業(yè)管理概論與法規(guī)-第一章物業(yè)管理概述

物業(yè)管理概論與法規(guī)《物業(yè)管理概論》《物業(yè)管理法規(guī)》第一章物業(yè)管理概述第一節(jié)

物業(yè)與物業(yè)管理第二節(jié)

物業(yè)管理的基本內(nèi)容第三節(jié)

物業(yè)前期管理第四節(jié)

物業(yè)管理法第五節(jié)

物業(yè)管理法律關系第六節(jié)

物業(yè)管理法的地位、作用與物業(yè)管理法律規(guī)范的表現(xiàn)形式一、

物業(yè)與物業(yè)管理(一)

物業(yè)(二)

物業(yè)管理(一)

物業(yè)“物業(yè)”一詞，在不同的國家和地區(qū)，有不同的含義。我國目前所說的“物業(yè)”來源于香港地區(qū)方言“Real

Property”或“RealEstate”，在香港，主要指單元性房地產(chǎn)。我國內(nèi)地，有關“物業(yè)”的概念大致相同，但是在具體表述上有細微的差別。有關物業(yè)的表述建設部房地產(chǎn)司：物業(yè)定義為已建成并投入使用的各類房屋及與之相配套的設備、設施和場地?！渡钲诮?jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》規(guī)定：本條例所稱物業(yè)，是指住宅區(qū)內(nèi)各類房屋及相配套的公用設施、設備及公共場地。有關物業(yè)的表述《上海市居住物業(yè)管理條例》：住宅以及相關的公共設施?！督K省城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》：本辦法所稱物業(yè)，是指已建成并投入使用的住宅區(qū)各類房屋及公共設備、公用設施、附屬場地等。物業(yè)的概念物業(yè)主要包括以下三個方面：已建成并具有使用功能的各類供居住和非居住的建筑物；與這些建筑物相配套的設備和設施；相關的場地。物業(yè)的定義：是指房屋及其附屬的設備、設施和相關場地。物業(yè)的性質(zhì)1.物業(yè)的自然屬性二元性：土地與建筑物有限性：土地有限差異性和多樣性：土地的優(yōu)劣，建筑物功能、位置、技術(shù)條件固定性：物業(yè)的空間不可移動性耐久性：土地不可毀滅，但建筑物可滅失或逐漸損耗配套性：配套設施可滿足不同需要物業(yè)的性質(zhì)物業(yè)的社會屬性稀缺性：物業(yè)的供給與需求商品性保值、增值性易受政策的調(diào)控性交易的契據(jù)性(二)

物業(yè)管理簡單的說，就是人們對物業(yè)的管理活動廣義：是泛指一切有關房地產(chǎn)開發(fā)、租賃、銷售及租售后的管理和服務。狹義：即一般只限于對該樓宇進行管理服務。(二)

物業(yè)管理建設部頒布施行的《城市新建小區(qū)管理辦法》對“住宅小區(qū)管理”作了相當于物業(yè)管理的定義的解釋；《廣東省物業(yè)管理條例》規(guī)定了物業(yè)管理的內(nèi)容；(二)

物業(yè)管理《江蘇省城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》也對物業(yè)管理作了定義；但是有的地方在制定地方性法規(guī)或政府規(guī)章時則回避了對物業(yè)管理的定義。在市場經(jīng)濟體制下，從物業(yè)管理的發(fā)展趨勢來看，物業(yè)管理的范圍將是越來越寬，因此，應從廣義上來做出：物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)依照合同約定，對物業(yè)及其環(huán)境、公共秩序等進行專業(yè)化的維修、養(yǎng)護、管理，并提供相關的服務。(二)

物業(yè)管理·

物業(yè)管理定義中的內(nèi)涵：物業(yè)管理是業(yè)主及物業(yè)使用人、物業(yè)建設單位、物業(yè)管理企業(yè)等多個責任主體的共同活動。各責任主體在物業(yè)管理活動中依法享有各自的權(quán)利，同時承擔相應的法定義務與責任。必須依照法律法規(guī)的規(guī)定以及合同約定，從事物業(yè)管理活動。(二)

物業(yè)管理物業(yè)管理的范圍是指一個特定的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)的共同部分和共同事務。物業(yè)管理所提供的產(chǎn)品是服務。這種服務能夠使物業(yè)處于一種正常的使用狀態(tài)，滿足物業(yè)的使用功能，延長物業(yè)的使用壽命是物業(yè)保值、增值的重要因素。物業(yè)管理對公共秩序的作用是提供協(xié)助性管理服務，屬于安全防范性質(zhì)。(二)

物業(yè)管理物業(yè)管理的必要性業(yè)主住戶的要求提高樓宇興建漸具規(guī)模物業(yè)設備先進地產(chǎn)發(fā)展的需要生產(chǎn)發(fā)展的需要物業(yè)管理的發(fā)展史1.起源：·

起源于19世紀60年代的英國，當時有一名叫奧克維亞·希爾的女士迫不得已為其名下出租的物業(yè)制定了一套規(guī)范租戶行

為的管理辦法，出乎預料地收到了良好

效果，不僅改善了居住環(huán)境，而且還使

業(yè)主承租人的關系由原來的對立變得友

善起來，首開物業(yè)管理之河。物業(yè)管理的發(fā)展史2.物業(yè)管理在中國的發(fā)展：·

（1）1981年3月10日，中國第一家專業(yè)化物業(yè)管理企業(yè)---深圳市物業(yè)管理企業(yè)成立。（2）1990年深圳市在新開發(fā)的蓮花二村住宅小區(qū)進行了全方位的物業(yè)管理試點。1992年該小區(qū)被評為全國模范文明住宅小區(qū)。物業(yè)管理的發(fā)展史1993年3月26日--30日，建設部房地產(chǎn)業(yè)司在番禺、深圳召開的一次較高層次的全國房屋管理高級研討會，第一次確立了將物業(yè)管理作為我國房屋管理走向市場經(jīng)濟的新模式與新體制。會議的結(jié)論：我國必須走專業(yè)化、社會化的物業(yè)管理之路。1994年3月23日，建設部頒發(fā)第33號令：《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》。物業(yè)管理的發(fā)展史1994年6月18日，我國第一部地方性物業(yè)管理法規(guī)《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》頒布，開創(chuàng)新興行業(yè)—物業(yè)管理。2000年中國物業(yè)管理協(xié)會在北京成立。2001年1月，物業(yè)管理被寫進我國國民經(jīng)濟發(fā)展綱要。物業(yè)管理的發(fā)展史2003年6月8日，我國第一部物業(yè)管理法規(guī)《物業(yè)管理條例》頒布并于2003年9月1日起執(zhí)行。2007年3月16日，我國第一部物業(yè)管理法《中華人民共和國物權(quán)法》頒布并于2007年10月1日執(zhí)行。我國香港特別行政區(qū)的物業(yè)管理·

香港物業(yè)管理的基本內(nèi)容如下：①定期保養(yǎng)維修；②投保；③防止非法更改大廈用途；④清潔和保安；⑤改善樓宇設施；⑥控制管理費開支；⑦執(zhí)行“大廈公共契約”；⑧注意社區(qū)發(fā)展。香港的物業(yè)管理收費主要是采用酬金制。物業(yè)管理行業(yè)特征社會化專業(yè)化企業(yè)化·

市場化物業(yè)管理活動的特點全天候服務無形與有形的結(jié)合生產(chǎn)和消費的同時性易逝性業(yè)主導向型差異性物業(yè)服務和住用人的不可分割性不可儲存性第二節(jié)

物業(yè)管理的基本內(nèi)容一、房屋修繕管理二、物業(yè)公用設備、設施的管理三、環(huán)境管理四、安全防范管理五、公眾管理六、檔案管理七、社區(qū)文化·

修繕責任的劃分：新建房屋，自每幢房屋竣工驗收之日起，在規(guī)定的保質(zhì)期內(nèi)，由施工單位負責房屋

質(zhì)量保修?？⒐を炇张c業(yè)主入住的時間差，由建設單位負責。保質(zhì)期滿后，由業(yè)主承擔修繕責任，并承擔修繕費用。凡屬使用不當或人為造成的房屋損壞，由行為人負責修復或給予賠償。一、房屋修繕管理·

房屋的最低保修期限：A.地基基礎和主體結(jié)構(gòu)，為設計文件規(guī)定的該工程的合理使

用年限。B.屋面防水工程、衛(wèi)生間防水、外墻面防滲漏，5年。C.供熱、供冷系統(tǒng)，為兩個采暖（冷）期。

D.電氣系統(tǒng)、給排水管道、設備安裝，2年。

E.裝修工程，2年。F.其他項目的保修期由建設單位與施工單位約定。一、房屋修繕管理物業(yè)公用設備、設施是對一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各類共用設備、設施的簡稱，包括房屋建筑物內(nèi)和室外的設施設備，它是物業(yè)的重要組成部分。物業(yè)公用設備、設施的管理是對物業(yè)設備、設施的使用、日常使用、日常維護、維修與更新的管理，是物業(yè)管理的基礎工作和重要工作之一。二、物業(yè)公用設備、設施的管理運行管理。操作、開關機、運行記錄、運行監(jiān)控、巡視檢查、抄表計量以及相關規(guī)程制定。維修保養(yǎng)。保養(yǎng)、維修、測試、更換、改善。安全管理。檔案資料的管理。原始資料收集、維修、保養(yǎng)及技術(shù)改造的記錄的保存。節(jié)能降耗。降低運行成本，提高運行效率。采購計劃和備品配件的管理。工具、器械和儀器儀表的管理。1.物業(yè)公用設備、設施的管理的內(nèi)容·

安全至上、保證運行、計劃保養(yǎng)、依法管理、節(jié)能降耗、分工細致、專業(yè)化管理2.物業(yè)公用設備、設施的管理的重點三、環(huán)境管理環(huán)境衛(wèi)生管理環(huán)境綠化管理消殺管理（1）環(huán)境衛(wèi)生管理的內(nèi)涵。目的：凈化環(huán)境，提高環(huán)境效益?！?/p>

物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)管理區(qū)域進行定點、定時、定人的日常清掃，進行廢棄物的收

集和清運，并依照管理規(guī)定對業(yè)主、物業(yè)

使用人進行宣傳教育、管理和監(jiān)督，通過

清、掃、擦、拭、除、洗等常規(guī)性的服務，維持公共區(qū)域的衛(wèi)生，以提高環(huán)境效益。1.環(huán)境衛(wèi)生管理（2）環(huán)境衛(wèi)生管理的范圍。樓宇內(nèi)的共用部位，指樓宇內(nèi)從底層（含地下）到頂樓的天臺的所有共用部位，包括樓宇外墻、樓梯、走廊、大廳、天臺、小區(qū)活動場所、地下停車場、架空層、公用衛(wèi)生間和電梯間等。物業(yè)管理區(qū)域的共用場地，指物業(yè)轄區(qū)內(nèi)周圍的道路、綠化帶、廣場、停車場、娛樂場所等所有的共用場地。生活垃圾的清運，包括化糞池、排污管道的定期清理、疏通等。廣義的環(huán)境衛(wèi)生服務還包括物業(yè)周圍的“三廢”處理。1.環(huán)境衛(wèi)生管理（3）環(huán)境衛(wèi)生管理的基本要求。五定：定人、定地點、定時間、定任務、定質(zhì)量。1.環(huán)境衛(wèi)生管理（1）環(huán)境綠化管理的內(nèi)涵。對園林綠地的完善和對已有綠地的養(yǎng)護（2）綠化的相關概念綠地率=小區(qū)內(nèi)綠地用地面積/小區(qū)總用地面積×100%綠化覆蓋率=綠地覆蓋面積/小區(qū)內(nèi)總用地面積×100%人均公共綠地面積=小區(qū)公共綠地面積/小區(qū)內(nèi)居住總?cè)丝?.環(huán)境綠化管理環(huán)境綠化的完善。適用、經(jīng)濟、美觀，常綠、?；ā⒊Ｏ憔G化管理與養(yǎng)護。2.環(huán)境綠化管理保安管理交通秩序管理消防管理四、安全防范管理（1）保安管理的內(nèi)容：門衛(wèi)、守護和巡邏門衛(wèi)：控制人員和車輛進出，對外來人員驗證登記，外出物品檢查，維護附近區(qū)域秩序，防止安全事件發(fā)生。守護：對特定目標和重要目標實行實地看護和守衛(wèi)。巡邏：在一定區(qū)域內(nèi)有計劃地巡回檢查，發(fā)現(xiàn)排除不安全因素，處理各種違法或違章行為。1、保安管理（2）保安管理的具體做法

A.來訪人員接待管理B.物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生刑事或治安案件的處理C.控制中心的管理

D.物資放行管理1、保安管理交通秩序管理的內(nèi)容：車輛管理、交通管理和道路管理停車場管理A明確停車場管理流程B明確固定車位和臨時車位C交通標識規(guī)范D車場巡查管理員工作重點2.交通秩序管理消防管理的主要任務和內(nèi)容：消防宣傳與教育、消防監(jiān)控報警中心的日常治辦與管理、消防設備的管理與維護、消防安全檢查、消防檔案管理。高層建筑物消防管理的重點

A.防火分隔。B.做好安全疏散的準備工作。

C.設置自動報警設施。D.設置火災事故照明和疏散標志。3.消防管理法律法規(guī)規(guī)定的內(nèi)容（相關的法規(guī)文件）物業(yè)的使用和維護。裝修管理物業(yè)管理企業(yè)規(guī)定的內(nèi)容（各項管理規(guī)定）業(yè)主之間約定的內(nèi)容五、公眾管理物業(yè)建設、竣工檔案業(yè)主檔案物業(yè)管理過程的記錄六、檔案管理開展社區(qū)文化活動的意義：營造和睦、融洽氣氛，加強溝通，化解矛盾。增強業(yè)主榮譽感，制造名牌效應，提高品牌檔次，塑造品牌形象。原則：娛樂性、宣傳價值、群眾參與性、時間安全公共文體設施的管理七、社區(qū)文化第三節(jié)物業(yè)前期管理一、物業(yè)管理的早期介入二、物業(yè)管理的準備工作三、物業(yè)管理的啟動·

所謂物業(yè)管理的早期介入，是指物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)項目的理想、決策、可行

性研究、規(guī)劃設計、施工建設、設備安

裝階段就參與和介入，從有利于今后物

業(yè)管理運作的角度對物業(yè)的造型、功能

設置、樓宇檔次、材料選用、設備選型、配套設施、管線布置、施工安裝質(zhì)量、

竣工驗收等多方面提供有益的建設性意

見，把好規(guī)劃設計關，確保物業(yè)的設計、建造和安裝質(zhì)量。一、物業(yè)管理的早期介入物管企業(yè)內(nèi)部機構(gòu)設置及人員編制、 招聘、培訓物業(yè)管理規(guī)章制度的制定物業(yè)租售的策劃及代理二、物業(yè)管理的準備工作物業(yè)的接管驗收

物業(yè)管理的接管驗收標志著物業(yè)管

理的全面正式啟動，它包括新建物業(yè)和原有物業(yè)的接管驗收。

新建物業(yè)的接管驗收是政府有關部門和建設單位在對施工單位竣工驗收的基礎上進行的技術(shù)資料的交接和物業(yè)的再驗收。三、物業(yè)管理的啟動·

示意圖：施工單位開發(fā)企業(yè)或建設單位物業(yè)管理企業(yè)竣工驗收新物業(yè)接管驗收物業(yè)接管驗收，由物業(yè)建設單位和物業(yè)管理企業(yè)共同組織驗收小組進行，其主要作用：明確交接雙方的責、權(quán)、利關系。通過接管驗收和接管合同的簽訂，實現(xiàn)權(quán)利和義務的轉(zhuǎn)移，在法律上界定清楚各自的義務和權(quán)利。確保物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護業(yè)主利益。

C.為日后管理工作創(chuàng)造優(yōu)良的條件。入住手續(xù)的辦理入住資料的準備：入住時簽署的法律文書，向業(yè)主遞

交的文件，入住后需使用的文件(包括入住通知書，

入住手續(xù)書，收樓須知，繳款通知書，用戶登記表)；入住辦理：預先策劃，組織接待，驗房交鑰匙。裝修管理

C.安全防范2.業(yè)主或物業(yè)使用人的入住管理A.房屋所有權(quán)備案根據(jù)國家有關規(guī)定，房屋的所有權(quán)人應按照城市房地產(chǎn)行政主管部門核發(fā)的所有權(quán)證規(guī)定的范圍行使權(quán)力，并承擔相應的義務。物業(yè)管理就是使房屋的所有權(quán)人的權(quán)利得到保障，并承擔所有應承擔的義務。3.房屋所有權(quán)備案和檔案資料的建立物業(yè)中的公共設施和房屋的公共部位，是全體房屋所有權(quán)人的共有財產(chǎn)，其維修費、保養(yǎng)費應由共有人按房屋所有權(quán)份額比例

分擔。為準確界定每個房屋所有權(quán)人擁有房屋的所有權(quán)的范圍和比例，維護其合法權(quán)益，應當建立房屋所有權(quán)備案制度。房屋所有權(quán)備案是實施物業(yè)管理前必須做

好的一項重要工作。B.檔案資料的建立檔案資料包括業(yè)主或物業(yè)使用人的單個資料和該物業(yè)的技術(shù)資料，其中物業(yè)的技術(shù)資料在接管驗收時已由開發(fā)建筑單位移交物業(yè)管理企業(yè)，應分專業(yè)、分類別進行整理、歸檔。業(yè)主或物業(yè)使用人的檔案資料，應在其入住時及以后一段時間逐步建立起來。檔案資料應設專人管理，主要有收集、整理、歸檔、利用四個環(huán)節(jié)。完善的檔案資料是做好物業(yè)管理工作的前提。3.房屋所有權(quán)備案和檔案資料的建立·當物業(yè)銷售和業(yè)主入住達到50%或以上時，應在政府主管部門指導下適時召開首次業(yè)主大會，制定和通過有關業(yè)主公約，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。至此，物業(yè)管理運作就從全面啟運階段轉(zhuǎn)向日常運作階段。4.業(yè)主大會的召開和業(yè)主委員會的成立第四節(jié)

物業(yè)管理法一、物業(yè)管理法的概念二、物業(yè)管理法的調(diào)整對象一、物業(yè)管理法的概念物業(yè)管理法主要是以特定的活動或行業(yè)為規(guī)范內(nèi)容而構(gòu)成的，表現(xiàn)為物業(yè)管理法律、物業(yè)管理行政法規(guī)和部門規(guī)章，以及地方性物業(yè)管理法規(guī)和規(guī)章?！拔飿I(yè)管理法規(guī)”一詞作為法學概念，有廣義和狹義兩種定義或兩種理解。狹義上講，我國于2007年才有專門的物業(yè)管理法律《中華人民共和國物權(quán)法》。廣義上講，除包括狹義上的范圍外，凡是憲法、經(jīng)濟法、民法等各部門法律中有關物業(yè)管理活動及物業(yè)管理關系的法律規(guī)范，都屬于物業(yè)管理的范疇。本書采用廣義的概念。二、物業(yè)管理法的調(diào)整對象什么叫物業(yè)管理法的調(diào)整對象？物業(yè)管理活動中的行政管理關系物業(yè)管理活動中的民事關系1、物業(yè)管理活動中的行政管理關系·

是國家及其建設行政主管部門和房地產(chǎn)行政主管部門同物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主及有關單位之間發(fā)生的相應的管理與被管理的關系。2、物業(yè)管理活動中的民事關系·

是指因物業(yè)管理活動而產(chǎn)生的國家、企事業(yè)單位、社會團體、公民之間的民事權(quán)利、義務關系。包括：2、物業(yè)管理活動中的民事關系

在物業(yè)管理中產(chǎn)生的，合同關系、委托關系；

在物業(yè)管理活動發(fā)生的有關自然人的損害賠償關系；

物業(yè)交易中的買賣、租賃、權(quán)屬關系等。第五節(jié)物業(yè)管理法律關系一、物業(yè)管理法律關系的概念二、物業(yè)管理法律關系的構(gòu)成要素三、物業(yè)管理法律關系的產(chǎn)生、變更和消滅一、物業(yè)管理法律關系的概念法律關系：法律規(guī)范調(diào)整人們行為過程中的權(quán)利和義務的關系物業(yè)管理法律關系：物業(yè)管理法律規(guī)范在調(diào)整物業(yè)管理活動的過程中所形成的特定主體間的權(quán)利和義務關系，是物業(yè)管理法律規(guī)范在現(xiàn)實社會經(jīng)濟生活中發(fā)生調(diào)整作用的體現(xiàn)。二、物業(yè)管理法律關系的構(gòu)成要素法律關系的主體法律關系的內(nèi)容法律關系的客體(一)

物業(yè)管理法律關系的主體享有權(quán)利和承擔義務的人。

1.自然人個人主體，有兩類：中華人民共和國公民，外國人與無國籍人集體主體國家(二)

物業(yè)管理法律關系的客體·

權(quán)利和義務所指對象。特征：客觀性、特殊性和同一性包括：·物·非物質(zhì)財富·權(quán)利·行為結(jié)果(三)

物業(yè)管理法律關系的內(nèi)容物業(yè)管理法律關系的內(nèi)容是指物業(yè)管理法律關系的主體享有的權(quán)利和承擔義務。舉例：物業(yè)所有權(quán)、物業(yè)使用權(quán)、物業(yè)相鄰權(quán)、繳納物業(yè)管理費三、物業(yè)管理法律關系的產(chǎn)生、變更和消滅(一)

含義(二)

前提和條件(一)

含義物業(yè)管理法律關系的產(chǎn)生：簽訂物業(yè)管理合同而形成物業(yè)管理法律關系的變更：權(quán)利主體的改變權(quán)利客體的改變法律關系內(nèi)容的改變物業(yè)管理法律關系的消滅：合同的終止(二)

前提和條件前提：物業(yè)管理法律規(guī)范條件：法律事實第六節(jié)物業(yè)管理法的地位、作用與物業(yè)管理法律規(guī)范的表現(xiàn)形式物業(yè)管理法的地位和作用物業(yè)管理法律規(guī)范及其表現(xiàn)形式一、物業(yè)管理法的地位和作用物業(yè)管理法的地位物業(yè)管理法的作用(一)物業(yè)管理法的地位法律地位——>法律部門——>法律所調(diào)整的對象——>法律調(diào)整的方法由前面可知：物業(yè)管理法的調(diào)整對象是物業(yè)管理活動中的行政管理關系和民事關系，因而：僅從物業(yè)管理公司與業(yè)主間訂立物業(yè)管理合同——民法部門(一)物業(yè)管理法的地位·

從總體來看，物業(yè)管理法側(cè)重于對物業(yè)管理行業(yè)和對物業(yè)管理活動當事人的行政管理為主，更強調(diào)以國家意志干預整個物業(yè)管理行業(yè)的運行——經(jīng)濟法部門(二)物業(yè)管理法的作用是維護物業(yè)管理市場秩序的需要；

是保障物業(yè)管理權(quán)利人合法權(quán)益的需要；是促進物業(yè)管理業(yè)健康發(fā)展的需要；

能促進住宅業(yè)、房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展和房地產(chǎn)管理水平的不斷提高。二、物業(yè)管理法律規(guī)范及其表現(xiàn)形式法律規(guī)范物業(yè)管理法律規(guī)范的概念和特征