上海 寶山 房產(chǎn)研究

第一章宏觀解析第一節(jié)寶山區(qū)地理區(qū)位第二節(jié)寶山區(qū)經(jīng)濟(jì)概況第三節(jié)寶山區(qū)規(guī)劃概況第二章市場解析第一節(jié)寶山區(qū)房產(chǎn)市場概況第二節(jié)寶山區(qū)上半年房產(chǎn)市場走勢第三節(jié)寶山區(qū)各板塊銷售情況第四節(jié)四大板塊重點項目第三章個案解析第一章宏觀解析寶山區(qū)寶山區(qū)張家港市水路的通暢，輻射長三角區(qū)域，帶動自身經(jīng)濟(jì)發(fā)展。地理位置：寶山區(qū)位于上海市北部，東北瀕長江，東臨黃浦江，南與楊浦、虹口、閘北、普陀4區(qū)毗連，西與嘉定區(qū)交界，西北隅與江蘇省太倉市為鄰。區(qū)域面積293.71平方公里。區(qū)域地位：寶山是上海重要的“鋼、港”基地，是上海的水路門戶，中國最大的精品鋼生產(chǎn)基地。經(jīng)濟(jì)概況：工業(yè)、建筑業(yè)和交通運(yùn)輸倉儲郵政業(yè)三個行業(yè)在全市所占份額較高，分別達(dá)到11.6%、13.4%和9.1%，其次是房地產(chǎn)業(yè)和批發(fā)零售業(yè)，分別占5.4%和4.7%。水陸交通的便捷，為改區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到較大的推進(jìn)作用，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)占較大比例。寶山區(qū)：上海的“鋼、港”基地，建筑、房產(chǎn)業(yè)所占份額較高5010152025寶山區(qū)國民經(jīng)濟(jì)增加值與增長速率增加值（億元）增長速率（%）%億元-200102030-1040寶山區(qū)固定資產(chǎn)投資總額與增長速度%億元固定資產(chǎn)投資（億元）比上年增長（%）增長結(jié)構(gòu)：全年完成增加值549.08億元，按可比價計算，比上年增長12.1%第二產(chǎn)業(yè)增加值246.41億元，增長7.5%；第三產(chǎn)業(yè)增加值300.61億元，增長16.8%。

建筑業(yè)較快發(fā)展。全年實現(xiàn)建筑業(yè)增加值46.44億元，比上年增長25.7%。房屋建筑施工面積1779萬平方米，增長4.0%；房屋建筑竣工面積416萬平方米，下降16.3%。房產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快。全年實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)增加值53.17億元，比上年增長35.2%。固定資產(chǎn)投資構(gòu)成：固定資產(chǎn)投資較快增長。全年完成固定資產(chǎn)投資217.04億元，比上年增長32.3%。從產(chǎn)業(yè)投向看，第二產(chǎn)業(yè)投資46.96億元，比上年增長17.4%；第三產(chǎn)業(yè)投資169.98億元，增長37.2%。第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)增長較大，發(fā)展趨勢較好，建筑業(yè)、房產(chǎn)業(yè)占較大比例。上海中心城寶山部分區(qū)域：寶山外環(huán)線以內(nèi)的地區(qū)是上海中心城區(qū)的組成部分。主要形成上海大學(xué)地區(qū)組團(tuán)、張廟地區(qū)組團(tuán)及沿江發(fā)展組團(tuán)，以完善城市功能、改善居住條件、提升生活質(zhì)量為規(guī)劃目標(biāo).新城區(qū)域：由上海市城市總體規(guī)劃確定的集中新城向組合新城發(fā)展，形成由淞寶地區(qū)、楊行地區(qū)和顧村地區(qū)共同構(gòu)成的組合新城空間格局。新城用地規(guī)模55平方公里，人口規(guī)模55~60萬

產(chǎn)業(yè)區(qū)域：規(guī)劃形成以寶鋼、寶山工業(yè)園區(qū)為主體，與羅店、羅涇和月浦等新市鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展的寶山北部綜合工業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)。新城發(fā)展軸沿江發(fā)展軸城市綠心城鎮(zhèn)發(fā)展軸寶山區(qū)規(guī)劃：三大片區(qū)定位區(qū)域發(fā)展中心城及新城兩片區(qū)的定位，促進(jìn)區(qū)域內(nèi)房產(chǎn)市場發(fā)展，預(yù)示房產(chǎn)市場的良好發(fā)展趨勢。第二章市場解析單位：億元寶山區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資額寶山區(qū)商品房銷售面積-40-60-20020406080%-40-60-20020406080%100寶山區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資額從2007年低迷時期逐漸平穩(wěn)攀升，房產(chǎn)市場發(fā)展趨勢良好。據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)統(tǒng)計，2009年全年完成房地產(chǎn)投資額108.86億元，比上年增長22.9%。單位：萬平米

2009年商品房銷售快速增長。全年實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)增加值53.17億元，比上年增長35.2%。施工面積794.0萬平方米，下降15.4%；竣工面積195.7萬平方米，下降36.6%；商品房銷售面積264.5萬平方米，增長43.0%；商品房銷售額287.60億元，增長85.3%。寶山區(qū)2010年1-6月房地產(chǎn)開發(fā)投資情況1002030405060%投資額（億元）增幅（%）商品住宅銷售面積同比增幅（%）寶山區(qū)2010年1-6月全區(qū)商品住宅銷售情況

%-80-60-40-20020406080120100萬平米房地產(chǎn)銷售市場持續(xù)走低，后期逐漸平穩(wěn)2010年1-6月，全區(qū)實現(xiàn)純商品住宅銷售面積30.53萬平方米，同比下降65.6%；今年1-2月，全區(qū)純商品住宅銷售面積同比呈現(xiàn)增長態(tài)勢，從3月起受一系列房地產(chǎn)政策的調(diào)控，同比出現(xiàn)下降，且降幅逐月擴(kuò)大。房產(chǎn)新政調(diào)控下，本區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅逐步走穩(wěn)，占固定資產(chǎn)投資比重略升，住宅成交量同比處于較低水平。上半年房產(chǎn)市場概況：新政影響，投資額同比仍有所增長，銷售市場冷淡房地產(chǎn)開發(fā)投資前階段呈現(xiàn)下滑態(tài)勢，后階段逐步走穩(wěn)1-6月，本區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資呈現(xiàn)前階段下滑，后階段逐步走穩(wěn)的態(tài)勢，投資51.6億元，比去年同期增長23.8%，增幅高出全社會固定資產(chǎn)投資0.5個百分點；占全社會固定資產(chǎn)投資46.5%，比重同比提高0.2個百分點。

板塊合計1月2月3月4月5月6月楊行67982171993482127752187011887769羅店6578929853048796908241257511811大場5849614173322511910191308399219顧村8505325039136038163708101550115淞南1148638114782144748300廟行64022584421100433897167高境72624950191541511610吳淞10910854023700寶城12701270000友誼1630000001630合計305318605304145541626704221757473711從各主要板塊的銷售情況來看，全區(qū)純商品住宅銷售主要集中在顧村、楊行、羅店、大場等四大板塊，以上四個板塊銷售面積占全區(qū)總銷售的90.8%。1-6月各主要板快銷售情況單位：萬平米寶山區(qū)上半年各板塊銷售概況：四大板塊占主要市場份額高境板塊淞南板塊羅店板塊

羅店板塊：主要依靠景瑞歐蘭高邸、朗詩綠島園和香島原墅，該板塊均價在23231元/平米。顧村板塊

顧村板塊：主要依靠保利葉上海和綠地公園壹品強(qiáng)有力的推動，該板塊均價在16131元/平米楊行板塊

楊行板塊：主要依靠飄鷹錦和花園、香逸灣等項目的推動，該板塊均價在17778元/平米。大場板塊

大場板塊：主要依靠中環(huán)一號、錦秋花園和鉑金華府等樓盤。該板塊均價在19757元/平米月浦板塊羅徑板塊友誼板塊廟行板塊吳淞板塊張廟板塊寶山區(qū)板塊劃分：幾大樓盤支撐整個房產(chǎn)市場項目名稱：上置綠洲香島原墅物業(yè)類別：公寓、別墅占地面積:96842平方米建筑面積:116210平方米

開工時間:2010-01-18

竣工時間:2011-12-30

總戶數(shù):874

容積率：1.2開發(fā)商:上海香島花園置業(yè)有限公司

投資商:上置投資控股有限公司

項目特色宜居生態(tài)地產(chǎn),景觀居所物業(yè)管理公司:上置香島原墅物業(yè)管理部

景觀設(shè)計單位:貝爾高林國際（香港）有限公司

銷售均價公寓：18000元/平米別墅：30000元/平米本項目位于上海的寶山區(qū)羅店北歐新鎮(zhèn)，隸屬于滬太公路的美蘭湖板塊，距離市中心人民廣場28公里。美蘭湖板塊：是上海北部高檔核心生態(tài)居住區(qū)，區(qū)內(nèi)擁有280畝美蘭湖，上海唯一一個36洞生態(tài)高爾夫球場，并擁有與之配套的美蘭湖高爾夫俱樂部，美蘭湖皇冠假日酒店，國際會議中心等高端配套設(shè)施，滿足商務(wù)、娛樂、休閑多元化需求。香島原墅項目位置一期二期一期于5月23日開盤，將推出164套房源其中雙拼別墅9棟共18套，疊排別墅4幢共38套，小高層2幢共108套。一期主要推出的是精裝修100平米的公寓以及150平米的疊加別墅。8月中旬基本售罄。二期于8月22日開盤，推出公寓房126套，疊加別墅38套。二期主要推出的為98.61㎡、108.33㎡公寓二房及153.55㎡公寓三房，152.02㎡左右的上疊別墅及158.17㎡左右的下疊別墅開盤當(dāng)天銷售房源近百套。銷售進(jìn)度項目主要由疊加別墅和小高層公寓兩種物業(yè)形態(tài)構(gòu)成，項目以天然的景觀河道將整體分為東，西兩大區(qū)域。東面為A區(qū)由小高層，疊加別墅，雙拼別墅組成。西面為B區(qū)則由小高層與疊加別墅構(gòu)建。A區(qū)B疊加別墅公寓C型兩房面積108.33平米室內(nèi)多出開窗，主臥與客廳都朝南，采光性好雙入門衛(wèi)生間，生活方便主臥六角設(shè)計觀賞性絕佳實用性過小，浪費(fèi)空間過大，家具難以安放。E型三房面積153.55平米中西雙廚房，滿足各種需求11.4米大面寬，彰顯氣派房型方正，各房比例適中，通風(fēng)、采光性好客廳與餐廳中銜接的書房使得客廳過于擁擠小高層戶型分析A型下疊面積158.17平米總價在400萬左右，贈送地下一層與一層的露天花園。地下一層：擁有圖書室、視聽室、紅酒吧、超大儲藏室，還附有陽光SPA套房等多種娛樂空間。一層：附贈35平米的露天花園.二層：雙臥向南，采光俱佳。B型上疊面積152.02平米總價在300萬左右，贈送三層的空中花園二層：中西雙廚房，更添飲食樂趣。三層：附贈一20平米的空中花園，臥室與功能的分隔清晰。四層：南北雙臥，相互私密性好，并擁有超大的儲藏空間。B11F2F2F3F4F疊別墅戶型分析小區(qū)中間一座純意大利式的會所，屋頂運(yùn)用了彩色拼花的玻璃穹頂。會所內(nèi)設(shè)有翡冷翠SPA館、高級紅酒吧、原味的意大利餐廳、游泳池、瑜珈館、健身房等，均呈現(xiàn)出純粹的意大利建筑與托斯卡納的溫馨生活。小區(qū)內(nèi)部設(shè)施皇冠假日酒店中國福利會綠地幼兒園三十六洞高爾夫球場樓盤周邊的配套相對齊全就學(xué)條件：美蘭湖中福會幼兒園、華師大附?。〞憾?、上師大附中（暫定）

商業(yè)環(huán)境：36洞高爾夫球場、美蘭湖高爾夫俱樂部、美蘭湖皇冠假日酒店、國際會議中心

生活配套：北歐風(fēng)情商業(yè)街，諾貝爾科技公園，文化廣場，大賣場，OUTLETS，醫(yī)院項目周邊配套項目特色金裝修房裝修風(fēng)格追求輕松閑散的生活方式，倡導(dǎo)原味的裝修效果，符合時下的健康環(huán)保。創(chuàng)新居住功能中西廚房+客廳書房化。中西廚房滿足不同客戶群體的需求，客廳書房化，提高功能區(qū)的實用率，同時體現(xiàn)業(yè)主的文化內(nèi)涵。SPA別墅將會所里的SPA館引入居家生活，并融入意式的裝修風(fēng)格，滿足高端置業(yè)人群。托斯卡納私家會所純意式托斯卡納風(fēng)格會所，裝修考究，會所內(nèi)設(shè)有SPA館、紅酒吧、意大利餐廳、等。金裝修房中西廚房+客廳書房SPA別墅特色展示意式會所媒體推廣：網(wǎng)站，報紙，雜志，電視周邊區(qū)域：道旗，標(biāo)牌售樓處：沙盤，模型廣告語：穹頂下，悠然美墅柱廊間，散淡別宅項目名稱：保利葉上海項目地址寶山菊太路1198弄項目類別住宅、公寓、別墅容積率1.35

綠化率40.50%開盤時間2010-09-24

項目名稱：中環(huán)1號項目地址：上海市寶山區(qū)真北路4335弄物業(yè)類別：住宅、公寓建筑類別：小高層容積率：2.30綠化率：35%

占地面積：150000平方米

建筑面積：490000平方米

均價：22000元/平米 配套：社區(qū)內(nèi)部商業(yè)設(shè)有星期八大道、克拉公里；社區(qū)外部享有樂購、易初蓮花、家樂福等。交通：中環(huán)線全城通達(dá)，軌道交通7號線快速鏈接，547、737、768路直達(dá)市中心。教育：社區(qū)設(shè)有30班小學(xué)，外有大華中學(xué)、晉元