中國建設(shè)銀行個(gè)人房屋抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)研究

PAGEPAGEII中國建設(shè)銀行個(gè)人房屋抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)淺析摘要房地產(chǎn)行業(yè)是我國的支柱產(chǎn)業(yè)之一，它在近十幾年中的發(fā)展更是突飛猛進(jìn)，同時(shí)促進(jìn)了銀行貸款中個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的迅速發(fā)展和壯大由于發(fā)展速度過快，在個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)中出現(xiàn)了越來越多的違約現(xiàn)象。住房貸款違約風(fēng)險(xiǎn)也越來越引起人們的重視。隨著房價(jià)的快速增長，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了過熱的傾向。于是，國家逐步出臺(tái)了系列的宏觀調(diào)控措施，包括提高基準(zhǔn)利率，提高第二套住房的首付比例、提出限購令等。這些政策的出臺(tái)，對(duì)房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了重要的影響，對(duì)建設(shè)銀行個(gè)人住房貸款的資產(chǎn)質(zhì)量也是一個(gè)嚴(yán)峻的考驗(yàn)。而隨著我國金融行業(yè)的市場化水平不斷提高，對(duì)于金融中以資本為核心的業(yè)務(wù)的監(jiān)管力度也是越來越大，面臨的風(fēng)險(xiǎn)逐漸增多，不良貸款率逐年上升，在當(dāng)前的市場狀況下，建設(shè)銀行的個(gè)人住房貸款面臨著些新的風(fēng)險(xiǎn)。，這就需要銀行制定好相關(guān)制度和應(yīng)對(duì)措施。本文通過研究和分析建設(shè)銀行的現(xiàn)狀，結(jié)合實(shí)踐調(diào)查與資料的查詢得出目前建設(shè)銀行的個(gè)人住房貸款中主要存在的風(fēng)險(xiǎn)，最后，文章提出中國建設(shè)銀行加強(qiáng)個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)控制幾項(xiàng)具體措施。提高中國建設(shè)銀行在個(gè)人房屋抵押貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)防范能力，形成更完善的個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)防范體系，推進(jìn)建設(shè)銀行建立、健全相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)管理組織體系及風(fēng)險(xiǎn)管理模式。使之既能有效的預(yù)防和減少個(gè)人住房貸款的各種風(fēng)險(xiǎn)，又能對(duì)國內(nèi)各大銀行等金融機(jī)構(gòu)以及房地產(chǎn)市場起到積極的作用，并促進(jìn)國家經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和持續(xù)發(fā)展。關(guān)鍵詞：建設(shè)銀行；個(gè)人住房抵押貸款；風(fēng)險(xiǎn)；風(fēng)險(xiǎn)管理

目錄摘要 I一、緒論 1（一）研究背景及意義 1（二）文獻(xiàn)綜述 1二、我國商業(yè)銀行個(gè)人房屋抵押貸款的發(fā)展 3（一）我國房地產(chǎn)市場總體形勢分析 3（二）我國個(gè)人房屋抵押貸款的歷史發(fā)展階段 4三、中國建設(shè)銀行個(gè)人房屋抵押貸款業(yè)務(wù)發(fā)展情況分析 5（一）中國建設(shè)銀行房屋抵押貸款在商業(yè)銀行中的地位 5（二）關(guān)于建設(shè)銀行個(gè)人房屋抵押貸款業(yè)務(wù)的研究與分析 7四、中國建設(shè)銀行個(gè)人房屋抵押貸款面臨的風(fēng)險(xiǎn)分析 8（一）個(gè)人房屋抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)分類 8（二）建設(shè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)面臨的主要風(fēng)險(xiǎn) 9（三）對(duì)建設(shè)銀行的不良貸款的分析 11五、中國建設(shè)銀行個(gè)人房屋抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策 12（一）加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的分析和規(guī)范 12（二）順應(yīng)國家政策的發(fā)展趨勢 12（三）規(guī)范銀行個(gè)人住房貸款操作流程 13（四）優(yōu)化風(fēng)險(xiǎn)管理技術(shù) 13（五）完善客戶評(píng)級(jí)體系 14參考文獻(xiàn) 15致謝 17PAGE9一、緒論（一）研究背景及意義改革開放以來我國經(jīng)濟(jì)水平不斷提高，工業(yè)化和城市化進(jìn)程的加快促使了我國國民生活水平也在逐步提升，同時(shí)對(duì)居住條件的需求也在不斷增加，這也是個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)能成為銀行主要業(yè)務(wù)之一的原因。而個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的快速發(fā)展給建設(shè)銀行帶來了可觀的收益，在高額利潤的刺激下，建設(shè)銀行對(duì)貸款人的審核變得更加寬松，加上每筆個(gè)人住房貸款金額都比較大且時(shí)間周期較長，這也促使建設(shè)銀行個(gè)人住房貸款發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)的可能性進(jìn)一步增加。由于建設(shè)銀行還未形成一套完善的風(fēng)險(xiǎn)防范措施，加上個(gè)人住房貸款易受外部環(huán)境不穩(wěn)定性和經(jīng)濟(jì)多樣性等因素的影響，自2001年開始建設(shè)銀行的不良住房貸款率便逐漸增加，截止2018年年底全行業(yè)的不良住房貸款率為已有1.57%，建設(shè)銀行的不良貸款率為0.29%。個(gè)人住房貸款不僅直接決定了銀行的盈利能力，而且也影響著經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行和國家財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的布局，個(gè)人住房不良貸款率的持續(xù)增加引起了監(jiān)管機(jī)構(gòu)和公眾的高度重視。（二）文獻(xiàn)綜述1.研究現(xiàn)狀國內(nèi)的個(gè)人住房貸款起步較晚，對(duì)存在的風(fēng)險(xiǎn)的研究也還處于發(fā)展和完善階段。劉銀行，鄭婉妮（2017）進(jìn)行了商業(yè)銀行重點(diǎn)城市個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展研究，從宏觀和微觀兩個(gè)視角，探討重點(diǎn)城市個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展的基本策略。金彥，俞毓（2017）在商業(yè)銀行經(jīng)營管理理論和我國商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上提出建立健全的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制以及多方位滿足客戶需求的建議。袁嘉琪，劉松翅（2017）運(yùn)用案例調(diào)查分析的方式，選取宜賓市商業(yè)銀行的個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)管理作為重點(diǎn)分析案例，深入調(diào)查和分析宜賓市商業(yè)銀行自身的特色、現(xiàn)階段所處的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和所面臨的發(fā)展問題等，并針對(duì)宜賓市商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款所面臨的風(fēng)險(xiǎn)提出相應(yīng)的建議和策略。在國外，個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)經(jīng)歷了長期的發(fā)展，對(duì)產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)有了相對(duì)成熟的管理方法，完善的數(shù)據(jù)也為國外學(xué)者進(jìn)行實(shí)證研究和量化分析提供有力的理論依據(jù)。而我國的個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展時(shí)間較短，雖然借鑒了國外的研究理論對(duì)我國個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行實(shí)證研究和分析，但由于地區(qū)的差異化和經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)不同，加之國外的研究是建立于發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)市場和成熟的資本主義市場的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)上，因此無法完全運(yùn)用于國內(nèi)的商業(yè)銀行。我國的優(yōu)秀學(xué)者結(jié)合我國國情與市場經(jīng)濟(jì)的特征，在對(duì)造成個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的成因上進(jìn)行多方面的論證分析，不斷完善風(fēng)險(xiǎn)管理理論體系和對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的把控，促進(jìn)銀行的規(guī)范與健康發(fā)展。2.研究方法和特點(diǎn)（1）歸納法：根據(jù)以往學(xué)者們所研究完成的成熟理論和結(jié)果，結(jié)合文獻(xiàn)綜述力圖系統(tǒng)全面的總結(jié)先前經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，查漏補(bǔ)缺，在借鑒和整理中完善論文中的理論和知識(shí)框架。（2）案例研究方法：運(yùn)用建設(shè)銀行案例，來具體分析銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)面臨的具體風(fēng)險(xiǎn)。3.研究創(chuàng)新點(diǎn)及解決的問題建設(shè)銀行是我國第一家針對(duì)個(gè)人住房辦理貸款業(yè)務(wù)的銀行，其關(guān)于個(gè)人住房貸款的年余額更是多次居全行業(yè)首位。因此，對(duì)于建設(shè)銀行來說，分析和防范個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)存在的風(fēng)險(xiǎn)具有十分重要的意義。首先從理論意義上看為銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的健康、穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展提供參考，有利于銀行風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制和風(fēng)險(xiǎn)管理文化的形成，為完善風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)提供政策性意見。其次在實(shí)踐意義上有利于進(jìn)一步提升銀行的風(fēng)險(xiǎn)管理能力和控制能力，有效的防范和分散風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)銀行貸款質(zhì)量的提高和金融市場的持續(xù)健康發(fā)展有著重要推動(dòng)作用，能夠最大程度上保證銀行資金的安全性，有效降低銀行的不良貸款率，也為政府部門出臺(tái)相關(guān)政策提供借鑒。二、我國商業(yè)銀行個(gè)人房屋抵押貸款的發(fā)展（一）我國房地產(chǎn)市場總體形勢分析（1）投資力度不斷加大，住房價(jià)格持續(xù)升高作為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要?jiǎng)恿υ粗唬覈鼛啄甑姆康禺a(chǎn)投資力度在不斷加大。盡管2014年的增長幅度出現(xiàn)了明顯回落，但整體上看，政府逐漸加重了對(duì)住房的投資力度，截止2017年，住房投資規(guī)模上升到了一個(gè)新的高度。（2）市場分化明顯，區(qū)域差異顯著由于我國省份較多，各地區(qū)之間的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、收入水平、常住人口等因素差別較大，這也使得房地產(chǎn)呈現(xiàn)出差異化的發(fā)展態(tài)勢，市場分化明顯。由于2016年下半年全國二線城市房價(jià)普遍大幅度上漲，因此，進(jìn)入2017年以來，在調(diào)控的作用下，我國一二線城市的市場投資額、成交量增速下降，市場較為穩(wěn)定；而三四線城市受調(diào)控的約束力小，另外借助去庫存政策，反而引領(lǐng)了2017年全國房地產(chǎn)市場的上升趨勢。據(jù)此看來，我國房地產(chǎn)市場供需兩端分化明顯，表現(xiàn)出較強(qiáng)的區(qū)域差異性。但是，目前房價(jià)波動(dòng)較大，處于非理性狀態(tài)。盡管目前市場分化趨勢明顯，但在整體上，我國住房價(jià)格波動(dòng)幅度較大，這一問題主要集中在一二線城市。一二線城市內(nèi)的房價(jià)基本處于非理性狀態(tài)，房價(jià)已遠(yuǎn)超出人們的平均收入水平，存在價(jià)格泡沫，這是我國目前市場的主要問題表現(xiàn)之一。其次，房地產(chǎn)市場金融風(fēng)險(xiǎn)不斷加大。隨著經(jīng)濟(jì)增長對(duì)房地產(chǎn)的依賴越來越嚴(yán)重，社會(huì)資金流入房地產(chǎn)市場的比重也在逐漸加大。此外，住房供需矛盾不斷加大，房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)發(fā)展不平衡。由于房地產(chǎn)市場分化明顯，在熱點(diǎn)城市內(nèi)，人口基數(shù)大、收入水平高等因素導(dǎo)致了住房需求長期較大，然而，較高的需求與有限的供給之間的矛盾卻一直存在。（二）我國個(gè)人房屋抵押貸款的歷史發(fā)展階段我國關(guān)于個(gè)人住房貸款的思路自被提出以來已經(jīng)有超過30年的發(fā)展歷程，隨著市場發(fā)展，商業(yè)銀行的個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)分別經(jīng)歷了起步階段、到發(fā)展階段再到最后相對(duì)較為成熟的規(guī)范調(diào)整階段，具體情況如表1所示：表1我國商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展歷程起步階段我國個(gè)人住房貸款最早出現(xiàn)于改革開放初期，1980年國家提出住房商品化和購房可分期付款的思路；1985年由建設(shè)銀行深圳分行首次進(jìn)行了個(gè)人住房貸款的發(fā)放，從此國內(nèi)的個(gè)人住房貸款市場逐漸形成，相關(guān)業(yè)務(wù)開始形成并發(fā)展起來；截止到1997年，我國商業(yè)銀行中個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)總額已經(jīng)突破200億元大關(guān)。（1980年-1997年）發(fā)展階段在該階段，我國的相關(guān)部門出臺(tái)了一系列政策鼓勵(lì)居民進(jìn)行貸款購房，例如延長還款周期10年、下調(diào)個(gè)人住房貸款利率10%、將個(gè)人貸款額度上調(diào)10%，這些政策都調(diào)動(dòng)了居民購買住房的積極性，住房購買量快速提升。在這一階段的主要特征就是個(gè)人住房貸款在商業(yè)銀行中的比重不斷上升，數(shù)額快速擴(kuò)大，到2000底我國所有商業(yè)銀行的個(gè)人住房貸款數(shù)額已達(dá)到2600億元。（1998年-2000年）規(guī)范調(diào)整階段由于個(gè)人住房貸款發(fā)展速度過快，導(dǎo)致房價(jià)過度上漲，且國內(nèi)沒有完善的管理系統(tǒng)，問題也隨之逐漸顯現(xiàn)，引起公眾的高度重視。為了保障房地產(chǎn)行業(yè)、銀行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，中國人民銀行對(duì)個(gè)人住房貸款實(shí)行強(qiáng)化管理，對(duì)利率與首付比例做出嚴(yán)格要求，嚴(yán)厲打擊炒房行為，以抑制房價(jià)的快速上漲，同時(shí)加強(qiáng)銀行內(nèi)部管理，規(guī)范貸款流程與要求。（2001年至今）資料來源：新浪財(cái)經(jīng)圖12011年-2018年我國商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款余額由圖1可以看出從2011年至2018年，在我國的個(gè)人住房貸款數(shù)額上趨勢是逐年都在增加，且增幅不斷擴(kuò)大。尤其在2016年-2017年的增速上升最大，這是因?yàn)閲以?016年時(shí)對(duì)銀行降準(zhǔn)降息，降低二套房首付，減輕了購房壓力，促使2016年-2017年的個(gè)貸余額快速上漲。2018年由于行業(yè)發(fā)展速度過快，導(dǎo)致房價(jià)過高，因此國家及時(shí)出臺(tái)政策，進(jìn)行限購、限售的調(diào)控，所以余額的漲幅得到控制。三、中國建設(shè)銀行個(gè)人房屋抵押貸款業(yè)務(wù)發(fā)展情況分析（一）中國建設(shè)銀行房屋抵押貸款在商業(yè)銀行中的地位建設(shè)銀行是我國的四大國有銀行之一，在個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)上基本處于行業(yè)龍頭位置。于1985年，建設(shè)銀行第一個(gè)在我國開展個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)；“建行房貸，幫您給夢想找個(gè)家”“住房大超市讓您任性挑選好房字”等口號(hào)在各大城市的廣為流傳，建行個(gè)人住房貸款開始被大眾認(rèn)可。在建設(shè)銀行總行“加強(qiáng)管理，再造優(yōu)勢，再創(chuàng)一流”發(fā)展目標(biāo)的指引下，作為首家開通住房儲(chǔ)蓄業(yè)務(wù)的銀行，于1987年還推出了集資建房的新模式，并且加大了對(duì)住房消費(fèi)的資金支持力度；2000年起，建設(shè)銀行面臨的競爭壓力逐漸加大，業(yè)務(wù)開展速度有所放慢；2003年建設(shè)銀行已經(jīng)構(gòu)建好發(fā)展個(gè)貸業(yè)務(wù)的基本流程和管理制度；2005年建設(shè)銀行在四大行中率先完成對(duì)股份制改革，積極推進(jìn)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)證券化工作；截止2017年年末，建設(shè)銀行個(gè)人住房貸款額同比去年上升17.5%。圖22011年-2018年建設(shè)銀行個(gè)人住房貸款余額資料來源：中國建設(shè)銀行2011年-2018年年報(bào)圖2是根據(jù)建設(shè)銀行2011-2018年各年的年報(bào)數(shù)據(jù)整理得出，可以看出個(gè)人住房貸款余額基本呈現(xiàn)上漲的趨勢，由2011年的1.09萬億元上漲到2017年的4.21萬億元，七年的時(shí)間漲幅高達(dá)286%。而對(duì)于個(gè)人住房貸款在建設(shè)銀行所有個(gè)人信貸產(chǎn)品結(jié)構(gòu)中的比例，如表2所示：表2建設(shè)銀行個(gè)人信貸產(chǎn)品結(jié)構(gòu)情況表貸款項(xiàng)目2017年所占總貸款比例2018年所占總貸款比例個(gè)人住房貸款29.41%31.30%個(gè)人商業(yè)用房抵押貸款19.60%20.40%個(gè)人經(jīng)營性貸款28.70%30.56%個(gè)人汽車貸款0.02%0.02%個(gè)人消費(fèi)貸款1.45%2.32%個(gè)人留學(xué)貸款0.03%0.02%個(gè)人國債質(zhì)押貸款0.00%0.00%個(gè)人存單質(zhì)押貸款15.23%12.36%其他項(xiàng)目貸款5.56%3.02%合計(jì)100%100%資料來源：中國建設(shè)銀行2017年、2018年年報(bào)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)由表3-5可以看出，與2017年相比，2018年建設(shè)銀行個(gè)人住房貸款以及個(gè)人經(jīng)營性貸款增幅最大，表明這一年期間，居民購買房產(chǎn)的比率有所上升。且個(gè)人住房貸款在總個(gè)人信貸產(chǎn)品結(jié)構(gòu)中所占比例最高，說明建設(shè)銀行的大部分業(yè)務(wù)依然是以個(gè)人住房貸款為主，是主要利潤收入來源。（二）關(guān)于建設(shè)銀行個(gè)人房屋抵押貸款業(yè)務(wù)的研究與分析1.建設(shè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)品種建設(shè)銀行個(gè)人房屋抵押貸款業(yè)務(wù)己形成一個(gè)完整的產(chǎn)品體系。其基本定義是指是指以自然人身份申請(qǐng)發(fā)放的，用來購買、新建、大修住房的銀行貸款。廣義的個(gè)人住房貸款包括自營性個(gè)人住房貸款、公積金貸款和組合貸款。2.建行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的特點(diǎn)建行住房金融業(yè)務(wù)蓬勃發(fā)展，主要分為經(jīng)營性住房金融和政策性住房金融。建行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)呈逐年遞增態(tài)勢，具體特點(diǎn)如下：（1）長期性個(gè)人住房貸款期限一般為20年左右到期，根據(jù)建行的個(gè)人住房貸款數(shù)據(jù)可以開出，建設(shè)銀行多為長期性的貸款，截至2015年底，建行個(gè)人住房貸款中5年以下的貸款占比不超過5%，10年以上的貸款將近70%.（2）零售性個(gè)人住房貸款的客戶相對(duì)比較分散且數(shù)量較多，單筆貸款金額較小，為零售型性質(zhì)。截止2015年末，建設(shè)銀行個(gè)人住房貸款余額將近154億元，單戶均值僅有為15.35萬元。（3）系統(tǒng)性貸款人的還款能力和意愿，以及房地產(chǎn)市場穩(wěn)定和規(guī)范程度都對(duì)風(fēng)險(xiǎn)控制產(chǎn)生較大影響。（4）分期償還性針對(duì)個(gè)人而言，其一次性還清全部貸款的難度較大，一般選擇分期償還。分期償還包含等額本金還款和等額本息兩種還款方式。建設(shè)銀行提供以現(xiàn)金、儲(chǔ)蓄卡等在柜臺(tái)直接償還貸款和委托扣款等不同還款方式。（5）利率水平居前列建行采取貸款利率高，針對(duì)優(yōu)質(zhì)客戶提供利率優(yōu)惠的并行政策。2015年建行新發(fā)放個(gè)人住房貸款6.3億元，平均利率水平是基準(zhǔn)利率的1.09倍，利率浮動(dòng)水平位居全國建行系統(tǒng)內(nèi)第七名。為了確保個(gè)貸規(guī)模有較高的配置效率，對(duì)于符合建設(shè)銀行認(rèn)定的優(yōu)質(zhì)客戶給予貸款利率8.5折的優(yōu)惠政策，最大限度的爭取有效客戶資源。（6）服務(wù)方面更加人性化省建行實(shí)時(shí)了解客戶需求，為客戶提供全方位、人性化的貸款服務(wù)?？蛻舨粌H可以通過傳統(tǒng)的電話渠道了解貸款業(yè)務(wù)，也可以在網(wǎng)上銀行和建行網(wǎng)點(diǎn)進(jìn)行在線咨詢。為了讓客戶更加便捷的辦理個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，建設(shè)銀行大力縮短業(yè)務(wù)辦理時(shí)間，簡化辦理手續(xù)。貸款業(yè)務(wù)辦理時(shí)，可以一同辦理網(wǎng)上銀行、手機(jī)銀行、短信理財(cái)?shù)认嚓P(guān)業(yè)務(wù)，做到一站式服務(wù)。（7）還款方式多樣化為了方便客戶進(jìn)行還款，建設(shè)銀行不僅提供傳統(tǒng)的柜面還款方式，還提供委托扣款還款方式。為減輕住房公積金借款職工還貸壓力，降低貸款風(fēng)險(xiǎn)，提高辦事效率，建設(shè)銀行實(shí)行住房公積金委托扣款還貸，即每月直接從本人的公積金繳存賬戶中扣收當(dāng)月應(yīng)還貸款。同時(shí)，為了讓借款人更加方便快捷的進(jìn)行貸款查詢及處理還款，建設(shè)銀行新開發(fā)借貸一卡通業(yè)務(wù)，借款人可以在網(wǎng)上銀行及ATM等多渠道進(jìn)行貸款查詢、支用和還款等服務(wù)。四、中國建設(shè)銀行個(gè)人房屋抵押貸款面臨的風(fēng)險(xiǎn)分析（一）個(gè)人房屋抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)分類1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)一是由于開發(fā)商需要大量的資金來維持企業(yè)的運(yùn)營工作，急于拋售房產(chǎn)獲取資金，在還沒有按照相關(guān)的申請(qǐng)程序的基礎(chǔ)上就要求銀行或者公積金中心提供相應(yīng)的貸款支持。在驗(yàn)收“五證”過程中，往往找到很多的借口推脫，或者只提供復(fù)印件，導(dǎo)致了一些不符合樓盤銷售的房產(chǎn)進(jìn)入市場，導(dǎo)致房產(chǎn)秩序市場混亂局面發(fā)生；有些開發(fā)商還利用簽約的形式搭售不在銷售范圍內(nèi)的樓盤，騙取商業(yè)銀行的貸款資金，從而導(dǎo)致了風(fēng)險(xiǎn)危機(jī)的加劇。二是利用合作樓盤形式“搭車”現(xiàn)象造成的風(fēng)險(xiǎn)問題。目前，有部分開發(fā)商在拋售個(gè)人住房的過程中，會(huì)利用辦理個(gè)人貸款業(yè)務(wù)的過程中，把“大量的并不符合市場準(zhǔn)入機(jī)制的積壓房也在拋售行列，增加了貸款的風(fēng)險(xiǎn)性”。三是名目繁多的“假按揭”風(fēng)險(xiǎn)：主要是房地產(chǎn)商為了獲取運(yùn)轉(zhuǎn)資金，在市場中謀取利潤，利用虛假的名義或者虛構(gòu)的他人名義，對(duì)于購買合同和貸款資料進(jìn)行造假行為，向商業(yè)銀行申請(qǐng)按揭貸款來獲取信貸資金，達(dá)到謀求利潤的不法目的。四是在同一商品房出現(xiàn)重復(fù)銷售的現(xiàn)象。開發(fā)商為了還清貸款業(yè)務(wù)，將商品房利用低價(jià)的形式重復(fù)買賣，導(dǎo)致受讓人辦理個(gè)人住房貸款，其余的要求全額付款。開發(fā)商獲取了現(xiàn)金之后，迅速消失，導(dǎo)致了抵押房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)不夠明確，這在一定程度方面導(dǎo)致了官司問題，耗費(fèi)了大量的人力和物力資源，造成商業(yè)銀行資產(chǎn)的無形流失。2.操作風(fēng)險(xiǎn)目前，我國房地產(chǎn)市場前景并不明朗，不穩(wěn)定因素增加。我國個(gè)人對(duì)于住房的需求比較強(qiáng)烈，規(guī)模不斷膨脹，導(dǎo)致在操作過程對(duì)信貸資金的管理工作也復(fù)雜化。特別是近年來，“操作過程中帶來的風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)越來越在銀行預(yù)防管理風(fēng)險(xiǎn)體系當(dāng)中占據(jù)重要的位置”。特別是目前在個(gè)人住房貸款資金的金額的比重不斷加大的情況下，一旦在管理方面出現(xiàn)失位等現(xiàn)象，就會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的金融風(fēng)險(xiǎn)，從而危及到整個(gè)社會(huì)的穩(wěn)定和諧。3.抵押物風(fēng)險(xiǎn)抵押物是指為了獲取商業(yè)銀行的個(gè)人住房貸款，借款人以不轉(zhuǎn)移對(duì)抵押物所有權(quán)的形式抵押給銀行的一種財(cái)產(chǎn)。抵押物的價(jià)值直接決定風(fēng)險(xiǎn)程度的高低，它是商業(yè)銀行有效防范個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的一種有效手段，也使一種可以有效緩解信用危機(jī)的重要工具。但是對(duì)于抵押物的處理方面涉及到的環(huán)節(jié)復(fù)雜，需要具備專業(yè)知識(shí)才能相關(guān)處理，這在一定程度方面加快了風(fēng)險(xiǎn)的滋生。4.市場風(fēng)險(xiǎn)目前我國經(jīng)濟(jì)環(huán)境形勢下行明顯，為了刺激國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，加快國家的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型和挑戰(zhàn)，我國的中央人民銀行加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場的整頓和管理工作，通過利用宏觀調(diào)控手段中的銀行利率等方面挑戰(zhàn)房產(chǎn)市場，控制房地產(chǎn)價(jià)格虛高等現(xiàn)象。目前，我國房地產(chǎn)的發(fā)展速度較快，泡沫現(xiàn)象也較為明顯，我們要防范市場風(fēng)險(xiǎn)，就務(wù)必要警惕房地產(chǎn)市場泡沫經(jīng)濟(jì)的破滅帶來的金融風(fēng)險(xiǎn)。（二）建設(shè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)1.宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)是指受到整個(gè)經(jīng)濟(jì)市場波動(dòng)影響而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。還款期長是個(gè)人住房貸款的一個(gè)明顯特征，在還款期間，宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境將不可避免地發(fā)生變化，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)周期的變化，房地產(chǎn)市場也會(huì)受到影響。當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)上升時(shí)，人們的收入增加，提高了個(gè)人購買能力，刺激到對(duì)住房的需求，炒房者趁機(jī)進(jìn)入市場，從而推動(dòng)房價(jià)進(jìn)一步上漲。房價(jià)的過度上漲就會(huì)產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)，如果借款人在房屋價(jià)格位于高位時(shí)購買住房，當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)衰退時(shí)，房屋價(jià)格就會(huì)隨之下跌，購房者的房屋價(jià)值減少，本金無法得到保障，且購房者也可能因?yàn)楹暧^經(jīng)濟(jì)的衰退導(dǎo)致收入下降而沒有能力按時(shí)償還貸款，銀行就會(huì)面臨資金難以收回的風(fēng)險(xiǎn)。2.利率風(fēng)險(xiǎn)由于市場利率發(fā)生變化，進(jìn)而導(dǎo)致了銀行收益的下降的現(xiàn)象就是利率風(fēng)險(xiǎn)。通常情況下，銀行與貸款客戶按浮動(dòng)利率簽訂借款合同（貸款利率按照人民銀行基準(zhǔn)利率每年進(jìn)行調(diào)整）。在浮動(dòng)利率下，當(dāng)利率水平顯著提高，借款人償還貸款的壓力也會(huì)增大，借款人經(jīng)濟(jì)壓力過大，無法歸還借款的可能性增加，極易造成銀行資金的損失。建設(shè)銀行近6年的貸款利率變化情況如下表所示：表3建設(shè)銀行貸款利率變化表時(shí)間短期中長期6個(gè)月以內(nèi)6個(gè)月-1年1年-3年3年-5年5年以上20135.85%6.31%6.40%6.65%6.80%20145.60%6.0%6.15%6.40%6.55%20155.60%6.0%6.15%6.40%6.55%20165.60%5.60%6.00%6.00%6.15%20174.35%4.35%4.75%4.75%4.90%20184.35%4.35%4.75%4.75%4.90%資料來源：南方財(cái)富網(wǎng)由表3可以看出，自2013年-2018年，建設(shè)銀行不斷的下調(diào)貸款利率，利率過高，則會(huì)導(dǎo)致銀行的風(fēng)險(xiǎn)變大，所以建設(shè)銀行通過不斷下調(diào)利率來控制和防范風(fēng)險(xiǎn)。3.流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)即商業(yè)銀行存在的一種經(jīng)濟(jì)損失的風(fēng)險(xiǎn)，這種風(fēng)險(xiǎn)主要是由所貸款項(xiàng)流動(dòng)過程中存在的不確定性而引起的。中長期的貸款會(huì)導(dǎo)致流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的加大，且個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)在建設(shè)銀行中的資產(chǎn)占比較高，會(huì)影響到建設(shè)銀行的現(xiàn)金流出，如果可用現(xiàn)金不足，銀行就會(huì)無法滿足存款者的提款需求，且沒有辦法及時(shí)的融入資金，導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)變大。4.操作風(fēng)險(xiǎn)操作風(fēng)險(xiǎn)是指由于銀行內(nèi)部人員的操作不規(guī)范或者是因內(nèi)部系統(tǒng)不完善而使銀行資金受到威脅的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)仍然在不斷發(fā)展，作為我國最早針對(duì)個(gè)人實(shí)施房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行，其貸款的管理體系落后于相關(guān)業(yè)務(wù)的發(fā)展，對(duì)內(nèi)部的操作管理只存在于形式，并未落實(shí)。一方面銀行有些員工為了達(dá)到績效考核，降低貸款標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)貸款前貸款人資格審查不仔細(xì)，違規(guī)操作，另一方面會(huì)由于操作人員的失誤或者系統(tǒng)的錯(cuò)誤而導(dǎo)致的不良資產(chǎn)的產(chǎn)生。（三）對(duì)建設(shè)銀行的不良貸款的分析在個(gè)人貸款業(yè)務(wù)不斷發(fā)展下，雖然各銀行都有獨(dú)立的個(gè)人信貸部門和專門的信貸體系，但是大部分銀行都致力于研究貸款產(chǎn)品的創(chuàng)新和完善具體的操作環(huán)節(jié)，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的忽視使銀行不良貸款率也隨之增加。下面是建設(shè)銀行E分行2016年6月與2017年6月的不良貸款數(shù)據(jù)信息：表42016年6月份建設(shè)銀行E分行不良貸款情況不良額比月初比年初不良率比月初比年初800.53萬元23645.65萬元12.3909%0.2231%5.8119%逾期額比月初比年初逾期率比月初比年初3227.97萬元27887.37萬元19.11%0.79%7.14%表52017年6月份建設(shè)銀行E分行不良貸款情況不良額比月初比年初不良率比月初比年初2107.52萬元27305.36萬元13.5266%0.6542%6.9476%逾期額比月初比年初逾期率比月初比年初4415.83萬元32527.38萬元20.63%1.27%8.66%數(shù)據(jù)來源：東方財(cái)富網(wǎng)從上述數(shù)據(jù)分析來看，建設(shè)銀行E分行的不良貸款情況持續(xù)惡化中，不良額和逾期額不斷上升，尤其是2018年6月份的不良貸款額比月初多了2107.52萬元。不良貸款的增加直接影響到銀行的資金安全，因此，對(duì)不良貸款的形成原因進(jìn)行研究和分析可以保證和促進(jìn)銀行的穩(wěn)定、健康發(fā)展。五、中國建設(shè)銀行個(gè)人房屋抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策（一）加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的分析和規(guī)范通過完善法律規(guī)章，能夠充分發(fā)揮法律的剛性約束，從而加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管并促進(jìn)該行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。在規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的過程中，政府作為監(jiān)督管理部門，應(yīng)當(dāng)要致力于保障該行業(yè)的公平、公正，依法對(duì)房屋開發(fā)過程中開發(fā)商的行為進(jìn)行監(jiān)管，減少亂收費(fèi)和腐敗行為的滋生。其次應(yīng)該提高房地產(chǎn)開發(fā)公司的市場準(zhǔn)入門檻，對(duì)已有的房地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管，嚴(yán)厲打擊惡意炒房行為，由政府統(tǒng)一對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行管理。我們應(yīng)借鑒國外先進(jìn)的經(jīng)驗(yàn)，加快法律法規(guī)的制定，為銀行能夠收回本金提供法律幫助。還應(yīng)完善房地產(chǎn)評(píng)估制度，加強(qiáng)行業(yè)自律，具體規(guī)定評(píng)估程序和操作細(xì)則，加大對(duì)違約者的懲罰力度，提高其違約成本。（二）順應(yīng)國家政策的發(fā)展趨勢國家的有關(guān)政策對(duì)商業(yè)銀行的影響是直接的、巨大的，作為四大國有銀行之一的建設(shè)銀行應(yīng)該要認(rèn)真貫徹執(zhí)行國家的各項(xiàng)政策和措施，對(duì)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢和走向做好研究和分析。并且以國家在經(jīng)濟(jì)上的宏觀調(diào)控為指導(dǎo)，結(jié)合自身實(shí)際情況，咨詢金融專家意見，提出及時(shí)有效的策略和計(jì)劃，與國家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的步調(diào)一致，根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢不斷變化。（三）規(guī)范銀行個(gè)人住房貸款操作流程建設(shè)銀行應(yīng)把遵守信貸質(zhì)量作為第一思想觀點(diǎn)。在開展個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)時(shí)，牢記“質(zhì)量大于數(shù)量”，在快速發(fā)展的同時(shí)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)防范同樣不能忽略，進(jìn)行更規(guī)范的制度管理，提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。建設(shè)銀行應(yīng)加強(qiáng)個(gè)人住房貸款貸前、貸中、貸后之間的管理，以控制風(fēng)險(xiǎn)為前提，明確貸款發(fā)放的要求，明確借款人的準(zhǔn)入門檻，結(jié)合當(dāng)下的市場行情與國家政策，允許指標(biāo)在一定的范圍內(nèi)上下浮動(dòng)。與借款者直接接觸的銀行人員應(yīng)培養(yǎng)強(qiáng)烈的責(zé)任感，學(xué)習(xí)更加系統(tǒng)化和科學(xué)化的審查方法，盡職的完成每一次的審查，具體措施如下：第一、銀行業(yè)務(wù)人員應(yīng)根據(jù)借款人的職業(yè)情況，收入情況，教育水平和專業(yè)技能的總體水平判斷借款人在借款期間是否具備按時(shí)定期還款的資格，對(duì)職業(yè)前景不樂觀、收入不穩(wěn)定的借款者降低貸款金額等。第二、銀行業(yè)務(wù)人員應(yīng)根據(jù)詳細(xì)的資信調(diào)查，查看借款人是否已有其它債務(wù)，即借款人在此借款前是否另有負(fù)債，如果有，應(yīng)該調(diào)查該筆債務(wù)的金額大小、還款期限等。如果借款者還有多筆欠款，且有逾期未還的記錄，那么則應(yīng)拒絕為其提供個(gè)人住房貸款。第三、銀行業(yè)務(wù)人員要嚴(yán)格審查借款人的抵押物情況，包括對(duì)該抵押物的價(jià)值評(píng)估和產(chǎn)權(quán)歸屬。也可以與實(shí)力強(qiáng)勁的擔(dān)保公司或者中介公司合作從而保障銀行本身資金的安全。（四）優(yōu)化風(fēng)險(xiǎn)管理技術(shù)（1）利用科學(xué)的信息化管理系統(tǒng)，提升風(fēng)險(xiǎn)計(jì)量水平近年來，我國商業(yè)銀行越來越重視對(duì)電子化建設(shè)的投資，花費(fèi)大量資金創(chuàng)建、改造和升級(jí)應(yīng)用系統(tǒng)，使得銀行的電子化建設(shè)水平有所提高。由于借款者的收入情況、職業(yè)、和還款能力是一個(gè)動(dòng)態(tài)的指標(biāo)，建設(shè)銀行應(yīng)該建立一個(gè)動(dòng)態(tài)的信息管理系統(tǒng)，能夠?qū)崟r(shí)監(jiān)控和更新借款者的各項(xiàng)指標(biāo)，更加全面和實(shí)時(shí)的監(jiān)測、防范風(fēng)險(xiǎn)。（2）加強(qiáng)人才培養(yǎng)，提高全員風(fēng)險(xiǎn)管理水平培養(yǎng)一支優(yōu)秀的貸款經(jīng)營管理隊(duì)伍是建設(shè)銀行加強(qiáng)人才培養(yǎng)和提高全員風(fēng)險(xiǎn)管理水平的重點(diǎn)。目前建設(shè)銀行個(gè)貸流程中各崗位應(yīng)嚴(yán)格履行崗位職責(zé)，切實(shí)落實(shí)貸款“三查”制度。建設(shè)銀行應(yīng)該對(duì)客戶經(jīng)理和貸款審核人員進(jìn)行專門培訓(xùn)和管理，使其具備發(fā)現(xiàn)問題和識(shí)別欺詐現(xiàn)象的能力。通過定期、專業(yè)的培訓(xùn)和有效的管理使業(yè)務(wù)人員在辦理貸款過程中能對(duì)開發(fā)商情況、購房交易的真實(shí)性、房屋本身狀況、客戶的資質(zhì)等進(jìn)行深入調(diào)查和如實(shí)反映。只有具備一支強(qiáng)大的經(jīng)營管理隊(duì)伍才能使建設(shè)銀行的個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)具有良性、快速地發(fā)展。隨著綜合化經(jīng)營趨勢的增強(qiáng)，應(yīng)該加大人才的培養(yǎng)力度，制定符合人才發(fā)展的薪酬制度，確保引進(jìn)高水平的風(fēng)險(xiǎn)管控人才，加強(qiáng)銀行內(nèi)部現(xiàn)有員工對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的研究、測量，致力于更高效，和全面的風(fēng)險(xiǎn)管理。（3）加快培育新型風(fēng)險(xiǎn)管理文化目前，建設(shè)銀行應(yīng)給銀行工作人員樹立“銀行價(jià)值最大化”和“以防范風(fēng)險(xiǎn)為重”的理念。注重員工風(fēng)險(xiǎn)管理方面的培養(yǎng)和培訓(xùn)，并通過文化創(chuàng)新的方式使之與風(fēng)險(xiǎn)管理相結(jié)合，從多角度、多維度、多層次來加強(qiáng)銀行內(nèi)部員工的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。（五）完善客戶評(píng)級(jí)體系（1）完善借款人評(píng)級(jí)體系建設(shè)銀行應(yīng)要求銀行工作人員對(duì)借款人的財(cái)務(wù)收入情況的真實(shí)性負(fù)責(zé)。并且可以通過各種互聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)進(jìn)行狀況查詢，充分審核借款人所提供資料的真實(shí)性。通過各種方式評(píng)估借款人的貸款償還能力以及是否具有穩(wěn)定的收入來源，并確保貸款人的信息的有效性和真實(shí)性。（2）防范抵押物相關(guān)操作風(fēng)險(xiǎn)措施對(duì)抵押物價(jià)值下跌風(fēng)險(xiǎn)，建設(shè)銀行應(yīng)加強(qiáng)對(duì)國家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的研究，設(shè)定若干警戒標(biāo)準(zhǔn)，適當(dāng)提高貸款條件、形成穩(wěn)健發(fā)展的態(tài)勢。此外銀行應(yīng)與資質(zhì)優(yōu)良的評(píng)估公司建立良好的合作關(guān)系，對(duì)房產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行更加全面的評(píng)估?？梢砸允袌鲈u(píng)估價(jià)作為參考，在人民銀行的規(guī)定內(nèi)，根據(jù)房屋的實(shí)際情況結(jié)合市場情況和客戶自身狀況確定房屋的首付比例，防范抵押物價(jià)值下跌、客戶違約后銀行處置資產(chǎn)所得不足以抵補(bǔ)貸款本息的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)由于一些不可抗力因素所造成的損失，可以通過貸款人投保各種保險(xiǎn)來降低其個(gè)人損失，同時(shí)也降低了銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)。參考文獻(xiàn)[1]劉銀行，鄭婉妮.商業(yè)銀行重點(diǎn)城市個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展研究[J].農(nóng)村金融研究，2017（07）：43-47.[2]金彥，俞毓.我國商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的研究[J].現(xiàn)代商業(yè)，2017（20）：189-190.[3]袁嘉琪，劉松翅.我國商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)與防范對(duì)策——以宜賓市商業(yè)銀行為例[J].納稅，2017（18）：74-76.[4]徐曈瑤.工行遼寧省分行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展研究[J].合作經(jīng)濟(jì)與科技，2018（05）：60-61.[5]王婧，王旭程.商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與對(duì)策[J].農(nóng)村經(jīng)濟(jì)與科技，2018，29（06）：98-99+101.[6]楊曉萍.個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)分析與防范[D].陜西師范大學(xué)，2012.[7]高陸凱.建設(shè)銀行上饒市分行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)管理研究[D].江西財(cái)經(jīng)大學(xué)，2016.[8]吳亞麗.建行江蘇分行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)管理研究[D].東南大學(xué)，2015.[9]王文軒.商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策研究[D].天津商業(yè)大學(xué)，2014.[10]王曉君，駱樺.基于Logistic模型的住房抵押貸款