凌峻地產(chǎn)欽州市中地欽州項(xiàng)目一期產(chǎn)品策劃報(bào)告

中地-欽州項(xiàng)目

一期產(chǎn)品策劃報(bào)告

凌峻地產(chǎn)（中國）有限公司

二00六年八月

目錄

前言.....................................................................4

第一部分:項(xiàng)目回顧......................................................5

第二部分:產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)理念及原則......................................9

一、產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)理念.......................................................10

二、產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)原則.......................................................11

第三部分:項(xiàng)目一期產(chǎn)品定位............................................13

一、一期開發(fā)地塊建議.......................................................14

二、一期開發(fā)產(chǎn)品類型.......................................................15

三、各地塊產(chǎn)品開發(fā)組合.....................................................20

四、第一社區(qū)總體功能布局...................................................28

第四部分:項(xiàng)目一期總體規(guī)劃建議.......................................30

一、一期產(chǎn)品規(guī)劃要點(diǎn).......................................................31

二、項(xiàng)目一期整體規(guī)劃布局...................................................32

第五部分:項(xiàng)目一期建筑設(shè)計(jì)建議.......................................40

一、整體建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格.......................................................41

二、多層、小高層建筑設(shè)計(jì)...................................................43

三、多層、小高層住宅建筑細(xì)部設(shè)計(jì)..........................................44

四、別墅建筑設(shè)計(jì)...........................................................48

第六部分:項(xiàng)目一期戶型設(shè)計(jì)建議.......................................53

一、戶型配比建議...........................................................54

二、戶型設(shè)計(jì)要點(diǎn)...........................................................70

三、戶型推薦...............................................................82

第七部分:項(xiàng)目一期景觀設(shè)計(jì)建議.......................................98

一、園林風(fēng)格主題...........................................................99

二、景觀規(guī)劃原則..........................................................100

三、景觀規(guī)劃要點(diǎn)..........................................................103

四、景觀各細(xì)部規(guī)劃設(shè)計(jì)....................................................108

第八部分:第一社區(qū)商業(yè)產(chǎn)品規(guī)劃......................................111

一、地塊商業(yè)開發(fā)價(jià)值分析..................................................112

二、各商業(yè)區(qū)業(yè)態(tài)規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)............................................119

三、補(bǔ)充部分...............................................................128

第九部分:項(xiàng)目一期配套設(shè)計(jì)建議.....................................132

一、會(huì)所酉己套...............................................................133

二、幼兒園配套.............................................................136

三、智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì)........................................................138

第十部分:項(xiàng)目“生態(tài)社區(qū)”要點(diǎn)整合................................140

結(jié)束語...........................................................142

刖百

經(jīng)過與開發(fā)商和山鼎設(shè)計(jì)師事務(wù)所的多次交流和探討，我司就中

地置業(yè)欽州項(xiàng)目一期產(chǎn)品策劃作出本報(bào)告。

在此，我司需要特別強(qiáng)調(diào)兩個(gè)觀點(diǎn)：

首先，依據(jù)市場變化及時(shí)調(diào)整項(xiàng)目策略是大盤操作過程中的必然

經(jīng)歷，但短時(shí)間內(nèi)市場的個(gè)別變化并沒有也不會(huì)對(duì)本案前期策劃的總

體思路造成影響，項(xiàng)目一期產(chǎn)品策劃必須堅(jiān)持前期已經(jīng)雙方認(rèn)可的對(duì)

市場的總體判斷、項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略、開發(fā)原則及首期開發(fā)量等重要

結(jié)論。

其次，目前欽州房地產(chǎn)市場還處于初級(jí)階段已是無可質(zhì)疑的共

識(shí)，欽州市場遠(yuǎn)未成熟，消費(fèi)者的消費(fèi)觀念也遠(yuǎn)未成熟，現(xiàn)有項(xiàng)目的

數(shù)據(jù)為我們提供的只是大致的參考方向，而絕非準(zhǔn)確的依據(jù)！完全依

據(jù)現(xiàn)有項(xiàng)目的數(shù)據(jù)做項(xiàng)目，甚至可能會(huì)誤入歧途！欽州房地產(chǎn)市場的

發(fā)展需要引導(dǎo)，欽州消費(fèi)者的消費(fèi)觀念需要、可以也必須引導(dǎo)，引導(dǎo)

者，不是別人，一定是本案！

此外，特別感謝山鼎設(shè)計(jì)師事務(wù)所在本報(bào)告完成過程中所提供的

友好協(xié)助和專業(yè)意見。

第一部分:項(xiàng)目回顧

、項(xiàng)目開發(fā)理念

新城市主義

新城市社區(qū)!新城市生活!新城市文化!

二、項(xiàng)目市場定位

北部灣首席百萬平米新都會(huì)生活平臺(tái)

三、項(xiàng)目形象定位

國際人文生活，江畔動(dòng)感都會(huì)

一一引領(lǐng)新城市進(jìn)程,開啟新都市生活

四、產(chǎn)品功能定位

集居住、購物、商務(wù)、酒店及休閑

為一體的城市現(xiàn)代綜合體

五、目標(biāo)消費(fèi)群定位

全面覆蓋中端及以上消費(fèi)群體

六、項(xiàng)目整體規(guī)劃構(gòu)想

第一社區(qū)（原戰(zhàn)略報(bào)告中的第三社區(qū)）

混合式中高檔居住社區(qū)，綜合容積率：2.9

區(qū)域產(chǎn)品類型備注

沿永福大街為高層

多層、小高層、高層、首期先開發(fā)C地塊，包括

第一社區(qū)

聯(lián)排別墅聯(lián)排別壁、多層、小高層

混合產(chǎn)品線。

備注：A、由于項(xiàng)目首期開發(fā)的C地塊位于原第三社區(qū),為方便

以后整體項(xiàng)目的開發(fā)思考與論證說辭,將原第一社區(qū)與第三社區(qū)的說

法對(duì)調(diào),便于報(bào)告撰寫;B、因拆遷等原因首期開發(fā)地塊將作調(diào)整,

在此回顧中暫按原方案撰寫。

第二社區(qū)

以高層為核心的高檔居住區(qū)，綜合容積率：3.9

區(qū)域產(chǎn)品類型備注

沿江部分20—24層，純板式高層住宅全部南北朝向

沿永福大街為高層

在綠化帶與二橋交匯出規(guī)

非沿江部分小高層、高層、公寓式寫字樓劃公寓式寫字樓，呼應(yīng)南

面酒店，成為進(jìn)入新城區(qū)

的形象大門

第三社區(qū)（原戰(zhàn)略報(bào)告中的第一社區(qū)）

以高層及低密度住宅為核心的高檔居住區(qū)，綜合容積率：2.7

區(qū)域產(chǎn)品類型備注

沿江部分20—24層，純板式高層住宅全部南北朝向

沿永福大街為高層

獨(dú)棟、多層、小高層由內(nèi)

而外排布，并運(yùn)用水系形

花園洋房、小高層、高層成島嶼空間，提升別墅景

非沿江部分

獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅及酒店觀及私密性。

在綠化帶與二橋交匯出規(guī)

劃酒店，成為進(jìn)入新城區(qū)

的形象窗口

七、項(xiàng)目開發(fā)分期計(jì)劃

項(xiàng)目整體開發(fā)周期從2006年開始到2012年銷售完畢，為期8年,

計(jì)劃分7期開發(fā)。

時(shí)間開發(fā)量（萬）

1期2006-2007年12

2期2007-2008年18

3期2008-2009年20

4期2009-2010年25

5期2010-2011年27

6期2011-2012年28

7期2012-2014年32

合計(jì)162

第二部分:產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)理念及原則

一、產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)理念

1、理念闡釋

“以新城市主義的思想造城

以都會(huì)的精神重塑城市生活

關(guān)鍵詞：新城市主義、都會(huì)生活

項(xiàng)目以城市運(yùn)營思想為戰(zhàn)略指導(dǎo)原則，在實(shí)踐過程中堅(jiān)持與新區(qū)

城市的發(fā)展緊密結(jié)合。主動(dòng)彌補(bǔ)城市缺陷，推動(dòng)城市發(fā)展，提升城市

價(jià)值，同時(shí)使項(xiàng)目獲得較高的價(jià)值認(rèn)可度。

項(xiàng)目導(dǎo)入都會(huì)生活理念，力求在社區(qū)的整體規(guī)劃上滿足居民的現(xiàn)

代生活需求，在建筑上體現(xiàn)出社區(qū)的都市動(dòng)感特征，使項(xiàng)目成為欽州

城市現(xiàn)代化建設(shè)的劃時(shí)代作品，成為欽州都市化生活的開創(chuàng)者。

2、理念分解

□將新城市主義的理念引入房地產(chǎn)

新城市主義的核心就是要充分利用城市資源并發(fā)揮城市功能的

基本作用，創(chuàng)造高品質(zhì)，高享受的城市生活。項(xiàng)目在規(guī)劃時(shí)，要充分

考慮到大盤與城市的相互影響關(guān)系，積極、充分的利用城市資源及城

市背景，創(chuàng)造符合城市發(fā)展，滿足居民生活欲望的高品質(zhì)享受社區(qū)。

□極具現(xiàn)代感的都市化建筑群

建筑體現(xiàn)出一個(gè)社區(qū)的生活方式，表達(dá)其獨(dú)特的生活價(jià)值取向。

極具現(xiàn)代感的建筑便是對(duì)項(xiàng)目都會(huì)生活的形象展示，使消費(fèi)者從感官

上直接體會(huì)社區(qū)的生活品位，并在心里形成鮮明、清晰的生活印象。

□高品位的景觀生活空間

通過營造健康、舒適、優(yōu)美的社區(qū)環(huán)境，豐富和提升居民的生活

內(nèi)容及生活品質(zhì)。實(shí)現(xiàn)景觀環(huán)境良好的參與性和欣賞性，實(shí)現(xiàn)景觀、

人與建筑之間的融洽和諧。使居民不僅得到身體上享受，更有一份讓

心靈放松、休憩的享受空間。

□滿足現(xiàn)代人多元化的生活需求

大社區(qū)居住人口眾多，因此在社區(qū)整體規(guī)劃上，要充分考慮到大

量人口聚集對(duì)生活配套的高要求和多要求，滿足居民對(duì)休閑、購物、

教育、交通等多方面的必要日常需求。結(jié)合項(xiàng)目區(qū)域目前發(fā)展尚不成

熟的現(xiàn)狀，項(xiàng)目前期的開發(fā)應(yīng)是住宅與商業(yè)的混合開發(fā)模式。

□構(gòu)筑和諧的社區(qū)鄰里生活空間

本項(xiàng)目在規(guī)劃時(shí)應(yīng)有意識(shí)的通過建筑空間營造出鄰里生活氛圍

感，通過景觀及活動(dòng)空間的組織，增進(jìn)社區(qū)居民之間的日常生活交流。

創(chuàng)造出符合人們內(nèi)心的現(xiàn)代社區(qū)生活空間。

二、產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)原則

1、合理規(guī)劃原則

充分考慮到當(dāng)?shù)氐牡赜颦h(huán)境、氣候條件及居民居住心理，使本項(xiàng)

目的規(guī)劃設(shè)計(jì)既有創(chuàng)新，又能滿足欽州的地域特性，從而確保消費(fèi)者

對(duì)項(xiàng)目價(jià)值的認(rèn)可。

2、資源整合原則

加強(qiáng)項(xiàng)目與城市景觀的聯(lián)系，以及與周邊功能區(qū)域的溝通，促進(jìn)

功能互補(bǔ)，延續(xù)項(xiàng)目景觀面。在建筑空間的布局上，充分利用地塊周

圍建筑景觀、生態(tài)景觀及江景，增強(qiáng)項(xiàng)目外部景觀空間的延續(xù)性。結(jié)

合項(xiàng)目周邊教育、行政及工業(yè)產(chǎn)業(yè)功能的布局，在整體規(guī)劃上融入產(chǎn)

業(yè)發(fā)展需求，創(chuàng)造滿足城市未來發(fā)展需求的城市空間。

3、以人為本原則

貫穿以人為本的思路，以建設(shè)都會(huì)生活理念為目標(biāo)，創(chuàng)造一個(gè)布

局合理、交通便捷，功能齊全的現(xiàn)代都市生活社區(qū)。注重生態(tài)環(huán)境和

居住質(zhì)量，建設(shè)一個(gè)以人為本的現(xiàn)代人居社區(qū)。

4、適度領(lǐng)先原則

項(xiàng)目在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上堅(jiān)持創(chuàng)新原則，建立項(xiàng)目在市場上的絕對(duì)領(lǐng)先

地位，提升項(xiàng)目的市場價(jià)值認(rèn)可度，構(gòu)筑無可超越的核心競爭力。由

于市場整體水平不高，項(xiàng)目不必要一次性進(jìn)行全面創(chuàng)新，而是每一階

段做到局部重點(diǎn)創(chuàng)新，便可以在市場上建立領(lǐng)先地位。因此，適度的

領(lǐng)先原則既可以達(dá)到項(xiàng)目領(lǐng)先原則，又可節(jié)省產(chǎn)品提升成本，保證項(xiàng)

目在市場上持續(xù)的強(qiáng)勢(shì)競爭力。

5、可操作性原則

加強(qiáng)規(guī)劃設(shè)計(jì)與建筑設(shè)計(jì)的靈活性，在保證項(xiàng)目整體品質(zhì)的同時(shí)

為項(xiàng)目的分期實(shí)施和營銷推廣，提供合理、可行、富于彈性的開發(fā)計(jì)

劃和設(shè)計(jì)手段。針對(duì)河?xùn)|新區(qū)的開發(fā)建設(shè)，以循序漸進(jìn)的發(fā)展模式，

形成良性循環(huán)，滾動(dòng)開發(fā)的機(jī)制，從而能夠適應(yīng)市場的變化。

第三部分:項(xiàng)目一期產(chǎn)品定位

一、一期開發(fā)地塊建議

從滿足開發(fā)條件的多個(gè)角度確定一期開發(fā)地塊。

A、從地塊成熟程度分析

第一社區(qū)周邊已經(jīng)建成政府大樓、市政廣場、藝術(shù)館等，公務(wù)員

小區(qū)、總工會(huì)等也已在建，可以預(yù)見這個(gè)地塊將是未來一年內(nèi)河?xùn)|人

氣最旺、配套最齊全的區(qū)域，地塊成熟度最高。相對(duì)而言，第三社區(qū)

的成熟度最低。在一個(gè)還待發(fā)展的新城區(qū)，與城市建設(shè)進(jìn)程相配合，

更容易推進(jìn)新區(qū)城市化的進(jìn)程，也可以充分利用周邊配套以彌補(bǔ)項(xiàng)目

開發(fā)初期配套缺乏的不足。

B、從拆遷進(jìn)展程度分析

由于拆遷問題，第二社區(qū)在一年內(nèi)暫還不能開發(fā)。而第一社區(qū)的

C地塊拆遷問題也未有定論，必須預(yù)留2萬平方米左右的土地做拆遷

補(bǔ)償使用。

C、從城市建設(shè)需要分析

永福東大街是城市主干道，是河?xùn)|區(qū)的門面，是將消費(fèi)者吸引到

河?xùn)|工作、生活、置業(yè)的形象街，因此市政府也希望本案開發(fā)時(shí)能將

此路段的形象先建立起來。

D、從項(xiàng)目一期產(chǎn)品開發(fā)策略分析

在項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略報(bào)告中已經(jīng)明確了本案各階段的目標(biāo)客戶群定

位，其中一期需要開發(fā)針對(duì)高端客戶群的別墅產(chǎn)品，此類產(chǎn)品的位置

應(yīng)處于相對(duì)較好、受外部影響較小的地塊，C地塊較緊鄰城市主干道

的D地塊優(yōu)勢(shì)更大；同時(shí)，C、D地塊之間東西向規(guī)劃路的沿街商業(yè)

建設(shè)成形對(duì)于給消費(fèi)者對(duì)未來生活產(chǎn)生憧憬和想象的作用非常重要。

綜合以上各種因素，我司認(rèn)為項(xiàng)目一期開發(fā)地塊選擇為：D地塊

和C地塊同時(shí)開發(fā)，兩地塊各開發(fā)一部分，C地塊預(yù)留出至少2萬平

方米的回遷用地。

二、一期開發(fā)產(chǎn)品類型

（一）、從市場競爭的角度分析

1、市場供過于求，銷售競爭壓力大

根據(jù)前期市場調(diào)查結(jié)果看，目前欽州仍有近100萬平方米的供應(yīng)

量尚待市場消化，市場供應(yīng)遠(yuǎn)大于需求的釋放。而現(xiàn)有項(xiàng)目的綜合開

發(fā)水平較低，當(dāng)前產(chǎn)品普遍品質(zhì)不高未能滿足消費(fèi)者需求，消費(fèi)者購

買驅(qū)動(dòng)力較弱，是有效需求不能充分釋放的原因之一，也使市場上出

現(xiàn)個(gè)別較優(yōu)秀項(xiàng)目一枝獨(dú)秀的消費(fèi)追捧現(xiàn)象。本項(xiàng)目唯有通過構(gòu)筑完

整、領(lǐng)先的產(chǎn)品力系統(tǒng)，激發(fā)消費(fèi)者的購買欲望，才能擺脫市場困境。

從一開始就要為項(xiàng)目建立不可超越的強(qiáng)勢(shì)競爭地位，在消費(fèi)者心

里形成強(qiáng)烈的居住價(jià)值典范形象，在激烈的競爭市場中，以絕對(duì)領(lǐng)先

的形象力打造項(xiàng)目的持續(xù)銷售力。

建立完整、領(lǐng)先的產(chǎn)品力和形象力系統(tǒng)，是項(xiàng)目沖破市場競爭重

圍，贏得消費(fèi)市場認(rèn)可的關(guān)鍵。因此，在項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃中應(yīng)充分突現(xiàn)

出主流性、差異化和超前性。

2、多層、小高層成為市場主流產(chǎn)品

從前期調(diào)查的結(jié)果看，目前市場上的產(chǎn)品類型主要以多層與小高

層為主，有小部分高層。從市場銷售情況來看，多層仍然是消費(fèi)者比

較偏好的產(chǎn)品類型，而小高層產(chǎn)品也已逐漸被市場所接受（賽格廣場、

錦繡家園等小高層產(chǎn)品熱銷），可以預(yù)見未來一兩年內(nèi)小高層將成為

欽州房地產(chǎn)市場的主流產(chǎn)品。

小結(jié):

多層、小高層產(chǎn)品已成為欽州置業(yè)客群的主力購買產(chǎn)品，在本項(xiàng)

目的產(chǎn)品設(shè)計(jì)組合過程中，應(yīng)充分考慮順應(yīng)市場消費(fèi)的主流發(fā)展趨

勢(shì)，并通過合理的優(yōu)化與創(chuàng)新，提升項(xiàng)目市場競爭力，以獲得眾多消

費(fèi)者的青睞。

（二）、項(xiàng)目產(chǎn)品發(fā)展戰(zhàn)略指導(dǎo)

1、延伸產(chǎn)品線，滿足多層次需求

項(xiàng)目每一期的開發(fā)規(guī)模在當(dāng)?shù)囟枷喈?dāng)于一個(gè)獨(dú)立的大盤，根據(jù)本

案全面覆蓋中端以上市場的定位策略及混合類型開發(fā),確保銷售速度

最快的銷售控制策略。我們認(rèn)為，在項(xiàng)目首期產(chǎn)品規(guī)劃中，既要有滿

足中高端消費(fèi)群體需求的多層、小高層住宅，也要有部分高端產(chǎn)品以

滿足較高消費(fèi)能力客戶的需求，例如：聯(lián)排別墅、疊加別墅等別墅類

產(chǎn)品。

2、全面領(lǐng)先市場產(chǎn)品

全面領(lǐng)先戰(zhàn)略包含了項(xiàng)目開發(fā)理念的領(lǐng)先，整體規(guī)劃、園林設(shè)計(jì)、

建筑設(shè)計(jì)及戶型設(shè)計(jì)的領(lǐng)先，同時(shí)產(chǎn)品類型的創(chuàng)新也是戰(zhàn)略的重要部

分。通過引入先進(jìn)的住宅產(chǎn)品，使居住者獲得更高品質(zhì)的生活享受，

體現(xiàn)出項(xiàng)目高人一等的開發(fā)水平。

因此，在項(xiàng)目首期開發(fā)產(chǎn)品中，規(guī)劃小部分創(chuàng)新產(chǎn)品，使得整體

項(xiàng)目在消費(fèi)者心里迅速建立獨(dú)一無二的高端市場形象，使項(xiàng)目的領(lǐng)先

性彰現(xiàn)得更鮮明、更有說服力。

（三）、滿足市場消費(fèi)需求

□主流群體

通過消費(fèi)者訪談，我們得知，欽州絕大部分中高收入階層對(duì)目前

的居住感到不甚滿意。其原因主要在于欽州房地產(chǎn)開發(fā)水平低，絕大

部分項(xiàng)目仍停留與局部有亮點(diǎn)，整體無提升的概念炒作階段。使得城

市居民的生活品質(zhì)沒有得到本質(zhì)的改善、提升，“有錢難得好生活”

是居民消費(fèi)的一大困擾。

因此，項(xiàng)目首期產(chǎn)品仍將以市場主流消費(fèi)產(chǎn)品為主，但整體產(chǎn)品

品質(zhì)較目前市場水平將有較大的提升。例如：帶電梯多層、帶空中花

園的小高層等等。

□高端客戶

絕大部分高端客戶處于持幣待購的觀望狀態(tài)，他們期望市場能有

令他們真正滿意的產(chǎn)品的出現(xiàn)，而這類產(chǎn)品一旦面試，他們就會(huì)果斷

出手，釋放壓抑許久的購買欲望。因此，在項(xiàng)目一期規(guī)劃部分高端產(chǎn)

品十分有必要，例如：聯(lián)排別墅、疊加別墅等別墅類產(chǎn)品。

（備注：因拆遷補(bǔ)償問題尚未有定論，在本文中將暫不考慮其需求）

（四）、結(jié)論

市場競爭角度項(xiàng)目戰(zhàn)略指導(dǎo)滿足市場需求

□市場供過于求，只有□多種產(chǎn)品類型混合□充分滿足中高端群

建立完整、領(lǐng)先的產(chǎn)開發(fā)銷售是項(xiàng)目的體的品質(zhì)生活需求，

品力、形象力才能在重要發(fā)展戰(zhàn)略。實(shí)現(xiàn)高端人群的尊

激烈市場脫穎而出?！鮾?yōu)化、提升市場主流貴居住夢(mèng)想。

□低水平、同質(zhì)化競開發(fā)產(chǎn)品，以創(chuàng)新產(chǎn)

爭，多層、小高層成品為突現(xiàn)項(xiàng)目的獨(dú)

為市場主流消費(fèi)產(chǎn)特領(lǐng)先性，建立全面

品。領(lǐng)先市場的競爭力。

□首期項(xiàng)目體現(xiàn)項(xiàng)目□滿足中高端、高端消□通過產(chǎn)品局部及整

的超前性及主流性費(fèi)群體需求。體創(chuàng)新，滿足城市中

相結(jié)合的特點(diǎn)。高收入人群的需求。

□順應(yīng)市場主流，多□以產(chǎn)品創(chuàng)新和提升

層、小高層是項(xiàng)目首建立項(xiàng)目在市場上

期主力產(chǎn)品。的絕對(duì)領(lǐng)先地位。

一期項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品

多層+小高層+疊加別墅+聯(lián)排別墅

三、各地塊產(chǎn)品開發(fā)組合

（一）、第一社區(qū)總體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

第一社區(qū)總體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

項(xiàng)目總用地面積15.92平米

其C地塊用地面積7.75萬平米

中D地塊用地面積8.17萬平米

項(xiàng)目地上總建筑面積?42萬平米

住宅建筑面積“38萬平米

其

商業(yè)建筑面積“4萬平米

中

配套（幼兒園）0.3萬平米

總用地容積率?2.64

說明：

□暫時(shí)把第一社區(qū)地塊中南北向的規(guī)劃路算入到項(xiàng)目的規(guī)劃用地

中，使得第一社區(qū)的凈用地面積增加了約12750nf。

□第一社區(qū)的總開發(fā)面積仍然保持42萬戶左右（與戰(zhàn)略報(bào)告中同）,

從而其總?cè)莘e率由原來的2.9降至2.64,有利社區(qū)規(guī)劃高檔產(chǎn)品,

另一方面對(duì)其他兩個(gè)社區(qū)的戰(zhàn)略規(guī)劃不會(huì)產(chǎn)生任何影響。

（二）、D地塊主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

□D地塊住宅產(chǎn)品類型

多層+小高層

＞多層住宅容積率

欽州目前市場上多層住宅的容積率普遍在2.0—2.5左右，對(duì)于

低層住宅來講，居住的品質(zhì)關(guān)鍵在于社區(qū)整體環(huán)境的營造及景觀空間

的建設(shè)，因此建議項(xiàng)目在適當(dāng)?shù)脑黾咏ㄖ芏?，提高容積率的同時(shí)，

加大景觀投入，提升產(chǎn)品品質(zhì)。建議項(xiàng)目一期多層住宅的容積率做到

2.5左右。

＞小高層住宅容積率

通常來講，小高層住宅的容積率一般在2.5—2.8之間。但欽州

當(dāng)?shù)氐慕ㄖ?guī)劃指標(biāo)較為寬松，并且目前市場上在售樓盤的建筑密度

普遍較高，消費(fèi)者也比較能接受高密度的居住空間。因此，當(dāng)?shù)匦「?/p>

層項(xiàng)目的建筑容積率都能達(dá)到3.0以上，我們認(rèn)為，D地塊小高層的

容積率盡量做到3.0,最大限度的提升土地利用率。

＞多層住宅與小高層住宅的比例分布

I考慮因素、

?欽州住宅市場仍處于一個(gè)初級(jí)發(fā)展階段，無論是供應(yīng)市場

還是消費(fèi)市場都十分的不成熟，在這種狀況下，往往都是

供應(yīng)市場主導(dǎo)需求市場。

?城市住宅產(chǎn)品類型的演變與城市本身的城市化發(fā)展是相互

推動(dòng)的，因此，隨著城市的快速發(fā)展，城市居民的居住形

式也必將更顯得的城市化，而小高層住宅就是典型的都市

居住的住宅產(chǎn)品類型。

?對(duì)于目前的欽州而言，小高層已逐漸為消費(fèi)者所接受，并

且在心理上建立了高價(jià)值的認(rèn)可。

?多層住宅仍然是市場供應(yīng)和消費(fèi)的主流產(chǎn)品，大部分市民

依舊青睞于多層住宅。

城市發(fā)展推動(dòng)產(chǎn)品升級(jí)，引導(dǎo)居民消費(fèi)觀念轉(zhuǎn)變，因此，我們可

以斷言，多層將逐漸淡出住宅市場的主導(dǎo)地位，小高層將成

為欽州未來居住的主流產(chǎn)品。

【建議】

多層住宅面積比例：25%

小高層住宅面積比例：75%

闡釋：

?多層住宅主要用以滿足目前市場上對(duì)多層住宅有較強(qiáng)烈需求欲望

的消費(fèi)者，這部分消費(fèi)者容易滿足也容易發(fā)生消費(fèi)轉(zhuǎn)變，但從心

理上更趨從多層住宅。

?小高層住宅將成為更多中高端消費(fèi)人群的置業(yè)選擇，將成為未來

市場競爭的主流產(chǎn)品。

?小高層產(chǎn)品的土地價(jià)值回報(bào)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于多層產(chǎn)品，是項(xiàng)目開發(fā)利

潤的最主要的部分。

＞產(chǎn)品分布計(jì)算公式

假設(shè)多層住宅建筑面積為X,多層住宅的建筑面積為Y,那么,

他們總體上存在以下數(shù)學(xué)關(guān)系模型：

「X：Y=25%：75%（建筑面積比例）

lX/2.5+Y/3=8.17（占地面積）

X=5.8

Y=17.5

□D地塊總建筑面積

總建筑面積=住宅建筑面積+商業(yè)建筑面積+會(huì)所

住宅建筑面積：5.8+17.5=23.3萬m?

商業(yè)建筑面積：臨街面長度x進(jìn)深x層數(shù)

【說明】

為了計(jì)算簡便，沿永福大街和揚(yáng)帆大道的商業(yè)按照平均兩層計(jì)

算，其余部分按照單層計(jì)算，而且采用平均進(jìn)深計(jì)算。

商業(yè)面積=(368+212)xl4x2+(225+125)x14?30000m2

幼兒園建筑面積：建議3000nV

D地塊總建筑面積：23.3萬面+3.0萬m?+0.3萬面=26.5萬

D地塊產(chǎn)品開發(fā)組合

總用地面積8.17萬平米

商業(yè)3萬平米

住宅23.3萬平米

多層住宅5.8萬平米

其中

小高層住宅17.5萬平米

配套(幼兒園)3000平米

合計(jì)26.5萬平米

注：商業(yè)面積以商業(yè)策劃部分的計(jì)算為最終參考。

(三)、C地塊主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

□c地塊總建筑面積

C地塊總建筑面積=第一社區(qū)總建筑面積-D地塊總建筑面積

之42萬m?-26.5萬1112a15.5萬nf

商業(yè)開發(fā)面積：臨街面長度x進(jìn)深x層數(shù)

【說明：C地塊商業(yè)僅有局部為兩層，因此，在此先以單層平均計(jì)算】

商業(yè)開發(fā)面積=600mx14m-0.85萬疔（商業(yè)面積以報(bào)告的商業(yè)策劃

部分計(jì)算為最終標(biāo)準(zhǔn)）

C地塊住宅開發(fā)面積：15.5萬d一0.85萬而?14.7萬m，

（以上為概算面積,C地塊住宅的開發(fā)面積以下面詳盡計(jì)算結(jié)果為準(zhǔn)）

□C地塊住宅產(chǎn)品類型

多層+小高層+疊加別墅+聯(lián)排別墅

多層住宅：

C地塊開發(fā)的多層主要是為了滿足政府對(duì)回遷的要求，按照項(xiàng)目

總體回遷約6萬平米的總量要求。但回遷戶一來有區(qū)域選擇上的傾

向，另一方面也有部分客戶選擇其他方式進(jìn)行拆遷賠償。因此，考慮

多層住宅占用土地面積大，市場售價(jià)不高，開發(fā)利潤小的緣故，建議

在C地塊中預(yù)留4.5萬左右的多層，以滿足回遷及部分市場客戶的需

求。

別墅產(chǎn)品：

?欽州市場上尚未出現(xiàn)真正意義上的別墅產(chǎn)品，因此，本項(xiàng)目的別

墅產(chǎn)品僅僅在結(jié)構(gòu)上就足以造成顛覆性的震撼。

?別爨是一期產(chǎn)品的核心亮點(diǎn)，重在以別墅滿足高端客戶對(duì)高品質(zhì)、

高享受居住生活的需求。因此，一期別墅產(chǎn)品應(yīng)注重性價(jià)比，適

當(dāng)?shù)目刂崎_發(fā)成本，避免高成本導(dǎo)致的售價(jià)上升，盡量降低市場

購買抗性。

綜合以上因素，我們認(rèn)為一期別爨產(chǎn)品在滿足高端市場需求的同

時(shí)也需要為后期更優(yōu)秀的高端產(chǎn)品作市場鋪墊，因此建議一期聯(lián)排別

墅的容積率控制在0.8左右，而疊加別墅無論是居住品質(zhì)還是市場銷

售價(jià)格都較聯(lián)排別墅低一層次，其容積率約1.5左右。

別墅面積：

從別墅開發(fā)對(duì)項(xiàng)目發(fā)展的意義思考

＞別墅產(chǎn)品是項(xiàng)目品質(zhì)提升的重要支點(diǎn)，使項(xiàng)目與競爭項(xiàng)目有清晰

的檔次區(qū)分，建立項(xiàng)目高品質(zhì)市場形象。

＞一期別墅產(chǎn)品為項(xiàng)目后期高端產(chǎn)品的開發(fā)奠定充分的市場引導(dǎo)

與鋪墊，并為后期別墅類產(chǎn)品規(guī)劃提供準(zhǔn)確的市場依據(jù)。

＞從項(xiàng)目產(chǎn)品逐步提升的整體戰(zhàn)略出發(fā)，前期別墅產(chǎn)品無論在數(shù)量

還是質(zhì)量上都要進(jìn)行適當(dāng)?shù)目刂啤?/p>

對(duì)于項(xiàng)目而言，前期規(guī)劃部分別墅產(chǎn)品是必須堅(jiān)持的發(fā)展戰(zhàn)略,

但并非項(xiàng)目開發(fā)和銷售的重點(diǎn)，其體量應(yīng)有適當(dāng)?shù)目刂啤?/p>

從市場對(duì)別■的需求進(jìn)行思考

＞目前，欽州尚未出現(xiàn)真正意義上的別墅產(chǎn)品，在高端產(chǎn)品競爭市

場中，別爨仍處于一個(gè)空白狀態(tài)，對(duì)于有較高消費(fèi)能力的人群，

本項(xiàng)目別蟹產(chǎn)品無疑將成為他們的置業(yè)首選。

＞項(xiàng)目別墅產(chǎn)品在欽州是一個(gè)全新的居住產(chǎn)品，對(duì)于市場發(fā)展尚不

成熟的欽州，不是所有高端人群都能快速接受，需要通過一定的

市場引導(dǎo)及體驗(yàn)傳播。

從消費(fèi)市場現(xiàn)狀來看，別墅產(chǎn)品缺乏成熟的銷售市場基礎(chǔ)，前期

的別墅購買客戶不僅有很強(qiáng)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，也具有很強(qiáng)的消費(fèi)意識(shí)，但客

戶的數(shù)量將是比較有限的。

因此，前期項(xiàng)目的別墅產(chǎn)品規(guī)劃既要考慮其對(duì)項(xiàng)目發(fā)展的重要

性，同時(shí)要兼顧到別墅市場的短期去化能力。根據(jù)項(xiàng)目目標(biāo)客戶群的

分析結(jié)論，我們認(rèn)為，前期聯(lián)排別墅控制在80套（總面積約1.8萬）,

疊加別墅控制在100套（總面積約2萬）左右較為合適，并且有較高

市場銷售把握。

小高層產(chǎn)品：

＞小高層產(chǎn)品用地面積：

=總用地面積-多層用地面積-別墅用地面積

=7.75-4.5/2.5-1.8/08-2/1.5=2.35萬

＞小高層建筑面積：

=小高層用地面積x小高層容積率

=2.35萬itfX3.0=7萬平米

C地塊產(chǎn)品開發(fā)組合

總用地面積8.17萬平米

商業(yè)0.85萬平米

住宅15.3萬平米

多層住宅4.5萬平米

其中小高層住宅7萬平米

疊加別墅2萬平米

聯(lián)排別墅L8萬平米

合計(jì)16.15萬平米

注：商業(yè)面積以商業(yè)策劃部分的計(jì)算為最終參考。

四、第一社區(qū)總體功能布局

（一）、第一社區(qū)總體功能布局規(guī)劃

本區(qū)主要規(guī)劃為以住宅、商業(yè)、及社區(qū)配套等為一體的中高檔混

合式生活社區(qū)。功能布局如下圖所示：

□商業(yè)用地

根據(jù)基地所處位置與城市道路之間的關(guān)系，對(duì)社區(qū)商業(yè)進(jìn)行分等

級(jí)規(guī)劃。地塊沿永福大道及與揚(yáng)帆大道交匯處規(guī)劃為一級(jí)區(qū)域商業(yè)中

心；地塊內(nèi)揚(yáng)帆大道中段及社區(qū)延伸商業(yè)部分規(guī)劃為二級(jí)區(qū)域生活配

套中心；其余商業(yè)則主要是以社區(qū)日常配套功能為主的零散商業(yè)。通

過層次分明的商圈規(guī)劃，使本項(xiàng)目體現(xiàn)出漸進(jìn)式的都市生活，給住戶

營造一個(gè)收放變化的城市生活空間。

□居住用地

在C、D兩地塊中，C地塊受城市外部干擾較少，將開發(fā)中高端

住宅產(chǎn)品，滿足市場前期需求并突現(xiàn)出項(xiàng)目的高品質(zhì)居住形象。D地

塊則主要以多層和小高層開發(fā)為主，以此滿足地塊總開發(fā)容積率的要

求并形成整個(gè)社區(qū)高低錯(cuò)落，變化有致的建筑空間節(jié)奏感，突出都市

化的建筑群特征。

□社區(qū)配套

D地塊西南角的商業(yè)部分前期設(shè)置為項(xiàng)目大會(huì)所及售樓部，利用

其所處位置的良好展示面及便利的交通，使會(huì)所成為未來小區(qū)重要的

形象展示及客戶休閑中心，并獲得較高的商業(yè)運(yùn)營價(jià)值。

在D地塊的西北角設(shè)置社區(qū)幼兒園，以滿足社區(qū)居民生活需求，

并且能較好兼顧了第一、第二社區(qū)各個(gè)地塊的住戶，便于父母接送小

孩上學(xué)。

第四部分:項(xiàng)目一期總體規(guī)劃建議

一、一期產(chǎn)品規(guī)劃要點(diǎn)

□示范展示原則

通過一期產(chǎn)品向市場充分展現(xiàn)項(xiàng)目的特色和優(yōu)點(diǎn)，為整體項(xiàng)目建

立較好的形象美譽(yù)度和消費(fèi)認(rèn)可度。因此，一期項(xiàng)目開發(fā)無論從產(chǎn)品

類型、景觀規(guī)劃到技術(shù)指數(shù)都要體現(xiàn)出獨(dú)特的創(chuàng)新和高度舒適的規(guī)劃

特點(diǎn)。

□產(chǎn)品提升空間預(yù)留原則

由于項(xiàng)目總體開發(fā)量大，產(chǎn)品開發(fā)周期長，因此，在項(xiàng)目各期的

開發(fā)過程中必須考慮到后期產(chǎn)品開發(fā)的持續(xù)競爭力，為將來產(chǎn)品的開

發(fā)預(yù)留充分的提升空間，為項(xiàng)目銷售積聚持續(xù)賣點(diǎn)，避免項(xiàng)目后期銷

售缺乏有力的市場吸引。

□建立生態(tài)標(biāo)準(zhǔn)原則

項(xiàng)目從一進(jìn)入市場就征服消費(fèi)者，征服競爭對(duì)手，突現(xiàn)大盤勢(shì)不

可檔的優(yōu)勢(shì)競爭地位。因此，建議在一期項(xiàng)目規(guī)劃中，導(dǎo)入健康、生

態(tài)居住概念，通過參加各類房地產(chǎn)評(píng)比活動(dòng)，建立“欽州首席生態(tài)住

宅小區(qū)”的形象。局部冠名為整個(gè)項(xiàng)目佩帶上了至尊的榮譽(yù)，從而推

動(dòng)整體項(xiàng)目開發(fā)、銷售。

二、項(xiàng)目一期整體規(guī)劃布局

（一）、住宅空間布局

多層、小高層穿插排布，形成層次錯(cuò)落、變

化豐富的混合居住空間；

別墅組團(tuán)獨(dú)立管理，建筑景觀與社區(qū)相融；

D地塊建筑布局

?在沿永福大街的商業(yè)裙樓上，主要以小高層住宅為主，但局部點(diǎn)

綴2-3棟多層，與南面小區(qū)的小高層建筑既有呼應(yīng)，又有區(qū)分，

使得沿街面空間節(jié)奏感更豐富。

?在非沿街的地塊內(nèi)空間，多層與小高層穿插排布，在充分提升土

地利用的同時(shí)，使得社區(qū)的建筑空間感更立體。

?充分發(fā)揮項(xiàng)目景觀資源價(jià)值的最大化，在小區(qū)內(nèi)的主要景觀區(qū)周

邊排布小高層建筑，使更多住戶共享到社區(qū)景觀，同時(shí)增大項(xiàng)目

的市場銷售價(jià)值。

別墅組團(tuán)布局

?別爨住宅將在C地塊內(nèi)劃分出一個(gè)獨(dú)立的組團(tuán)空間，一方面避免

D地塊內(nèi)住宅過于繁雜。另一方面，前期別墅組團(tuán)相對(duì)獨(dú)立，有

利于塑造別墅的高品質(zhì)形象，提升消費(fèi)者對(duì)別墅住宅的認(rèn)可。

?考慮到高層退縮大，而形成對(duì)土地規(guī)劃利用的影響，仍然建議把

別墅組團(tuán)安排在C地塊的南面，但在靠近主干道揚(yáng)帆大道的部分

盡量不要安排別墅，避免路面噪音及商業(yè)造成別墅住宅去化困難

的局面。

（二）、社區(qū)交通組織

1、總體設(shè)想

人車分流，軸線清晰，步步隨景

□整體小區(qū)實(shí)行嚴(yán)格人車分流設(shè)計(jì)，汽車從車行入口直接進(jìn)到地下

停車場，行車與地面人性沒有任何交叉接觸機(jī)會(huì)，保證社區(qū)行人

安全。

□小區(qū)內(nèi)的進(jìn)出道路系統(tǒng)應(yīng)有清晰的主次軸線，勾勒出清晰的居住

空間層次，營造緩慢進(jìn)入家庭的回家線路。

□交通道路景觀化，使住戶一進(jìn)入社區(qū)就能感受到強(qiáng)烈的歸宿感和

溫馨感，在回家過程中松弛白天的疲勞，體現(xiàn)社區(qū)的人性化規(guī)劃。

2、小區(qū)入口規(guī)劃

入口的設(shè)計(jì)主要考慮社區(qū)進(jìn)出的便利性，同時(shí)考慮交通對(duì)社區(qū)安

全及居住的干擾，在符合規(guī)劃要求的前提下，提升整個(gè)社區(qū)的生活舒

適度和便利性。

□主入口

根據(jù)地塊與周邊城市交通道路的總體情況，地塊南臨貫穿城市東

西的主干道永福東大街，將會(huì)是未來小區(qū)的重要展示面和居民出行的

主要通道。建議將小區(qū)主入口設(shè)在永福東大街一側(cè)，并充分利用地塊

的景觀規(guī)劃大道，展現(xiàn)社區(qū)的魅力。使社區(qū)與城市的聯(lián)系更為緊密，

使社區(qū)進(jìn)出與城市道路有機(jī)結(jié)合，為住戶創(chuàng)造便利的生活交通條件。

□次入口

從方便居住者日常出行的角度出發(fā)，根據(jù)社區(qū)周圍道路系統(tǒng)的實(shí)

際規(guī)劃，揚(yáng)帆大道將是小區(qū)居民的另一個(gè)主要出行線。因此，建議在

地塊的西面設(shè)置一個(gè)次入口，同時(shí)，利用地塊內(nèi)的規(guī)劃景觀道設(shè)置社

區(qū)的另一次入口，以便于住戶的日常出行。

□車行入口

為保證城市主干道的交通職能，避免住戶行車與城市車行交通過

于密集，緩解小區(qū)與城市道路的壓力，建議在社區(qū)北面設(shè)立地下車庫

入口。使車主直接從地下車庫進(jìn)入小區(qū)，實(shí)現(xiàn)小區(qū)人車分流，提升社

區(qū)生活品質(zhì)。

D地塊入口設(shè)置

地下車庫入口次入口

次入Ip

主入口

3、社區(qū)車行交通

□車位配比

隨著欽州經(jīng)濟(jì)的快速崛起，居民收入也將K之躍上新的臺(tái)階，未

來幾年欽州家庭擁有私家車的比例將大大上升。因此，本案應(yīng)抱著發(fā)

展的眼光，以適當(dāng)超前為原則，預(yù)留足夠的車位滿足日益膨脹的汽車

消費(fèi)。并根據(jù)不同產(chǎn)品類型的消費(fèi)檔次，合理的設(shè)置車位配比。

＞別墅住戶的車位比為1:1

＞小高層住戶車位比為1：0.5

＞多層住戶的車位比約1：0.3

由此，我們可以大致測(cè)算出D地塊地下停車場的建設(shè)面積。

組團(tuán)規(guī)模戶數(shù)車位數(shù)停車場面積

X

小高層17.5萬m?約1400戶700個(gè)

30/個(gè)25500m!

多層5.8萬rtf約500戶150個(gè)

□地下車庫位置

＞由于D地塊兩面臨城市主干道，沿街路段的人流比較密集，為了

避免住戶進(jìn)車引起的車人行的混亂，建議在人流相對(duì)較弱的地塊

北側(cè)設(shè)置地下車庫。

（上圖紅色部分為地下車庫）

＞為保證C社區(qū)的人車分流，建議別墅產(chǎn)品不采用獨(dú)門獨(dú)立車庫的

產(chǎn)品設(shè)計(jì)，而實(shí)行集體地下停車，充分利用人防面積降低成本。

□車行系統(tǒng)設(shè)計(jì)

＞地下車庫規(guī)劃設(shè)計(jì)

半地下陽光車庫一一有陽光會(huì)呼吸型生態(tài)車庫

車庫一側(cè)面向下沉式道路，引進(jìn)陽光和新鮮的空氣，避免傳統(tǒng)的

地下停車庫黑暗、閉塞的不足，車輛通過下沉式道路直接進(jìn)入半地下

車庫。半地下車行體系同時(shí)也是組團(tuán)與外界間的一個(gè)屏障，是小區(qū)安

全體系的重要組成部分。地下車庫在中庭處局部挑空，挑空處做景觀

綠化，使車庫空氣形成對(duì)流，形成實(shí)實(shí)在在的“生態(tài)車庫”，同時(shí)也

把地下室的行人直接引導(dǎo)到地面，回家之路也是景觀之旅，真正做到

健康、生態(tài)。

消防車道情景化

利用高低錯(cuò)落的植物群豐富沿線的景觀層次，將視線引向通道周

邊各個(gè)景觀區(qū)，以弱化消防車道的突兀感。同時(shí)在不影響通道功能的

前提下，在其周邊設(shè)置一些盆栽、座椅等，使其更具步道的節(jié)奏與尺

度，更加親切、更加有趣味。

4、人行步道

□步行道路規(guī)劃理念

以人為本,創(chuàng)造富有生活氣息的回歸線路

人行步道不僅是居民回家的交通引導(dǎo)，同時(shí)也是居民日常休閑、

活動(dòng)的重要的場所之一。因此，對(duì)于社區(qū)來講，人行步道不僅是其重

要的功能組成部分，更是社區(qū)內(nèi)的重要景觀體系之一。人行布道的設(shè)

計(jì)要充分利用道路景觀滿足居民進(jìn)入社區(qū)以后尋求放松、安全、親切

的渴望，增添情趣小品、休閑座椅等為居住創(chuàng)造一個(gè)可以休閑、漫步、

交談的愜意環(huán)境。

□步行道路劃分

分段明確,主次清晰

步行道路系統(tǒng)分段明確，主要道路、次要道路、組團(tuán)道路設(shè)置清

晰合理。

＞一級(jí)道路：即小區(qū)級(jí)道路系統(tǒng)，是貫穿社

區(qū)的景觀中軸線，社區(qū)內(nèi)各組團(tuán)景觀空間

都將通過中軸景觀延伸至各單位組團(tuán)。

＞二級(jí)道路：主要指組團(tuán)內(nèi)部相對(duì)獨(dú)立的步

行系統(tǒng)，通過小區(qū)交通網(wǎng)的節(jié)點(diǎn)，使小區(qū)

步行系統(tǒng)能夠?qū)⒏鞑糠值幕顒?dòng)空間、景觀

聯(lián)系在一起。

＞三級(jí)道路：宅前小徑，宅前小徑曲多直少,

并在兩旁配置一些園林小品，以及層次豐

富的植物搭配。

（三）、景觀空間規(guī)劃

1、總體空間規(guī)劃

以社區(qū)交通干道為景觀軸線，

以中心景觀為核心，通過景觀軸線向組團(tuán)均衡延伸，

締造層次豐富的景觀空間

□社區(qū)交通干道既是居民出入的行用通道，同時(shí)也是居民參與社區(qū)

景觀享受的重要軸線。它是組團(tuán)景觀與中心景觀的銜接線，使得

整體景觀層次分明，變化豐富。

□中心景觀作為整個(gè)社區(qū)的景觀核心，體現(xiàn)出項(xiàng)目的整體園林風(fēng)格,

是居民日常休閑、活動(dòng)、娛樂的中心地帶。

□通過組團(tuán)景觀的分布，確保社區(qū)內(nèi)各單元住戶都能享受到較好的

景觀生活，提升小區(qū)的整體生活品質(zhì)。

第五部分:項(xiàng)目一期建筑設(shè)計(jì)建議

、整體建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格

雅致簡約現(xiàn)代主義風(fēng)格

新亞洲別墅風(fēng)格

（一）、風(fēng)格闡述

1、總體構(gòu)想：

在結(jié)合項(xiàng)目地塊狀況與當(dāng)?shù)厥袌銮闆r的條件下，項(xiàng)目的建筑風(fēng)格

建議采用雅致簡約的現(xiàn)代主義設(shè)計(jì)風(fēng)格。多層表現(xiàn)出品位、明麗、典

雅的建筑風(fēng)格。小高層體現(xiàn)尊貴、高雅、品位氣息，別墅塑造出鮮明

的文化感、藝術(shù)感，表達(dá)都市高貴生活的特征，從而形成具有整體性

的時(shí)代生活特質(zhì)與品位。多層、小高層與別墅建筑風(fēng)格形成近而不同，

各有特點(diǎn)，三者結(jié)合表現(xiàn)出項(xiàng)目建筑整體鮮明的價(jià)值追求。

2、建筑風(fēng)格應(yīng)用：

□雅致簡約的現(xiàn)代主義風(fēng)格

以簡約、高雅、純粹的現(xiàn)代主義風(fēng)格，使人們的情感回歸于寧靜

與自然，現(xiàn)代主義會(huì)產(chǎn)生輕松明快、煥然一新的印象。營造出典雅、

品位的現(xiàn)代都市生活特點(diǎn)，符合項(xiàng)目的產(chǎn)品定位與市場定位。

□新亞洲別攀風(fēng)格

新亞洲別墅風(fēng)格是融合西方先進(jìn)建筑技術(shù)與東方悠久歷史文化

的復(fù)合式建筑風(fēng)格。以休閑生活思想賦予建筑充滿情調(diào)、詩意的感性

生活特征，營造出一處高貴的上流城市空間。新亞洲別爨風(fēng)格既體現(xiàn)

出強(qiáng)烈的時(shí)代都市感，又糅合了豐富的文化、藝術(shù)元素，使得整體上

表現(xiàn)出時(shí)尚、品位、高雅的建筑個(gè)性。

3、展現(xiàn)都市高品質(zhì)生活特征：

展現(xiàn)新城市的時(shí)尚風(fēng)格和藝術(shù)氣息，以現(xiàn)代建筑藝術(shù)的特色表現(xiàn)

手法，豐富整體居住環(huán)境的觀賞性與藝術(shù)性。采用明快、亮麗的色調(diào)

搭配，利用高品質(zhì)的科技建材，進(jìn)一步升華建筑作為住宅的韻味感。

造就現(xiàn)代時(shí)尚，內(nèi)蘊(yùn)深遠(yuǎn)淳厚的都市化生活社區(qū)。

（二）、考慮因素：

?本項(xiàng)目的定位于高檔生活社區(qū)，目標(biāo)客戶群體是城市中高層的消

費(fèi)者，對(duì)時(shí)尚、現(xiàn)代并具有雅致品位的建筑有更強(qiáng)烈的追求；

?項(xiàng)目位于城市新區(qū)，周邊擁有較多現(xiàn)代感極強(qiáng)的公共建筑，項(xiàng)目

總體風(fēng)格上應(yīng)融入周邊整體環(huán)境，并與之共同塑造出一個(gè)具有鮮

明時(shí)代特色的新區(qū)形象。

?項(xiàng)目以具有現(xiàn)代藝術(shù)感的建筑風(fēng)格，形成新派的建筑特征，綜合

打造河?xùn)|新區(qū)的最為現(xiàn)代、品位、雅致的動(dòng)感建筑群。

二、多層、小高層建筑設(shè)計(jì)

1、建筑結(jié)構(gòu)及形式

戶戶朝南，純框架結(jié)構(gòu)

?充分考慮當(dāng)?shù)厝照粘渥愕牡赜驐l件，各樓棟均采用南北向的排列

分布，盡量使每個(gè)單元住戶都能獲取充分的采光條件。

?目前欽州市場上的多層、低層住宅多是磚混結(jié)構(gòu)，無論對(duì)于建筑

外型的創(chuàng)新還是居住空間的利用，都有嚴(yán)重的制約性，降低了住

戶的居住品質(zhì)。因此，本項(xiàng)目將采用純框架結(jié)構(gòu)，提升產(chǎn)品品質(zhì),

增加居住舒適度，確立項(xiàng)目在欽州市場上的高檔次形象。

（備注：后期在c地塊為拆遷補(bǔ)償建設(shè)的多層產(chǎn)品將滿足政府降低成

本的要求采用磚混結(jié)構(gòu)。）

2、多層、小高層產(chǎn)品設(shè)計(jì)

□樓層

多層住宅：6層

目前欽州多層住宅普遍為6.5層，頂層設(shè)計(jì)為帶閣樓的小復(fù)式，

但由于頂層居住舒適性相對(duì)較低，而且增大套型面積，使得總價(jià)提高,

導(dǎo)致其市場銷售情況不理想，建議本項(xiàng)目多層住宅建筑樓層為6層。

小高層住宅：9T6層

突顯富于變化、層次不一的建筑節(jié)奏感，打破以往市場樓盤統(tǒng)一

高度的單調(diào)、乏味，塑造較為豐富的空間變幻層次，提升項(xiàng)目整體建

筑空間的布局效果。

□層高：3米

□樓型

板式為主，局部點(diǎn)綴點(diǎn)式樓

板式樓戶內(nèi)的通風(fēng)、采光性要遠(yuǎn)遠(yuǎn)優(yōu)于塔樓及其他樓型，項(xiàng)目大

部分住宅采用板式樓建筑形式，局部可點(diǎn)綴少量點(diǎn)式樓，既確保項(xiàng)目

的高品質(zhì)，同時(shí)又使得社區(qū)住宅空間更為豐富。

三、多層、小高層住宅建筑細(xì)部設(shè)計(jì)

1、建筑立面

簡潔、淡雅、流暢

建筑立面以淡色為主，表露一種明快、純粹的個(gè)性追求，盡量突

顯出建筑的簡約而充具內(nèi)蘊(yùn)的品位感。

從人居的角度出發(fā)，強(qiáng)調(diào)外立面的通風(fēng)與采光，讓居住者可以更

多的感受居住的舒適與自然，通過陽臺(tái)與飄窗的設(shè)計(jì)，是建筑與空間

更為流暢地相互融入，使居住者在日常生活中能體會(huì)到建筑立面所產(chǎn)

生的細(xì)節(jié)變化。

2、單體設(shè)計(jì)

□墻身

以白色等淡色彩作為墻面基色調(diào)，使得整體建筑突顯出簡約、雅

致的現(xiàn)代感，塑造持久耐看的視覺效果。與綠色景觀一起融合成一幅

具有時(shí)代氣質(zhì)感的i城市新畫卷。

i

利用飄窗臺(tái)，大面積的落地窗以及通透的陽臺(tái)等元素，表現(xiàn)建筑

物具有立體感與通透感的一面，從而達(dá)到項(xiàng)目現(xiàn)代新都市的形象效

果。

□底座

穩(wěn)重、品質(zhì)感

底座采用咖啡色或淺灰

色，并且采用品質(zhì)感較高的材

料，提升建筑整體檔次感。在視

覺上與墻身的白色形成差異，體

現(xiàn)出建筑立面的層次。

□屋頂

簡約、層次、符號(hào)

屋頂對(duì)建筑外觀及建筑氣質(zhì)的表現(xiàn)起

到記憶點(diǎn)綴作用，使消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目有清晰

強(qiáng)烈的認(rèn)知符號(hào)。為了體現(xiàn)項(xiàng)目整體的現(xiàn)

代氣質(zhì)，建議采用架空飄板式、筐格式、

直板式等簡約裝飾進(jìn)行處理，使建筑突顯

出一種時(shí)尚、現(xiàn)代而富有變化的建筑特質(zhì)。

□陽臺(tái)

高、寬、創(chuàng)新

盡可能增大陽臺(tái)面寬，以提高整個(gè)住宅的采光性能，增強(qiáng)住宅與

自然的接觸。采用挑高陽臺(tái)設(shè)計(jì)，充分?jǐn)U大陽臺(tái)的空間感，給予住戶

開闊、舒適的私家領(lǐng)空享受。

□架空層

觀賞性、參與性

建議項(xiàng)目內(nèi)部樓宇全部采用底層架空結(jié)構(gòu)處理，以提高整體社區(qū)

的綠化率，擴(kuò)大居民活動(dòng)空間，營造豐富、健康的綠色生態(tài)環(huán)境，充

分展現(xiàn)項(xiàng)目高品質(zhì)生活享受。

架空層主要設(shè)置為居民的活動(dòng)交流空間，點(diǎn)綴豐富的景觀元素，

使得社區(qū)的整體景觀更具延續(xù)性，布置兒童游戲場、健身器材及休閑

坐椅等，使架空層空間充滿鄰里、健康的生活氣息。

□入戶大堂

清風(fēng)大堂設(shè)計(jì)

住宅單元（指小高層）的入戶大堂建議采

用清風(fēng)大堂設(shè)計(jì)，局部無墻體或以玻璃間隔，一

改單元入口采光暗淡、通風(fēng)差的不足，使得大堂

與外部景觀融為一體，更體現(xiàn)生態(tài)化設(shè)計(jì)理念,

同時(shí)也可適當(dāng)降低建筑和裝修成本。

□陽光電梯間

陽光、風(fēng)景

將傳統(tǒng)的室內(nèi)電梯間改造成帶有花園的通透電梯間，一改以往沉

悶的電梯上下樓，使電梯生活成為項(xiàng)目品質(zhì)生活的一大亮點(diǎn)，充分體

現(xiàn)出項(xiàng)目的生態(tài)居住理念。

□空調(diào)機(jī)位

隱藏、裝飾

利用樓體空隙預(yù)留空調(diào)機(jī)位，使得業(yè)主

入住后，能將空調(diào)外機(jī)更安全的隱藏于建筑

體之內(nèi)，保證整體建筑外觀的統(tǒng)一。采用木

質(zhì)或百葉窗形式，將空調(diào)機(jī)位轉(zhuǎn)變成建筑表

面的裝飾，提升整體外立面的美觀效果。

四、別墅建筑設(shè)計(jì)

（一）聯(lián)排別墅

1、建筑形式及結(jié)構(gòu)

□樓層：2.5層

欽州現(xiàn)有的別墅（又稱占天占地）大都是4-4.5層，底層一般是

商鋪，這與別爨居住的實(shí)際意義相去甚遠(yuǎn)，無法滿足高端客戶對(duì)高品

質(zhì)別墅生活的心理期望，其結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)是極其不合理的，包括建筑樓層

也跟隨了當(dāng)?shù)刈越ǚ康牧?xí)慣，沒有實(shí)現(xiàn)優(yōu)良人居的突破。

由于別墅售價(jià)較高，為適當(dāng)控制總價(jià)，增強(qiáng)產(chǎn)品市場競爭力，建

議本項(xiàng)目別墅采用頂層帶花園露臺(tái)的2.5層結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)。

□建筑結(jié)構(gòu)：框架結(jié)構(gòu)

框架結(jié)構(gòu)不僅結(jié)構(gòu)穩(wěn)固，而且空間分割自由，居住能根據(jù)自己的

個(gè)性偏好對(duì)房型進(jìn)行改造，相對(duì)磚混結(jié)構(gòu)的固定空間有著較為靈活的

變動(dòng)優(yōu)勢(shì)（疊加別墅同）。

□規(guī)劃特點(diǎn)

＞容積率：0.8

＞建筑形式：多聯(lián)排

【說明】

目前，欽州市場上并未出現(xiàn)真正意義上的別墅，消費(fèi)者對(duì)別墅產(chǎn)

品的認(rèn)知仍十分的表層化。因此，項(xiàng)目前期推出的別墅產(chǎn)品重點(diǎn)在于

戶型使用上的創(chuàng)新，使消費(fèi)者能真正認(rèn)知并體驗(yàn)到別墅的高舒適、高

品質(zhì)的居住生活。而不需要一次性把別墅產(chǎn)品從建筑、戶型及內(nèi)外部

空間都做到極致，既不符合項(xiàng)目產(chǎn)品逐步提升的開發(fā)原則，而且全面

創(chuàng)新對(duì)于陌生市場的推廣難度也較高。

因此，一期別墅開發(fā)在保證別墅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的情況下，盡量提高其

容積率，減少土地利用成本，獲取較高的開發(fā)利潤。

2、建筑立面

時(shí)尚、藝術(shù)、雅致

別墅立面顏色以咖啡灰、乳白顏色為主感官旋律，突顯具有濃郁

亞洲韻味的建筑氣質(zhì)，體現(xiàn)高品位生活的藝術(shù)情趣。通過大面積的玻

璃窗，增添建筑的通透感和現(xiàn)代感，滿足消費(fèi)者對(duì)都市時(shí)尚生活的向

往，展現(xiàn)高品質(zhì)的現(xiàn)代雅致生活情調(diào)。

3、單體設(shè)計(jì)

□屋頂

別墅建筑不僅要在整體上營造出雅致、浪漫的高貴生活氣質(zhì)，并

且將成為小高層及多層住宅的重要景觀空間。因此，建議別墅屋頂采

用坡屋頂建筑造型，與社區(qū)東南亞風(fēng)情園林一并構(gòu)筑一幅具有田園美

意的休閑生活畫卷。

□庭院

每戶House的一層都有超大私家庭院，給住戶創(chuàng)造一處悠閑、愜

意的自然生活領(lǐng)域，突現(xiàn)出別爨居住獨(dú)一無二的高貴享受。同時(shí)也是

區(qū)別市場“偽別爨”的鮮明特點(diǎn)之一，使高端消費(fèi)人群對(duì)別墅有深的

理解和更高的居住熱情。

（二）、疊加別堂

1、建筑形式

□樓層：4.5層，〈戶戶有天有地》

1、2層為一戶，首層帶庭院花園，2層有退臺(tái)花園。3、4、5層

為一戶，3層贈(zèng)送超大花園陽臺(tái)，頂層帶敞開式的大花園露臺(tái)，使得

每戶單位都有天有地，滿足當(dāng)?shù)厝说摹罢继煺嫉亍本幼×?xí)性。

□規(guī)劃特點(diǎn)：〈一梯一戶，獨(dú)立私密）

下面住戶從前庭院直接進(jìn)入，上面住戶從外接樓梯直接入戶，

上下兩戶家庭進(jìn)出互不干擾，各家庭相對(duì)較為獨(dú)立。

2、建筑立面

明凈、典雅

疊加別墅既是社區(qū)形象的一個(gè)重要形象展示，又成為景觀與聯(lián)排

別墅的情景背景，通過通透的玻璃立面以及具有藝術(shù)生活內(nèi)涵的立面

顏色，突顯別墅的時(shí)尚而不浮躁，雅致而不沉重。

第六部分:項(xiàng)目一期戶型設(shè)計(jì)建議

、戶型配比建議

戶型配比推導(dǎo)邏輯圖

項(xiàng)目戶型配比建議

1、從目標(biāo)消費(fèi)群推導(dǎo)項(xiàng)目戶型

(1)消費(fèi)需求檔次

一

般

房

地

產(chǎn)

市

場

產(chǎn)

品

檔

次

分

布

結(jié)

構(gòu)

項(xiàng)目目標(biāo)客戶群定位為中端以上的消費(fèi)人群，因此，從市場產(chǎn)品

需求檔次的結(jié)構(gòu)可以得出項(xiàng)目戶型的配比檔次，如下：

高端：中高端：中端=10%:25%：25%

(注：以上消費(fèi)檔次比例只針對(duì)普通住宅產(chǎn)品)

從以上數(shù)據(jù)我們可以推導(dǎo)出，按照經(jīng)濟(jì)購買能力的結(jié)構(gòu)層次，項(xiàng)

目戶型的檔次配比應(yīng)當(dāng)遵循其相應(yīng)的購買力結(jié)構(gòu)層次。

高端20%中高端40%中端40%

項(xiàng)目戶型配比檔次結(jié)構(gòu)

購買力及戶型檔次結(jié)構(gòu)戶型結(jié)構(gòu)比例

高端舒適四房及以上20%

舒適三房

中高端40%

標(biāo)準(zhǔn)三房

緊湊三房

中端40%

舒適二房

緊湊兩房

中低端—

一房

從以上推論，我們對(duì)項(xiàng)目戶型配比的檔次結(jié)構(gòu)有了較為清晰的把

握，三房將仍然是項(xiàng)目戶型結(jié)構(gòu)的主力房型，其在整體產(chǎn)品中所占的

比例約在50%-60%之間。

(2)項(xiàng)目目標(biāo)客戶群消費(fèi)特征

□目標(biāo)客戶群定位回顧

在《開發(fā)戰(zhàn)略報(bào)告》中，我們對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)客戶的特征及其發(fā)展變

化做了詳細(xì)的描述，對(duì)于項(xiàng)目一期的目標(biāo)客戶群來講，其總體特征可

概括為：

本項(xiàng)目一期的消費(fèi)者為有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的行政事業(yè)單位從

業(yè)者、企事業(yè)單位的管理者和技術(shù)人員、個(gè)體私營業(yè)主、政府公

務(wù)員及另外一部份有高收入的新興行業(yè)工作者和周邊縣市人員，

他們購買物業(yè)的目的主要是“住房享受”。另一方面，他們有一定

的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、較高的文化層次，對(duì)購買物業(yè)有一定的知識(shí)和認(rèn)識(shí),

真正了解自己的生活追求及所要購買物業(yè)的價(jià)值。

□目標(biāo)消費(fèi)群收入結(jié)構(gòu)細(xì)分

收入層次職業(yè)特征收入特征（N萬/年）購買需求

政府高官)10萬?聯(lián)排別墅

大型企事業(yè)單位決策萬?疊加別墅

頂層)10

層高管?四房以上大

私營企業(yè)主》15萬戶型小高層

政府中高層、高級(jí)公務(wù)8萬》N》6萬

員?疊加別壁