居住物業(yè)管理中最敏感的收費的法律問題

居住物業(yè)管理中最敏感的收費的法律問題

與其他類型的合同相比，房地產服務合同具有一定的特殊性。從權利義務主體看，業(yè)主一方具有群體性，業(yè)主個體作為物業(yè)服務合同實體權利義務的承擔者，在程序上往往要按照業(yè)主大會的決議、以業(yè)主委員會的名義維護權利。從合同的標的看，作為物業(yè)服務合同標的的物業(yè)公共服務行為具有“公共物品”屬性，物業(yè)服務在效用上具有不可分割性和相互依賴性，在消費上具有非競爭性，在物業(yè)服務區(qū)域內具有非排他性。從物業(yè)服務市場看，小區(qū)物業(yè)服務者享有自然壟斷地位。當前，我國物業(yè)服務市場還很不成熟，我國《合同法》確立的一些交易規(guī)則難以適用到物業(yè)服務合同中。因為這些特殊性，法院在審理物業(yè)服務合同糾紛時，有必要探索一些特殊規(guī)則，確保物業(yè)服務糾紛得到妥善處理。特別是訴訟主體問題和變更物業(yè)服務價格問題，值得我們進一步探討。一、．取消了已收款的電梯費用2005年3月，北京市海淀區(qū)美麗園小區(qū)業(yè)主委員會（以下簡稱美麗園業(yè)委會）起訴至北京市海淀區(qū)人民法院，稱北京市鴻銘物業(yè)管理有限公司(以下簡稱鴻銘物業(yè)公司)是美麗園小區(qū)開發(fā)商指定的前期物業(yè)管理企業(yè)。業(yè)主委員會應廣大業(yè)主要求，就業(yè)主反映強烈的物業(yè)費問題進行了調查核實，經核對相關材料并征詢有關部門得知鴻銘物業(yè)公司在收費上確有與事實不符之處，尤其是小區(qū)總體住宅建筑面積、小區(qū)住宅套數、小區(qū)電梯規(guī)格和數量、高壓水泵數量等方面存在明顯錯誤與虛假，導致大幅度虛抬了物業(yè)費的收費數額。同時，在業(yè)主未與鴻銘物業(yè)公司簽訂中小修特別委托協議的情況下，強行按照建筑面積收取室內中小修費。美麗園業(yè)委會的訴訟請求包括：1.判令鴻銘物業(yè)公司將保安費變更為按5元/戶月收??；2.判令鴻銘物業(yè)公司將保潔費變更為按3元/戶月收取；3.判令鴻銘物業(yè)公司將垃圾清運費變更為按2.5元/戶月收?。?.判令鴻銘物業(yè)公司將未曾書面特別委托的業(yè)主的室內小修費取消；5.判令鴻銘物業(yè)公司將未曾書面特別委托的業(yè)主的室內中修費取消；6.判令鴻銘物業(yè)公司自2003年9月1日起無條件將各項費用統收服務費取消，并返還已收取的該項費用；7.判令鴻銘物業(yè)公司自2002年9月3日起無條件將共用天線管理費取消，并返還已收取的該項費用；8.判令鴻銘物業(yè)公司將電梯維保費變更為按實際電梯規(guī)格、數量（111部）及小區(qū)實際住宅建筑面積（210569.26平方米）計算收取，即按0.359元/平方米月收??；9.判令鴻銘物業(yè)公司將電梯運行費變更為按實際電梯規(guī)格、數量（111部）及小區(qū)實際住宅建筑面積（210569.26平方米）計算收取，即按0.463元/平方米月收取（一層業(yè)主除外，仍執(zhí)行原免收約定）；10.判令鴻銘物業(yè)公司將高壓水泵費變更為按實際可收費高壓泵組數及小區(qū)實際住宅建筑面積（210569.26平方米）計算收取，即按0.008元/平方米月收取；11.判令鴻銘物業(yè)公司立即中止未經業(yè)主同意利用業(yè)主共有財產擅自對外簽訂的《電梯廣告位租賃合同》，并將相關收益返還業(yè)主；12.判令鴻銘物業(yè)公司將已收取但實際未建的公共廁所的物業(yè)管理費和采暖費返還業(yè)主；13.判令鴻銘物業(yè)公司將收取的營業(yè)稅由5.5%變更為5%。一審法院經審理后確認：美麗園業(yè)委會與鴻銘物業(yè)公司之間并沒有雙方認可的物業(yè)管理服務合同及相應的收費標準。鴻銘物業(yè)公司原收取物業(yè)管理費用的標準是公約中制定的標準，后國家行政主管部門相繼頒布了相關規(guī)定和文件，取消了部分收費項目，變更了部分項目的收費方式或標準。美麗園業(yè)委會提出的前7項要求訴訟請求，均與國家行政主管部門規(guī)定和文件中的標準一致，在雙方當事人沒有協商一致的情況下，執(zhí)行國家行政主管部門規(guī)定的標準符合公平原則，鴻銘物業(yè)公司也應當按照上述標準執(zhí)行。現根據鴻銘物業(yè)公司提供的證據，在目前鴻銘物業(yè)公司制定和執(zhí)行的收費標準中，上述收費項目的標準和計費方法與國家行政主管部門規(guī)定的標準及美麗園業(yè)委會的上述要求并無矛盾。美麗園業(yè)委會提出的第8、9、10項訴訟請求，在國家行政主管部門規(guī)定的標準中并無可以參照的計算方法，故上述收費標準是美麗園業(yè)委會單方面提出的意思表示，上述條件鴻銘物業(yè)公司不予接受，而雙方當事人又沒有對上述相關項目的物業(yè)管理收費標準達成一致，故在目前的情況下，或者由美麗園業(yè)委會根據《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，組織召開業(yè)主大會，選聘新的物業(yè)管理企業(yè)；或者按照國家行政主管部門的相關標準執(zhí)行。而按照國家行政主管部門的相關標準執(zhí)行，則鴻銘物業(yè)公司收費方法、標準是否合法、合理，應由國家行政主管部門負責監(jiān)督、檢查。本案中，北京市發(fā)展和改革委員會已經于2004年10月對鴻銘物業(yè)公司的價格行為進行了檢查，并已經對其存在的價格違法問題進行了處理，故現美麗園業(yè)委會要求鴻銘物業(yè)公司變更相關物業(yè)管理項目的收費標準，沒有法律依據。就美麗園業(yè)委會要求判令鴻銘物業(yè)公司立即中止未經業(yè)主同意利用業(yè)主共有財產擅自對外簽訂的“電梯廣告位租賃合同”并將相關收益返還業(yè)主的訴訟請求，鑒于美麗園業(yè)委會已經確認其已經與廣告公司簽訂了電梯廣告位租賃合同，故鴻銘物業(yè)公司所簽訂的相關合同已經被美麗園業(yè)委會實際中止。同時，美麗園業(yè)委會沒有提供證據證明鴻銘物業(yè)公司的相關收益的具體數額，對其該部分訴訟請求，不予支持。就美麗園業(yè)委會要求判令鴻銘物業(yè)公司將已收取但實際未建的公共廁所的物業(yè)管理費和采暖費返還業(yè)主的訴訟請求，上述設施根據相關證據已經進行了分攤，故鴻銘物業(yè)公司實際收取了該部分面積的物業(yè)管理費和采暖費，該部分面積如未建設，鴻銘物業(yè)公司應當將收取的相關費用予以退還。但目前美麗園業(yè)委會沒有證據證明鴻銘物業(yè)公司實際收取相關費用的數額，如按照該部分面積并根據鴻銘物業(yè)公司的收費標準計算，又與實際收取數額不符，故該部分款項應待具體數額確定后再由鴻銘物業(yè)公司予以退還。據此，于2005年9月14日判決駁回美麗園小區(qū)業(yè)主委員會的訴訟請求。判決后，美麗園業(yè)委會不服，提出上訴。二審法院認為，美麗園業(yè)委會要求保安費為5元/戶月，保潔費為3元/戶月，垃圾清運費為2.5元/戶月，以及取消共用天線管理費和沒有經過業(yè)主特別委托的小修費、中修費，均符合公約規(guī)定，而且鴻銘物業(yè)公司對此也無異議，故應予準許；但其中有關多收取的共用天線管理費的停收和返還問題已經由相關主管部門進行了行政處理，故無須再予以重復處理。公約中規(guī)定的各項費用統收服務費標準為1元/戶月，其文件依據為京房價字第196號，因此，雖然在2003年9月1日《物業(yè)管理條例》已經生效，但在京房價字第196號未失效前，不能當然認為收取各項費用統收服務費缺乏依據。因鴻銘物業(yè)公司已經同意在2003年9月1日以后取消此項收費，故在2003年，美麗園小區(qū)業(yè)主仍應按公約規(guī)定的1元/戶月標準交納此項費用，但在2004以及2005年，則不必交納該費用；至于已經收取的該費用，因并非缺乏依據，故鴻銘物業(yè)公司無需退還。根據公約規(guī)定經核算后，電梯維保費應為0.405元/平方米月，電梯運行費應為0.552元/平方米月，而美麗園業(yè)委會要求分別按0.359元/平方米月和0.463元/平方米月收取，屬于計算錯誤，故不能完全以其請求為準，其中一層住戶應當免收電梯運行費。因水泵實際只有1組，故根據公約規(guī)定，經核算后的高壓水泵費收取標準應為0.008元/平方米月。而鴻銘物業(yè)公司公布的價目表中沒有收取此費用，這顯然違反公約規(guī)定，且美麗園業(yè)委會也不同意，故屬于違約行為，應予糾正。在庭審中，鴻銘物業(yè)公司就其所述的應向產權人收取的0.5%教育和城建附加稅，沒有提供文件依據，故仍應按規(guī)定只能加5%的營業(yè)稅向產權人收取相應費用。鴻銘物業(yè)公司認可自己收取了電梯廣告位的租賃收益，并愿意返還，但此費用的返還方式應當由權利人即美麗園小區(qū)全體業(yè)主或者業(yè)委會決定或經其同意，故鴻銘物業(yè)公司無權單方面要求以在收取物業(yè)管理費時予以折抵這種方式返還。因電梯廣告位以往的具體經營是由鴻銘物業(yè)公司掌握控制，相關收益狀況的證據同樣是由鴻銘物業(yè)公司掌握控制，但在本訴訟中，鴻銘物業(yè)公司卻拒不就此問題提供相關證據，顯然無正當理由，依據《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規(guī)定》第75條，美麗園業(yè)委會要求按18萬元返還此筆收益的主張成立。同理，美麗園業(yè)委會主張的按3533.76元返還多交的公廁用房供暖費和物業(yè)管理費同樣成立。由于美麗園業(yè)委會沒有提供證據證實鴻銘物業(yè)公司至今仍租賃使用電梯廣告位并簽有合同，而且其要求的中止鴻銘物業(yè)公司擅自對外簽訂的電梯廣告位租賃合同涉及案外人利益且該案外人并不明確，故在本次訴訟中無法處理，應另行解決。綜上，二審判決：1.撤銷北京市海淀區(qū)人民法院（2005）海民初字第8821號民事判決。2.在2003年到2005年，美麗園小區(qū)物業(yè)管理費中鴻銘物業(yè)管理有限公司應收取的保安費為每戶每月5元，保潔費為每戶每月3元，垃圾清運費為每戶每月2.5元，高壓水泵費為每月每平方米0.008元，電梯維保費為每月每平方米0.405元，一層住戶的電梯運行費免收，其他住戶的電梯運行費為每月每平方米0.552元，應加稅率為5%，3.自2003年到2005年，美麗園小區(qū)物業(yè)管理費中沒有經過業(yè)主特別委托的小修費、中修費鴻銘物業(yè)管理有限公司不得收?。?.美麗園小區(qū)物業(yè)管理費中鴻銘物業(yè)管理有限公司應收取的各項費用統收服務費在2003年為每戶每月1元，在2004年和2005年不得收??；5.自本判決生效后10日內，鴻銘物業(yè)管理有限公司將電梯廣告位的租賃收益18萬元、公廁用房供暖費和物業(yè)管理費3533.76元返還給美麗園小區(qū)業(yè)主委員會；6.駁回美麗園小區(qū)業(yè)主委員會其他訴訟請求。鴻銘物業(yè)公司不服終審判決，申請再審。再審判決維持二審判決。二、從業(yè)主委員會訴訟主體上訴的角度探討上述案件在原審時，被媒體稱為業(yè)主委員會作為訴訟主體勝訴的第一案，但對業(yè)主委員會為什么能夠作為訴訟當事人，業(yè)主個體、業(yè)主大會能否作為訴訟當事人等問題，還需要我們作出進一步分析。（一）沒有成立業(yè)主委員會如果物業(yè)服務合同糾紛僅涉及特定業(yè)主，而不屬于物業(yè)管理區(qū)域的公共事務，特定業(yè)主當然可以自己名義提起訴訟，但如果糾紛涉及物業(yè)管理區(qū)域的公共事務，是否能以業(yè)主名義提起訴訟呢？從實體法律關系上來看，業(yè)主是物業(yè)服務合同法律關系的主體，是物業(yè)服務合同權利義務關系的承擔者。而業(yè)主大會和業(yè)主委員會作為業(yè)主的議事和執(zhí)行機構，不享受物業(yè)服務，也不繳納物業(yè)費，因此不是物業(yè)服務合同法律關系的主體。北京市高級人民法院《關于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見（試行）》第9條“物業(yè)管理企業(yè)因業(yè)主違反物業(yè)服務合同的約定而起訴業(yè)主委員會或要求將業(yè)主委員會列為共同被告的，不予準許”的規(guī)定，就是確認實體法律關系的主體是業(yè)主，而不是業(yè)主委員會。但是，單個業(yè)主不能決定物業(yè)服務的公共事務。如前所述，物業(yè)服務具有不可分割性和相互依賴性，不可能或者很難分解到每一位業(yè)主身上。而且，在有的場合，單個業(yè)主對物業(yè)服務合同提出的要求，對業(yè)主的整體利益可能是一種損害。例如少數業(yè)主要求解聘物業(yè)公司，就可能對大多數業(yè)主的利益造成損害。因此業(yè)主必須組成業(yè)主大會，共同決定公共事務。在這種情況下，單個業(yè)主不能作為原告，就公共事務對物業(yè)公司提起訴訟。對單個業(yè)主就公共事務提起訴訟的，應當裁定駁回起訴。綜上，在沒有成立業(yè)主委員會的情況下，業(yè)主要維護公共權益，就應當召開業(yè)主大會，由業(yè)主大會作出決議，由業(yè)主共同提起訴訟。根據我國《民事訴訟法》第54條，當事人一方人數眾多的共同訴訟，可以由當事人推選代表人進行。但是，在適用《民事訴訟法》關于代表人訴訟的有關規(guī)定時，應當考慮物業(yè)服務合同糾紛的特殊性。例如，對《民事訴訟法》第54條關于“代表人變更、放棄訴訟請求或者承認對方當事人的訴訟請求，進行和解，必須經被代表的當事人同意”的規(guī)定中“被代表的當事人同意”，不應當理解為每位業(yè)主的同意，而應當理解為經業(yè)主大會同意。所謂“經業(yè)主大會同意”，就是業(yè)主按照《物業(yè)管理條例》第12條的規(guī)定，召開業(yè)主大會和投票，做出決定，該決定對全體業(yè)主均具有約束力。（二）業(yè)主不具備訴訟當事人地位我國《物業(yè)管理條例》第8條、第9條規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成業(yè)主大會；一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。業(yè)主大會在我國立法和審判實務中，是否具備起訴和應訴的主體資格，有不同的主張。有觀點認為，業(yè)主大會雖不具有法人資格，但應是一個社團組織，享有在本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)管理事務上的民事權利能力。目前公布的《中華人民共和國物權法（草案）》第87條規(guī)定：“侵害業(yè)主共同權益的行為，對物業(yè)管理機構等違反合同發(fā)生的爭議，業(yè)主會議經三分之二以上業(yè)主同意，可以以業(yè)主會議的名義提起訴訟、申請仲裁；業(yè)主也可以以自己的名義提起訴訟、申請仲裁。”這一規(guī)定，也是肯定了業(yè)主大會的當事人能力。筆者認為，業(yè)主大會在訴訟中不應列為訴訟當事人。首先，業(yè)主大會并不是物業(yè)管理合同的當事人。從《物業(yè)管理條例》的規(guī)定來看，根據條例第6條和第7條，享有和承擔物業(yè)服務合同權利義務的是業(yè)主而不是業(yè)主大會。從物業(yè)服務合同的內容看，簽訂物業(yè)服務合同的主體也是業(yè)主，如果業(yè)主大會在物業(yè)服務合同的簽訂中發(fā)揮了作用的話，也只是對涉及物業(yè)管理區(qū)域內的公共事務進行表決，業(yè)主大會本身并不承擔物業(yè)服務合同確定的權利義務。其次，業(yè)主大會并不是民事訴訟法中的其他組織。根據《物業(yè)管理條例》第11條，業(yè)主大會只是業(yè)主團體的內部議事、決策機構或者議事、決策程序。如果把業(yè)主團體比作公司，業(yè)主大會就相當于股東大會，顯然，公司對外發(fā)生債權債務關系時，我們不會把股東大會作為權利義務關系的主體或者訴訟當事人。所以，業(yè)主大會不具備當事人能力，在沒有成立業(yè)主委員會的情形下，應當以業(yè)主名義以代表人訴訟的方式提起訴訟；有業(yè)主委員會的情形下，可以以業(yè)主委員會的名義提起訴訟。（三）折談模式下的訴訟擔當業(yè)主委員會是否具有主體資格，世界各國立法例有三種模式：法人式、非法人式和折衷式。法人人格模式是賦予業(yè)主委員會法人人格，業(yè)主委員會有獨立的民事權利能力、民事行為能力和訴訟主體資格，法國和我國香港地區(qū)的立法屬于這種模式。非法人模式認為，業(yè)主委員會不具有法人人格，沒有民事權利能力和民事行為能力，業(yè)主委員會屬于不具有法人人格的非法人團體，這種模式以德國和我國臺灣地區(qū)立法為代表。非法人團體雖然不具有法人資格，但“無權利能力社團與有權利能力社團的法律地位越來越近”，在民事訴訟中，也可以享有起訴與應訴的權利。折衷模式是根據區(qū)分所以權人數量的多少而決定能否成立法人，區(qū)分所有權人超過一定數量的，可以決議并登記成立法人，區(qū)分所有權人總數在一定數量之下的，為無權利能力社團。日本是該模式的代表。我國《物業(yè)管理條例》第15條、第16條規(guī)定，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，業(yè)主委員會應當向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門備案。一般認為，我國的業(yè)主委員會不具有法人地位。按照我國《民事訴訟法》第49條，作為非法人團體的其他組織可以作為當事人參加訴訟。最高人民法院《關于適用〈民事訴訟法〉若干問題的意見》第40條規(guī)定，“其他組織”是指合法成立，有一定組織機構和財產，但又不具備法人資格的組織。因此，業(yè)主委員會具有訴訟權利能力應當沒有法律障礙。問題的關鍵是，業(yè)主委員會并不是物業(yè)服務合同的主體，在物業(yè)服務合同糾紛中，為何成為適格當事人。此處發(fā)生了實體權利義務關系主體與程序權利義務主體不一致的情形，這在訴訟法上稱為訴訟擔當。所謂訴訟擔當，是指本不是權利或者民事法律關系主體的第三人，對他人的權利或法律關系有管理權，以當事人的地位，就該法律關系產生的糾紛而行使訴訟實施權，判決的效力及于原民事法律關系的主體。訴訟擔當制度有利于訴訟當事人保護合法權益，有利于降低訴訟成本，我國應當承認和完善訴訟擔當制度。因此，在物業(yè)服務管理糾紛中，應當承認業(yè)主委員會的訴訟主體資格。三、賦予當事人一方請求權，法院或仲裁機構變更合同，應符合合同法的原則在美麗園小區(qū)一案中，業(yè)主委員會起訴要求變更物業(yè)收費價格，二審和再審支持了原告的大部分訴訟請求，變更了部分項目價格。由此引發(fā)了法院能否依業(yè)主申請變更物業(yè)服務價格的問題。按照合同法的一般原理，合同變更主要有以下原因：一是因合同效力瑕疵產生的變更。根據我國《合同法》第54條的規(guī)定，因重大誤解訂立的合同、訂立合同時顯失公平的合同，當事人一方有權請求人民法院或者仲裁機構變更，一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更。二是協議變更合同。根據我國《合同法》第77條，合同成立生效后，當事人協商一致，可以變更合同。三是情事變更。所謂情事變更，是指合同成立生效后，因當事人于訂立合同時不可預見的事情的發(fā)生或者不可歸責于雙方當事人的原因發(fā)生情事的變更，導致合同的基礎喪失或動搖，若繼續(xù)維持合同效力，有背于誠實信用原則，則受不利影響的一方當事人有權請求人民法院或仲裁機關變更合同內容或者解除合同。物業(yè)服務合同中價格的變更，當然可以適用上述規(guī)則。但由于物業(yè)服務合同的特殊性，也有必要適用一些特殊的規(guī)則。下面區(qū)分不同情況，分析物業(yè)服務價格變更的特殊規(guī)則。（一）物業(yè)服務價格偏高的結果業(yè)主提出，物業(yè)服務合同是格式合同，其當時簽署物業(yè)服務合同時，并無選擇的余地，該協議不是其真實意思表示。而對比類似區(qū)域、相同檔次的其他小區(qū)的物業(yè)收費標準，本小區(qū)物業(yè)服務價格偏高。在上述情形下，如果業(yè)主沒有提出其他的理由，對此類變更物業(yè)服務價格的訴訟請求，不應予以支持，否則就會導致法院對合同的過度干預，影響物業(yè)服務市場的正常發(fā)展。如果業(yè)主與物業(yè)公司就變更物業(yè)服務價格不能達成一致意見，經業(yè)主大會作出決議，可以請求解除物業(yè)服務合同。（二）業(yè)主委員會訴權案對這一主張，一般應予以支持，理由是物業(yè)公司在訂立物業(yè)服務合同時存在欺詐。根據我國《合同法》的規(guī)定，一方以欺詐手段使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更。合同變更的這一規(guī)則，對物業(yè)服務合同同樣適用。在美麗園小區(qū)案中，業(yè)主委員會主張，物業(yè)公司計算物業(yè)服務價格所依據的電梯部數、水泵臺數與實際情況不符，要求依據實際數量重新核算價格。二審和再審支持其訴訟請求是正確的。需要注意的是，因欺詐產生的撤銷權和變更權的除斥期間為1年，根據《合同法》第55條第1項的規(guī)定，具有撤銷權的當事人自知道或者應當知道撤銷事由之日起1年內沒有行使撤銷權的，撤銷權消滅。按照該規(guī)定，類推可知，請求人民法院或者仲裁機構變更合同的權利亦消滅。由于業(yè)主行使變更權須經業(yè)主大會決定，其程序復雜、難度很大，耗時漫長，如果嚴格依據該規(guī)定，業(yè)主的變更權極易消滅。因此，對該變更權除斥期間的起算時間，在審判實踐中，應當以業(yè)主大會討論確定物業(yè)公司存在欺詐行為時作為除斥期間的起算點。（三）物業(yè)服務合同的變更針對物業(yè)收費的范圍、收費標準，有關機關制定了一系列規(guī)范。對物業(yè)服務收費不符合價格標準的，業(yè)主委員會能否直接起訴要求變更呢？實踐中主要有三種觀點：第一種觀點認為這種情況應當由有關行政機關對價格違法行為進行處理，責令物業(yè)公司糾正價格違法行為，法院不應受理此類案件。第二種觀點認為，法院應當受理，但在雙方當事人對價格不能達成一致意見的情況下，法院不能替當事人定價，只能以合同約定的價格違法為由，判決合同約定的價格無效。第三種觀點認為，在物業(yè)服務收費高于有關價格標準，業(yè)主要求降低物業(yè)收費的情形下，法院可以直接按照價格標準的上限確定物業(yè)服務收費。筆者認為，考慮到物業(yè)服務合同糾紛的特殊性，第三種觀點更為妥當。首先，法院應當受理和審理此類變更物業(yè)服務價格的請求。行政機關的處理是針對行政違法行為，而該行政違法行為同時侵害了業(yè)主的利益，業(yè)主當然有權請求人民法院保護其合法權益。其次，判決物業(yè)服務合同約定的價格無效也不是妥善的處理辦法。在物業(yè)服務糾紛中，如果業(yè)主一方不要求解除物業(yè)服務合同，法院就應當盡可能維持合同的正常履行，因為業(yè)主更換物業(yè)服務公司成本較高，更換物業(yè)服務公司的