2019年漳州皇家濱城全案營銷策略提報(bào)案

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Hx4望家濱城戰(zhàn)爭結(jié)果不在開始的成敗，Thebattle

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?Wefacewhatmarket?皇家濱城走勢1、針對一、二線房價漲幅過快的城市實(shí)行住宅限購；2、一二線城市投資人群在本土投資受到限制；3、進(jìn)而轉(zhuǎn)向二三線周邊城市，推動三線城市及周邊房價上揚(yáng)廈門、福州限購將延期住宅限購擴(kuò)大到二、三線城市觀望情緒濃厚2010.4.17第一輪調(diào)控國十條2010.9.27第二輪調(diào)控國十一條2011.1.26第三輪調(diào)控國八條望家濱城其一，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70個大中城市房價指數(shù)。處于房價漲幅前列的城市：其二，將省內(nèi)所有城市今年6月份的住宅價格與去年底的住宅價格做一個比較，漲幅較高的二三線城市：其三，今年上半年成交量同比增幅較高的城市；其四，位于已限購區(qū)域中心城市周邊，外地人購房比例較高的城市；其五，群眾對當(dāng)?shù)胤績r反應(yīng)強(qiáng)烈、認(rèn)為調(diào)政于策力準(zhǔn)或，不漳州被列入限購名單可能加大二三線城市住宅限購令名單即將出爐二三線城市限購標(biāo)準(zhǔn)出爐，住建部要求各省8月20日前上報(bào)各城市上半年調(diào)控情況，給出限購五大標(biāo)準(zhǔn)，凡符合2條者就納入到限購范圍內(nèi)：二三線城市限購令名單即將出爐8.25浙江臺州限購已到望家濱城2

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分5%Q%3-2%一一大型金融機(jī)構(gòu)16.50%進(jìn)年來金融機(jī)構(gòu)存貸教利案一覽表年內(nèi)三次加感::1:

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,貨幣緊縮政策持續(xù)，金融兩率上調(diào)動作加大一中小金融機(jī)構(gòu)皇家濱城年內(nèi)連統(tǒng)六次上調(diào)21

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21.507%20.507%12%19.50%20%200119%近期，由于限購以及資金上的壓力，北京、上海、南京、杭州等城市相繼出現(xiàn)退房潮。在上海，不少樓盤更是打著團(tuán)購、特價房等旗號變相降價，降幅有的甚至超過30%,這引起眾多已購房產(chǎn)業(yè)主的不滿，全國部分城市樓市降價情況如下表：全國各地樓盤降價情況一覽表地名樓盤名稱降價幅度北京京貿(mào)國際城由2.68萬/平方米降到1.98萬元/平方米金隅方科城均價14000元/平方米，比之上期房源低了3000元/平方米上海龍湖酈城18000元/平降至13000元/平折扣約72折綠地秋霞坊19000元降至12500元/平折扣約7折中海御景熙岸單價22000元/平降到16000元/平，折扣約73折深圳益田大運(yùn)城邦二期購房享罕見七折優(yōu)

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后價直接從12000元/平方米降到

8000元/平方米，每平方米直降4000元，令同行大跌眼鏡龍華花半里17800元降至12000元/平降幅33%廈門金帝中州濱海城10月31日前一次性付款最高可享受7.5折優(yōu)惠，每日限量2套三遠(yuǎn)公館1號按揭購房享93折優(yōu)惠，

一次性付款享89折優(yōu)惠皇家濱城快訊：國務(wù)院副總理李克強(qiáng)“明年房產(chǎn)調(diào)控會持續(xù)”為了遇制房價過快上漲、推進(jìn)城鎮(zhèn)化、釋放內(nèi)需潛力，中國政府兩年多來持續(xù)進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控。今年下半年以

來，內(nèi)地城市的房價有所下降，調(diào)控成效顯現(xiàn)。不過有產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為調(diào)控明年會有所松動。面對市場的忐忑，國務(wù)院副總理李克強(qiáng)近日表示，會按照既定攻策執(zhí)行下去。調(diào)控、降價潮、觀望情緒彌漫全國

Thereductiontide,wait-and-seemoodoverthecountry望家濱城70eo5040302010o■市區(qū)供給■縣城供給■全市供給2011.610.0715525.572011.717.250.12011.811.8512.824.632011.1010.124.234.32013.1126.5534.60—5121—11月份全市批預(yù)售量為61.21萬m2,

較上月增加26.91萬m,

漲幅達(dá)78.4%,其中市區(qū)商品房

供給26.55萬m2,較上月增加16.45萬m2,

漲幅達(dá)162.8%,縣城房地產(chǎn)供給較上月增加10.46

萬m,

漲幅達(dá)43.2%。2011年6-11月份全市商品房月供給對比圖漳州新增供應(yīng)量分析皇家濱城單任：萬木林漳州全市成交面積分析1-11月全市銷量對比圖書14全市銷售面積逐月下降，銷售量日漸萎縮，市區(qū)成交量尤其如此，呈現(xiàn)出有價無市的局面?？h城成交面積雖然有所下降，但依然保持著強(qiáng)勁的勢頭?！鯪樹筆+對田!

孔·+bM￥·h!*望家濱城mne0科m1a.2207mt

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000*.020A種21111月漳州全市商品房共簽約2134套，其中龍文區(qū)、蘿城區(qū)和龍海市分別名列前3

名，平和縣的成交量居末位，僅成交71套；2011年11月漳州全市商品房成交情況480420300309漳州各區(qū)月成交量分析望家濱城海州丹

發(fā)巧210學(xué)和22龍文趙500本山是272龍肉市234$然趙297極事縣163240180220600*版交套數(shù)兩218單依：食是210平和縣從8月開始，進(jìn)入銷售低估期，11月成交量71套，為本季度中銷售冠軍月，確依然處于全市銷售量的末位。平和6-11月成交套數(shù)6·11平和縣城成它時比圖望家濱城RIL8

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山本地政策陸續(xù)出臺3月漳州市出臺新的政策漳州市出臺新的限購，限價法規(guī)，實(shí)行一套一價，價格升降不得超過土5%,2011房

價增長不超13%銀行貸款額度不足漳州限外地購房客貸款4月18日，建設(shè)銀行漳州分行向多家房地產(chǎn)開發(fā)公司發(fā)出通知：從當(dāng)日起，對未能提

供一年以上納稅證明、醫(yī)保、社保繳交證明或企業(yè)法人經(jīng)營執(zhí)照的外來購房者，將

全面停止按揭貸款。房貸“商轉(zhuǎn)公”漳州暫不執(zhí)行，福建省內(nèi)其他城市申請“商轉(zhuǎn)公”應(yīng)同時滿足下列條件1.原商業(yè)性購房貸款銀行同意借款人提前結(jié)清貸款；2.原商業(yè)性購房貸款還款一年(含)以上且無逾期貸款余額：3.符合國家關(guān)于規(guī)范住房公積金個人住房貸款政策相關(guān)規(guī)定；4.符合我省及住房公積金繳存所在地關(guān)于住房公積金貸款的各項(xiàng)政策規(guī)定。漳州市從今年9月1日起停止辦理“委托按月還貸”業(yè)務(wù)，實(shí)行“按年還貸”業(yè)務(wù)。9月漳州市出臺新的玫策，完善商品房預(yù)售制度對市區(qū)所有在售商品房已批準(zhǔn)的預(yù)售價格上調(diào)變動從2011年9月14日起進(jìn)行網(wǎng)上限制，下調(diào)變動幅度可在0～10%范圍內(nèi)自行調(diào)整：望家濱城政策調(diào)控威力已經(jīng)顯現(xiàn)■國家從緊的貨幣政策延續(xù)，金融兩率動作加大，

一方面是

開發(fā)商越來越吃緊的資金鏈，

一方面是購房者逐步增加的購房成本；

2012年的市場將更加嚴(yán)峻；■漳州為了應(yīng)對限購政策，將逐漸出臺新政，打壓樓市；■年關(guān)將至，更多的開發(fā)公司將面臨較大的資金壓力，樓市價格戰(zhàn)將逐步上演；■平和今年蜜柚價格不利，導(dǎo)致市場無形成較好的購房風(fēng)。未來一年內(nèi)，平和市場將持續(xù)蕭條望家濱城

總建設(shè)用地

50891m

總建筑占地

15063m2

總建筑面積

117384m

地上建筑面積

住宅

104360m

111960m

商場

2600m

(計(jì)容積率)

商業(yè)5000m2

半地下車庫建筑面積5424m2(不計(jì)入容積率)

戶數(shù)1016戶

半地下車庫

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架空停車

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地面停車庫

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)望家濱城我們都是一名銷售員營銷人入門守則世界上沒有不好的產(chǎn)品，只有不好的銷售員!Nothing

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salesman!望家濱城好的銷售員是能創(chuàng)造出多少財(cái)

富的關(guān)鍵!Agoodsalesman

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key!皇家濱城喬·吉拉德是世界上最偉大的銷售員，連續(xù)12年榮登世界吉尼斯記錄大全

世界銷售第一的寶座，他所保持的世界汽車銷售紀(jì)錄：連續(xù)12年平均每天

銷售6輛車，至今無人能破。他也是全球最受歡迎的演講大師，曾為眾多世

界500強(qiáng)企業(yè)精英傳授他的寶貴經(jīng)驗(yàn)，來自世界各地?cái)?shù)以百萬的人們被他的

演講所感動，被他的事跡所激勵。信

心是銷售員最犀利的武器推銷的要點(diǎn)不是推銷商品，而是推銷自己。

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德創(chuàng)造財(cái)富望家濱城望家濱城來訪客廣回訪統(tǒng)計(jì)表原因價格高觀望已購買本

小區(qū)幫朋友看

看空號、停

機(jī)、關(guān)機(jī)購買外地資金壓力數(shù)量112802613456320占比22.67%16.195.26%2.63%9.11%12.75%4.05%原因需求店面地段偏遠(yuǎn)戶型不好自建房考慮投資小戶型注重教育風(fēng)水問題數(shù)量1520165121354占比3.04%4.05%3.24%1.01%2.43%2.63%10.93%合計(jì)494上帝為什么和我們擦身而過?

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張什么是USP:每個廣告都必須向消費(fèi)者陳述一個主張，這種主張必須是獨(dú)特的，是競爭者不會或者不能提出的，這一主張一定要強(qiáng)有力地打動千百萬人，吸引更多的新顧客購買你的產(chǎn)品。望家濱城望家濱城水有些平和人買房喜歡錢景有些平和人買房喜愛教育有些平和人買房喜歡配套有些平和人買房喜歡戶型有些平和人買房喜歡地段風(fēng)望家濱城什么是風(fēng)水；既指住宅基地等的地理形勢，如地脈，山水的方向等。迷信的人認(rèn)為風(fēng)水好壞可以影響其家庭、子女的盛衰吉

兇。風(fēng)

水

?望家濱城平和：平和是一個很道家的詞匯，也是一個很佛教的用語，同時是一種很儒家的說法，

引申為“平安”“融合”“和諧”之意，內(nèi)涵豐富，內(nèi)在韻味與氣息濃烈，讓我們妮娓道來，細(xì)細(xì)品味。。地善、苗旺盛；宅吉，人興隆-(南北朝)王征《黃帝宅經(jīng)》望家濱城望家濱城4在營銷的一切要素上，當(dāng)創(chuàng)意沉默的時候，一切都將同質(zhì)化，

一切都將死亡。誰都沒有第二次機(jī)會留下第一印象我們必須一針見血!廣告之父：天衛(wèi)奧格成望家濱城望家濱城心

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營銷中心初始接待到專業(yè)貼身置業(yè)顧問陪同，從商業(yè)街、景觀大道、到景觀樣板區(qū)、再到皇家樣

板房，從接待到體驗(yàn)再到成交的內(nèi)外結(jié)合。望家濱城平面縱深銷售模式則是走出銷售中心，到入口景觀樣板區(qū)，全過程都是銷售半徑傳統(tǒng)銷售動作大部分是在銷售中心完

成，銷售半徑局限在銷售中心內(nèi)部從入口到樣板區(qū)都是我們的售樓處望家濱城平面縱深銷售需要的情境元素型

#i④混搭中國風(fēng)樣板房⑥商業(yè)樣板區(qū)④皇家樣板房③樣板水景②主入口廣場

①營銷中心⑤沿河休閑區(qū)

…………………………望家濱城播地參通黑事事學(xué)··望家濱城望家濱城望家濱城望家濱城望家濱城望家濱城皇家

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enjoy皇家濱城望家濱城望家濱城一、活動目的1.通過活動，從新邀約新老客戶，提升項(xiàng)目人氣度；2.通過活動本次活動，推出新的客帶客方案，提升項(xiàng)目影響力；

3.通過活動，讓客戶感受品質(zhì)，提升客戶忠誠度，促進(jìn)銷售；

4.通過本次活動，進(jìn)行口碑宣傳，再次造成話題傳播.二、活動主題逛廟會，旺龍年三、主辦單位嘉泰地產(chǎn)四、活動時間2011年12月31日五

、活動地點(diǎn)皇家濱城入口景觀樣板區(qū)望家濱城六、活動規(guī)模500人.七、與會客戶1.未成交客戶2.購房的已成交客戶3.來訪客戶八

、活動內(nèi)容重點(diǎn)美食沙龍(棉花糖、糖人、麻糍、臺灣水果吧、珍珠奶茶、臺式香腸、炸雞排、海蠣煎、魚丸湯、烤肉串等)煙火晚會(煙火許愿，龍行天下)龍年演出(歌仔戲、木偶劇、舞龍團(tuán)，電音三太子)廟會街區(qū)(撈金魚、畫錢幣、背人大賽、猜龍謎、Q版人物速畫等)風(fēng)水互動望家濱城烤肉串

魚丸湯

臺灣水果

麻糍望家濱城炸雞排棉花糖糖人望家濱城煙火許愿龍行天下煙火舞龍歌仔戲九、活動模式1、前期宣傳的新客戶，客戶只要來打售樓處，即可免費(fèi)獲得試用券，可免費(fèi)享受活動內(nèi)的任意三種美食；2、

成交客戶，成交客戶只要每戶可獲得2份通用券，廟會活動中的所有活動均可憑通用券免費(fèi)參與一次；3、意向客戶，只要客戶評定為A級，向開發(fā)商申請，即可給予一張通用券，提升客戶忠誠度，將客戶集中于活動當(dāng)天成交；4、活動當(dāng)天推出促銷方案，利用活動當(dāng)天的人氣，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)場逼訂；5、老業(yè)主帶新客戶，即可獲得5張?jiān)囉萌?、推出客帶客方案，老客戶如帶新客戶到現(xiàn)場，實(shí)現(xiàn)成交，老客戶還可獲得三年的物業(yè)管理費(fèi)，新客戶也可獲得一年的物業(yè)管理費(fèi)作為獎勵。望家濱城位置或項(xiàng)目

時間

數(shù)量(人)人

員職

責(zé)工作人員培訓(xùn)前期6代理\活動公司現(xiàn)場活動流程控制客戶通聯(lián)全程1代理負(fù)責(zé)與客戶溝通相關(guān)工作分工：主持人管理全程1代理\活動公負(fù)責(zé)對C的通聯(lián)和管理。演藝組全程1代理\活易公負(fù)責(zé)安排演員餐飲組全程2餐飲公司N代理負(fù)責(zé)現(xiàn)場飲料、食品的控制道具物料管理全程2活動公司所有物料的運(yùn)輸、安置、保管、發(fā)放。舞臺流程控制全程代理【