息產(chǎn)業(yè)基地”稱號(hào)；截止2005年底，通用、索尼、日立、松下、三星等17家世界500強(qiáng)企業(yè)扎根惠州；惠州電子業(yè)已建成惠城區(qū)（通訊產(chǎn)品）、惠陽區(qū)（計(jì)算機(jī)產(chǎn)品）、大亞灣區(qū)（出口園區(qū)）等多個(gè)制造中心。市場空白——根據(jù)實(shí)地調(diào)查顯示，目前惠州缺乏大型綜合型的電子專業(yè)市場（目前已有惠州國際電子城,約10000㎡），該行業(yè)的發(fā)展空間在惠州潛力巨大；銷售招商能有效的結(jié)合——從招商的角度分析，從事電子相關(guān)行業(yè)的招商，其難度相對(duì)較低；從先招商、后銷售的原則，那么招商難度的降低，將有利于招商進(jìn)度的加快，進(jìn)而促進(jìn)銷售的進(jìn)度。3、業(yè)態(tài)規(guī)劃1F：數(shù)碼產(chǎn)品、通訊產(chǎn)品、手機(jī)及其配件；2F：電子原器件，音象制品、軟件、DVD、MP3等；3F：品牌電腦、筆記本，以及電腦配件、網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)品等。4F：4、鋪位劃分建議鋪位劃分內(nèi)容劃分要求鋪位形式獨(dú)立街鋪+（商場四周）封閉式內(nèi)鋪+（中間）開放式柜臺(tái)主力面積實(shí)用面積4—10㎡主次通道主通道1.8m;次通道1.5m實(shí)用率不低于50%Ⅱ

市場定位篇深惠電子商場劃分案例：Ⅱ

市場定位篇商場名稱鋪位形式主力實(shí)用面積主次通道業(yè)態(tài)規(guī)劃賽格電子廣場中庭為開放式柜臺(tái)，四周為封閉式內(nèi)鋪標(biāo)準(zhǔn)柜臺(tái)：開間約1.3m，臺(tái)面寬度0.4m；

標(biāo)準(zhǔn)鋪位：2m×4.2m及3m×2.8m；

小鋪：2m×2m，2m×3m主通道約2.0m，輔通道1.5m；

一、二樓輔道偏小，最小處可至1m一、二層經(jīng)營電子元器件；

三層：電腦及其配件；

四層：品牌電腦專營區(qū)；

五層以上：批發(fā)電腦、裝機(jī)及其配件華強(qiáng)電子世界中庭為開放式柜臺(tái)，四周為封閉式內(nèi)鋪標(biāo)準(zhǔn)柜臺(tái)：1.2m×1.5m；

標(biāo)準(zhǔn)鋪位：2.4m×3m

1、2棟主通道，1.8m、2.1m，輔道1.5m；

3棟主通道2m、2.8m，寬處達(dá)3m，輔道1.6m。

一、二層電子元器件為主；

三、四層電腦與耗材

深圳市國際電子城中庭為開放式柜臺(tái)，四周為封閉式內(nèi)鋪柜臺(tái)：開間約1.2m，一樓周邊標(biāo)準(zhǔn)鋪位實(shí)用面積為2.4*3.6；

三樓鋪位開間2.8m，進(jìn)深2.8m-3.2m

1F、2F主通道2m，輔道1.5m；

3F主通道2.2m，輔通道1.8m一層手機(jī)及其配件；

二層音響、數(shù)碼產(chǎn)品、VCD、mp3播放器等；

三層手機(jī)及其配件、小飾品、電子元器件

豐湖村惠州電子（腦）城電腦柜臺(tái)和鋪位面積普遍偏大,柜臺(tái)從5㎡至8㎡不等,鋪位從16㎡至100多㎡不等等一號(hào)樓主通道：4m，輔道3m

其它樓的主通道多為2m，輔道1.6-1.8m

惠州最大的電腦市場，總面積約15000㎡Ⅱ

市場定位篇三、項(xiàng)目租金測算項(xiàng)目名稱實(shí)用率（%）租金（元/m2）經(jīng)營方式主力店管理費(fèi)（元/m2）新一佳63%超市新一佳進(jìn)場費(fèi)3000-5000元，廣告費(fèi)=租金*1%

港惠西新天地50%購物中心沃爾瑪25數(shù)碼街65服裝城

8狐貍城51（1F）;60（2、3F）折扣式商店FOXTOWN未定流行前線58.2潮流前線無無賽格廣場60電子市場無10，另每平米加收15元空調(diào)水電費(fèi)女人世界無統(tǒng)一規(guī)劃自主經(jīng)營1F精品、飾品、化妝品2F青春女裝3F青春女裝、中老年服飾、內(nèi)睡衣4F童裝、鞋包、皮具空調(diào)費(fèi)：高峰期15、抽風(fēng)期5世貿(mào)中心購物廣場61統(tǒng)一經(jīng)營百貨、匯佳超市、影院(3000m2按12%提成無保底)無萬佳商場輔營區(qū)100自營(兩個(gè)月租金作為押金)餐飲無南壇路

街鋪無無中山路

街鋪無無禾地路

街鋪無

Ⅱ

市場定位篇租金調(diào)查小結(jié)：本項(xiàng)目周邊多為零星分散商業(yè)，業(yè)態(tài)參差不齊，租金水平不高，對(duì)本項(xiàng)目可參照性弱；故選取臨近地段同類型集中商業(yè)和商業(yè)街作為租金參照對(duì)象，1F街鋪?zhàn)饨?00—200元/m2

，2F租金為45—60元/m2

，3F租金為15—37。售價(jià)反算租金法：根據(jù)項(xiàng)目鋪位的銷售均價(jià)，以及投資回報(bào)率，反算出租金。（銷售均價(jià)在第三部分論證。）2F內(nèi)鋪=9200*8%/12=61元/㎡；同理：3F內(nèi)鋪=42元/㎡；綜合以上兩種方式，預(yù)測本項(xiàng)目的租金水平：1F街鋪約100元/㎡；2F內(nèi)鋪約40—60元/㎡；

3F內(nèi)鋪約15—30元/㎡。第Ⅲ部分項(xiàng)目營銷篇

第一部分銷售策略第二部分價(jià)格策略第三部分推售時(shí)間安排一、銷售策略Ⅲ

項(xiàng)目營銷篇目前商業(yè)市場有四種操作策略，根據(jù)不同的操作策略，所引進(jìn)的業(yè)態(tài)及長期經(jīng)營效果也各不相同。Ⅲ

項(xiàng)目營銷篇優(yōu)勢：

發(fā)展商可在短期內(nèi)回籠資金，降低項(xiàng)目整體資金壓力，無需承擔(dān)返租補(bǔ)貼與相關(guān)稅費(fèi)；將商業(yè)經(jīng)營壓力轉(zhuǎn)移向中小業(yè)主，由其分擔(dān)經(jīng)營壓力。劣勢：產(chǎn)權(quán)分散，主力店或品牌店難以進(jìn)駐；無法規(guī)劃經(jīng)營業(yè)態(tài)及規(guī)范整體形象；對(duì)于商業(yè)做旺主要靠市場自身調(diào)整，所需時(shí)間較長；若經(jīng)營不好，對(duì)于項(xiàng)目整體形象有一定影響。適用：

商業(yè)銷售競爭不激烈導(dǎo)致市場成熟度低，投資客戶缺乏了解；純街鋪銷售；商業(yè)體量極少或零星商業(yè)物業(yè)。1、純銷售：優(yōu)勢：通過招商保證前期商業(yè)定位與形象；能快速回收資金，無需承擔(dān)返租補(bǔ)貼與相關(guān)稅費(fèi)；短期內(nèi)使業(yè)主獲得穩(wěn)定收益。劣勢：鋪位差異性影響銷售難度的程度比較明顯；未出租的商鋪銷售難度較大，特別是大鋪；銷售難度較大，售價(jià)與租金之間產(chǎn)生的收益回報(bào)低難以達(dá)到投資者期望；中、長期收益難以穩(wěn)定；后期經(jīng)營管理難度較大，嚴(yán)重?fù)p壞商業(yè)形象與公司長期發(fā)展；各類手續(xù)復(fù)雜，易產(chǎn)生糾紛，影響公司品牌。2、帶租約銷售：Ⅲ

項(xiàng)目營銷篇適用：商業(yè)氛圍已形成且正經(jīng)營紅火，無需擔(dān)心后續(xù)收益；可銷售物業(yè)有大型主力店進(jìn)駐且長期經(jīng)營保證，獲取長期穩(wěn)定收益回報(bào)；純街鋪或少量商業(yè)物業(yè)。Ⅲ

項(xiàng)目營銷篇短期返祖銷售（三年）：優(yōu)勢：前期由發(fā)展商統(tǒng)一控制招商和經(jīng)營，能確保既定的商業(yè)定位與規(guī)劃，可以有效保證整體商業(yè)形象。幫業(yè)主堅(jiān)守前幾年守業(yè)期，既能堅(jiān)定投資者信心，又能在返租后卸下返租包袱；3年返租期較適中，3年后商業(yè)有可能旺。劣勢：承擔(dān)前幾年的返租補(bǔ)貼；返租結(jié)束后的統(tǒng)一經(jīng)營管理要求較高；因返租而產(chǎn)生相應(yīng)的返租法律風(fēng)險(xiǎn)。長期返祖銷售（十年）：優(yōu)勢：前期由發(fā)展商控制招商，能確保既定的商業(yè)定位；給投資者堅(jiān)定信心。返租銷售，并適當(dāng)降低投資門檻，可以擴(kuò)大客戶層面，有利于加快項(xiàng)目銷售速度。如果項(xiàng)目經(jīng)營管理非常成功，遠(yuǎn)期物業(yè)租金收益將有可能出承諾回報(bào)。劣勢：承擔(dān)十年的返租補(bǔ)貼；如后期經(jīng)營管理沒有達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，則承受返租年限越長，壓力越大。因返租而產(chǎn)生相應(yīng)的返租法律風(fēng)險(xiǎn)。Ⅲ

項(xiàng)目營銷篇Ⅲ

項(xiàng)目營銷篇長期返租與短期返租的比較分析：從銷售角度看，短期返租與長期返租都會(huì)使得銷售速度加快，兩者不會(huì)對(duì)銷售成果產(chǎn)生非常大的區(qū)別。從風(fēng)險(xiǎn)角度看，短期返租相對(duì)于長期返租，后期返租壓力小，后期風(fēng)險(xiǎn)非常?。煌瑫r(shí)也更能趨向政府相關(guān)政策，避免政策風(fēng)險(xiǎn)。Ⅲ

項(xiàng)目營銷篇綜合考慮，建議東大街二期商業(yè)銷售模式：街鋪適用于直接銷售；內(nèi)鋪適用于短期（3年）銷售。具體返租策略為：方案一：街鋪：直接銷售，投資客自行出租或自主經(jīng)營；內(nèi)鋪：返租3年，年回報(bào)率為7%、8%、10%，第3年10%回報(bào)在總價(jià)中抵扣，前2年15%返租一次性在首期款中抵扣，以降低投資門檻，增加客戶層面。方案二：街鋪：直接銷售；內(nèi)鋪：返租3年，年回報(bào)率為7%、8%、10%，返租收益按季度返還。建議：以方案一為主導(dǎo)，如銀行審批不通過，則采用方案二。Ⅲ

項(xiàng)目營銷篇第二部分價(jià)格策略一、商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研分析二、價(jià)格策略與價(jià)格測算Ⅲ

項(xiàng)目營銷篇一、商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研分析1、近期可類比商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查東大街：注：可類比項(xiàng)目主要選取近期以來具有一定規(guī)模、以銷售為主的集中式商業(yè)項(xiàng)目，如東大街、惠州電子城、港惠新天地、世貿(mào)廣場、狐貍城。東大街位于麥地東路1號(hào)，毗鄰本項(xiàng)目，一期商業(yè)面積10000余㎡，主力商家為新一佳，實(shí)行反租銷售，銷售良好。樓層單價(jià)（㎡/元

）1F街鋪260001F內(nèi)鋪170002F95003F7000惠州電子城：惠州電子城位于江北行政區(qū)占地面積8876㎡，商業(yè)建筑面積約10000㎡。樓層建筑面積（㎡）單價(jià)（㎡/元）1F2500160002F240090003F250060004F25004000Ⅲ

項(xiàng)目營銷篇Ⅲ

項(xiàng)目營銷篇港惠新天地：

該項(xiàng)目位于演達(dá)一路，定位為30萬平米國際購物街區(qū)“惠州首席一站式購物中心”。

世界第一大零售商沃爾瑪強(qiáng)勢進(jìn)駐，KFC、世宇樂園、龍浩等知名商家也競相入駐，商業(yè)潛力巨大。港惠新天地街鋪直接銷售，內(nèi)鋪返租3年銷售，年回報(bào)率分別為7%、8%、10%，第三年10%的回報(bào)從房款中扣除，前兩年15%的回報(bào)從首期款中扣除。樓層可售建筑面積銷售均價(jià)銷售金額-1F4070.512000488460001F街鋪997.940000399160001F內(nèi)鋪4002.24250001000560002F159726000415220003F1387.761800024979680合計(jì)12055.4---255319680Ⅲ

項(xiàng)目營銷篇世貿(mào)廣場：

世貿(mào)廣場位于惠州市核心商圈內(nèi)，麥地路與新岸路交匯處，該項(xiàng)目通過商家重組之后，再次銷售。進(jìn)駐主力店有新南國影城以及海雅百貨。該項(xiàng)目也采用返祖銷售的策略，1F—5F海雅百貨實(shí)行返租10年銷售，前4年回報(bào)率為6%，第5、6、7年回報(bào)率為7%，后3年的回報(bào)率為8%，租金發(fā)展商按月份返還；6F返租3年，年回報(bào)率為10%，租金發(fā)展商也是按月份返還。樓層單價(jià)（元/㎡）1F250002F140003F110004F90005F80006F7000Ⅲ

項(xiàng)目營銷篇狐貍城：

銷售價(jià)格：1F商鋪均價(jià)：10000元/㎡，主力面積250左右/㎡3F商鋪均價(jià)：6000元/㎡，主力面積：60—70/㎡住宅均價(jià)：3000元/㎡項(xiàng)目位于惠州市行政中心，金寶江畔花園群樓，總營業(yè)面積1.1萬平方米。一樓作街鋪，實(shí)用率為90%，二樓餐飲，三樓內(nèi)鋪。采用返租銷售策略，返租6年，前2年8%