安徽界首新陽路住宅商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研及營(yíng)銷策劃報(bào)告

新陽路界光路項(xiàng)目一期市場(chǎng)調(diào)研及營(yíng)銷策劃報(bào)告從研究目的著手，在明確任務(wù)的基礎(chǔ)上，在對(duì)項(xiàng)目及市場(chǎng)環(huán)境了解的基礎(chǔ)上，提出我們項(xiàng)目商業(yè)裙樓及住宅部分的產(chǎn)品定位及銷售建議。產(chǎn)品定位市場(chǎng)環(huán)境研究項(xiàng)目條件分析我們的目的整體研究思路我們的目的銷售目的：項(xiàng)目銷售快速去化，完成項(xiàng)目?jī)蓷澑邔幼≌匿N售及五層商業(yè)（含地下一層）的銷售與招商工作。預(yù)計(jì)銷售周期及建議時(shí)間節(jié)點(diǎn)：預(yù)計(jì)項(xiàng)目住宅銷售周期為18個(gè)月，五層商業(yè)（含地下一層）銷售招商周期為24個(gè)月。建議最佳銷售時(shí)間節(jié)點(diǎn)為XXX年2-3月份進(jìn)場(chǎng)，3個(gè)月蓄水期，5月份開盤，5個(gè)月內(nèi)完成首期推盤資金回籠，10月份按計(jì)劃執(zhí)行第二階段物業(yè)銷售。項(xiàng)目條件分析市場(chǎng)環(huán)境研究產(chǎn)品定位報(bào)告目錄界首中心城區(qū)規(guī)劃為“一河兩岸、三縱三橫、一主兩副十三單元”。一河兩岸三片：城市沿潁河及兩岸的濱河景觀風(fēng)貌帶和城市公共設(shè)施集中區(qū)，由高速公路、鐵路和沙潁河將城市空間分成城北、城中和潁南三大片區(qū)。三縱三橫：即城市公共設(shè)施集中發(fā)展的三條橫向和三條縱向的發(fā)展帶；三橫：陽城大道、人民路和潁河路；三縱：界光路-大橋路、東升路、光武大道。一主兩副：“一主”，近期位于東升路與人民路交叉口附近的東城行政文化公共中心，遠(yuǎn)期位于東升路與潁河路相交處跨潁河兩岸的行政文化綜合公共中心；“兩副”分別為：潁河北側(cè)解放大街東側(cè)的老城商業(yè)副中心和寧洛高速出口相交處的城北商貿(mào)副中心。從整個(gè)界首的城區(qū)規(guī)劃來看，界首中心城區(qū)為東西向狹長(zhǎng)發(fā)展，目前政府規(guī)劃逐步向南發(fā)展，但就階段來看中部仍是整個(gè)城市毋庸質(zhì)疑的商業(yè)文化中心，我們項(xiàng)目位置地處界首城市中心區(qū)域的西部。界首城市規(guī)劃片區(qū)概況本項(xiàng)目位于界光路和新陽路交叉口，項(xiàng)目區(qū)域位置良好，處于傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)域，其商業(yè)市場(chǎng)氛圍較濃，尤以界光路沿線為主；區(qū)域內(nèi)餐飲、購物、休閑娛樂等配套目完善；因項(xiàng)目地處界首火車站和客運(yùn)站之間，項(xiàng)目周邊人流量大，屬于界首西城人口比較集中的區(qū)域，可開發(fā)力度強(qiáng)，后期居住氛圍及公共設(shè)施配套亦將有更充分發(fā)展。項(xiàng)目主體建筑由1棟商業(yè)裙樓及2棟高層住宅組成，商業(yè)裙樓規(guī)劃為地上四層、地下兩層，兩棟住宅規(guī)劃為23層。項(xiàng)目目前屬于凈地，地面建筑處沿街一棟住宅留作以后施工用房，其他均已拆除。項(xiàng)目規(guī)劃及現(xiàn)狀項(xiàng)目規(guī)劃圖項(xiàng)目四至界光路項(xiàng)目地塊上目前做的戶外廣告

新陽路項(xiàng)目南側(cè)崇文中學(xué)原項(xiàng)目位置廣告后期售樓處位置項(xiàng)目實(shí)景明珠花園界首客運(yùn)站項(xiàng)目地塊北側(cè)路網(wǎng)條件良好：新陽路為雙向6車道，較為暢通；界光路為雙向4車道，距離寧洛高速2公里，項(xiàng)目所處十字路口為寧洛高速進(jìn)入界首市的必經(jīng)之路；公共交通發(fā)達(dá)，距界首客運(yùn)站僅600米，距界首火車站1.5公里，屬于界首市城市核心商圈及老城區(qū)集中居住區(qū)，將為項(xiàng)目帶來大批潛在消費(fèi)人群；項(xiàng)目屬于界首中心區(qū)域邊緣，正好劃入界首一類區(qū)域，就項(xiàng)目所處位置來看，項(xiàng)目周邊人氣聚集，人流集中，周邊學(xué)區(qū)集聚、配套設(shè)施齊全；項(xiàng)目周邊交通本案項(xiàng)目可視性分析項(xiàng)目北側(cè)、西側(cè)建筑物以3F～5F高度居多（15m左右），南側(cè)為學(xué)校，因此項(xiàng)目整體昭示性較好，無建筑物遮擋，待項(xiàng)目建成，必將成為周邊地標(biāo)性建筑；由于項(xiàng)目周邊無遮擋，后期現(xiàn)場(chǎng)可通過工地包裝增加項(xiàng)目展示功能，起到較好的項(xiàng)目產(chǎn)品宣傳效果。項(xiàng)目周邊商業(yè)環(huán)境項(xiàng)目位于界光路、新陽路交叉口，屬于界首中心城區(qū)的西北側(cè)；圖中紅色區(qū)域?yàn)樯虡I(yè)，可以明顯看出項(xiàng)目周邊商業(yè)主要集中于界光路，越往南商業(yè)越集中；項(xiàng)目周邊學(xué)校集中，緊鄰界首客運(yùn)站周邊小商業(yè)店鋪集中，路口商業(yè)黃金位置商業(yè)氛圍濃厚；界光路往西往北商業(yè)氛圍明顯下降，往西一公里后出現(xiàn)工業(yè)廠房，往北則進(jìn)入城鄉(xiāng)道路。項(xiàng)目區(qū)位良好，處于傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)之中。商業(yè)發(fā)展成熟，尤以界光路沿線沿線為主，競(jìng)爭(zhēng)較為激烈；餐飲、休閑娛樂等配套相對(duì)較為集中，檔次較低；隨著區(qū)域舊城改造的進(jìn)程，商業(yè)、公共配套將得到充分開發(fā)。報(bào)告目錄項(xiàng)目條件分析市場(chǎng)環(huán)境研究產(chǎn)品定位按照項(xiàng)目建筑規(guī)劃，哪些產(chǎn)品更加符合這個(gè)市場(chǎng)，更有利于實(shí)現(xiàn)我們的目標(biāo)？分析住宅及商業(yè)裙樓部分產(chǎn)品的市場(chǎng)環(huán)境，以便選擇市場(chǎng)空間最大、競(jìng)爭(zhēng)最小、最有利于實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)的產(chǎn)品。示意圖商業(yè)裙樓部分的產(chǎn)品方向：配套商業(yè)：何種業(yè)態(tài)？何種檔次？何種主題？是否有區(qū)域需求？地下商業(yè)：何種業(yè)態(tài)，如何布局，何種主題？是否有發(fā)展前景？住宅部分的產(chǎn)品方向：住宅樓：面臨怎樣的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)？是否仍有產(chǎn)品需求？我們的客戶是誰？我們的產(chǎn)品是否有競(jìng)爭(zhēng)力？LOFT公寓：面臨怎樣的競(jìng)爭(zhēng)？我們的產(chǎn)品是否有競(jìng)爭(zhēng)力？市場(chǎng)環(huán)境研究思路住宅區(qū)域主要集中于界首市東部區(qū)域，以國(guó)禎廣場(chǎng)、錦華花千樹、錦華桃源里、楓語墅、錦華府等項(xiàng)目為主；中心區(qū)域及西部區(qū)域基本上沒有新開發(fā)的在售樓盤，僅有部分尾盤銷售，本項(xiàng)目所處的西部區(qū)域基本無在售樓盤，住宅區(qū)主要集中在西區(qū)南部的大唐鳳凰城周邊。界首住宅市場(chǎng)整體發(fā)展較為緩慢，房?jī)r(jià)漲幅相對(duì)較小，以大唐鳳凰城為例，2013年銷售均價(jià)為4280元，目前二手房銷售均價(jià)為8258元。相對(duì)于一二線城市3-10倍的漲幅，界首市13年至19年6年房?jī)r(jià)漲幅還不到一倍，僅92%的房?jī)r(jià)升值；住宅銷售周期偏長(zhǎng)：如國(guó)禎廣場(chǎng)、錦華桃源里項(xiàng)目均是14、15年開發(fā)的住宅小區(qū)，目前仍有剩余房源銷售；銷售周期緩慢，導(dǎo)致開發(fā)商回款壓力較大，界首有個(gè)別樓盤出現(xiàn)爛尾，如東區(qū)楓語墅項(xiàng)目。住宅分布特點(diǎn)東區(qū)住宅區(qū)中心住宅區(qū)西區(qū)住宅區(qū)部分市調(diào)樓盤住宅項(xiàng)目調(diào)研項(xiàng)目主力面積（㎡）產(chǎn)品均價(jià)(元/)銷售率項(xiàng)目狀況及推廣主題競(jìng)爭(zhēng)力度明珠花園90-1205950100%老小區(qū)，有中介掛牌房源低大唐鳳凰城98-1284800-520098%已售罄，項(xiàng)目無售樓處低錦華府95-1287500-820060%地段、地段、還是地段高錦華桃源里118-1387500-810085%項(xiàng)目已基本售罄，僅剩頂層復(fù)式低錦華花千樹109-1288150100%已售罄低楓語墅112-312660098%以售罄，因交付問題，目前房?jī)r(jià)明顯低于周邊樓盤低天潤(rùn)譽(yù)府99-138750070%譽(yù)成大驚,冠冕人生中城市中心廣場(chǎng)51770055%界首城市中心廣場(chǎng)的精致復(fù)式中界首房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品同質(zhì)化比較高，大部分產(chǎn)品都為三房或小三房，面積基本控制在95-128㎡這個(gè)面積段，界首東西房?jī)r(jià)差異不大，因?yàn)槲鞑考爸胁繀^(qū)域多為老小區(qū)，價(jià)格略低于東部區(qū)域，房均價(jià)基本在7500-7800元/㎡左右；城市中心廣場(chǎng)的LOFT公寓產(chǎn)品的銷售率不高，主要原因是該項(xiàng)目所處位置較偏，周邊生活配套不完善，另外LOFT公寓產(chǎn)品的市場(chǎng)接受程度明顯低于普通住宅。住宅市場(chǎng)研究項(xiàng)目住宅產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)壓力不大，產(chǎn)品建議已三房為主適度考慮兩房及小戶型產(chǎn)品的差異化互補(bǔ)。對(duì)于四層LOFT產(chǎn)品要和設(shè)計(jì)院溝通考慮對(duì)商業(yè)管網(wǎng)影響，同時(shí)LOFT產(chǎn)品對(duì)兩房及小戶型住宅的客戶影響；另外LOFT客戶對(duì)小區(qū)整體客戶品質(zhì)是有一定影響的，從消防考慮也會(huì)有一定的不安全因素存在。住宅市場(chǎng)研究本項(xiàng)目高層住宅項(xiàng)目自身?xiàng)l件市場(chǎng)預(yù)期表現(xiàn)項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)學(xué)校聚集，生活配套較為集中；項(xiàng)目土地已基本平整，整體昭示性較好；小區(qū)規(guī)模較小，無法做出較好的小區(qū)自身配套及綠化，周邊車流集中，會(huì)對(duì)高層住宅有噪音影響。項(xiàng)目處于界首主城區(qū)西北角，該區(qū)域暫無新開發(fā)商品房銷售，如本項(xiàng)目能加快開發(fā)速度，較早的完成對(duì)外公開，項(xiàng)目將無本區(qū)域其他競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，能較好的吸引本區(qū)域地緣客戶的購買。未來需求因主城區(qū)的發(fā)展局限，界首政府城市規(guī)劃往南部發(fā)展，項(xiàng)目周邊的客運(yùn)站也有搬遷的計(jì)劃，隨著界首市老城改造及城市的整體發(fā)展我們相信后期西部區(qū)域仍會(huì)有極大的開發(fā)潛質(zhì)；部分商業(yè)樓盤商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研界首區(qū)域商業(yè)整體租金價(jià)格均較低且差異不明顯，不同檔次產(chǎn)品租金價(jià)格相差較小，價(jià)格上因地段位置略有差異。界首的商業(yè)屬于街鋪商業(yè)，人民路、中原路、法姬娜大道等道路沿街商業(yè)發(fā)展集中，租金售價(jià)因位置有所差異，其中不乏售價(jià)租金較高的黃金旺鋪，但是界首高端商場(chǎng)發(fā)展滯后，大型商場(chǎng)的檔次較低，除萬吉廣場(chǎng)外整體租賃情況尚可，基本達(dá)到95%以上的出租率；區(qū)域典型項(xiàng)目租金水平（元/㎡·月）售價(jià)中心區(qū)界首三界口新盤未開盤萬吉廣場(chǎng)60商場(chǎng)內(nèi)部裝修，沿街一層北側(cè)商鋪30多平方，總價(jià)190萬；西側(cè)商鋪30多平方，總價(jià)130萬。東區(qū)國(guó)禎廣場(chǎng)內(nèi)鋪50，沿街外鋪80，金街外鋪3515000-23000天潤(rùn)譽(yù)坊新盤13000-15000南區(qū)陽城大地廣場(chǎng)新盤未定西區(qū)界首購物中心5515000-30000從四個(gè)區(qū)域租金水平看：各區(qū)域的商業(yè)市場(chǎng)租金主要集中在50-60元/月·㎡左右；售價(jià)差異不明顯，西區(qū)界首購物中心因?qū)儆谥鞒菂^(qū)黃金位置售價(jià)較高；萬吉廣場(chǎng)因經(jīng)營(yíng)不善現(xiàn)重新定位招商，整體裝修，預(yù)計(jì)將于春節(jié)前后對(duì)外開業(yè)；南區(qū)的陽城大地因其規(guī)劃較為超前，周邊的客戶難以支撐項(xiàng)目體量，因其目前暫未開盤，沒有實(shí)際運(yùn)營(yíng)，還無看出市場(chǎng)對(duì)其的印證。商業(yè)市場(chǎng)研究商業(yè)市場(chǎng)研究項(xiàng)目周邊缺乏大型商業(yè)，多數(shù)為沿街低端商鋪，有商業(yè)氛圍但檔次偏低；周邊沿街商鋪?zhàn)饨鹪?0-80元/㎡/月；周邊沿街店鋪無對(duì)外出售商鋪，有愿意轉(zhuǎn)讓的商鋪；商鋪價(jià)格為2萬/㎡左右。本項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)商家入駐意愿區(qū)域需求區(qū)域現(xiàn)狀項(xiàng)目周邊以街鋪為主，多數(shù)鋪面反應(yīng)近期生意難做，部分商鋪有轉(zhuǎn)讓意向，但商家對(duì)沿街人流量都比較滿意，界光路沿街商鋪基本滿鋪經(jīng)營(yíng)，界光路南側(cè)的界光購物廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀態(tài)良好。項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)整體較為低端，區(qū)域人流量較高，周邊整體居住人口較為集中，流動(dòng)購買力較高，居民購買力有保障項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)并不發(fā)達(dá)，無集中的大型商業(yè)，我項(xiàng)目商業(yè)的開發(fā)必能填補(bǔ)西北部區(qū)域的大型商業(yè)的空白；報(bào)告目錄項(xiàng)目條件分析市場(chǎng)環(huán)境研究產(chǎn)品定位根據(jù)可供選擇的產(chǎn)品之市場(chǎng)環(huán)境分析，我們初步得出商業(yè)裙樓及住宅定位結(jié)論，并對(duì)其進(jìn)行詳細(xì)的產(chǎn)品定位說明。宜居物業(yè)，配套完善高品質(zhì)服務(wù)，平易近人多種戶型搭配，自由選擇住宅部分定位界口市主城區(qū)地標(biāo)性高端住宅○住宅產(chǎn)品市場(chǎng)接受度較高，定價(jià)空間較為平穩(wěn)○利用項(xiàng)目自身商業(yè)配套優(yōu)勢(shì)，“商住”聯(lián)動(dòng)，促進(jìn)銷售○多種戶型入市，供給主城區(qū)剛需客戶，在購房總價(jià)上有多種選擇功能定位：產(chǎn)品定位：本區(qū)域內(nèi)客戶：項(xiàng)目周邊區(qū)域工作人群、市區(qū)工作的年輕白領(lǐng)；

對(duì)在本區(qū)域有認(rèn)同感的原居民，喜歡主城區(qū)生活便利的生活人群學(xué)區(qū)客戶：項(xiàng)目周邊學(xué)校聚集，是理想的學(xué)生家庭的居住地點(diǎn)，滿足有學(xué)生家庭的一切生活所求，同時(shí)項(xiàng)目的多面積段戶型也是滿足學(xué)區(qū)用房的一大特點(diǎn)。外區(qū)域及鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶：河南安徽交界客源及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶，想在市內(nèi)置業(yè)的一部分人群。投資客戶：以界首市的私營(yíng)業(yè)主、專業(yè)投資客、區(qū)域內(nèi)的政府/事業(yè)單位從業(yè)人員、企業(yè)管理人員為主住宅部分定位客戶定位根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目來看，項(xiàng)目投資客與自住客的比例可設(shè)定為2：8。因項(xiàng)目住宅處于商業(yè)之上，沒有社區(qū)活動(dòng)場(chǎng)地可否考慮和商業(yè)區(qū)域結(jié)合商業(yè)運(yùn)營(yíng)店鋪以較優(yōu)惠的價(jià)格為小區(qū)業(yè)主提供類會(huì)所性質(zhì)的配套設(shè)施如餐飲、健身房、游泳池、跳操房、桌球室、棋牌室等。住宅功能配置物業(yè)管理質(zhì)量決定客戶去留。提供良好的服務(wù)是吸引客房的最直接條件，商業(yè)和住宅結(jié)合必然帶來人員的繁雜及管理難度，可以考慮設(shè)置電梯運(yùn)行卡，刷卡到戶，提升小區(qū)住宅生活品質(zhì)。物業(yè)管理建議以專業(yè)的大型商業(yè)為品牌延伸以充分的商業(yè)配套為附加值投資商鋪及自主經(jīng)營(yíng)兩相宜界首-國(guó)際精質(zhì)生活廣場(chǎng)○界光路商業(yè)氛圍濃厚，小面積產(chǎn)權(quán)商鋪市場(chǎng)接受度高；○品牌商業(yè)與餐飲/娛樂中心互動(dòng)，完善的商業(yè)配套增加消費(fèi)向心力；○在界首市主城區(qū)西北區(qū)域，建立地標(biāo)性商業(yè)生活廣場(chǎng)。商業(yè)裙樓部分定位功能定位：產(chǎn)品定位：界首-國(guó)際精質(zhì)生活廣場(chǎng)業(yè)態(tài)建議：樓層業(yè)態(tài)組合建議地下一層大眾餐飲+精品超市1層沿街品牌商業(yè)、品牌餐飲（肯德基、必勝客、星巴克）+銀行+內(nèi)鋪高端品牌（化妝品、鞋帽）2層高端女裝3層男裝品牌、運(yùn)動(dòng)品牌、童裝品牌4層高端餐飲+健身房+量販KTV+SPA浴場(chǎng)+游戲廣場(chǎng)+兒童歡樂城合計(jì)單層面積5000㎡，共約22000㎡著眼于項(xiàng)目周邊良好的商業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)，提升區(qū)域性商業(yè)氛圍打造，控制商業(yè)商鋪面積，協(xié)調(diào)好臨街商業(yè)與內(nèi)鋪商業(yè)的整體發(fā)展及商業(yè)動(dòng)線布局；在完成快速銷售的同時(shí)，協(xié)助業(yè)主完成商業(yè)運(yùn)營(yíng)及品牌招商工作，將整體商業(yè)定位為中檔偏上，旺鋪經(jīng)營(yíng)，持久永續(xù)發(fā)展。裙樓商業(yè)一層布局圖一層業(yè)態(tài)：沿街商鋪：品牌商業(yè)、品牌餐飲（肯德基、必勝客、星巴克）+銀行內(nèi)鋪：高端品牌（化妝品、鞋帽）裙樓商業(yè)二層布局圖二層業(yè)態(tài)：高端女裝裙樓商業(yè)三層布局圖三層業(yè)態(tài)：男裝品牌、運(yùn)動(dòng)品牌、童裝品牌裙樓商業(yè)四層布局圖四層業(yè)態(tài)：高端餐飲+健身房+量販KTV+SPA浴場(chǎng)+游戲廣場(chǎng)+兒童歡樂城裙樓商業(yè)地下一層布局圖地下一層業(yè)態(tài)：大眾餐飲+精品超市+地下停車場(chǎng)“開放式街區(qū)商業(yè)”規(guī)劃理念：集中商業(yè)+街鋪的形式，成就本項(xiàng)目的專業(yè)商業(yè)街區(qū)。商業(yè)公共空間（如小廣場(chǎng)、步行街道）結(jié)合商業(yè)的整體風(fēng)格設(shè)計(jì)，營(yíng)造趣味性商業(yè)空間，吸引人們的駐留、休息，進(jìn)一步帶動(dòng)消費(fèi)：考慮經(jīng)濟(jì)柱距（結(jié)合地下停車、地面商業(yè)、住宅的開間進(jìn)深綜合考慮）。商業(yè)規(guī)劃建議客群分析：經(jīng)營(yíng)客戶：以項(xiàng)目區(qū)域餐飲、休閑娛樂業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)商家為主，以外地商家為輔。主要著眼于項(xiàng)目周邊良好的商業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)、區(qū)域內(nèi)中端商業(yè)/大型購物場(chǎng)所缺失；關(guān)心項(xiàng)目周邊人口及其消費(fèi)能力、區(qū)域未來商業(yè)的新增總量、項(xiàng)目周邊商業(yè)發(fā)展前景及租金與售價(jià)比例。商業(yè)裙樓部分以小面積產(chǎn)權(quán)商鋪銷售為主，協(xié)助購買業(yè)主招商為輔的銷售招商原則；產(chǎn)權(quán)的銷售對(duì)象以本區(qū)域、本地客戶為主，其他區(qū)域的客戶為輔。戶型建議：一層沿街商業(yè)店鋪面寬考慮在8米以上，商鋪進(jìn)深控制在12米左右，面積在96平米左右；對(duì)于位置稍差區(qū)域可考慮分割成兩個(gè)單獨(dú)商鋪，客戶需要大面積仍可以組合購買；二層外圍獨(dú)立商鋪，面寬8米，進(jìn)深在6-8米，面積控制在48-60平米左右；內(nèi)鋪則考慮面寬4米，進(jìn)深6-8米，面積在24-32平米的商鋪，客戶可以組合購買；四層商鋪，考慮已大面積組合購買為主，可將該層商鋪保留，慢慢銷售，通過客戶的積累選擇合適的業(yè)主，保證商業(yè)經(jīng)營(yíng)的合理性及穩(wěn)定性。營(yíng)銷推廣策略推廣策略總指導(dǎo)思想：國(guó)際精質(zhì)生活廣場(chǎng)為主吸引軸，地段、產(chǎn)品價(jià)值現(xiàn)場(chǎng)周圍動(dòng)線引導(dǎo)，產(chǎn)品細(xì)節(jié)展示包裝完成截殺

推廣策略展示策略——現(xiàn)場(chǎng)周邊攔截動(dòng)線設(shè)置，現(xiàn)場(chǎng)包裝、售樓處、景觀樣板段、樣板間展示等事件營(yíng)銷——國(guó)際品牌精品展示——主力餐飲品牌加盟簽約圈層營(yíng)銷——CROSSOVER（跨界）品牌的聯(lián)合合作（珠寶鑒賞，健康、美容專家、名車）——特定圈層的拓展和維護(hù)策略總綱2、

現(xiàn)場(chǎng)包裝戶外引導(dǎo)會(huì)所接待核心售賣系統(tǒng)樣板間實(shí)景體驗(yàn)核心體驗(yàn)點(diǎn)保安、高級(jí)置業(yè)顧問全程展示景觀樣板區(qū)核心體驗(yàn)點(diǎn)核心體驗(yàn)點(diǎn)入口展示現(xiàn)場(chǎng)的標(biāo)準(zhǔn)化展示動(dòng)線展示策略執(zhí)行XXX.03XXX.05概念品牌認(rèn)知造勢(shì)住宅、商業(yè)一體方式整體營(yíng)造階段項(xiàng)目品牌概念項(xiàng)目品牌初現(xiàn)銷售前期準(zhǔn)備期預(yù)售期持續(xù)銷售期開發(fā)商品牌價(jià)值呈現(xiàn)整合行銷開啟，項(xiàng)目?jī)r(jià)值深化、建立方案確定、實(shí)景建造、品牌連接、推廣準(zhǔn)備戶外、軟文炒作啟動(dòng)推廣社區(qū)價(jià)值建立核心賣點(diǎn)推廣計(jì)劃短、平、快建立市場(chǎng)影響力，形成項(xiàng)目品牌快速實(shí)現(xiàn)資金回籠銷售目標(biāo)品牌形象作為投資經(jīng)營(yíng)的信心保障招商與銷售同步開展，確立市場(chǎng)地位擴(kuò)大市場(chǎng)宣傳范圍，建立廣泛價(jià)值認(rèn)同營(yíng)銷目標(biāo)推廣主策略營(yíng)銷策略及目標(biāo)主力商家先行帶動(dòng)針對(duì)項(xiàng)目定位規(guī)劃的主力店或者大型店面，加速其他商業(yè)投資業(yè)主的信心的縮短客戶決策時(shí)間，通過大型品牌商家的加盟，進(jìn)行順勢(shì)營(yíng)銷，刺激中小商業(yè)客戶進(jìn)駐；培育消費(fèi)市場(chǎng)，減免部分管理費(fèi)用及適度考慮商業(yè)暖場(chǎng)活動(dòng)的投入；與商家聯(lián)營(yíng)，以優(yōu)惠價(jià)格對(duì)住宅客戶實(shí)現(xiàn)類會(huì)所會(huì)員制度。招商策略招商推動(dòng)銷售為商業(yè)業(yè)主提供品牌招商渠道及輔助其商業(yè)店鋪的運(yùn)營(yíng)及穩(wěn)定發(fā)展；確立價(jià)格標(biāo)桿，住宅平開高走，商業(yè)高開高走商業(yè)部分高于市場(chǎng)同類產(chǎn)品價(jià)格銷售，提升客戶市場(chǎng)心理預(yù)期，塑造地標(biāo)性商業(yè)的商業(yè)價(jià)值住宅部分以高價(jià)值物業(yè)為價(jià)值標(biāo)桿，樹立高價(jià)值物業(yè)形象，與其他產(chǎn)品形成價(jià)值及多戶型比照，促進(jìn)產(chǎn)品均衡去化；讓首次開盤產(chǎn)生熱銷效應(yīng)；通過價(jià)格操控實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目綜合利潤(rùn)最大化。價(jià)格策略住宅：開盤7300元/㎡起，平開高走；商業(yè)：開盤一層鋪王63800元/㎡，35800元/㎡起；用高價(jià)樹立項(xiàng)目地標(biāo)性商業(yè)的品牌效應(yīng)及有效客戶的好奇心，通過高價(jià)區(qū)別于其他低端商業(yè)。

地下一層25800元/㎡；

二層22800元/㎡；

三層15800元/㎡；

四層8800元/㎡；價(jià)格建議宣傳物料：樓書、銷海、戶型單片等進(jìn)行銷售道具；

VI系統(tǒng)：名片、胸牌、手提袋、水杯、信封信紙等；網(wǎng)站：建立自己的網(wǎng)站；本地主流網(wǎng)站上形成鏈接；其次：如三維宣傳片——根據(jù)項(xiàng)目情況，制作精美的三維宣傳片，給客戶體驗(yàn)感受。宣傳展示產(chǎn)品力、綜合價(jià)值的形象描述現(xiàn)場(chǎng)包裝現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目形象展示與客戶導(dǎo)視系統(tǒng)售樓處展示售樓處現(xiàn)場(chǎng)售樓處現(xiàn)場(chǎng)道旗展示（現(xiàn)場(chǎng)局示意圖）樣板房展示項(xiàng)目品質(zhì)、價(jià)值的直觀感受，讓客戶心動(dòng)樣板房以軟裝飾為裝修的亮點(diǎn)，刺激客戶產(chǎn)生購買沖動(dòng)。戶外廣告牌：項(xiàng)目周邊工地圍擋；高速出入口等；形成工作動(dòng)線、生活動(dòng)線、消費(fèi)動(dòng)線為主策略的戶外截流；報(bào)紙：重要營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)和重要活動(dòng)營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)，根據(jù)媒介特性，以報(bào)紙派單為主；電臺(tái)：利用電臺(tái)通路，影響有車一族進(jìn)行廣泛傳播，傳遞項(xiàng)目招商銷售和產(chǎn)品規(guī)劃信息的同時(shí)，配合大型活動(dòng)的舉行；短信和DM直郵:針對(duì)銀行及高檔俱樂部VIP客戶、車主等高端人群定向推廣。迅速建立市場(chǎng)印象，瞬間引爆市場(chǎng)產(chǎn)生強(qiáng)勢(shì)關(guān)注效應(yīng)；前期造勢(shì)宣傳以大眾媒介為主，塑造項(xiàng)目形象產(chǎn)生大眾影響；定向媒介挖掘潛在投資客。媒體策略注：現(xiàn)針對(duì)商業(yè)部分，媒體推廣以戶外廣告主。推廣合作伙伴建立：與各地方主流商業(yè)地產(chǎn)媒介合作、與銀行機(jī)構(gòu)合作、與行業(yè)協(xié)會(huì)合作、與相關(guān)代理行業(yè)機(jī)構(gòu)合作，建立關(guān)聯(lián)性合作，通過各種互動(dòng)性的活動(dòng)、以擴(kuò)大本地及異地客戶成交為最終目的；小眾推介交流會(huì)：協(xié)同行業(yè)協(xié)會(huì)、各商會(huì)、社團(tuán)組織、銀行VIP客戶等定期召集意向商戶進(jìn)行溝通，充分講解項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)和本質(zhì)，解答客戶的疑問，加速潛在客戶成交；整合渠道轉(zhuǎn)化為實(shí)質(zhì)的銷售力渠道營(yíng)銷時(shí)間XXX年2月重點(diǎn)及目標(biāo)項(xiàng)目營(yíng)銷策略的確定、推廣資料的準(zhǔn)備，現(xiàn)場(chǎng)展示完成、客戶接待準(zhǔn)備。主要成果現(xiàn)場(chǎng)售樓處進(jìn)駐，全面啟動(dòng)銷售接待工作主要媒介主流媒介先行造勢(shì)活動(dòng)或事