福安賽岐項(xiàng)目前期市場(chǎng)調(diào)研方1124

福安賽岐項(xiàng)目前期市場(chǎng)調(diào)研方案PROJECTSANDIDICHANRROPOSALNEWVISUALANGLEContents一、項(xiàng)目概況二、市場(chǎng)解讀三、客群調(diào)研與分析四、項(xiàng)目產(chǎn)品定位及價(jià)格PART1項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況—福安城市簡(jiǎn)介福安位于福建省東北部，隸屬寧德市轄區(qū)，擁有水陸交通樞紐和閩浙贛疏港通道的重要地位，奠定了其閩東最強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，全省經(jīng)濟(jì)十強(qiáng)縣，位列閩東經(jīng)濟(jì)首位，現(xiàn)轄2個(gè)省級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、13個(gè)鎮(zhèn)、5個(gè)鄉(xiāng)、4個(gè)街道。2019年各縣（市、區(qū)）GDP總量及增幅總量（億元）比增（%)全市2451.79.2蕉城679.3716.5福安569.0110福鼎418.041.2霞浦254.615.1古田196.87.3屏南89.4510.5壽寧100.577.7周寧72.4410.7柘榮71.4210.4宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2019年全市總?cè)丝?7.7萬人城鎮(zhèn)人口37.45萬人人口增長(zhǎng)率6.2%城鎮(zhèn)化水平64.9%GDP/增速569.01億元/10%人均GDP98615.25元全體居民人均可支配收入32820元城鎮(zhèn)居民人均可支配收入35722元財(cái)政收入49.90億元財(cái)政支出47.05億元項(xiàng)目概況—福安城市規(guī)劃福安市規(guī)劃“一市三區(qū)六組團(tuán)”，著力提升拓展中心城區(qū)（富春溪組團(tuán)、溪北洋組團(tuán)），加快建設(shè)濱海新區(qū)（賽江組團(tuán)、白馬港組團(tuán)），精心打造生態(tài)旅游區(qū)（穆陽溪組團(tuán)、白云山組團(tuán)），推動(dòng)港、業(yè)、城和生態(tài)的聯(lián)動(dòng)與互動(dòng)?！颈景傅貕K屬于賽江組團(tuán)】項(xiàng)目概況—賽岐城鎮(zhèn)介紹賽岐地處閩東地理中心，位于福安市中部偏南的賽江之濱，是閩東人口最多的建制鎮(zhèn)，也是閩東發(fā)展外向型經(jīng)濟(jì)的窗口，素有"閩東第一大鎮(zhèn)""閩東小上海""閩東小香港"之稱。宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2018年2019年總戶籍人口數(shù)52764人56697人一般公共預(yù)算收入2990萬元.3448.3萬元一般公共預(yù)算支出2768萬元3356.5萬元年末資產(chǎn)總額1689萬元1599.8萬元年末債務(wù)總額3946萬元4042.3萬元全鎮(zhèn)現(xiàn)轄7個(gè)社區(qū)24個(gè)村，下轄98個(gè)自然村，人口增長(zhǎng)速度有限；賽岐地理位置優(yōu)越，是閩東水路交通樞紐。賽岐是閩東重要的對(duì)外港口，沈海高速、寧武高速、溫福鐵路、104國(guó)道、302省道、賽江航道等水陸交通銜接，構(gòu)成四通八達(dá)的交通區(qū)位；是閩東、閩北、贛東北、浙南的重要物資集散地，是環(huán)三都澳經(jīng)濟(jì)圈的重要組成部分。項(xiàng)目概況—賽岐區(qū)域規(guī)劃賽岐北部新區(qū)位于福安市賽江組團(tuán)中心部位，總規(guī)劃面積約4000畝，計(jì)劃打造獅子頭高尚住宅區(qū)及賽岐居住新區(qū)，定位為賽岐新中心城區(qū)。賽岐北部新區(qū)概述圖本案項(xiàng)目概況—賽岐區(qū)域規(guī)劃賽岐北部新區(qū)規(guī)劃體育中心、賽興小學(xué)、星級(jí)酒店、行政中心等各個(gè)功能區(qū)項(xiàng)目概況—賽岐城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展賽岐區(qū)可供開發(fā)土地10100畝，其中工業(yè)用地8924畝，商貿(mào)小區(qū)用地1176畝。這里自然條件優(yōu)越，四季溫暖如春，山海資源豐富，經(jīng)濟(jì)腹地廣闊，是對(duì)外開放的理想窗口和投資興業(yè)的風(fēng)水寶地，也是寧德市構(gòu)建三條通道，實(shí)現(xiàn)第二層面發(fā)展戰(zhàn)略的重要橋頭堡.有以葡萄、楊梅、枇杷、橙子為代表的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)，打造了名牌產(chǎn)品“象環(huán)葡萄”、“東魁楊梅”；有餅干、蛋糕、蛋卷、口香糖等頂級(jí)食品生產(chǎn)企業(yè)，仁升、頂豐、港福等食品品牌活躍于全球各大市場(chǎng)；有國(guó)家一級(jí)一類鋼質(zhì)建造資質(zhì)的長(zhǎng)興船舶重工集團(tuán)，為國(guó)內(nèi)外多家企業(yè)造海工船、油輪、散貨輪、集裝箱船等多種類船舶，其設(shè)計(jì)、建造“舟山大潤(rùn)”號(hào)挖泥工程船，堪稱行業(yè)佼佼者貫穿全鎮(zhèn)的寧上高速公路，在鎮(zhèn)區(qū)附近設(shè)置有出入口，成為了賽岐重要的交通要道。從高速公路北上，只需半小時(shí)就可以到達(dá)福安城區(qū)；往南20分鐘左右，可到達(dá)福安動(dòng)車站。項(xiàng)目概況—賽岐交通規(guī)劃一橋：賽岐大橋，連接兩岸通途大道橫貫賽江東西兩岸，全長(zhǎng)487.88米，寬12米（主車道9米、人行道3米），于1991年8月28日建成通車，日車流達(dá)千輛以上。賽江航道可直通大海，是閩東、閩北、贛東北、浙南的重要物資集散地。寧上高速（縱貫?zāi)媳保幧细咚俟返耐ㄜ嚧蟠罂s短了寧德、南平兩地的距離。今后，從寧德到武夷山，只需3小時(shí)車程。寧上高速公路的通車對(duì)旅游產(chǎn)業(yè)也意義非凡。一道：江濱大道，北部新區(qū)的一條交通要道東江濱大道北段起于賽岐大橋與虹橋北路相交，止于獅子頭村，路線全長(zhǎng)3.5公里、路幅寬32米，按城市二級(jí)主干道標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。賽岐北部新區(qū)位于福安市賽江組團(tuán)中心部位，總規(guī)劃面積約4000畝，計(jì)劃打造獅子頭高尚住宅區(qū)及賽岐居住新區(qū)，定位為賽岐新中心城區(qū)。賽岐大橋?qū)幧细咚俳瓰I大道本案項(xiàng)目概況—項(xiàng)目區(qū)位地塊位于賽岐北部新區(qū)的北端，可利用面積超過1000畝，依托風(fēng)景優(yōu)美的月亮灣，計(jì)劃打造成以別墅為主，搭配高層住宅樓的高品質(zhì)賽岐北部高尚住宅區(qū)，定位為賽岐新中心城區(qū)。羅江板塊賽岐老城區(qū)板塊賽岐新中心城區(qū)項(xiàng)目概況—項(xiàng)目交通條件北部新區(qū)將按照“三縱四橫”的路網(wǎng)規(guī)劃進(jìn)行布局，“三縱”南北走向道路包括江濱路、賽平路、賽岐大道；“四橫”東西走向道路包括下浦路、宅里路、獅子路和獅后路;項(xiàng)目南側(cè)連接賽平路，東側(cè)靠近寧上高速，其余路線目前在規(guī)劃建設(shè)中，地塊內(nèi)交通目前以村邊泥路為主。2.2項(xiàng)目基地分析>>交通條件賽平路京福線寧上高速下浦路高速路口賽平路：起于江濱路，依次穿獅后路、獅子路、賽安路、宅里路、賽下路后止于下浦路，路線全長(zhǎng)1849.74m、路幅寬24m，為雙向四車道，為城市次干道賽岐大橋項(xiàng)目概況—項(xiàng)目四至東南側(cè)有一小廟東北側(cè)為獅子頭村南側(cè)為一制糖廠西側(cè)為未開發(fā)空地翠江本案東北側(cè)為獅子頭村，西側(cè)為未開發(fā)空地，靠近交溪，擁有一線江景資源，南側(cè)有一制糖廠，東南側(cè)有一鄉(xiāng)村小廟。目前生活氛圍感極弱，無拆遷問題。項(xiàng)目概況—周邊配套本案福安市醫(yī)院賽岐鎮(zhèn)政府賽岐鎮(zhèn)小學(xué)客運(yùn)站郵政銀行配套距離（km）時(shí)間（分鐘）福安市醫(yī)院3.68賽岐鎮(zhèn)政府3.47賽岐鎮(zhèn)小學(xué)3.26.5客運(yùn)站2.76郵政銀行3.19項(xiàng)目周邊配套目前都處于規(guī)劃在建當(dāng)中，離生最近的生活配套圈開車至少需要6分鐘。項(xiàng)目概況—項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀本案地塊為毛地，基本平整，周邊獅子頭村以自建房為主，一定程度將影響整體品質(zhì)感，無其他不利因素。項(xiàng)目概況—SWOT分析OpportunityThreatenWeaknessStrengthSWOT分析優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目處于賽岐新中心城區(qū)，土地資源稀缺；毗鄰交溪，景觀資源充足；劣勢(shì)項(xiàng)目所在區(qū)域靠近獅子頭村，自建房較多，區(qū)域形象感較差；地塊周邊的配套都還在規(guī)劃中，生活氛圍感弱；威脅賽岐鎮(zhèn)處于內(nèi)生型購房市場(chǎng)，購房需求量有限，競(jìng)品項(xiàng)目入市，會(huì)再度分流一批客戶；受疫情影響，個(gè)體戶收入減少，降低了部分客戶的購房需求；機(jī)會(huì)區(qū)域計(jì)劃打造獅子頭高尚住宅區(qū)及賽岐居住新區(qū)，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將助力房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，同時(shí)還有政策資源上的傾斜；項(xiàng)目概況—項(xiàng)目界定項(xiàng)目位于獅子頭園區(qū)，賽岐北部新區(qū)的北端市場(chǎng)對(duì)區(qū)域發(fā)展較為認(rèn)可，周邊配套目前還處于規(guī)劃當(dāng)中目前區(qū)域無生活居住氛圍感項(xiàng)目緊靠交溪，坐擁一線江景資源項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)和劣勢(shì)都較明顯人口增長(zhǎng)速度緩慢，市場(chǎng)需求量有限初步判斷，項(xiàng)目具有打造中端住宅社區(qū)的條件PART2市場(chǎng)解讀政策環(huán)境—房地產(chǎn)政策『4限1搖』疊加公積金新政，保剛需抑投資，區(qū)域政策未來松綁可能性有限。住宅競(jìng)品研究—一級(jí)土地市場(chǎng)福安近五年來成交幅數(shù)逐年有所上升，單幅樓面價(jià)一度達(dá)到了3154元/㎡，2020年土地市場(chǎng)供求量激增，限房?jī)r(jià)競(jìng)地促樓面價(jià)較為平穩(wěn)。序號(hào)簽定時(shí)間項(xiàng)目位置占地面積(㎡)競(jìng)拍人容積率建筑面積(㎡)成交價(jià)格（萬元）成交樓面價(jià)格（元）12020/10/23福安市大洋片區(qū)03-E-24地塊24156.00福安市逸景房地產(chǎn)有限公司2.00483124531.00937.8622020/10/23福安市城陽鎮(zhèn)大洋片區(qū)11626.00福安市逸景房地產(chǎn)有限公司1.8020926.82088.00997.7632020/10/23福安市大洋片區(qū)E-03-17地塊17948.00福安市逸濤房地產(chǎn)有限公司1.8032306.43213.00994.5442020/10/23福安市大洋片區(qū)03-E-14地塊15207.00福安市逸濤房地產(chǎn)有限公司2.4036496.82950.00808.2952020/10/23福安市大洋片區(qū)03-E-12地塊61979.00福安市逸濤房地產(chǎn)有限公司2.40148749.611991.00806.1262020/7/9穆陽鎮(zhèn)橋南工業(yè)路原閩東玩具廠地塊5704.00福安市安居房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2.2012548.8920.00733.1472020/4/7賽岐綜合體二期32520.00福安宏馳置業(yè)有限公司2.90943088320.00882.2282020/3/10湖口片區(qū)B10地塊6920.00溫州融地置業(yè)有限公司2.50173002893.001672.2592020/3/10湖口片區(qū)B07地塊58243.00溫州融地置業(yè)有限公司2.50145607.523536.001616.40102019/7/16城北街道電機(jī)三廠北側(cè)后門山（崩頭山）地塊53299.00福建世林投資集團(tuán)有限公司1.5079948.518600.002326.50112019/6/4坂中湖口片區(qū)D02地塊68780.00福安市世城房地產(chǎn)有限公司2.5017195046100.002681.01122019/3/22灣塢鎮(zhèn)灣塢村35280.00福安青豐置業(yè)有限公司1.80635042530.00398.40132019/3/22灣塢鎮(zhèn)灣塢村站前廣場(chǎng)S3地塊42762.00福安青豐置業(yè)有限公司1.8076971.63310.00430.03142019/3/22灣塢鎮(zhèn)灣塢村40826.00福安青豐置業(yè)有限公司1.8073486.83160.00430.01152018/9/12溪潭鎮(zhèn)溪北洋中心區(qū)D地塊66857.00福建中建融和房地產(chǎn)有限公司2.70180513.927230.001508.47162018/6/22溪潭鎮(zhèn)溪北洋原孵化基地A地塊29523.00福安市金禾房地產(chǎn)有限公司2.9085616.715500.001810.39172018/5/9坂中鄉(xiāng)富春溪西岸B09地塊30579.00個(gè)人2.006115816000.002616.17182018/3/30城陽鎮(zhèn)王灣里63180.00福安碧桂園營(yíng)創(chuàng)房地產(chǎn)有限公司2.4015163230000.001978.47192017/9/20溪潭鎮(zhèn)溪北洋中心區(qū)H地塊68707.00福安市金禾房地產(chǎn)有限公司2.50171767.526900.001566.07202017/8/2坂中鄉(xiāng)富陽大橋西側(cè)30532.00福安宏地置業(yè)有限公司2.6079383.222600.002846.95212017/7/19穆陽鎮(zhèn)穆陽村牛埕地塊35116.00福安市安居房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2.8098324.85353.00544.42222017/5/9坂中鄉(xiāng)富春溪西岸城市綜合體B地塊31947.00廈門華霆置業(yè)有限公司3.009584125600.002671.09232016/5/25城北街道荷塘坪78號(hào)1136.00個(gè)人2.402726.4860.003154.34住宅競(jìng)品研究—一級(jí)土地市場(chǎng)2016-2020年10月成交總建194.93萬㎡，競(jìng)拍人以本地開發(fā)商為主，賽岐鎮(zhèn)近五年來，只有2020年4月競(jìng)拍一塊綜合體地塊，成交樓面價(jià)格為882.22元/㎡。住宅競(jìng)品研究—競(jìng)品分布本案君悅公館世茂云璽本案2KM里在售項(xiàng)目進(jìn)行競(jìng)品分析 1.3KM1.9KM6#7#未推項(xiàng)目名稱世茂云璽開發(fā)商福安市萬城置業(yè)有限公司銷售團(tuán)隊(duì)自銷項(xiàng)目位置福安市賽岐江濱大道旁類型/規(guī)模建筑面積約101395.5m2物業(yè)世茂物業(yè)推售樓棟1#/2#/3#/5#/8#/9#/10#/11#在售戶型79㎡、89㎡、115㎡、128㎡未推目前6#和7#未推銷售均價(jià)5800元/㎡客群周邊村落客群為主，占比60%，周邊地緣客群為輔，占比40%認(rèn)可因素江景資源目前存量500多套銷售分析一周來訪量，初訪+復(fù)訪大約有70多組客戶左右，轉(zhuǎn)化率為30%，月均成交量大約為20多套項(xiàng)目位于羅江開發(fā)區(qū)板塊，板塊認(rèn)可度較低，主力去化產(chǎn)品面積為128㎡、89㎡，月均去化大約20-30套左右，庫存量剩余500多套，銷售均價(jià)5800元/㎡。住宅競(jìng)品研究—世茂云璽79平戶型3室2廳1衛(wèi)89平戶型3室2廳2衛(wèi)115平戶型4室2廳2衛(wèi)128平戶型4室2廳2衛(wèi)住宅競(jìng)品研究—世茂云璽戶型分析住宅競(jìng)品研究—宏地?君悅公館6#5#1#2#3#9#8#7#未推已推項(xiàng)目名稱宏地?君悅公館開發(fā)商宏地置業(yè)集團(tuán)銷售團(tuán)隊(duì)自銷項(xiàng)目位置福安市賽岐鎮(zhèn)賽興路9號(hào)類型/規(guī)模占地約32520㎡，建筑面積約120281m2，總共8棟高層住宅，共計(jì)901戶物業(yè)——推售樓棟2#/3#/5#/9#在售戶型85m2/95m2/108m2/121m2未推1#/8#/6#/7#，大約推售400多套首推時(shí)間2020年9月30日成交均價(jià)5200元/㎡目前存量大約430套左右客群以周邊地緣客群為主占比70%，周邊村落為輔占比30%銷售分析項(xiàng)目6月份開始蓄客，9月30日首開，截止11月下旬，大概銷售300多套，月均銷售60套宏地?君悅公館位于賽岐老城區(qū)，由于區(qū)域內(nèi)八年沒有新項(xiàng)目入市，君悅公館搶占市場(chǎng)空白，9月30日項(xiàng)目首開，折后均價(jià)5200元/㎡，性價(jià)比高，去化良好，目前庫存量剩余約400多套。住宅競(jìng)品研究—宏地?君悅公館戶型分析85平3室2廳1衛(wèi)108平3室2廳2衛(wèi)121平4室2廳2衛(wèi)95平3室2廳2衛(wèi)住宅競(jìng)品研究—宏地?君悅公館宏觀政策：保剛需抑投資，區(qū)域政策未來松綁可能性有限。土地市場(chǎng)：2020年福安市土地市場(chǎng)供求量激增，集中放量，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，賽岐近五年來首次土拍，樓面價(jià)為882.22元/㎡。競(jìng)品情況：項(xiàng)目直接競(jìng)品目前庫存量大約1000套，區(qū)域在售均價(jià)在5200-5800元/㎡，客戶對(duì)價(jià)格敏感產(chǎn)品特征：競(jìng)品項(xiàng)目熱銷產(chǎn)品以大三房為主，區(qū)域客戶無復(fù)式需求區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)對(duì)價(jià)格尤為敏感，充分利用江景資源，性價(jià)比是關(guān)鍵PART3客戶定位客戶定位研究—競(jìng)品客群代表項(xiàng)目客戶分析項(xiàng)目名稱區(qū)域客戶來源置業(yè)目的客戶關(guān)注點(diǎn)客戶抗性世茂云璽羅江開發(fā)區(qū)周邊村落客群為主，占比60%，周邊地緣客群為輔占比40%改善型：老舊小區(qū)、自建房改善，三房換四房、剛需型：結(jié)婚婚房，鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶因子女讀書或其他需求進(jìn)城置業(yè)。關(guān)注江景資源，開發(fā)商品牌，價(jià)格項(xiàng)目?jī)r(jià)格，之前是爛尾被世茂重新接盤宏地?君悅公館賽岐老城區(qū)以地緣客群為主占比70%，周邊村落為輔占比30%改善型：自建房改善、小房換大房、婚房的準(zhǔn)備等剛需型：子女讀書或其他需求進(jìn)城置業(yè)、婚房。區(qū)域、價(jià)格項(xiàng)目?jī)r(jià)格，八年來首次入市新項(xiàng)目（凱旋一品二期爛尾）羅江開發(fā)區(qū)和賽岐老城區(qū)項(xiàng)目客戶來源占比有所不同，世茂云璽項(xiàng)目客戶以周邊村落客群為主，宏地?君悅公館以地緣客群為主，但是客戶年齡都以中青年為主，家庭結(jié)構(gòu)主要為年輕化、家庭成員多特點(diǎn)客戶定位研究—市場(chǎng)訪談地段高層產(chǎn)品別墅產(chǎn)品定價(jià)世茂云璽銷售經(jīng)理可以看江，地段不算，比羅江開發(fā)區(qū)這一塊好，但是賽岐的規(guī)劃執(zhí)行度一直滯后，不太可信，如果客戶有錢就去買福安和寧德不會(huì)買這里覺的中間80多平，端頭120會(huì)比較好賣，超過90平有契稅那邊未來發(fā)展還是可以的，別墅產(chǎn)品市場(chǎng)上沒有，有一定的競(jìng)爭(zhēng)力，但是大家都有自建房，別墅機(jī)會(huì)和威脅各占一半概率如果走量定5200左右，認(rèn)為本案推出來的時(shí)候，君悅公館應(yīng)該已售罄宏地?君悅公館置業(yè)顧問有聽說那邊的規(guī)劃，覺的賽岐北區(qū)規(guī)劃可以覺的90多平，至少要三房才可以沒有把握，沒有賣過這個(gè)產(chǎn)品價(jià)格5000多吧應(yīng)該可以走獅子頭村村民覺得規(guī)劃不可信，早期已聽過規(guī)劃，政府至今都沒有動(dòng)作戶型要大，人比較多要看產(chǎn)品和總價(jià)高不高，太高的話，還不如住自建房4000多吧，因?yàn)榇蠹叶加凶越ǚ?，很多空的，太貴還不如去買福安寧德區(qū)域相對(duì)認(rèn)可，覺的江景資源不錯(cuò)，是項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，但由于賽岐規(guī)劃年限長(zhǎng)，一直無動(dòng)作，目前對(duì)賽岐規(guī)劃都持懷疑態(tài)度，周邊獅子村自建房較多空置了，整體的客戶容量有限，認(rèn)為區(qū)域價(jià)格在4000-5200元/㎡左右?？蛻舳ㄎ谎芯俊蛻舳ㄎ粻?zhēng)取客戶核心客戶重要客戶地緣客群為主主要來自周邊地緣客戶，其整體購買力較強(qiáng)，基本擁有至少1套以上自建住房；置業(yè)目的：改善居住，婚房周邊富裕鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的財(cái)富人群，如個(gè)體戶等，進(jìn)城享受新城配套，或?yàn)樽优逃?；置業(yè)目的：婚房，子女教育返鄉(xiāng)客群在外做生意，擁有一定積蓄，返鄉(xiāng)置業(yè)；置業(yè)目的：地域情節(jié)深耕賽岐鎮(zhèn)地緣客戶，重點(diǎn)挖掘鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群PART4項(xiàng)目產(chǎn)品及價(jià)格項(xiàng)目產(chǎn)品及價(jià)格研究—產(chǎn)品初步思考產(chǎn)品戶型定位—住宅產(chǎn)品建議【依據(jù)一】本案容積率相對(duì)較低，為1.5，有開放別墅產(chǎn)品的機(jī)會(huì)點(diǎn)；【依據(jù)二】大三房產(chǎn)品是市場(chǎng)主流產(chǎn)品，設(shè)計(jì)高層滿足市場(chǎng)主流需求；【依據(jù)三】賽岐北部板塊規(guī)劃以別墅為主，搭配高層住宅樓的高品質(zhì)住宅區(qū)，再加上目前區(qū)域內(nèi)無別墅產(chǎn)品，本案設(shè)計(jì)別墅產(chǎn)品可搶占市場(chǎng)空白點(diǎn)；【依據(jù)四】從客戶訪談角度上看，客戶對(duì)別墅產(chǎn)品有一定的需求量【依據(jù)五】同時(shí)考慮項(xiàng)目三大地塊體量、開發(fā)進(jìn)度，發(fā)展方向；高溢價(jià)產(chǎn)品以控制總價(jià)為原則。高層產(chǎn)品為主，搭配部分疊拼產(chǎn)品，并適當(dāng)豐富產(chǎn)品線項(xiàng)目產(chǎn)品及價(jià)格研究—產(chǎn)品初步思考建議疊拼設(shè)計(jì)上下兩疊，下疊戶型建議115㎡戶型亮點(diǎn)：4房2廳3衛(wèi)1廚橫廳設(shè)計(jì)：大開間，視野贈(zèng)送較多：電梯廳與客廳上空改造，飄窗和設(shè)備平臺(tái)贈(zèng)送，地下室和露臺(tái)陽臺(tái)贈(zèng)送;改造說明：陽臺(tái)封閉，與設(shè)備平臺(tái)改造成臥室，電梯廳客廳上空搭建項(xiàng)目產(chǎn)品及價(jià)格研究—產(chǎn)品初步思考2上疊戶型建議115㎡戶型亮點(diǎn)：4房2