關(guān)于土地拆遷的幾點思考轉(zhuǎn)變安置模式 破解征拆第一難事

關(guān)于土地拆遷的幾點思考轉(zhuǎn)變安置模式破解征拆第一難事

近年來，洛陽的征收和拆遷工作總體上保持了和諧穩(wěn)定的趨勢。全市無一起重大搬遷事件。共同行動率超標(biāo)在全省14個城市中相對較少，受到了省省長的贊揚。安置困難突出,補償標(biāo)準(zhǔn)有待規(guī)范益陽征地拆遷工作,保證了項目建設(shè)和城市發(fā)展的用地需求,但也面臨一些亟待破解的難題。政策執(zhí)行難到位。突出表現(xiàn)在中心城區(qū)落實《關(guān)于印發(fā)〈益陽市中心城區(qū)農(nóng)村居民住房安置實施暫行辦法〉的通知》(益政發(fā)7號)、《關(guān)于印發(fā)〈益陽市中心城區(qū)實行“兩轉(zhuǎn)變一納入”被征地農(nóng)民就業(yè)培訓(xùn)和社會保障實施暫行辦法〉的通知》(益政發(fā)8號)兩個文件難以到位,主要有兩方面原因:一是新老安置方式存在價格差,群眾仍愿按老方式安置。因歷史原因,中心城區(qū)及沅江等縣市長期采用“一戶一基”的安置模式,即補償被征地農(nóng)民一定面積(每戶70平方米左右)的宅基地,用于農(nóng)戶自建新居。農(nóng)民獲取宅基地后,往往通過市場化運作,突破樓層限制建房(一般限建三層,實建6層),通過出租或出售多余樓層或門面獲利。與益政發(fā)7號規(guī)定的安置方式相比(實有安置人口每人享受60平方米的安置房指標(biāo),其中30平方米為保障性安置房,30平方米為政策調(diào)節(jié)性安置房),老安置方法群眾所獲實際利益更大(根據(jù)每戶人數(shù)、安置區(qū)地段等因素不同,多獲利少則幾萬元,多則上十萬元),因此,大部分群眾仍然要求按宅基地安置模式進(jìn)行安置。二是安置及社保資金難到位。按上述兩個文件要求,中心城區(qū)用地報批在原繳納費用的基礎(chǔ)上需增加被征地農(nóng)民安置和社會保障資金8萬元/畝(安置資金、社會保障資金各4萬元/畝),但實際征收情況不理想,欠賬多。工作流程欠規(guī)范,工作方法單一。除了未經(jīng)批準(zhǔn)實施征拆、不按規(guī)定公告或公告內(nèi)容不全、不按規(guī)定聽取群眾意見、沒有告知聽證權(quán)利這些問題,重點還表現(xiàn)在工作方法單一方面。遇到所謂“釘子戶”,工作人員除了采取“5+2”、“白加黑”、“車輪戰(zhàn)”等傳統(tǒng)方法外,沒有其他行之有效的辦法。一線的同志說,20世紀(jì)90年代拆遷,拆遷戶主動找干部,拆遷協(xié)議還未簽,房屋就拆了,而現(xiàn)在干部幾十次甚至上百次上門做工作,踏破鞋底、磨破嘴皮、講干喉嚨,都難以達(dá)成協(xié)議。為完成上級交給的任務(wù),基層干部往往采取“堤內(nèi)損失堤外補”的方法,想方設(shè)法通過各種途徑提高拆遷戶的實際所得,導(dǎo)致超標(biāo)準(zhǔn)的“暗中補償”以及“一個補償標(biāo)準(zhǔn)多種操作結(jié)果”的現(xiàn)象比較普遍,而被拆遷戶相互攀比,其“胃口”像滾雪球一樣越滾越大。這種操作模式最終導(dǎo)致積極配合政府工作、及早拆遷的老實人吃虧,而拖到最后的“釘子戶”得實惠?；鶎痈刹糠从?這種模式成本越來越高,已經(jīng)難以為繼。補償標(biāo)準(zhǔn)存在諸多問題。一是標(biāo)準(zhǔn)偏低。與房屋的補償標(biāo)準(zhǔn)問題相比,基層干部群眾對于房屋附屬物、苗木花卉、墳?zāi)?、桿線等的補償問題反映更為強烈。如水泥坪補償價格為20元/平方米,群眾反映,現(xiàn)在光人工成本就漲到了15元/平方米?，F(xiàn)有遷墳補助標(biāo)準(zhǔn)為土墳400元/座,水泥石砌墳800元/座,遷墳工作難度越來越大,資陽區(qū)某項目請專業(yè)隊伍統(tǒng)一遷墳10座,平均價格達(dá)到1500元/座。二是標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整可能引發(fā)負(fù)面作用。補償標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整過于頻繁或一次性提高幅度較大也會引發(fā)問題。搶建、搶種、搶栽等現(xiàn)象嚴(yán)重。受利益驅(qū)動,項目征地前,農(nóng)民搶建房屋、搶種農(nóng)作物、搶栽苗木花卉等現(xiàn)象較為普遍。很大程度上與基層組織不作為、亂作為有關(guān),特別是村、社區(qū)干部為拉選票,幫助農(nóng)戶爭利益,對這些違法現(xiàn)象不及時制止、舉報,有時甚至做反面工作。后續(xù)工作滯后。一是安置房建設(shè)及管理工作滯后。工作中存在重拆遷輕安置,有些重點項目因時間要求緊,為按期完成任務(wù),往往臨時抽調(diào)重兵拆遷,拆遷工作完成后,抽調(diào)人員一散,被拆遷群眾的重建安置就被擱置,多年都得不到妥善安置,個別農(nóng)戶甚至長達(dá)10年未安置。按照老安置辦法,由于村民集中建房存在政策障礙,產(chǎn)權(quán)無法分到農(nóng)民個人,且規(guī)劃審批緩慢,群眾安置過渡期被延長,直接影響拆遷進(jìn)度,增加不穩(wěn)定因素。部分被拆遷群眾選擇貨幣安置方式,在領(lǐng)取補償款后,并沒有立即建房或購買商品房,由于物價上漲,已無法購置預(yù)期的住房,造成新的矛盾。安置區(qū)建成后,大多數(shù)沒有聘請專業(yè)物業(yè)公司管理,衛(wèi)生、治安等問題突出。二是失地農(nóng)民就業(yè)難。三是補償資金無法足額按時到位。進(jìn)一步加強安置房管理維護(hù)政策權(quán)威,轉(zhuǎn)變安置模式。一是要加大政策執(zhí)行力度。益政發(fā)7號、益政發(fā)8號兩個文件的制定經(jīng)過了較長時期的科學(xué)認(rèn)證,其確定的大原則與方向是科學(xué)合理、符合益陽實際的,并作了廣泛宣傳發(fā)動,相關(guān)政策條文已為群眾所熟知,應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行到位,下一步重點應(yīng)在完善政策措施上著力。要落實政策要求,對用地方新征地須繳納的拆遷安置費、社會保障費做到應(yīng)收盡收,切實解決資金不足的問題。要嚴(yán)格落實補償資金,杜絕拖欠村民或村集體(社區(qū))補償資金現(xiàn)象。二是要進(jìn)一步完善政策。如對于苗木花卉等難以評估的地面附著物,可借鑒剝離銀行不良資產(chǎn)的方式,由政府出資或補貼,成立專業(yè)公司進(jìn)行處置。如以政府補貼方式,由專業(yè)公司對苗木花卉進(jìn)行移栽,購買相關(guān)農(nóng)業(yè)保險,提高移栽成活率,降低補償成本。三是要著力轉(zhuǎn)變安置模式。原有的“一戶一基”安置模式嚴(yán)重浪費土地,容易造成重復(fù)拆遷。據(jù)沅江高新區(qū)有關(guān)負(fù)責(zé)同志測算,按“一戶一基”模式安置,根據(jù)園區(qū)發(fā)展規(guī)劃及用地需求,該區(qū)還需700畝土地用于安置,若選取適宜地塊,實行多層集中安置,只需20多畝土地。要堅持新的安置模式(水平安置),不走回頭路,通過適當(dāng)提高補償標(biāo)準(zhǔn),使群眾實際利益得到保障,從而減少阻力。建議在對相關(guān)補償政策進(jìn)行修改時,可通過適當(dāng)增加安置面積的方式,確保農(nóng)民實際所得。探索安置房建設(shè)新模式,出臺政策措施,鼓勵開發(fā)商在商業(yè)小區(qū)內(nèi)配建一定比例的安置房,減少矛盾糾紛。四是加強后續(xù)管理。加大對安置房建設(shè)的后續(xù)支持力度,明確安置房建設(shè)的責(zé)任主體,協(xié)調(diào)解決安置房在規(guī)劃、建設(shè)過程中存在各種難題。加強對集中安置區(qū)的管理,結(jié)合各類城市創(chuàng)建工作,提升安置區(qū)管理水平。將安置小區(qū)作為創(chuàng)建文明城市、衛(wèi)生城市等各類創(chuàng)建活動的重點,加強社區(qū)管理與治安管理,有效遏制盜竊、賭博等歪風(fēng)。健全保障體系,解除后顧之憂。一是穩(wěn)妥推進(jìn)失地農(nóng)民參保工作。建議由人社部門牽頭,在摸清底子、科學(xué)測算的基礎(chǔ)上,盡快拿出失地農(nóng)民參加城鎮(zhèn)養(yǎng)老保險的最佳方案?？刹扇∠纫缀箅y、分步到位的辦法,優(yōu)先統(tǒng)籌第四年齡階段人員的社保資金缺口,并適當(dāng)增加失地農(nóng)民的低保數(shù)量。二是加強就業(yè)培訓(xùn)工作。三是以創(chuàng)業(yè)促就業(yè)。嚴(yán)格依法拆遷,提高人員素質(zhì)。一是嚴(yán)格征地拆遷程序。二是嚴(yán)格推行“凈地”出讓。事實證明,拆遷工作尚未全部完成,甚至還未啟動,就將土地出讓的“毛地”出讓方式,雖然在短期內(nèi)節(jié)省了時間,但為之后的項目建設(shè)埋下了很大的隱患,使政府拆遷工作十分被動,還容易導(dǎo)致土地閑置。因此,要嚴(yán)格推行“凈地”出讓方式,使出讓土地權(quán)利清晰,安置補償落實到位,沒有法律經(jīng)濟(jì)糾紛,地塊位置、使用性質(zhì)、容積率等規(guī)劃條件明確,具備動工開發(fā)必要的基本條件,以減少拆遷矛盾及土地閑置現(xiàn)象。三是整合拆遷主體,提升人員素質(zhì)。中心城區(qū)征地拆遷要由市征地拆遷管理處統(tǒng)一發(fā)布征地拆遷公告、統(tǒng)一補償標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一核算補償費用。區(qū)縣(市)應(yīng)整合征地拆遷機(jī)構(gòu),統(tǒng)籌負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)的征地拆遷工作,杜絕多頭拆遷和補償標(biāo)準(zhǔn)不一等問題。加大拆違力度,優(yōu)化工作環(huán)境。一是強化工作責(zé)任。把搶建、搶種、搶栽管理工作列入村(社區(qū))目標(biāo)考核內(nèi)容,實行一票否決制,及時發(fā)現(xiàn)、制止、查處各類違法建筑、違法用地行為。二是加強聯(lián)合執(zhí)法。建議全市每年組織一次集中打擊搶建、搶種、搶栽專項行動。三是優(yōu)化司法環(huán)境。四是堅持區(qū)別對待。合理規(guī)范和認(rèn)定人民群眾的合理建房需求,疏導(dǎo)農(nóng)民建房。摸清和核實城鄉(xiāng)結(jié)合部農(nóng)民違法建房底數(shù),對歷史違法建筑,不嚴(yán)重影響規(guī)劃的給予處罰,嚴(yán)重影響規(guī)劃的依法拆除,加快城中村改造,逐步消化存量違建。五是建立問責(zé)機(jī)制。創(chuàng)新工作方法,推進(jìn)集約用地。一是積極探索征地新模式。沅江市已在瓊湖街道白和組啟動整組預(yù)征工作,具體作法是:由沅江市城建投資公司與村組及村民(近500人)簽定相關(guān)協(xié)議,對全組土地(約500畝)進(jìn)行整體征收,其中435畝用于引進(jìn)項目建設(shè),土地上基本無房屋,在村民居住區(qū)域規(guī)劃60余畝地,就地建設(shè)新的安置區(qū)。目前,土地已進(jìn)入報批環(huán)節(jié),全組無搶建、搶種、搶栽等現(xiàn)象。據(jù)介紹,這一作法與傳統(tǒng)征地方法相比,至少可節(jié)約10%的成本,且群眾工作壓力大大減輕。各區(qū)縣(市)應(yīng)積極探索符合本地實際的征拆工作方法,找到各方利益平衡點,實現(xiàn)和諧拆遷。二是創(chuàng)新招商思路,提高土地利用效率。據(jù)估算,益陽市中心城區(qū)凈地綜合成本達(dá)35-45萬元/畝,根據(jù)中央農(nóng)村土地政策走向,從長遠(yuǎn)來看,農(nóng)村集體土地征收價格將逐漸上漲,直至接近市場價格,征地成本也勢必“水