住宅小區(qū)公共建筑配套權(quán)屬登記規(guī)則之分析

住宅小區(qū)公共建筑配套權(quán)屬登記規(guī)則之分析《細則》第36條規(guī)定：“辦理房屋所有權(quán)首次登記時，申請人應(yīng)當(dāng)將建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于業(yè)主共有的道路、綠地、其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房及其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并申請登記為業(yè)主共有。業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，其對共有部分享有的權(quán)利依法一并轉(zhuǎn)讓?！北緱l其實是對開發(fā)企業(yè)、政府等銷售商品房、保障房的特別規(guī)定，因為其建設(shè)房屋本質(zhì)上并不是用于自己使用，而是要用于銷售或者用于保障老百姓的居住權(quán)。因此就要求其在辦理房屋首次登記的時候需將涉及全體業(yè)主的共有的公共場所、公共設(shè)施、物業(yè)服務(wù)用房等專有部分予以明確，避免未來銷售以后發(fā)生糾紛。因此要做好業(yè)主共有的區(qū)分所有權(quán)部分的登記，應(yīng)該搞清楚以下的一些知識。一、什么是公建配套設(shè)施配套公建（住宅小區(qū)配套公共建筑），指開發(fā)商按照國家及地方有關(guān)規(guī)定和建設(shè)規(guī)劃許可在住宅小區(qū)土地范圍內(nèi)與商品住宅配套修建的各種公用建筑，一般包括教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、商業(yè)服務(wù)、金融郵電、社區(qū)服務(wù)、市政公用、行政管理及其他八類公用建筑，但各住宅區(qū)具體配建項目因住宅區(qū)情況的不同會有所區(qū)別。規(guī)劃公建的目的是為了提高小區(qū)生活品質(zhì)，為小區(qū)居民的生活提供各種便利條件。二、什么是業(yè)主共有的公共設(shè)施根據(jù)《物權(quán)法》第73條的規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第3條對此做了進一步的解釋：“除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分，也應(yīng)當(dāng)認定為物權(quán)法第六章所稱的共有部分：（一）建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分；（二）其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場所及設(shè)施等。建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán)，但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外。通過以上的法律可知，小區(qū)業(yè)主共有面積分成三種，第一種是外墻、通道、電梯等已經(jīng)分攤到業(yè)主專有所有權(quán)建筑面積的；第二種是滿足小區(qū)業(yè)主基本生活需要的公共設(shè)施，如物業(yè)用房、配電房、鍋爐房、公共停車位等各種公用設(shè)施用房和圍墻、大門等構(gòu)筑物；第三種是小區(qū)內(nèi)公共道路、公共健身場地、公共綠地等公共場所的土地使用權(quán)部分。三、實務(wù)操作通過以上分析可知，法定的業(yè)主共有的公共場所、公共設(shè)施僅為滿足居民基本的生活需要所規(guī)定的，而所謂的公建配套則是為了提高小區(qū)生活品質(zhì)所建，因此不屬于法定業(yè)主共有的區(qū)分所有權(quán)部分。那么公建配套的所有權(quán)歸屬要如何記載呢？筆者認為可通過以下幾個方面來進行判斷。1、看地方法規(guī)是否對公建配套的所有權(quán)歸屬有特別規(guī)定。如《廣東省加強住宅小區(qū)配套幼兒園建設(shè)和管理工作的指導(dǎo)意見》《浙江省住宅小區(qū)配套幼兒園建設(shè)管理辦法》《武漢市人民政府關(guān)于進一步加強住宅區(qū)配套幼兒園建設(shè)和管理的意見》武政規(guī)〔2017〕63號中即明確規(guī)定“配套幼兒園由開發(fā)建設(shè)單位（含土地競得單位，下同）負責(zé)建設(shè)，建成后其用地及房屋產(chǎn)權(quán)無償移交項目所在區(qū)（含開發(fā)區(qū)、風(fēng)景區(qū)，下同）教育部門?！?、看具體的土地出讓合同和規(guī)劃許可時是否有進行約定。如《中山市建設(shè)用地配套公建設(shè)施規(guī)劃管理暫行辦法》明確規(guī)定“在居住區(qū)范圍進行配套建設(shè)的，按照規(guī)定或土地出讓合同約定，應(yīng)當(dāng)移交政府部門所有的公共服務(wù)設(shè)施，包括教育設(shè)施、社區(qū)醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施、文化體育設(shè)施、社區(qū)服務(wù)與行政管理設(shè)施、郵政及市政公用設(shè)施、商業(yè)服務(wù)設(shè)施以及約定建設(shè)的其它項目等”《西安市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)西安市居住區(qū)公建配套設(shè)施建設(shè)管理實施細則的通知》明確規(guī)定：“建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)在審批施工許可證前，依據(jù)規(guī)劃審批內(nèi)容及土地出讓合同約定，與開發(fā)建設(shè)單位簽訂《居住區(qū)公建配套設(shè)施建設(shè)合同》。合同中明確公建配套設(shè)施的建設(shè)內(nèi)容、建設(shè)規(guī)模、位置、開工及竣工期限、移交主體、移交期限、違約責(zé)任等內(nèi)容?！?、如果即無地方法規(guī)、又無特別約定的，則公建配套的所有權(quán)應(yīng)該按照《物權(quán)法》第30條之規(guī)定，合法建造即取得物權(quán)的精神，登記給建設(shè)單位。綜上所述，目前來看，各地的規(guī)定不一樣，實操不同，而一些地方的規(guī)劃主管部門對于公建配套設(shè)施的權(quán)屬的認定態(tài)度不