房屋買賣案例分析

房屋買賣案例分析一、主題在房屋買賣過程中“一房二賣”的現(xiàn)象引發(fā)的房屋買賣合同糾紛所涉及的不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓、合同的推行、債權(quán)關(guān)系等進(jìn)行的分析二、基本法理對(duì)房屋二重買賣糾紛進(jìn)行分析，重要是基于下列法理：（一）不動(dòng)產(chǎn)的特性及一物一權(quán)原則房屋是一種不動(dòng)產(chǎn)，其位置是固定、不可移動(dòng)的，并且周邊、鄰近房屋和環(huán)境的狀況對(duì)房屋的影響很大，因此在不同的土地上建造的房屋會(huì)因周邊的的環(huán)境、交通等各方面的不同而不同，同樣造價(jià)或造型的房屋建在不同城鄉(xiāng)、不同地段上，其用途和價(jià)格會(huì)相差很大。土地是一種有限的資源，對(duì)土地的依附使房屋含有了稀缺性與唯一性，正由于如此才引發(fā)了多個(gè)購(gòu)置者對(duì)同一房屋有購(gòu)置意向，并且在產(chǎn)生糾紛之后會(huì)有互相不肯讓步的狀況發(fā)生，甚至有購(gòu)置者明知房屋已出售卻以更高價(jià)格與房屋出賣人惡意串通地訂立買賣合同，而另首先，根據(jù)一物一權(quán)原則，即一物之上絕不得存在兩個(gè)相抵觸的物權(quán)，而全部權(quán)又含有絕對(duì)的排他性，一物之上不能有兩個(gè)全部權(quán)。因此必將有一方會(huì)得不到合同的推行，從而引發(fā)全部權(quán)糾紛。（二）房屋全部權(quán)的獲得與合同生效的關(guān)系我國(guó)現(xiàn)行法律將合同的生效與房屋全部權(quán)的獲得作了不同的規(guī)定，正由于這種不一致的規(guī)定才使得合同的生效與房屋全部權(quán)獲得之間存在時(shí)間差，訂立房屋買賣合同到辦理過戶登記手續(xù)普通有一段時(shí)間間隔，更易引發(fā)二重買賣的現(xiàn)象。1．房屋買賣的過戶登記不同于合同的生效登記我認(rèn)為對(duì)于二重買賣合同效力的鑒別原則應(yīng)當(dāng)以《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條規(guī)定“依法成立的合同，自成立時(shí)生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理同意、登記等手續(xù)生效的，根據(jù)其規(guī)定?！睘楦鶕?jù)。最高人民法院《有關(guān)合用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問題的解釋（一）》第九條進(jìn)一步明確規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理同意手續(xù)，或者辦理同意、登記等手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終止前當(dāng)事人仍未辦理同意手續(xù)的，或者仍未辦理同意、登記等手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效；法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物全部權(quán)及其它物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。”而法律或行政法規(guī)并未將房屋買賣過戶登記規(guī)定為生效性登記。依我國(guó)《都市房地產(chǎn)管理法》第三十五條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)根據(jù)本法第五章的規(guī)定辦理權(quán)屬登記。”并未規(guī)定登記與合同效力之間的關(guān)系。由此可見，我國(guó)并沒有什么法律或行政法規(guī)將房屋買賣過戶登記規(guī)定為生效性登記，依最高人民法院《有關(guān)合用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問題的解釋（一）》第九條規(guī)定即使當(dāng)事人沒有辦理過戶登記，也不會(huì)造成其房屋買賣合同無效。2．與否獲得物權(quán)不影響債權(quán)的成立房屋出賣人與購(gòu)房人之間訂立的商品房買賣合同是一種債權(quán)行為，合同本身體現(xiàn)的是一種債權(quán)債務(wù)關(guān)系，而辦理房屋過戶登記手續(xù)才是直接造成房屋全部權(quán)的轉(zhuǎn)移，是一種物權(quán)行為。債權(quán)是一種對(duì)人權(quán)，相對(duì)權(quán)，不能對(duì)抗合同以外的第三人，即使在未辦理過戶登記之前，房屋的全部權(quán)是還是在賣方手里，但購(gòu)房人享有對(duì)房屋的期待權(quán)，他能夠?qū)κ鄯糠街鲝垈鶛?quán)。因此在房屋買賣中債權(quán)與物權(quán)含有一定的獨(dú)立性，物權(quán)的獲得與否并不影響合同的效力。即將施行的《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》對(duì)此也做了明確地規(guī)定，其第十五條規(guī)定：當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消亡不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有商定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。三、案情介紹某房屋全部人甲和房屋買受人乙訂立一房屋買賣合同，房屋總價(jià)50萬元，乙先支付了首期房款25萬元，并商定余款待甲同乙去房地產(chǎn)交易中心辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶之日再由乙付清。后甲未與乙去辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，而是與丙訂立了標(biāo)的物為同一房屋的買賣合同，丙在甲的催促下付清全部房款后與甲立刻去房地產(chǎn)交易中心提交有關(guān)材料、繳納房地產(chǎn)交易印花稅、申請(qǐng)房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記。隨即甲將房屋交付給丙使用。乙得知甲與丙的上述行為后立刻向某區(qū)人民法院申請(qǐng)對(duì)兩個(gè)買賣合同中的同一標(biāo)的物、房屋進(jìn)行訴前財(cái)產(chǎn)保全，法院經(jīng)審查作出保全裁定。房地產(chǎn)交易中心在七天的材料審查期限內(nèi)發(fā)現(xiàn)甲欲轉(zhuǎn)讓給丙的房屋上已有權(quán)利限制的保全方法，未予同意房屋產(chǎn)權(quán)過戶和登記。丙于是根據(jù)買賣合同中的仲裁條款向仲裁委員會(huì)提起仲裁請(qǐng)求，請(qǐng)求甲繼續(xù)推行合同，獲得房屋的全部權(quán)。同時(shí)乙向某區(qū)人民法院對(duì)甲提起合同違約損害賠償之訴，并規(guī)定甲繼續(xù)推行合同，交付房屋并辦理登記過戶。“一房二賣”的賣家甲在獲得50萬的房款和25萬的房屋買賣預(yù)付款后，潛逃無法尋其下落，其并無其它財(cái)產(chǎn)可供司法機(jī)關(guān)強(qiáng)制執(zhí)行。四、案例分析此案為典型的“二重買賣”，臺(tái)灣地區(qū)和我國(guó)大陸學(xué)者都有較為進(jìn)一步的敘述，但因我國(guó)房地產(chǎn)交易制度設(shè)計(jì)上的不清晰，有關(guān)交易環(huán)節(jié)效力的界定未理清，故在法院和仲裁委的實(shí)務(wù)操作上存在較多爭(zhēng)議。本文試作探討。（一）丙通過申請(qǐng)登記與否獲得房屋產(chǎn)權(quán)？——登記申請(qǐng)的權(quán)利形態(tài)分析我國(guó)學(xué)者認(rèn)為我國(guó)現(xiàn)行的不動(dòng)產(chǎn)登記制度在立法例上采用實(shí)質(zhì)主義的登記體例，即德國(guó)的立法例，登記決定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、移轉(zhuǎn)、變更和消亡的法律行為能否生效，登記為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的生效要件?！氨诟肚迦糠靠詈笈c甲立刻去房地產(chǎn)交易中心提交有關(guān)材料、繳納房地產(chǎn)交易印花稅、申請(qǐng)房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記”這一申請(qǐng)登記的事實(shí)在法律上效力如何認(rèn)定？實(shí)務(wù)裁判上有一觀點(diǎn)認(rèn)為，在房屋產(chǎn)權(quán)交易中心受理登記并繳納房屋印花稅后，丙已被推定為房屋產(chǎn)權(quán)全部人，理由是印花稅的征收對(duì)象是房屋產(chǎn)權(quán)人。后發(fā)生的司法程序上的權(quán)利限制不應(yīng)妨礙丙的登記過戶程序，丙應(yīng)從房地產(chǎn)交易中心受理登記之日起即為房屋產(chǎn)權(quán)全部人。判斷這一觀點(diǎn)與否合理，有必要先從登記的程序和登記申請(qǐng)之一事實(shí)本身的性質(zhì)來看。我國(guó)《城鄉(xiāng)房屋權(quán)屬登記管理方法》第10條規(guī)定了房屋權(quán)屬登記的普通程序，涉及下列幾個(gè)環(huán)節(jié)：（一）受理登記申請(qǐng)；（二）權(quán)屬審核；（三）公示；（四）核準(zhǔn)登記，頒發(fā)房屋權(quán)屬證書。從登記的過程來看，申請(qǐng)登記的受理并不意味著物權(quán)變動(dòng)法律效力的發(fā)生，尚有權(quán)屬的審核，登記與否完畢，應(yīng)當(dāng)從登記簿上的記載予以判斷登記簿是表征登記的標(biāo)的物上存在權(quán)利的根據(jù)?？梢?，申請(qǐng)是登記程序的啟動(dòng)，但并不能認(rèn)定為丙能夠因此而固然獲得房屋產(chǎn)權(quán)。但不可否認(rèn)：申請(qǐng)人可根據(jù)申請(qǐng)而合理信賴將來的物權(quán)獲得，申請(qǐng)人在此時(shí)應(yīng)推定有獲得法律保護(hù)的某種權(quán)利形態(tài)。德國(guó)民法學(xué)理論認(rèn)為，隨著登記申請(qǐng)的提出，獲得人根據(jù)有法律約束力的不動(dòng)產(chǎn)全部權(quán)移轉(zhuǎn)合意獲得的地位，被稱為期待權(quán)。期待權(quán)的性質(zhì)“是一種受法律保護(hù)的、對(duì)完整權(quán)利獲得的期待?！钡绲怯浬暾?qǐng)被登記機(jī)關(guān)駁回，這種對(duì)完整權(quán)利的期待就會(huì)落空，期待權(quán)就不再存在。因此在本案中，丙和甲一同辦理登記申請(qǐng)的事實(shí)不必然造成房屋物權(quán)的移轉(zhuǎn)，丙并不能由于申請(qǐng)行為而獲得房屋產(chǎn)權(quán)。此處丙獲得是一種對(duì)完整的全部權(quán)的期待權(quán)。此期待權(quán)的效力在于排斥后續(xù)登記申請(qǐng)的效力，即后于該登記申請(qǐng)所遞交的申請(qǐng)受到期待權(quán)的限制，登記機(jī)關(guān)應(yīng)不予受理。（二）乙與否已獲得了房屋全部權(quán)？——房屋全部權(quán)轉(zhuǎn)移的生效模式分析乙與甲訂立的房屋買賣合同在丙與甲訂立的房屋買賣合同之前，與否能夠認(rèn)定乙根據(jù)訂立合同更早而獲得全部權(quán)？按照全部權(quán)轉(zhuǎn)移的意思主義，不動(dòng)產(chǎn)全部權(quán)的轉(zhuǎn)移在全部權(quán)轉(zhuǎn)移合意達(dá)成之時(shí)，這種立法例對(duì)物權(quán)行為和債權(quán)行為不作分辨。該立法例以法國(guó)、日本、意大利為代表。法國(guó)民法典第1138條第2款規(guī)定：“交付標(biāo)的物債務(wù)的成立從標(biāo)的物應(yīng)交付之時(shí)起，即使尚未現(xiàn)實(shí)移交，使債權(quán)人成為全部人。”按照這種立法例，本案中乙在合同生效起即為房屋全部權(quán)人。但是我國(guó)實(shí)施的全部權(quán)轉(zhuǎn)移的登記生效主義，房屋買賣合同的成立和生效并不意味著房屋全部權(quán)的轉(zhuǎn)移，全部權(quán)轉(zhuǎn)移雙方必須一同到房地產(chǎn)交易中心辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記。這一點(diǎn)已為我國(guó)立法和司法實(shí)踐所普遍承認(rèn)。因此，本案中，乙盡管支付了房款的二分之一，但這種支付行為只是債權(quán)法上一方義務(wù)的推行，行為的成果是規(guī)定合同另一方給付對(duì)價(jià)——即房屋的移轉(zhuǎn)交付。乙在本案中的權(quán)利形態(tài)是僅為對(duì)甲的債權(quán)。（三）丙的對(duì)系爭(zhēng)房屋的權(quán)利地位與否高于乙——以債之關(guān)系上占有權(quán)來分析本案中，丙已從甲處轉(zhuǎn)移了對(duì)房屋的現(xiàn)實(shí)占有，即已入住該房屋。這種對(duì)房屋的占有在本案的解決上可從債權(quán)法和物權(quán)法上的意義分別探討。占有，有定義為“對(duì)于物有事實(shí)上管領(lǐng)力的事實(shí)”。該定義為對(duì)占有的理解屬“占有本質(zhì)事實(shí)說”。相對(duì)于占有本質(zhì)權(quán)利說和占有事實(shí)法律關(guān)系說，此說為我國(guó)法學(xué)理論之通說。在這一理論下，視占有為一種受民法上特別保護(hù)的事實(shí)。本案中存在房屋的移轉(zhuǎn)占有的事實(shí)，丙對(duì)房屋占有的法律事實(shí)得到承認(rèn)和保護(hù)。占有以與否含有法律上的因素為原則而分辨為有權(quán)占有和無權(quán)占有。其中有權(quán)占有因含有占有之權(quán)源，故只要權(quán)源繼續(xù)存在，即承受法律之保護(hù)。本案中丙占有房屋的權(quán)源在于和丙和甲訂立的房屋買賣合同，丙對(duì)房屋占有的權(quán)源為對(duì)甲的債權(quán)，那么能夠認(rèn)定，只要丙和甲的房屋買賣合同繼續(xù)有效存在，丙對(duì)房屋的占有即始終為有權(quán)占有。丙占有房屋的事實(shí)的決定本案中丙的權(quán)利地位。占有的效力，在于保護(hù)對(duì)物的事實(shí)支配。占有也含有權(quán)利推定的效力，但在法律規(guī)定采用登記生效主義的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)中，登記已取代了占有作為物權(quán)之表征。因此在不動(dòng)產(chǎn)交易上，占有并不能含有物權(quán)效力的推定功效，僅含有以不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)為標(biāo)的之債權(quán)的推定功效。丙對(duì)房屋以債權(quán)為權(quán)源的占有，能否對(duì)抗乙對(duì)系爭(zhēng)房屋的債權(quán)上的請(qǐng)求呢？以債權(quán)為權(quán)源的占有受到其權(quán)源——債之關(guān)系相對(duì)性的限制，基于債之關(guān)系上的占有權(quán)，僅得對(duì)他方當(dāng)事人主張，不得對(duì)抗第三人。丙對(duì)房屋之有權(quán)占有基于丙和甲訂立得房屋買賣合同，此種債之關(guān)系上的有權(quán)占有能夠?qū)雇毁I賣合同的當(dāng)事人甲。但對(duì)于丙與甲合同之外的當(dāng)事人乙，則不存在基于有權(quán)占有的對(duì)抗效力。因此，對(duì)于系爭(zhēng)房屋，丙所擁有的權(quán)利是以該房屋的物權(quán)變動(dòng)為標(biāo)的的債權(quán)。其債權(quán)上的占有受到相對(duì)性的限制。（四）丙與否能夠規(guī)定甲繼續(xù)推行合同？——合同推行的視角分析丙在仲裁委的仲裁請(qǐng)求中規(guī)定甲繼續(xù)推行合同，針對(duì)這一訴請(qǐng)，有觀點(diǎn)認(rèn)為，丙不能規(guī)定甲繼續(xù)推行合同，理由是甲已經(jīng)完畢房屋買賣合同義務(wù)所規(guī)定的配合丙一同去房地產(chǎn)交易中心辦理房屋產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)登記的手續(xù)，甲在合同項(xiàng)下的合同義務(wù)已經(jīng)完畢了。產(chǎn)權(quán)登記的未完畢即使是因甲一房二賣的行為，但丙在這里所能規(guī)定甲承當(dāng)應(yīng)當(dāng)是權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)，而不是合同繼續(xù)推行的義務(wù)。但值得注意的是，在以物之買賣中，必然涉及該全部權(quán)之物和全部權(quán)兩者，出賣者負(fù)有轉(zhuǎn)移該物之占有和移轉(zhuǎn)房屋全部權(quán)之義務(wù)，這兩項(xiàng)義務(wù)應(yīng)當(dāng)為并列關(guān)系。兩者中有一項(xiàng)不完全推行，就會(huì)構(gòu)成出賣人義務(wù)之全部不推行。此案中，甲雖完畢了轉(zhuǎn)移占有的義務(wù)，但在房屋全部權(quán)轉(zhuǎn)移之義務(wù)并不完全推行，房屋全部權(quán)的移轉(zhuǎn)應(yīng)當(dāng)以登記的完畢即登記簿上房屋產(chǎn)權(quán)人的變更為原則，義務(wù)的完畢應(yīng)當(dāng)以行為的成果而不是行為的本身為衡量。（五）乙和丙間權(quán)利保護(hù)的構(gòu)想——現(xiàn)實(shí)利益的衡量此案中，乙對(duì)該標(biāo)的房屋有基于合同的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)。丙即使對(duì)該系爭(zhēng)房屋有基于登記申請(qǐng)而獲得的期待權(quán)地位，但此期待權(quán)效力優(yōu)先和排斥的對(duì)象應(yīng)是后續(xù)遞交的登記申請(qǐng)，而沒有某種物權(quán)上的效力而優(yōu)先與乙對(duì)該房屋全部的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)。丙亦可基于債之關(guān)系的有權(quán)占有保護(hù)，但這種保護(hù)受到其權(quán)源債之相對(duì)性的制約，同樣只能對(duì)抗占有權(quán)源——合同的相對(duì)人的權(quán)利，而不能對(duì)抗合同當(dāng)事人之外的第三人乙。這樣推理下來，乙和丙根據(jù)各自與甲所訂立的合同而對(duì)標(biāo)的房屋所擁有的債權(quán)之間是平等的。普通認(rèn)為房屋雙重買賣的出賣人在此時(shí)有