居住區(qū)規(guī)劃淺談

2010年12月3日演示綱要規(guī)劃構(gòu)成規(guī)劃與成本控制規(guī)劃概念產(chǎn)品構(gòu)成開發(fā)成本測(cè)算與新都市主義土地價(jià)值分析產(chǎn)品定位綠色建筑規(guī)劃結(jié)構(gòu)道 路系統(tǒng)景 觀系統(tǒng)空 間系統(tǒng)針對(duì)開發(fā)的設(shè)計(jì) 贏利模式分期策略銷售策略物業(yè)管理商業(yè)與社區(qū)總圖設(shè)計(jì)與小市政成本景觀設(shè)計(jì)與景觀成本停車系統(tǒng)與建造成本市場(chǎng)引爆點(diǎn)產(chǎn)品構(gòu)成土地價(jià)值分析規(guī)劃結(jié)構(gòu)道路系統(tǒng)景觀系統(tǒng)空間系統(tǒng)針對(duì)開發(fā)的設(shè)計(jì)贏利模式分期策略銷售策略物業(yè)管理商業(yè)與社區(qū)規(guī)劃構(gòu)成規(guī)劃構(gòu)成產(chǎn)品構(gòu)成土地價(jià)值分析規(guī)劃結(jié)構(gòu)道路系統(tǒng)景觀系統(tǒng)空間系統(tǒng)針對(duì)開發(fā)的設(shè)計(jì)贏利模式分期策略銷售策略物業(yè)管理商業(yè)與社區(qū)不同產(chǎn)品定位，相同容積率下，有不同的產(chǎn)品構(gòu)成產(chǎn)品構(gòu)成不同種類型產(chǎn)品形成的組團(tuán)，有相對(duì)固定的容積率。容積率介于1.0-2.0的小區(qū)，可由容積率不同的多種類型產(chǎn)品組團(tuán)組合而成。百米高層18

F11

F6

F4.5

F洋房疊拚聯(lián)排類獨(dú)棟獨(dú)棟2.5-3.51.8-2.51.6-1.81.2-1.51.0-1.20.8-1.00.6-0.80.5-0.60.3-0.4規(guī)劃構(gòu)成產(chǎn)品構(gòu)成土地價(jià)值分析規(guī)劃結(jié)構(gòu)道路系統(tǒng)景觀系統(tǒng)空間系統(tǒng)不同產(chǎn)品定位，相同容積率(1.0-2.0)下，有不同的產(chǎn)品構(gòu)成案例一 容積率

2.0產(chǎn)品組合：低層(聯(lián)排、疊拼、類獨(dú)棟)+大高層（33F）產(chǎn)品構(gòu)成天津中信案例二 容積率

1.8產(chǎn)品組合：低層(聯(lián)排、疊拼)+大高層（31F-34F）針對(duì)開發(fā)的設(shè)計(jì)贏利模式分期策略銷售策略物業(yè)管理福州紅樹林商業(yè)與社區(qū)規(guī)劃構(gòu)成產(chǎn)品構(gòu)成土地價(jià)值分析規(guī)劃結(jié)構(gòu)道路系統(tǒng)景觀系統(tǒng)空間系統(tǒng)針對(duì)開發(fā)的設(shè)計(jì)贏利模式分期策略銷售策略物業(yè)管理商業(yè)與社區(qū)案例三容積率2.0產(chǎn)品構(gòu)成產(chǎn)品組合：4.5F洋房、6.5F多層、11F、18F、25F、33F沈陽金地規(guī)劃構(gòu)成產(chǎn)品構(gòu)成土地價(jià)值分析規(guī)劃結(jié)構(gòu)道路系統(tǒng)景觀系統(tǒng)空間系統(tǒng)針對(duì)開發(fā)的設(shè)計(jì)贏利模式分期策略銷售策略物業(yè)管理商業(yè)與社區(qū)產(chǎn)品構(gòu)成案例四容積率

2.0產(chǎn)品組合： 11F、18F沈陽保利產(chǎn)品構(gòu)成土地價(jià)值分析規(guī)劃結(jié)構(gòu)道路系統(tǒng)景觀系統(tǒng)空間系統(tǒng)針對(duì)開發(fā)的設(shè)計(jì)贏利模式分期策略銷售策略物業(yè)管理商業(yè)與社區(qū)規(guī)劃構(gòu)成規(guī)劃構(gòu)成產(chǎn)品構(gòu)成土地價(jià)值分析規(guī)劃結(jié)構(gòu)道路系統(tǒng)景觀系統(tǒng)空間系統(tǒng)針對(duì)開發(fā)的設(shè)計(jì)贏利模式分期策略銷售策略物業(yè)管理商業(yè)與社區(qū)土地價(jià)值分析用以判斷場(chǎng)地各個(gè)位置最適合的用途：規(guī)劃構(gòu)成產(chǎn)品構(gòu)成土地價(jià)值分析規(guī)劃結(jié)構(gòu)道路系統(tǒng)景觀系統(tǒng)空間系統(tǒng)針對(duì)開發(fā)的設(shè)計(jì)贏利模式分期策略銷售策略物業(yè)管理商業(yè)與社區(qū)土地價(jià)值分析分析方法規(guī)劃構(gòu)成產(chǎn)品構(gòu)成土地價(jià)值分析影響因素土地價(jià)值分析規(guī)劃結(jié)構(gòu)道路系統(tǒng)景觀系統(tǒng)空間系統(tǒng)針對(duì)開發(fā)的設(shè)計(jì)贏利模式分期策略銷售策略物業(yè)管理商業(yè)與社區(qū)根據(jù)各項(xiàng)目具體道路、景觀、建構(gòu)筑物性質(zhì)、條件的不同，給以不

同的權(quán)重。規(guī)劃構(gòu)成產(chǎn)品構(gòu)成土地價(jià)值分析規(guī)劃結(jié)構(gòu)道路系統(tǒng)景觀系統(tǒng)空間系統(tǒng)針對(duì)開發(fā)的設(shè)計(jì)贏利模式分期策略銷售策略物業(yè)管理商業(yè)與社區(qū)土地價(jià)值分析影響鏈條根據(jù)客戶定位不同，賦予不同的權(quán)重。規(guī)劃構(gòu)成產(chǎn)品構(gòu)成土地價(jià)值分析規(guī)劃結(jié)構(gòu)道路系統(tǒng)景觀系統(tǒng)空間系統(tǒng)針對(duì)開發(fā)的設(shè)計(jì)贏利模式分期策略銷售策略物業(yè)管理商業(yè)與社區(qū)土地價(jià)值分析所有點(diǎn)的土地價(jià)值集合，構(gòu)成土地價(jià)值地圖。表達(dá)方式場(chǎng)地上某點(diǎn)的環(huán)境影響因子對(duì)建筑使用(居住或商業(yè)用途)關(guān)注的影響力疊加，形成該點(diǎn)的土地價(jià)值(居住價(jià)值或商業(yè)價(jià)值)。居住價(jià)值地圖單點(diǎn)影響評(píng)價(jià)規(guī)劃構(gòu)成產(chǎn)品構(gòu)成土地價(jià)值分析規(guī)劃結(jié)構(gòu)道路系統(tǒng)景觀系統(tǒng)空間系統(tǒng)針對(duì)開發(fā)的設(shè)計(jì)贏利模式分期策略銷售策略物業(yè)管理商業(yè)與社區(qū)用地周邊環(huán)境條件收集與分類道路影響力分析建構(gòu)筑物影響力分析居住價(jià)值評(píng)價(jià)商業(yè)價(jià)值評(píng)價(jià)土地價(jià)值分析

完整版(晶格圖)長春萬科規(guī)劃構(gòu)成產(chǎn)品構(gòu)成土地價(jià)值分析規(guī)劃結(jié)構(gòu)道路系統(tǒng)景觀系統(tǒng)空間系統(tǒng)針對(duì)開發(fā)的設(shè)計(jì)贏利模式分期策略銷售策略物業(yè)管理商業(yè)與社區(qū)土地價(jià)值分析

簡(jiǎn)版(條帶圖)周界環(huán)境條件收集環(huán)境影響分析居住和商業(yè)價(jià)值評(píng)價(jià)天津中航規(guī)劃構(gòu)成產(chǎn)品構(gòu)成土地價(jià)值分析規(guī)劃結(jié)構(gòu)道路系統(tǒng)景觀系統(tǒng)針對(duì)開發(fā)的設(shè)計(jì)贏利模式土地價(jià)值分析高居住價(jià)值的地塊=高端產(chǎn)品與市場(chǎng)狀況、項(xiàng)目開發(fā)策略有關(guān)空間系統(tǒng)樓市興旺、快進(jìn)快出型項(xiàng)目：高端產(chǎn)品放在居住價(jià)值最高的地段，依靠高端產(chǎn)品抬高整個(gè)項(xiàng)目的檔次和競(jìng)爭(zhēng)力；樓市不景氣、持久戰(zhàn)型項(xiàng)目：留出土地價(jià)值高的地段給尾盤檔次低的產(chǎn)品，為低端產(chǎn)品保存競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。

分期策略銷售策略高利潤率的考慮：高層產(chǎn)品出房量大，與土地價(jià)值高的地塊組合提升產(chǎn)品價(jià)值，比同一場(chǎng)地布置出房量

物業(yè)管理小的高端產(chǎn)品產(chǎn)生的銷售總額更高。商業(yè)與社區(qū)與產(chǎn)品類型及不同類型產(chǎn)品對(duì)特定場(chǎng)地影響因子的敏感度有關(guān)高端產(chǎn)品（別墅、洋房、多層）本身對(duì)土地居住價(jià)值的敏感度不像低端產(chǎn)品那么高，地點(diǎn)不會(huì)對(duì)單價(jià)產(chǎn)生太大影響；低層產(chǎn)品對(duì)游賞型景觀（如綠地、游園）和近地干擾因子（人車流）敏感，對(duì)觀賞/遠(yuǎn)眺型景觀（開闊的江河湖面）不敏感；高層產(chǎn)品反之。規(guī)劃構(gòu)成產(chǎn)品構(gòu)成土地價(jià)值分析規(guī)劃結(jié)構(gòu)道路系統(tǒng)景觀系統(tǒng)空間系統(tǒng)針對(duì)開發(fā)的設(shè)計(jì)贏利模式分期策略銷售策略物業(yè)管理商業(yè)與社區(qū)土地價(jià)值分析案例一快速路低居住價(jià)值區(qū)天津中信規(guī)劃構(gòu)成產(chǎn)品構(gòu)成土地價(jià)值分析規(guī)劃結(jié)構(gòu)道路系統(tǒng)景觀系統(tǒng)空間系統(tǒng)針對(duì)開發(fā)的設(shè)計(jì)贏利模式分期策略銷售策略物業(yè)管理商業(yè)與社區(qū)土地價(jià)值分析案例二原始方案：土地價(jià)值最高地帶全部布置高端產(chǎn)品調(diào)整方案：將一部分高層布置在景觀價(jià)值最高的地塊青島萬科四季花城青島萬科四季花城產(chǎn)品構(gòu)成土地價(jià)值分析規(guī)劃結(jié)構(gòu)道路系統(tǒng)景觀系統(tǒng)空間系統(tǒng)針對(duì)開發(fā)的設(shè)計(jì)贏利模式分期策略銷售策略物業(yè)管理商業(yè)與社區(qū)規(guī)劃構(gòu)成規(guī)劃構(gòu)成產(chǎn)品構(gòu)成土地價(jià)值分析規(guī)劃結(jié)構(gòu)道路系統(tǒng)景觀系統(tǒng)

空間系統(tǒng)針對(duì)開發(fā)的設(shè)計(jì)贏利模式分期策略銷售策略物業(yè)管理商業(yè)與社區(qū)并聯(lián)式小區(qū)路自各組團(tuán)外繞行，作用為組團(tuán)界限；各個(gè)組團(tuán)出入口均與小區(qū)路掛接，形成并聯(lián)組團(tuán)；便于組團(tuán)分期建設(shè)和門禁管理。串聯(lián)式組團(tuán)路首尾相接，穿越多個(gè)組團(tuán)后與上一級(jí)路網(wǎng)掛接；各個(gè)組團(tuán)形成串聯(lián)。規(guī)劃結(jié)構(gòu)

之

道路結(jié)構(gòu)小區(qū)路與組團(tuán)的關(guān)系規(guī)劃構(gòu)成產(chǎn)品構(gòu)成土地價(jià)值分析規(guī)劃結(jié)構(gòu)道路系統(tǒng)景觀系統(tǒng)

空間系統(tǒng)針對(duì)開發(fā)的設(shè)計(jì)贏利模式分期策略銷售策略物業(yè)管理商業(yè)與社區(qū)并聯(lián)式組團(tuán)串聯(lián)式組團(tuán)規(guī)劃結(jié)構(gòu)

之

道路結(jié)構(gòu)小區(qū)路與組團(tuán)的關(guān)系成都一九八成都一九八規(guī)劃構(gòu)成產(chǎn)品構(gòu)成土地價(jià)值分析規(guī)劃結(jié)構(gòu)道路系統(tǒng)景觀系統(tǒng)

空間系統(tǒng)針對(duì)開發(fā)的設(shè)計(jì)贏利模式分期策略銷售策略物業(yè)管理商業(yè)與社區(qū)規(guī)劃結(jié)構(gòu)

之

道路結(jié)構(gòu)組團(tuán)路與樓宇的關(guān)系外圍式適用情況：高層及多層組團(tuán)車行路、地面停車位及回車場(chǎng)僅設(shè)于組團(tuán)外圍（樓宇山墻側(cè)）；停車后自組團(tuán)外

側(cè)步行進(jìn)入宅間；減少對(duì)組團(tuán)內(nèi)部的干擾；天津中航規(guī)劃構(gòu)成產(chǎn)品構(gòu)成土地價(jià)值分析規(guī)劃結(jié)構(gòu)道路系統(tǒng)景觀系統(tǒng)

空間系統(tǒng)針對(duì)開發(fā)的設(shè)計(jì)贏利模式分期策略銷售策略物業(yè)管理商業(yè)與社區(qū)規(guī)劃結(jié)構(gòu)

之

道路結(jié)構(gòu)組團(tuán)路與樓宇的關(guān)系進(jìn)入式適用情況：低層及多層組團(tuán)機(jī)動(dòng)車道通至宅前規(guī)劃構(gòu)成產(chǎn)品構(gòu)成土地價(jià)值分析規(guī)劃結(jié)構(gòu)道路系統(tǒng)景觀系統(tǒng)

空間系統(tǒng)針對(duì)開發(fā)的設(shè)計(jì)贏利模式分期策略銷售策略物業(yè)管理商業(yè)與社區(qū)規(guī)劃結(jié)構(gòu)之

道路結(jié)構(gòu)人車合流適用條件：低層組團(tuán)機(jī)動(dòng)車數(shù)量較少，居民停車于各自的私家車庫；人車流線平行設(shè)置。道路系統(tǒng)入戶方式規(guī)劃構(gòu)成產(chǎn)品構(gòu)成土地價(jià)值分析規(guī)劃結(jié)構(gòu)道路系統(tǒng)景觀系統(tǒng)

空間系統(tǒng)針對(duì)開發(fā)的設(shè)計(jì)贏利模式分期策略銷售策略物業(yè)管理商業(yè)與社區(qū)規(guī)劃結(jié)構(gòu)

之

道路結(jié)構(gòu)人車分流適用條件1：高層社區(qū)/組團(tuán)機(jī)動(dòng)車數(shù)量多，車流密度大，干擾嚴(yán)重；立體分流：組團(tuán)內(nèi)部不設(shè)機(jī)動(dòng)車道和地

面停車位，居民機(jī)動(dòng)車全部自位于組團(tuán)

外圍的入口進(jìn)入地下；地面為人行系統(tǒng)，僅供消防車及市政服務(wù)車輛（如垃圾收

集車、搬家送貨車）通行。道路系統(tǒng)入戶方式深圳大沖村改造規(guī)劃構(gòu)成產(chǎn)品構(gòu)成土地價(jià)值分析規(guī)劃結(jié)構(gòu)道路系統(tǒng)景觀系統(tǒng)

空間系統(tǒng)針對(duì)開發(fā)的設(shè)計(jì)贏利模式分期策略銷售策略物業(yè)管理商業(yè)與社區(qū)規(guī)劃結(jié)構(gòu)

之

道路結(jié)構(gòu)人車分流/部分合流適用情況2：多層社區(qū)/組團(tuán)機(jī)動(dòng)車數(shù)量較多，車流干擾一般嚴(yán)重；平面分流：采取車行路線與景觀系統(tǒng)（主要人行路線）盡可能不并行的方式；并行部分需要更寬的建筑間距，降低土地使用效率；道路系統(tǒng)入戶方式天津金地規(guī)劃構(gòu)成產(chǎn)品構(gòu)成土地價(jià)值分析規(guī)劃結(jié)構(gòu)道路系統(tǒng)景觀系統(tǒng)

空間系統(tǒng)針對(duì)開發(fā)的設(shè)計(jì)贏利模式分期策略銷售策略物業(yè)管理商業(yè)與社區(qū)規(guī)劃結(jié)構(gòu)

之

道路結(jié)構(gòu)車行入口盡量單獨(dú)設(shè)置；人行入口和車行入口盡量不設(shè)置在同一處；道路與出入口主入口為人行及形象入口；當(dāng)人行入口和車行入口設(shè)置在一處，應(yīng)設(shè)計(jì)引導(dǎo)分流、避免人車流交叉的設(shè)施。沈陽新世界規(guī)劃構(gòu)成產(chǎn)品構(gòu)成土地價(jià)值分析規(guī)劃結(jié)構(gòu)道路系統(tǒng)景觀系統(tǒng)

空間系統(tǒng)針對(duì)開發(fā)的設(shè)計(jì)贏利模式分期策略銷售策略物業(yè)管理商業(yè)與社區(qū)規(guī)劃結(jié)構(gòu)之

道路結(jié)構(gòu)平面分流方式下人車流線沖突點(diǎn)的處理立體交叉行人優(yōu)先的道路線型設(shè)計(jì)西安振業(yè)天津萬科水晶城產(chǎn)品構(gòu)成土地價(jià)值分析規(guī)劃結(jié)構(gòu)道路系統(tǒng)景觀系統(tǒng)空間系統(tǒng)針對(duì)開發(fā)的設(shè)計(jì)贏利模式分期策略銷售策略物業(yè)管理商業(yè)與社區(qū)規(guī)劃構(gòu)成規(guī)劃構(gòu)成產(chǎn)品構(gòu)成土地價(jià)值分析規(guī)劃結(jié)構(gòu)道路系統(tǒng)景觀系統(tǒng)空間系統(tǒng)針對(duì)開發(fā)的設(shè)計(jì)贏利模式分期策略銷售策略物業(yè)管理商業(yè)與社區(qū)規(guī)劃結(jié)構(gòu)之

景觀系統(tǒng)景觀均好性在均權(quán)思想的指導(dǎo)下，景觀資源按產(chǎn)品類型進(jìn)行合理的共享劃分；各個(gè)檔次的產(chǎn)品都有服務(wù)于本身的組團(tuán)景觀；三級(jí)綠化/四級(jí)綠化；天津水晶城規(guī)劃構(gòu)成產(chǎn)品構(gòu)成土地價(jià)值分析規(guī)劃結(jié)構(gòu)道路系統(tǒng)景觀系統(tǒng)空間系統(tǒng)針對(duì)開發(fā)的設(shè)計(jì)贏利模式分期策略銷售策略物業(yè)管理商業(yè)與社區(qū)規(guī)劃結(jié)構(gòu)之

景觀系統(tǒng)景觀系統(tǒng)區(qū)別主要景觀和組團(tuán)景觀；主要景觀區(qū)與組團(tuán)景觀以步行路線建立可達(dá)性。天津金地規(guī)劃構(gòu)成產(chǎn)品構(gòu)成土地價(jià)值分析規(guī)劃結(jié)構(gòu)道路系統(tǒng)景觀系統(tǒng)空間系統(tǒng)針對(duì)開發(fā)的設(shè)計(jì)贏利模式分期策略銷售策略物業(yè)管理商業(yè)與社區(qū)規(guī)劃結(jié)構(gòu)之

景觀系統(tǒng)景觀系統(tǒng)入口景觀與主要景觀區(qū)以步行系統(tǒng)串接；沈陽金地規(guī)劃構(gòu)成產(chǎn)品構(gòu)成土地價(jià)值分析規(guī)劃結(jié)構(gòu)道路系統(tǒng)景觀系統(tǒng)空間系統(tǒng)針對(duì)開發(fā)的設(shè)計(jì)贏利模式分期策略銷售策略物業(yè)管理商業(yè)與社區(qū)規(guī)劃結(jié)構(gòu)

之

景觀系統(tǒng)價(jià)值疊加各檔品質(zhì)景觀的分配與產(chǎn)品序列一致：最高檔的產(chǎn)品占有最優(yōu)質(zhì)的資源；天津海河新天地規(guī)劃構(gòu)成產(chǎn)品構(gòu)成土地價(jià)值分析規(guī)劃結(jié)構(gòu)道路系統(tǒng)景觀系統(tǒng)空間系統(tǒng)針對(duì)開發(fā)的設(shè)計(jì)贏利模式分期策略銷售策略物業(yè)管理商業(yè)與社區(qū)入口景觀重點(diǎn)打造；如毗鄰風(fēng)景資源，在靠景區(qū)一側(cè)設(shè)置小區(qū)主入口(或形象入口)；給購房者制造良好環(huán)境的第一印象。規(guī)劃結(jié)構(gòu)

之

景觀系統(tǒng)對(duì)入口形象的考慮形象入口功能入口桃花潭景區(qū)西安振業(yè)規(guī)劃構(gòu)成產(chǎn)品構(gòu)成土地價(jià)值分析規(guī)劃結(jié)構(gòu)道路系統(tǒng)景觀系統(tǒng)空間系統(tǒng)針對(duì)開發(fā)的設(shè)計(jì)贏利模式分期策略銷售策略物業(yè)管理商業(yè)與社區(qū)團(tuán)塊狀：高層組團(tuán)，利用前后較寬的

樓宇（日照）間距，以周圈

的樓宇圍合，形成景觀大院；帶狀：多層組團(tuán)，在樓宇山墻之間形成帶形景觀空間；規(guī)劃結(jié)構(gòu)

之

景觀系統(tǒng)對(duì)中心景觀的考慮西安永坤浐灞呼和浩特濱海新城規(guī)劃構(gòu)成產(chǎn)品構(gòu)成土地價(jià)值分析規(guī)劃結(jié)構(gòu)道路系統(tǒng)景觀系統(tǒng)空間系統(tǒng)針對(duì)開發(fā)的設(shè)計(jì)贏利模式分期策略銷售策略物業(yè)管理商業(yè)與社區(qū)規(guī)劃結(jié)構(gòu)

之

景觀系統(tǒng)對(duì)外部景觀的利用江

景濕地景觀福州紅樹林產(chǎn)品構(gòu)成土地價(jià)值分析規(guī)劃結(jié)構(gòu)道路系統(tǒng)景觀系統(tǒng)空間系統(tǒng)針對(duì)開發(fā)的設(shè)計(jì)贏利模式分期策略銷售策略物業(yè)管理商業(yè)與社區(qū)規(guī)劃構(gòu)成規(guī)劃構(gòu)成產(chǎn)品構(gòu)成土地價(jià)值分析規(guī)劃結(jié)構(gòu)道路系統(tǒng)景觀系統(tǒng)空間系統(tǒng)針對(duì)開發(fā)的設(shè)計(jì)贏利模式分期策略銷售策略物業(yè)管理商業(yè)與社區(qū)規(guī)劃結(jié)構(gòu)之

空間系統(tǒng)圍合式

Vs 組團(tuán)式沈陽新世界天津水晶城規(guī)劃構(gòu)成產(chǎn)品構(gòu)成土地價(jià)值分析規(guī)劃結(jié)構(gòu)道路系統(tǒng)景觀系統(tǒng)空間系統(tǒng)針對(duì)開發(fā)的設(shè)計(jì)贏利模式分期策略銷售策略物業(yè)管理商業(yè)與社區(qū)規(guī)劃結(jié)構(gòu)

之

景觀系統(tǒng)軸線的形成西安振業(yè)規(guī)劃構(gòu)成產(chǎn)品構(gòu)成土地價(jià)值分析規(guī)劃結(jié)構(gòu)道路系統(tǒng)景觀系統(tǒng)空間系統(tǒng)針對(duì)開發(fā)的設(shè)計(jì)贏利模式分期策略銷售策略物業(yè)管理商業(yè)與社區(qū)規(guī)劃結(jié)構(gòu)

之

景觀系統(tǒng)軸線的形成西安永坤浐灞產(chǎn)品構(gòu)成土地價(jià)值分析規(guī)劃結(jié)構(gòu)道路系統(tǒng)景觀系統(tǒng)空間系統(tǒng)針對(duì)開發(fā)的設(shè)計(jì)贏利模式分期策略銷售策略物業(yè)管理商業(yè)與社區(qū)規(guī)劃構(gòu)成規(guī)劃構(gòu)成產(chǎn)品構(gòu)成土地價(jià)值分析規(guī)劃結(jié)構(gòu)道路系統(tǒng)景觀系統(tǒng)空間系統(tǒng)針對(duì)開發(fā)的設(shè)計(jì)贏利模式

分期策略銷售策略物業(yè)管理商業(yè)與社區(qū)產(chǎn)品設(shè)計(jì)提供何種附加值？實(shí)用類附加值品質(zhì)類附加值針對(duì)開發(fā)的設(shè)計(jì)贏利模式規(guī)劃構(gòu)成產(chǎn)品構(gòu)成土地價(jià)值分析規(guī)劃結(jié)構(gòu)道路系統(tǒng)景觀系統(tǒng)空間系統(tǒng)針對(duì)開發(fā)的設(shè)計(jì)贏利模式分期策略銷售策略物業(yè)管理商業(yè)與社區(qū)產(chǎn)品設(shè)計(jì)提供附加值的方式可拼合戶型下沉庭院底townhouse情景入戶入戶花園空中苑館通高苑館假飄窗跳躍陽臺(tái)寬大陽臺(tái)露臺(tái)層半復(fù)式靈動(dòng)分隔家庭廳回廊式空間實(shí)用類戶型小變大√√贈(zèng)面積√√√品質(zhì)類庭院生活感√√√√另類優(yōu)質(zhì)生活√√√√√√√√針對(duì)開發(fā)的設(shè)計(jì)贏利模式產(chǎn)品構(gòu)成土地價(jià)值分析規(guī)劃結(jié)構(gòu)道路系統(tǒng)景觀系統(tǒng)空間系統(tǒng)針對(duì)開發(fā)的設(shè)計(jì)贏利模式分期策略銷售策略物業(yè)管理商業(yè)與社區(qū)規(guī)劃構(gòu)成規(guī)劃構(gòu)成產(chǎn)品構(gòu)成土地價(jià)值分析規(guī)劃結(jié)構(gòu)道路系統(tǒng)景觀系統(tǒng)空間系統(tǒng)針對(duì)開發(fā)的設(shè)計(jì)贏利模式分期策略銷售策略

物業(yè)管理商業(yè)與社區(qū)針對(duì)開發(fā)的設(shè)計(jì)分期策略限定項(xiàng)目如何“切蛋糕”、“拼圖”的游戲規(guī)則的重要條件，對(duì)設(shè)計(jì)的影響包括：規(guī)劃構(gòu)成產(chǎn)品構(gòu)成土地價(jià)值分析規(guī)劃結(jié)構(gòu)道路系統(tǒng)景觀系統(tǒng)空間系統(tǒng)針對(duì)開發(fā)的設(shè)計(jì)贏利模式分期策略銷售策略

物業(yè)管理商業(yè)與社區(qū)針對(duì)開發(fā)的設(shè)計(jì)分期策略了解分期的目的：規(guī)劃構(gòu)成產(chǎn)品構(gòu)成土地價(jià)值分析規(guī)劃結(jié)構(gòu)道路系統(tǒng)景觀系統(tǒng)空間系統(tǒng)針對(duì)開發(fā)的設(shè)計(jì)贏利模式分期策略銷售策略

物業(yè)管理商業(yè)與社區(qū)針對(duì)開發(fā)的設(shè)計(jì)分期策略各期規(guī)模一般情況下，一個(gè)鍋蓋能捂住的鍋的大?。航ㄖ娣e10萬平米(7-14萬)。后期，地主家開始有余糧，可以置辦大鍋蓋和捂住大鍋。濟(jì)南長清臨沂青啤規(guī)劃構(gòu)成產(chǎn)品構(gòu)成土地價(jià)值分析規(guī)劃結(jié)構(gòu)道路系統(tǒng)景觀系統(tǒng)空間系統(tǒng)針對(duì)開發(fā)的設(shè)計(jì)贏利模式分期策略銷售策略

物業(yè)管理商業(yè)與社區(qū)針對(duì)開發(fā)的設(shè)計(jì)分期策略規(guī)劃配合建設(shè)分期及分期管理規(guī)劃構(gòu)成產(chǎn)品構(gòu)成土地價(jià)值分析規(guī)劃結(jié)構(gòu)道路系統(tǒng)景觀系統(tǒng)空間系統(tǒng)針對(duì)開發(fā)的設(shè)計(jì)贏利模式分期策略銷售策略

物業(yè)管理商業(yè)與社區(qū)針對(duì)開發(fā)的設(shè)計(jì)分期策略各期產(chǎn)品線整個(gè)項(xiàng)目以某(一、兩)種特色產(chǎn)品為主線，貫穿于各期。天津水晶城天津金地規(guī)劃要保證所劃每期地塊都包含該種特征性產(chǎn)品，混搭其他種產(chǎn)品，各期容積率走勢(shì)平滑連續(xù)。特征性產(chǎn)品在各期內(nèi)的份額可能有所不同，但使得整個(gè)項(xiàng)目的肌理比較均勻。各地塊的先后開發(fā)順序與該塊內(nèi)的產(chǎn)品沒有太大關(guān)聯(lián)。規(guī)劃構(gòu)成產(chǎn)品構(gòu)成土地價(jià)值分析規(guī)劃結(jié)構(gòu)道路系統(tǒng)景觀系統(tǒng)空間系統(tǒng)針對(duì)開發(fā)的設(shè)計(jì)贏利模式分期策略銷售策略

物業(yè)管理商業(yè)與社區(qū)針對(duì)開發(fā)的設(shè)計(jì)分期策略各期產(chǎn)品線沒有主線產(chǎn)品，各期產(chǎn)品

推陳出新，形成一定走勢(shì)。各期產(chǎn)品連續(xù)性強(qiáng)，但首

盤和尾盤產(chǎn)品類型可能相

差極大。臨沂青啤每個(gè)地塊布置相對(duì)單一的

產(chǎn)品，或幾種相近的產(chǎn)品。造成各地塊設(shè)定的容積率

呈階梯式變化，并且沿地

塊排列出一定走勢(shì)。各地塊的先后開發(fā)順序與該塊內(nèi)的產(chǎn)品嚴(yán)重相關(guān)。規(guī)劃構(gòu)成產(chǎn)品構(gòu)成土地價(jià)值分析規(guī)劃結(jié)構(gòu)道路系統(tǒng)景觀系統(tǒng)空間系統(tǒng)針對(duì)開發(fā)的設(shè)計(jì)贏利模式分期策略銷售策略

物業(yè)管理商業(yè)與社區(qū)針對(duì)開發(fā)的設(shè)計(jì)分期策略各期開發(fā)走勢(shì)產(chǎn)品構(gòu)成土地價(jià)值分析規(guī)劃結(jié)構(gòu)道路系統(tǒng)景觀系統(tǒng)空間系統(tǒng)針對(duì)開發(fā)的設(shè)計(jì)贏利模式分期策略銷售策略物業(yè)管理商業(yè)與社區(qū)規(guī)劃構(gòu)成規(guī)劃構(gòu)成產(chǎn)品構(gòu)成土地價(jià)值分析規(guī)劃結(jié)構(gòu)道路系統(tǒng)景觀系統(tǒng)空間系統(tǒng)針對(duì)開發(fā)的設(shè)計(jì)贏利模式

分期策略銷售策略物業(yè)管理商業(yè)與社區(qū)針對(duì)開發(fā)的設(shè)計(jì)銷售策略成品銷售期房銷售分期銷售一次傾銷規(guī)劃構(gòu)成產(chǎn)品構(gòu)成土地價(jià)值分析規(guī)劃結(jié)構(gòu)道路系統(tǒng)景觀系統(tǒng)空間系統(tǒng)針對(duì)開發(fā)的設(shè)計(jì)贏利模式

分期策略銷售策略物業(yè)管理商業(yè)與社區(qū)針對(duì)開發(fā)的設(shè)計(jì)示范區(qū)設(shè)計(jì)案例銷售策略天津金地規(guī)劃構(gòu)成產(chǎn)品構(gòu)成土地價(jià)值分析規(guī)劃結(jié)構(gòu)道路系統(tǒng)景觀系統(tǒng)空間系統(tǒng)針對(duì)開發(fā)的設(shè)計(jì)贏利模式

分期策略銷售策略物業(yè)管理商業(yè)與社區(qū)針對(duì)開發(fā)的設(shè)計(jì)示范區(qū)設(shè)計(jì)案例銷售策略天津水晶城產(chǎn)品構(gòu)成土地價(jià)值分析規(guī)劃結(jié)構(gòu)道路系統(tǒng)景觀系統(tǒng)空間系統(tǒng)針對(duì)開發(fā)的設(shè)計(jì)贏利模式分期策略銷售策略物業(yè)管理商業(yè)與社區(qū)規(guī)劃構(gòu)成規(guī)劃構(gòu)成產(chǎn)品構(gòu)成土地價(jià)值分析規(guī)劃結(jié)構(gòu)道路系統(tǒng)景觀系統(tǒng)空間系統(tǒng)針對(duì)開發(fā)的設(shè)計(jì)贏利模式

分期策略銷售策略物業(yè)管理商業(yè)與社區(qū)針對(duì)開發(fā)的設(shè)計(jì)物業(yè)管理門禁系統(tǒng)二級(jí)管理模式(常規(guī)設(shè)計(jì))規(guī)劃構(gòu)成產(chǎn)品構(gòu)成土地價(jià)值分析規(guī)劃結(jié)構(gòu)道路系統(tǒng)景觀系統(tǒng)空間系統(tǒng)針對(duì)開發(fā)的設(shè)計(jì)贏利模式

分期策略銷售策略物業(yè)管理商業(yè)與社區(qū)針對(duì)開發(fā)的設(shè)計(jì)物業(yè)管理門禁系統(tǒng)三級(jí)管理模式規(guī)劃構(gòu)成產(chǎn)品構(gòu)成土地價(jià)值分析規(guī)劃結(jié)構(gòu)道路系統(tǒng)景觀系統(tǒng)空間系統(tǒng)針對(duì)開發(fā)的設(shè)計(jì)贏利模式

分期策略銷售策略物業(yè)管理商業(yè)與社區(qū)針對(duì)開發(fā)的設(shè)計(jì)物業(yè)管理門禁系統(tǒng)BLOCK級(jí)管理的設(shè)計(jì)規(guī)劃構(gòu)成產(chǎn)品構(gòu)成土地價(jià)值分析規(guī)劃結(jié)構(gòu)道路系統(tǒng)景觀系統(tǒng)空間系統(tǒng)針對(duì)開發(fā)的設(shè)計(jì)贏利模式

分期策略銷售策略物業(yè)管理商業(yè)與社區(qū)針對(duì)開發(fā)的設(shè)計(jì)，小區(qū)路和組團(tuán)路系統(tǒng)的設(shè)計(jì)，產(chǎn)生盡量少的出入口（與上級(jí)路的連接點(diǎn)）減少物業(yè)運(yùn)營成本。物業(yè)管理出入口數(shù)量沈陽保利產(chǎn)品構(gòu)成土地價(jià)值分析規(guī)劃結(jié)構(gòu)道路系統(tǒng)景觀系統(tǒng)空間系統(tǒng)針對(duì)開發(fā)的設(shè)計(jì)贏利模式分期策略銷售策略物業(yè)管理商業(yè)與社區(qū)規(guī)劃構(gòu)成規(guī)劃構(gòu)成產(chǎn)品構(gòu)成土地價(jià)值分析規(guī)劃結(jié)構(gòu)道路系統(tǒng)景觀系統(tǒng)空間系統(tǒng)針對(duì)開發(fā)的設(shè)計(jì)贏利模式分期策略銷售策略物業(yè)管理商業(yè)與社區(qū)商業(yè)與社區(qū)的關(guān)系規(guī)劃構(gòu)成產(chǎn)品構(gòu)成土地價(jià)值分析規(guī)劃結(jié)構(gòu)道路系統(tǒng)景觀系統(tǒng)空間系統(tǒng)針對(duì)開發(fā)的設(shè)計(jì)贏利模式分期策略銷售策略物業(yè)管理商業(yè)與社區(qū)商業(yè)與社區(qū)的關(guān)系配套型沈陽金地規(guī)劃構(gòu)成產(chǎn)品構(gòu)成土地價(jià)值分析規(guī)劃結(jié)構(gòu)道路系統(tǒng)景觀系統(tǒng)空間系統(tǒng)針對(duì)開發(fā)的設(shè)計(jì)贏利模式分期策略銷售策略物業(yè)管理商業(yè)與社區(qū)商業(yè)與社區(qū)的關(guān)系造鎮(zhèn)型臨沂青啤沈陽棋盤山規(guī)劃構(gòu)成產(chǎn)品構(gòu)成土地價(jià)值分析規(guī)劃結(jié)構(gòu)道路系統(tǒng)景觀系統(tǒng)空間系統(tǒng)針對(duì)開發(fā)的設(shè)計(jì)贏利模式分期策略銷售策略物業(yè)管理商業(yè)與社區(qū)商業(yè)與社區(qū)的關(guān)系萬達(dá)型北京石景山萬達(dá)廣場(chǎng)寧波萬達(dá)廣場(chǎng)濟(jì)南萬達(dá)廣場(chǎng)開發(fā)成本測(cè)算與產(chǎn)品定位總圖設(shè)計(jì)與小市政成本景觀設(shè)計(jì)與景觀成本停車系統(tǒng)與建造成本規(guī)劃與成本控制規(guī)劃與成本控制開發(fā)成本測(cè)算與產(chǎn)品定位總圖設(shè)計(jì)與小市政成本景觀設(shè)計(jì)與景觀成本停車系統(tǒng)與建造成本開發(fā)成本測(cè)算與產(chǎn)品定位通過各類型產(chǎn)品對(duì)應(yīng)的容積率、造價(jià)、售價(jià)，以純數(shù)學(xué)計(jì)算建立開發(fā)效益與可成立的產(chǎn)品構(gòu)成的關(guān)系，幫助產(chǎn)品定位的決策，作為設(shè)計(jì)任務(wù)下達(dá)。規(guī)劃與成本控制開發(fā)成本測(cè)算與產(chǎn)品定位總圖設(shè)計(jì)與小市政成本景觀設(shè)計(jì)與景觀成本停車系統(tǒng)與建造成本臨沂青啤開發(fā)成本測(cè)算與產(chǎn)品定位地塊經(jīng)濟(jì)分析和指標(biāo)測(cè)算案例規(guī)劃與成本控制開發(fā)成本測(cè)算與產(chǎn)品定位總圖設(shè)計(jì)與小市政成本景觀設(shè)計(jì)與景觀成本停車系統(tǒng)與建造成本開發(fā)成本測(cè)算與產(chǎn)品定位地塊經(jīng)濟(jì)分析和指標(biāo)測(cè)算案例臨沂青啤規(guī)劃與成本控制開發(fā)成本測(cè)算與產(chǎn)品定位總圖設(shè)計(jì)與小市政成本景觀設(shè)計(jì)與景觀成本停車系統(tǒng)與建造成本開發(fā)成本測(cè)算與產(chǎn)品定位地塊經(jīng)濟(jì)分析和指標(biāo)測(cè)算案例諸城誠通規(guī)劃與成本控制開發(fā)成本測(cè)算與產(chǎn)品定位總圖設(shè)計(jì)與小市政成本景觀設(shè)計(jì)與景觀成本停車系統(tǒng)與建造成本地上地下總建筑面積：S’未知貨值原地塊總面積總貨值（萬）已建均價(jià)已建總面積已建總貨值剩余總貨值（含地下）剩余總貨值(地上）建議單價(jià)（萬）待建面積（含地下）待建面積（平方米）容積率（地下）容積率(地上）方案A104726.00188506.801.3057292.0074479.60114027.2091221.761.2095022.6776018.131.010.81方案B104726.00188506.801.4057292.0080208.80108298.0086638.401.3580220.7464176.590.850.68方案C104726.00188506.801.5057292.0085938.00102568.8082055.041.5068379.2054703.360.720.58故有以下公式(一):57292*D1+S’*D2=18.85(D1,D2為地塊均價(jià),且12000<D1<18000,S’為未建地塊地上地下綜合建筑面積)由此可得:結(jié)論(一):未建地塊的產(chǎn)品開發(fā)強(qiáng)度,選型和均價(jià)取決于已建地塊的均價(jià)當(dāng)已建地塊取不同的均價(jià),未建地塊的地上容積率將隨之變化:已建地塊未建地塊二期地塊總價(jià)值: 18.85億開發(fā)成本測(cè)算與產(chǎn)品定位北京昂展金碧湖地塊經(jīng)濟(jì)分析和指標(biāo)測(cè)算案例二期基地的已知條件:已建地塊用地面積：

127093平方米地上地下總建筑面積：57292平方米未建地塊用地面積：

94321平方米規(guī)劃與成本控制開發(fā)成本測(cè)算與產(chǎn)品定位總圖設(shè)計(jì)與小市政成本景觀設(shè)計(jì)與景觀成本停車系統(tǒng)與建造成本開發(fā)成本測(cè)算與產(chǎn)品定位地塊經(jīng)濟(jì)分析和指標(biāo)測(cè)算案例(續(xù)上頁)假設(shè)未建地塊可能有四種產(chǎn)品獨(dú)棟別墅,類獨(dú)棟別墅,聯(lián)排別墅,類聯(lián)排別墅有公式(二):S1*K1*D1

+

S2*K2*D2

+

S3*K3*D3

+

S4*K4*D4

=

S*K*DS1

+

S2

+

S3+S4=S=943211、K1=產(chǎn)品1獨(dú)棟別墅地上常規(guī)容積率,取經(jīng)驗(yàn)值0.4K2=產(chǎn)品2類獨(dú)棟別墅地上常規(guī)容積率,取經(jīng)驗(yàn)值0.7K3=產(chǎn)品3類聯(lián)排別墅地上常規(guī)容積率,取經(jīng)驗(yàn)值0.77K4=產(chǎn)品4聯(lián)排別墅地上常規(guī)容積率,取經(jīng)驗(yàn)值0.8K =本地塊地上總?cè)莘e率,2、S1,2,3,4=產(chǎn)品地上總面積3、D1,2,3,4=產(chǎn)品單價(jià)D1=產(chǎn)品1獨(dú)棟別墅的產(chǎn)品單價(jià),取假設(shè)值1.8萬元/smD2=產(chǎn)品2類獨(dú)棟別墅的產(chǎn)品單價(jià),取假設(shè)值1.5萬元/smD3=產(chǎn)品3類聯(lián)排別墅的產(chǎn)品單價(jià),取假設(shè)值1.3萬元/smD4=產(chǎn)品3聯(lián)排別墅的產(chǎn)品單價(jià),取假設(shè)值1.0萬元/sm因?yàn)镾是定值,K*D這個(gè)乘積值是衡量一種別墅產(chǎn)品對(duì)總利潤的貢獻(xiàn)度

四種產(chǎn)品K*D貢獻(xiàn)度排序?yàn)轭惇?dú)棟別墅>類聯(lián)排別墅>獨(dú)棟別墅>聯(lián)排別墅結(jié)論:類獨(dú)棟別墅的K*D值最高，應(yīng)是主打產(chǎn)品獨(dú)棟別墅的K*D雖低，但有助提高樓盤形象，可在價(jià)值高的區(qū)域部置聯(lián)排別墅K*D值很低且無助提高樓盤形象，可以不予考慮開發(fā)成本測(cè)算與產(chǎn)品定位總圖設(shè)計(jì)與小市政成本景觀設(shè)計(jì)與景觀成本停車系統(tǒng)與建造成本規(guī)劃與成本控制規(guī)劃與成本控制開發(fā)成本測(cè)算與產(chǎn)品定位總圖設(shè)計(jì)與小市政成本景觀設(shè)計(jì)與景觀成本停車系統(tǒng)與建造成本總圖設(shè)計(jì)與小市政成本市政管線直埋式或管廊(共同溝)與建筑間距控制市政管線直埋：節(jié)省土建成本；各條管線之間需要一定的保護(hù)距離，需要較寬的建筑間距。管廊(共同溝)造價(jià)提高；管線之間距離縮小，可壓縮建筑間距。開發(fā)成本測(cè)算與產(chǎn)品定位總圖設(shè)計(jì)與小市政成本景觀設(shè)計(jì)與景觀成本停車系統(tǒng)與建造成本規(guī)劃與成本控制規(guī)劃與成本控制開發(fā)成本測(cè)算與產(chǎn)品定位總圖設(shè)計(jì)與小市政成本景觀設(shè)計(jì)與景觀成本停車系統(tǒng)與建造成本景觀設(shè)計(jì)與景觀成本重點(diǎn)打造部分：入口景區(qū)、核心景區(qū)原有植被保留，幫助節(jié)省成本天津水晶城重慶建設(shè)廠開發(fā)成本測(cè)算與產(chǎn)品定位總圖設(shè)計(jì)與小市政成本景觀設(shè)計(jì)與景觀成本停車系統(tǒng)與建造成本規(guī)劃與成本控制規(guī)劃與成本控制開發(fā)成本測(cè)算與產(chǎn)品定位總圖設(shè)計(jì)與小市政成本景觀設(shè)計(jì)與景觀成本停車系統(tǒng)與

建造成本停車系統(tǒng)與建造成本不同類型產(chǎn)品的適宜停車方式規(guī)劃與成本控制開發(fā)成本測(cè)算與產(chǎn)品定位總圖設(shè)計(jì)與小市政成本景觀設(shè)計(jì)與景觀成本停車系統(tǒng)與

建造成本停車系統(tǒng)與建造成本

洋房半地下室停車、半地下

私人車庫停車、及地面停車規(guī)劃與成本控制開發(fā)成本測(cè)算與產(chǎn)品定位總圖設(shè)計(jì)與小市政成本景觀設(shè)計(jì)與景觀成本停車系統(tǒng)與

建造成本停車系統(tǒng)與建造成本多層半地下停車規(guī)劃與成本控制開發(fā)成本測(cè)算與產(chǎn)品定位總圖設(shè)計(jì)與小市政成本景觀設(shè)計(jì)與景觀成本停車系統(tǒng)與

建造成本停車系統(tǒng)與建造成本多、高層混合社區(qū)停車規(guī)劃天津中航規(guī)劃與成本控制開發(fā)成本測(cè)算與產(chǎn)品定位總圖設(shè)計(jì)與小市政成本景觀設(shè)計(jì)與景觀成本停車系統(tǒng)與

建造成本停車系統(tǒng)與建造成本地面停車位的處理地面車位盡量布置在山墻側(cè)面，減少對(duì)住戶的干擾綠化停車帶，以喬木提供遮蔭提供地上車庫或遮棚；靠組團(tuán)側(cè)車庫外墻以兩層交錯(cuò)綠化網(wǎng)作為防護(hù)。天津中新生態(tài)城萬通新都市主義綠色建筑市場(chǎng)引爆點(diǎn)規(guī)劃概念規(guī)劃概念新都市主義綠色建筑市場(chǎng)引爆點(diǎn)新都市主義（New

Urbanism）New

Urbanism是一種城市設(shè)計(jì)潮流，發(fā)起人是幾個(gè)建筑師。繼承現(xiàn)代主義前輩的理想，把改造社會(huì)作為己任。一個(gè)目標(biāo)就是要造就社會(huì)各階層和諧共生的環(huán)境。在資本主義社會(huì)只能是個(gè)烏托邦。主要是針對(duì)美國郊區(qū)的UrbanSprawl現(xiàn)象，提出在郊區(qū)建設(shè)中要回歸都市的形態(tài)（和生活）?，F(xiàn)在已經(jīng)擴(kuò)展到Brown

Field(棕地再開發(fā))或者是Downtown

Revitalization(舊區(qū)更新)