城市土地與房地產(chǎn)管理

第7章城市土地與房地產(chǎn)管理廣州概況面積：全市面積7,434.4平方公里，全國排名30名；市區(qū)面積3,843.43平方公里。市區(qū)建成面積785.44平方公里。全市轄區(qū)幅員面積全國15名〔7263平方公里〕，市區(qū)建成區(qū)面積全國第三〔785.44平方公里〕，城市中心區(qū)面積全國第五〔只計算城市中心區(qū)面積〕。地處亞熱帶季風氣候區(qū)，氣候特點是氣溫高、降水多、霜日少、日照多、風速小、雷暴頻繁，年平均氣溫21.9度，年降水量1696.5毫米，年平均日照時數(shù)在1800小時以上。廣州市2011年市轄區(qū)經(jīng)營性用地出讓計劃宗地表

單位：宗、平方米序號宗地區(qū)屬土地面積規(guī)劃建筑面積

土地來源/所在園區(qū)居住用地正式計劃1金沙洲B3711B-02地塊白云4121663885儲備用地2金沙洲B3711B-08地塊白云86719134414儲備用地3小谷圍島大學城DN0101地塊番禺1290540264儲備用地4小谷圍島大學城DN0102地塊番禺637519890儲備用地一、城市土地概述〔一〕土地的定義：

土地是地球陸地外表由地貌、土壤、巖石、水文、氣候和植被等要素組成的自然歷史綜合體，它包括了人類過去和現(xiàn)在的種種活動結果?！鞘型恋厥且粋€和城市人口、城市經(jīng)濟活動相關聯(lián)的地域性概念，它是城市形成和開展的前提，也是城市人口和城市各種活動的根底。城市土地一般是指城市市區(qū)內的土地，屬于國家所有。土壤剖面圖〔二〕城市土地的特性1、自然特性、〔1〕位置固定性〔2〕面積有限性〔3〕空間差異性〔4〕功能永久性2、城市土地的社會特性〔1〕城市土地價值的密集性〔2〕城市土地區(qū)位的效益性〔3〕城市土地報酬的遞減性〔4〕城市土地的保值性〔5〕城市土地利益的復雜性〔6〕城市土地利用適應價格變動具有緩慢性據(jù)國務院開展研究中心的一份調研報告顯示，在一些地方，土地直接稅收及城市擴張帶來的間接稅收占地方預算內收入的40%，而土地出讓金凈收入占政府預算外收入的60%以上。在“土地財政〞上，這些地方政府最核心的做法是土地整理，就是政府運用行政權力把集體所有或其它用途的土地整合后，進行招拍掛，價格就會翻幾番。幾萬元一畝征地，幾百萬甚至上億元賣給開發(fā)商，征地與賣地之間的巨額利潤，讓不少地方以各種形式躲避上級的規(guī)劃管制、方案控制和審批管理，違規(guī)違法用地時有發(fā)生，農民“被〞上樓現(xiàn)象頻頻上演，權益得不到有效保護，耕地保護也面臨空前壓力。土地財政4萬億后遺癥：中小城市成空城美國商業(yè)內幕網(wǎng)站近日基于一份稱中國在大量建設現(xiàn)代金字塔的研究報告，通過衛(wèi)星圖片展示了一些他們所認為的中國“鬼城〞〔空城〕，而河南鄭州新區(qū)那么被他們稱作中國最大的“鬼城〞北京：“亞洲最大游樂園〞撤除荒廢14年被稱鬼城二、城市土地管理〔一〕含義城市土地管理是城市政府在國家有關土地的法律法規(guī)的指導下，為調整土地關系，組織土地合理開發(fā)利用所進行的各項工作的統(tǒng)稱。其任務是對城市土地的占有、分配、流轉及使用進行規(guī)劃、組織和監(jiān)控，借以調整城市土地的關系，保護和開發(fā)城市土地資源，保護土地所有者和使用者的合法權益，促進城市社會經(jīng)濟的可持續(xù)開展。〔二〕必要性：提供城市根底設施用地減少土地利用中的外部性保證土地市場的穩(wěn)定運行促進公平分配〔三〕土地資源和土地資產(chǎn)1、土地資源：經(jīng)過人們投入，能夠得到收益的、具有使用價值的土地2、土地資產(chǎn)：具有明確的權屬關系和排他性，并具有經(jīng)濟價值的土地資源〔四〕土地的功能1、負載功能2、養(yǎng)育功能3、倉儲功能4、景觀功能5、生態(tài)保護功能6、歷史記錄功能7、商品功能8、儲蓄和增值功能〔一〕城市土地規(guī)劃管理1、含義城市土地規(guī)劃是在城市土地空間上組織合理利用城市土地的一項綜合措施。實際就是城市政府合理分配或安排城市土地、調整城市土地關系、確定城市土地不同應用方向的過程。三、我國城市土地管理的內容

生產(chǎn)性利用非生產(chǎn)性利用2、原那么〔1〕有利于城市土地利用結構的優(yōu)化〔2〕嚴格控制非農業(yè)建設對農地的侵占〔3〕土地利用規(guī)劃要有長遠眼光〔4〕講求經(jīng)濟效益、社會效益與生態(tài)效益的統(tǒng)一3、城市用地的分類〔1〕居住用地〔R類〕住宅用地、公共效勞設施用地、道路用地、綠地〔2〕公共設施用地〔C類〕行政辦公、商業(yè)金融業(yè)、文化娛樂、體育、醫(yī)療衛(wèi)生、教育科研設計、文物古跡、其他公共設施〔3〕工業(yè)用地〔M類〕一類工業(yè)用地、二類工業(yè)用地、三類工業(yè)用地〔4〕倉儲用地〔W類〕普通倉庫用地、危險品倉庫用地、堆場用地〔5〕對外交通用地〔T類〕鐵路用地、公路用地、管道運輸用地、港口用地、機場用地〔6〕道路廣場用地〔S類〕道路用地、廣場用地、社會停車場用地〔7〕市政公用設施用地〔U類〕供給設施、交通設施、郵電設施、環(huán)境衛(wèi)生設施、施工與維修設施〔8〕綠地〔G類〕市級、區(qū)級、居住區(qū)級的公共綠地及生產(chǎn)防護綠地〔9〕特殊用地〔D類〕軍事、外事、保安用地〔10〕水域和其他用地(E類〕水域、耕地、園林、林地、牧草地、村鎮(zhèn)建設用地廣州市土地利用總體規(guī)劃草案一、規(guī)劃背景二、規(guī)劃根本情況1、規(guī)劃目的2、規(guī)劃原那么3、規(guī)劃依據(jù)4、規(guī)劃范圍5、規(guī)劃期限6、土地利用戰(zhàn)略7、土地利用目標8、土地利用布局三、農用地保護利用1、嚴控非農建設占用耕地2、切實執(zhí)行耕地占補平衡制度3、嚴格落實根本農田保護制度4、鼓勵農用地流轉，促進農用地規(guī)模經(jīng)營四、建設用地節(jié)約集約利用1、建立指標體系，提高土地綜合利用水平2、保障重點，合理布局新增建設用地3、盤活閑置土地4、引導生產(chǎn)要素向中心鎮(zhèn)集中5、合理引導農村居民點整理改造6、大力促進根底設施用地集約化7、積極推進旅游設施用地集約化五、土地利用分區(qū)1、允許建設區(qū)2、有條件建設區(qū)3、限制建設區(qū)4、禁止建設區(qū)六、土地利用與生態(tài)建設七、規(guī)劃實施措施〔二〕城市土地的權屬管理1、土地制度

〔1〕土地制度是指人們在一定社會條件下，因為利用土地而產(chǎn)生的對土地的所有、占有、使用和處分等諸方面關系的總稱?！?〕土地所有制①人們在一定社會條件下?lián)碛型恋氐慕?jīng)濟形式，它是整個土地制度的核心，是土地關系的根底。②特點：土地屬于國家和農民集體所有；土地所有權不得買賣和非法轉讓；土地所有者必須在法律規(guī)定的范圍內行駛所有權〔3〕土地使用制度①國家對土地使用的程序、條件、形式及土地使用權屬關系的法律規(guī)定。②內容：城鎮(zhèn)國有土地使用制度和農村集體土地使用制度〔4〕土地管理體制土地管理體制，指土地管理機構的設置、行政職能權限的劃分及土地管理的根本運行方式和原那么的總稱。2、土地產(chǎn)權〔1〕含義：指有關土地財產(chǎn)的一切權利的總和，包括土地所有權、土地使用權、土地租賃權、土地抵押權、土地繼承權、典當權、地役權等多項權利〔2〕土地產(chǎn)權的特性①土地產(chǎn)權具有排他性②土地產(chǎn)權客體必須具備可占用性和價值性③土地產(chǎn)權必須經(jīng)過登記，才能得到法律成認④土地產(chǎn)權具有相對性〔3〕具體內容土地所有權：土地所有制度的法律表達形式，是土地所有者所擁有的、受國家法律保護的排他性專有權利土地使用權：土地使用者依法對土地進行利用、管理并取得收益的權利土地租賃權：土地所有權人或土地使用權人通過契約將土地占有權、狹義的土地使用權和局部受益權轉讓給土地承租人，承租人有占有、使用租賃土地、并獲得土地收益的權能。土地抵押權：土地受押人對于土地抵押人不移轉占有并繼續(xù)使用收益而提供擔保的土地3、土地權屬管理的含義簡稱地權管理，即對土地的所有權和使用權的歸屬進行管理，包含兩個方面的內容：其一是對土地所有者和使用者依法享有的占用、收益及處分的權利進行保護；其二是指對土地所有者和使用者的這些權利進行限制和調節(jié)。4、土地權屬管理的作用防止土地過度集中于少數(shù)人手里使土地的使用符合社會經(jīng)濟運行規(guī)那么防止因地價暴漲而引起公眾利益的損害使土地流轉向有利于公共利益的方向進行〔三〕城市土地地籍管理1、地籍的含義：地籍是指記載土地位置、界址、質量、權屬和用途等根本狀況的簿冊。2、地籍的分類1〕依據(jù)地籍所起的作用不同，可以分為稅收地籍、產(chǎn)權地籍和多用途地籍2〕依據(jù)地籍的特點和任務不同，分為初始地籍和日常地籍3〕依據(jù)城鄉(xiāng)土地的不同特點，可以分為城鎮(zhèn)地籍和農村地籍4〕依據(jù)地籍行政管理層次不同，可以分為國家地籍和基層地籍3、城市地籍管理的含義與目的含義：國家為取得有關地籍資料和全面研究土地的權屬、自然和經(jīng)濟狀況而采取的以土地調查、土地登記、土地統(tǒng)計和土地評價等為主要內容的國家措施。目的：〔1〕確認土地權屬〔2〕為土地利用、管理效勞〔3〕維護土地市場秩序〔4〕為國家生產(chǎn)、建設效勞4、城市地籍管理的根本內容1〕土地調查：是獲得土地信息、建立地籍的根底2〕土地登記：是地籍管理的核心3〕土地統(tǒng)計4〕土地評價北京土地市場降溫趨勢現(xiàn)多塊競價地暫無人應價北京日報2023/5/2014:39:35北京市土地整理儲藏中心網(wǎng)站公開披露的數(shù)據(jù)顯示，截至5月17日，北京正在出讓的經(jīng)營性用地合計10塊。其中，掛牌出讓的地塊有8塊，均已進入起始競價環(huán)節(jié)，不過有半數(shù)地塊暫時無人應價?！菜摹吵鞘型恋厥袌龉芾?、土地市場：狹義上講，是指以土地作為交易對象進行交易的場所。廣義上講，是指土地這種特殊商品在流通過程中發(fā)生的經(jīng)濟關系的總和。2、城市土地一級市場——城市土地所有者將土地使用權在一定期限內讓與城市土地使用者特征：壟斷性市場反映土地所有者和土地使用者之間的關系交易方式：出讓、出租、入股3、城市土地二級市場——城市土地一級市場的土地使用權受讓者將剩余年期的土地使用權讓予其他土地使用者特征：競爭性市場反映各土地使用者之間的關系交易方式：轉讓、轉租、抵押、入股〔五〕國有土地資產(chǎn)經(jīng)營管理存在的問題及原因分析：〔1〕國有土地產(chǎn)權不明晰，是國有土地資產(chǎn)流失的根本原因土地產(chǎn)權式有關土地的所有權、占有權、使用權、收益權和處分權等一切權力的總稱。①國有土地資產(chǎn)所有權主體不清或管理機構不明；②土地使用權主體關系復雜，土地使用權證隸屬不明〔2〕國有土地資產(chǎn)管理制度缺陷，是土地資產(chǎn)流失的重要原因土地使用制度存在“雙軌制〞對立，必然在實踐中產(chǎn)生矛盾，刺激隱性交易大量開展，造成國土資產(chǎn)流失。〔3〕土地資產(chǎn)價值評估體系不完善，造成土地資產(chǎn)被低估而使國有土地資產(chǎn)流失土地評估工作處于起步，缺乏經(jīng)驗，從業(yè)人員專業(yè)人員少、業(yè)務素質差，隨意性大〔4〕國有土地資產(chǎn)處置不當，導致非法流失變?yōu)楹戏魇А?〕與國有土地資產(chǎn)相關的法律法規(guī)不完善，是造成流失的直接原因①產(chǎn)權制度法律法規(guī)不完善；②土地資產(chǎn)管理法律法規(guī)不完善；③土地資產(chǎn)評估和中介活動法律法規(guī)不完善四、我國城市土地管理體制1986年以后，城市土地管理事權不斷擴展1、國家土地管理局統(tǒng)一管理土地資源開發(fā)利用

1986年3月，中共中央、國務院聯(lián)合開發(fā)《關于加強土地管理、制止亂占耕地的通知》。

1986年成立國家土地管理局，擬定《土地管理法》。2、逐步建立了土地有償使用制度

1987年，深圳市政府以定向議標的方式出讓了中國第一塊國有土地的使用權。

1990年。，國務院發(fā)布了《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》

3、加強了部門間協(xié)調《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定，國務院的土地管理部門主管全國土地的管理工作，縣級以上人民政府的土地管理部門主管本行政區(qū)域的土地管理工作，全國形成統(tǒng)一管理、分工負責的管理體制我國城市土地管理的機關體制：國務院、國家土地管理局、縣級以上地方人民政府土地管理局我國城市土地管理機構：城市土地管理局、城市規(guī)劃管理局、城市房地產(chǎn)規(guī)劃管理局、城市司法局現(xiàn)行城市土地管理體制的運行

1、土地收購儲藏制度成為政府調控市場的主要工具

土地收購儲藏制度，是由政府依照法定程序，運用市場機制，按照土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃，通過收購、回購、置換和征用等方式取得土地，進行前期開發(fā)利用和存儲后，以公開招標、拍賣出讓方式供給土地，控制各類建設用地需求的制度?！?〕增強了政府對土地市場的宏觀調控能力

〔2〕為確定城市土地供給量提供了方法

〔3〕土地本錢確定

〔4〕審批時間短

2023年廣州市國土局260億元用于土地收購儲藏主要職責:

1.根據(jù)市城市建設工作領導小組提出的收購方案,對全市市屬企事業(yè)單位、各鎮(zhèn)區(qū)和村委會需盤活的存量土地和其它需調整的存量土地適時進行收購。

2.根據(jù)土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃以及市場需求,適量儲藏土地,增強政府對土地供給的調控力度。

3.管理由市政府依法沒收和依法收回的閑置、拋荒及其它無力繼續(xù)開發(fā)的土地,并納入儲藏土地范圍。

4.在市城市建設工作領導小組的指導和監(jiān)督下,管理、運作好由財政撥付的土地儲藏資金。

5.在市政府職能部門的指導下,做好儲藏土地的前期開發(fā)工作,做好對收購、

儲藏土地的資金測算平衡、招商洽談以及投放市場的前期準備,并協(xié)助做好土

地出讓的其它準備工作:搞好綜合統(tǒng)計,定期向市城市建設工作領導小組報告

運作情況。2、招標、拍賣、掛牌成為政府供給經(jīng)營性土地的唯一方式

《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定》于2007年11月1日正式施行。

3、構建了較為完善的土地交易規(guī)那么

4、提供效勞成為政府營造市場環(huán)境的主要內容

〔1〕建立了市場信息發(fā)布制度。

〔2〕為提高交易時機，降低交易本錢、保障交易平安，政府為土地使用權交易提供了交易場所，建立土地有形市場。

〔3〕交易監(jiān)管的“邊防員〞。

5、中介組織成為獨立運作的市場主體東莞市土地交易中心

一、主要職能：東莞市土地交易中心是東莞市人民政府指定的土地交易綜合場所，是市國土資源管理部門對外辦公、效勞承諾的“窗口〞。具體職責有：

1、貫徹執(zhí)行國家土地管理法律、法規(guī)、政策，具體實施有形土地市場開展規(guī)劃、目標；

2、受國土資源部門和其它單位、個人委托，組織土地招標、拍賣；

3、負責受理土地使用權轉讓、出租、抵押等交易的申報，并辦理報批條件初審，交易鑒證，代辦土地招商、展銷、洽談工程，攝合土地交易、提供信息咨詢，代收代繳土地稅費等具體業(yè)務；

4、承擔市國土資源部門對外公開辦公、效勞承諾的“窗口〞職責，負責審查、受理、分發(fā)、清退申報資料，協(xié)助執(zhí)行效勞承諾工作事項；

5、負責搜集、儲存并定期發(fā)布土地交易行情和有關政策法規(guī)信息，向社會提供土地交易信息效勞；

6、法律、法規(guī)規(guī)定的其它職責。

二、內設機構：窗口辦文部、市場部、信息部

三、人員正科級事業(yè)單位，人員編制15人，設主任1名，副主任2名。

五、我國城市土地管理存在問題及對策問題產(chǎn)權制度存在缺陷土地市場機制不健全政府職能發(fā)揮不到位對策(p172)案例分析2004年5月，監(jiān)察部和國土資源部派出聯(lián)合調查組，在陜西省、西安市政府及有關部門的配合下，對陜西省周