鄭州市管城區(qū)市場調(diào)研報告

鄭州市管城區(qū)市場調(diào)研報告2014年8月Part1管城區(qū)區(qū)域概況Part2管城區(qū)樓市調(diào)研Part3區(qū)域競爭價值分析目錄管城區(qū)區(qū)域概況?Part1走進管城區(qū)域概述——管城回族區(qū)地處鄭州的東南部，是商城遺址所在地，屬老城區(qū)，是鄭州市少數(shù)民族相對集中的區(qū)域。管城區(qū)啟示——管城區(qū)地處老城區(qū)，生活配套相對完善，與二七區(qū)、金水區(qū)比鄰，東臨中牟，南接新鄭，向東、向南都具備一定的發(fā)展空間。管城回族區(qū)位

于河南省鄭州

市老城區(qū)東南部，京廣鐵路

東西、隴海鐵

路南北的交匯

地帶，東臨中

牟縣、南連新

鄭市，北與金

水區(qū)相接，西

和二七區(qū)并肩。全區(qū)總面積

143.43平方公

里，城區(qū)面積32.60平方公里。文化價值管城區(qū)古文化資源豐富，分布商城遺址、站馬屯遺址幾大古文化遺址；鄭州商城遺址是鄭州成為中國八大古都的標志，管城也成為鄭州文化積淀最為深厚的一個區(qū)。鄭州商城遺址是商代前期城市遺址，距今已有

3500年左右的歷史，

目前仍保存著一座周長為7公里的商代城墻。在這個城內(nèi)出土的兩件銅方鼎，是商代前期銅器中罕見的王室遺物。站馬屯遺址位于河南省鄭州市南郊管城區(qū)十八里河

鎮(zhèn)站馬屯村南約0.5公里,

南距鄭州市南四環(huán)0.5公里,東距107國道0·25公里,北距大河村遺址19公里,西北距西山遺址29·2公里。南北向的站馬屯溝將遺址分

為東、西兩部分。遺址為

市級文物保護單位。啟示——挖掘區(qū)域獨有的文化價值，成為制造差異化競爭的一個優(yōu)勢所在。區(qū)位交通——管城區(qū)位于鄭州市的絕佳地位，京廣鐵路東西、隴海鐵路南北的交匯地帶，為經(jīng)濟發(fā)展提供了基礎(chǔ)，也促進了商貿(mào)物流的發(fā)展，管城區(qū)已成為中原地區(qū)的區(qū)域性物流中心。區(qū)域價值金水區(qū)中原區(qū)鄭東新區(qū)二七區(qū)新東站連承接管東城區(qū)南啟北西管城區(qū)地處京廣鐵路東

西、隴海鐵路南北的交

匯地帶，交通便利，管

城區(qū)利用區(qū)位優(yōu)勢，緊

緊圍繞“加快發(fā)展、維

護穩(wěn)定、為民謀利”的

總體要求，不斷優(yōu)化經(jīng)

濟結(jié)構(gòu)，轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，突出商貿(mào)特色，以紫荊

商圈和五大市場群區(qū)構(gòu)

建的“一圈五區(qū)”商貿(mào)

格局帶動全區(qū)經(jīng)濟迅猛

發(fā)展。經(jīng)開區(qū)啟示——獨特的城市地位，便捷的交通優(yōu)勢，老城崛起指日可待，趁發(fā)展東風，地產(chǎn)發(fā)展機遇難得。區(qū)域價值區(qū)內(nèi)交通——管城區(qū)內(nèi)交通便利，四橫四縱的立體交通體系，可便捷到達其他區(qū)域的任何區(qū)域，為區(qū)域發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。另外，鄭州地鐵1號線的開通,它的運營擴大了出行范圍,提高了出行效率,因此也改變了很多購房者的置業(yè)選擇。商城路鄭汴路隴海路航海路紫荊山路城東路未來路中州大道鄭州市地鐵線路圖BRT：BRT公交及二環(huán)環(huán)線均通過管城區(qū)，公共交通便捷啟示——管城區(qū)地處城市南部核心，是連接?xùn)|部、南部發(fā)展區(qū)域和二七、金水成熟發(fā)展區(qū)的紐帶，位置優(yōu)越，隨著地鐵網(wǎng)絡(luò)的構(gòu)建,地鐵沿線成為置業(yè)熱點,同時催生更多的價值和機遇。未來規(guī)劃規(guī)劃價值——隨著鄭州市城市框架的不斷拉大，之前“北移東擴”的發(fā)展戰(zhàn)略受到制約，《鄭州市城市總體規(guī)劃（2008-2020）》明確了東、南、西三向并舉的發(fā)展模式，未來城市經(jīng)濟增長將更加豐富，為管城老區(qū)換新顏帶來機遇。三向并舉的發(fā)展模式城市發(fā)展格局兩軸一帶，七片多中心兩軸：東西向是城市發(fā)展的核心區(qū)域，南北向是城市中心和外部區(qū)域的主要聯(lián)系軸帶。一帶：以京珠高速公路、107國道改線工程、四港大道、高鐵客運樞紐站、鐵路集中箱中心站、干線公路物流港和新鄭國際機場等為依托，形

成一個以現(xiàn)代制造業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶。七片：根據(jù)主要交通走廊和自然綠化的間隔，中心城區(qū)形成七大片區(qū)。多中心：優(yōu)化和分解城市中心職能，形成區(qū)域級—城市級—片區(qū)級三個層次的多中心體系。城市中心區(qū)逐漸東移管城區(qū)特殊的地理位置，使其在發(fā)展過程中的優(yōu)勢日益明顯。萬科、恒大、正商、鼎盛等知名房企云集管城區(qū)，管城區(qū)已成各大房企戰(zhàn)略要地。聞訊而來的地產(chǎn)商包括眾多國內(nèi)地產(chǎn)大鱷，比如萬科、恒大、正商、鼎盛等鄭州地鐵1號線的開通，它的運營擴大了出行范圍，提高了出行效率，因此也改變了很多購房者的置業(yè)選擇。隨著地鐵網(wǎng)絡(luò)的構(gòu)建，地鐵沿線成為置業(yè)熱點，同時催生更多的價值和機遇。房企云集土地供應(yīng)年度最熱區(qū)域12年土地分布圖13年土地分布圖14年土地分布圖圖：2

0

1

3年鄭州土地分布區(qū)域300250200150100500鄭東新區(qū)中原區(qū)

二七區(qū)

金水區(qū)管城區(qū)

惠濟區(qū)

經(jīng)開區(qū)

高新區(qū)管城區(qū)近幾年土地供應(yīng)逐漸旺盛，土地供應(yīng)量逐年增加，這為地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供堅實的基礎(chǔ)。鄭州各區(qū)土地總供應(yīng)量鄭州各區(qū)土地住宅供應(yīng)量單位：公頃眾多知名房企進入，拉升了居住檔次，置業(yè)人群更是趨勢若騖，管城區(qū)作為鄭州老城區(qū)，設(shè)備較齊全，占盡先天優(yōu)勢，未來區(qū)域居住檔次提高。置業(yè)看準政策，買房跟著政府走。毋庸置疑，當下購置房產(chǎn)首選管城區(qū)，享大規(guī)劃、大交通、大配套、大未來鄭州向東、南發(fā)展，有鄭東新區(qū)、經(jīng)開區(qū)、新鄭、中牟、開封多個積極性很高的城市，廣大先富起來的企業(yè)家和人群有希望融入大鄭州的迫切愿望置業(yè)熱點管城區(qū)是鄭州市具有3500年歷史的老

城區(qū),舊城區(qū)面積達

10.57平方公里。根據(jù)鄭州市總體規(guī)劃,管城舊城區(qū)被定為

鄭州商貿(mào)城建設(shè)的

重點區(qū),將以商貿(mào)、金融、信息、會議、博覽、管理為主要

功能,并將在中心城市的經(jīng)濟活動中發(fā)

揮極其重要的作用。新商城組團——新商城組團就是大商城遺址和商都新區(qū)板塊之和，五大商圈、六個功能區(qū)域的超強組合，管城區(qū)全力深化區(qū)域發(fā)展，主動融入鄭州都市區(qū)建設(shè)。發(fā)展價值中州大道路城東

路未

來航

海

東

路隴

海

東

路紫荊山路金三角商圈西大街東大街紫荊商圈火車站商圈鄭汴商圈航東商圈啟示——新商城組團的發(fā)展，使管城區(qū)未來將進一步融入鄭州都市區(qū)建設(shè)，區(qū)域地位伴隨中原城市群建設(shè)逐步提升，對于區(qū)域地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展來講，應(yīng)充分預(yù)期未來區(qū)域價值，前瞻性的看待房地產(chǎn)發(fā)展。GDP—2014年上半年管城區(qū)生產(chǎn)總值累計160億元，同比增長9.2%；按照GDP與地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系可以看出，區(qū)域房地產(chǎn)已經(jīng)進入高速發(fā)展時期，總體上具備一定的經(jīng)濟發(fā)展條件。經(jīng)濟基礎(chǔ)鄭州市管城區(qū)2895.8億元根據(jù)最新公布的2014年鄭州市公報表上半年全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值

(GDP)2895.8億元，按可比價格計算，比上年同期增長10.6%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值60.2億元，增長

2.8%；第二產(chǎn)業(yè)增加值1642.4億

元，增長10.0%；第三產(chǎn)業(yè)增加值

1193.2億元，增長9.5%管城區(qū)生產(chǎn)總值累計160億元，同比增長9.2%；固定資產(chǎn)投資累計

123億元，同比增長20%；規(guī)模以上工業(yè)增加值累計48.5億元，同比增長5%；社會消費品零售總額累計145.5億元，同比增長12%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入13410元，同比增長10%；農(nóng)民人均純收入

9834元，同比增長10.9%160億元小于4%4%—5%5%—8%大于8%萎縮 停滯 穩(wěn)定發(fā)展 高速發(fā)展房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)判斷——GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系10.6%啟示——盡管管城區(qū)作為老城區(qū)在經(jīng)濟增速上明顯低于鄭州市整體平均值，但是已經(jīng)超過了8%，對發(fā)展地產(chǎn)行業(yè)也是一個有利因素。9.2%區(qū)域整體角度：管城區(qū)是鄭州市老城區(qū)，占據(jù)商務(wù)中心位置，具有承東啟西、連接南北的區(qū)位價值，周邊交通發(fā)達，扼守城市南大門，具備獨一無二的文化價值，這些都為區(qū)域地產(chǎn)崛起提供了有利的條件。規(guī)劃價值：新商城組團的建設(shè)，將使得管城區(qū)跟深入地融入中原城市群建設(shè)的戰(zhàn)略規(guī)劃中，城市迎來歷史性大發(fā)展機遇。隨著區(qū)域城市地位快速提升，為房地產(chǎn)業(yè)的繁榮奠定基礎(chǔ)。經(jīng)濟角度：契合地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律的GDP增長速度，超大的地產(chǎn)固定投資比例，成為地產(chǎn)快速發(fā)展的基礎(chǔ)保證。0片區(qū)自身的優(yōu)越為未來房地產(chǎn)行業(yè)提供了良好市場發(fā)展環(huán)境，天時地利因素并存。管城區(qū)現(xiàn)已經(jīng)成為鄭州房地產(chǎn)最熱區(qū)域。再通過政府規(guī)劃以及政策好，已被市場客戶廣泛認可。小結(jié)?Part2管城區(qū)樓市調(diào)研本次市調(diào)主要以管城區(qū)項目為主，通過以下11個在售或待售項目，了解區(qū)域房地產(chǎn)市場供應(yīng)及主流產(chǎn)品、價格走勢、客戶來源等相關(guān)信息。正商華鉆陽光城萬科美景龍?zhí)糜劳浯涑怯篮憷硐胧澜缭瓷痂尀撤綀A創(chuàng)世永恒理想公元清華城正商新藍鉆七里香堤待售在售銷售末期樓盤區(qū)域分布典型項目分析一：正商新藍鉆（三期）容積率：2.97

綠化率：43%物業(yè)類型：住宅為主、高層、小高層、多層花園洋房建筑風格：現(xiàn)代主義項目配套：幼兒園、會所、地下停車場、水岸生態(tài)居住環(huán)境銷售均價：12000元/平米交房時間：2015年年底客源分析：航海路沿線及輻射到管城區(qū)和二七區(qū)的企、事業(yè)單位員工和火車站附近專業(yè)市場商戶等房源：基本售罄優(yōu)惠活動：按揭優(yōu)惠3個點，全款優(yōu)惠6個點。項目概況開發(fā)商：河南正商置業(yè)有限公司項目地址：航海路與未來路交匯處項目規(guī)模：占地130畝，總建面30萬平米，分三期開發(fā)典型項目分析二：永恒理想公元項目概況開發(fā)商：河南永恒萬通置業(yè)有限公司項目地址：鄭汴路與建業(yè)路交匯處項目規(guī)模：占地10萬平米，總建面60萬平米容積率：4.1

綠化率：25%物業(yè)類型：塔樓高層建筑風格：都市主義項目配套：幼兒園、三層商業(yè)店鋪、帶空中花園周圍配套：項目緊鄰鄭汴、二七、紫荊山三大商圈。小區(qū)有5A光合寫字樓和五星級酒店，商務(wù)會所尊貴配套項目定位：緊鄰鄭東CBD，地鐵3號線與4號線交匯，緊鄰地鐵6號線，BRT快速公交。交房時間：2015年年底住宅均價：9000元/㎡推售房源：7棟售罄，另一棟僅剩7、13、15層有房，目前銷售90%以上；現(xiàn)以寫字樓為主。

優(yōu)惠方式：目前排號優(yōu)惠5個點（商鋪，預(yù)計8月底將開盤）

欲推體量：2棟高層,2015年開售6#典型項目分析三：方圓創(chuàng)世項目動態(tài)：僅剩1套，項目概況開發(fā)商：河南中信中原置業(yè)有限公司項目地址：紫荊山路和隴海路交匯處項目規(guī)模：占地10萬平方米，總建面33萬平方米容積率：2.6

綠化率：36

%物業(yè)類型：物業(yè)形態(tài)涵蓋高層住宅、大型集中商業(yè)、寫字樓等多種物業(yè)形態(tài)。項目配套：學(xué)校,醫(yī)院,大型超市（大潤發(fā)）、大型車庫和商業(yè)中心周邊配套：創(chuàng)新街小學(xué)、六十三中、商業(yè)廣場、文化活動中心等方圓創(chuàng)世停車場典型項目分析四:源升金鑼灣容

積

率：4.999 綠

化

率：30.1%項目配套：四層底商、5所幼兒園、小學(xué)、地下車庫周邊配套：創(chuàng)新街小學(xué)、六十三中、商業(yè)廣場、文化活動中心、會所、健身房等項目均價：暫無項目推售：未開盤（預(yù)計8月底）四棟30層高層，二梯四戶，900多套銷售情況：排號量一千多組項目概況投資商：鄭州豐益置業(yè)有限公司項目地址：航海路與紫荊山路交叉口項目規(guī)模：占地約7642.55㎡，總建面約5.2萬㎡物業(yè)類型：高層（歐式經(jīng)典人文建筑）1#2#3#4#綜合分析：1、項目位于航海路與紫荊山路交叉口，周邊教育、商業(yè)、娛樂休閑、銀行配套齊全；2、項目分地塊、分期開發(fā)，便于后期營銷推廣；3、地理位置優(yōu)越，地鐵2號線、地鐵5號線環(huán)繞而過，對內(nèi)外交通極為便利；便捷市中心升值學(xué)區(qū)房日訪客量：20-30組主要以路過、朋友介紹獲取信息；B1/B1b（88㎡）南北通透，全明設(shè)計，南北觀景大陽臺，生活休閑兩相宜C1（89㎡）空間布局合理，動靜分區(qū)明顯，實用，客廳連接

大陽臺，南向臥室?guī)эh窗，好的戶型對銷售起到積極的影響典型項目分析五：清華城開發(fā)商：河南省清華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目地址：中州大道與貨站街交匯處西項目規(guī)模：占地4萬㎡，總建面約35萬㎡，容積率：6.4

綠化率：10%物業(yè)類型：LOFT

SOHO高層項目配套：幼兒園、小學(xué)、地下車庫周圍配套：六十三中、商業(yè)廣場、游樂場、文化活動中心、會所、健身房等銷售均價：預(yù)計8700元/平米交房時間：待定推售房源：現(xiàn)推售LOFT一棟及SOHO一棟欲推體量：兩棟30層高層住宅，明年開售項目概況LOFT曲面流線SOHO1#2#CBD門戶中州大道旁未來派立體都會清華城：LOFTLOFT標準層平面圖每層11梯31戶LOFT曲面流線，框架程三角形，視野開闊，

采光好，保證每戶每天都可以得到陽光照射。清華城：LOFT每層4.5米高，業(yè)主可以根據(jù)自己的喜愛發(fā)揮自己的想象設(shè)計不同的風格買一層送一層不同的裝飾空間，別于簡單的格調(diào)，適合當今追求個性的年輕人。典型項目分析六：永威翡翠城項目規(guī)模：占地約123畝，總建筑面積約44萬㎡物業(yè)類型：復(fù)式（200㎡以上）容

積

率：3.5 綠

化

率：35%項目配套：項目內(nèi)建設(shè)4層幼兒園，同時有內(nèi)群樓商業(yè)和園林配套、停車位（地下雙層）周邊配套：項目周邊有通泰路小學(xué)、86中、建業(yè)小哈佛、建業(yè)外國語中學(xué)、北大附中等眾多中小學(xué)。河南人民醫(yī)院、管城中醫(yī)院、頤和醫(yī)院眾多醫(yī)院。推售情況：一棟樓王復(fù)式四梯七戶，一棟高層銷售情況：高層僅剩一套，復(fù)式每層都有均價：19000元/㎡左右客戶群體：鄭東新區(qū)、追求高質(zhì)量生活的人群項目概況開發(fā)商：河南凱華地產(chǎn)有限公司項目地址：中州大道與商鼎路路交匯處復(fù)式樓王高層5千元抵3萬元典型項目分析七:正商華鉆商業(yè)，沿街設(shè)置一到三層的便民商業(yè)街和主題風情商業(yè)街銷售均價：8400元/㎡項目動態(tài)：二期已開盤，拓客到位項目概況開發(fā)商：河南展宇置業(yè)有限公司項目地址：紫荊山南路與南三環(huán)交會處東北角項目規(guī)模：占地400畝，總建面120萬平米，容積率：4.99

綠化率：36%物業(yè)類型：板樓高層項目配套：雙語幼兒園、重點中小學(xué)、社區(qū)內(nèi)部集大中型超市、品牌店、餐飲、娛樂為一體的綜合優(yōu)惠活動：兩房2000元抵2萬元，三房3000元抵3萬元首付30%優(yōu)惠3個點，一次性付清優(yōu)惠5個點按時簽約優(yōu)惠1個點；7月31號前交清首付優(yōu)惠2個點環(huán)內(nèi)79—128㎡準現(xiàn)房周邊配套正商華鉆售樓中心前，南三環(huán)由于修路無法通車，而日訪量卻達到40—50組，原因：通過拓客增加訪客量單頁派發(fā)力度到位墻體、道旗宣傳典型項目分析八：永恒理想世界項目概況開發(fā)商：河南永恒凱悅地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目地址：鄭州市紫荊山路與航海路西北角項目規(guī)模：占地18萬㎡，總建面90萬㎡容積率：4.6

綠化率：30.4%物業(yè)類型：住宅為主，多層、高層項目配套：貝斯特幼兒園、小學(xué)、地下車庫銷售均價：11000元/㎡左右交房時間：2015年年底推售房源：8棟34層高層，二梯四戶，2000戶；銷售情況：一期已售罄，二期2#、3#、5#、6#已開盤，目前銷售60%左右客源分析：航海路沿線及輻射到中原區(qū)和二七區(qū)的企、事業(yè)單位員工和火車站、汽車南站及航海優(yōu)惠活動：路附近專業(yè)市場商戶等1、3千元抵2萬元2、全精裝房源3千元享2萬優(yōu)惠，其中6號樓3千元享3萬元，3、情人節(jié)總價優(yōu)惠1萬元雙干道

雙地鐵管城區(qū)第一綜合體戶型面積為40-50㎡學(xué)區(qū)房，均價9100元/平米特價房：特價房：一居室，精裝，為了吸引顧客而推出的營銷方案，日訪客量30組左右在推廣方面，航海路沿線道旗宣傳到位，后期跟蹤做的比較好，典型項目分析九：萬科美景龍?zhí)瞄_發(fā)商：河南美景鴻城置業(yè)有限公司項目地址：中州大道與航海路交匯處東北角項目規(guī)模：占地6.5萬㎡，總建面33.8萬㎡，物業(yè)類型：高層住宅為主，精裝容積率：4.2 綠化率：30%項目配套：幼兒園、公園周邊配套：創(chuàng)新街小學(xué)、六十三中、商業(yè)廣場、文化活動中心等銷售均價：11000元/㎡交房時間：2016年6月份推售房源：目前僅推10號、13號樓，每棟32層銷售情況：10號樓3室29層以上，2室30層以上；13號樓只剩2層（同層10#樓比13#樓高一千左右每平方米）客源分析：中州大道沿線及輻射到管城區(qū)和鄭東新區(qū)的企、事業(yè)單位員工及中州大道附近專業(yè)市場商戶等，精裝房，多

以改善客戶為主。欲推體量：四棟高層，底下4層地商，一棟29層，3棟31層活動推廣:1、免費申請會員，優(yōu)惠2%2、與搜房網(wǎng)合作，優(yōu)惠1%項目概況10#13#城中心地鐵綜合體輕奢華宅欲推體量典型項目分析十：七里香堤容積率：4.05 綠化率：40.02%物業(yè)類型：板樓高層項目配套：幼兒園、露天游泳池、地下雙層停車場周圍配套：學(xué)校、醫(yī)院、大型購物廣場銷售均價：8900元/平米交房時間：2015年年底推售房源：一期六棟，目前僅3#、6#樓有房欲推體量：二期正在開發(fā)，項目概況開發(fā)商：河南安徐莊實業(yè)有限公司項目地址：管城紫東路與七里河路交叉口項目規(guī)模：占地8.2萬㎡，總建面60萬㎡6#活動推廣:1、按揭優(yōu)惠1個點，全款優(yōu)惠2個點2、首付10萬元住兩房，首付15萬元住三房七里河七里香堤水上展示中心浪漫水上展示中心，小區(qū)露天夢幻泳池，詮釋住享游合一的生活美學(xué)臨河而居，體驗繁華都市中珍貴的靜謐環(huán)境小區(qū)附帶唯美霧森系統(tǒng)，具有保濕、防暑降溫、防塵、保健的功能。三百畝果樹研究園，天然優(yōu)美環(huán)境推廣優(yōu)勢典型項目分析十一：陽光城項目地址：管城中州大道航海路口南300米開發(fā)商：鄭州鼎盛置業(yè)有限公司項目規(guī)模：占地86萬平方米，總建面300萬平方米。項目定位：三環(huán)內(nèi)錯過再無小高層樓盤特色：花園洋房濱河、低密度、雙氣大盤容積率：4.6綠化率：40%周邊配套：創(chuàng)新街小學(xué)、六十三中、世紀歡樂園、中原福塔、商業(yè)廣場、文化活動中心、會所、健身房等。銷售均價：8300元/平米交房時間：二期2017年（2014年7月15日開盤）銷售情況：2棟高層，小高層40套剩下30層活動推廣:首付30%優(yōu)惠2個點，一次性付清優(yōu)惠5個點項目概況推售房源：二期兩棟32層兩梯四戶，1棟10層小高層兩梯兩戶，欲推三期產(chǎn)品，四棟10層小高層，兩梯兩戶兩單元。10層小高層32層高層陽光城項目優(yōu)勢陽光城陽光城位于中州大道和航海路交匯處，是鄭東新區(qū)和老城區(qū)的交界處，位于鄭州中軸線的核心區(qū)位！北接CBD中央商務(wù)區(qū)，南通新鄭國際機場，東接經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，地處幾大區(qū)域交界核心地帶。項目名稱占地面積（畝）建筑面積（㎡）容積率綠化率項目配套銷售均價

(元/㎡）陽光城1200300萬4.640%幼兒園、小學(xué)、中學(xué)8300正商﹒新藍鉆13030萬2.9743%幼兒園、會所、地下停車場12000永恒理想公元15060萬4.125%幼兒園、臨街商鋪、空中花園9000方圓創(chuàng)世15033萬2.636%學(xué)校、超市、地下停車場8800源升金鑼灣155.2萬4.930.1%學(xué)校、商業(yè)、地下停車場待定永威翡翠城12344萬3.535%學(xué)校、商務(wù)、會所、停車位19000正商華鉆400120萬4.9936%超市、娛樂、學(xué)校、商業(yè)8400永恒理想世界27090萬4.630.4%幼兒園、小學(xué)、商業(yè)、停車場11000萬科美景龍?zhí)?0033.8萬6.410%幼兒園、小學(xué)、地下車場11000清華城6035萬3.4635%幼兒園、小學(xué)、大學(xué)、商業(yè)8700七里香堤12360萬4.0540.02%幼兒園、停車場、游泳池8900以上表價格可以看出，陽光城性價比高陽光城現(xiàn)以推售32層高層，后期將加推4棟10層小高層，而在管城區(qū)大多樓盤主要銷售高層，區(qū)別于其他售樓部，形成其推廣優(yōu)勢；陽光城體量在售體量欲推體量二室兩廳一衛(wèi)建筑面積86㎡三室兩廳一衛(wèi)建筑面積89㎡溫馨三房，戶型方正，餐廳、客廳一體連接寬景陽臺，

拉寬寬景尺度，更顯開闊明亮；

雙臥朝南，戶型整體布局合理大方衛(wèi)生間沒有窗戶動靜分區(qū)明確，空間劃分合理方正客廳布局，對接寬景陽臺主臥朝南而向，配備觀景飄窗戶型分析城隍廟中原福塔電影院陽光城區(qū)域集娛樂、休閑于一體，在鄭州這個

快節(jié)奏的生活區(qū)域，將會受到很大的歡

迎。航海體育場項目配套客源分析陽光城日訪客量約30組左右，主要是路過、電話約訪、朋友介紹為主。25-35歲35-45歲45-55歲由圖可以看出，陽光城的來客主要以25-35的青年人為主，其次是35-45歲的中年人，剛需型客戶比較明顯。顧客年齡占比以低價吸引顧客1.小區(qū)內(nèi)設(shè)施不完善，2，交房時間晚，2017年上半年交房3.項目靠近中州大道以東，目前交通不夠便捷，需要步行到中州大道，規(guī)劃的長江路尚未打通到項目一期工程陽光城的劣勢永恒理想世界11000元/㎡萬科美景龍?zhí)?1000元/㎡源升金鑼灣暫無價格方圓創(chuàng)世8800元/㎡永威翡翠城19000元/㎡永恒理想公元9000元/㎡清華城8700元/㎡正商新藍鉆陽光城8300元/㎡七里香堤正商華鉆8400元/㎡各樓盤地理位置及售價市場小結(jié)各大房企云集，市場成熟發(fā)展管城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)進入高速發(fā)展階段，萬科、恒大、正商、鼎盛，一些大型開發(fā)商涌入，具有成熟的開發(fā)經(jīng)驗和較好的市場口碑。項目推出體量大，競爭激烈管城區(qū)在售以及待售項目中，項目占地規(guī)模大，開發(fā)

體量大。其中以陽光城為首，建筑面積300萬㎡，正

商華鉆、永恒理想世界面積90萬㎡以上，市場供應(yīng)量大，競爭激烈。3

基礎(chǔ)配套完善管城區(qū)項目體量大，自身配套完善，尤其以教育配套比較充足，項目自身基本包含幼兒園、小學(xué)、中學(xué)和集中商業(yè)滿足本項目業(yè)主需求。4

銷售價格存在上升空間管城區(qū)在售項目根據(jù)位置不同定價有所區(qū)別。而未來隨著品質(zhì)樓盤的不斷涌現(xiàn)和品牌的推動，存在較大的溢價空間。5

產(chǎn)品去化以剛需為主從目前管城區(qū)在售住宅項目的去化情況來看，兩房75-88

平米和88-90平米的小三房需求相對旺盛，剛需市場占據(jù)主導(dǎo)地位，三房113-126平米去化次之。6客戶來源可挖掘空間大本區(qū)域客戶來源主要以管城區(qū)企業(yè)員工和周邊村莊為主力客群，鄭州二七區(qū)、金水區(qū)、經(jīng)開區(qū)的客戶為輔，中牟、新鄭客戶前來置業(yè)相對較少。管城區(qū)市場供應(yīng)量大，市場競爭激烈，同時存在發(fā)展空間，未來區(qū)域發(fā)展利好！管城區(qū)項目多為品質(zhì)大盤，以客戶剛性需求為切入點，吸引了大部分市場剛需客群前去購買Part3

區(qū)域競爭價值分析產(chǎn)品市場對于產(chǎn)品方面：高層同質(zhì)化，競爭加劇，會促進整體品質(zhì)上升；戶型創(chuàng)新，景觀配套，休閑配套上可挖掘的潛力還比較大，有充足的發(fā)展空間；區(qū)域品質(zhì)項目為未來發(fā)展提供了可借鑒的因素項目名稱一房40-50㎡小兩房65-75㎡大兩房80-90㎡小三房85-95㎡大三房110-130四房

130-145㎡陽光城****正商﹒新藍鉆****永恒理想公元****源升金鑼灣****永威翡翠城****