《中國(guó)房地產(chǎn)法》關(guān)于土地使用權(quán)的法律保護(hù)

《中國(guó)房地產(chǎn)法》關(guān)于土地使用權(quán)的法律保護(hù)

依法取得的國(guó)有土地使用權(quán)為了防止計(jì)劃變更給相關(guān)各方造成利益損失，《公共服務(wù)和城市發(fā)展法》建立了補(bǔ)償制度，規(guī)定必須依法修改計(jì)劃。為當(dāng)事人的合法權(quán)益造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法進(jìn)行賠償。為保護(hù)土地物權(quán)的穩(wěn)定性和產(chǎn)權(quán)人的權(quán)益,《城市房地產(chǎn)管理法》第19條規(guī)定:國(guó)家對(duì)土地使用者依法取得的土地使用權(quán),在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回;在特殊情況下,根據(jù)社會(huì)公共利益的需要,可以依照法律程序提前收回,并根據(jù)土地使用者使用土地的實(shí)際年限和開(kāi)發(fā)土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償?！段餀?quán)法》第148條規(guī)定:建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿前,因公共利益需要提前收回該土地的,應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償。根據(jù)上述法律精神,2008年文本對(duì)出讓期間城市規(guī)劃的調(diào)整和提前收回建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行了明確。文本第19條規(guī)定,在使用期限內(nèi),政府保留對(duì)出讓合同項(xiàng)下宗地的規(guī)劃調(diào)整權(quán),使用期限內(nèi)該宗地建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施改建、翻建、重建,或者期限屆滿申請(qǐng)續(xù)期時(shí),必須按屆時(shí)有效的規(guī)劃執(zhí)行。第21條規(guī)定,對(duì)受讓人依法使用的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán),在合同約定的使用年限屆滿前,出讓人不得收回;在特殊情況下,根據(jù)社會(huì)公共利益需要提前收回國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的,出讓人應(yīng)當(dāng)依照法定程序報(bào)批,并根據(jù)收回時(shí)地上建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的價(jià)值和剩余年期國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的評(píng)估市場(chǎng)價(jià)格,及經(jīng)評(píng)估認(rèn)定的直接損失給予土地使用者補(bǔ)償。出讓土地以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的方式進(jìn)行資源再配置和要素合理流動(dòng),從55號(hào)令到《城市房地產(chǎn)管理法》再到《物權(quán)法》,法律保障是十分明確的。1990年發(fā)布實(shí)施的《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》(國(guó)務(wù)院55號(hào)令)第3章、第4章、第5章,對(duì)依法取得的出讓土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租和抵押,分別進(jìn)行了具體規(guī)定。主要內(nèi)容有:出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押,應(yīng)當(dāng)簽訂轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押合同;出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí),出讓合同和登記文件中所載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移,其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓;土地使用權(quán)抵押時(shí),其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之抵押。1995年實(shí)施的《城市房地產(chǎn)管理法》第38條規(guī)定:以出讓方式取得土地使用權(quán)的,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí),應(yīng)當(dāng)符合兩個(gè)條件,一是按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金,并取得土地使用權(quán)證書(shū),二是按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā),屬于房屋建設(shè)工程的,完成開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上,屬于成片開(kāi)發(fā)土地的,形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。第47條規(guī)定:以出讓方式取得的土地使用權(quán),可以設(shè)定抵押權(quán)。2007年實(shí)施的《物權(quán)法》有關(guān)條文規(guī)定,建設(shè)用地使用權(quán)人有權(quán)將建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與或者抵押。根據(jù)上述法律規(guī)定,在2008年合同文本的第21條至24條中,對(duì)建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租或者抵押作了明確約定?；竞x是:第一,受讓人按照出讓合同約定支付全部國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款,領(lǐng)取國(guó)有土地使用證后,有權(quán)將依法取得的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)全部或部分轉(zhuǎn)讓、出租、抵押;第二,國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)全部或部分轉(zhuǎn)讓后,出讓合同和土地登記文件中載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。轉(zhuǎn)移后的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)使用年限,為原出讓合同約定的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限;第三,國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押的,轉(zhuǎn)讓、抵押雙方應(yīng)持本合同和相應(yīng)的轉(zhuǎn)讓、抵押合同及國(guó)有土地使用證,到國(guó)土資源管理部門(mén)申請(qǐng)辦理土地變更登記。土地使用權(quán)的反復(fù)性國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓年限屆滿,對(duì)土地如何處理,既關(guān)系到社會(huì)公共利益,也關(guān)系到土地所有者和土地使用者的權(quán)益。所以,年限屆滿時(shí)對(duì)土地的處理需要區(qū)別對(duì)待。首先,要分析屆滿時(shí)的建設(shè)項(xiàng)目性質(zhì)、用地者需求、城市規(guī)劃和涉及的相關(guān)法律。一般來(lái)說(shuō),建設(shè)項(xiàng)目可以分為住宅項(xiàng)目和非住宅項(xiàng)目。從用地者需求看,土地使用年限屆滿,有需要繼續(xù)使用土地提出續(xù)期申請(qǐng)的,也有未提出續(xù)期申請(qǐng)的。根據(jù)屆時(shí)有效的城市規(guī)劃,年限屆滿時(shí),宗地上的建設(shè)項(xiàng)目有的符合城市規(guī)劃、可以繼續(xù)辦理用地手續(xù),也有的不符合規(guī)劃不得續(xù)期。因此,政府對(duì)于提出續(xù)期申請(qǐng)的處理有兩種方式,一種是因公共利益需要,政府必須收回土地,另一種是可以續(xù)期,為用地者辦理用地手續(xù)。其次,建設(shè)用地使用權(quán)出讓年限屆滿時(shí)如何處理,相關(guān)法律規(guī)定不盡一致。1990年實(shí)施的國(guó)務(wù)院55號(hào)令第40條規(guī)定:出讓年限屆滿,出讓方有權(quán)無(wú)償收回土地使用權(quán),地上建筑物及附著物所有權(quán)也由出讓方無(wú)償取得。該項(xiàng)規(guī)定最大的問(wèn)題在于,其未考慮收回土地使用權(quán)時(shí)受讓方的房屋所有權(quán)問(wèn)題。而《城市房地產(chǎn)管理法》則在第21條規(guī)定:土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿,土地使用者需要繼續(xù)使用土地的,應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期,除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅土地的,應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的,應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同,依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿,土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期但依前款規(guī)定未獲批準(zhǔn)的,土地使用權(quán)由國(guó)家無(wú)償收回。按照《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定,可以將期限屆滿的情形分為兩大類:土地使用者申請(qǐng)續(xù)期和未申請(qǐng)續(xù)期。而申請(qǐng)續(xù)期的情況分又為兩大類:準(zhǔn)予續(xù)期和續(xù)期未獲批準(zhǔn)。準(zhǔn)予續(xù)期的,重新簽訂出讓合同,繳納土地出讓價(jià)款,辦理土地登記,這種情形不涉及對(duì)土地使用者的補(bǔ)償問(wèn)題。未申請(qǐng)續(xù)期或申請(qǐng)續(xù)期未獲批準(zhǔn)的,收回建設(shè)用地使用權(quán)。但這種情形下,對(duì)土地使用者如何補(bǔ)償,《城市房地產(chǎn)管理法》沒(méi)有提及?！段餀?quán)法》對(duì)建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿續(xù)期作了明確,第149條第一款規(guī)定:住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的,自動(dòng)續(xù)期。第二款規(guī)定:非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期,依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬,有約定的,按照約定;沒(méi)有約定或者約定不明確的,依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》、《物權(quán)法》,結(jié)合《合同法》的基本原理,2008年文本第25條規(guī)定:非因公共利益需要,合同約定的使用年限屆滿,土地使用者提出續(xù)期申請(qǐng)的,出讓人應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿,自動(dòng)續(xù)期。第26條規(guī)定,因社會(huì)公共利益需要,申請(qǐng)續(xù)期未獲批準(zhǔn)的,國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)由出讓人無(wú)償收回,宗地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施由出讓人收回,補(bǔ)償方式由土地使用者和出讓人雙方約定,或者給予土地使用者相應(yīng)補(bǔ)償,或者由出讓人無(wú)償收回。第27條的基本含義是,土地使用者沒(méi)有申請(qǐng)續(xù)期的,國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及宗地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施,由出讓人無(wú)償收回。土地征收結(jié)算《城市房地產(chǎn)管理法》第15條規(guī)定:未按照出讓合同約定支付土地使用權(quán)出讓金的,土地管理部門(mén)有權(quán)解除合同,并可以請(qǐng)求違約賠償。《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于規(guī)范國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》規(guī)定,土地出讓合同、征地協(xié)議等應(yīng)約定對(duì)土地使用者不按時(shí)足額繳納土地出讓收入的,按日加收違約金額1‰的違約金。根據(jù)上述法律政策規(guī)定,2008年文本第30條約定,受讓人應(yīng)當(dāng)按照本合同約定,按時(shí)支付國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款。受讓人不能按時(shí)支付國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款的,自滯納之日起,向出讓人繳納違約金。延期付款超過(guò)60日,經(jīng)出讓人催交后仍不能支付國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款的,出讓人有權(quán)解除合同,受讓人無(wú)權(quán)要求返還定金,出讓人并可請(qǐng)求受讓人賠償損失。多元繼續(xù)履行本合同并請(qǐng)求返還土地的申請(qǐng)對(duì)于受讓人在開(kāi)發(fā)利用土地過(guò)程中,因自身原因終止該項(xiàng)目投資建設(shè)的情形,2008年文本第31條根據(jù)受讓人提出申請(qǐng)的時(shí)間,設(shè)置了兩種具體的處理方式。一種情況是,如果受讓人在本合同約定的開(kāi)工建設(shè)日期屆滿一年前不少于60日向出讓人提出退地的,受讓人應(yīng)當(dāng)向出讓人提出申請(qǐng)終止履行本合同并請(qǐng)求退還土地的申請(qǐng);出讓人報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)宗地出讓方案的市縣人民政府審批該申請(qǐng)后,扣除定金,退還受讓人已支付的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款,收回國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。對(duì)該宗地范圍內(nèi)已建的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施,明確出讓人可不予補(bǔ)償,出讓人還可要求受讓人清除已建建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施,恢復(fù)場(chǎng)地平整;但出讓人愿意繼續(xù)利用該宗地范圍內(nèi)已建的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的,應(yīng)給予受讓人一定補(bǔ)償。另一種情況是,如果受讓人在合同約定的開(kāi)工建設(shè)日期超過(guò)一年但未滿二年,并在屆滿二年前不少于60日向出讓人提出申請(qǐng),此時(shí),根據(jù)閑置土地的相關(guān)政策規(guī)定,受讓人已造成了土地閑置,因此,在辦理退地手續(xù)時(shí),不僅要扣除定金,受讓人還要依法繳納閑置費(fèi),剩余的已付出讓價(jià)款退還受讓人。對(duì)于閑置土地的處置,法律適用追究違約和罰閑置土地是一個(gè)法定概念。1999年,國(guó)土資源部發(fā)布的《閑置土地處置辦法》對(duì)閑置土地的認(rèn)定進(jìn)行了明確規(guī)定。該辦法規(guī)定:閑置土地,是指土地使用者依法取得土地使用權(quán)后,未經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府同意,超過(guò)規(guī)定的期限未動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)的建設(shè)用地。具有下列情形之一的,也可以認(rèn)定為閑置土地:(一)國(guó)有土地有償使用合同或者建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)未規(guī)定動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)日期,自國(guó)有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門(mén)建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)頒發(fā)之日起滿1年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)的;(二)已動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)但開(kāi)發(fā)建設(shè)的面積占應(yīng)動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積不足三分之一或者已投資額占總投資額不足25%、且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開(kāi)發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的;(三)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。閑置土地要依法處置。無(wú)論是征收土地閑置費(fèi)還是收回國(guó)有土地使用權(quán),首先是依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》、《閑置土地處置辦法》的規(guī)定而進(jìn)行,其次才能由國(guó)土資源管理部門(mén)作為出讓方追究其違約責(zé)任。《城市房地產(chǎn)管理法》第25條明確規(guī)定:以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的,必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限開(kāi)發(fā)土地。超出出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的,可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi);滿兩年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的,可以無(wú)償收回土地使用權(quán)。但是,因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門(mén)的行為或者動(dòng)工開(kāi)發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開(kāi)發(fā)延遲的除外?！堕e置土地處置辦法》第4條也規(guī)定:在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi),以出讓等有償使用方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地,超出出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的,可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi);滿兩年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的,可以無(wú)償收回土地使用權(quán);但是,因不可抗力或政府、政府有關(guān)部門(mén)的行為,以及動(dòng)工開(kāi)發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開(kāi)發(fā)延遲的除外。《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》進(jìn)一步明確,土地閑置滿兩年、依法應(yīng)當(dāng)無(wú)償收回的,堅(jiān)決無(wú)償收回,重新安排使用;不符合法定收回條件的,也應(yīng)采取改變用途、等價(jià)置換、安排臨時(shí)使用、納入政府儲(chǔ)備等途徑及時(shí)處置、充分利用。土地閑置滿一年不滿兩年的,按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收土地閑置費(fèi)?？梢钥闯?閑置土地不僅包括出讓土地,也包括劃撥土地。無(wú)論是閑置土地的認(rèn)定,還是對(duì)閑置土地的處理,均有明確而詳細(xì)的法律政策規(guī)定。需要明確的是,第一,對(duì)出讓土地來(lái)說(shuō),認(rèn)定閑置土地的標(biāo)準(zhǔn)之一,是出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)日期或合同生效日期。第二,受讓人應(yīng)按合同約定開(kāi)工時(shí)間開(kāi)發(fā)建設(shè),受讓人未按約定日期開(kāi)工的,無(wú)論延期時(shí)間長(zhǎng)短,均屬于違約。而只有超過(guò)一年未動(dòng)工的,才屬于閑置。也就是說(shuō),閑置行為也是合同違約行為。第三,根據(jù)上述法律政策規(guī)定,閑置土地首先是一種違法行為,其次才是違約行為。對(duì)于受讓人的違法行為,要依行政處罰法的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處罰;對(duì)于受讓人的違約行為,要依照合同法的有關(guān)規(guī)定,追究違約責(zé)任。對(duì)于既是違法行為又是違約行為,根據(jù)從重處理的原則,只追究違法責(zé)任或違約責(zé)任。具體來(lái)說(shuō),對(duì)于出讓土地,非不可抗力原因或非政府原因造成的閑置土地,超出出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期閑置滿一年不滿兩年的,按出讓土地價(jià)款的20%征收土地閑置費(fèi),滿兩年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的,可以無(wú)償收回土地使用權(quán)。為此,2008年文本第32條規(guī)定,受讓人造成土地閑置,閑置滿一年不滿兩年的,應(yīng)依法繳納土地閑置費(fèi);土地閑置滿兩年且未開(kāi)工建設(shè)的,出讓人有權(quán)無(wú)償收回國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。這些要求與法律政策規(guī)定是銜接和一致的。須合同遲延履行為促進(jìn)土地及時(shí)開(kāi)發(fā)利用,2008年文本要求出讓合同中明確填寫(xiě)出讓宗地的開(kāi)工時(shí)間和竣工時(shí)間。不能按期開(kāi)工的,受讓人要提出申請(qǐng),出讓人同意延建的,重新約定開(kāi)工時(shí)間,竣工時(shí)間相應(yīng)順延。因此,受讓人未能按照本合同約定日期或同意延建所另行約定日期開(kāi)工的,屬于合同遲延履行,是違約行為?！逗贤ā返?14條規(guī)定:當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金。就國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓來(lái)說(shuō),受讓宗地的建設(shè)項(xiàng)目遲延開(kāi)工和遲延竣工,均屬于違約,受讓人應(yīng)按出讓價(jià)款的一定比例支付違約金并繼續(xù)履行開(kāi)工和竣工義務(wù),違約金比例依據(jù)出讓價(jià)款由出讓人和受讓人雙方約定。為此,2008年文本第33條規(guī)定,受讓人未能按照本合同約定日期或同意延建所另行約定日期開(kāi)工或竣工的,每延期一日,應(yīng)按國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款總額的一定比例向出讓人支付違約金,出讓人有權(quán)要求受讓人繼續(xù)履約。規(guī)劃部門(mén)不得干預(yù)或高于規(guī)劃確定的容積和建筑密度宗地建筑容積率和建筑密度等,是宗地出讓的規(guī)劃條件,由政府規(guī)劃管理部門(mén)出具。在簽訂國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同時(shí),這些條件應(yīng)依據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》規(guī)定寫(xiě)入出讓合同。因此,受讓人出讓合同履行中,必須執(zhí)行容積率和建筑密度等規(guī)劃條件,不得突破。低于或高于規(guī)劃確定的容積率和建筑密度,首先是違反《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的違法行為,由規(guī)劃部門(mén)依法查處;其次也屬于合同違約行為,由出讓人依據(jù)合同法追究受讓人的違約責(zé)任。因此,2008年文本第35條規(guī)定,在土地開(kāi)發(fā)利用中,對(duì)于受讓人違反規(guī)劃和出讓合同約定,使宗地建筑容積率、建筑密度等任何一項(xiàng)指標(biāo)低于合同約定的最低標(biāo)準(zhǔn)的,出讓人可以按照實(shí)際差額部分占約定最低標(biāo)準(zhǔn)的比例,要求受讓人支付相當(dāng)于同比例國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款的違約金,并有權(quán)要求受讓人繼續(xù)履行本合同;建筑容積率、建筑密度等任何一項(xiàng)指標(biāo)高于本合同約定最高標(biāo)準(zhǔn)的,出讓人有權(quán)收回高于約定的最高標(biāo)準(zhǔn)的面積部分,有權(quán)按照實(shí)際差額部分占約定標(biāo)準(zhǔn)的比例,要求受讓人支付相當(dāng)于同比例國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款的違約金。綠地等非生產(chǎn)性配套設(shè)施用地2008年發(fā)布實(shí)施的《工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)》明確規(guī)定,工業(yè)建設(shè)項(xiàng)目所需行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地面積不得超過(guò)工業(yè)項(xiàng)目總用地面積的7%。嚴(yán)禁在工業(yè)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)建造成套住宅、專家樓、賓館、招待所和培訓(xùn)中心等非生產(chǎn)性配套設(shè)施。工業(yè)企業(yè)內(nèi)部一般不得安排綠地。但因生產(chǎn)工藝等特殊要求需要安排一定比例綠地的,綠地率不得超過(guò)20%。因此,2008年合同文本第36條對(duì)此進(jìn)行了明確,要各地應(yīng)當(dāng)將這些規(guī)定要求寫(xiě)進(jìn)出讓合同。工業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的綠地率、企業(yè)內(nèi)部行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地所占比例、企業(yè)內(nèi)部行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施建筑面積等任何一項(xiàng)指標(biāo)超過(guò)或突破控制指標(biāo)的,既違反了國(guó)家政策,同時(shí)也屬于違約行為。對(duì)于合同違約行為,受讓人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任,要向出讓人支付相當(dāng)于宗地出讓價(jià)款一定比例的違約金,出讓人有權(quán)要求受讓人自行拆除相應(yīng)的綠化和建筑設(shè)施。實(shí)際交付和提前交付土地的責(zé)任承擔(dān)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同由出讓人和受讓人共同簽訂,要求雙方共同履行合同。受讓人合同違約要承擔(dān)違約責(zé)任,出讓人違約同樣也要承擔(dān)違約責(zé)任,這是合同主體平等原則的基本要求。出讓人應(yīng)當(dāng)按照合同約定的時(shí)間和合同約定的土地條件交付土地。出讓人未按照合同約定按時(shí)交付土地、不能交付土地或交付的土地不符合合同約定的,均屬于違約,要承擔(dān)違約責(zé)任。為此,2008文本第37條規(guī)定,由于出讓人未按時(shí)提供出讓土地而致使受讓人本合同項(xiàng)下宗地占有延期的,每延期一日,出讓人應(yīng)當(dāng)按受讓人已經(jīng)支付的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款的一定比例向受讓人給付違約金。同時(shí),土地使用年期自實(shí)際交付土地之日起算,所以,延期交付土地,使用年期也按延期后的時(shí)間起算。出讓人延期交付土地超過(guò)60日,經(jīng)受讓人催交后仍不能交付土地的,受讓人有權(quán)解除合同,出讓人應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金,并退還對(duì)方已經(jīng)支付的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款,受讓人并可請(qǐng)求出讓人賠償損失。該文本第38也條規(guī)定,出讓人未能按期交付土地或交付的土地未能達(dá)到本合同約定的土地條件或單方改變土地使用條件的,受讓人有權(quán)要求出讓人按照規(guī)定的條件履行義務(wù),并且賠償延誤履行而給受讓人造成的直接損失。從法院的規(guī)定,可以把二者結(jié)合起來(lái),作為起訴請(qǐng)求合同實(shí)際履行過(guò)程中,卻由于種種原因,雙方發(fā)生爭(zhēng)議亦屬正常。對(duì)于合同履行所發(fā)生的爭(zhēng)議,《合同法》第128條規(guī)定:當(dāng)事人可以通過(guò)和解或者調(diào)解解決合同爭(zhēng)議。當(dāng)事人不愿和解、調(diào)解或者和解、調(diào)解不成的,可以根據(jù)仲裁協(xié)議向仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁,也可以向人民法院起訴。特別需要說(shuō)明的是,為了正確適用法律,最高民法院2000年10月30日發(fā)布實(shí)施的《民事案件案由定》(試行)和2008年2月發(fā)布實(shí)施的《新民事案案由規(guī)定》,均明確將國(guó)有土地出讓合同糾紛列入事案件案由中,要求根據(jù)民法通則、物