面向未來(lái)的綜合開(kāi)發(fā)系列分析報(bào)告：老工業(yè)基地改造

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列老工業(yè)基地改造對(duì)于城市發(fā)展具有重要作用基本概念老工業(yè)基地改造是城市更新工作中的一類大型投資項(xiàng)目，適合大型城市運(yùn)營(yíng)商和社會(huì)資本參與，對(duì)于城市發(fā)展和產(chǎn)業(yè)升級(jí)具有重要作用。對(duì)城市發(fā)展的促進(jìn)作用l

老工業(yè)城市的基本單元是老工業(yè)基地，其改造是城市高質(zhì)量發(fā)展的重要載體；l

老工業(yè)基地大多處于城市中心，對(duì)其更新改造有利于優(yōu)化城市內(nèi)部空間布局；l

有利于破解城市內(nèi)部二元結(jié)構(gòu)難題，完善配套功能，全面提升城市綜合功能；l

有利于促進(jìn)城市功能提升和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，增強(qiáng)可持續(xù)發(fā)展能力和輻射帶動(dòng)能力。對(duì)產(chǎn)業(yè)升級(jí)的帶動(dòng)作用l

老工業(yè)基地?fù)碛挟a(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)好、配套能力強(qiáng)、市場(chǎng)潛力大的有利條件，有助于承接國(guó)內(nèi)外產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移；l

依托基地優(yōu)勢(shì)企業(yè)、科研機(jī)構(gòu)和重大項(xiàng)目，發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)。對(duì)原業(yè)主的轉(zhuǎn)型升級(jí)作用l

存量市場(chǎng)大部分資產(chǎn)集中于老國(guó)有企業(yè)手里，有利于國(guó)企改制重組，為企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)提供新動(dòng)能；l

有助于切實(shí)解決原業(yè)主歷史遺留問(wèn)題；l

有助于提升企業(yè)科技創(chuàng)新水平和管理水平，增加經(jīng)營(yíng)性收益，為企業(yè)發(fā)展注入新動(dòng)力?！坝新浴逼瑓^(qū)開(kāi)發(fā)策略管理平臺(tái)“有例”城市開(kāi)發(fā)投資決策支持平臺(tái)1老工業(yè)基地改造是一類典型的城市綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基本概念老工業(yè)基地改造項(xiàng)目涉及范圍廣，產(chǎn)業(yè)升級(jí)需求迫切，對(duì)城市綜合運(yùn)營(yíng)能力要求高，是一類典型的城市綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，需要多方主體共同參與。老工業(yè)基地改造更新內(nèi)容城市綜合運(yùn)營(yíng)服務(wù)土地重整、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公服設(shè)施建設(shè)、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、空間功能重塑、生態(tài)環(huán)境修復(fù)、拆除重建、景觀改造、建筑修復(fù)/改造等。公共服務(wù)升級(jí)、城市功能完善、資源整合服務(wù)、政策引導(dǎo)、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃咨詢、城市運(yùn)營(yíng)、招商服務(wù)、工業(yè)廠房/辦公物業(yè)服務(wù)等。城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)多方主體共同參與地方政府、原業(yè)主、城市綜合服務(wù)商、房地產(chǎn)企業(yè)、建筑施工企業(yè)、物業(yè)企業(yè)、專業(yè)服務(wù)企業(yè)、高校、科研院所、金融機(jī)構(gòu)等。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、產(chǎn)業(yè)重構(gòu)、產(chǎn)業(yè)空間改造升級(jí)、新產(chǎn)業(yè)培育、產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)等。產(chǎn)業(yè)原業(yè)主“有略”片區(qū)開(kāi)發(fā)策略管理平臺(tái)“有例”城市開(kāi)發(fā)投資決策支持平臺(tái)2以北京首鋼老工業(yè)區(qū)為例——改造更新成果顯著基本概念國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)(國(guó)辦發(fā)〔2022〕21號(hào))文，表彰老工業(yè)基地調(diào)整改造力度大，支持傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)改造、推進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)等工作成效突出的北京市石景山區(qū)等10個(gè)城市或地區(qū)。改造更新工作成績(jī)p

建立新首鋼地區(qū)產(chǎn)業(yè)生態(tài)和公共服務(wù)平臺(tái)。p

創(chuàng)新首鋼工業(yè)建（構(gòu)）筑物保護(hù)性改造利用審批流程和老舊小區(qū)原拆原建審批模式。p

圍繞“體育+”與國(guó)家體育總局冬季運(yùn)動(dòng)管理中心開(kāi)展深度合作，已承辦10余場(chǎng)高規(guī)格冰雪賽事。p

成功舉辦國(guó)際文創(chuàng)娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)峰會(huì)；創(chuàng)建全市首個(gè)生活性服務(wù)業(yè)示范區(qū)。p

項(xiàng)目位置：首鋼老工業(yè)區(qū)位于石景山區(qū)首鋼園，長(zhǎng)安街西延長(zhǎng)線上。p

改造范圍：包括首鋼主廠區(qū)、首鋼二通廠區(qū)、首鋼特鋼廠區(qū)、首鋼第一耐火材料廠區(qū)，面積約8.63平方公里，是北京市城區(qū)唯一可大規(guī)模整體規(guī)劃、連片開(kāi)發(fā)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。p

已集聚金融機(jī)構(gòu)200余家，京西商務(wù)中心入駐企業(yè)400余家，召開(kāi)首屆“僑夢(mèng)苑北京論壇”，集聚百余家僑資企業(yè)。p

中關(guān)村石景山園產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)主戰(zhàn)場(chǎng)作用突出。p

深入研究區(qū)屬物業(yè)企業(yè)改革，有機(jī)更新改造工程，老舊小區(qū)改造取得新突破。p

項(xiàng)目定位：以鋼鐵工業(yè)文化遺存為特色的主題文化園區(qū)/高端產(chǎn)業(yè)綜合服務(wù)區(qū)。p

項(xiàng)目成果：大規(guī)模、成片區(qū)工業(yè)遺址改造利用的標(biāo)桿項(xiàng)目。如今的首鋼園，3號(hào)高爐變身多功能秀場(chǎng)，老電廠改造為香格里拉酒店；首鋼滑雪大跳臺(tái)，是全世界首例永久保留和使用的滑雪大跳臺(tái)場(chǎng)地。p

國(guó)家級(jí)居家和社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)改革試點(diǎn)，引進(jìn)優(yōu)質(zhì)教育資源，加強(qiáng)民生保障?！坝新浴逼瑓^(qū)開(kāi)發(fā)策略管理平臺(tái)“有例”城市開(kāi)發(fā)投資決策支持平臺(tái)3北京首鋼老工業(yè)區(qū)改造——舊工業(yè)區(qū)變生態(tài)社區(qū)基本概念以原業(yè)主首鋼的自主更新為主、市場(chǎng)化開(kāi)發(fā)為輔，實(shí)施分區(qū)分片滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，最終完成改造。通過(guò)產(chǎn)業(yè)重構(gòu)、創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)發(fā)展，形成“基金+基地+產(chǎn)業(yè)”的改造升級(jí)模式。北京市政府成本返還首鋼集團(tuán)nn改造模式：充分利用各方資源，采取政府和社會(huì)資本合作方式籌措資金，進(jìn)而推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、加強(qiáng)公共配套服務(wù)、大力發(fā)展現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)、有序開(kāi)展土地開(kāi)發(fā)再利用，形成一整套可模仿、可借鑒的老工業(yè)基地改造經(jīng)驗(yàn)。成立首鋼基金經(jīng)費(fèi)：通過(guò)爭(zhēng)取城區(qū)老工業(yè)區(qū)搬遷改造專項(xiàng)資金和市政等方式來(lái)解決改造投資府固定資產(chǎn)投資傾斜力度，創(chuàng)新資金經(jīng)費(fèi)問(wèn)題。2016年以來(lái)，北京市政府和首鋼集團(tuán)合資成立首鋼基金，總規(guī)模200億元。2017年發(fā)起冰雪產(chǎn)業(yè)基金、成立創(chuàng)業(yè)孵化器?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)工業(yè)遺址改造環(huán)境治房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)新基地投資理nn實(shí)施內(nèi)容：區(qū)域內(nèi)工業(yè)遺址改造、新業(yè)態(tài)導(dǎo)入、環(huán)境污染治理、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等工作。土地政策：產(chǎn)業(yè)（工業(yè)、商業(yè)）用地按新用地性質(zhì)協(xié)議出讓給首鋼；商業(yè)住宅用地公開(kāi)出讓，首鋼集團(tuán)聯(lián)合房地產(chǎn)企業(yè)參與開(kāi)發(fā)。住宅用地商業(yè)用地產(chǎn)業(yè)用地REITs退出n經(jīng)驗(yàn)總結(jié)：形成“基金+基地+產(chǎn)業(yè)”的改造升級(jí)模式。拆證拿地“有略”片區(qū)開(kāi)發(fā)策略管理平臺(tái)“有例”城市開(kāi)發(fā)投資決4老工業(yè)基地歷史悠久，發(fā)展?jié)摿薮鬂撛跈C(jī)會(huì)大型待開(kāi)發(fā)改造的老工業(yè)基地項(xiàng)目主要分布在我國(guó)的傳統(tǒng)工業(yè)城市。?

老工業(yè)基地是指“一五”、“二五”和“三線”建設(shè)時(shí)期國(guó)家布局建設(shè)、以重工業(yè)骨干企業(yè)為依托聚集形成的工業(yè)基地，曾為我國(guó)工業(yè)化建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展作出重大貢獻(xiàn)。?

我國(guó)老工業(yè)基地的建立是在不同的時(shí)期，基于不同的條件和考慮形成的。按影響范圍劃分按功能類別劃分按形成時(shí)間劃分按所在區(qū)域劃分?

全國(guó)性老工業(yè)基地，其產(chǎn)能及影響力輻射全國(guó)，該類工業(yè)基地體量巨大，產(chǎn)業(yè)體系冗雜。?

綜合性工業(yè)基地，既是工業(yè)生產(chǎn)的集中地，又是商業(yè)、交通、信息、金融中心，具有綜合功能。?

新中國(guó)建立以前已經(jīng)形成的工業(yè)基地，

?

將老工業(yè)基地分為沿海老工業(yè)基地和主要以勞動(dòng)密集型行業(yè)為主。?

新中國(guó)建立初期形成的工業(yè)基地，資本密集型行業(yè)占比較高，輕、重結(jié)構(gòu)優(yōu)化調(diào)整。內(nèi)地老工業(yè)基地。大連、上海、天津?qū)儆谘睾＠瞎I(yè)基地，其他則屬內(nèi)地老工業(yè)基地。?

地區(qū)性老工業(yè)基地，是指在某一區(qū)域經(jīng)濟(jì)中具有極其重要作用的工業(yè)基地。?

單一性工業(yè)基地。產(chǎn)業(yè)功能單一，如鞍山是鋼都，撫順是煤都等?！坝新浴逼瑓^(qū)開(kāi)發(fā)策略管理平臺(tái)“有例”城市開(kāi)發(fā)投資決策支持平臺(tái)5老工業(yè)基地普遍圍繞核心城市群分布潛在機(jī)會(huì)ü

老工業(yè)基地一般均處于沿江、沿海、沿河或鐵路，公路交通運(yùn)輸發(fā)達(dá)，內(nèi)外經(jīng)濟(jì)聯(lián)系廣泛的樞紐和中心地區(qū)。ü

空間地域分布不平衡：ü

北多南少、東密西疏；ü

集中在胡煥庸線以東。ü

工業(yè)區(qū)內(nèi)部輕、重比例關(guān)系不均衡，老工業(yè)基地改造應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化調(diào)整。改造升級(jí)主要集中在遼寧、河南、四川等產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)牢固，勞動(dòng)人口基數(shù)大且分布集中的省份?！坝新浴逼瑓^(qū)開(kāi)發(fā)策略管理平臺(tái)“有例”城市開(kāi)發(fā)投資決策支持平臺(tái)6全國(guó)共有老工業(yè)城市120個(gè)，發(fā)展空間巨大潛在機(jī)會(huì)根據(jù)國(guó)家工業(yè)布局情況，以及1985年全國(guó)地級(jí)以上城市工業(yè)固定資產(chǎn)原值、工業(yè)總產(chǎn)值、重化工業(yè)比重、國(guó)有工業(yè)企業(yè)職工人數(shù)與就業(yè)比重、非農(nóng)業(yè)人口規(guī)模等6項(xiàng)指標(biāo)測(cè)算，全國(guó)共有老工業(yè)城市120個(gè)，分布在27個(gè)?。▍^(qū)、市），其中地級(jí)城市95個(gè)，直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市25個(gè)。p

地級(jí)城市p

直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市的市轄區(qū)河北省（6個(gè)）：張家口、唐山、保定、邢臺(tái)、邯鄲、承德；山西省（5個(gè)）：大同、陽(yáng)泉、長(zhǎng)治、北京市石景山區(qū)、天津市原塘沽區(qū)、上海市閔行區(qū)、重慶市大渡口區(qū)、石家莊市長(zhǎng)安區(qū)、太原市萬(wàn)柏林區(qū)、沈陽(yáng)市大東區(qū)、大連市瓦房店市、長(zhǎng)春市寬城區(qū)，哈爾濱市香坊區(qū)、南京市原大廠區(qū)、合肥市瑤海區(qū)、南昌市青云譜區(qū)、濟(jì)南市歷城區(qū)、鄭州市中原區(qū)、武漢市硚口區(qū)、長(zhǎng)沙市開(kāi)福區(qū)、成都市青白江區(qū)、貴陽(yáng)市小河區(qū)、昆明市五華區(qū)、西安市灞橋區(qū)、蘭州市七里河區(qū)、西寧市城中區(qū)、銀川市西夏區(qū)、烏魯木齊市頭屯河區(qū)。晉中、臨汾；內(nèi)蒙古（2個(gè)）：包頭、赤峰；遼寧?。?1個(gè)）：鞍山、撫順、本溪、錦州、營(yíng)口、阜新、遼陽(yáng)、鐵嶺、朝陽(yáng)、盤(pán)錦、葫蘆島；吉林?。?個(gè)）：吉林、四平、遼源、通化、白山、白城；黑龍江?。?個(gè)）：齊齊哈爾、牡丹江、佳木斯、大慶、雞西、伊春；江蘇?。?個(gè)）：徐州、常州、鎮(zhèn)江；安徽?。?個(gè)）：淮北、蚌埠、淮南、蕪湖、馬鞍山、安慶；江西?。?個(gè)）：九江、景德鎮(zhèn)、萍鄉(xiāng)；山東?。?個(gè)）：淄博、棗莊；河南?。?個(gè)）：開(kāi)封、洛陽(yáng)、平頂山、安陽(yáng)、鶴壁、新鄉(xiāng)、焦作、南陽(yáng)；湖北?。?個(gè)）：黃石、襄陽(yáng)、荊州、宜昌、十堰、荊門(mén)；湖南?。?個(gè)）：株洲、湘潭、衡陽(yáng)、岳陽(yáng)、邵陽(yáng)、婁底；廣東省（2個(gè)）：韶關(guān)、茂名；廣西壯族（2個(gè)）：柳州、桂林；四川省（8個(gè)）：自貢、攀枝花、瀘州、德陽(yáng)、綿陽(yáng)、內(nèi)江、樂(lè)山、宜賓；貴州?。?個(gè)）：遵義、安順、六盤(pán)水；陜西?。?個(gè)）：寶雞、咸陽(yáng)、銅川、漢中；甘肅?。?個(gè)）：天水、嘉峪關(guān)、金昌、白銀；寧夏回族（1個(gè)）：石嘴山；（1個(gè)）：克拉瑪依。注：名單中標(biāo)紅的地區(qū)在國(guó)辦發(fā)〔2022〕21號(hào)中獲激勵(lì)表彰，優(yōu)先支持在老工業(yè)基地振興有關(guān)重大改革和重大政策方面先行先試?！坝新浴逼瑓^(qū)開(kāi)發(fā)策略管理平臺(tái)“有例”城市開(kāi)發(fā)投資決策支持平臺(tái)7老工業(yè)基地空間分布特點(diǎn)顯著潛在機(jī)會(huì)工業(yè)城市主要集中在東北和中西部地區(qū)，老工業(yè)基地改造在加速城市發(fā)展中發(fā)揮著關(guān)鍵作用。nn老工業(yè)基地分布特點(diǎn)：東部沿海，工業(yè)中心密集，集中了主要的工業(yè)基地；中部地區(qū)，工業(yè)中心較多；西部地區(qū)，分布稀疏。針對(duì)不同發(fā)展態(tài)勢(shì)的老工業(yè)城市，加大調(diào)整改造力度，增強(qiáng)傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，走各具特色的調(diào)整改造之路。?鞍山、攀枝花、嘉峪關(guān)等以鋼鐵、有色、化工等原材料工業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的城市，可瞄準(zhǔn)各類精深加工材料，提高產(chǎn)品質(zhì)量和資源綜合利用水平。?以煤炭工業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的城市要加快推進(jìn)煤礦企業(yè)兼并重組，淘汰落后產(chǎn)能，強(qiáng)化安全生產(chǎn)，提高煤炭洗選加工水平。n對(duì)于城市中心地帶的老工業(yè)區(qū)，適時(shí)實(shí)施整體搬遷改造，同步推進(jìn)企業(yè)技術(shù)改造和改制重組?！坝新浴逼瑓^(qū)開(kāi)發(fā)策略管理平臺(tái)“有例”城市開(kāi)發(fā)投資決策支持平臺(tái)8緊跟規(guī)劃，發(fā)掘老工業(yè)基地改造潛在機(jī)遇潛在機(jī)會(huì)“十四五”期間多地針對(duì)老工業(yè)基地發(fā)展進(jìn)行了規(guī)劃安排，指引其更新改造。01《沈陽(yáng)市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要的通知》02《北京市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》研究推進(jìn)區(qū)域整體轉(zhuǎn)型開(kāi)發(fā)、節(jié)余土地分割轉(zhuǎn)讓等機(jī)制，鼓勵(lì)市場(chǎng)主體利用老舊廠房發(fā)展科技研發(fā)、商務(wù)服務(wù)、文化創(chuàng)意等產(chǎn)業(yè)，有序推動(dòng)700處老舊廠房、低效產(chǎn)業(yè)園區(qū)騰籠換鳥(niǎo)。推動(dòng)以“九·一八”歷史博物館為標(biāo)識(shí)的“紅色”地標(biāo)群、以沈陽(yáng)市博物館為標(biāo)識(shí)的“文博”場(chǎng)館群、以沈陽(yáng)皇城為標(biāo)識(shí)的“盛京文化”展示群、以奉天工場(chǎng)為標(biāo)識(shí)的“老舊廠房更新”創(chuàng)意群等“標(biāo)志性”文化地標(biāo)群建設(shè)。03《廣州市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》04《河南省“十四五”城市更新和城鄉(xiāng)人居環(huán)境建設(shè)規(guī)劃》充分利用廠房建筑和構(gòu)筑物，植入文化、商業(yè)、展覽、辦公等新型功能，建設(shè)主題型文化創(chuàng)意和創(chuàng)新空間。分類推進(jìn)舊街區(qū)更新改造，挖掘老工業(yè)區(qū)文化遺產(chǎn)價(jià)值，完善建筑功能和配套服務(wù)設(shè)施，拓展文化生活空間，打造特色街區(qū)。加大廣州塔等標(biāo)志性旅游資源宣傳推廣力度，打響“廣州歡迎您”“廣州過(guò)年、花城看花”等特色品牌。創(chuàng)新利用老舊廠房拓展文旅空間，打造更多網(wǎng)紅打卡地?！坝新浴逼瑓^(qū)開(kāi)發(fā)策略管理平臺(tái)“有例”城市開(kāi)發(fā)投資決策支持平臺(tái)9緊跟規(guī)劃，發(fā)掘老工業(yè)基地改造潛在機(jī)遇潛在機(jī)會(huì)“十四五”期間多地針對(duì)老工業(yè)基地發(fā)展進(jìn)行了規(guī)劃安排，指引其更新改造。05《江蘇省“十四五”老工業(yè)地區(qū)和資源型地區(qū)振興發(fā)展規(guī)劃》06《安徽省“十四五”特殊類型地區(qū)振興發(fā)展實(shí)施方案》支持老工業(yè)城市轉(zhuǎn)型升級(jí)，加強(qiáng)工業(yè)遺產(chǎn)保護(hù)利用，拓展文化生活新空間，推動(dòng)城區(qū)老工業(yè)區(qū)企業(yè)就地改造、異地遷建和依法關(guān)停等，系統(tǒng)修復(fù)老工業(yè)城市河湖水系、濕地等水體、保持山水脈絡(luò)和自然風(fēng)貌，加強(qiáng)城市公園體系建設(shè)。落實(shí)高質(zhì)量發(fā)展要求，促進(jìn)老工業(yè)地區(qū)整體轉(zhuǎn)型，加快制造業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)重構(gòu)，加強(qiáng)工業(yè)遺產(chǎn)保護(hù)利用，推動(dòng)老工業(yè)區(qū)改造升級(jí)，全面激發(fā)老工業(yè)地區(qū)發(fā)展動(dòng)力和活力。07《青島市關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)低效工業(yè)（產(chǎn)業(yè)）區(qū)升級(jí)改造的實(shí)施意見(jiàn)》08《長(zhǎng)沙市城市更新專項(xiàng)規(guī)劃

（2021-2035）》舊廠房改造重點(diǎn)推進(jìn)產(chǎn)業(yè)“退二進(jìn)三”及產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，規(guī)劃功能在符合上層次規(guī)劃的前提下，統(tǒng)籌采取拆除重建、綜合整治、功能改變等方式進(jìn)行更新。鼓勵(lì)外圍片區(qū)內(nèi)舊廠房、零散工業(yè)用地的成片連片改造及整合，鼓勵(lì)“工改工”、“工改高新”。大力推進(jìn)城市更新和城市建設(shè)三年攻堅(jiān)行動(dòng)，低效片區(qū)（園區(qū)）再開(kāi)發(fā)建設(shè)。結(jié)合低效片區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)，統(tǒng)籌各區(qū)市加快推進(jìn)建設(shè)一批專業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，提高園區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，集聚化發(fā)展水平，有序開(kāi)展低效工業(yè)（產(chǎn)業(yè)）區(qū)升級(jí)改造工作?！坝新浴逼瑓^(qū)開(kāi)發(fā)策略管理平臺(tái)“有例”城市開(kāi)發(fā)投資決策支持平臺(tái)10老工業(yè)基地改造勢(shì)在必行，政策保駕護(hù)航政策支撐及保障改造升級(jí)意義重大改造升級(jí)政策加碼l

推進(jìn)新型工業(yè)化和建設(shè)創(chuàng)新型國(guó)家的需要作為我國(guó)工業(yè)的根基和命脈，做好調(diào)整改造工作，使其成為推進(jìn)自主創(chuàng)新的重要載體，加快新型工業(yè)化和建設(shè)創(chuàng)新型國(guó)家進(jìn)程。國(guó)家等多部門(mén)發(fā)布眾多關(guān)于老工業(yè)基地改造的政策性文件，提出了諸多明確的政策支持：l

推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化和區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展的需要?財(cái)稅政策：中央、有關(guān)地方各級(jí)人民政府加大資金投入，加快推進(jìn)老工業(yè)基地調(diào)整改造。安排中央預(yù)算內(nèi)投資支持東北地區(qū)等老工業(yè)基地調(diào)整改造，其他相關(guān)投資專項(xiàng)也要向老工業(yè)基地傾斜。老工業(yè)基地城鎮(zhèn)化率較高，但城市功能不夠健全，服務(wù)業(yè)發(fā)展明顯滯后，基礎(chǔ)設(shè)施陳舊，城鎮(zhèn)化質(zhì)量有待提升。同時(shí)，老工業(yè)城市在東北和中西部地區(qū)發(fā)展中發(fā)揮著關(guān)鍵作用。l

構(gòu)建資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會(huì)的需要多數(shù)老工業(yè)基地存在資源利用率低、能耗高、污染重、環(huán)境保護(hù)壓力大等問(wèn)題，是推進(jìn)節(jié)能減排和生態(tài)環(huán)境保護(hù)的重點(diǎn)難點(diǎn)地區(qū)。??融資政策：創(chuàng)新投融資模式，支持符合條件的具有較強(qiáng)綜合實(shí)力的投資公司發(fā)行債券，募集資金用于組織實(shí)施城區(qū)老工業(yè)區(qū)綜合改造。土地政策：在符合土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃的前提下，根據(jù)老工業(yè)區(qū)搬遷改造用地需求，在編制下達(dá)年度土地利用計(jì)劃時(shí)適當(dāng)傾斜，保障老工業(yè)基地調(diào)整改造建設(shè)項(xiàng)目用地。l

保障和改善民生的需要部分老工業(yè)城市民生保障水平較低，歷史遺留問(wèn)題突出，社會(huì)矛盾集中，不穩(wěn)定因素較多。做好調(diào)整改造工作，對(duì)于破解城市內(nèi)部二元結(jié)構(gòu)難題、促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定具有重要意義。l

擴(kuò)大內(nèi)需的需要老工業(yè)基地調(diào)整改造是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，涉及面廣、帶動(dòng)力強(qiáng)，能有效拉動(dòng)投資和消費(fèi)，可成為長(zhǎng)期擴(kuò)大內(nèi)需的重要抓手和潛力源泉。“有略”片區(qū)開(kāi)發(fā)策略管理平臺(tái)“有例”城市開(kāi)發(fā)投資決策支持平臺(tái)11國(guó)家級(jí)政策大力扶持老工業(yè)基地改造政策支撐及保障依托城區(qū)老工業(yè)區(qū)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，積極發(fā)展設(shè)計(jì)咨詢、科技、金融、電子商務(wù)、現(xiàn)代物流、節(jié)能環(huán)保等生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)。鼓勵(lì)改造利用老廠區(qū)老廠房老設(shè)施，積極發(fā)展文化創(chuàng)意、工業(yè)旅游、演藝、會(huì)展等產(chǎn)業(yè)。鼓勵(lì)社會(huì)資本參與搬遷企業(yè)改制重組和城區(qū)老工業(yè)區(qū)市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。?

《關(guān)于推進(jìn)城區(qū)老工業(yè)區(qū)搬遷改造的指導(dǎo)意見(jiàn)》（國(guó)辦發(fā)〔2014〕9號(hào)）?

《關(guān)于加快發(fā)展流通促進(jìn)商業(yè)消費(fèi)的意見(jiàn)》（國(guó)辦發(fā)〔2019〕42號(hào)）鼓勵(lì)經(jīng)營(yíng)困難的傳統(tǒng)百貨店、大型體育場(chǎng)館、老舊工業(yè)廠區(qū)等改造為商業(yè)綜合體、消費(fèi)體驗(yàn)中心、健身休閑娛樂(lè)中心等多功能、綜合性新型消費(fèi)載體。國(guó)家級(jí)政策支持???《推動(dòng)老工業(yè)城市工業(yè)遺產(chǎn)保護(hù)利用實(shí)施方案》（發(fā)改振興〔2020〕839號(hào)）完善配套商業(yè)服務(wù)功能…促進(jìn)工業(yè)遺產(chǎn)與現(xiàn)代商務(wù)融合，改造利用老廠區(qū)、老廠房、老設(shè)施發(fā)展文化創(chuàng)意園區(qū)?！妒奈逯С掷瞎I(yè)城市和資源型城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)示范區(qū)高質(zhì)量發(fā)展實(shí)施方案》（發(fā)改振興〔2021〕1618號(hào)）積極推進(jìn)老城區(qū)、城區(qū)老工業(yè)區(qū)、獨(dú)立工礦區(qū)改造，鼓勵(lì)有關(guān)城市與央企合作推進(jìn)企業(yè)搬遷和轉(zhuǎn)型升級(jí)。優(yōu)先支持在老工業(yè)基地振興有關(guān)重大改革和重大政策方面先行先試，優(yōu)先支持建設(shè)國(guó)家創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)集群和新型工業(yè)化產(chǎn)業(yè)示范基地，在安排產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)示范區(qū)和重點(diǎn)園區(qū)建設(shè)中央預(yù)算內(nèi)投資時(shí)各激勵(lì)2500萬(wàn)元?！蛾P(guān)于對(duì)2021年落實(shí)有關(guān)重大政策措施真抓實(shí)干成效明顯地方予以督查激勵(lì)的通報(bào)》（國(guó)辦發(fā)〔2022〕21號(hào)）?

《關(guān)于進(jìn)一步盤(pán)活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見(jiàn)》（國(guó)辦發(fā)〔2022〕19探索促進(jìn)盤(pán)活存量和改擴(kuò)建有機(jī)結(jié)合。挖掘閑置低效資產(chǎn)價(jià)值。有序盤(pán)活長(zhǎng)期閑置但具有較大開(kāi)發(fā)利用價(jià)值的項(xiàng)目資產(chǎn)，包括老舊廠房、文化體育場(chǎng)館和閑置土地等。號(hào)）“有略”片區(qū)開(kāi)發(fā)策略管理平臺(tái)“有例”城市開(kāi)發(fā)投資決策支持平臺(tái)12地方政府因地制宜，積極強(qiáng)化政策的執(zhí)行落實(shí)政策支撐及保障近年來(lái)重要政策重點(diǎn)政策方向?????深圳市規(guī)劃和自然資源局《關(guān)于深入推進(jìn)城市更新工作促進(jìn)城市??加大財(cái)稅扶持力度。除相關(guān)專項(xiàng)資金支持外，提高財(cái)政獎(jiǎng)補(bǔ)。高質(zhì)量發(fā)展的若干措施》（深規(guī)劃資源規(guī)〔2019〕5號(hào)）鼓勵(lì)企業(yè)參與改造。項(xiàng)目可由政府招商、企業(yè)代建、多主體合作改造運(yùn)營(yíng)，探索“多渠道+定制化”建設(shè)管理模式。浙江省人民政府《浙江省新一輪制造業(yè)“騰籠換鳥(niǎo)、鳳凰涅槃”攻堅(jiān)行動(dòng)方案（2021—2023年）》（浙政發(fā)〔2021〕31號(hào)）???支持企業(yè)聯(lián)合連片改造。支持項(xiàng)目用地之間進(jìn)行空間位置互換或整合實(shí)施連片改造開(kāi)發(fā)。北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)《關(guān)于開(kāi)展老舊廠房更新改造工作的意見(jiàn)》（京規(guī)自發(fā)〔2021〕139號(hào)）用地指標(biāo)和規(guī)模支持。市級(jí)保障新增建設(shè)用地指標(biāo)，結(jié)合全市年度土地利用計(jì)劃統(tǒng)籌支持。北京市人民政府《關(guān)于實(shí)施城市更新行動(dòng)的指導(dǎo)意見(jiàn)》（京政發(fā)〔2021〕10號(hào)）強(qiáng)化工業(yè)用地集約利用政策，鼓勵(lì)工業(yè)用地增容，“工業(yè)上樓”，原則上容積率不低于2.0，不高于5.0。廣州市人民政府辦公廳《廣州市支持村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)更新改造試點(diǎn)項(xiàng)目的土地規(guī)劃管理若干措施（試行）》（穗府辦規(guī)〔2022〕12號(hào)）??允許工業(yè)用地有條件分割轉(zhuǎn)讓；支持產(chǎn)業(yè)用房分割轉(zhuǎn)讓。著力完善體制機(jī)制，著力優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，著力支持創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)。不斷提升老工業(yè)基地發(fā)展活力、內(nèi)生動(dòng)力和整體競(jìng)爭(zhēng)力。?溫州市人民政府《溫州市老舊工業(yè)區(qū)改造提升三年行動(dòng)方案（2022-2024年）》（溫政辦〔2022〕74號(hào)）“有略”片區(qū)開(kāi)發(fā)策略管理平臺(tái)“有例”城市開(kāi)發(fā)投資決策支持平臺(tái)13北京市立足規(guī)劃和實(shí)際，鼓勵(lì)各主體參與老舊廠房政策支撐及保障模

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儲(chǔ)優(yōu)化中央政務(wù)功能01首都功能核心區(qū)內(nèi)的老舊廠房依需調(diào)整為中央政務(wù)功能用房。鼓勵(lì)原產(chǎn)權(quán)單位(或產(chǎn)權(quán)人)通過(guò)自主、聯(lián)營(yíng)等方式對(duì)老舊廠房進(jìn)行更新改造、轉(zhuǎn)型升級(jí)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)統(tǒng)一由政府收儲(chǔ)，按照規(guī)劃用途重新進(jìn)行十地資源配置由新使用權(quán)人按照規(guī)劃落實(shí)相應(yīng)功能020304鼓勵(lì)發(fā)展符合街區(qū)主導(dǎo)功能定位的產(chǎn)業(yè)，優(yōu)先發(fā)展高端制造項(xiàng)目。增加公共空間加強(qiáng)老工業(yè)廠區(qū)更新功能引導(dǎo)，鼓勵(lì)通過(guò)用地置換增加公共空間?？沙闪⒍嘣黧w參與的平臺(tái)公司，原產(chǎn)權(quán)單位(或產(chǎn)權(quán)人)按原使用條件通過(guò)十地作價(jià)(入股)的形式參與更新改造，由平臺(tái)公司作為項(xiàng)目實(shí)施主體，按規(guī)劃要求推進(jìn)老舊廠房更新，對(duì)設(shè)施、業(yè)態(tài)進(jìn)行統(tǒng)籌利用和管理。根據(jù)實(shí)施規(guī)劃需要，涉及區(qū)域整體功能調(diào)整的，統(tǒng)一由政府收儲(chǔ)，可給予原產(chǎn)權(quán)單位(或產(chǎn)權(quán)人)異地置換相應(yīng)指標(biāo)。補(bǔ)齊城市配套短板鼓勵(lì)利用老舊廠房補(bǔ)充文化體育、停車服務(wù)、醫(yī)療養(yǎng)老、便民服務(wù)、學(xué)前教育等公共服務(wù)設(shè)施。發(fā)展經(jīng)營(yíng)性用途05不涉及涉及鼓勵(lì)閑置工業(yè)廠房發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)或建設(shè)新型服務(wù)消費(fèi)載體。區(qū)域整體功能調(diào)整的區(qū)域整體功能調(diào)整的參考京規(guī)自發(fā)〔2021〕139號(hào)“有略”片區(qū)開(kāi)發(fā)策略管理平臺(tái)“有例”城市開(kāi)發(fā)投資決策支持平臺(tái)14溫州多模式并舉吸引市場(chǎng)主體參與提升改造投資政策支撐及保障n

政府主導(dǎo)，規(guī)劃先行；政府征收改造n

靈活多樣、拆改利企；n

有序推進(jìn)、應(yīng)改盡改。由各地通過(guò)貨幣補(bǔ)償、功能置換等方式，取得連片區(qū)塊土地使用權(quán)，進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)、拆除重建，用于招引重大制造業(yè)項(xiàng)目或開(kāi)發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)園。企業(yè)自主改造第三方參與改造鼓勵(lì)企業(yè)通過(guò)拆除重建、改擴(kuò)建、加層改造等措施，充分利用地下空間以及邊角地、夾心地、插花地等零星用地，放寬容積率、建筑密度、綠地率、建筑高度等控制性指標(biāo)，擴(kuò)大企業(yè)生產(chǎn)及配套空間。引導(dǎo)國(guó)有企業(yè)、龍頭企業(yè)、園區(qū)運(yùn)營(yíng)商參與老舊工業(yè)區(qū)改造，通過(guò)統(tǒng)收統(tǒng)租、產(chǎn)權(quán)收購(gòu)、兼并重組、合作開(kāi)發(fā)等方式，取得連片區(qū)塊開(kāi)發(fā)主導(dǎo)權(quán)，實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃、連片改造、整體運(yùn)營(yíng)。村集體改造企業(yè)聯(lián)合改造各鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道（產(chǎn)業(yè)平臺(tái)）主導(dǎo)，對(duì)老舊村二產(chǎn)留地項(xiàng)目，通過(guò)新建連片拆除重建或拆改結(jié)合，建成主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)定位明晰的產(chǎn)業(yè)園。鼓勵(lì)引入第三方園區(qū)運(yùn)營(yíng)商，通過(guò)工程總承包等方式，提高產(chǎn)業(yè)策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招商運(yùn)營(yíng)水平。鼓勵(lì)相鄰?fù)恋厥褂脵?quán)主體實(shí)施聯(lián)合改造，統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)，充分利用邊角地、夾心地、插花地等零星用地，通過(guò)局部收儲(chǔ)再供地或產(chǎn)權(quán)集中后再定量不定位分割（按原土地使用權(quán)比例分割到原產(chǎn)權(quán)人名下）等方式，實(shí)現(xiàn)土地高效利用和空間布局優(yōu)化。參考溫政辦〔2022〕74號(hào)“有略”片區(qū)開(kāi)發(fā)策略管理平臺(tái)“有例”城市開(kāi)發(fā)投資決策支持平臺(tái)15廣州市完善配套政策促進(jìn)老工業(yè)基地改造投資政策支撐及保障提高土地利用效率工業(yè)用地容積率原則上不低于3.0，不高于5.0。完善歷史用地手續(xù)納入“三舊”且保留現(xiàn)狀的，經(jīng)罰款處理后，可按現(xiàn)狀建設(shè)用地地類完善歷史用地手續(xù)。用地指標(biāo)和規(guī)模支持鼓勵(lì)實(shí)施連片改造市級(jí)保障新增建設(shè)用地指標(biāo)；申請(qǐng)市級(jí)建設(shè)用地預(yù)留規(guī)模;結(jié)合年度土地利用計(jì)劃統(tǒng)籌支持。鼓勵(lì)集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地；鼓勵(lì)連片混合開(kāi)發(fā)，通過(guò)土地置換整合周邊零散的建設(shè)用地實(shí)施改造；探索其他“工改商”“工改居”項(xiàng)目反哺試點(diǎn)。提高改造主體積極性根據(jù)試點(diǎn)項(xiàng)目是否已納入“三舊”

分類抵扣留用地指標(biāo)。鼓勵(lì)企業(yè)參與改造由政府招商、企業(yè)代建、多主體合作改造運(yùn)營(yíng)，探索“多渠道+定制化”建設(shè)管理模式。提升改造動(dòng)力試點(diǎn)項(xiàng)目完善歷史用地手續(xù)后，除按規(guī)劃提供公益性用地外，無(wú)需再移交經(jīng)營(yíng)性用地給政府。支持產(chǎn)權(quán)分割轉(zhuǎn)讓固定界限為基本單元分割登記、轉(zhuǎn)讓，最小單元的建筑面積不低于500平方米（確需低于500平方米的，應(yīng)不低于300平方米）。受讓后自完成不動(dòng)產(chǎn)登記之日起5年內(nèi)不得申請(qǐng)轉(zhuǎn)讓，已辦理分割部分不得申請(qǐng)?jiān)俅畏指?。工業(yè)大廈和高標(biāo)準(zhǔn)廠房?jī)?nèi)產(chǎn)業(yè)用房分割登記、轉(zhuǎn)讓的比例上限和不得再次轉(zhuǎn)讓的年限可不受本條限制。提高產(chǎn)業(yè)用地配套設(shè)施比例可建配套行政辦公和生活服務(wù)設(shè)施的計(jì)容建筑面積不大于總計(jì)容建筑面積的30%且該部分建筑面積不額外計(jì)收土地出讓金。參考穗府辦規(guī)〔2022〕12號(hào)“有略”片區(qū)開(kāi)發(fā)策略管理平臺(tái)“有例”城市開(kāi)發(fā)投資決策支持平臺(tái)16近年來(lái)主要城市老工業(yè)園區(qū)改造涌現(xiàn)一批成功項(xiàng)目典型案例分析老工業(yè)園區(qū)通過(guò)將工業(yè)資源、文化資源、旅游資源、產(chǎn)業(yè)動(dòng)能結(jié)合起來(lái)，獲得新的“生命力”和可持續(xù)發(fā)展能力，近年來(lái)涌現(xiàn)出一批成功案例，為城市帶來(lái)了良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。北

京上

海廣

州沈

陽(yáng)上海玻璃儀器廠（玻璃博物館）、南市發(fā)電廠（上海當(dāng)代藝術(shù)博物館）、前上海汽車制動(dòng)器廠（八號(hào)橋創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)）、原上鋼十廠原軋鋼廠廠房（紅坊國(guó)際文化時(shí)尚社區(qū)）、楊樹(shù)浦水廠（上海自來(lái)水科技館）、國(guó)棉十七廠（上海國(guó)際時(shí)尚中心）、英商信棉紗廠（莫干山路50號(hào)藝術(shù)社區(qū)）、原上海油脂廠（老碼頭創(chuàng)意園）、上海紫光機(jī)械廠（智造局國(guó)際外包服務(wù)產(chǎn)業(yè)園）等。廣州化纖廠（羊城創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園）、南方報(bào)業(yè)印刷廠（289藝術(shù)PARK）、廣州啤酒廠（OE原創(chuàng)元素創(chuàng)意園）、紡織機(jī)械廠（T.

I.T創(chuàng)意園）、中化集團(tuán)廣州大干圍倉(cāng)庫(kù)區(qū)（B.I.G海珠灣創(chuàng)意園）、南方面粉廠（臨江507創(chuàng)意園）、澳聯(lián)玻璃廠（廣州北岸文化碼頭創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園）、廣州造船廠（灣區(qū)未來(lái)港TOD城市綜合體）等。沈陽(yáng)重型集團(tuán)下屬二金工車間（1905文化創(chuàng)意園）、沈陽(yáng)市大東區(qū)的東貿(mào)庫(kù)

（時(shí)代文倉(cāng)城市書(shū)房）、沈陽(yáng)原鑄造廠翻砂車間（沈陽(yáng)工業(yè)博物館）、紅梅味精廠舊址（紅梅文化創(chuàng)意園）、沈陽(yáng)紗布廠（鐵錨1956文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園）、沈陽(yáng)自行車飛輪廠（奉天記憶文化創(chuàng)意園）等。首鋼工業(yè)園；酒仙橋工業(yè)基地（798藝術(shù)區(qū)）；海淀區(qū)西三旗老建材工業(yè)基地（金隅智造工場(chǎng)）；北京三露廠舊廠區(qū)（首創(chuàng)拾柒酒店）等?！坝新浴逼瑓^(qū)開(kāi)發(fā)策略管理平臺(tái)“有例”城市開(kāi)發(fā)投資決策支持平臺(tái)17上生·新所“工改文”——多功能復(fù)合型“城市客廳”典型案例分析地處上海新華路歷史風(fēng)貌區(qū)的“上生·新所”從曾經(jīng)的老建筑、老廠房，改造成為集辦公、娛樂(lè)、生活文化功能于一體的“開(kāi)放街區(qū)”和“城市客廳”。調(diào)整改造工作情況p

2016年，上海萬(wàn)科與上海生物制品研究所關(guān)于延安西路1262號(hào)地塊整體租賃開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成功簽約。p

2017年，由原長(zhǎng)寧區(qū)規(guī)土局委托，上生所更新改造與保護(hù)規(guī)劃編制工作具體展開(kāi)，開(kāi)展了地區(qū)更新研究和規(guī)劃評(píng)估，并落實(shí)于上生所地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整。?重點(diǎn)圍繞歷史風(fēng)貌傳承和功能提升，基于對(duì)上生所地區(qū)歷史沿革及現(xiàn)狀情況梳理。在設(shè)計(jì)中對(duì)基地現(xiàn)存建筑的更新分類歷史建筑的保護(hù)與既有建筑的改造兩種策略；p

項(xiàng)目位置：上海市長(zhǎng)寧區(qū)中心區(qū)域延安西路1262號(hào)，同時(shí)緊鄰靜安區(qū)，徐匯區(qū)。位于城市中心繁華區(qū)域，1公里內(nèi)輻射上海市區(qū)文化、教育、綠地、辦公聚集區(qū)。??重點(diǎn)針對(duì)區(qū)域功能完善，綜合考察了上生所地區(qū)的土地使用、公共服務(wù)設(shè)施、公共空間等內(nèi)容，大力補(bǔ)短板；結(jié)合存量工業(yè)用地轉(zhuǎn)型、城市更新等政策對(duì)區(qū)域進(jìn)行建筑容量平衡，提升區(qū)域功能能級(jí)；同時(shí)注重基地與周邊區(qū)域的要素銜接，實(shí)現(xiàn)空間互聯(lián)。p

園區(qū)面積：4.9萬(wàn)平方米。p

項(xiàng)目定位：科研生產(chǎn)園區(qū)轉(zhuǎn)型成為開(kāi)放的商業(yè)、辦公、休閑、文化、社區(qū)服務(wù)等功能復(fù)合的“城市會(huì)客廳”。p

項(xiàng)目成果：引入蔦屋書(shū)店，李佳琦所屬公司“美one”、伊能靜的品牌“伊期伊?xí)薄AI及IDEO等國(guó)際一線的設(shè)計(jì)事務(wù)所，成為上海城市更新“網(wǎng)紅”案例。p

2018年5月25日，上生·新所正式對(duì)外開(kāi)放。“有略”片區(qū)開(kāi)發(fā)策略管理平臺(tái)“有例”城市開(kāi)發(fā)投資決策支持平臺(tái)18上生·新所“工改文”——多功能復(fù)合型“城市客廳”典型案例分析“工改文”適用于大部分建筑具有較高保留價(jià)值的老工業(yè)園區(qū)。通過(guò)盤(pán)活存量物業(yè)，對(duì)歷史建筑進(jìn)行保護(hù)修繕、適當(dāng)利用，對(duì)工業(yè)建筑改造利用、功能重塑，適當(dāng)拆建、填補(bǔ)園區(qū)配套服務(wù)功能。上海生物制品研究所簽訂土地/建筑長(zhǎng)租協(xié)議nn改造對(duì)象：前身為上海生物制品研究所辦公及研發(fā)園區(qū)。萬(wàn)科實(shí)施主體：2016年引進(jìn)上海萬(wàn)科實(shí)施改造更新，但實(shí)際上上生新所的改造主體是多樣的，包括政府、產(chǎn)學(xué)研機(jī)構(gòu)以及社會(huì)組織等。投資n改造模式：通過(guò)與原業(yè)主上海生物制品研究所簽訂土地與建筑長(zhǎng)租協(xié)議，以輕資產(chǎn)模式對(duì)老舊廠房進(jìn)行改造翻新后對(duì)外出租，賺取租金差價(jià)。經(jīng)營(yíng)性收入保護(hù)歷史建筑翻新改造工業(yè)建筑拆除重建其他建筑nnn模式優(yōu)勢(shì)：地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商輕資產(chǎn)模式介入，不涉及土地招拍掛，審批流程相對(duì)穩(wěn)定、可控。改造理念：尊重歷史文脈、延續(xù)城市脈絡(luò)、創(chuàng)建新老建筑對(duì)話、多樣共享共生。可經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)改造目標(biāo)：盤(pán)活存量物業(yè)，使老舊廠房滿足文創(chuàng)、創(chuàng)意企業(yè)、聯(lián)合辦公企業(yè)入駐需求，實(shí)現(xiàn)工業(yè)向服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型，并以具有吸引力的餐飲、娛樂(lè)業(yè)態(tài)作為補(bǔ)充?！坝新浴逼瑓^(qū)開(kāi)發(fā)策略管理平臺(tái)“有例”城市開(kāi)發(fā)投資決策支持平臺(tái)19寶安·西成工業(yè)區(qū)——國(guó)家級(jí)科技企業(yè)孵化器典型案例分析根據(jù)《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)城市更新實(shí)施工作的暫行措施》（深府辦〔2014〕8號(hào)）為促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，拓展產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間，鼓勵(lì)舊工業(yè)區(qū)在滿足結(jié)構(gòu)安全和消防要求的前提下，開(kāi)展以綜合整治為主，融合功能改變、加建擴(kuò)建、局部拆建等方式的城市更新。調(diào)整改造工作情況p

伴隨科技創(chuàng)新重要性提升，城市著重招引科技研發(fā)、數(shù)字創(chuàng)意、檢測(cè)中試、無(wú)污染生產(chǎn)等創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)，促使“工改工”（M0，C65等）模式蓬勃發(fā)展。p

通過(guò)將普通工業(yè)用地調(diào)整為新型產(chǎn)業(yè)用地、研發(fā)總部用地等方式，將舊工業(yè)區(qū)升級(jí)改造為新型產(chǎn)業(yè)園，使產(chǎn)品符合新興產(chǎn)業(yè)辦公生產(chǎn)需求。p

在城市工業(yè)用地總量限制下，盤(pán)活存量低效工業(yè)用地，實(shí)p

項(xiàng)目位置：位于深圳市寶安區(qū)廣深公路西側(cè)。施產(chǎn)業(yè)升級(jí)，改造為新型產(chǎn)業(yè)用地、研發(fā)總部用地。p

改造范圍：由廣深公路、西城大道、西城二路等道路圍合，占地面積71279平p

改善消防設(shè)施、改善基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施、改善沿街方米。立面、環(huán)境整治和既有建筑節(jié)能改造等，不改變建筑主體p

項(xiàng)目定位：通過(guò)改造升級(jí)，形成研發(fā)樓、研發(fā)生產(chǎn)樓、綜合服務(wù)樓、人才公結(jié)構(gòu)和使用功能。寓等多樣化空間，轉(zhuǎn)型為一個(gè)面向中小企業(yè)的產(chǎn)業(yè)孵化基地。p

項(xiàng)目成果：園區(qū)就地實(shí)現(xiàn)由生產(chǎn)到研發(fā)的升級(jí)轉(zhuǎn)變，將增加2萬(wàn)余平方米的產(chǎn)業(yè)及配套空間，改善了公共活動(dòng)空間，為園區(qū)創(chuàng)造了高品質(zhì)的配套環(huán)境?！坝新浴逼瑓^(qū)開(kāi)發(fā)策略管理平臺(tái)“有例”城市開(kāi)發(fā)投資決策支持平臺(tái)20寶安·西成工業(yè)區(qū)——國(guó)家級(jí)科技企業(yè)孵化器典型案例分析nn政策支持：簡(jiǎn)化審批流程，延長(zhǎng)土地使用期限，地價(jià)優(yōu)惠等，改造中涉及城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)的，由市、區(qū)政府安排資金予以優(yōu)先保障，項(xiàng)目免收各種行政事業(yè)性收費(fèi)，符合有關(guān)條件的，可享受相關(guān)產(chǎn)業(yè)資金扶持政策。深圳市西成聯(lián)合開(kāi)發(fā)深圳市政府有限公司投資提供政策支持改造方式：通過(guò)對(duì)園區(qū)不同區(qū)塊實(shí)施針對(duì)性的局部拆除重建、空地新建、保留升級(jí)等方式，在舊廠房基礎(chǔ)上形成研發(fā)樓、研發(fā)生產(chǎn)樓、綜合服務(wù)樓、人才公寓等多樣化空間，用地性質(zhì)從M1調(diào)整為M1+M0，轉(zhuǎn)型為一個(gè)面向中小企業(yè)的產(chǎn)業(yè)孵化基地。經(jīng)營(yíng)性收入拆除重建空地新建保留升級(jí)nn實(shí)施內(nèi)容：區(qū)域內(nèi)工業(yè)園區(qū)改造、新業(yè)態(tài)導(dǎo)入、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等工作。收入：園區(qū)就地實(shí)現(xiàn)由生產(chǎn)到研發(fā)的升級(jí)轉(zhuǎn)變，形成研產(chǎn)業(yè)孵化中心發(fā)樓、研發(fā)生產(chǎn)樓、綜合服務(wù)樓、人才公寓等多樣化空間，保留現(xiàn)狀建筑96765㎡，加建118055㎡，通過(guò)產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)即物業(yè)租售、產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)、園區(qū)運(yùn)營(yíng)服務(wù)等獲得經(jīng)營(yíng)性收入，覆蓋前期投資成本。人才公寓“有略”片區(qū)開(kāi)發(fā)策略管理平臺(tái)“有例”城市開(kāi)發(fā)投資決21重慶市大渡口區(qū)——“后重鋼時(shí)代”典型案例分析大渡口區(qū)依托重慶主城區(qū)和全域?yàn)I江區(qū)位優(yōu)勢(shì)，借助百年重鋼的歷史積淀，破傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)困局，立新興產(chǎn)業(yè)體系，打造五大百億級(jí)產(chǎn)業(yè)集群。調(diào)整改造工作情況p

大渡口區(qū)2007年啟動(dòng)重鋼環(huán)保搬遷，2012年全面完成重鋼整體搬遷和拆除工作。p

2013年，大渡口區(qū)納入《全國(guó)老工業(yè)基地調(diào)整改造規(guī)劃》范圍；2014年，納入全國(guó)城區(qū)老工業(yè)區(qū)搬遷改造試點(diǎn)城區(qū)；2018年，納入全國(guó)老工業(yè)區(qū)搬遷改造重點(diǎn)工程，市政府專門(mén)出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)大渡口區(qū)老工業(yè)基地轉(zhuǎn)型發(fā)展的意見(jiàn)》，明確大渡口區(qū)發(fā)展目標(biāo)和功能定位，重點(diǎn)以新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展推動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，以功能、環(huán)境、民生p

基本情況：大渡口區(qū)因重鋼而設(shè)區(qū)，先后納入全國(guó)城區(qū)老工業(yè)區(qū)搬遷改造試品質(zhì)提升引領(lǐng)城市再造，推動(dòng)老工業(yè)基地轉(zhuǎn)型發(fā)展。p

2021年成功納入國(guó)家產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型示范區(qū)，戰(zhàn)略性新興制造業(yè)產(chǎn)值占規(guī)上工業(yè)總產(chǎn)值比重達(dá)60%。點(diǎn)城區(qū)、全國(guó)老工業(yè)區(qū)搬遷改造重點(diǎn)工程。p

改造范圍：以建橋工業(yè)園區(qū)為重要載體。p

產(chǎn)業(yè)方向：把轉(zhuǎn)型發(fā)展的著力點(diǎn)放在實(shí)體經(jīng)濟(jì)上，聚焦大數(shù)據(jù)智能化、大健康生物醫(yī)藥、生態(tài)環(huán)保、新材料、重慶小面五大百億級(jí)產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展。p

經(jīng)驗(yàn)總結(jié)：探索“政策引導(dǎo)+規(guī)劃先行+機(jī)制完善+融資保障”支持模式、“產(chǎn)業(yè)載體+龍頭企業(yè)”發(fā)展模式、“專業(yè)招商+重點(diǎn)招商”招商模式。p

2021年大渡口區(qū)大數(shù)據(jù)智能化企業(yè)突破200家，營(yíng)業(yè)收入突破100億元、同比增長(zhǎng)超過(guò)50%；大健康生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)乘勢(shì)而上，生物醫(yī)藥企業(yè)達(dá)119家，全區(qū)醫(yī)療器械產(chǎn)品注冊(cè)證數(shù)量居全市第一；新材料產(chǎn)業(yè)補(bǔ)鏈擴(kuò)能，新增產(chǎn)能規(guī)模20億元?！坝新浴逼瑓^(qū)開(kāi)發(fā)策略管理平臺(tái)“有例”城市開(kāi)發(fā)投資決策支持平臺(tái)22河南省鶴壁市——“一煤獨(dú)大”到多業(yè)并舉典型案例分析鶴壁因老工業(yè)基地調(diào)整改造力度大，支持傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)改造、推進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)等工作成效突出，2022年再次受到國(guó)務(wù)院表彰激勵(lì)。調(diào)整改造工作情況p

1957年建市以后，鶴壁的煤炭產(chǎn)業(yè)發(fā)展如火如荼，但出現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)偏重、環(huán)境污染等一系列問(wèn)題。隨著煤炭資源的枯竭和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，粗放的發(fā)展方式難以為繼，轉(zhuǎn)型已刻不容緩。p

鶴壁在轉(zhuǎn)型發(fā)展以先進(jìn)制造業(yè)高質(zhì)量發(fā)展為主要產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，推動(dòng)電子電器、現(xiàn)代化工及功能性新材料、綠色食品、鎂基新材料四大傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)改造。p

基本情況：鶴壁是因煤而興的老工業(yè)基地，通過(guò)調(diào)整改造、立足發(fā)展數(shù)字p

2021年煤炭產(chǎn)業(yè)占工業(yè)比重下降到6.1%，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)占工業(yè)比重提高到47.7%，第三產(chǎn)業(yè)占生產(chǎn)總值比重提高到35.6%。p

全市完成造林11.5萬(wàn)畝；新建改建街頭游園、郊野公園、濕地公園225個(gè)，提升各類綠地面積1100萬(wàn)平方米，人均公園綠地面積達(dá)到19平方米。經(jīng)濟(jì)核心產(chǎn)業(yè)，成功引進(jìn)京東、家頭部企業(yè)。、360、中科曙光、航天宏圖等20多p

多業(yè)并舉：?傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。一大批企業(yè)實(shí)現(xiàn)數(shù)字化、智能化

省級(jí)智能工廠（車間）達(dá)38個(gè)；發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)。5G、種業(yè)、生物、物流等領(lǐng)域全面發(fā)力；未來(lái)產(chǎn)業(yè)。努力打造全省元宇宙產(chǎn)業(yè)融合創(chuàng)新發(fā)展示范基地。??p

2022年1至4月，全市固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)16.5%、居全省第1位；稅收收入增長(zhǎng)35.1%、增速居全省第1位；全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)4.6%、居全省第2位。p

經(jīng)驗(yàn)總結(jié)：建設(shè)53平方公里的鶴壁科創(chuàng)新城，“研究院+公司+園區(qū)”賦能產(chǎn)業(yè)模式，大力發(fā)展數(shù)字經(jīng)濟(jì)、人工智能等新興產(chǎn)業(yè)?！坝新浴逼瑓^(qū)開(kāi)發(fā)策略管理平臺(tái)“有例”城市開(kāi)發(fā)投資決策支持平臺(tái)23老工業(yè)基地改造，投資特點(diǎn)及難點(diǎn)何在？投資機(jī)會(huì)分析原業(yè)主的利益保障和實(shí)施動(dòng)力，是老工業(yè)基地改造過(guò)程中需要首要考慮的問(wèn)題。規(guī)劃功能調(diào)整后，產(chǎn)業(yè)特性發(fā)生重大變化，原業(yè)主容易缺乏城市建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)、新型產(chǎn)業(yè)運(yùn)作的經(jīng)驗(yàn)、與不同類型的專業(yè)化市場(chǎng)主體合作的經(jīng)驗(yàn)。nnn產(chǎn)業(yè)升級(jí)和后續(xù)發(fā)展問(wèn)題職工生活問(wèn)題歷史債務(wù)問(wèn)題原業(yè)主訴求繁多落實(shí)難度大原企業(yè)主體自我改造和資源整合能力不足投資體量大土地歷史遺留問(wèn)題多占地規(guī)模大，改造的拆舊、新建成本較高，導(dǎo)致投資規(guī)模相對(duì)較大，普遍在百億元規(guī)模量級(jí)。土地狀況普遍存在有抵押、無(wú)證、對(duì)外出租等情況，涉及的土地現(xiàn)狀問(wèn)題較多，土地處置程序繁瑣，操作難度很大。周邊系統(tǒng)性改造聯(lián)動(dòng)難度大n例如首鋼總公司在北京市政府支持下，創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)融資模式，全資注冊(cè)成立首鋼基金，負(fù)責(zé)管理北京