常見二手房屋買賣法律風(fēng)險防范課件

常見二手房屋買賣法律風(fēng)險防范另附：婚姻房產(chǎn)處理三峽買賣網(wǎng)/北京市盈科律師事務(wù)所丁宏學(xué)個人簡介云南師范大學(xué)中文畢業(yè)、云南大學(xué)法律畢業(yè)，曾游學(xué)于北大、中國政法大學(xué)，專注于法律。2006進(jìn)入北京中祺律師事務(wù)所，輾轉(zhuǎn)游走，2007年執(zhí)業(yè)，2009年加入北京盈科律師事務(wù)所；2006-2008主要從事刑事案件，后轉(zhuǎn)移于建筑工程、房屋等民事案件領(lǐng)域，2011年專注于二手房買賣。二手房案例：鄭某訴丁某確認(rèn)房屋所有權(quán)案、翁某訴鄭某騰房案、楊某與某中介公司定金糾紛案、韓某訴張某違約賠償案（經(jīng)濟(jì)適用房）、邢某訴某中介及買方違約賠償案等概述未來房屋市場，二手房市場將成為主導(dǎo)

二手房交易占美國房地產(chǎn)市場總交易量的9成左右,其萎靡不振直接拖累了美國房地產(chǎn)市場乃至就業(yè)市場的復(fù)蘇。近幾年二手房市場的變化個人二手房買賣市場的崛起：昨天記者從工商部門獲悉，今年以來，本市二手房成交量已超過一手房，由于二手房交易比重不斷增大，相關(guān)的消費(fèi)糾紛也出現(xiàn)猛增。有的購房者貪便宜購買央產(chǎn)房、大產(chǎn)權(quán)房，簽訂合同后才發(fā)現(xiàn)無法獲得房屋產(chǎn)權(quán)。工商部門昨天針對近期房屋交易的糾紛熱點，警示買房人一定要謹(jǐn)慎簽約。概述去年我們二手房銷售總金額已經(jīng)到了600億，作為經(jīng)紀(jì)公司，一年銷售的房屋套數(shù)、銷售金額與房地產(chǎn)的開發(fā)公司是一樣的，比如去年萬科的交易金額大概也就是600多億，跟我們的數(shù)據(jù)是非常接近的?！髸煟ㄦ溂铱毓啥麻L）大概數(shù)據(jù)：2010北京全年：二手房17-19萬套一手房不到12萬套二手房買賣糾紛復(fù)雜成因房屋性質(zhì)公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)狀況房屋價格高，市場波動大中介實務(wù)中的二手房交易典型糾紛2、《關(guān)于已購經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售有關(guān)問題的通知（京建住〔2008〕225號）2010年4月8日關(guān)于已購經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售有關(guān)問題的補(bǔ)充通知京建發(fā)〔2010〕237號2010年5月5日2010年4月11日二00八年四月八日實務(wù)中的二手房交易典型糾紛借名購買經(jīng)濟(jì)適用房屋北京高院意見第十六條借名人違反相關(guān)政策、法規(guī)的規(guī)定，借名購買經(jīng)濟(jì)適用住房等政策性保障住房，并登記在他人名下，借名人主張確認(rèn)房屋歸其所有或者依據(jù)雙方之間的約定要求登記人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，一般不予支持。實務(wù)中的二手房交易典型糾紛一房二賣、多賣1、北京高院意見第十三條出賣人就同一房屋分別簽訂數(shù)份買賣合同，在合同均為有效的前提下，買受人均要求繼續(xù)履行合同的，原則上應(yīng)按照以下順序確定履行合同的買受人：（1）已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的；（2）均未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，已經(jīng)實際合法占有房屋的；（3）均未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，又未合法占有房屋，應(yīng)綜合考慮各買受人實際付款數(shù)額的多少及先后、是否辦理了網(wǎng)簽、合同成立的先后等因素，公平合理的予以確定。實務(wù)中的二手房交易典型糾紛其他1、無證房屋買賣2、有承租人的房屋買賣3、定金糾紛、定金與違約金問題4、其他有特殊限制條件的房屋購買如軍人資格5、稅費(fèi)負(fù)擔(dān)制止炒房、賣方負(fù)擔(dān)買方同意，法院不告不理6、戶口遷移問題購買二手房十大注意事項第一，注意查看出賣方的證件。在買賣雙方簽署買賣合同之前，買方一定要查看賣方的證件，主要是房產(chǎn)證、身份證、戶口簿、原始的購房合同、各種稅費(fèi)發(fā)票原件、結(jié)婚證（若沒有結(jié)婚，則要出示單身證明）。第二，注意房屋的產(chǎn)權(quán)狀態(tài)。第三，注意房屋的抵押狀態(tài)。第四，注意房屋的出租狀態(tài)。第五，注意房屋的性質(zhì)。購買二手房十大注意事項第六，注意房屋質(zhì)量。第七，注意房屋落戶情況。第八，注意辦理房屋物業(yè)交割手續(xù)。很多人認(rèn)為辦理過戶手續(xù)后交易就完成了，實際上不是如此。過戶后，買房人和出賣方應(yīng)當(dāng)共同辦理物業(yè)交割手續(xù)，即結(jié)算房屋內(nèi)的水費(fèi)、電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、有限電視費(fèi)、電話費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)、公共維修基金的過戶等手續(xù)，只有辦完這些手續(xù)，整個的二手房交易才算圓滿完成。第九，注意房屋周邊環(huán)境。第十，注意中介公司。婚姻房產(chǎn)問題婚姻法第十八條有下列情形之一的，為夫妻一方的財產(chǎn)：（一）一方的婚前財產(chǎn)；婚姻法司法解釋二第二十二條當(dāng)事人結(jié)婚前，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對自己子女的個人贈與，但父母明確表示贈與雙方的除外。當(dāng)事人結(jié)婚后，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對夫妻雙方的贈與，但父母明確表示贈與一方的除外?；橐龇慨a(chǎn)問題、司法解釋三婚前按揭購房：個人財產(chǎn)增值補(bǔ)償（類似共有、按份共有）第十條規(guī)定，夫妻一方婚前簽訂不動產(chǎn)買賣合同，以個人財產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產(chǎn)還貸，不動產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。若不能達(dá)成協(xié)議的，法院可判決歸產(chǎn)權(quán)登記一方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個人債務(wù)。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應(yīng)財產(chǎn)增值部分，離婚時應(yīng)由產(chǎn)權(quán)登記一方對另一方進(jìn)行補(bǔ)償。婚姻房產(chǎn)父母婚后為子女購房：對子女的贈與第七條婚后由一方父母出資為子女購買的不動產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的，可按照婚姻法第十八條第（三）項的規(guī)定，視為只對自己子女一方的贈與，該不動產(chǎn)應(yīng)認(rèn)定為夫妻一方的個人財產(chǎn)。

由雙方父母出資購買的不動產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在一方子女名下的，該不動產(chǎn)可認(rèn)定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有，但當(dāng)事人另有約定的除外?；橐龇慨a(chǎn)夫妻一方單獨(dú)處理房屋第十一條

一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價并辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。

夫妻一方擅自處分共同共有的房屋造成另一方損失，離婚時另一方請求賠償損失的，人民法院