上海廉租房如何配租

上海廉租房如何配租(1)租金配租享受租金配租家庭為符合廉租住房申請條件的一般對象。廉租對象按照區(qū)〔縣〕住房確保中心確定的補貼額度，自行到市場租賃住房，并與出租人簽定租房合同，區(qū)〔縣〕住房確保中心通過銀行把補貼款直接支付給出租人?！?〕實物配租享受實物配租的對象為符合廉租住房申請條件的特別家庭：①孤老、殘疾、大病重病和喪失勞作能力的家庭。②獲得省部級及以上的退休勞模、烈屬及因公犧牲軍人家屬和一至四級殘疾軍人、獲得全國三八紅旗手或2次以上省部級三八紅旗手稱號的退休職工、年底以前歸國老華僑的家庭。〔一〕配租面積廉租住房配租面積為申請家庭〔含單身人士〕已有住房面積與廉租住房確保面積的差額面積。廉租住房確保面積按人均居住面積10平方米計算。申請家庭〔含單身人士〕配租面積不夠10平方米居住面積的，按10平方米居住面積計算?！捕匙饨鹧a貼標準租金配租家庭每月每平方米配租面積的基本租金補貼標準，黃浦、靜安、徐匯、長寧、普陀、閘北、虹口、楊浦、浦東新區(qū)9個區(qū)為62元；閔行、寶山、嘉定3個區(qū)為50元；金山、松江、青浦、奉賢、崇明5個區(qū)〔縣〕為32元。其中3人及以上申請家庭人均年可支配收入低于14400元〔含〕，或2人及以下申請家庭人均年可支配收入低于15840元〔含〕的，按基本租金補貼標準實施補貼；3人及以上申請家庭人均年可支配收入在14400元〔不含〕至19200元〔含〕間，或2人及以下申請家庭人均年可支配收入在15840元〔不含〕至21120元〔含〕間的，按基本租金補貼標準的70%實施補貼。關于實物配租家庭的租金補貼標準，將另行規(guī)定。關注社會困難群體，幫助他們排憂解難，有利于強化*的階級基礎，有利于維護*和政府的形象，有利于更好地保持*和人民群眾的血肉聯(lián)系。上海廉租住房制度是社會主義市場經濟條件下對社會困難群體進行住房確保的一項新的住房供應方式，上海廉租住房制度體現(xiàn)出極深的政治、政策等特點。依據(jù)上海的現(xiàn)實狀況，上海廉租住房的配租方式上形成了以租金配租為主、實物配租為輔的格局。這樣做，既有利于廉租對象綜合合計工作、學習、生活等因素，充分利用上海的存量住房去租賃住房，更可以讓政府有限的資金解決更多的廉租對象住房的困難問題。"準入易，退出難"，歷來是社會確保工作的難題。上海廉租住房作為一項重要的社會確保工作，就必必需建立一套可操作的規(guī)范有效的廉租對象的準入和退出機制。相關于實物配租，租金配租更有利于退出機制的形成，因為發(fā)放租金補貼款的主動權在政府廉租部門，由其直接支付給出租者，一旦廉租對象不符合條件，政府廉租部門給予半年過渡期后，就停止向出租者支付租金補貼款，使租賃雙方有一定的心理承受能力和經濟準備，很便于操作，應該說大多數(shù)廉租對象都能夠順利退出。今年首季復審1363戶，因不享受民政救助等原因退出上海廉租住房的有30戶，調整配租金額13戶，無一例糾紛。加之廉租對象與出租者簽定的租賃合同系民事合同，不能續(xù)付租金的糾紛系租賃雙方的民事糾紛，政府廉租部門完全不介入。但是，實物配租，尤其是戶口遷入異地的廉租對象的配租工作頗有難度。主要是兩難：一是配租難，很難尋找到能滿足其"成人上班、小孩上學、老人看病"等綜合因素的房源；二是其原住房已被政府收回，退出后無處可住。為此，各區(qū)在實物配租實施工作中，解放思想，從實際出發(fā)，勇于探究一條配租成本低，管理方便、易于退出的新路，目前主要有幾種形式上海廉租住房形式一：區(qū)廉租辦出資收購符合本市廉租住房標準的一般住房，以低廉的租金向實物配租申請家庭出租，實物配租對象無正當理由先后兩次拒不接受配租方案的，取消配租安排，重新輪候；享受實物配租對象的家庭狀況發(fā)生變化，不符合廉租條件，應收回已配租的住房或者提升已配租住房的租金標準。這是目前許多區(qū)已在實施的。上海廉租住房形式二：盧灣區(qū)廉租辦對現(xiàn)住在規(guī)劃動拆遷地區(qū)范圍內的符合實物配租的廉租對象，按照市政府1991年7月19日公布的70號令進行安排，并與實物配租廉租對象簽訂安排協(xié)議，實物配租廉租對象交付廉租住房租金，一旦不符合廉租條件，提升已租住房的租金標準，收回的原住房由區(qū)廉租辦保留。上海廉租住房形式三：黃浦區(qū)廉租辦從實物配租的形式、控制標準、退出機制、配租房源、戶口管理、低保遷移、合同公正、抵押登記、司法救助、廉租家庭的承受能力等多方面聽取看法，進行了綜合的分析論證，最終擬訂了《關于廉租特別家庭購房無息貸款的試行看法》以及相關的協(xié)議書和抵押借款合同。實物配租廉租對象向區(qū)廉租辦申請一次性最多不超過6萬元的無息購房借款，實際購房款超過核定借款金額的部分，由廉租對象自行承當。同時，實物配租對象將所購有處分權的住房抵押給區(qū)廉租辦。當實物配租對象不再享受廉租住房政策退出時，依約歸還借款本金，區(qū)廉租辦依法解除該房屋設定的抵押權，發(fā)還《房地產權證》。上海廉租住房形式四：楊浦區(qū)廉租辦對凡符合登記后的實物配租對象，均可一次性選擇實物安排方式進行配租，按可配租面積每平方米4000元補貼；購房款超過確定的補貼金額部分，由該對象自行承當；購房款在確定的補貼金額以內的，按實際發(fā)生數(shù)補貼；購房款包括各種稅費，套配購房的，可遷入戶口，但無論套配或增配的，所購房屋均不能上市交易，凡上市交易時一律退回購房款。上述上海廉租住房四種形式，第一種在實施過程中，顯然感到配租工作困難。首先，由于社會主義計劃經濟的福利觀念的沉淀，一些實物配租對象依賴政府的陋習未改，對所提供的配租房源挑三揀四，無論廉租住房配租管理辦法中強調，無正當理由拒絕所配租的房源，應取消安排，重新輪候，但各區(qū)廉租辦為社會穩(wěn)定和解決其實際居住困難仍要反復多次尋找房源，增加了許多工作量；其次，實物配租對象對區(qū)廉租辦擬出資收購的房源往往因工作、學習、生活等原因不滿意，使區(qū)廉租辦舉棋不定。收購，實物配租對象不接受配租，則積壓資金；不收購，存量房市場瞬息變化，假設干天后，選定的房源已被他人購去，又得重新尋找房源。所以，配租成功率較低，工作進展緩慢?！柏泿排渥猕曤y見實效上海市政府宣布放寬廉租房申請標準，人均年收入和財產標準都被上調，將有更多的家庭符合申請條件。近年來，上海曾多次放寬這一標準，截至去年年底，累計共有7.5萬戶上海家庭受益。上海廉租房分為“貨幣配租〞和“實物配租〞兩種形式，貨幣配租即發(fā)放住房補貼，實物配租則直接向困難家庭提供住房。長期以來，貨幣配租方式一直占主體。由于貨幣配租缺乏監(jiān)督，受益家庭往往將補貼用于各種其他用途，并未改善住房條件。此外，由于實物上海廉租房僅收取微薄的租金，投資方很難收回成本，以致積極性一直不高。廉租房模式疑惑上海市政府近日公布的放寬廉租房申請標準從8月1日起實施，有效期至2021年年底。新標準規(guī)定，申請上海廉租房的家庭人均月收入為1600元，比上一個版本提升了500元。在此標準公布前，上海曾多次放寬廉租房申請標準，月收入標準線從500元一路提升至1100元，家庭總財產標準也從3萬元提升至12萬元。依據(jù)最近標準，上海各區(qū)貨幣配租的補貼金額各不相同，黃浦、靜安等核心區(qū)每月每平米補貼62元，遠郊一些區(qū)則為32元。上海易居房地產研究院發(fā)展研究所所長李戰(zhàn)軍告訴《中國經營報〔微博〕》記者：“上海的廉租房總量中，絕大部分都是‘貨幣配租’。〞據(jù)統(tǒng)計，2005年到2007年，上海的廉租房總量還不到一萬套，而其中有90%以上采納的是貨幣配租的方式，低收入群體仍然居住在其原來的住房里，按月領取一定的補貼?！半m然補貼是以住房的名義發(fā)放，但缺乏監(jiān)督，許多家庭拿了補貼，卻用在日常生活的各種其他項目上，更有甚者拿去炒股，并未改善他們的住房狀況。〞李戰(zhàn)軍說。由于種種原因，大部分困難家庭都傾向于貨幣配租。今年上半年，上海盧灣區(qū)出現(xiàn)建好的上海廉租房無人申請居住的狀況。盧灣區(qū)瑞金街道共463戶廉租對象中，只有3戶愿意參加實物配租，不少人都選擇貨幣配租。實物房源比較偏僻，周邊生活配套不齊全，老人看病、孩子上學都不方便，出行成本大幅增加都成為他們選擇貨幣配租的理由。投資難收回今年上海一共將開工和籌措確保性住房1500萬平方米，總體供應量達到1150萬平方米。其中經適房的第二批申請剛剛開始，而公租房今年將準備5100套的供應量。按規(guī)定，上海廉租房存在退出機制。據(jù)官方披露，截至去年年底，上海廉租房的受益群體累計達到7.5萬戶。通過對5.7萬戶次的復核，因動遷、收入增加、住房條件改善等原因退出上海廉租房的家庭達1.45萬戶，調整配租金額的有8220戶。李戰(zhàn)軍認為，廉租房的退出、循環(huán)使用模式并未得到很好的建立，使投資方持續(xù)投資獲益更是無法解決的問題。目前建設廉租房的都是國有房地產開發(fā)公司，建設廉租房的投資往往必需要十幾年才能收回，開發(fā)企業(yè)通常不愿意投資這些項目。上海近階段開始嘗試“先租后售〞的方式，已有的一些樓盤案例是，將上海廉租房最終出售出去，解決投資回收的問題。但這樣一來，又走了經濟適用房的老路，而大部分租住廉租房的困難家庭根本無力購買房屋。建廉租房的開發(fā)企業(yè)投資收不回，而租廉租房的家庭不愿住、買不起。上海廉租房如何切實長期運轉起來，解決困難家庭實際問題，上海目前仍沒有很好的方案。按照基本租金補貼標準實施補貼的家庭：即3人及以上、人均年可支配收入低于14400元〔含14400元〕，或者2人及以下、人均年可支配收入低于15840元〔含15840元〕的家庭，每月每平方米居住面積租金補貼：黃浦、靜安、徐匯、長寧、普陀、閘北、虹口、楊浦、浦東新區(qū)9個區(qū)為86元，閔行、寶山、嘉定3個區(qū)為68元，金山、松江、青浦、奉賢、崇明5個區(qū)〔縣〕為46元。按照基本租金補貼標準的70%實施補貼的家庭：即3人及以上、人均年可支配收入在14400元〔不含14400元〕至20400元〔含20400元〕間，或者2人及以下、人均年可支配收入在15840元〔不含15840元〕至22440元〔含22440元〕間的家庭，每月每平方米居住面積租金補貼：黃浦、靜安、徐匯、長寧、普陀、閘北、虹口、楊浦、浦東新區(qū)9個區(qū)為60元，閔行、寶山、嘉定3個區(qū)為48元，金山、松江、青浦、奉賢、崇明5個區(qū)〔縣〕為32元。按照基本租金補貼標準的40%實施補貼的家庭：即3人及以上、人均年可支配收入在20400元〔不含20400元〕至25200元〔含25200元〕間，或者2人及以下、人均年可支配收入在22440元〔不含22440元〕至27720元〔含27720元〕間的家庭，每月每平方米居住面積租金補貼：黃浦、靜安、徐匯、長寧、普陀、閘北、虹口、楊浦、浦東新區(qū)9個區(qū)為34元，閔行、寶山、嘉定3個區(qū)為27元，金山、松江、青浦、奉賢、崇明5個區(qū)〔縣〕為18元。〔一〕配租面積廉租住房配租面積為申請家庭〔含單身人士，下同〕已有住房面積與廉租住房確保面積的差額面積。廉租住房確保面積按照人均居住面積10平方米計算。廉租住房租金配租申請家庭配租面積不夠居住面積10平方米的，按照10平方米計算?！捕硨嵨锱渥膺x房面積標準廉租房源最小按照成居室供應。依據(jù)供應的房源狀況，同意申請家庭在配租面積基礎上放寬一定幅度，選擇租賃廉租房源。申請家庭的最小選房面積原則上不少于居住面積10平方米；最大選房面積原則上不得超過配租面積的1。5倍，但該面積不是必必需達到的選房面積標準。申請家庭選擇經批準可轉化為共有產權確保住房〔即經濟適用住房，下同〕的廉租房源，可以按照本市共有產權確保住房供應標準，租賃成套住房。申請家庭租賃居住滿一定年限后，具有支付能力并符合共有產權確保住房申請條件的，可以按照共有產權確保住房有關規(guī)定申請購買。具體辦法，由市住房確保房屋管理部門另行制訂。申請家庭自愿將已有住房交區(qū)〔縣〕政府指定機構代理經租，且區(qū)〔縣〕政府指定機構同意的，區(qū)〔縣〕政府可以酌情放寬房源供應標準。放寬選房面積或者房源供應的具體標準，由區(qū)〔縣〕住房確保房屋管理部門結合實際狀況制訂，報市住房確保房屋管理部門備案后實施。。上海將進一步放寬廉租住房實物配租申請條件，擴大廉租住房實物配租受益面。市政府日前發(fā)文明確，新的申請條件和配租標準自今年4月1日起實施，有效期至2021年12月31日止。依據(jù)市政府辦公廳《關于轉發(fā)市住房確保房屋管理局制訂的的通知》，上海廉租住房實物配租的申請條件將在原規(guī)定符合廉租住房申請條件的老年夫婦、重大疾病患者、喪勞人員、烈屬等優(yōu)撫對象、勞作模范、三八紅旗手、歸國老華僑等家庭可以申請實物配租的基礎上，將實物配租申請范圍擴大到符合廉租住房申請條件的2人以上〔含2人〕且人均住房居住面積5平方米以下〔含5平方米〕的家庭?！锻ㄖ访鞔_，廉租住房實物配租的房源，將優(yōu)先供應給符合申請條件的申請家庭租賃居住。經批準可轉化為共有產權確保房〔即經濟適用住房〕的廉租住房供應給實物配租申請家庭租賃居住滿一定年限后，申請家庭具有支付能力并符合共有產權確保房申請條件的，可以按照共有產權確保房有關規(guī)定申請購買。具體辦法，由市住房確保房屋管理部門另行制定。廉租住房實物配租的配租面積標準為申請家庭已有住房面積與廉租住房確保面積的差額。廉租住房確保面積為人均居住面積10平方米。關于選房面積標準，則有如下規(guī)定：廉租住房最小按照成居室供應。依據(jù)供應的房源狀況，同意申請家庭在配租面積基礎上放寬一定幅度，選擇租賃廉租住房。申請家庭的最小選房面積原則上不少于居住面積10平方米；最大選房面積原則上不得超過配租面積的1.5倍，且該面積不是必必需達到的選房面積標準；申請家庭選擇可轉化的廉租住房，可以按照本市共有產權確保房供應標準，租賃成套住房；申請家庭自愿將已有住房交區(qū)〔縣〕政府指定機構代理經租，且區(qū)〔縣〕政府指定機構同意的，區(qū)〔縣〕政府可以酌情放寬房源供應標準；放寬選房面積或者房源供應的具體標準，由區(qū)〔縣〕住房確保房屋管理部門結合實際狀況制訂，報市住房確保房屋管理部門備案后實施。廉租住房的租金標準，由實施實物配租的住房確保機構參照住房所在地市場租金的80%確定，報同級價格主管部門和住房確保房屋管理部門核準后執(zhí)行。住房所在地市場租金，經符合條件的房地產估價機構評估產生。核準后的廉租住房租金標準，在廉租住房租賃合同期內保持不變。租賃合同期滿重新簽訂租賃合同的，應當按照屆時重新核準的廉租住房租金標準執(zhí)行?！锻ㄖ愤€對配租對象自付租金作出了規(guī)定：選擇的廉租住房面積未超過配租面積1.5倍的，且依據(jù)本市廉租住房租金配租對象的分類規(guī)定，享受基本租金補貼標準的申請家庭，按照家庭月可支配收入的5%承當自付租金；享受基本租金補貼標準70%的申請家庭，按照家庭月可支配收入的6%承當自付租金。申請家庭選擇的廉租住房面積超過配租面積1.5倍的，超過的面積由申請家庭按照廉租住房租金標準的30%承當自付租金。《通知》還明確，廉租住房實物配租的租金補貼為廉租住房租金標準扣除申請家庭自付租金以外的差額部分。廉租住房實物配租的租金補貼，列入?yún)^(qū)〔縣〕年度廉租住房資金預算。對