價格鑒證師-價格鑒證理論與實務(wù)-房地產(chǎn)價格鑒證-第四節(jié)房地產(chǎn)價格鑒證成本法

價格鑒證師-價格鑒證理論與實務(wù)-房地產(chǎn)價格鑒證-第四節(jié)房地產(chǎn)價格鑒證成本法[單選題]1.下列關(guān)于土地使用權(quán)價格鑒證方法的理論依據(jù)的說法中，錯誤的是()。A.土地使用權(quán)價格鑒證的收益法的理論依據(jù)是地租理論和生（江南博哥）產(chǎn)要素分配理論B.土地使用權(quán)價格鑒證的成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費用價值論C.土地使用權(quán)價格鑒證中的市場法，其理論依據(jù)是交易中的替代原理D.土地使用權(quán)價格鑒證的成本法的理論依據(jù)是費用價值化，因此就土地價值而言，其市場價值的高低完全取決于成本正確答案：D參考解析：D項，成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費用價值論，即商品的價格是依據(jù)其生產(chǎn)所必要的費用而決定。但就土地價值而言，其市場價值的高低并不完全取決于成本，而主要取決于效用或收益的大小。B.測算重置成本或重建成本C.估算土地報酬率D.計算成本價格正確答案：C參考解析：成本法的操作步驟包括：①選擇具體鑒證路徑（價格構(gòu)成）；②測算重置成本或重建成本；③測算貶值；④計算成本價格。C項，估算土地報酬率是收益法的步驟之一。[單選題]4.有一宗1000平方米的工業(yè)用地，其土地取得費為12萬元，土地開發(fā)費為20萬元，開發(fā)期為1年。假設(shè)土地取得費為期初一次投入，土地開發(fā)費在開發(fā)期內(nèi)均勻投入，年利率為10%，則在成本法中計算投資利息為()元（利息計算按復(fù)利方式，結(jié)果取整）。[2007年真題]A.32000B.21762C.22000D.22762正確答案：B參考解析：計算投資利息需要把握下列5個方面：應(yīng)計息項目、計息周期、計息期、計息方式、利率。根據(jù)土地使用權(quán)價格鑒證的成本法，當(dāng)土地開發(fā)費在開發(fā)期內(nèi)均勻投入、復(fù)利計息時，土地投資利息＝土地取得費×整個開發(fā)期收益率＋土地開發(fā)費×[（1＋整個開發(fā)期收益率）0.5－1]＝12×10%＋20×[（1＋10%）0.5－1]＝2.1762（萬元），即21762元。[單選題]5.采用成本法進(jìn)行土地價格鑒證時，土地取得費的計息期應(yīng)為()開發(fā)期。[2007年真題]A.四分之一B.二分之一C.三分之二D.整個正確答案：D參考解析：根據(jù)土地價格鑒證之成本法，土地取得費利息以整個取得費為基數(shù)，計息期為整個開發(fā)期；土地開發(fā)費計息期按土地開發(fā)期限的一半計算。[單選題]6.運用成本法確定土地使用權(quán)價格的公式是()。A.土地使用權(quán)價格＝土地取得費＋建設(shè)成本＋管理費用＋銷售費用＋投資利息＋銷售稅費＋開發(fā)利潤B.土地使用權(quán)價格＝土地取得費＋管理費用＋銷售費用＋投資利息＋銷售稅費＋開發(fā)利潤C(jī).土地使用權(quán)價格＝土地取得費＋建設(shè)成本D.土地使用權(quán)價格＝投資利息＋銷售稅費＋開發(fā)利潤正確答案：A參考解析：成本法亦稱成本逼近法，是以開發(fā)土地所耗費的各項費用之和為依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、稅金以及土地所有權(quán)收益來確定土地使用權(quán)價格的一種方法。其公式為：土地使用權(quán)價格＝土地取得費＋土地開發(fā)費＋稅費＋利息＋利潤＋土地所有權(quán)收益。[單選題]7.下列屬于農(nóng)地征用費和城市房屋拆遷安置補(bǔ)償費共同包括的內(nèi)容的是()。A.房屋拆遷管理費B.征地管理費C.安置補(bǔ)助費D.耕地占用稅正確答案：C參考解析：農(nóng)地征用費的構(gòu)成包括土地補(bǔ)償費、青苗補(bǔ)償費、地上附著物補(bǔ)償費、安置補(bǔ)助費、房屋拆遷安置補(bǔ)償費、耕地占用稅、耕地開墾費、新菜地開發(fā)建設(shè)基金、征地管理費、政府規(guī)定的其他有關(guān)稅費等。城市房屋拆遷安置補(bǔ)償費的構(gòu)成包括被拆除房屋及附屬物補(bǔ)償費、購建拆遷安置用房費、安置補(bǔ)助費、被拆遷單位和個體工商戶停產(chǎn)（停業(yè)）期間損失補(bǔ)助費、房屋拆遷管理費和房屋拆遷服務(wù)費、政府規(guī)定的其他有關(guān)稅費。A項是城市房屋拆遷安置補(bǔ)償費的內(nèi)容；BD兩項均是農(nóng)地征用費的構(gòu)成。[單選題]8.計算某樓盤的重置價格時，應(yīng)包括其銷售稅費，下列不應(yīng)計入銷售稅費的是()。A.請某明星代言的廣告費B.開辦費C.城市維護(hù)建設(shè)稅D.樓盤出售賣方負(fù)擔(dān)的印花稅正確答案：B參考解析：銷售稅費是指預(yù)售或銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)應(yīng)由賣方繳納的稅費，可分為下列兩類：①銷售稅金及附加。包括增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費附加。②其他銷售稅費。包括印花稅、交易手續(xù)費等。A項屬于銷售稅費中的銷售費用；C項屬于銷售稅金及附加；D項屬于其他銷售稅費；B項屬于管理費用。[單選題]9.用成本法鑒證某宗房地產(chǎn)的價格時，應(yīng)選取()成本作為鑒證依據(jù)。[2007年真題]A.該宗房地產(chǎn)的實際B.該宗房地產(chǎn)的客觀C.類似房地產(chǎn)的實際D.類似房地產(chǎn)的最低正確答案：B參考解析：土地市場價格往往受供求關(guān)系的影響而脫離其成本，當(dāng)供不應(yīng)求時市場價格會高于成本，供過于求時又會低于其成本，因而用成本法鑒證房地產(chǎn)價格時，應(yīng)盡量采用客觀成本或社會成本，以剔除供求因素的影響。[單選題]10.某單位辦公樓為磚混結(jié)構(gòu)二等，總建筑面積2000平方米，2003年6月開始建設(shè)，2005年6月竣工投入使用。根據(jù)鑒證基準(zhǔn)日（2005年6月30日）工程預(yù)算價格和有關(guān)規(guī)定，確定該辦公樓建安造價（含土建、裝飾、水暖電氣等）為1800元/平方米，有關(guān)稅費為20萬元。假設(shè)資金均勻投入，按2年期銀行貸款年利率5%計算，該辦公樓的重置成本為()萬元。[2006年真題]A.380B.398C.399D.419正確答案：C參考解析：由題意，辦公樓的建安造價為1800×2000＝360（萬元），有關(guān)稅費20萬元，資金成本為（360＋20）×5%＝19（萬元），則其重置成本為360＋20＋19＝399（萬元）。最接近者為399萬元。[單選題]11.某房地產(chǎn)土地面積為2000平方米，建筑總面積為10000平方米，建筑物重置成本為2000元/平方米，八成新，土地現(xiàn)值為2030元/平方米，則該房地產(chǎn)的現(xiàn)時價格為()萬元。[2005年真題]A.1920B.2000C.2100D.2400正確答案：B參考解析：房地產(chǎn)現(xiàn)值＝土地重建成本＋建筑物重建成本。建筑物重建成本＝2000×80%×10000＝16000000；土地重建成本＝2030×2000＝4060000（元）；房地產(chǎn)現(xiàn)時價格＝2006（萬元），約為2000萬元。[單選題]12.建筑物的重置成本有多個別名，下列選項中錯誤的是()。A.重置價格B.重置基價C.重建成本D.重建價格正確答案：B參考解析：B項，重置基價加附加稅費得出重置成本。[單選題]13.計算一建筑物的重建價格時，其開發(fā)成本不包括()。A.勘察設(shè)計和前期工程費B.房屋建筑安裝工程費C.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費D.開發(fā)過程中管理人員工資正確答案：D參考解析：重建價格中的開發(fā)成本包括：①勘察設(shè)計和前期工程費；②基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費；③房屋建筑安裝工程費；④公共配套設(shè)施建設(shè)費以及開發(fā)過程中的稅費。D項屬于管理費用。[單選題]14.用重置成本法進(jìn)行價格鑒證時，建筑物在()的情況下需要考慮經(jīng)濟(jì)性貶值。[2008年真題]A.設(shè)計及結(jié)構(gòu)上存在缺陷B.使用面積與建筑面積之比低于同類建筑物的相應(yīng)比例C.裝修、設(shè)備與總體功能不協(xié)調(diào)D.當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展出現(xiàn)負(fù)增長導(dǎo)致效用不能正常發(fā)揮正確答案：D參考解析：重置成本法運用的大前提是不改變價格鑒證對象的用途且以持續(xù)使用為假設(shè)前提的。一般情況下用重置成本法鑒證建筑物價值時可不考慮建筑物自身功能性貶值或經(jīng)濟(jì)性貶值，但有以下情形的例外：①建筑物因設(shè)計及結(jié)構(gòu)上存在缺陷，導(dǎo)致建筑物不能充分發(fā)揮其應(yīng)有的功能和最大限度發(fā)揮其效用，如建筑物使用面積與其建筑面積的比例低于正常建筑物的相應(yīng)比例，造成價格鑒證對象價值損失的，應(yīng)考慮功能性貶值。②建筑物的裝修、設(shè)備與其總體功能不協(xié)調(diào)，造成建筑物整體或局部功能浪費，使部分價值難以實現(xiàn)，造成損失的，應(yīng)計算其功能性貶值。③由于外界條件的變化，導(dǎo)致價格鑒證對象效用的不正常發(fā)揮，從而造成其價值貶值的，應(yīng)相應(yīng)考慮其經(jīng)濟(jì)性貶值因素。D項，當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)下滑導(dǎo)致建筑物效用不能正常發(fā)揮，屬于外界因素導(dǎo)致的貶值，此時應(yīng)考慮經(jīng)濟(jì)性貶值。ABC三項均會導(dǎo)致建筑物不能正常發(fā)揮應(yīng)有的功能，從而在功能上貶值，此時應(yīng)計算其功能性貶值。[單選題]15.某建筑物占地面積為1500平方米，容積率為4，自然耐用年限為70年，經(jīng)濟(jì)耐用年限60年，已使用15年，殘值率為0，重置價格為2000元/平方米，則該建筑物的現(xiàn)值為()萬元。[2007年真題]A.300B.257C.900D.943正確答案：C參考解析：由容積率＝總建筑面積/土地總面積，則總建筑面積＝容積率×土地總面積＝4×1500＝6000（平方米），則建筑物重置總價＝2000×6000＝12000000（元），建筑物貶值＝12000000×（1－殘值率）×已使用年限÷經(jīng)濟(jì)耐用年限＝12000000×（1－0）×15÷60＝3000000（元），建筑物現(xiàn)值＝建筑物重置總價－建筑物貶值＝12000000－3000000＝9000000（元）＝900（萬元）。[單選題]16.某大學(xué)修建一游泳館，計劃作為大學(xué)生運動會的水上項目場館，但是建成后發(fā)現(xiàn)，游泳池的規(guī)格不符合比賽要求，因此被取消作為運動會場館的資格。此時若計算其重置成本，應(yīng)計算其()。A.功能性貶值B.經(jīng)濟(jì)性貶值C.時間性貶值D.磨損性貶值正確答案：A參考解析：重置成本法運用的大前提是不改變價格鑒證對象的用途且以持續(xù)使用為假設(shè)前提的。根據(jù)引起建筑物貶值的原因，建筑物貶值分為：①物質(zhì)貶值（也稱實體性貶值），包括自然經(jīng)過的老化、正常使用的磨損、意外破壞的損毀、延遲維修的損壞殘存。②功能貶值（也稱功能性貶值），也稱為無形損耗，包括功能缺乏貶值、功能落后貶值、功能過剩貶值。③外部貶值（也稱經(jīng)濟(jì)性貶值），是因建筑物以外的各種不利因素造成的建筑物價值減損。不利因素可能是經(jīng)濟(jì)因素（如市場供給過量或需求不足）、區(qū)位因素（如周圍環(huán)境改變，包括原有的較好景觀被破壞、自然環(huán)境惡化、環(huán)境污染、交通擁擠、城市規(guī)劃改變等），也可能是其他因素（如政府政策變化、采取市場調(diào)控措施等）。[單選題]17.隨著時代的發(fā)展，娛樂設(shè)施不斷創(chuàng)新完善，某娛樂城內(nèi)部基礎(chǔ)設(shè)施已不能滿足客戶的要求，導(dǎo)致其不能正常經(jīng)營，從而造成該娛樂城價值貶值，在計算其重置成本時，應(yīng)考慮其()因素。A.時間性貶值B.磨損性貶值C.功能性貶值D.經(jīng)濟(jì)性貶值正確答案：C參考解析：重置成本法運用的大前提是不改變價格鑒證對象的用途且以持續(xù)使用為假設(shè)前提的。根據(jù)引起建筑物貶值的原因，建筑物貶值分為：①物質(zhì)貶值（也稱實體性貶值），包括自然經(jīng)過的老化、正常使用的磨損、意外破壞的損毀、延遲維修的損壞殘存。②功能貶值（也稱功能性貶值），也稱為無形損耗，包括功能缺乏貶值、功能落后貶值、功能過剩貶值。③外部貶值（也稱經(jīng)濟(jì)性貶值），是因建筑物以外的各種不利因素造成的建筑物價值減損。不利因素可能是經(jīng)濟(jì)因素（如市場供給過量或需求不足）、區(qū)位因素（如周圍環(huán)境改變，包括原有的較好景觀被破壞、自然環(huán)境惡化、環(huán)境污染、交通擁擠、城市規(guī)劃改變等），也可能是其他因素（如政府政策變化、采取市場調(diào)控措施等）。[多選題]1.土地使用權(quán)價格鑒證的成本法一般適用于()的價格鑒證。A.新開發(fā)土地B.土地市場發(fā)育不完善，成交實例不多的土地C.用于餐飲業(yè)、娛樂業(yè)等經(jīng)營的土地D.公共建筑、公益設(shè)施等無收益的土地E.公園、學(xué)校等很少交易的土地正確答案：ABDE參考解析：新近開發(fā)建設(shè)完成的房地產(chǎn)、可以假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)的現(xiàn)有房地產(chǎn)、正在開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)、計劃開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)，都可以采用成本法鑒證。對于很少發(fā)生交易而限制了市場比較法運用，又沒有經(jīng)濟(jì)收益或沒有潛在經(jīng)濟(jì)收益而限制了收益法運用的房地產(chǎn)，如學(xué)校、醫(yī)院、圖書館、體育場館、公同、軍隊營房等以公益、公用為目的的房地產(chǎn)，特別適用成本法鑒證。特殊廠房如化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機(jī)場之類有獨特設(shè)計或者只針對特定使用者的特殊需要而開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)，以及單獨的建筑物或其裝飾裝修部分，通常也是采用成本法鑒證。[多選題]2.用成本法確定土地價格時，除考慮土地取得費、建設(shè)成本外，還應(yīng)考慮()。[2008年真題]A.開發(fā)利潤B.投資利息C.稅費D.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費E.銷售、管理費用正確答案：ABCE參考解析：用成本法鑒證土地使用權(quán)價格＝土地取得費＋建設(shè)成本＋管理費用＋銷售費用＋投資利息＋銷售稅費＋開發(fā)利潤，因而除考慮土地取得費、建設(shè)成本外，還需考慮稅費、投資利息、開發(fā)利潤、管理費用和銷售費用。[多選題]3.下列費用中，屬于土地開發(fā)費的有()。[2007年真題]A.耕地開墾費B.拆遷費C.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費D.公共配套設(shè)施建設(shè)費E.小區(qū)開發(fā)配套費正確答案：CD參考解析：土地開發(fā)費主要包括基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費和公共配套設(shè)施建設(shè)費。其中，公共配套設(shè)施建設(shè)費視土地市場成熟度、房地產(chǎn)開發(fā)用地大小等情況，歸入土地開發(fā)成本或建筑物建設(shè)成本中或者在兩者之間進(jìn)行合理分配。[多選題]4.土地取得費是為取得土地使用權(quán)而支付的費用。根據(jù)取得方式不同，其土地取得費的構(gòu)成和費用標(biāo)準(zhǔn)也不一樣。征收國有土地上房屋土地，需支付()。A.土地補(bǔ)償費B.拆遷費用C.地價款D.安置補(bǔ)助費E.土地使用權(quán)出讓金正確答案：BCE參考解析：征收國有土地上房屋土地，需交納：①房屋征收補(bǔ)償費用。被征收房屋補(bǔ)償費、搬遷費、臨時安置費、停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費、補(bǔ)助和獎勵。②相關(guān)費用。房屋征收鑒證費、房屋征收服務(wù)費、政府規(guī)定的其他有關(guān)費用。③其他費用。一般包括地上物拆除費、渣土清運費、場地平整費以及城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、建設(shè)用地使用權(quán)出讓金等。[多選題]5.建筑物重置價格或重建價格的構(gòu)成可細(xì)分為()。A.土地取得費用B.建設(shè)成本C.銷售費用D.投資利息E.開發(fā)利潤正確答案：ABCDE參考解析：建筑物重置價格或重建價格的構(gòu)成可細(xì)分為土地取得費用、建設(shè)成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費以及開發(fā)利潤。[多選題]6.建筑物價格鑒證中的成本法主要涉及的基本要素包括()。A.賬面價值B.原始成本C.實體性貶值D.功能性貶值E.經(jīng)濟(jì)性貶值正確答案：CDE參考解析：建筑物價格鑒證的成本法是基于建筑物的再建造費用或投資的角度來考慮，通過估算出建筑物在全新狀態(tài)下的重置成本，再加減由于各種損耗因素造成的貶值，最后得出建筑物的價格估算值。建筑物價格鑒證中的成本法主要涉及的基本要素是建筑物的重置成本、實體性貶值、功能性貶值、經(jīng)濟(jì)性貶值。[多選題]7.根據(jù)確定重置成本及成新率的原則和方法，在對價格鑒證對象進(jìn)行價格鑒證時應(yīng)注意的問題有()。A.重置成本核算內(nèi)容與所在土地的價格鑒證內(nèi)容嚴(yán)格分開B.價格鑒證時必須要考慮建筑物自身的功能性貶值或經(jīng)濟(jì)性貶值C.若設(shè)備的基礎(chǔ)部分的價格鑒證已納入設(shè)備價格鑒證中，則在房屋建筑價格鑒證中應(yīng)剔除這部分價值D.重置成本法運用的大前提是不改變價格鑒證對象的用途且以持續(xù)使用為假設(shè)前提的E.建筑物能充分發(fā)揮其應(yīng)有的功能和最大限度發(fā)揮其效用，應(yīng)考慮功能性貶值正確答案：ACD參考解析：B項，價格鑒證時可不用考慮建筑物自身的功能性貶值或經(jīng)濟(jì)性貶值。E項，建筑物不能充分發(fā)揮其應(yīng)有的功能和最大限度發(fā)揮其效用，應(yīng)考慮功能性貶值。[多選題]8.利用成本法進(jìn)行價格鑒證時，關(guān)于建筑物自身的功能性貶值或經(jīng)濟(jì)性貶值，下列說法正確的有()。A.建筑物因設(shè)計及結(jié)構(gòu)上存在缺陷，導(dǎo)致建筑物不能充分發(fā)揮其應(yīng)有的功能和最大限度發(fā)揮其效用，造成價格鑒證對象價值損失的，應(yīng)考慮功能性貶值B.建筑物的裝修、設(shè)備與其總體功能不協(xié)調(diào)，造成建筑物整體或局部功能浪費，使部分價值難以實現(xiàn)，造成損失的，應(yīng)計算其功能性貶值C.由于外界條件的變化，導(dǎo)致價格鑒證對象效用的不正常發(fā)揮，從而造成其價值貶值的，應(yīng)相應(yīng)考慮其經(jīng)濟(jì)性貶值因素D.通常情況下，價格鑒證時都要考慮建筑物自身的功能性貶值或經(jīng)濟(jì)性貶值E.重置成本、實體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值是建筑物價格鑒證的成本法主要涉及的基本要素正確答案：ABCE參考解析：D項