溫泉開發(fā)模式及創(chuàng)新

溫泉開發(fā)模式及創(chuàng)新溫泉項(xiàng)目是旅游項(xiàng)目中最具快速盈利潛力的項(xiàng)目之一。中國(guó)溫泉度假村的開發(fā)，目前已經(jīng)從原來的沐浴、療養(yǎng)、休閑、娛樂時(shí)代進(jìn)入了全新的主題化、復(fù)合性、度假型溫泉時(shí)代，開發(fā)水準(zhǔn)也得到空前提升。在這樣的大勢(shì)下，開發(fā)模式的創(chuàng)新，從戰(zhàn)略上直接決定著溫泉度假村的盈利效應(yīng)，不僅是一大批已建成的溫泉度假村亟待通過改造來重塑吸引力，而且新開發(fā)的溫泉度假村更需要通過創(chuàng)新來構(gòu)建核心競(jìng)爭(zhēng)力。

一、開發(fā)模式

盡管關(guān)于溫泉度假村開發(fā)模式的研究總結(jié)還非常落后，但是，中國(guó)的一大批先行的溫泉度假村，實(shí)際上已經(jīng)在多年經(jīng)營(yíng)實(shí)踐中，通過開發(fā)模式的創(chuàng)新，取得了令人矚目的成功。主要有以下六大經(jīng)典開發(fā)模式：

1、景區(qū)模式所謂“特色溫泉景區(qū)”模式，就是以創(chuàng)造獨(dú)具特色的溫泉泡浴景區(qū)來贏得市場(chǎng)的模式。這是溫泉度假村開發(fā)最根本的模式，這類溫泉度假村規(guī)模不一定很大，但在一定程度上是在創(chuàng)造現(xiàn)代溫泉文化、締造溫泉行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、引領(lǐng)中國(guó)溫泉行業(yè)的整體發(fā)展。其關(guān)鍵是運(yùn)用文化來包裝主題或凸顯自然山水特色并形成體驗(yàn)型溫泉泡浴景區(qū)，主要包括兩種類型：

一是面向大眾的精品溫泉景區(qū)。此類型通過開創(chuàng)和豐富現(xiàn)代溫泉文化，挖掘溫泉養(yǎng)生內(nèi)涵，構(gòu)建溫泉生活方式，逐漸打造溫泉品牌，通過管理團(tuán)隊(duì)和模式經(jīng)營(yíng)，實(shí)行全國(guó)性的戰(zhàn)略擴(kuò)張，此類型在我國(guó)溫泉開發(fā)初期階段最常見。

二是面向小眾的高端SPA景區(qū)。此類型以個(gè)性化的高端產(chǎn)品為重點(diǎn)，強(qiáng)調(diào)人均高消費(fèi)而不是大規(guī)模游客量，隨著中國(guó)高端休閑消費(fèi)人群的增加，此模式將成為未來溫泉度假村開發(fā)最重要的方向之一。

2、會(huì)議中心模式“溫泉+會(huì)議”的模式，是溫泉度假村最普遍也是最容易獲得成功的開發(fā)模式，分為“溫泉+大型會(huì)議”及“溫泉+中小型會(huì)議”兩種模式。

一是“溫泉+大型會(huì)議”模式。充分利用溫泉的康體療養(yǎng)價(jià)值與休閑整合效應(yīng)，把溫泉與會(huì)議融合的文章做大，把商務(wù)會(huì)議作為最重要的一項(xiàng)服務(wù)來對(duì)待。建設(shè)完善的商務(wù)及會(huì)議設(shè)施，配套專職會(huì)議接待部，以及滿足會(huì)議客人全方位需求的客房、餐飲、娛樂、運(yùn)動(dòng)、保健、體檢和購物服務(wù)，再配合強(qiáng)有力的關(guān)系營(yíng)銷。通過大型會(huì)議會(huì)展與溫泉的結(jié)合，并圍繞會(huì)議進(jìn)行各項(xiàng)配套建設(shè)與經(jīng)營(yíng)服務(wù)，會(huì)議會(huì)展成為主角，溫泉成為了配角，但最終實(shí)現(xiàn)的是溫泉資源綜合開發(fā)價(jià)值的巨大突破，是一種典型的創(chuàng)新模式，但會(huì)議市場(chǎng)的龐大規(guī)模是成功的關(guān)鍵因素。

其二，“溫泉+中小型會(huì)議”模式。此種模式依托于中等城市或省會(huì)城市，主要利用溫泉的休閑養(yǎng)生價(jià)值吸引中小規(guī)模的團(tuán)體會(huì)議市場(chǎng)，是我國(guó)目前絕大多數(shù)溫泉度假村最基本的開發(fā)模式。由于對(duì)市場(chǎng)規(guī)模、資源價(jià)值、資金投入、場(chǎng)地條件等因素的要求相對(duì)不高，也是最容易成功的開發(fā)模式。但是，此類開發(fā)模式的最大問題是競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)激烈，因此對(duì)溫泉度假村的主題定位、產(chǎn)品特色、經(jīng)營(yíng)水準(zhǔn)特別是以旅行社為主要渠道的營(yíng)銷實(shí)力提出了較高的要求，特別需要從一開始就要進(jìn)行高水準(zhǔn)的策劃規(guī)劃。

3、樂園模式

溫泉與運(yùn)動(dòng)游樂的結(jié)合，也是溫泉度假村最常見的開發(fā)模式之一。其核心是在溫泉泡浴的基礎(chǔ)上，通過發(fā)展?jié)M足旅游者體驗(yàn)性、參與性需求的運(yùn)動(dòng)游樂項(xiàng)目，有力提升溫泉度假村的整體吸引力，延長(zhǎng)游客停留時(shí)間甚至改善溫泉度假村的淡季經(jīng)營(yíng)問題，提高人均消費(fèi)水平，從實(shí)現(xiàn)整體開發(fā)經(jīng)營(yíng)的突破。以下主要介紹四個(gè)典型：

其一，溫泉+水游樂。把夏季最受家庭市場(chǎng)歡迎的水游樂項(xiàng)目引進(jìn)溫泉度假村，彌補(bǔ)夏季這一淡季產(chǎn)品開發(fā)不足，對(duì)于提升溫泉度假村的整體經(jīng)營(yíng)，具有非常突出的效果。通過溫泉造浪池、溫泉漂流、溫泉游泳池、水上滑梯……等一系列時(shí)尚、動(dòng)感、刺激的水游樂項(xiàng)目的引入，實(shí)現(xiàn)溫泉度假村夏季經(jīng)營(yíng)的火爆。此類模式被證明是最成功的開發(fā)模式之一，但未來競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵在于水游樂項(xiàng)目的持續(xù)創(chuàng)新上，這就對(duì)水游樂的投資規(guī)模和設(shè)備更新提出了更高的要求。

其二，溫泉+高爾夫。即通過高端溫泉水療SPA與高爾夫運(yùn)動(dòng)充分結(jié)合，形成面向高端市場(chǎng)的高端休閑經(jīng)典組合產(chǎn)品——溫泉高爾夫，是頂級(jí)度假村開發(fā)的經(jīng)典模式。在這一模式中，文化的創(chuàng)新融入是整體品質(zhì)提升的關(guān)鍵。

其三，溫泉+滑雪場(chǎng)。溫泉結(jié)合冬季最時(shí)尚、最具挑戰(zhàn)性的滑雪項(xiàng)目，是養(yǎng)生與運(yùn)動(dòng)的美妙結(jié)合，將形成強(qiáng)大的吸引力與競(jìng)爭(zhēng)力，“活力冬季”的概念也應(yīng)運(yùn)而生，從而有力推動(dòng)冬季旅游的突破。此種模式應(yīng)成為北方地區(qū)溫泉度假村開發(fā)的重要模式。

其四，溫泉+綜合游樂。把相對(duì)靜態(tài)的溫泉泡浴與多種動(dòng)感游樂項(xiàng)目結(jié)合起來，動(dòng)靜結(jié)合，養(yǎng)生休閑與游樂體驗(yàn)搭配，能夠極大地增強(qiáng)溫泉度假村的整體吸引力并提高綜合收益。

其五，天然溫泉+農(nóng)家樂。度假村+農(nóng)事體驗(yàn)區(qū)+農(nóng)業(yè)觀光園，在不同的季節(jié)有不同的體驗(yàn)，如可依托當(dāng)?shù)刭Y源設(shè)茶葉體驗(yàn)區(qū)、楊梅體驗(yàn)區(qū)、竹筍體驗(yàn)區(qū)、板粟體驗(yàn)區(qū)、瓜果疏菜體驗(yàn)區(qū)、垂釣體驗(yàn)區(qū)等，度假村的疏菜由老農(nóng)自己種植，不施化肥農(nóng)藥，使用農(nóng)家肥，走綠色環(huán)保路線，土生土長(zhǎng)，健康美味。此種模式把溫泉與現(xiàn)代講究純天然項(xiàng)目結(jié)合起來，可在局部區(qū)域產(chǎn)生巨大的市場(chǎng)。

5、康復(fù)基地模式

溫泉吸引市場(chǎng)最核心的本質(zhì)是健康養(yǎng)生，隨著社會(huì)上亞健康狀態(tài)人群的不斷加大，人們對(duì)于養(yǎng)生、康復(fù)的需求越來越大，把溫泉和康復(fù)療養(yǎng)結(jié)合起來，最能做成一項(xiàng)大產(chǎn)業(yè)。依托醫(yī)院、生命科學(xué)研究中心等機(jī)構(gòu)，充分發(fā)揮醫(yī)學(xué)、生命科學(xué)與健康管理的作用，結(jié)合現(xiàn)代理療手法的應(yīng)用，把溫泉的健康養(yǎng)生價(jià)值與日常的體檢、醫(yī)療、診斷、康復(fù)、療養(yǎng)、健身等等一系列手段深度結(jié)合，打造溫泉康復(fù)療養(yǎng)基地，做大溫泉健康養(yǎng)生的文章，獲得巨大效益。

6、生態(tài)莊園模式

此類模式將溫泉資源與生態(tài)農(nóng)莊開發(fā)有機(jī)融合，將實(shí)現(xiàn)雙重目標(biāo)：一方面是有力發(fā)揮溫泉資源的延伸利用價(jià)值，以地?zé)釥I(yíng)造溫室，發(fā)展高附加值種養(yǎng)殖項(xiàng)目、溫泉生態(tài)農(nóng)業(yè)項(xiàng)目，有助于推動(dòng)生態(tài)農(nóng)業(yè)從單一的產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)向服務(wù)經(jīng)濟(jì)邁進(jìn)。另一方面，生態(tài)農(nóng)莊的建設(shè)有效地改善了溫泉度假村的休閑環(huán)境，更可以利用生態(tài)農(nóng)莊的設(shè)施載體，創(chuàng)造出極具特色的溫泉泡浴場(chǎng)所。形成溫泉與生態(tài)農(nóng)莊結(jié)合的典范。此種模式對(duì)于在非建設(shè)用地區(qū)域開發(fā)溫泉度假村非常適用。

7、社區(qū)模式

由于溫泉在健康養(yǎng)生與旅游休閑上的巨大價(jià)值，為房地產(chǎn)特別是旅游地產(chǎn)的開發(fā)創(chuàng)造了非常突出的優(yōu)勢(shì)，往往能夠以“養(yǎng)生休閑”特色在地產(chǎn)市場(chǎng)上形成巨大的競(jìng)爭(zhēng)力，從而取得非?？捎^的投資回報(bào)。因此，“溫泉+旅游地產(chǎn)”模式已成為全國(guó)絕大多數(shù)溫泉度假村最優(yōu)先考慮的開發(fā)模式之一。溫泉與旅游地產(chǎn)的廣泛結(jié)合，甚至形成了一大批大型溫泉度假區(qū)、溫泉小鎮(zhèn)、溫泉新城（區(qū)）等項(xiàng)目，帶動(dòng)了大型區(qū)域的整體開發(fā)?？梢灶A(yù)見，“溫泉+旅游地產(chǎn)”的開發(fā)模式仍將是未來溫泉度假村開發(fā)最為重要的模式之一。溫泉度假綜合體的開發(fā)模式及業(yè)態(tài)落位溫泉旅游綜合體來自房地產(chǎn)商業(yè)綜合體概念，是以溫泉休閑為基礎(chǔ)、以會(huì)議度假酒店為重點(diǎn)、以休閑養(yǎng)生地產(chǎn)為核心的功能齊全品質(zhì)化休閑平臺(tái)，意味著一種多元業(yè)態(tài)之間的互動(dòng)，是現(xiàn)在中國(guó)溫泉開發(fā)的一個(gè)主要方向。經(jīng)過10余年的開發(fā)經(jīng)營(yíng)，中國(guó)溫泉已經(jīng)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，并成為中國(guó)多元化休閑產(chǎn)業(yè)的龍頭——全國(guó)涌現(xiàn)出來的一大批成功的溫泉度假村、溫泉小鎮(zhèn)和溫泉新城。然而，在消費(fèi)需求不斷升級(jí)與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的態(tài)勢(shì)下，溫泉行業(yè)必然要進(jìn)行重新洗牌，規(guī)模小、資金弱、功能單一、設(shè)施落后的一大批溫泉度假村必將被整合，規(guī)模化、綜合性、復(fù)合型的“溫泉度假區(qū)”將會(huì)成為溫泉休閑市場(chǎng)的主流模式，溫泉將從“單一利用時(shí)代”走向“綜合開發(fā)時(shí)代”，這是市場(chǎng)的必然選擇。其一，從政府角度來看。當(dāng)一個(gè)項(xiàng)目規(guī)模達(dá)到幾千畝時(shí)候，就要求開發(fā)者承擔(dān)了這個(gè)區(qū)域開發(fā)的運(yùn)營(yíng)商角色，開發(fā)者的職責(zé)不是局限在一個(gè)項(xiàng)目，而是帶動(dòng)一個(gè)區(qū)域、一個(gè)片區(qū)的開發(fā)，溫泉旅游綜合體就是結(jié)合了區(qū)域開發(fā)這樣需要的情況下的一種復(fù)合型的開發(fā)模式。其二，從土地開發(fā)角度來看。大型溫泉度假村的開發(fā)需要大規(guī)模的資金投入，單一開發(fā)溫泉泡浴產(chǎn)品顯然無法實(shí)現(xiàn)快速回報(bào)與土地開發(fā)價(jià)值的最大化，溫泉和地產(chǎn)的互動(dòng)已是必然選擇，加之溫泉本身所具有的養(yǎng)生與休閑的雙重價(jià)值，“休閑養(yǎng)生地產(chǎn)”的概念能有力提升地產(chǎn)的附加值、增加開發(fā)回報(bào)（但凡打上溫泉概念的樓盤價(jià)格都不菲），因此必然要結(jié)合地產(chǎn)的開發(fā)，這個(gè)引擎的核心通常是溫泉，還有度假酒店、休閑購物、水樂園、精品酒店、特色店等。其三，從消費(fèi)需求角度來看。隨著溫泉旅游的迅速升溫以及大眾對(duì)高品質(zhì)生活方式的追求，人們對(duì)溫泉的需求已經(jīng)不再局限于“單一泡浴”的層面，而是向“保健療養(yǎng)、運(yùn)動(dòng)游樂、商務(wù)會(huì)議、餐飲購物、休閑度假”等全方位、多層次、綜合性體驗(yàn)方式轉(zhuǎn)變。導(dǎo)致功能單一的溫泉度假村將逐步喪失在市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)力，亟待改造升級(jí)，這也直接加快了溫泉從“單一利用”走向“綜合開發(fā)”的進(jìn)程。01創(chuàng)新打造特色“溫泉休閑綜合體”六個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)1、土地：理清旅游、地產(chǎn)和溫泉三大板塊的內(nèi)容和關(guān)系“溫泉休閑綜合體”的開發(fā)，必須理清旅游板塊、地產(chǎn)板塊和溫泉資源之間的特定關(guān)系，進(jìn)行全局性、系統(tǒng)性、綜合性的開發(fā)：由溫泉水療、會(huì)議酒店及特色休閑構(gòu)成的旅游板塊，是帶動(dòng)人氣、樹立形象、提升地氣并創(chuàng)造長(zhǎng)期持續(xù)現(xiàn)金流回報(bào)的基礎(chǔ)板塊，盡管需要較大投入，也是首先必須創(chuàng)新打造的；以休閑商業(yè)地產(chǎn)和養(yǎng)生居住地產(chǎn)為構(gòu)成的地產(chǎn)板塊，是創(chuàng)造快速回報(bào)、獲取土地開發(fā)收益的核心板塊，應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)開發(fā)；溫泉本身具有突出的“養(yǎng)生與休閑”效應(yīng)，是打造溫泉休閑、會(huì)議酒店、養(yǎng)生地產(chǎn)的引擎資源，特別能夠有效提升酒店、商業(yè)與休閑地產(chǎn)的附加值。因此，必須在旅游板塊和地產(chǎn)板塊的開發(fā)中創(chuàng)新融入溫泉功能，突出溫泉養(yǎng)生休閑價(jià)值，形成溫泉休閑中心、溫泉會(huì)議酒店、溫泉養(yǎng)生地產(chǎn)等產(chǎn)品，才能夠?qū)崿F(xiàn)整體開發(fā)價(jià)值的最優(yōu)化。2、休閑項(xiàng)目：形成功能聚集，重點(diǎn)發(fā)展養(yǎng)生養(yǎng)老、會(huì)議度假、房地產(chǎn)業(yè)等“溫泉休閑綜合體”的打造，要充分利用溫泉對(duì)于休閑產(chǎn)業(yè)的聚集效應(yīng)，面向市場(chǎng)需求，整合休閑資源，形成休閑功能聚集與多元化休閑產(chǎn)業(yè)體系，構(gòu)建溫泉休閑產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展五類產(chǎn)業(yè)，即養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)、會(huì)議產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、運(yùn)動(dòng)游樂和溫泉農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)。3、溫泉產(chǎn)品：打造核心吸引物，以精品化、主題化為方向進(jìn)行溫泉復(fù)合開發(fā)打造“溫泉休閑綜合體”的根本基礎(chǔ)，就是要進(jìn)行溫泉產(chǎn)品的創(chuàng)新。未來的溫泉?jiǎng)?chuàng)新，可以以中高端市場(chǎng)為重點(diǎn)，打造精品化溫泉、以衍生化發(fā)展為方向，打造復(fù)合型溫泉；做足親水游樂和健康養(yǎng)生的文章、以風(fēng)格主題化為手段，進(jìn)行主題型溫泉開發(fā)。4、會(huì)議度假酒店：連接溫泉和地產(chǎn)的開發(fā)，成為旅游接待載體作為核心接待載體的會(huì)議度假酒店是“溫泉休閑綜合體”的重點(diǎn)構(gòu)成，與溫泉中心相輔相成，其建設(shè)水準(zhǔn)決定了整個(gè)“溫泉休閑綜合體”的品質(zhì)和形象，對(duì)于后期地產(chǎn)的開發(fā)也有重要影響。5、溫泉養(yǎng)生地產(chǎn)：供度假用的溫泉住宅型/度假型物業(yè)以及溫泉特色的休閑商業(yè)街作為土地綜合開發(fā)的核心與快速回收投資的載體，“溫泉養(yǎng)生地產(chǎn)”是“溫泉休閑綜合體”開發(fā)的關(guān)鍵所在，應(yīng)成為精心打造的對(duì)象，主要包括作為第二居所的“住宅型物業(yè)”、作為可以返租的“度假型物業(yè)”以及以溫泉為特色的休閑商業(yè)街。一是溫泉綜合價(jià)值的大力彰顯。從主題概念和功能特色上，要突出溫泉地產(chǎn)、養(yǎng)生地產(chǎn)、休閑地產(chǎn)的特征，提升地產(chǎn)的附加值。二是會(huì)議度假酒店的充分結(jié)合。要結(jié)合會(huì)議經(jīng)營(yíng)，形成對(duì)產(chǎn)權(quán)式度假物業(yè)的返租結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)物業(yè)價(jià)值的最大化利用。三是整體開發(fā)節(jié)奏的科學(xué)把握。在具體的開發(fā)中，要本著“先投資型，后自住型；先經(jīng)營(yíng)型，后居住型；先小戶型，后大戶型；先中端，后高端”的原則來安排科學(xué)合理的開發(fā)節(jié)奏，才能實(shí)現(xiàn)土地開發(fā)價(jià)值的最大化。6、溫泉生活方式，實(shí)現(xiàn)品牌突破溫泉生活方式，是溫泉度假項(xiàng)目的最高境界?！皽厝蓍e綜合體”的目標(biāo)，是通過規(guī)?；膬?yōu)勢(shì)和差異化的產(chǎn)品，構(gòu)建出多元的功能結(jié)構(gòu)，營(yíng)造出良好的休閑環(huán)境，創(chuàng)造全新的溫泉文化，最終形成一種全新的溫泉生活方式，讓游客充分享受到溫泉休閑養(yǎng)生的樂趣。如果能夠成功創(chuàng)造出一種全新的“溫泉生活方式”，“溫泉休閑綜合體”將從項(xiàng)目開發(fā)的層面上升到品牌塑造的層面，在提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的同時(shí)，為開發(fā)商進(jìn)行品牌的連鎖拓展運(yùn)營(yíng)創(chuàng)造可能。如海泉灣、天沐溫泉、柏聯(lián)SPA、頤尚溫泉等，都是通過溫泉生活方式的打造，實(shí)現(xiàn)品牌塑造，最后成功實(shí)現(xiàn)連鎖擴(kuò)張和運(yùn)營(yíng)。02五種業(yè)態(tài)1、養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)：以溫泉泡浴為基礎(chǔ)，結(jié)合養(yǎng)生、健身、醫(yī)療、康復(fù)、美容、護(hù)理、健康管理等系列養(yǎng)生手段，形成溫泉養(yǎng)生中心。2、會(huì)議產(chǎn)業(yè)：溫泉水療作為吸引，以會(huì)議度假酒店作為載體，以會(huì)議接待為重點(diǎn)。3、房地產(chǎn)業(yè)：以養(yǎng)生地產(chǎn)和溫泉為第二居所為概念，與會(huì)議經(jīng)營(yíng)相結(jié)合的產(chǎn)權(quán)式的度假物業(yè)是重要的市場(chǎng)熱點(diǎn)，升值空間比較大。4、運(yùn)動(dòng)游樂產(chǎn)業(yè)：以水游樂、網(wǎng)球、滑雪、高爾夫和跑馬場(chǎng)作為代表，以親水休閑游樂市場(chǎng)群體、政務(wù)商務(wù)休閑會(huì)議客群、度假物業(yè)的客群為目標(biāo)客戶。5、溫泉農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)：全方位利用溫泉資源，如設(shè)計(jì)溫泉水的系統(tǒng)利用模式，利用溫泉余熱發(fā)展溫室大棚、熱帶魚養(yǎng)殖等為核心內(nèi)容的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)。03深度開發(fā)路徑以溫泉旅游價(jià)值鏈為導(dǎo)向，構(gòu)建“縱向深耕、橫向跨接、品牌塑造”三種深度發(fā)展路徑，滿足目標(biāo)客群物質(zhì)的和精神的雙重需求，是實(shí)現(xiàn)溫泉旅游綜合體突破單一“泡池湯浴”的創(chuàng)新發(fā)展之道；在同質(zhì)化的溫泉資源條件下，創(chuàng)造出項(xiàng)目差異化發(fā)展，最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的最大化。1、縱向深耕（1）創(chuàng)新泡浴體驗(yàn)：溫泉是體驗(yàn)式產(chǎn)品，國(guó)內(nèi)大部分項(xiàng)目設(shè)計(jì)時(shí)僅簡(jiǎn)單化的添加特定材料進(jìn)行泡浴產(chǎn)品設(shè)計(jì)，但在出水方式、泡浴設(shè)施、借助自然、人工環(huán)境改變泡浴環(huán)境上明顯存在設(shè)計(jì)深度的不足。國(guó)內(nèi)知名溫泉項(xiàng)目，如御溫泉、柏聯(lián)SPA，均在特色泡浴體驗(yàn)上下足功夫，更結(jié)合自然山水、歷史人文創(chuàng)造了深度的環(huán)境體驗(yàn)；（2）結(jié)合健康養(yǎng)生：抓住目標(biāo)客群養(yǎng)生心理，利用溫泉的養(yǎng)生功效，將養(yǎng)生、健身、醫(yī)療、康復(fù)、美容、護(hù)理、健康管理等一系列養(yǎng)生手段深度結(jié)合，形成“溫泉養(yǎng)生中心”，以醫(yī)藥護(hù)理、SPA等核心產(chǎn)品形成面向中高端市場(chǎng)特別是女性市場(chǎng)的巨大突破；（3）豐富親水游樂：發(fā)揮溫泉的親水本質(zhì)，把游泳池、造浪池、人造沙灘、水上游樂設(shè)施項(xiàng)目作為重要內(nèi)容融入溫泉產(chǎn)品的開發(fā)。以“溫泉水樂園”增強(qiáng)人們的親水參與性與體驗(yàn)性，同時(shí)增加夏季運(yùn)營(yíng)的收入，減少溫泉淡旺季的影響。代表案例有武義清水灣?沁溫泉、廣東恩平錦江溫泉、北京溫都水城等；（4）循環(huán)利用溫泉資源：“溫泉農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)“是對(duì)溫泉資源全方位利用的重要方面，在全國(guó)已經(jīng)形成諸多成功的例子，主要通過設(shè)計(jì)溫泉水的系統(tǒng)利用模式，利用溫泉余熱發(fā)展包括溫室大棚、熱帶魚養(yǎng)殖等為核心內(nèi)容的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)，將溫泉資源最大化利用。如北京蟹島度假村以地?zé)釥I(yíng)造溫室，發(fā)展高附加值種養(yǎng)殖項(xiàng)目、溫泉生態(tài)農(nóng)業(yè)項(xiàng)目，將溫泉資源打造為生態(tài)循環(huán)經(jīng)濟(jì)，成為此類模式的典范。2、橫向跨接（1）商務(wù)會(huì)議：以溫泉水療為吸引，以會(huì)議度假酒店為載體，形成商務(wù)會(huì)議接待模式，是現(xiàn)在及未來大多數(shù)溫泉項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)發(fā)展的重要帶動(dòng)產(chǎn)品。會(huì)議度假酒店的會(huì)議、客房、餐飲、娛樂等功能的規(guī)模和檔次配置，要根據(jù)市場(chǎng)的具體特征來確定，必須量體裁衣，才能保證后續(xù)經(jīng)營(yíng)的良好效果；（2）度假地產(chǎn)：度假地產(chǎn)是作為土地綜合開發(fā)快速回收投資的載體。以溫泉養(yǎng)生和第二居所為概念的住宅物業(yè)，是溫泉項(xiàng)目的主流，與會(huì)議經(jīng)營(yíng)相結(jié)合的產(chǎn)權(quán)式商業(yè)物業(yè)也是市場(chǎng)熱點(diǎn)，升值空間較大，因而受到市場(chǎng)青睞；（3）運(yùn)動(dòng)娛樂：開發(fā)高爾夫場(chǎng)、馬術(shù)俱樂部、綜合室內(nèi)運(yùn)動(dòng)娛樂館等產(chǎn)品，為休閑商務(wù)會(huì)議客群、度假客群提供更多以運(yùn)動(dòng)娛樂為形式的品質(zhì)化休閑交流平臺(tái)，對(duì)高端溫泉項(xiàng)目有很大的提升作用。如海南觀瀾湖高爾夫球會(huì)形成“溫泉+高爾夫”的高端休閑組合產(chǎn)品；（4）度假商業(yè)：面向休閑度假客群開發(fā)的度假商業(yè)，以餐飲、休閑商品、養(yǎng)生商品為核心價(jià)值供給。既可以自持，也可以出售。根據(jù)市場(chǎng)區(qū)域情況，可以結(jié)合溫泉，也可以獨(dú)立開發(fā)，但是要注重與溫泉區(qū)的配合。3、品牌塑造，可持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)力（1）獨(dú)特化品牌主題：以風(fēng)格主題化為目標(biāo)，通過對(duì)市場(chǎng)需求、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的差異化分析，在建筑設(shè)計(jì)、園林景觀、軟性服務(wù)等場(chǎng)地環(huán)境上通過對(duì)當(dāng)?shù)匚幕厣奈{或?qū)ν獠课幕膭?chuàng)新引入，構(gòu)建獨(dú)特的項(xiàng)目氣質(zhì)。用文化來打造溫泉的主題，營(yíng)造獨(dú)特的文化氛圍，創(chuàng)造項(xiàng)目獨(dú)特的文化感受，為客戶創(chuàng)造的溫泉文化體驗(yàn)，構(gòu)建一種全新的溫泉生活方式。如西安柏聯(lián)SPA溫泉中體現(xiàn)的漢唐遺韻，將中式溫泉文化發(fā)揮得淋漓盡致。（2）品牌連鎖模式：以精品化為導(dǎo)向，面向中高端市場(chǎng)，在溫泉產(chǎn)品品質(zhì)和高水準(zhǔn)服務(wù)模式上，打造品牌化溫泉項(xiàng)目。將從項(xiàng)目開發(fā)的層面上升到品牌塑造的層面，在提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的同時(shí)，為開發(fā)商進(jìn)行品牌的連鎖拓展運(yùn)營(yíng)創(chuàng)造可能。如天沐溫泉、海泉灣等，通過溫泉生活方式的打造，實(shí)現(xiàn)品牌塑造，最后成功實(shí)現(xiàn)連鎖擴(kuò)張和運(yùn)營(yíng)。04項(xiàng)目前期常見問題1、項(xiàng)目水量受限，如何支撐大型項(xiàng)目的市場(chǎng)吸引力？溫泉綜合體要支撐多種業(yè)態(tài)，最低限度的溫泉水應(yīng)該在3000噸以上，最少不低于2000噸，最理想的狀態(tài)是5000-6000噸，才能夠支撐大規(guī)模地產(chǎn)。水量不足時(shí)，可以通過直排、循環(huán)結(jié)合使用，甚至全部循環(huán)也可以的，但溫泉的原湯性就大打折扣。因此，溫泉開發(fā)商應(yīng)該有多少溫泉做多少事。如果溫泉水足夠充足，那可以把直接消耗溫泉資源的業(yè)態(tài)放大，反之，就應(yīng)把溫泉以外的相關(guān)業(yè)態(tài)放大。溫泉綜合體里面，并不是每一個(gè)項(xiàng)目都是溫泉。也許溫泉只占其中的10-20%，剩下的都是如餐廳、商業(yè)街、酒店等相關(guān)業(yè)態(tài)。它可以是溫泉酒店，只有幾個(gè)泡池，像日本溫泉酒店，男女湯可能只有5-10個(gè)泡池，一個(gè)溫泉一天消耗溫泉不到500噸。2、溫泉綜合體開發(fā)中面臨的投資額過大、涉及產(chǎn)業(yè)過多等投資風(fēng)險(xiǎn)如何處理？一般開發(fā)商可能存在資金上壓力，那么就要盡快將資金套現(xiàn)，比如多建住宅和商鋪，不考慮大型購物中心等。溫泉旅游綜合體開發(fā)某種程度上講屬于一種造城運(yùn)動(dòng)，開發(fā)兼顧城市開發(fā)功能。開發(fā)商除了注意幾類業(yè)態(tài)客群互動(dòng)，投資商還結(jié)合自身?xiàng)l件定位符合自己的具體業(yè)態(tài)，但是應(yīng)該控制好銷售業(yè)態(tài)和自營(yíng)業(yè)態(tài)的比率。3、打造一個(gè)成功的溫泉綜合體，投資商需要重點(diǎn)考慮哪些因素？第一，前期規(guī)劃定位非常重要。找準(zhǔn)自己的位置，能掙多大錢處于什么位置，不能一味求大。明確自己是老大，還是配角，還是拾遺補(bǔ)缺的。圍繞這個(gè)目標(biāo)規(guī)劃自己的開發(fā)步驟，先做什么在做什么，財(cái)務(wù)賬戶平衡才能保證項(xiàng)目有序進(jìn)行。第二，管理團(tuán)隊(duì)要提前搭建。中國(guó)目前經(jīng)營(yíng)外包的比較少，大多數(shù)都是喜歡自己干。在引進(jìn)外來智囊的同時(shí)，自己的管理團(tuán)隊(duì)必須從頭到尾跟著這個(gè)項(xiàng)目，特別是總經(jīng)理和中層管理。目前國(guó)內(nèi)實(shí)操性人才非常少，大多數(shù)項(xiàng)目的管理人才都是邊干邊學(xué)，需要慢慢培養(yǎng)自己的人才。4、目前已經(jīng)開發(fā)的溫泉旅游綜合體存在哪些問題？目前溫泉旅游綜合體更多的在沿用“溫泉泡浴+X+旅游地產(chǎn)”的簡(jiǎn)單綜合模式，產(chǎn)品雷同嚴(yán)重，主題差異性不足；建設(shè)上一般為一次性投資建設(shè)，缺少后續(xù)的持續(xù)性改造建設(shè)。溫泉旅游綜合體的核心吸引點(diǎn)——溫泉及水娛樂，應(yīng)該用經(jīng)營(yíng)的角度考慮其對(duì)游客的吸引，每一兩年進(jìn)行10%的局部改造升級(jí)或擴(kuò)建，使旅游產(chǎn)品保持新鮮度。在溫泉新開發(fā)區(qū)域，應(yīng)突出溫泉產(chǎn)品的豐富性與配套綜合性。在溫泉度假相對(duì)成熟的溫泉度假區(qū)，新開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)更突出“溫泉+X”的X吸引產(chǎn)品挖掘，突出溫泉專業(yè)化特征，同時(shí)注重溫泉延伸產(chǎn)品和溫泉養(yǎng)生度假環(huán)境的打造。未來溫泉開發(fā)應(yīng)更具有差異性、養(yǎng)生性、專業(yè)性、私密性、文化性、品牌性、科學(xué)性，從大而全，到小而精，精而純的轉(zhuǎn)變是未來十年的趨勢(shì)。文旅商·商業(yè)復(fù)盤導(dǎo)圖包括：共三大維度、18個(gè)主題、19份導(dǎo)圖（后續(xù)會(huì)根據(jù)文旅消費(fèi)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，陸續(xù)復(fù)盤相關(guān)主題）（一）文旅商產(chǎn)業(yè)消費(fèi)場(chǎng)景目的地（7大類）1、泛商業(yè)地產(chǎn)&零售業(yè)商業(yè)地產(chǎn)*12、文旅綜合體/特色小鎮(zhèn)*13、田園綜合體*14、康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)/康養(yǎng)地產(chǎn)*25、鄉(xiāng)村振興/古村活化*16、類文化空間商業(yè)活化*17、工業(yè)旅游/工業(yè)遺址活化*1（二）業(yè)態(tài)內(nèi)容（7大類）8、微度假*19、文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)*110、非遺經(jīng)濟(jì)*111、城市/文旅夜間經(jīng)濟(jì)*112、文旅沉浸式體驗(yàn)*113、親子文旅*114、濱海文旅*1（三）運(yùn)營(yíng)思路（4大類）15、文旅項(xiàng)目開發(fā)籌建*116、文旅項(xiàng)目投融資*117、文旅項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)之道*118、IP商業(yè)化*1溫泉的概念01什么是溫泉？答：從地下自然涌出或人工采集且水溫≥25℃,并不含有對(duì)人體健康有害的礦物質(zhì)（包括宏量元素和微量元素）的礦水。低于25℃但含有對(duì)人體有益的礦物質(zhì)的礦水也算是溫泉。02溫泉是怎樣形成的？答：國(guó)際上地質(zhì)學(xué)界一般認(rèn)為，溫泉的成因主要有三種學(xué)說，這三種學(xué)說的基本概念：第一種類型為“火山成因說”：地下巖漿蓄積到足夠的能量十一局噴發(fā)而出，形成火山?；鹕降貐^(qū)的大氣降水和各種地表水沿裂隙流到炙熱的“火山囊”附近，被“火山囊”加熱。大氣降水在被加熱的同時(shí)，順便溶解了火山巖中的硫磺等數(shù)十種礦物質(zhì)元素，于是就形成了火山地區(qū)常見的火山型溫泉。第二種類型為“斷裂帶成因說”：世界上大部分溫泉都屬于斷裂帶溫泉。由于地球大陸板塊的漂移和擠壓作用，在地球上形成了很多的斷裂帶，這些斷裂帶的深溝和裂隙接納了大氣降水和地表水。這些水溶解了流徑的各種巖石中的礦物質(zhì)，在地下高溫高熱的作用下逐漸形成富含礦物質(zhì)的溫泉。當(dāng)這些溫泉水再不斷通過裂隙涌出地表的時(shí)候，就是我們常說的天然溫泉了。第三種類型為“古水成因說”：在遠(yuǎn)古造山運(yùn)動(dòng)時(shí)期，很多地表水（湖泊、海灣）被深埋在地下，被一層層封閉的巖石和土壤緊緊蓋住，然后靜靜地待在地下千百萬年甚至上億年。當(dāng)人類的勘探和鉆井技術(shù)發(fā)展到一定水平的時(shí)候，勘探到和鉆取的了這些“古水”，將其引導(dǎo)到地表加以利用。這類型的溫泉往往溫度比較高、礦化度也比較高，其醫(yī)用價(jià)值和工業(yè)價(jià)值往往都很高。03溫泉形成的條件是什么？答：形成溫泉，要具備熱源、熱儲(chǔ)層、水源和熱流體通道、熱儲(chǔ)體蓋層等條件。熱源：主要有巖漿熱源或較高地?zé)崽荻葌鲗?dǎo)熱源。熱儲(chǔ)：指地?zé)崃黧w相對(duì)富集的儲(chǔ)存部位，可分為裂隙熱儲(chǔ)（斷裂裂隙帶儲(chǔ)存的熱流體）、孔隙熱儲(chǔ)（滲透性巖層儲(chǔ)存的熱流體）。水源：裂隙熱儲(chǔ)的水源，以高地勢(shì)區(qū)的大氣降水為主；孔隙熱儲(chǔ)的水源，以古沉積水為主。熱流體通道：對(duì)裂隙熱儲(chǔ)來說，是指地表水沿構(gòu)造裂隙帶下滲的深循環(huán)逕流通道，以及稱為熱流體后又沿?cái)嗔褞仙恋乇恚ɑ驕\部）的通道；對(duì)孔隙熱儲(chǔ)來說，是指穿透隔水阻熱蓋層的斷裂構(gòu)造，即被封閉的古沉積水（熱流體）上涌的通道。熱儲(chǔ)體蓋層：是指具有隔水阻熱作用的封閉層。04我國(guó)溫泉怎么分布？答：我國(guó)的溫泉資源十分豐富，且類型齊全，分布廣泛，開發(fā)前景廣闊。根據(jù)現(xiàn)有資料顯示：全國(guó)約有5000多處溫泉的泉源點(diǎn)，包括天然出露的溫泉和人工鉆井取得的溫泉，其中溫泉資源點(diǎn)數(shù)量最多的云南省就有1200多處，占全國(guó)總量的五分之一。其次為西藏自治區(qū)和四川省，溫泉數(shù)分別為700余處和305處，可分列全國(guó)第二位和第三位。廣東省和福建省的溫泉數(shù)分別為282處和172處，居全國(guó)第三位和第四位，湖南省和臺(tái)灣省溫泉數(shù)分別為130處和105處，居全國(guó)第五位和第六位。隨著溫泉勘探和鉆井技術(shù)的不斷發(fā)展，上述溫泉資源點(diǎn)的數(shù)量預(yù)計(jì)還會(huì)逐步增長(zhǎng)。05溫泉水中所含的礦物質(zhì)都包括了什么？答：溫泉水中所含的礦物質(zhì)主要來源于溫泉水形成過程中接觸到的巖石、土壤和巖漿等，可以說，溫泉水中所含的礦物質(zhì)元素取決于其所處的地質(zhì)地理環(huán)境。溫泉水中溶解有各種各樣的化學(xué)組分，呈陽離子、陰離子、絡(luò)合離子和分子等形式存在于水溶液中。常見的陽離子有鈉、鉀、鈣、鐵、錳、鋁和氫離子。氫離子雖然濃度不大，卻具有腐蝕周圍礦物巖石（又稱圍巖）的能力，使溫泉水和圍巖長(zhǎng)期接觸之下產(chǎn)生變化，巖石內(nèi)原有的大部分礦物可能完全分解消失，變成另外一種新的礦物。除氫離子外，某些溫泉水也可能含少量鋰和氨，或含一些微量金屬如砷、鉛、鋅、汞、銅、銀、金等。06既然有‘溫’泉，那有‘冷’泉嗎？答：有的，如上所述，“冷泉”就是水中所含對(duì)人體有益的礦物質(zhì)達(dá)到各國(guó)規(guī)定的濃度標(biāo)準(zhǔn)的、水溫<25℃的天然礦水。單純碳酸泉是最為常見的“冷泉”，例如我國(guó)的五大連池冷泉和臺(tái)灣地區(qū)的蘇澳冷泉，水質(zhì)清澈透明，有的可飲可浴。07溫泉有顏色嗎？答：溫泉在剛剛涌出地表的時(shí)候往往是“還原狀”和“離子狀”的無色透明的“處女水”，但由于出露地表并曝露在空氣中后，即開始了其迅速氧化的過程。經(jīng)過2-3小時(shí)后，溫泉水就基本上氧化了。在溫泉水的氧化過程中，由于溫泉水中所含有的主要礦物質(zhì)不同，也會(huì)呈現(xiàn)出不同的顏色。也就是說，溫泉因礦物質(zhì)含量不同，顏色也隨之不同。通常溫泉的顏色包括淡褐色的硫酸鈉泉；無色的硫酸鈉泉；白色的硫磺泉；淡綠色的硫酸鐵泉；黃褐色的碳酸氫鈉泉；赤褐色的鐵泉；灰色的硫化氫泉。08現(xiàn)在評(píng)定的星級(jí)溫泉市什么？答：星級(jí)溫泉企業(yè)是以優(yōu)質(zhì)溫泉為核心的綜合配套型企業(yè)，評(píng)定星級(jí)溫泉市，主要是對(duì)溫泉企業(yè)的水質(zhì)、設(shè)施和服務(wù)進(jìn)行全面評(píng)價(jià)。星級(jí)溫泉市依據(jù)《溫泉企業(yè)服務(wù)質(zhì)量等級(jí)劃分與評(píng)定》（LB/T016-2011）標(biāo)準(zhǔn)及相關(guān)的評(píng)定規(guī)程，通過各省級(jí)溫泉旅游企業(yè)星級(jí)評(píng)定委員會(huì)和全國(guó)溫泉旅游企業(yè)星級(jí)評(píng)定委員會(huì)評(píng)定后產(chǎn)生的。09溫泉有味道嗎？答：有的溫泉是有味道的，有的是沒有明顯味道的。溫泉由于含有不同的礦物質(zhì)，所以會(huì)有不同的氣味。最典型的就是硫化氫泉（也叫硫磺泉），有明顯的“臭雞蛋”的味道。10溫泉的溫度分幾種？答：溫泉按照溫度一般分為冷泉、低溫溫泉、中溫溫泉、高溫溫泉和蒸汽泉。高于75℃者為高溫溫泉；介于40℃至75℃者為中溫溫泉；低于40℃者為低溫溫泉；低于25℃者，為冷泉。有的溫泉溫度已經(jīng)高于當(dāng)?shù)氐姆悬c(diǎn)，不僅會(huì)沸騰起來，甚至?xí)癁檎羝?1人工合成并加溫的礦物質(zhì)水的也叫溫泉嗎？答：按我國(guó)現(xiàn)行的相關(guān)溫泉標(biāo)準(zhǔn)，摻入礦物質(zhì)粉或人工氣體等并加溫而成的所謂人工合成“溫泉”根本不能算作溫泉水的范疇，不能叫作溫泉。換句話說，通過往自來水里添加溫泉粉、溫泉鹽等，或是用所謂的溫泉機(jī)（自來水通過礦物巖）制造的水都不是溫泉。12溫泉水的酸堿度是多少？答：溫泉水的酸堿度取決于溫泉水中所含的陰離子和陽離子的比例和濃度，從PH值從2—9之間的溫泉水都有，但一般而言，PH值在6-8.5之間中性溫泉、弱酸性或弱堿性溫泉對(duì)人體刺激性較小，比較常見