農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)機(jī)制研究

農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)機(jī)制研究

土地使用轉(zhuǎn)讓是農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展和農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移的必然結(jié)果。完善土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)機(jī)制,既是不斷豐富和發(fā)展家庭承包經(jīng)營(yíng)制度的客觀需要,也是加快轉(zhuǎn)移農(nóng)村剩余勞動(dòng)力和提高農(nóng)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的重要途徑。加入WTO之后,如何在長(zhǎng)期穩(wěn)定家庭承包經(jīng)營(yíng)制度的前提下,正確引導(dǎo)土地流轉(zhuǎn),優(yōu)化土地資源配置,已成為現(xiàn)階段農(nóng)村工作亟需解決的一項(xiàng)重大課題。一、反租倒包/變租包模式(一)轉(zhuǎn)包模式。即農(nóng)戶經(jīng)發(fā)包方同意,將自己承包期內(nèi)的部分或全部土地,以一定條件轉(zhuǎn)包給第三者,承包方與發(fā)包方仍按原承包合同履行權(quán)利義務(wù)關(guān)系。該模式是新承包人向原承包人履行義務(wù),原承包人再向發(fā)包人履行義務(wù),由新承包人、原承包人共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。土地轉(zhuǎn)包后,由受讓人履行承包規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)。該模式可分為兩種類型:一是委托轉(zhuǎn)包。農(nóng)戶將全部或部分承包土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)委托村集體經(jīng)濟(jì)組織,由村集體經(jīng)濟(jì)組織轉(zhuǎn)包給他人經(jīng)營(yíng)。委托轉(zhuǎn)包絕大多數(shù)都是無(wú)償?shù)摹Ｈ绨不帐劭h隱賢鎮(zhèn)姚祠村,在保留農(nóng)戶耕地承包權(quán)的前提下,將29戶330畝拋荒地的經(jīng)營(yíng)權(quán)由村委會(huì)收回,然后公開發(fā)包,與接標(biāo)的18戶農(nóng)戶簽訂了《農(nóng)戶拋荒耕地的經(jīng)營(yíng)權(quán)發(fā)包協(xié)議》。二是自行轉(zhuǎn)包。一些外出打工或無(wú)力耕種的農(nóng)戶,通過(guò)私下協(xié)商或口頭協(xié)議等形式將其承包地轉(zhuǎn)包給親朋好友耕種。自行轉(zhuǎn)包一般沒有正式合同、變動(dòng)性較大。該模式運(yùn)作簡(jiǎn)便,對(duì)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平?jīng)]有過(guò)高的要求。其主要特點(diǎn)是:從轉(zhuǎn)包主體看,多數(shù)是非農(nóng)業(yè)戶、舉家搬遷戶、人口自然減少戶等;從轉(zhuǎn)包數(shù)量看,有全部轉(zhuǎn)包的,也有部分轉(zhuǎn)包的;從轉(zhuǎn)讓范圍看,一般僅限于本集體經(jīng)濟(jì)組織。轉(zhuǎn)包農(nóng)戶多數(shù)外出務(wù)工經(jīng)商,同時(shí)又能獲得一定的土地轉(zhuǎn)包收益,而第三者承包土地從事高效農(nóng)業(yè)生產(chǎn),經(jīng)營(yíng)收益也比較高。該模式是目前全國(guó)土地流轉(zhuǎn)的主要形式,在部分地區(qū)的土地流轉(zhuǎn)中占有較大的比重。隨著種田比較效益的下降和外出務(wù)工人員的增加,這種模式的流轉(zhuǎn)面積將呈上升趨勢(shì)。(二)反租倒包模式。即在農(nóng)戶自愿的前提下,由村里向農(nóng)戶支付一定租金,將農(nóng)戶承包地的使用權(quán)收歸村集體,村集體再將其租賃給外來(lái)的公司、大戶,或在進(jìn)行一定投資后將其“倒包”給本村的部分農(nóng)戶。該模式形式多樣,有的經(jīng)過(guò)鄉(xiāng)村統(tǒng)一規(guī)劃和建設(shè)必要的設(shè)施后,以收取承包金形式發(fā)包給愿意承包的農(nóng)戶或工商企業(yè);有的由村集體統(tǒng)一經(jīng)營(yíng),農(nóng)戶承包田間管理,取得勞動(dòng)報(bào)酬等。該模式是現(xiàn)階段我國(guó)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然產(chǎn)物。近年來(lái),由于農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)疲軟,價(jià)格低迷,農(nóng)民負(fù)擔(dān)重,加上受技術(shù)、資金等條件的制約,許多農(nóng)民往往“入不敷出”,有的甚至棄耕拋荒。與此同時(shí),一批種田大戶以及有能力、有技術(shù)的農(nóng)民、企業(yè)法人紛紛把農(nóng)業(yè)作為新的投資經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域。這樣一來(lái),反租倒包模式自然是一種較為理想的模式。該模式的特點(diǎn)是倒包面積往往連片較大,形成規(guī)模經(jīng)營(yíng),經(jīng)營(yíng)戶一般都是種養(yǎng)大戶或經(jīng)營(yíng)能手。從更深層次看,該模式在保持原來(lái)的土地承包關(guān)系不變的前提下,較好地體現(xiàn)了土地的資本屬性,不僅為農(nóng)村中土地、科技、勞力、資金、信息等生產(chǎn)要素的優(yōu)化組合和集約化、產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)開辟了新的途徑,而且也為解決家庭經(jīng)營(yíng)與農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營(yíng)之間的矛盾找到了最佳切入點(diǎn)。該模式是當(dāng)前各地采用比較多的流轉(zhuǎn)形式。無(wú)論是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)還是欠發(fā)達(dá)地區(qū),都具備一定的推廣價(jià)值。一是有利于吸引大量社會(huì)資金投入農(nóng)業(yè)。如安徽省天長(zhǎng)市蘆龍鄉(xiāng)通過(guò)反租倒包形式,使2500畝低洼田塊變成了精養(yǎng)漁池,吸引資金500萬(wàn)元,提高了科技水平和土地資源利用率。二是有利于提高農(nóng)民收入。從天長(zhǎng)市反租倒包的租金看,每畝一般在350元左右,要高出常規(guī)農(nóng)業(yè)每畝純收入100元左右。同時(shí),農(nóng)民還可以受雇于土地經(jīng)營(yíng)者或外出務(wù)工經(jīng)商,掙得一筆工資收入。三是有利于實(shí)現(xiàn)土地規(guī)模經(jīng)營(yíng)。以安徽省桐城市掛河鎮(zhèn)為例,2000年4月成立了“桐城市益民土地資源開發(fā)有限責(zé)任制公司”。該公司以每畝每年200元的價(jià)格從農(nóng)民手中租賃土地,經(jīng)過(guò)統(tǒng)一規(guī)劃和整治后,再以300元的租金發(fā)包給開發(fā)商或農(nóng)戶,實(shí)現(xiàn)了土地連片開發(fā)利用。目前該公司成功開發(fā)810畝特色養(yǎng)殖業(yè)基地。在實(shí)際操作過(guò)程中,該模式也存在三個(gè)不容忽視的問題。一是關(guān)于農(nóng)民就業(yè)問題。土地“倒包”以后,新的承包方雖然可以雇傭農(nóng)民,但不可能全部雇傭,未能雇傭的農(nóng)民就業(yè)成為一個(gè)問題,這一點(diǎn)應(yīng)引起足夠的重視。二是關(guān)于工商企業(yè)從事土地經(jīng)營(yíng)問題。大公司、大企業(yè)直接進(jìn)入農(nóng)業(yè)的生產(chǎn)領(lǐng)域,雖然實(shí)現(xiàn)了大規(guī)模生產(chǎn),但代價(jià)是減少了農(nóng)民的就業(yè)機(jī)會(huì),使自耕農(nóng)變成了雇農(nóng)。從我國(guó)現(xiàn)實(shí)情況來(lái)看,對(duì)工商企業(yè)大量占用農(nóng)民的耕地從事直接的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)活動(dòng),應(yīng)當(dāng)慎重對(duì)待。三是關(guān)于村集體自行收回農(nóng)民土地問題。調(diào)研中我們發(fā)現(xiàn),少數(shù)村集體經(jīng)濟(jì)組織在實(shí)際操作過(guò)程中,已由“反租倒包”的中介者變成了土地的實(shí)際支配者,有的還出現(xiàn)了強(qiáng)行收回農(nóng)民土地等現(xiàn)象。使“反租倒包”違背了農(nóng)民意愿。(三)股份合作制模式。即村集體將農(nóng)戶土地承包權(quán)或經(jīng)營(yíng)權(quán)量化入股,土地由村集體統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)或發(fā)包給其他公司經(jīng)營(yíng),按土地股份,村集體將土地經(jīng)營(yíng)及發(fā)包所得在年終進(jìn)行分配。這種流轉(zhuǎn)形式主要分布在城郊和村級(jí)集體經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)。該模式目前主要有兩種類型:一是在非農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行的。以集體經(jīng)濟(jì)組織的資產(chǎn)與土地一起折價(jià)入股,參與土地股份合作組織的利潤(rùn)分配。如浙江余杭市喬司鎮(zhèn)泥橋村成立的農(nóng)村土地股份合作制企業(yè),是由該村285戶農(nóng)戶以259.9畝承包地入股,村民小組用水渠、道路等農(nóng)業(yè)生產(chǎn)公共設(shè)施的集體所有權(quán)形式入股,村里則以土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)管理權(quán)和1000多萬(wàn)元的村級(jí)集體積累入股組建的。按照每畝土地折1000股方式計(jì)算,農(nóng)戶共擁有土地承包股259885股,每股每年分紅為1元。二是在純農(nóng)業(yè)領(lǐng)域進(jìn)行的。僅以土地經(jīng)營(yíng)權(quán)折價(jià)入股,參與入股產(chǎn)出的利潤(rùn)分紅。如浙江德清市鐘管鎮(zhèn)沈家墩村,村里300名青壯勞動(dòng)力常年務(wù)工經(jīng)商,全村40%土地荒蕪。1999年10月,村委會(huì)與本村118戶農(nóng)民簽訂合同,將210畝土地入股,再以每畝640元的價(jià)格反租給本村7家養(yǎng)殖大戶,租賃期為3年。原承包農(nóng)民按賬冊(cè)上的“股份”,每年每畝獲得紅利550元。該模式贏得了農(nóng)民的普遍稱贊。該模式已成為目前土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的重要形式之一。其實(shí)際意義在于:一是促進(jìn)了農(nóng)村生產(chǎn)要素的合理流動(dòng)和優(yōu)化組合,推動(dòng)了土地適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)。實(shí)現(xiàn)了土地所有權(quán)、承包權(quán)和使用權(quán)的徹底分離,把農(nóng)民承包的土地從實(shí)物形態(tài)變?yōu)閮r(jià)值形態(tài),突破了原來(lái)一家一戶承包土地的凝固格局,使一部分不愿意種田的農(nóng)民在獲得股權(quán)后可以安心從事二、三產(chǎn)業(yè),為土地在更大范圍內(nèi)流動(dòng)創(chuàng)造了條件,促使土地向種田能手集中。二是明確了集體資產(chǎn)權(quán)屬。實(shí)施股份合作制以后,把土地及其他集體資產(chǎn)和積累折股到人,明確了每個(gè)農(nóng)民所占集體資產(chǎn)的份額,理順了集體與農(nóng)民之間的分配關(guān)系。三是對(duì)土地進(jìn)行企業(yè)化管理和市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng),促使農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織向?qū)I(yè)化土地經(jīng)營(yíng)公司職能轉(zhuǎn)變,壯大了集體經(jīng)濟(jì)實(shí)力。從實(shí)踐看,推行土地股份合作制的基本條件是:一是當(dāng)?shù)囟?、二產(chǎn)業(yè)比較發(fā)達(dá),占經(jīng)濟(jì)總量比重比較高,一般在70%以上。二是從農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移出來(lái)的勞動(dòng)力較多,達(dá)到50%以上。三是農(nóng)民已有較穩(wěn)定的收入來(lái)源,其中來(lái)自非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的收入占70%。四是當(dāng)?shù)剞r(nóng)民多數(shù)愿意放棄承包土地。五是干部素質(zhì)好,有較高的經(jīng)營(yíng)管理水平、較強(qiáng)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)意識(shí)和民主管理意識(shí)。(四)租賃模式。即土地使用權(quán)人將土地租賃給其它公民、法人使用,承租人向出租人支付租金。該模式的受讓人既有個(gè)人、也有企事業(yè)單位;既有農(nóng)民,也有干部和科技人員。該模式對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平?jīng)]有特殊要求,是目前我國(guó)土地流轉(zhuǎn)模式的主要類型之一。如安徽省無(wú)為縣華康食品有限公司,1999年以來(lái),以每畝150元租賃費(fèi),先后租賃了無(wú)城鎮(zhèn)560畝和赫店鄉(xiāng)200畝的拋荒田,建成了高產(chǎn)高效的原料基地,畝收入達(dá)1500元,農(nóng)戶獲得租賃費(fèi)近9萬(wàn)元。(五)土地信托模式。即在堅(jiān)持土地所有權(quán)不變和承包權(quán)穩(wěn)定的前提下,土地信托機(jī)構(gòu)按照“依法、自愿、有償”的轉(zhuǎn)讓原則,將土地承包者的土地使用權(quán)在一定期限內(nèi)轉(zhuǎn)讓給其它單位和個(gè)人。該模式發(fā)端于浙江紹興縣。2000年初,該縣農(nóng)辦聯(lián)合農(nóng)業(yè)、土管、林業(yè)等部門在縣里設(shè)立“土地信托服務(wù)中心”,鎮(zhèn)一級(jí)設(shè)立土地信托服務(wù)中轉(zhuǎn)站,村一級(jí)由村經(jīng)濟(jì)合作社具體接受農(nóng)民土地信托服務(wù)。通過(guò)土地信托,使土地經(jīng)營(yíng)權(quán)、農(nóng)戶承包權(quán)和土地使用權(quán)分離,突破了原來(lái)土地使用權(quán)僅僅限于村一級(jí)內(nèi)部搞活的界限,形成了一個(gè)縣一級(jí)的土地使用權(quán)流通市場(chǎng),并取得了“多贏”的效果:一是吸引了大量資金。紹興縣目前已有65家工商企業(yè)投資高效農(nóng)業(yè),總投資超過(guò)4億元。二是提高了土地效益。該縣柯橋鎮(zhèn)四個(gè)村共流轉(zhuǎn)土地1481畝,農(nóng)戶得到土地出讓金18.9萬(wàn)元;村集體通過(guò)土地倒包,比流轉(zhuǎn)前增收17萬(wàn)元;經(jīng)營(yíng)者通過(guò)發(fā)展水產(chǎn)、茶葉、果蔬等效益農(nóng)業(yè),每畝收入提高2至10倍。從更深層次上看,土地信托服務(wù)是從改革土地經(jīng)營(yíng)制度入手,在堅(jiān)持家庭聯(lián)產(chǎn)承包制的前提下,實(shí)現(xiàn)了農(nóng)業(yè)的規(guī)?；?、專業(yè)化經(jīng)營(yíng);土地信托服務(wù)為農(nóng)民提供了改變身份、進(jìn)入城市的機(jī)會(huì),加速了人口向二、三產(chǎn)業(yè)和城鎮(zhèn)集聚,推動(dòng)了農(nóng)村城市化進(jìn)程。推行該模式的基本要求是:一是經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高。2000年,紹興國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值高達(dá)185億元,財(cái)政收入14億元,農(nóng)民人均純收入5505元,這為土地信托提供了重要前提。二是浙江省率先在全國(guó)實(shí)施了糧食購(gòu)銷體制的市場(chǎng)化改革。取消糧食定購(gòu)、保護(hù)價(jià)和價(jià)外加價(jià)之后,即意味著把土地的經(jīng)營(yíng)自主權(quán)交給了農(nóng)民。這樣,不少兼業(yè)經(jīng)營(yíng)的農(nóng)戶放棄了小規(guī)模的土地經(jīng)營(yíng),使土地使用權(quán)的供給量明顯增大。三是健全的信托服務(wù)體系。健全的信托服務(wù)體系,為土地流轉(zhuǎn)提供全方位的服務(wù),主要包括土地流轉(zhuǎn)前的土地使用權(quán)供求登記和信息發(fā)布等。四是農(nóng)民具有強(qiáng)烈的信用意識(shí)。(六)土地置換模式。即農(nóng)戶經(jīng)發(fā)包方同意,把承包地部分或全部互相調(diào)換經(jīng)營(yíng)。其特點(diǎn)是經(jīng)營(yíng)大戶與農(nóng)戶或農(nóng)戶與農(nóng)戶之間進(jìn)行土地使用權(quán)互換,達(dá)到耕地連片集中,方便耕地管理的目的。該模式是土地流轉(zhuǎn)的初級(jí)形式,僅涉及土地位置變動(dòng)。如安徽省壽縣隱賢鎮(zhèn)姚祠村,拋荒地多分布在沿梁家湖一帶湖洼地,通過(guò)與湖洼地未拋荒的農(nóng)戶進(jìn)行協(xié)商置換,將全村200多塊400多畝零散拋荒地集中成塊,每塊連片均在30畝以上。村里經(jīng)過(guò)公開招標(biāo),已將拋荒地全部轉(zhuǎn)包給28戶農(nóng)民。土地置換后,使過(guò)去無(wú)人問津的零散拋荒耕地一下子變成“搶手貨”,有利于土地連片開發(fā)。二、“定心丸”:從“生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、流轉(zhuǎn)、農(nóng)民權(quán)益”的角度消除“土地流轉(zhuǎn)”的實(shí)質(zhì)違法(一)必須堅(jiān)持長(zhǎng)期穩(wěn)定家庭承包經(jīng)營(yíng)制度的原則1、家庭承包經(jīng)營(yíng)制度是我國(guó)農(nóng)村的基本經(jīng)營(yíng)制度,是黨的農(nóng)村政策的基石,必須長(zhǎng)期堅(jiān)持。這是因?yàn)?一是在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi),社會(huì)保障制度還不可能覆蓋農(nóng)民群體,土地仍然是他們最重要的收入來(lái)源和最安全的生活保障。保證農(nóng)民有一份穩(wěn)定的承包地,對(duì)于保障農(nóng)民的基本生活、保持農(nóng)村社會(huì)的穩(wěn)定,具有極為重要的現(xiàn)實(shí)意義。二是家庭承包經(jīng)營(yíng)制度不僅適應(yīng)傳統(tǒng)農(nóng)業(yè),也適應(yīng)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)。農(nóng)戶經(jīng)營(yíng)規(guī)模細(xì)小不是家庭承包制度造成的,而是我國(guó)人多地少的基本國(guó)情決定的。實(shí)踐表明,家庭經(jīng)營(yíng)再加上社會(huì)化服務(wù),能夠容納不同水平的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)力。農(nóng)業(yè)越發(fā)展,要求社會(huì)化的服務(wù)體系越發(fā)達(dá)、越完善,但以家庭經(jīng)營(yíng)為基本取向不會(huì)改變。2、堅(jiān)持家庭承包經(jīng)營(yíng)長(zhǎng)期不動(dòng)搖,是保護(hù)農(nóng)民積極性的關(guān)鍵。土地是農(nóng)民最大的物質(zhì)利益所在,要把農(nóng)民的積極性保護(hù)好,核心就是保障農(nóng)民的物質(zhì)利益。賦予農(nóng)民長(zhǎng)期而有保障的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán),就是在法律規(guī)定下,給予農(nóng)民充分的土地使用權(quán)、收益權(quán)和處理權(quán)。多年來(lái),土地政策上稍有風(fēng)吹草動(dòng),哪怕是提法上有細(xì)微變動(dòng),農(nóng)民都會(huì)很快作出反應(yīng)。因此,要堅(jiān)定不移地把土地承包30年不變的政策落實(shí)好,讓廣大農(nóng)民群眾吃上長(zhǎng)效“定心丸”,決不能有絲毫動(dòng)搖。3、確保家庭承包經(jīng)營(yíng)制度長(zhǎng)期穩(wěn)定,是土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的基本前提和重要基石。事實(shí)證明,承包關(guān)系不穩(wěn)定,農(nóng)民不安心,土地流轉(zhuǎn)就搞不好。當(dāng)前,仍有一些干部將“30年不變”與流轉(zhuǎn)對(duì)立起來(lái),認(rèn)為30年不變的土地承包期是土地流轉(zhuǎn)的障礙。實(shí)際上,這是個(gè)誤解。在穩(wěn)定家庭承包經(jīng)營(yíng)制度的基礎(chǔ)上,允許土地使用權(quán)合理流轉(zhuǎn),是黨的一貫政策。穩(wěn)定土地承包權(quán)和土地流轉(zhuǎn)并不矛盾。另外,土地流轉(zhuǎn)不是將農(nóng)戶的土地使用權(quán)從承包權(quán)中分離出來(lái),而是要進(jìn)一步鞏固農(nóng)戶的承包權(quán),使農(nóng)民知道自已在土地上的權(quán)利。因此,土地流轉(zhuǎn)必須在落實(shí)土地延包政策的基礎(chǔ)上進(jìn)行,任何組織或個(gè)人都不得以發(fā)展規(guī)模經(jīng)營(yíng)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的名義否定農(nóng)民的土地承包合同,強(qiáng)迫農(nóng)民搞流轉(zhuǎn),使農(nóng)民失去承包土地的使用權(quán)。否則,任何形式的土地流轉(zhuǎn)都將成為一句空話。(二)必須堅(jiān)持從實(shí)際情況出發(fā)的原則1、土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)是經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)變化的必然產(chǎn)物。據(jù)國(guó)內(nèi)外研究表明,當(dāng)人均GDP小于500美元時(shí),農(nóng)民以分散的自給自足式經(jīng)營(yíng)土地為主;當(dāng)人均GDP大于1000美元之后,農(nóng)村土地的商業(yè)運(yùn)作和市場(chǎng)價(jià)值才能開始體現(xiàn)出來(lái),表現(xiàn)為土地?fù)碛姓哂辛鬓D(zhuǎn)土地的強(qiáng)烈意愿,土地經(jīng)營(yíng)者又有擴(kuò)張規(guī)模的迫切需求,形成了土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的根本動(dòng)力。也就是說(shuō),只有第二、三次產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、大多數(shù)農(nóng)民實(shí)現(xiàn)非農(nóng)就業(yè)并有穩(wěn)定的工作崗位和收入來(lái)源的地方,才有可能出現(xiàn)較大范圍的土地流轉(zhuǎn),發(fā)展適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)?，F(xiàn)階段,我國(guó)大多數(shù)省份的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不高,人均GDP低于1000美元。這就決定了這些不發(fā)達(dá)地區(qū)尚不具備大規(guī)模推進(jìn)土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的條件。因此,土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)一定要堅(jiān)持條件,不能下指標(biāo),不能強(qiáng)制推行。2、各地自然條件千差萬(wàn)別,土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)形式也應(yīng)多種多樣。目前主要有轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)包、租賃經(jīng)營(yíng)、反租倒包、互換、拍賣和競(jìng)包、入股、信托等。這些形式各具特色,有著不同的適應(yīng)性。就大多數(shù)地區(qū)來(lái)說(shuō),還應(yīng)當(dāng)把穩(wěn)定家庭聯(lián)產(chǎn)承包制作為基本方針;部分地區(qū)還只能在穩(wěn)定家庭聯(lián)產(chǎn)承包制的基礎(chǔ)上進(jìn)行轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓和轉(zhuǎn)租等有限的土地流轉(zhuǎn)。各地要根據(jù)本地區(qū)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)以及所能獲得的技術(shù)、資金等實(shí)際情況,扎實(shí)穩(wěn)妥地推進(jìn)土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn),從而實(shí)現(xiàn)土地資源與技術(shù)、資金、人才等生產(chǎn)要素的最佳配置。(三)必須堅(jiān)持依法、自愿、有償?shù)脑瓌t1、土地流轉(zhuǎn)要嚴(yán)格按照有關(guān)法律法規(guī)和中央的政策進(jìn)行。在承包期內(nèi),村集體經(jīng)濟(jì)組織無(wú)權(quán)單方面解除土地承包合同,也不能用少數(shù)服從多數(shù)的辦法強(qiáng)迫農(nóng)戶放棄承包權(quán)或改變承包合同。不準(zhǔn)收回農(nóng)戶的承包地搞招標(biāo)承包,不準(zhǔn)借土地流轉(zhuǎn)改變土地所有權(quán)和農(nóng)業(yè)用途。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)應(yīng)當(dāng)主要在農(nóng)戶間進(jìn)行,不提倡工商企業(yè)長(zhǎng)時(shí)間、大面積租賃和經(jīng)營(yíng)農(nóng)戶承包地,也不要?jiǎng)訂T和組織城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村租賃農(nóng)戶承包地。土地流轉(zhuǎn)的主體是農(nóng)戶,土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)必須建立在農(nóng)戶自愿的基礎(chǔ)上。目前,按流轉(zhuǎn)主體來(lái)分主要有兩種:一是農(nóng)戶間的自愿流轉(zhuǎn),如轉(zhuǎn)讓、互換、委托代耕等并成為多數(shù)農(nóng)民樂于采用的主要形式:二是鄉(xiāng)村組織出面的流轉(zhuǎn),如反租倒包、土地股份合作制等。無(wú)論采取哪種流轉(zhuǎn)方式,都必須要從實(shí)際出發(fā),尊重和