投資分析培訓課件

目錄第一部分前言第二部分基礎數(shù)據(jù)估算第三部分財務指標評價第四部分財務評價案例第一部分前言為什么要做？什么時候做？怎么做？開發(fā)企業(yè)負責人投資決策據(jù)編制設計任務書籌措資金和申請貸款簽訂合作和協(xié)議申請項目建設執(zhí)照為什么要做投資估算決策依據(jù)設計任務執(zhí)照依據(jù)合作依據(jù)融資依據(jù)哪些階段做投資估算？序號階段目的誤差率1投資機會研究階段決策依據(jù)±30%2初步可行性研究階段指導規(guī)劃、執(zhí)照依據(jù)±20%3可行性研究階段融資依據(jù)、合作依據(jù)、±10%投資估算主要做什么？房地產(chǎn)項目可研報告程序：內(nèi)容：估算基礎數(shù)據(jù)編制財務報表計算評價指標分析財務效益指標得出評價結果指標計算方法選擇評價參數(shù)鏈接：房地產(chǎn)開發(fā)階段項目取得之前(決策階段)前期準備(項目組織設計階段)建設及銷售(實施階段)竣工入伙(完工階段)物業(yè)交接/管理(運營階段)投資機會研究項目建議書可行性研究報告項目取地策略報告土地獲取開發(fā)報建工程招投標開發(fā)建設銷售與招商竣工驗收驗收備案入伙通告初始登記轉移登記交接物業(yè)簽訂土地合同資金籌措勘察測量規(guī)劃設計臨時供水供電場地平整等第二部分基礎數(shù)據(jù)估算開發(fā)成本與開發(fā)費用融資成本與資金籌措收入與稅金1、房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資估算表項目總投資=開發(fā)建設投資+經(jīng)營資金開發(fā)建設投資=固定資產(chǎn)投資+開發(fā)產(chǎn)品成本序號

項目

總投資

估算說明1開發(fā)建設投資11.231.451.671.891.101.111.12土地費用前期工程費基礎設施建設費建筑安裝工程費公共配套設施建設費開發(fā)間接費管理費用財務費用銷售費用開發(fā)期稅費其他費用不可預見費2經(jīng)營資金3項目總投資（1）+（2）（1）土地費用土地費用：獲取土地使用權而發(fā)生的的費用，一般包括征地拆遷補償費、土地出讓金、契稅。土地獲取費用因獲取土地土地的方式、地塊性質等不同而不同。土地出讓方式不同劃撥、出讓、轉讓；

土地出讓宗地屬性不同：生地：完成土地征用，但未經(jīng)開發(fā)、不可直接作為建筑用地。毛地：已完成基礎設施配套開發(fā)而未進行宗地內(nèi)拆遷平整的土地。熟地：以直接進場進行項目施工建設的建設用地（法律手續(xù)完備；基礎資源通達；土地平整）

是否由開發(fā)商需要拆遷或征用（如舊城改造）

地價評估方法市場比較法：是將待估土地與在較近時期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的類似土地交易實例進行對照比較，對有關因素進行修正，得出待估土地在評估時日地價的方法。基準地價修正法：是利用城鎮(zhèn)基準地價和基準地價修正系數(shù)表等評估成果，按照替代原則，就待估宗地的區(qū)域條件和個別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對照修正系數(shù)表選取相應的修正系數(shù)對基準地價進行修正，進而求取待估宗地在估價期日價格的方法。成本逼近法：是以開發(fā)土地所耗費的各項費用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應繳納的稅金和土地增值收益來確定土地價格的估價方法。

其基本計算公式為：

土地價格=土地取得費+有關稅費+土地開發(fā)費+投資利息+投資利潤+土地增值收益（2）前期工程費主要包括：開發(fā)項目前期規(guī)劃、設計、可行性研究，水文、地質勘測，以及“三通一平”等階段的費用支出。二前期工程費表（僅供參考）1前期工作咨詢費建安工程的0.2~0.5%2地質勘察、測繪費、勘察報告審查費3元/平方米3建筑規(guī)劃設計費按建筑設計取費標準取,計價格[2002]10號4市政設計費按建筑設計取費標準取,計價格[2002]10號5環(huán)境評估費詳見建設項目環(huán)境影響咨詢收費標準6交通評價費按地上面積

：

1元/平方米估算7施工圖審查費京勘設管字(2001)41號8標底編制費概算價格的2-3‰,計算鋼筋量16元/噸.9工程招投標管理費中標價格的0.66%o,(共0.11%,招標方60%),京價(收)字[1999]第042號10招標代理費按取費標準取,計價格[2002]1980號11三通一平費（土方臨時水電）20元/平方米12工程監(jiān)理費建設前期階段按工程概預算的0.1～0.2％計?。皇┕るA段按取費標準取13新材料基金(非磚混結構可退90%)、水泥專項基金（可退）8元/平方米,中標水泥量3元/噸通常列入“前期工程費”項也可以列入“其他費用”、”開發(fā)期間稅費“項（3）基礎設施建設費基礎設施建設費是指建筑物2米以外和項目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路等工程的費用，主要包括供水、供電、供氣、排污、綠化、道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設施的建設費用，以及各項設施與市政設施干線、干管、干道的接口費用。一般按實際工程量估算。附：煙臺基礎設施收費標準（4）建筑安裝工程費建筑安裝工程費是指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費用、設備采購費用、安裝工程費用和室內(nèi)裝飾家具費等。

項目單方估價三建筑、安裝工程費

（一）建安工程造價

1住宅

1.1全現(xiàn)澆（高層）14001.2全現(xiàn)澆板式（多層）12001.3框剪結構帶底商（高層）19001.4框剪結構商住樓（高層）23001.5框剪結構（多層）12001.6底商16002非配套公建

2.1框架結構寫字樓（高層）19002.2框架結構辦公樓（多層）15003地下

3.1建安費用21003.2地下停車場2300（5）公共配套設施建設費公共配套設施建設費是指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務配套建設的各種非營利性的公共配套設施（又稱公建設施）的建設費用，主要包括：居委會、派出所、托兒所、幼兒園、鍋爐房、變電室、公共廁所、停車場等。一般按規(guī)劃指標和實際工程量估算。序號項目建設費用

估算說明123456居委會派出所托兒所幼兒園公共廁所停車場合計表5-7公共配套設施建設費用估算表單位：萬元（6）開發(fā)間接費開發(fā)間接費是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所屬獨立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理所發(fā)生的各項費用。主要包括：工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷和其他費用等。

一般經(jīng)濟測算不作此項要求，根據(jù)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)實情況予以計算！

如當開發(fā)企業(yè)不設立現(xiàn)場機構，由開發(fā)企業(yè)定期或不定期派人到開發(fā)現(xiàn)場組織開發(fā)建設活動時，所發(fā)生的費用可直接計入開發(fā)企業(yè)的管理費用。（7）管理費用管理費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用。

管理費用=（土地費用+前期工程費用+基礎設施建設費用+建筑安裝工程費+公共配套設施建設費）*2-3%。（8）財務費用財務費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用。主要包括借款和債券的利息、金融機構手續(xù)費、融資代理費、外匯匯兌凈損失以及企業(yè)籌資發(fā)生的其他財務費用。借款和債券的利息：不同的融資渠道利息不同：如全部自有資金、自有資金+銀行貸款（上市融資）等；利息與開發(fā)回款有關：開發(fā)回款越慢帶來的利息越高；利息的計算

：編制銀行貸款平衡表←資金平衡表

銀行利息的計算：編制銀行貸款償還表假設1：收入優(yōu)先用于償還貸款假設2:僅考慮單個項目開發(fā)利息銀行貸款償還表單位：萬元序號項目合計2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年1期初貸款余額

0278745016711141711841611138110660711705011670113244612385010524572728408882當期新增貸款

144,603.5727874222946125069990010442015745000003當期償還貸款本金

144,603.79000070354774034908596186053251731840366454期末貸款余額

2787450167111417118416111381106607117050116701132446123850105245727284088842435當期應付貸款利息

33,453.3400210706205058860631106920048050（9）銷售費用銷售費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用，以及專設銷售機構或委托銷售代理的各項費用。主要包括銷售人員工資、獎金、福利費、差旅費、銷售機構的折舊費、修理費、物料消耗、廣告費、宣傳費、代銷手續(xù)費、銷售服務費及預售許可證申領費等。綜合起來為：

1）廣告宣傳及市場推廣費，一般約為銷售收入的1%~2%。

2）銷售代理費，一般約為銷售收入的1.5%~2%。

3）其他銷售費用，一般約為銷售收入的0.5%~1%。以上各項合計，銷售費用約占到銷售收入的3%-5%。（10）其他費用其他費用主要包括臨時用地費和臨時建設費、工程造價咨詢費、總承包管理費、合同公證費、施工執(zhí)照費、工程質量監(jiān)督費、工程監(jiān)理費、竣工圖編制費、工程保險費等。這些費用按當?shù)赜嘘P部門規(guī)定的費率估算，一般約占投資額的2%-3%。序號

項目

金額

估算說明123456789101112臨時用地臨建費施工圖預算或標底編制費工程合同預算或標底審查費招標管理費總承包管理費合同公證費施工執(zhí)照費工程質量監(jiān)督費工程監(jiān)理費竣工圖編制費工程保險費

合計其他費用估算表單位：萬元（11）開發(fā)期間稅費開發(fā)期間稅費是指項目所負擔的與房地產(chǎn)投資有關的各種稅金和地方政府或有關部門征收的費用。各項稅費應根據(jù)當?shù)赜嘘P法規(guī)標準估算。序號

項目

金額

估算說明12345678固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅土地使用稅市政支管線分攤費供電貼費用電權費分散建設市政公用設施建設費綠化建設費電話初裝費

合計開發(fā)期稅費估算表單位：萬元（12）不可預見費及其他12．不可預見費房地產(chǎn)項目投資估算應考慮適當?shù)牟豢深A見費用。不可預見費根據(jù)項目的復雜程度和前述各項費用估算的準確程度，以上述各項費用之和的3%左右估算。如果是開發(fā)完成后出租或自營的項目，還應該估算下列費用：

13．運營費用

14．修理費用總結：房地產(chǎn)開發(fā)進度動態(tài)投資成本

項目分攤合計2010年2011年2012年2013年2014年2015年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年

一土地成本100%50%

50%

4987424937024937000000000

二前期工程費100%10%10%15%15%15%15%15%5%

9441944944141614161416141614164720000三建筑、安裝工程費43612101702338447390473252448090587046393962455529801495379601地上建筑4040720152553247833078279554352155536607716068752613145857593

（1）企業(yè)莊園100%

60%40%

3433020601373000000000

（2）私人會所型酒店100%

50%50%

19348096749674000000000

300000000000003002地下建筑100%

5%20%20%15%15%10%10%5%

280090140056025602420142012801280114000003工程監(jiān)理費100%

9%9%9%9%9%9%9%9%9%9%9%

40410367367367367367367367367367367367四基礎設施建設費100%

10%15%20%15%10%10%10%5%5%

23341023343501466835012334233423341167116700五公共配套設施建設費0%

0%

六不可預見費100%8%8%8%8%8%8%8%8%8%8%8%8%

14067117211721172117211721172117211721172117211721172七開發(fā)間接費100%8%8%8%8%8%8%8%8%8%8%8%8%

469393939393939393939393939(二)期間費用八期間費用5729178278231951884843423928313268086362560886819481管理費用100%8%8%8%8%8%8%8%8%8%8%8%8%

93787827827827827827827827827827827827822財務費用322350021070620505886063110692003銷售費用16768003061102144716101645189815431778116711672、融資與資金成本3、房地產(chǎn)收入與稅金房地產(chǎn)收入是指：房地產(chǎn)投資項目的經(jīng)營收入，指向社會出售、出租房地產(chǎn)商品或自營時的貨幣收入。包括：地產(chǎn)銷售、物業(yè)經(jīng)營、土地裝讓等。鏈接：房地產(chǎn)價格評估方法1、成本法：即對取得土地或已實現(xiàn)的土地開發(fā)的各項成本費用進行核算，剔除不正常因素影響的價值，對于正常成本費用累積后取一定的資本利息和合理的投資利潤，得出土地使用權價值的方法。該方法常用于對正常程序取得的土地的評估。

2、市場比較法：取市場上相同用途、其他條件相似的房地產(chǎn)價格案例（已成交的或評估過的、具備正常報價的）與待估房地產(chǎn)的各項條件相比較，對各個因素進行指數(shù)量化，通過準確的指數(shù)對比調(diào)整，得出估價對象房地產(chǎn)的價值的方法。這種方法具有較強的實際意義和準確性，在市場較為成熟、成交透明、比較案例易找的時候常常使用，并且估價結果較為準確。3、剩余法：房地產(chǎn)總價知道或者可以測算出來時，因為房地產(chǎn)總價＝土地使用權價值＋房產(chǎn)價值，因此測算出土地使用權價值或房產(chǎn)價值，用總價值扣除它后即可得出房產(chǎn)價值或土地使用權價值。這種方法常用于房屋或土地的單項估價。

4、收益法：不同的地區(qū)、不同用途、類型的房地產(chǎn)收益率也有所不同，根據(jù)待估房地產(chǎn)的收益返算其價值的方法即為收益還原法。房地產(chǎn)價值＝房地產(chǎn)純收益÷收益還原率。

5、假設開發(fā)法：對于一個未完成的房地產(chǎn)開發(fā)項目（純土地或在建工程等），通過測算正常開發(fā)完畢后的市場價值，然后扣除剩余開發(fā)任務的正常投入，即得出待估房地產(chǎn)價值的方法。市場比較法案例

案例1案例2案例3案例4本案

權重3530431038903720

與本案契合度比較系數(shù)契合度比較系數(shù)契合度比較系數(shù)契合度比較系數(shù)

景觀50%0.800.401.500.751.100.550.900.451外檐30%1.300.391.200.360.700.210.750.231戶型20%0.600.120.700.141.000.201.250.251配套10%1.500.150.800.080.850.090.850.091

100%

1.06

1.33

1.05

1.01

參考價格

3741.8

5732.3

4065.05

3757.2

權重比準價

25%

35%

25%

15%4522平均比準價

4324收集類比案例——確定評價指標——確定各指標權重——計算評價系數(shù)（2）稅金估算營業(yè)稅及附加：兩稅一費營業(yè)稅:城市建設維護稅:教育費附加:營業(yè)稅*3%土地使用稅契稅：權屬轉讓過程中征收，稅率為3%。印花稅土地增值稅企業(yè)所得稅：稅率25%，計稅依據(jù)企業(yè)所得稅是對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營所得和其他所得征收的一種稅。土地增值稅的計算序號項目計算基礎1房地產(chǎn)總收入銷售收入表22．12．2

2．32．42．5扣除項目金額取得土地使用權所支付的金額開發(fā)成本開發(fā)費用與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金財政部規(guī)定的其他扣除項目2.1+2.2+2.3+2.4+2.5地價款與相關手續(xù)費土地征用及拆遷費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費等管理費用、銷售費用、財務費用營業(yè)稅、城市建設維護稅、教育費附加、印花稅（土地使用權金額+開發(fā)成本）×20%3增值額(1)-(2)4增值率(3)÷(2)5適用增值稅率增值額50%以下部分：30%增值額超過50%至100%部分：40%增值額超過100%至200%部分：50%增值額超過200%部分：60%6增值稅

應納稅額=土地增值額×適用稅率第三部分財務指標評價財務基本報表資金價值與折現(xiàn)

靜態(tài)評價指標動態(tài)評價指標1、財務基本報表——現(xiàn)金流量表定義：反應項目在計算期內(nèi)各年的現(xiàn)金收入、現(xiàn)金流出和凈現(xiàn)金流量的計算表格，是財務分析的基本表格之一。全部投資現(xiàn)金流量表序號項目合計123

…N1現(xiàn)金流入

1.1銷售收入

1.2出租收入1.3自營收入1.4凈轉售收入1.5其他收入1.6回收固定資產(chǎn)余值1.7回收經(jīng)營資金2現(xiàn)金流出

2.1開發(fā)建設投資

2.2經(jīng)營資金2.3運營費用2.4修理費用2.5經(jīng)營稅金及附加2.6土地增值稅2.7所得稅3凈現(xiàn)金流量

4累計凈現(xiàn)金流量

計算指標：1、財務內(nèi)部收益率（%）：IRR

2、財務凈現(xiàn)值（ic=

%）：NPV

3、投資回收期（年）：Pt

4、基準收益率（%）：1、財務基本報表——資金平衡表序號項目合計期數(shù)12……N一資金運用611611278742229471397510931開發(fā)建設投資533313270922151269513463431.1土地費用498742493702493701.2前期工程費9441944944141614161.3建筑安裝工程費43612101702338447390471.4基礎設施建設費2334102334350146681.5公共配套設施建設費000001.6不可預見費1406711721172117211721.7開發(fā)間接費469393939392管理費用93787827827827823銷售費用167680030611024流轉稅368900067424255土地增值稅預提6707001234416所得稅85550000二資金來源6707280012254440941自有資金

2銷售收入6707280012254440943其它收入

三資金缺口-591172787422294591436999

四銀行貸款籌措

1貸款凈增加

2787422294612506999

貸款余額

27874501671114171184162貸款本金償還

00003貸款利息償還33453

2107

0000五累計資金盈余

0001、財務基本報表——利潤表2、資金的時間價值在不同的時間付出或得到同樣的數(shù)額的資金期價值是不相等的，資金的價值會隨時間變化。近期投入的資金，比將來投入的同樣數(shù)額的資金更有價值，因為當期立即帶來收益；而未來期間投入的資金，不能立即產(chǎn)