標(biāo)桿房企公寓營(yíng)銷策劃方案

總目錄編制說(shuō)明……………………3

第一部分市場(chǎng)分析………4

一、宏觀市場(chǎng)分析………4

（一）鄭州城市概況………4

（二）鄭東新區(qū)概況………12

二、鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析……………17

（一）鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體概述………17

（二）鄭州市各區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析……27

（三）鄭州房地產(chǎn)2004年三季度市場(chǎng)概述……………31

（四）鄭東新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)概況…………35

三、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析………36

（一）競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)分析………36

（二）競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析………39

（三）四大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手廣告分析……………60第二部分中原文化與鄭州市民特征…………………78

一、中原文化特征………78

二、鄭州市民特征與消費(fèi)趨向…………80第三部分項(xiàng)目分析……………………85

一、項(xiàng)目概況……………85

二、項(xiàng)目SWOT分析………85

三、項(xiàng)目定位分析………89

四、客戶定位分析………100第四部分整合營(yíng)銷策略………………106

一、營(yíng)銷目標(biāo)……………106

二、營(yíng)銷策略……………106

三、廣告策略……………108

四、價(jià)格策略……………113

五、銷售策略……………113

六、媒體策略……………114第五部分廣告推廣執(zhí)行計(jì)劃…………129

一、廣告推廣思路………129

二、整體營(yíng)銷計(jì)劃………131匙第膊六棍部承分查執(zhí)窯行清細(xì)省化牙方疲案詞及耀費(fèi)鞭用仆預(yù)粘算計(jì)…芽…戲…擊…彩…駁…伴…態(tài)…醫(yī)…只…裹…錫…孩…萬(wàn)1估3警6

假一驚、恭總高體兆營(yíng)要銷場(chǎng)費(fèi)粱用勿控聞制槳…爪…請(qǐng)…荷…軟…刮…甲…雕…堤…杯…脹…此…蹤…灣…喪…外…曠…費(fèi)…呼…幅1徹3寧6

軋二陸、遣各歐推詠廣托階悠段魯執(zhí)駱行栗計(jì)壽劃推及蟲(chóng)預(yù)哭算拴…咱…槳…牢…推…堡…尼…茄…訴…曉…匆…寨…蛋…鼠…燦…據(jù)1牲3利7綢前業(yè)言飼編誕制壽說(shuō)禿明永本釋營(yíng)膠銷壯策胳劃棒書(shū)艘根份據(jù)卸《遲綠奴城破集宰團(tuán)杠項(xiàng)榮目睜公艇司行營(yíng)機(jī)銷眠策換劃爆工變作尤管歪理秋規(guī)瓣定擋》田，營(yíng)以請(qǐng)項(xiàng)位目末入抹市閑時(shí)奇機(jī)樓、填營(yíng)賊銷騎定螞位覺(jué)、胡營(yíng)搏銷劇姿鳳態(tài)考、賞價(jià)貫格母策亞略縮、筐整妖體賴營(yíng)飾銷會(huì)策重略友、兩廣竊告挑訴堂求凳、丟創(chuàng)棉意旁表棍達(dá)藝、躲媒舒介增選尼擇察、群品城牌服導(dǎo)給入差、怎廣貓告恢推鼠廣棚計(jì)脊劃焦等公為躍評(píng)立審雞標(biāo)李準(zhǔn)培，喘分第別常從膚鄭燃州褲市怪場(chǎng)異、穿競(jìng)肆爭(zhēng)英企拆業(yè)粱、替中維原蓬文義化顏及雪市鄭民產(chǎn)特曾征震、噸項(xiàng)普目掀分逼析捕、糖營(yíng)江銷準(zhǔn)策明略技、盒廣銀告愚推喝廣酸執(zhí)油行付、篇營(yíng)瞇銷擁費(fèi)推用棉預(yù)敏算點(diǎn)等屈方脹面區(qū)進(jìn)新行望了扇全墊面泳的彎分唇析待和阻闡周述豪，質(zhì)旨溪在礙對(duì)濟(jì)將糾來(lái)仁的供項(xiàng)宇目帆營(yíng)傻銷纏推懸廣圖起隔到夏指轟導(dǎo)客作惕用頁(yè)。石為偶保撐證鑼營(yíng)文銷危策冒劃吧書(shū)句的濱科無(wú)學(xué)著性痛和加可藥執(zhí)毯行社性談，芹在濟(jì)方肆案突制劣定茅過(guò)璃程播中撇，劃我梯們食查襯詢秧了訪河在南侵省股建湯設(shè)陣廳洋、綢河消南騰省蔽氣苗象咳局踐、搖鄭債州敘市竊統(tǒng)犯計(jì)替局乒、縮鄭希州換市讓建而委歸、逗鄭旗州亞市劣土凡地楊局食土鋼地掀儲(chǔ)豬備黎中賢心變、貫鄭念州雖市刑房絲管吩局戰(zhàn)、辮鄭洋州疏市余規(guī)割劃亮局酒、扛鄭掩東傅新材區(qū)輪管宣委唇會(huì)燕，因文在中凡所瓦涉真及醋的廚統(tǒng)狗計(jì)厚數(shù)援據(jù)受均筆來(lái)宜源狀于航以只上銳各標(biāo)職通能諒部結(jié)門只。作鑒丟于斤公傅司柿項(xiàng)迎目卡定諷位麻為竟鄭億東魂新窄區(qū)它高歡品籮質(zhì)野樓當(dāng)盤悄，印本疑次迷選攀取給鄭背州蓮市踢中觸州孟世號(hào)紀(jì)畝景曉觀釋大剩道還沿扯線靠的沒(méi)同句等墊價(jià)鋼位變且即品迫質(zhì)沖較籌高塘的真項(xiàng)贊目極進(jìn)恒行醉了岔調(diào)斧研廉和促分物析下，漢重怒點(diǎn)您對(duì)耕鄭根東切新邊區(qū)汗競(jìng)竟?fàn)幆忢?xiàng)掘目次聯(lián)件盟里新匆城鼻、虹順魯馳木?巖第泰一捆大匠街預(yù)、柄綠么地發(fā)?狗鄭惠東絨新其苑籮、變中扛義濁?訪阿版卡熟迪孝亞垃進(jìn)蓋行剪了柏廣覆告何分駐析圍，消以?shī)^便訂制蜜訂扭適孟合繩本圾項(xiàng)脊目慚的乎營(yíng)炮銷鏈策易略塌。鼻由迅于獨(dú)拆撐遷積進(jìn)泄度塑的趙影避響誕，月本帶方擴(kuò)案基的扶推愁廣插階霞段集劃盼分呀擬甜定謀2富0暖0口5送年參9高月昌開(kāi)膚盤希為欺主榆要線節(jié)調(diào)點(diǎn)跪，友若誕遇刊工揚(yáng)程夏進(jìn)博度檢變示化靈，提營(yíng)煙銷撲進(jìn)膚度巷向暮后右順百延敏。昂營(yíng)槐銷股費(fèi)贊用切預(yù)臨算天控瓦制寄方孕面奶，悼根解據(jù)述鄭狀州肝的抗房滾地腥產(chǎn)賊營(yíng)僵銷左環(huán)值境芳，騙結(jié)升合爆綠荒城冤品記牌信在彼鄭叛州敢初博步撒導(dǎo)同入吹，者初瞞步館以姨一窗期奉銷究售嶼額鋒的瓶3瘋％為做結(jié)為定項(xiàng)荒目悅一啞期芝的智營(yíng)洽銷花費(fèi)旺用屈，謀可索根顧據(jù)姓我沫項(xiàng)漠目輔具繳體喇推勢(shì)廣辜時(shí)拔做礦適近時(shí)毒調(diào)如整限。踐第蹦一岡部駝分序市退場(chǎng)盯分誘析嚴(yán)關(guān)遭鍵盲語(yǔ)提：醬宏巴觀裹市削場(chǎng)當(dāng)向安好嗎，兄居陽(yáng)民匹收窩入覽穩(wěn)虧增岡，終政威府諒積朋極簽引蓮導(dǎo)昂，區(qū)房簽產(chǎn)鹽市凈場(chǎng)弟運(yùn)榆行批平界穩(wěn)需，級(jí)房帖地回產(chǎn)眨競(jìng)浴爭(zhēng)烏日腥趨延激比烈垮，留機(jī)罩遇艘與柱挑柿戰(zhàn)競(jìng)并辱存愛(ài)。瞧一將、其宏耕觀報(bào)市環(huán)場(chǎng)透分扎析完(煉一辨)災(zāi)鄭三州飲城其市志概好況銀1燥、若城趴市引基曉本生情索況來(lái)鄭圈州頁(yè)市守系消河增南成省成省竭會(huì)桶，戶位稼于雖河世南肢省帽中象部恥地眼區(qū)告，造北躁臨蹤黃咳河仆，燃西團(tuán)依漁嵩暮山同，推東捏南完為斤廣啟闊雪的衫黃寄淮零平李原求。譽(yù)鄭躁州杏現(xiàn)等轄佛5閉市蓬（盜新圍鄭息市剪、雜登欣封膠市活、怖鞏險(xiǎn)義譜市帝、問(wèn)新使密仇市裹、鮮滎霧陽(yáng)劫市容）膜1托縣月（些中抽牟跟縣留）呈6潔區(qū)委（水金避水盾區(qū)抬、幼中踩原歸區(qū)秩、政管亭城野區(qū)扭、禽二輕七漢區(qū)守、出惠碰濟(jì)曲區(qū)首、啊上緩街吵區(qū)培）守和塌兩觀個(gè)虛國(guó)味家秩級(jí)韻開(kāi)松發(fā)隨區(qū)豆（馬鄭分州嶄高證新連技忙術(shù)柿產(chǎn)活業(yè)悠開(kāi)冒發(fā)斬區(qū)絲、默鄭吧州火經(jīng)通濟(jì)怎技逆術(shù)恭開(kāi)沈發(fā)賄區(qū)計(jì)）車以抄及躬一易個(gè)嚇城津市吃新延區(qū)鞭（斗鄭棗東跑新袋區(qū)伍）賴，哨城店市悉占傅地?fù)峥偢Ｃ鎺?kù)積溪7稅4技4頃6連.俊2摟平舅方忽公務(wù)里中，族其約中換市煎區(qū)衰面境積飲1漸0徒1宿0員.鮮3湯平曬方證公劉里佛，怪建燕成服區(qū)涼面掌積束2雅1瘋2鐮.引7策平腿方棵公混里阿。猶2霞0攏0茶3僅年碰末鵝，檢全約市肆總爽人蝕口萄為蘋6纖9法7火.店7怠萬(wàn)貍?cè)嗣?，供其井中訂城燙鎮(zhèn)俱人綠口指3鉛9咽7柴.抵6坐萬(wàn)察人低，狗市與區(qū)頃人損口番2今8袖2績(jī).宰9緩萬(wàn)解人泥。間在型鄭被州評(píng)市鉤區(qū)讓中么，曠由活金欣水擁區(qū)蛙、值中著原搞區(qū)巖、膛管餅城誦區(qū)淚、蘭二透七剖區(qū)右組斬成辭了諸城畜市寨主辟城刻區(qū)欣，相惠麗濟(jì)茫區(qū)局屬燕于擠城出市鑒近娘郊爪區(qū)跪，少上舊街檢區(qū)柏屬骨于黃城錢市袍遠(yuǎn)書(shū)郊芹區(qū)非。益從章區(qū)著域癥功斷能鴨上膨劃據(jù)分沉，泥其澤中閘的段管軋城壯區(qū)祝、潮二逢七恐區(qū)欺、隨惠悼濟(jì)齒區(qū)金、崖上仗街哪區(qū)部屬苗于勞城規(guī)市稀產(chǎn)葡業(yè)醉經(jīng)紋濟(jì)脂帶絮，慢分且布基于益城織市掌的芬南寶、確北棕、譜西權(quán)部夫區(qū)溉域避；盟中上原際區(qū)墨是購(gòu)市索府挨和懲市沉直般機(jī)扛關(guān)田聚疾集就地守，辛位女于妖城栽市鏈的笑西繭南棒區(qū)允域蛇；符金潛水沈區(qū)碧是擱省妥府茶和驢省瞎直疲機(jī)糊關(guān)楊聚其集竭地宜，淘位梢于畢城始市香的侵東騾部貪區(qū)占域梅。笨目廢前啞鄭嶼州滴市饒的餐總濃體沈城尿市下發(fā)拘展餅思駕路斗是秧“格北桂擴(kuò)壞東返移贊”毫，匙未仍來(lái)暴的姻黃膛河禍南監(jiān)岸嚼區(qū)子域顛和秤新承規(guī)觀劃抵的打鄭煤東恒新魂區(qū)李是壇城書(shū)市疾發(fā)欄展雪的吩主它要關(guān)方儀向俗，黎目昌前著也扛是遭全停市恨房乏地貴產(chǎn)販開(kāi)形發(fā)情的肯熱漫點(diǎn)厚區(qū)云域替。染鄭還州睜地叫處竊中栽原瞎腹匆地浙，承承框東工啟互西若，篇貫壟通斬南題北幫，席交宅通族優(yōu)絡(luò)勢(shì)喜明避顯電，詢國(guó)宅內(nèi)驅(qū)兩銀大玉鐵仇路堂干冶線珍京同廣毒線登和蔑隴敞海攔線綱在潤(rùn)此閑交綱匯巨，綁并棚有劑連認(rèn)霍末高士速敘公腳路乏、薪京膚珠師高瘦速柱公呢路辛以沾及忍3距1觸0切國(guó)礎(chǔ)道對(duì)、呼1炊0治7踏國(guó)蜜道羅、醫(yī)2唱2播0誓國(guó)榨道宣等葵多省條移國(guó)鄉(xiāng)道揪通辣達(dá)鹿這暖里除，盆便竄利伶的睡鐵康路基、誤公購(gòu)路克網(wǎng)抖絡(luò)撞與包新素鄭碌國(guó)搜際兄航擱空挎港磚一弊起養(yǎng)形解成懶較盡為蘋完樂(lè)善慰的霉、屑優(yōu)漂勢(shì)邊互糖補(bǔ)菌的捷綜芳合名運(yùn)順輸豬體斧系猴，伍為李城寒市意的奶進(jìn)睡一路步撓發(fā)調(diào)展菊提蛇供氏了笛良珠好求的鹿基弓礎(chǔ)隱，暈以矛此餃發(fā)眼達(dá)眠的節(jié)交糾通以網(wǎng)顛絡(luò)括形紗成挎了惹全咱國(guó)卸重劉要骨的隱交翁通籍樞霉紐膏中拒心炭?；卩嵖裰萸歉芪移蛧?guó)請(qǐng)較揚(yáng)早濃對(duì)透外島開(kāi)技放鑒的大城閱市鐮之背一醬，正也鋪是代國(guó)舞家披級(jí)德歷第史冷文彈化蘆名咐城刪，臟屬止于等新繁亞庭歐到大原陸恢橋凡上芒的葬重測(cè)要求城趨市剪，防目博前精其籠綜式合溜實(shí)脆力蹈已淘躋媽身寸全乞國(guó)樓城神市呈3殺0政強(qiáng)悔、援投爸資子硬泳環(huán)資境寨4呼0出優(yōu)和、帝全火國(guó)費(fèi)綜宋合貌投柜資闊環(huán)伴境施前舞1剝0刃名父。廣根欠據(jù)志鄭脂州柱市唱總晨體纏規(guī)洞劃產(chǎn)，擇遠(yuǎn)魯期伙鄭匯州趕市研在牢2蒸0肢2死0趟年站的見(jiàn)建潮成尊區(qū)磚面袋積撈將南達(dá)揉到斬5揭0咬0旗平骨方樣公睬里遮，喂市淡區(qū)串人規(guī)口伙規(guī)仙模疫達(dá)考到忽6為0底0悠萬(wàn)診的條特城大鬼型糖城儉市準(zhǔn)，印最絕終伯發(fā)柄展醉成報(bào)為梯國(guó)龜家嫂級(jí)趟區(qū)姻域伍性毅商產(chǎn)貿(mào)配中匠心裝城疲市僚和此具陶有未中飽原盤特多色親的堵歷嘗史俱文傾化參旅看游閱名姥城六。施鄭歉州捐市像城呆市附總琴體桃規(guī)餅劃邊圖2、宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況2003年，鄭州市經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)的各個(gè)方面都有良好表現(xiàn)，城市的綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力得到進(jìn)一步加強(qiáng)。（1）國(guó)民經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)總值實(shí)現(xiàn)歷史性突破。2003年，鄭州市國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展，全社會(huì)GDP生產(chǎn)總值實(shí)現(xiàn)歷史性突破，達(dá)到了1102.1億元，同比增長(zhǎng)14.7%，表明城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力進(jìn)一步得到增強(qiáng)。承接上年較快增長(zhǎng)勢(shì)頭，2004年上半年鄭州市完成GDP總值已達(dá)到626億元，同比增長(zhǎng)15.1%，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度加快，宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境進(jìn)一步趨好，為城市的繼續(xù)發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。（注：2004年GDP指標(biāo)為上半年數(shù)據(jù)）（2）工業(yè)發(fā)展穩(wěn)步增長(zhǎng)，非公有企業(yè)增幅較大。2003年工業(yè)發(fā)展繼續(xù)堅(jiān)持走新型工業(yè)化道路，擴(kuò)張總量，優(yōu)化結(jié)構(gòu)，使工業(yè)生產(chǎn)得到快速增長(zhǎng)，其增速為1997年以來(lái)的最高水平。全年全部工業(yè)增加值完成455.7億元，比上年增長(zhǎng)17.7%，其中規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)（國(guó)有工業(yè)企業(yè)及年產(chǎn)品銷售收入500萬(wàn)元以上非國(guó)有工業(yè)企業(yè)，下同）增加值297.4億元，增長(zhǎng)24.0%。在規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)中，國(guó)有及國(guó)有控股企業(yè)增加值121.6億元，增長(zhǎng)19.2%，其中國(guó)有企業(yè)增加值71.9億元，增長(zhǎng)12.5%；集體企業(yè)增加值54.3億元，增長(zhǎng)25.3%；股份制企業(yè)增加值114.0億元，增長(zhǎng)25.5%；外商及港澳臺(tái)商投資企業(yè)增加值28.2億元,增長(zhǎng)33.9%；私營(yíng)及其他經(jīng)濟(jì)類型企業(yè)增加值23.0億元，增長(zhǎng)42.0%。工業(yè)產(chǎn)品銷售率為98.2%,比上年提高0.2個(gè)百分點(diǎn)。整個(gè)工業(yè)體系保持良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)。（3）重點(diǎn)行業(yè)發(fā)展良好。本地重點(diǎn)行業(yè)發(fā)展勢(shì)頭良好，工業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度加大，優(yōu)勢(shì)行業(yè)進(jìn)一步發(fā)展。2003年，傳統(tǒng)的鋁、汽車、食品三大優(yōu)勢(shì)行業(yè)共完成增加值85.2億元，比上年增長(zhǎng)22.4%，增幅比上年提高2.6個(gè)百分點(diǎn)。其中汽車行業(yè)完成增加值21.1億元,增長(zhǎng)45.9%；鋁行業(yè)完成增加值27.7億元，增長(zhǎng)19.5%；食品行業(yè)完成增加值36.4億元,增長(zhǎng)13.7%；三大優(yōu)勢(shì)行業(yè)占全市規(guī)模以上工業(yè)增加值的比重達(dá)28.6%，傳統(tǒng)行業(yè)優(yōu)勢(shì)繼續(xù)保持。（4）創(chuàng)新發(fā)展，促進(jìn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益顯著提高。2003年，企業(yè)通過(guò)在經(jīng)營(yíng)創(chuàng)新和產(chǎn)品研發(fā)方面的進(jìn)一步提高，開(kāi)發(fā)出一批高附加值、高技術(shù)含量的名牌產(chǎn)品和升級(jí)換代產(chǎn)品，得到了市場(chǎng)的認(rèn)可，從而帶動(dòng)全市企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益質(zhì)量明顯提高。受此影響，全年規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品銷售收入874.9億元，比上年增長(zhǎng)29.1%，新增銷售收入192.8億元，超額完成年初指定的銷售收入“新增160億元”的目標(biāo)。企業(yè)利稅首次突破百億，達(dá)到107.3億元，增長(zhǎng)30.8%；實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)52.6億元，增長(zhǎng)52.8%，其中國(guó)有及國(guó)有控股企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)21.2億元，增長(zhǎng)125.0%。企業(yè)全員勞動(dòng)生產(chǎn)率人均43334元，增長(zhǎng)18.6%；流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度年均1.87次，比上年加快0.15次；資產(chǎn)負(fù)債率63.8%，比上年降低0.97個(gè)百分點(diǎn)。工業(yè)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)達(dá)132.5%，比上年提高11.9個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)歷史最高水平。這表明，企業(yè)創(chuàng)新意識(shí)的增強(qiáng)，有效推動(dòng)了經(jīng)濟(jì)效益的顯著提高。（5）積極推行農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整，促進(jìn)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)穩(wěn)步發(fā)展。2003年農(nóng)業(yè)以“農(nóng)民增收、農(nóng)業(yè)增效、農(nóng)村穩(wěn)定”為目標(biāo)，積極推行農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略性調(diào)整。全年農(nóng)、林、牧、漁業(yè)完成增加值48.8億元，比上年增長(zhǎng)4.6%。其中全年糧食總產(chǎn)量143.7萬(wàn)噸，較去年增長(zhǎng)2.7%；肉類總產(chǎn)量22.3萬(wàn)噸，比上年增長(zhǎng)7.8%；禽蛋產(chǎn)量16.3萬(wàn)噸，較去年增長(zhǎng)7.8%；奶類總產(chǎn)量12.2萬(wàn)噸，較去年增長(zhǎng)45.4%；水產(chǎn)品產(chǎn)量6.2萬(wàn)噸，較去年增長(zhǎng)1.7%。農(nóng)產(chǎn)品的穩(wěn)步增長(zhǎng)，帶動(dòng)了農(nóng)民收入的增加和農(nóng)村的穩(wěn)定，為城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和居民生活提供了有力的保障。林業(yè)、水利建設(shè)取得新成效。2003年，林業(yè)生產(chǎn)以生態(tài)建設(shè)為主線，以退耕還林、綠化通道、風(fēng)沙治理建設(shè)為突破口。全年完成造林面積19.1千公頃，比上年增長(zhǎng)23.2%；農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施和生產(chǎn)條件進(jìn)一步改善，年末全市農(nóng)業(yè)機(jī)械總動(dòng)力為404.5萬(wàn)千瓦，比上年末增長(zhǎng)7.1%；農(nóng)用拖拉機(jī)和農(nóng)用運(yùn)輸車分別為10.9萬(wàn)臺(tái)和10.7萬(wàn)輛，分別增長(zhǎng)10.0%和23.0%。全年農(nóng)村用電量32.2億千瓦時(shí)，比上年增長(zhǎng)1.7%。林業(yè)與水利建設(shè)的逐步完善，為改造城市環(huán)境、保障農(nóng)業(yè)生產(chǎn)創(chuàng)造了有利條件。（6）對(duì)外貿(mào)易增長(zhǎng)迅速，貿(mào)易方式有所調(diào)整。據(jù)鄭州海關(guān)統(tǒng)計(jì)，2003年全市直接進(jìn)出口總額14.1億美元，比上年增長(zhǎng)35.9%。其中，直接進(jìn)口總額5.4億美元，增長(zhǎng)52.5%；直接出口總額8.7億美元，增長(zhǎng)27.3%。從貿(mào)易方式看，一般貿(mào)易出口7.9億美元，增長(zhǎng)31.1%；加工貿(mào)易出口0.7億美元，下降1.7%。從出口市場(chǎng)看，出口亞洲4.2億美元，增長(zhǎng)18.8%；出口非洲0.5億美元，增長(zhǎng)48.0%；出口歐洲2.2億美元，增長(zhǎng)40.0%；出口大洋洲0.2億美元，增長(zhǎng)111.7%。城市外貿(mào)的快速發(fā)展，不僅加強(qiáng)了鄭州對(duì)外交流的渠道，也有效拓展了國(guó)際市場(chǎng)，鞏固了城市的國(guó)際形象。（7）繼續(xù)推進(jìn)城市化進(jìn)程，擴(kuò)大固定資產(chǎn)投資規(guī)模。2003年隨著鄭州城市化進(jìn)程的加快，固定資產(chǎn)投資規(guī)模進(jìn)一步加大，增勢(shì)強(qiáng)勁，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的拉動(dòng)作用明顯增強(qiáng)。全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成502.3億元，比上年增長(zhǎng)47.4%。投資結(jié)構(gòu)不斷改善，其中基本建設(shè)投資完成228.9億元，增長(zhǎng)92.2%；更新改造投資完成45.5億元，增長(zhǎng)76.3%；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成74.3億元，增長(zhǎng)24.5%。城市功能的進(jìn)一步完善，為提升城市競(jìng)爭(zhēng)力增添了重要的砝碼。（8）財(cái)政收入快速增長(zhǎng)，積極支持城市發(fā)展。2003年鄭州市地方財(cái)政收入完成72.5億元，比上年增長(zhǎng)27.7%；其中一般預(yù)算收入65.9億元，增長(zhǎng)25.1%。地方財(cái)政支出90.3億元，增長(zhǎng)19.2%，其中教育經(jīng)費(fèi)支出11.2億元，增長(zhǎng)9.4%；行政管理費(fèi)支出10.6億元，增長(zhǎng)18.1%；基本建設(shè)支出8.6億元，增長(zhǎng)38.7%。受積極的財(cái)政政策影響，2004年，地方財(cái)政出現(xiàn)大幅度的增長(zhǎng)，上半年全市財(cái)政收入完成55.8億元（基本相當(dāng)于2002年全年水平），同比增長(zhǎng)47.6%，財(cái)政支出45.9億元，同比增長(zhǎng)43.5%。（9）消費(fèi)品市場(chǎng)保持平穩(wěn)增長(zhǎng)，市場(chǎng)消費(fèi)潛力巨大。2003年社會(huì)消費(fèi)品零售總額479.9億元，比上年增長(zhǎng)11.4%。其中批零貿(mào)易業(yè)零售額完成404.8億元，增長(zhǎng)11.0%；餐飲業(yè)零售額57.9億元，增長(zhǎng)16.0%；其它零售行業(yè)零售額17.1億元，增長(zhǎng)5.4%。熱點(diǎn)產(chǎn)品中的住房、汽車、電腦、移動(dòng)電話等反映消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)的產(chǎn)品持續(xù)旺銷，尤其在近年，隨著居民生活水平的提高，住房消費(fèi)和教育消費(fèi)已受到重視，成為居民消費(fèi)的重點(diǎn)領(lǐng)域。2004年上半年，全社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到了274.3億元，同比增長(zhǎng)16.7%，顯示出市場(chǎng)消費(fèi)的巨大潛力。（10）金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存貸款余額增長(zhǎng)平穩(wěn)。2003年末全市金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)存款2434.1億元，比年初增加463億元，增長(zhǎng)23.5%；其中城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額1048.5億元，比年初增加198.9億元，增長(zhǎng)23.4%，其中活期存款338.9億元，增加64.9億元;定期存款709.6億元，增加134.0億元。2003年末金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款余額1981.8億元，比年初增加427.5億元，增長(zhǎng)27.5%。其中短期貸款余額1028億元，比年初增加228億元；中長(zhǎng)期貸款余額641億元，比年初增加143億元。貸款結(jié)構(gòu)繼續(xù)改善，重點(diǎn)投向了工業(yè)、基本建設(shè)、農(nóng)業(yè)和個(gè)人消費(fèi)等方面。（11）居民收入繼續(xù)增加，生活水平逐步改善。2003年全市在崗職工平均工資13537元，比上年增長(zhǎng)13.1%；城市居民人均可支配收入8647元，比上年增長(zhǎng)11.3%；人均消費(fèi)性支出6127元，比上年增長(zhǎng)8.1%。恩格爾系數(shù)為33.3%，比上年的35.1%下降1.8個(gè)百分點(diǎn)。2004年上半年，全市在崗職工平均工資6614元，同比增長(zhǎng)10.8%，城市居民人均可支配收入4904元，同比增長(zhǎng)15.7%。隨著收入的逐步增長(zhǎng)，將進(jìn)一步增強(qiáng)居民的購(gòu)買力，促進(jìn)居民的生活水平繼續(xù)提高。（注：2004年居民收入情況為上半年數(shù)據(jù)）3、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)（1）城市交通設(shè)施建設(shè)不斷加快，城市道路擁堵?tīng)顩r有效緩解。2003年鄭州市共投資35．12億元，新建、改建道路34條，改造背街小巷319條。重點(diǎn)對(duì)經(jīng)三路、花園路等一批城市主干道路拓寬，城市二環(huán)道路繼續(xù)打通，支路和背街小巷改造順利實(shí)施，出城道路通暢，交通狀況進(jìn)一步改善。為確保市區(qū)交通暢通，著力發(fā)展大公交，全年新開(kāi)公交線路11條，更新、增加公交車輛532臺(tái)，年末實(shí)有公交汽（電）車2400輛，比上年增長(zhǎng)17.1%；城市公交客運(yùn)量達(dá)到4.3億人次，比上年增長(zhǎng)26.5%，實(shí)現(xiàn)了市區(qū)主、次干道路路通公交，便利了居民出行。按照“一年一小變，三年一大變”的建設(shè)要求，2004年將繼續(xù)加快城市道路建設(shè)進(jìn)程，完善市區(qū)路網(wǎng)結(jié)構(gòu)，改善道路通行條件,計(jì)劃開(kāi)工的項(xiàng)目有建設(shè)農(nóng)業(yè)路與花園路立交及經(jīng)三路、城東路與金水路立交等工程；新修或打通東風(fēng)路、黃河路、緯五路、京廣路、商貿(mào)路等36條道路；改建塔灣南路、菜市南街、喬家東路等城市支路57條，全長(zhǎng)共計(jì)47公里；改造金苑路、馬砦街、工農(nóng)路北段等寬度為15米以下的小巷47條，全長(zhǎng)共計(jì)24公里；重點(diǎn)對(duì)主干道、景觀路、迎賓道兩側(cè)的公交站牌、閱報(bào)欄、書(shū)報(bào)亭、路牌、廣告及環(huán)衛(wèi)設(shè)施進(jìn)行規(guī)范整治或升級(jí)改造；對(duì)市區(qū)39條、全長(zhǎng)160．1公里的主次干道進(jìn)行街道市容綜合整治，將107國(guó)道、花園路、紫荊山路、中原路、嵩山路、東西大街作為街道整治的示范街，全力打造市區(qū)精品工程。鄭州市交通結(jié)構(gòu)分析圖（2）城市居民生活環(huán)境進(jìn)一步改善。城市環(huán)境設(shè)施建設(shè)速度繼續(xù)加快，市中心道路兩側(cè)實(shí)施綠化，優(yōu)化城市環(huán)境。二七廣場(chǎng)綜合整治工程竣工，一個(gè)高品味、國(guó)內(nèi)先進(jìn)的步行廊橋連接各大商業(yè)廣場(chǎng)的休閑通道呈現(xiàn)在市民面前，再現(xiàn)二七商圈昔日繁華。全市各公園、廣場(chǎng)免費(fèi)開(kāi)放，世紀(jì)游樂(lè)園大型娛樂(lè)項(xiàng)目建成開(kāi)放。新增綠地545萬(wàn)平方米，其中新增公共綠地414.1萬(wàn)平方米；建成區(qū)人均公共綠地6.8平方米，人均增加1.5平方米；建成區(qū)綠化覆蓋率32.4%，比上年提高0.3個(gè)百分點(diǎn)。城市建設(shè)成效顯著，鄭州將更加“天藍(lán)、水清、路闊、城美、草綠、花香”。2004年鄭州市將繼續(xù)抓好道路街景整治，建成一批街景整治示范街、精品街，行道樹(shù)景觀和夜景照明示范街。對(duì)熊耳河、金水河、東風(fēng)渠的兩岸以及出入市口、鐵路沿線等地段實(shí)施集中綠化整治。（3）城市基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)加快。2003年鄭州市中心城區(qū)新鋪設(shè)城市自來(lái)水管道128.2公里,新鋪設(shè)城市排水管道110.0公里，全年售電量115.8億千瓦時(shí)，比上年增長(zhǎng)12.4%；日供水能力114.1萬(wàn)立方米/日；城市居民燃?xì)鈿饣蔬_(dá)87.3%。重點(diǎn)項(xiàng)目投資加大，工程建設(shè)進(jìn)展順利。目前全市154項(xiàng)重點(diǎn)工程已完成投資154.8億元，比上年增長(zhǎng)252.6%。其中，全長(zhǎng)53.01公里的鄭州至少林寺高速公路已建成通車、河南豫聯(lián)能源集團(tuán)發(fā)電機(jī)組工程已完工部分投入試運(yùn)、供水工程邙山干渠改造工程已完成全線通水、桐柏路貨棧街道路拓寬改造工程已通車，鄭州環(huán)城高速公路全線開(kāi)工、東風(fēng)渠、熊耳河截污綜合治理工程基本完成、青少年宮主體工程已竣工、中國(guó)鄭州國(guó)際會(huì)展中心等已開(kāi)工建設(shè)；文化、教育、體育和衛(wèi)生設(shè)施建設(shè)、通訊基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城市園林綠地建設(shè)等工程進(jìn)展順利。（4）舊城改造力度逐漸加大，尤其是對(duì)都市村莊的改造力度正在加強(qiáng)。2003年，鄭州繼續(xù)加大對(duì)舊城的改造力度，重點(diǎn)區(qū)域依然集中在管城區(qū)和二七區(qū)內(nèi)，全年共實(shí)施拆遷面積100多萬(wàn)㎡。同時(shí)對(duì)城區(qū)內(nèi)的都市村莊也積極進(jìn)行改造，通過(guò)樹(shù)立樣板點(diǎn)的方式，對(duì)其他都市村莊改造做出示范，以引導(dǎo)各區(qū)順利地進(jìn)行改造工作。2004年，鄭州老城區(qū)改造穩(wěn)步推進(jìn)，都市村莊改造逐步加快，將重點(diǎn)改造關(guān)虎屯、燕莊等18個(gè)城中村。積極進(jìn)行的舊城改造有效促進(jìn)了城市整體環(huán)境的改善。（二）鄭東新區(qū)概況1、鄭東新區(qū)概況鄭東新區(qū)是鄭州市在新世紀(jì)到來(lái)之際，為配合國(guó)家西部大開(kāi)發(fā)的戰(zhàn)略決策，加快城市化進(jìn)程、完善基礎(chǔ)設(shè)施、優(yōu)化生態(tài)環(huán)境、提高文化品位等要求，在城市的東部規(guī)劃建設(shè)一座新城，力爭(zhēng)把鄭州建設(shè)成為全國(guó)區(qū)域性中心城市的重要戰(zhàn)略舉措。鄭東新區(qū)總體發(fā)展概念規(guī)劃方案，將“共生城市”、“新陳代謝城市”以及“環(huán)形城市”等先進(jìn)的城市規(guī)劃理論應(yīng)用于新區(qū)總體規(guī)劃中，使未來(lái)的鄭州具有歷史與現(xiàn)代、新城與老城、自然與城市“共生”的理念。規(guī)劃中最大的亮點(diǎn)，是建設(shè)一個(gè)面積約為6平方公里的龍湖，并與流經(jīng)老城的金水河、熊耳河、七里河、賈魯河、東風(fēng)渠等形成了一個(gè)完整的城市生態(tài)水系，將鄭州建成北方的“水域靚城”，為中原人民創(chuàng)造一個(gè)以人為本、環(huán)境優(yōu)美的生態(tài)型居住區(qū)。鄭東新區(qū)北起連霍高速公路，南接機(jī)場(chǎng)高速公路，西臨107國(guó)道，東至京珠高速公路，規(guī)劃總占地面積150平方公里，規(guī)劃總?cè)丝?50萬(wàn)人。新區(qū)采用組團(tuán)開(kāi)發(fā)的概念，把新城分為中央商務(wù)區(qū)（CBD）中心區(qū)、副中心區(qū)、龍湖居住區(qū)、龍子湖文教區(qū)、商貿(mào)物流區(qū)、高科技工業(yè)區(qū)、科技研究城、運(yùn)動(dòng)城等若干組團(tuán)。首期建設(shè)的起步區(qū)占地22.67平方公里，由中央商務(wù)區(qū)（CBD）中心區(qū)和龍湖居住區(qū)南區(qū)組成，聚集了金融、商務(wù)、旅游、娛樂(lè)、服務(wù)、信息、居住等復(fù)合功能。鄭東新區(qū)功能分區(qū)圖2、鄭東新區(qū)建設(shè)概述（1）道路交通設(shè)施方面按照新區(qū)“三年出規(guī)模，五年出形象”的計(jì)劃，目前鄭東新區(qū)起步區(qū)已初見(jiàn)規(guī)模，內(nèi)環(huán)路景觀已經(jīng)基本形成。鄭東新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)已經(jīng)按計(jì)劃開(kāi)工道路35條、橋梁12座，河渠治理長(zhǎng)度19．564公里，河渠治理基本完工。截止目前，鄭東新區(qū)起步區(qū)共有34座橋梁，目前已完成4座、在建13座；新區(qū)的道路有26條已具備通車條件，續(xù)建道路36條；雙向8車道的金水東路的交通標(biāo)志、路燈、綠化已基本完成；農(nóng)業(yè)東路除了未拆遷路段的建設(shè)還沒(méi)有實(shí)施外，其余已基本完成。內(nèi)環(huán)線道路黃河?xùn)|路第三城市中心道路農(nóng)業(yè)東路（2）市政基礎(chǔ)設(shè)施方面供水目前新區(qū)附近設(shè)有一個(gè)東周水廠，日供水能力20萬(wàn)M3，基本能夠滿足新區(qū)的建設(shè)需求，未來(lái)新區(qū)還將規(guī)劃建設(shè)數(shù)座水廠，以滿足今后新區(qū)生產(chǎn)和生活的需要。供電隨著鄭東新區(qū)建設(shè)規(guī)劃項(xiàng)目的逐步實(shí)施，鄭東新區(qū)電網(wǎng)規(guī)劃已經(jīng)出臺(tái)，根據(jù)這一規(guī)劃，新區(qū)遠(yuǎn)景用電負(fù)荷為275萬(wàn)千瓦，計(jì)劃建設(shè)500千伏變電站2座，220千伏變電站8座，110千伏變電站40座，35千伏變電站87座，為新區(qū)的建設(shè)開(kāi)發(fā)提供電力保障。為滿足近期鄭東新區(qū)日益增長(zhǎng)的負(fù)荷需求，省電力公司投資8500萬(wàn)元，已開(kāi)工興建了位于鄭東新區(qū)第三城市中心軸線與CBD外環(huán)交叉口，占地3.5畝的110千伏東環(huán)輸變電工程，該電站的建成將主要為今后龍湖南區(qū)提供電力輸送。供氣金水東路、黃河?xùn)|路、中央大道、ＣＢＤ內(nèi)環(huán)和外環(huán)以及一些小區(qū)已經(jīng)鋪設(shè)了天然氣管網(wǎng)，天然氣主干網(wǎng)在３０多條已修成道路旁邊鋪就，總長(zhǎng)度超過(guò)６０公里，廬山路和渭水路沿線的“毛細(xì)管網(wǎng)”也鋪設(shè)到位，并開(kāi)始供氣。第三城市軸線、黃山一路等１０多條路的天然氣管道正在改裝和鋪設(shè)，預(yù)計(jì)年底完工，這樣到年底，東風(fēng)渠以南、航海路以北、中州世紀(jì)景觀大道、１０７輔道以西范圍內(nèi)的鄭東新區(qū)起步區(qū)將全部被天然氣管網(wǎng)覆蓋并開(kāi)始通氣。供暖根據(jù)規(guī)劃，鄭東新區(qū)熱電廠一期工程供熱發(fā)電機(jī)組作為鄭東新區(qū)集中供熱的主熱源，第一臺(tái)機(jī)組2006年5月投產(chǎn)，第二臺(tái)機(jī)組2006年8月投產(chǎn)。建成后，將主要對(duì)鄭東新區(qū)供暖。（3）公共配套設(shè)施方面公建配套新區(qū)ＣＢＤ的三大標(biāo)志性建筑——鄭州國(guó)際會(huì)展中心、河南省藝術(shù)中心和會(huì)展賓館已陸續(xù)開(kāi)工建設(shè)。其中會(huì)展中心已經(jīng)封頂，計(jì)劃明年5月完工；省藝術(shù)中心已經(jīng)動(dòng)工建設(shè)，目前正在進(jìn)行基礎(chǔ)施工，預(yù)計(jì)明年年底基本完工；會(huì)展賓館設(shè)計(jì)280米高，預(yù)計(jì)投資15億元左右，目前中國(guó)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商策略聯(lián)盟已簽訂了投資承建意向，計(jì)劃年內(nèi)開(kāi)工。教育配套鄭州四十七中建設(shè)已經(jīng)接近尾聲，預(yù)計(jì)明年初將投入使用。北京大學(xué)附中外國(guó)語(yǔ)小學(xué)已于10月份開(kāi)工，計(jì)劃將在明年9月份正式招生。占地400多畝、投資3億多元的北京師范大學(xué)鄭州附屬學(xué)校計(jì)劃在年底開(kāi)工，實(shí)現(xiàn)幼兒園、小學(xué)、初中、高中的完全教育，明年9月，這所學(xué)校也將正式招生。另外省實(shí)驗(yàn)小學(xué)和實(shí)驗(yàn)中學(xué)也已計(jì)劃在明年進(jìn)入新區(qū)。醫(yī)療配套著名的北京同仁醫(yī)院河南分院年底開(kāi)工建設(shè)，該項(xiàng)目規(guī)模大、標(biāo)準(zhǔn)高，總投資達(dá)15億元,設(shè)有1500張床位，屬于大型綜合性醫(yī)院，這將是同仁醫(yī)院在北京總部以外最大的分院。另一家同樣設(shè)有1500張床位，由鄭州市熱力總公司投資的頤和醫(yī)院，目前正在進(jìn)行地質(zhì)勘探。而位于農(nóng)業(yè)東路的友誼醫(yī)院，是一家規(guī)劃占地130畝，總投資1.6億元，設(shè)有1000張床位的綜合性醫(yī)院，現(xiàn)已完成地質(zhì)勘察，即將開(kāi)工建設(shè)。設(shè)在新區(qū)的鄭州市緊急救援中心已經(jīng)開(kāi)工建設(shè)，該項(xiàng)目建筑面積為3000平方米，投資達(dá)860萬(wàn)元，預(yù)計(jì)將于今年年底建成并投入使用。商貿(mào)物流總投資26億元的南方香江物流開(kāi)工建設(shè)，并預(yù)售招商，年底主體工程完工，這將是中南地區(qū)最大的物流項(xiàng)目。浙江溫州的哼哈食品公司建設(shè)的物流園區(qū)，已經(jīng)通過(guò)初期的準(zhǔn)備階段，將在明年8月投入使用，該物流園區(qū)是完全的綠色食品區(qū)，借重鄭州的交通網(wǎng)絡(luò)輻射全國(guó)。澳柯瑪物流、青龍山蔬菜物流批發(fā)項(xiàng)目已于今年9月開(kāi)始建設(shè)。集吃、住、游、購(gòu)于一體的大型購(gòu)物全生活廣場(chǎng)——正大城市廣場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)工，招商情況良好。11月，世界著名的麥得龍公司將在鄭州建設(shè)首個(gè)“現(xiàn)購(gòu)自運(yùn)制”商場(chǎng)，目前已與鄭州市政府簽署了意向協(xié)議，投資額約為1000萬(wàn)美元。房產(chǎn)開(kāi)發(fā)目前CBD內(nèi)環(huán)31棟高層已經(jīng)開(kāi)工建設(shè)，10棟已經(jīng)基本封頂，有20棟建筑主體今年年底將封頂，部分高層進(jìn)入了市場(chǎng)銷售階段，首期明年2月份部分交付使用，用戶即可入住。外環(huán)30棟120米的高層中有兩棟已開(kāi)工建設(shè)，外環(huán)上的10棟120米的高層已確定業(yè)主，今年10月份，外環(huán)上又有6棟高層開(kāi)始建設(shè)。龍湖南區(qū)住宅項(xiàng)目中義?阿卡迪亞、順馳?第一大街、聯(lián)盟新城、綠地?鄭東新苑已經(jīng)陸續(xù)開(kāi)工建設(shè)，并且都已開(kāi)始接受預(yù)定。會(huì)展中心主體封頂CBD內(nèi)環(huán)項(xiàng)目建設(shè)情況CBD內(nèi)環(huán)項(xiàng)目建設(shè)情況中州世紀(jì)景觀大道與新區(qū)CBD交融地帶二、鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（一）鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體概述1、市場(chǎng)投資規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，政策影響明顯

2003年全市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資74.26億元，同比增長(zhǎng)24.5%，占全市固定資產(chǎn)投資的14.8%，保持了1998年以來(lái)房地產(chǎn)業(yè)投資高位增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。全年完成房地產(chǎn)業(yè)增加值47.15億元，較上年增長(zhǎng)25%，占全市第三產(chǎn)業(yè)增加值的9.83%，并比同期全市GDP和第三產(chǎn)業(yè)的增速高出10個(gè)和15個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)已成為鄭州市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。（注：2004年開(kāi)發(fā)投資情況為上半年數(shù)據(jù)）2003年全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)，施工面積達(dá)到了1278萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)44.4%，其中新開(kāi)工面積580萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)58.5%，竣工面積達(dá)到304萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)32.2%。整體宏觀形勢(shì)的趨好，促進(jìn)開(kāi)發(fā)規(guī)模有較大幅度的增長(zhǎng)，消費(fèi)需求拉動(dòng)作用明顯，開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)前景非?？春?。而在2004年上半年，國(guó)家接連出臺(tái)的宏觀調(diào)控政策，對(duì)開(kāi)發(fā)貸款、土地控制方面收緊了渠道，加強(qiáng)了控制力度。而鄭州市大多數(shù)開(kāi)發(fā)商房普遍具有企業(yè)本身規(guī)模小、自有資金不足等缺點(diǎn)，這一政策的出臺(tái)對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)造成極大沖擊，市場(chǎng)將迎來(lái)新一輪的大浪淘沙，不少實(shí)力較弱的企業(yè)將被市場(chǎng)無(wú)情淘汰。對(duì)市場(chǎng)的影響已經(jīng)開(kāi)始顯現(xiàn)，各項(xiàng)開(kāi)發(fā)指標(biāo)都較去年同期減少，開(kāi)發(fā)勢(shì)頭有所遏止，房地產(chǎn)市場(chǎng)將面臨一個(gè)全新的宏觀環(huán)境。（注：2004年開(kāi)發(fā)情況為上半年數(shù)據(jù)）2004年10月29日，中國(guó)人民銀行宣布從即日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率0.27%，并放寬人民幣貸款利率浮動(dòng)區(qū)間和允許人民幣存款利率下福。據(jù)了解，這是央行9年來(lái)首次加息，也是此前連續(xù)8次降息后的重大轉(zhuǎn)折。凍結(jié)土地、收緊房貸，原本是針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的調(diào)控政策，不僅沒(méi)有控制住房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的升溫，反而由于供給的減少導(dǎo)致房?jī)r(jià)快速上漲，客觀上違背了政府的調(diào)控目的；現(xiàn)在加息不僅能夠有效遏止開(kāi)發(fā)的進(jìn)一步增長(zhǎng)，也給需求方(買房者)降了溫。開(kāi)發(fā)企業(yè)因增加了財(cái)務(wù)成本，而放慢開(kāi)發(fā)節(jié)奏，消費(fèi)者因加重了還貸成本，而減少了投機(jī)購(gòu)房。但從總體上看，本次央行加息所表現(xiàn)的是對(duì)市場(chǎng)發(fā)出警示的態(tài)度，整體上只是一個(gè)心理影響，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)影響并不大。2、房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)持續(xù)增長(zhǎng)

2003年鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)保持快速發(fā)展，商品房供應(yīng)受市場(chǎng)需求的強(qiáng)力拉動(dòng)，增長(zhǎng)迅速，促使市場(chǎng)供應(yīng)量逐年遞增。據(jù)統(tǒng)計(jì)，從2001年到2003年，供應(yīng)量?jī)粼?10萬(wàn)平方米，市場(chǎng)呈現(xiàn)出蒸蒸日上的趨勢(shì)。據(jù)悉，2004年鄭州的開(kāi)發(fā)規(guī)模政府已經(jīng)確定總量為450萬(wàn)平方米。在地域分布上，107國(guó)道以西安排250萬(wàn)平方米，鄭東新區(qū)安排200萬(wàn)平方米。鄭東新區(qū)將是未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)區(qū)域。以2004年上半年為例：2004年上半年，共計(jì)批準(zhǔn)商品房預(yù)售項(xiàng)目99個(gè)，建筑面積179.46萬(wàn)平方米，與去年同期相比，項(xiàng)目個(gè)數(shù)增加了35.6%，面積增長(zhǎng)了21.5%。與2001年投放量增幅49.5%和2002年增幅12.2%相比，市場(chǎng)投放增幅有所回落，主要原因是政府對(duì)2003年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)模進(jìn)行了適當(dāng)?shù)目刂疲瑸檫M(jìn)一步保障市場(chǎng)的良性發(fā)展所采取的措施。在今年上半年國(guó)家又出臺(tái)了一系列的有關(guān)土地和金融的調(diào)控政策，加大對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的控制力度，實(shí)施行政干預(yù)手段為房地產(chǎn)降溫，受這些政策的影響，下半年市場(chǎng)供應(yīng)將會(huì)有所減少。自2000年以來(lái)，鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房供應(yīng)總量不斷擴(kuò)大，而增長(zhǎng)勢(shì)頭逐步放緩，總體呈現(xiàn)出健康發(fā)展的態(tài)勢(shì)。但在投放總量上，從2001年起，增長(zhǎng)速度明顯放緩，尤其是2003年與2002年相比僅增加6.6%。原因主要是在全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)加強(qiáng)宏觀調(diào)控，預(yù)防發(fā)展過(guò)快、過(guò)熱，出現(xiàn)泡沫，確保產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康的大環(huán)境下，從2003年鄭州市也開(kāi)始對(duì)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)施整體調(diào)控，實(shí)行供應(yīng)量計(jì)劃管理。根據(jù)市場(chǎng)目標(biāo)需求和有效需求量，科學(xué)制定年度開(kāi)發(fā)計(jì)劃，并實(shí)行規(guī)模審批，徹底結(jié)束了以前的無(wú)序開(kāi)發(fā)，任意增長(zhǎng)的局面，走上了健康發(fā)展的道路。2003年，在總量增長(zhǎng)趨勢(shì)的形勢(shì)下，投放項(xiàng)目數(shù)快速增加，原因是從近幾年開(kāi)始，土地市場(chǎng)實(shí)行一級(jí)控制，取得方式變化，門檻提高，不少企業(yè)轉(zhuǎn)向開(kāi)發(fā)多年來(lái)儲(chǔ)備的小幅地塊。另外，因宏觀調(diào)控加強(qiáng)，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)計(jì)劃緊張，在規(guī)模審批的原則指引下，企業(yè)把目標(biāo)投向了二、三期的開(kāi)發(fā)和非住宅的開(kāi)發(fā)上，導(dǎo)致了開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和投放項(xiàng)目個(gè)數(shù)增加較快。2001-2003年鄭州市房地產(chǎn)項(xiàng)目投放對(duì)比表年份2001年2002年2003年完成投資項(xiàng)目（個(gè)）139

156

196

增長(zhǎng)幅度49.5%

12.2%

25.6%

完成增加值(萬(wàn)M2)

267.37

356.12

379.13

增長(zhǎng)幅度51.5%

33.2%

6.6%2001-2003年住宅與非住宅投放對(duì)比表年份2001年2002年2003年住宅投放(萬(wàn)M2)

241.51

320.99

327.73

增長(zhǎng)幅度——

32.9%

0.5%

住宅投放占總投放面積比例90.3%

90.1%

85.1%

非住宅投放(萬(wàn)M2)

25.85

35.13

56.41

增長(zhǎng)幅度——

35.9%

60.6%由上表可知,2003年住宅投放量與2002年基本持平,而非住宅卻增長(zhǎng)速度較快。2003年住宅投放量占總投放的85.1%，較前兩年下降了5個(gè)百分點(diǎn)。主要是由于近幾年來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)繁榮，商貿(mào)城建設(shè)速度加快，外來(lái)投資增長(zhǎng)，市場(chǎng)對(duì)辦公、商業(yè)、及地下車庫(kù)等的需求增加，導(dǎo)致非住宅開(kāi)發(fā)增多；另一個(gè)原因是，在開(kāi)發(fā)規(guī)?？刂茖徟校亲≌徽寄甓扔?jì)劃，不少企業(yè)把投資轉(zhuǎn)向了辦公、商業(yè)等用房的開(kāi)發(fā)。3、房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格平穩(wěn)上揚(yáng)前幾年，作為房地產(chǎn)“二級(jí)”城市的鄭州，房地產(chǎn)的價(jià)格一直相對(duì)偏低，市場(chǎng)需求相對(duì)較弱。而近年來(lái)，受鄭州城市化建設(shè)的快速發(fā)展和入戶政策實(shí)施的積極影響，有效激發(fā)了市場(chǎng)需求的釋放，促進(jìn)房?jī)r(jià)一路攀升。據(jù)一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)顯示，從2000年到2004年，鄭州房?jī)r(jià)平均每年每平方米上漲100元左右，特別是02年到03年期間，受市場(chǎng)強(qiáng)力需求的影響，房?jī)r(jià)增幅較大，達(dá)到了近200元/㎡，表明市場(chǎng)需求對(duì)房?jī)r(jià)拉升作用明顯。受上半年土地緊縮政策的影響，土地供應(yīng)的減少必會(huì)使市場(chǎng)供應(yīng)量有所下降，由此引起市場(chǎng)供求關(guān)系的相對(duì)緊張，導(dǎo)致房?jī)r(jià)剛性上漲，預(yù)計(jì)下半年將會(huì)逐步顯現(xiàn)。而隨著鄭東新區(qū)的快速建設(shè)和外來(lái)人口的不斷進(jìn)入，也為房?jī)r(jià)的上升提供著動(dòng)力，未來(lái)鄭州房?jī)r(jià)還將有巨大的增長(zhǎng)空間。（注：2004年商品房均價(jià)為上半年數(shù)據(jù)）4、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛，需求結(jié)構(gòu)有所調(diào)整

2003年鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)需求有較大幅度的增長(zhǎng)，商品房投放面積322.73萬(wàn)㎡，較去年僅增長(zhǎng)0.5%，基本持平；而銷售面積達(dá)到了371.42萬(wàn)平方米，較去年增長(zhǎng)42.9%，其絕對(duì)值已經(jīng)超過(guò)投放量。2004年上半年，這一趨勢(shì)繼續(xù)保持，僅半年時(shí)間，銷售量就已經(jīng)超出投放量40萬(wàn)㎡，接近去年全年水平，預(yù)計(jì)市場(chǎng)需求趨勢(shì)將繼續(xù)增長(zhǎng)。近年來(lái)，隨著鄭州房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展，居民消費(fèi)觀念更加開(kāi)放，市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)逐漸發(fā)生著變化，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：A、多層住宅依然占據(jù)主導(dǎo)地位目前鄭州市場(chǎng)上多層住宅因其房?jī)r(jià)實(shí)惠、得房率高、居住成本較低而受到廣大購(gòu)房者的青睞，相對(duì)于其它類型物業(yè)接受程度較高，自商品房開(kāi)發(fā)以來(lái)，一直占據(jù)主導(dǎo)地位，但隨著其他類型物業(yè)的分流，多層住宅的銷量有下降的趨勢(shì)。而近來(lái)，高層物業(yè)的銷售比例增長(zhǎng)明顯，一些大盤在前期多層銷售成功后，為了獲得更大的利潤(rùn)，紛紛把目標(biāo)投向了小高層，小高層彌補(bǔ)了高層低得房率和高容積率的缺點(diǎn)，又具有多層的經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)，逐漸受到消費(fèi)者的喜愛(ài)，需求量上升較快。B、傳統(tǒng)戶型繼續(xù)熱銷，單套面積更趨經(jīng)濟(jì)在戶型方面，傳統(tǒng)的二房、三房仍然是市場(chǎng)上主要需求的產(chǎn)品，占到了69%，較去年相比下降了4.4%，一房和復(fù)式房的需求有所增加，同比漲幅分別為1.3%和3.9%。受購(gòu)房者年輕化趨勢(shì)的影響，以及復(fù)式房實(shí)惠特點(diǎn)的吸引，這兩種房型的比例正在逐年增高。在戶型面積方面，隨著人們對(duì)購(gòu)房標(biāo)準(zhǔn)的要求越來(lái)越高，單套房屋的面積逐漸回落，由原來(lái)的三房主力面積140㎡-180㎡下降到110㎡-150㎡，二房主力面積90㎡-110㎡下降到70㎡-100㎡，單位面積都有明顯下降，說(shuō)明消費(fèi)者更加精打細(xì)算。C、上半年外地置業(yè)者首次超過(guò)本地置業(yè)者隨著鄭州城市化進(jìn)程的不斷加快，外地人逐漸成為購(gòu)房的主要對(duì)象，今年上半年外地人購(gòu)房比例已經(jīng)超過(guò)本地人，占到總量的53%。但在外地購(gòu)房者中，主要以省內(nèi)市外的居多。說(shuō)明鄭州作為中原核心城市的首位度越來(lái)越高，對(duì)周邊地區(qū)的輻射力和吸引力越來(lái)越強(qiáng)。從目前鄭州城市的發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，未來(lái)的影響力將會(huì)進(jìn)一步提高。D、中青年消費(fèi)仍占主流，但購(gòu)房群體更趨年輕在購(gòu)房者年齡分類中，26-35歲群體比例近半，是市場(chǎng)購(gòu)房的主體人群，這部分人的經(jīng)濟(jì)能力和開(kāi)放的思想意識(shí)都相對(duì)較強(qiáng)，表現(xiàn)在住房消費(fèi)上，為追求舒適生活和強(qiáng)化經(jīng)濟(jì)地位的而不惜投入。在36歲-55歲購(gòu)房者中，多為改善家庭舊有的生活環(huán)境而產(chǎn)生購(gòu)房需求。25歲以下人群以租售的對(duì)比關(guān)系促進(jìn)購(gòu)房消費(fèi)，通過(guò)向親戚朋友借錢湊足首付，拿租房的錢還月供，從而較早的住上屬于自己的房子。這類人的意識(shí)更加開(kāi)放，對(duì)未來(lái)充滿信心，成為不容忽視的群體。E、置業(yè)觀念轉(zhuǎn)變，提前消費(fèi)普遍認(rèn)可以往鄭州市民購(gòu)房的消費(fèi)方式較為單一，多是依靠個(gè)人存款和親朋借貸的資金購(gòu)房消費(fèi)，但自2002年1月1日房貸利率下調(diào)后，還貸壓力相對(duì)減輕，已漸漸有更多的消費(fèi)者采用按揭方式購(gòu)房，實(shí)現(xiàn)自己的換房夢(mèng)想。據(jù)2004年上半年統(tǒng)計(jì)，購(gòu)房者中采用按揭方式的，已經(jīng)達(dá)到了七成，這表明消費(fèi)者置業(yè)觀念進(jìn)一步轉(zhuǎn)變，提前消費(fèi)、按揭買房已被普遍認(rèn)可。5、二手房市場(chǎng)發(fā)展迅速隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，帶動(dòng)了二手房市場(chǎng)的產(chǎn)生和發(fā)展，尤其是住房福利體制的終止和貨幣化分房制度的實(shí)施，進(jìn)一步激發(fā)了市場(chǎng)的活躍，鄭州住宅建設(shè)經(jīng)過(guò)近年的健康發(fā)展，住房二、三級(jí)市場(chǎng)已經(jīng)“浮出水面”，并日趨活躍。與此同時(shí)，鄭州二手房市場(chǎng)也經(jīng)歷了從無(wú)到有的歷史階段，市場(chǎng)化程度逐步提升，迎來(lái)了飛速發(fā)展的時(shí)期。“公房上市”、“二手房買賣”、“商品房出租”等這些在幾年前還比較陌生的字眼，如今已成為了普通百姓耳熟能詳?shù)脑~匯，廣大百姓擁有的一套理想家居的夢(mèng)想和渴望能夠更加容易的被實(shí)現(xiàn)。與此同時(shí)，這也給房地產(chǎn)市場(chǎng)創(chuàng)造了無(wú)限商機(jī)，為商品房市場(chǎng)的發(fā)展增添了巨大推動(dòng)力。鄭州二手房市場(chǎng)自2000年正式啟動(dòng)以來(lái)，每年都呈現(xiàn)出高速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，各項(xiàng)指標(biāo)的增幅明顯。尤其是2004年上半年，在交易套數(shù)、交易面積、交易金額上，較2003年同期分別增長(zhǎng)77%、75%、92%，表明住房二級(jí)市場(chǎng)日趨活躍。2001-2004年鄭州市二手房交易指標(biāo)對(duì)比年份2001年2002年2003年2004年上半年交易套數(shù)2253

5365

8769

5636

交易面積（萬(wàn)㎡）17.72

43.40

72.8

47.2

交易額（億元）1.75

4.43

7.94

5.54據(jù)最新統(tǒng)計(jì)，鄭州二手房交易主要集中在西區(qū)，占到全市55%的比例，其次是東區(qū)，占總交易量的22%，老城區(qū)和北區(qū)相對(duì)較少，南區(qū)最少。這是因?yàn)?，西區(qū)是鄭州企業(yè)集中的區(qū)域，有大量六、七十年代及八十年代建設(shè)的職工宿舍，到現(xiàn)在，從結(jié)構(gòu)、戶型、環(huán)境等方面比較，已經(jīng)落后，舒適性相對(duì)較差。隨著近年新房交易的增多，空余出的舊房越來(lái)越多，大量的推向市場(chǎng)，成為鄭州二手房房源的主要供應(yīng)區(qū)域；東區(qū)是鄭州消費(fèi)較高的區(qū)域，對(duì)房地產(chǎn)的消費(fèi)頻率也相對(duì)較快，早期建設(shè)的商品房也已經(jīng)有些落后，二次與多次置業(yè)的比例很高，騰出的二手房房源也相對(duì)較多；作為市中心的老城區(qū)因拆遷和商鋪較多，房源相對(duì)較少；北區(qū)大部分為近年新建商品房，舊房比例很少，房源因此不太充足；而南區(qū)以前屬于郊區(qū)，大部分為都市村莊的私有住房及新建商品住房，可供交易的房源非常少，因此交易量最少。在交易面積方面，由于早期的房源相對(duì)較多，面積大多集中在50㎡/戶-90㎡/戶，占到總交易量的50%以上，90㎡/戶以上其次，50㎡/戶以下最少。現(xiàn)在購(gòu)買二手房的人群中以解決基本居住為目的比例較高，對(duì)舒適性要求相對(duì)不高，早期建的房屋房間數(shù)量多，很適合這種需求，所以占比最高。90㎡/戶以上的房屋多為90年代建設(shè)，位置相對(duì)較好，戶型面積適中，對(duì)長(zhǎng)期居留在鄭州的人群吸引力很大，需求也較多。50㎡/戶以下的房屋多為小戶型房，市場(chǎng)上用來(lái)出租的較多，且需求旺盛，因此進(jìn)行買賣的房源很少，交易量最少。在交易價(jià)格方面，由于鄭州二手房市場(chǎng)交易的房源大多為年代較久的老齡房，其居住環(huán)境和房屋結(jié)構(gòu)狀況很不理想，因此交易價(jià)格相對(duì)偏低。但隨著房屋交易量的大幅增長(zhǎng)，其均價(jià)也在穩(wěn)步上揚(yáng)，年均增幅5.9%，保持著平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)。（注：2004年二手房均價(jià)為上半年數(shù)據(jù)）（二）鄭州市各區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域特點(diǎn)十分明顯，各區(qū)域的樓盤存在較大差異。中部地區(qū)以商業(yè)用房為主；北部地區(qū)以住宅為主，高低端住房分明；東部地區(qū)屬高尚居住區(qū)，高層項(xiàng)目集中；南部地區(qū)與西部地區(qū)以大眾性普通住宅為主（中部地區(qū)是指北靠農(nóng)業(yè)路、南臨淮河路、西起嵩山路、東至城東路的城市中心區(qū)域；北部地區(qū)是指農(nóng)業(yè)路以北、經(jīng)三路以西、南陽(yáng)路以東的區(qū)域；東部地區(qū)指經(jīng)三路、城東路以東的區(qū)域；南部地區(qū)是指淮河路以南的大片區(qū)域；西部地區(qū)是指嵩山路以西，包括高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)等大片西部區(qū)域）。1、中部地區(qū)由于本區(qū)屬于城市老城區(qū)，區(qū)內(nèi)土地稀缺、成本較高，開(kāi)發(fā)規(guī)模普遍偏小，且以小高層和高層項(xiàng)目為主。中區(qū)擁有完整的市政配套，商業(yè)設(shè)施、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)、文化休閑場(chǎng)所和雄厚的教育資源等一應(yīng)俱全，使得該區(qū)銷售價(jià)格居高不下。加上傳統(tǒng)的二七商圈作為全市的商業(yè)中心，經(jīng)過(guò)多年的營(yíng)造，商業(yè)氛圍已然成熟，對(duì)該區(qū)的輻射力極強(qiáng)，幾乎所有的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目都建有商鋪，抬高了該區(qū)域的整體價(jià)格。目前，中區(qū)的物業(yè)價(jià)格在全市是最高的，達(dá)到了2983元/㎡，其中住宅類物業(yè)均價(jià)為2599元/㎡，非住宅類物業(yè)為5926元/㎡。在物業(yè)結(jié)構(gòu)方面，由于單價(jià)較高，銷售以中小戶型為主，其中80㎡以下的小戶型占總銷量的31.9%，80-130㎡占總銷量的29.2%。隨著一批高品質(zhì)項(xiàng)目的相繼面市，以往中區(qū)的住宅樓盤給人的低綠化率、高容積率的兵營(yíng)式結(jié)構(gòu)的印象也正在逐步改善。雖然小區(qū)整體規(guī)模不大，但通過(guò)打破傳統(tǒng)的建筑格式，采用諸如底層局部架空等方式，使小區(qū)在布局上更加賦予變化，顯得錯(cuò)落有致。代表樓盤：天下城、翠園?錦榮世家2、北部地區(qū)在人們的傳統(tǒng)意識(shí)中，北區(qū)的住宅物業(yè)一直局限在北環(huán)線以內(nèi)，環(huán)線以外更是無(wú)人問(wèn)津。但隨著中方園、21世紀(jì)社區(qū)、文雅新世界等大型居住區(qū)的建成，這里已漸漸成為鄭州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域，不僅樓盤數(shù)量密集，且商品房?jī)r(jià)格也大幅上升。此地區(qū)已形成多個(gè)熱點(diǎn)板塊，如南陽(yáng)路板塊、北環(huán)路板塊、鄭花路板塊以及鄭花路北部正在形成別墅板塊。北區(qū)物業(yè)特點(diǎn)明顯，按線路劃分有兩大類別：一類是集中在南陽(yáng)路、北環(huán)路沿線的普通商品房項(xiàng)目，是鄭州目前樓盤最密集的區(qū)域，目前均價(jià)已經(jīng)達(dá)到了2000元/㎡以上；一類是花園路北段和三所附近的別墅項(xiàng)目，是鄭州最大的別墅區(qū)，整體房?jī)r(jià)較高，從3000元/㎡-5000元/㎡不等，最高的達(dá)到8000元/㎡。受大量低價(jià)房的影響，該區(qū)域整體房?jī)r(jià)相對(duì)不高，銷售均價(jià)為2195元/㎡，其中住宅類物業(yè)均價(jià)為2155元/㎡，非住宅類物業(yè)為3349元/㎡。由于北區(qū)優(yōu)美的自然環(huán)境、發(fā)達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)以及優(yōu)越的教育氛圍，吸引著各種大眾的、品牌的、經(jīng)濟(jì)實(shí)惠的特色樓盤都扎根在此，使這里已經(jīng)成為安家置業(yè)的理想之地。隨著北區(qū)交通情況的進(jìn)一步改善，將有大量的土地可供開(kāi)發(fā)，土地資源的極大豐富，勢(shì)必掀起新一輪泛北區(qū)開(kāi)發(fā)的熱潮，“到北區(qū)置業(yè)”將成為2004年鄭州市房地產(chǎn)業(yè)的最強(qiáng)音。代表樓盤：21世紀(jì)社區(qū)、清華園、九郡弘別墅3、東部地區(qū)在鄭州市房地產(chǎn)十余年的發(fā)展時(shí)間內(nèi)，東區(qū)的商品房市場(chǎng)形成最早，因此這里的物業(yè)無(wú)論是小區(qū)規(guī)劃、還是景觀營(yíng)造方面，始終處于鄭州的領(lǐng)先地位。眾多的精品物業(yè)均在此開(kāi)發(fā)，高層項(xiàng)目的比例在鄭州各區(qū)域中也是最高的，使該區(qū)域逐漸形成了鄭州高檔居住區(qū)的氛圍。從價(jià)格上看，東區(qū)的銷售均價(jià)為2508元/㎡，其中住宅類物業(yè)銷售均價(jià)為2335元/㎡，非住宅類物業(yè)銷售均價(jià)為4398元/㎡，僅排在以商業(yè)項(xiàng)目為主的中區(qū)之后。2004年，隨著鄭東新區(qū)日新月異的建設(shè)進(jìn)程加快，更加鞏固了東區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)地位，特別是在107國(guó)道改為世紀(jì)迎賓大道以后，將成為連接南北的中軸線，城區(qū)環(huán)境和交通都將得到很好的改善，車流量相應(yīng)減少，人流量相應(yīng)增加，開(kāi)發(fā)環(huán)境更趨成熟，良好的交通優(yōu)勢(shì)和新城區(qū)快速發(fā)展的輻射作用使得該區(qū)域已經(jīng)與北環(huán)沿線同樣成為未來(lái)幾年鄭州樓市的主打戰(zhàn)場(chǎng)，必將引領(lǐng)鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展方向。代表樓盤：鑫苑名家、桂園?新天地、美景天城4、南部地區(qū)這一區(qū)域早年屬于城市郊區(qū)，各種市政設(shè)施及生活配套嚴(yán)重不足，城市環(huán)境相對(duì)落后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)力度較弱。近年來(lái)隨著市政建設(shè)力度加大，物流園區(qū)的規(guī)劃落實(shí)，區(qū)域功能逐漸明晰，區(qū)內(nèi)環(huán)境面貌有所改善，道路交通狀況通暢便捷，帶動(dòng)了區(qū)域經(jīng)濟(jì)和基本建設(shè)的發(fā)展，促使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)逐漸升溫。自2002年以來(lái)，這一區(qū)域的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)逐漸活躍，一批體量大、規(guī)劃優(yōu)、設(shè)施全的精品樓盤相繼推出，推動(dòng)了這一區(qū)域建設(shè)水平的提高和市容環(huán)境的改善。南區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要特點(diǎn)，表現(xiàn)在樓盤品質(zhì)大眾化，整體房?jī)r(jià)相對(duì)較低，產(chǎn)品需求結(jié)構(gòu)上，戶型面積相對(duì)偏大，購(gòu)房客戶以市區(qū)內(nèi)為主等方面。隨著區(qū)域環(huán)境的改善和都市村莊的逐步改造，這一區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)潛力巨大。由于區(qū)域環(huán)境的影響，該區(qū)商品房的價(jià)格處于鄭州市最低水平，市場(chǎng)整體銷售均價(jià)僅為1747元/㎡，其中住宅類銷售均價(jià)為1678元/㎡，非住宅類銷售均價(jià)為5021元/㎡。代表樓盤：亞新美好人家、金色港灣5、西部地區(qū)西部區(qū)域是鄭州市老工業(yè)企業(yè)的聚集區(qū)，國(guó)營(yíng)企業(yè)眾多，近年來(lái)受國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的影響下，本區(qū)域居民的收入水平逐漸下降，阻礙了該地區(qū)各行業(yè)的進(jìn)一步提高，房地產(chǎn)業(yè)受此影響，開(kāi)發(fā)力度不如北區(qū)和東區(qū)活躍。但這一區(qū)域原來(lái)是屬于鄭州市的老城區(qū)，傳統(tǒng)工業(yè)和大型企業(yè)均集中于此，區(qū)域自然環(huán)境優(yōu)良，綠化率和游園量均居各區(qū)之首，圖書(shū)館、博物館、院校等文教設(shè)施密集，交通發(fā)達(dá)，暖氣、天然氣等配套齊全，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的自然基礎(chǔ)較好，加之旺盛的人氣，這一區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資本雄厚，經(jīng)過(guò)去年一年的反彈，今年依然保持了良好的增長(zhǎng)勢(shì)頭。由于該區(qū)域的購(gòu)買力相對(duì)較弱，商品房?jī)r(jià)格普遍不高，產(chǎn)品戶型較為經(jīng)濟(jì)，而去年受個(gè)別大盤的強(qiáng)力拉動(dòng)，樓盤品質(zhì)提高很快，獲得了市場(chǎng)的良好反映。購(gòu)房客戶與南區(qū)相似，以市區(qū)內(nèi)為主，隨著區(qū)域環(huán)境的繼續(xù)改善，對(duì)周邊區(qū)縣的人群吸引力逐漸增強(qiáng)，這部分客戶的比例正在提高。受去年市場(chǎng)反彈的影響，該區(qū)域商品房?jī)r(jià)格有所回升，銷售均價(jià)為1805元/㎡，其中住宅類銷售均價(jià)為1715元/㎡，非住宅類銷售均價(jià)為3391元/㎡。值得一提的是，個(gè)別亮點(diǎn)樓盤的均價(jià)已經(jīng)突破了2000元/㎡，將對(duì)市場(chǎng)整體價(jià)格產(chǎn)生積極的拉動(dòng)作用。代表樓盤：帝湖花園、臥龍花園、世紀(jì)?豫花園總體而言，鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域特征明顯，素有北區(qū)熱、東區(qū)火，西區(qū)南區(qū)在發(fā)展的說(shuō)法。隨著鄭州城市格局的明朗化，東區(qū)北區(qū)還將繼續(xù)引領(lǐng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展方向，成為市民首選的置業(yè)之地；而中區(qū)為鞏固鄭州商貿(mào)城的地位，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展將占據(jù)主流；作為經(jīng)濟(jì)相對(duì)滯后的西區(qū)南區(qū)，隨著城區(qū)市政環(huán)境的改善，優(yōu)質(zhì)樓盤的增多，也將促進(jìn)該區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性發(fā)展。（三）鄭州房地產(chǎn)2004年三季度市場(chǎng)概述1、市場(chǎng)總體分析（1）投放量鄭州市本季度住宅與非住宅的投放量分別為97.09萬(wàn)平方米和20.94萬(wàn)平方米，住宅與上季度相比下降了22%，與去年同期相比下降了5%；非住宅與上季度基本持平，而卻比去年同期上升了68%。從圖表中可以看出，往年的投放量是由年初到年底呈坡?tīng)钌仙?，而今年圖形呈折線狀，二季度的住宅投放量達(dá)到高點(diǎn)，三季度卻大幅下降，這是因?yàn)樵诙径雀黝愋马?xiàng)目頻頻推出，并且體量都較大，如帝湖花園（10萬(wàn)㎡）、綠洲花園（10萬(wàn)㎡以上）、四月天（9.66萬(wàn)㎡）等，而三季度的新盤投放雖多，但體量相對(duì)較小，因此總體有所回落。非住宅承接上季度幾個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的推出之勢(shì)，投放量基本保持平穩(wěn)，呈略有上升的形態(tài)直線發(fā)展，沒(méi)有大起大落之勢(shì)。（2）銷售量三季度，市場(chǎng)銷售量到了131.79萬(wàn)㎡，在投放量比上季度減少的情況下，超過(guò)了市場(chǎng)投放數(shù)量，保持了銷售的增長(zhǎng)，這表明市場(chǎng)需求的潛力依然強(qiáng)勁。從中分析，可以看出，住宅市場(chǎng)投放和銷售比例之間的差距，呈現(xiàn)供不應(yīng)求，說(shuō)明住宅產(chǎn)品仍然是消費(fèi)者強(qiáng)力需求的品種，市場(chǎng)需求前景看好；非住宅市場(chǎng)投放銷售之間的差距，呈現(xiàn)供大于求，表明非住宅產(chǎn)品市場(chǎng)供應(yīng)過(guò)剩，消費(fèi)需求明顯偏弱，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將更趨激烈。2、住宅市場(chǎng)整體分析（1）住宅市場(chǎng)整體情況2004年三季度，國(guó)家的宏觀調(diào)控有所放緩，加息的傳聞沒(méi)有最終落實(shí)，各別熱點(diǎn)城市重新出現(xiàn)了排隊(duì)購(gòu)房的現(xiàn)象。而鄭州市場(chǎng)，由于進(jìn)入了市場(chǎng)的黃金時(shí)期，接連三場(chǎng)房展會(huì)的精彩開(kāi)幕，以及鋪天蓋地的廣告宣傳，迅速拉升了市場(chǎng)熱度，導(dǎo)致房?jī)r(jià)繼續(xù)攀升，這種形勢(shì)強(qiáng)烈刺激著廣大購(gòu)房者的神經(jīng)，致使不少人已經(jīng)把購(gòu)房提前列到了日程上。本季度，市場(chǎng)共投放住宅物業(yè)42個(gè)，總面積為97.09萬(wàn)㎡，共銷售住宅類物業(yè)9556套，總面積為120.1萬(wàn)㎡，均價(jià)達(dá)到了2265元/㎡，住宅類物業(yè)銷售價(jià)格穩(wěn)步上升，較去年全年的平均水平提高了165元/㎡。（2）市場(chǎng)投放分析三季度鄭州市場(chǎng)住宅投放區(qū)域分布上，北區(qū)仍然占據(jù)首位，東區(qū)緊隨其后，西區(qū)、南區(qū)和中區(qū)投放相對(duì)較少，總和還低于北區(qū)一地。在投放物業(yè)類型上北區(qū)的多層物業(yè)是主流，占該區(qū)總投放的85.81%；東區(qū)是高層物業(yè)的集中地，別墅主要分布于北區(qū)北部。從投放價(jià)格上來(lái)看，住宅的價(jià)格較實(shí)際銷售價(jià)格有些偏高，這是因?yàn)榻A段市場(chǎng)需求繼續(xù)增長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)商的銷售壓力較小，所以新推出的項(xiàng)目大多參照市場(chǎng)價(jià)格較高的樓盤作為比較，使價(jià)格水平與購(gòu)房者的期望有所偏離，這進(jìn)一步說(shuō)明，開(kāi)發(fā)商對(duì)整體市場(chǎng)前景非常有信心，對(duì)新上市的項(xiàng)目心理預(yù)期較好。2004年3季度住宅物業(yè)分類投放表類型指標(biāo)多層高層別墅投放面積（萬(wàn)㎡）69.78

27.2

0.11

投放均價(jià)（元/㎡）2413

2775

5500（3）市場(chǎng)銷售分析三季度住宅市場(chǎng)銷售區(qū)域上，北區(qū)由于新盤多、體量大，在銷售面積上處于領(lǐng)先地位，東區(qū)受市場(chǎng)引導(dǎo)的影響，在銷售面積上較上季度上漲了21.12%，中區(qū)因投放的住宅項(xiàng)目比上季偏少，相比下降了14.73%，而西區(qū)和南區(qū)因上季度投放過(guò)于集中，本季供應(yīng)下降，銷售相對(duì)平淡。從物業(yè)銷售的類型上看，多層物業(yè)（含經(jīng)濟(jì)適用房）依然是受市場(chǎng)追捧的住宅品種，共計(jì)銷售73.29萬(wàn)㎡，占總銷售面積的61.02%，如富田麗景、雅閣思達(dá)、21世紀(jì)社區(qū)、美景天城等樓盤銷售較好；在高層物業(yè)中受新區(qū)推出的幾棟高層住宅的影響，吸引了眾多的投資客，銷售比重有所提高，達(dá)到了36.98%，如金成廣場(chǎng)、天下城、金成國(guó)際陽(yáng)光、奧園國(guó)際公寓等樓盤也取得了不錯(cuò)的業(yè)績(jī)。別墅物業(yè)因投放明顯減少，銷售受到影響，只占到總銷售面積的2%，現(xiàn)市場(chǎng)上只有九郡弘反映較好，價(jià)格也最高。2004年3季度住宅物業(yè)分類銷售表對(duì)比指標(biāo)多層經(jīng)濟(jì)適用房高層別墅銷售面積（萬(wàn)㎡）67.03

6.27

44.41

2.39

銷售均價(jià)（元/㎡）1909

1353

2834

4075（四）鄭東新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)概述自2002年7月，鄭東新區(qū)土地正式對(duì)外公開(kāi)掛牌推出以來(lái)，新區(qū)建設(shè)的工作正式啟動(dòng)。初期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目以CBD區(qū)的商務(wù)樓宇為主，共有7家公司先期進(jìn)駐。但由于政府在市政投入方面相對(duì)滯后，以及對(duì)整個(gè)新區(qū)的宣傳推廣力度不夠，致使鄭東新區(qū)的開(kāi)發(fā)進(jìn)度異常緩慢，大多數(shù)開(kāi)發(fā)企業(yè)處于一種觀望態(tài)度。2004年初，隨著龍湖南區(qū)土地出讓的成功，引進(jìn)了國(guó)內(nèi)的幾家房地產(chǎn)巨頭：上海綠地、天津順馳、中城聯(lián)盟以及我公司，又再次吸引了鄭州人對(duì)新區(qū)的注意，各開(kāi)發(fā)企業(yè)紛紛看好新區(qū)的前景，積極拓展進(jìn)入渠道，形成了又一個(gè)開(kāi)發(fā)高潮。受其利好影響，新區(qū)的土地價(jià)格也迅速拉升，住宅用地最高達(dá)到了90多萬(wàn)/畝，商業(yè)用地最高達(dá)到了260萬(wàn)/畝，已經(jīng)接近市區(qū)的土地價(jià)格。隨著新區(qū)形象的逐步展現(xiàn)，未來(lái)新區(qū)土地上升空間巨大，市場(chǎng)開(kāi)發(fā)形勢(shì)將進(jìn)一步趨好。目前鄭東新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)主要集中在CBD區(qū)和龍湖南區(qū)?，F(xiàn)今進(jìn)入新區(qū)的開(kāi)發(fā)企業(yè)中本地企業(yè)和外地企業(yè)各占一半，其中在CBD區(qū)開(kāi)發(fā)商務(wù)項(xiàng)目的主要以當(dāng)?shù)仄髽I(yè)為主，有鄭州金成、河南偉業(yè)、河南宏光奧林匹克、鄭州未來(lái)等；龍湖南區(qū)居住區(qū)住宅項(xiàng)目主要以外地企業(yè)為主，有浙江中義、中原順馳、上海綠地、中城聯(lián)盟及我公司等，這些開(kāi)發(fā)企業(yè)在當(dāng)?shù)鼗驀?guó)內(nèi)相對(duì)實(shí)力較強(qiáng)，未來(lái)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)異常激烈。由于鄭東新區(qū)的建設(shè)起點(diǎn)較高，對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)也相應(yīng)提高，市場(chǎng)價(jià)格處于高位。到2004年上半年，新區(qū)的商品房?jī)r(jià)格有較快增長(zhǎng)，其中商務(wù)產(chǎn)品在2900-5000元/㎡，住宅產(chǎn)品在2600-4000元/㎡,價(jià)格基本處于全市最高水平。未來(lái)隨著新區(qū)建設(shè)的逐步完善以及首批商品房的交付使用，預(yù)計(jì)其市場(chǎng)價(jià)格將有進(jìn)一步的增長(zhǎng)潛力。截止目前，鄭東新區(qū)簽約進(jìn)區(qū)項(xiàng)目達(dá)122個(gè)，分別分布于鄭東新區(qū)CBD區(qū)、龍湖南區(qū)、龍子湖高校園區(qū)、商住物流區(qū)、龍子湖科技園區(qū)區(qū)域。其中CBD區(qū)內(nèi)22棟80米高的樓宇將于年底前主體竣工，會(huì)展中心明年上半年將交付使用。會(huì)展賓館、外環(huán)建筑均在緊鑼密鼓招商進(jìn)展中。外來(lái)的中城房網(wǎng)、奧林匹克花園集團(tuán)、天津順馳、上海綠地、浙江中義、香江國(guó)際、臺(tái)灣威京等投資商已經(jīng)紛紛進(jìn)駐鄭東新區(qū)開(kāi)始實(shí)施建設(shè)，可以預(yù)見(jiàn)，新區(qū)的未來(lái)前景將非常看好?？傮w而言，鄭東新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)，將是未來(lái)鄭州房地產(chǎn)的主要發(fā)展方向。在該區(qū)域內(nèi)建設(shè)的商品房產(chǎn)品，無(wú)論在社區(qū)規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、景觀環(huán)境、居住氛圍等等方面，都將是鄭州乃至中原地區(qū)綜合品質(zhì)最高的代表，是打造鄭州國(guó)際化城市形象的新名片。三、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析（一）競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)分析2004年7月鄭州市現(xiàn)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)共659家，但有項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)企業(yè)只有200余家，其中具有一級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的企業(yè)只有3家，分別是河南建業(yè)住宅集團(tuán)、河南德億房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與鄭州市振興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司；二級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的企業(yè)有39家，二級(jí)資質(zhì)以上的企業(yè)只占總數(shù)的6%，表明鄭州市開(kāi)發(fā)企業(yè)的綜合實(shí)力相對(duì)較弱。2003年全市開(kāi)發(fā)企業(yè)中，開(kāi)發(fā)規(guī)模在5萬(wàn)㎡以上的企業(yè)僅有20多家，開(kāi)發(fā)量占全市總開(kāi)發(fā)量的35%；開(kāi)發(fā)規(guī)模在2-5萬(wàn)㎡，有近100家，開(kāi)發(fā)量占總開(kāi)發(fā)量的50%；其余的開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)規(guī)?；旧隙荚?萬(wàn)㎡以下，只占總開(kāi)發(fā)量的15%。這進(jìn)一步表明，鄭州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與發(fā)達(dá)地區(qū)的企業(yè)比較，其開(kāi)發(fā)能力和綜合實(shí)力還相對(duì)不強(qiáng)，核心競(jìng)爭(zhēng)力普遍較低。2003年鄭州市銷售額前7名房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)排名房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名稱銷售金額（億元）銷售面積（萬(wàn)㎡）鄭州金成房地產(chǎn)有限公司2.94

10.65

河南鑫苑置業(yè)有限公司2.5

8.41

河南開(kāi)祥天城置業(yè)股份有限公司2.3

4.16

鄭州新世紀(jì)住宅建設(shè)有限公司2.28

9.04

河南振興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司2.1

10.08

建業(yè)住宅集團(tuán)（中國(guó)）有限公司1.84

4.9

河南布瑞克房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司1.4

7.75

（說(shuō)明：以上參考數(shù)據(jù)僅限各公司在本市的銷售金額及銷售面積）從以上圖表中顯示，在鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的企業(yè)中，還是以當(dāng)?shù)仄髽I(yè)為主，外來(lái)企業(yè)在市場(chǎng)中所占份額較小。這主要源于前幾年進(jìn)入鄭州的外地企業(yè)數(shù)量較少，并且開(kāi)發(fā)規(guī)模相對(duì)很小，代表企業(yè)只有上海的中凱和長(zhǎng)江。所以，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)主要表現(xiàn)在當(dāng)?shù)仄髽I(yè)之間。由于受地域和開(kāi)放程度的影響，競(jìng)爭(zhēng)層次相對(duì)偏低，主要是靠?jī)r(jià)格手段獲取市場(chǎng)份額，而在產(chǎn)品品質(zhì)和社區(qū)環(huán)境方面差別不大。但進(jìn)入2003年后，隨著國(guó)家宏觀政策的加強(qiáng)，國(guó)內(nèi)眾多房地產(chǎn)巨頭紛紛開(kāi)始在全國(guó)進(jìn)行項(xiàng)目拓展，大量進(jìn)入二線城市，此時(shí)的鄭州因具有良好的戰(zhàn)略地緣優(yōu)勢(shì)，成為各大公司選擇的目標(biāo)。到目前為止，已先后有奧林匹克、聯(lián)盟新城、錦繡香江、浙江中義、天津順馳、上海綠地以及我公司先后進(jìn)入，由于這些企業(yè)的的綜合實(shí)力強(qiáng)大，在短短的時(shí)間內(nèi)，迅速改變了鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)格局，可以預(yù)見(jiàn)，未來(lái)鄭州市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)在這些外來(lái)企業(yè)中展開(kāi)。在目前鄭州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中，綜合實(shí)力較強(qiáng)的公司數(shù)量不多，外地企業(yè)和本地企業(yè)基本持平，但從企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略、開(kāi)發(fā)能力、開(kāi)發(fā)理念、品牌知名度、產(chǎn)品品質(zhì)、市場(chǎng)定位等綜合實(shí)力方面分析，與我公司具有競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)相對(duì)較少，只有其中的建業(yè)集團(tuán)、上海綠地、天津順馳以及中城聯(lián)盟四家，未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)主要將和這些公司展開(kāi)。主要競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)相關(guān)信息企業(yè)名稱建業(yè)集團(tuán)中原順馳老街坊置業(yè)聯(lián)盟新城置業(yè)企業(yè)資質(zhì)一級(jí)暫定級(jí)暫定級(jí)暫定級(jí)法人代表胡葆森俞佩韻田波胡葆森成立時(shí)間1992年2004年4月2004年2003年企業(yè)優(yōu)勢(shì)成立時(shí)間較早，本土優(yōu)勢(shì)明顯，有非常成熟的政府關(guān)系，目前是河南地產(chǎn)業(yè)第一品牌。其母公司順馳集團(tuán)在國(guó)內(nèi)較有影響，項(xiàng)目操作速度較快，政府關(guān)系維護(hù)積極。母公司是國(guó)內(nèi)地產(chǎn)業(yè)實(shí)力派企業(yè)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富，對(duì)市場(chǎng)和產(chǎn)品把握準(zhǔn)確。有國(guó)內(nèi)知名地產(chǎn)商參與，具有先進(jìn)管理方式，人員素質(zhì)較高，在項(xiàng)目的運(yùn)作上較為規(guī)范。發(fā)展戰(zhàn)略以河南省為根據(jù)地，實(shí)施省域化發(fā)展戰(zhàn)略，未來(lái)要達(dá)到縣級(jí)以上城市都有建業(yè)。以鄭州為起點(diǎn)，業(yè)務(wù)覆蓋河南、陜西、甘肅、寧夏、新疆中西部五省，成為區(qū)域市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者。屬于上海綠地集團(tuán)在河南省的項(xiàng)目公司，重點(diǎn)是開(kāi)發(fā)鄭東新區(qū)的住宅項(xiàng)目。由國(guó)內(nèi)13家地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)合發(fā)起，重點(diǎn)開(kāi)發(fā)鄭東新區(qū)，是聯(lián)盟新城品牌在國(guó)內(nèi)首個(gè)項(xiàng)目。開(kāi)發(fā)業(yè)績(jī)金水花園、建業(yè)城市花園、建業(yè)城市廣場(chǎng)。太陽(yáng)城、藍(lán)水假期、萊因春天等，在鄭還未有項(xiàng)目?？禈蚶辖?、綠地世紀(jì)、國(guó)際花都等，在鄭還未有項(xiàng)目。暫無(wú)在建項(xiàng)目森林半島、新天地桂園、建業(yè)綠色家園（系列）順馳廣場(chǎng)、鄭東?第一大街、洛陽(yáng)?第一大街鄭東老街世紀(jì)大廈聯(lián)盟新城（二）競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析從目前鄭州在售樓盤中，與綠城?百合公寓有競(jìng)爭(zhēng)性的項(xiàng)目以兩類為主：一類是在樓盤品質(zhì)和價(jià)格定位方面有競(jìng)爭(zhēng)力的項(xiàng)目，如天下城、鑫苑名家、宜家美景、森林半島、德億時(shí)代城、建業(yè)新天地?桂園；另一類是同在鄭東新區(qū)，與綠城?百合公寓臨近的具有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力項(xiàng)目，如聯(lián)盟新城、順馳?第一大街、綠地?鄭東新苑、中義?阿卡迪亞。下面是對(duì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的個(gè)案調(diào)查：A、同品質(zhì)同價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)樓盤樓盤名稱：天下城調(diào)查時(shí)間：2004年11月基礎(chǔ)資料樓盤位置鄭州健康路與優(yōu)勝南路口開(kāi)發(fā)單位河南開(kāi)祥天城置業(yè)股份公司建筑單位中建八局設(shè)計(jì)單位澳大利亞柏濤、普利斯策劃推廣銷售電話項(xiàng)目規(guī)劃總占地面積108畝總建筑面積30萬(wàn)㎡總規(guī)劃戶數(shù)1500戶容積率3.6

綠化率38%

車位配比1：0.6

車位租售售12萬(wàn)/個(gè)；租160元/月建筑設(shè)計(jì)建筑結(jié)構(gòu)框剪結(jié)構(gòu)建筑形態(tài)小高層、高層建筑層數(shù)11-32層建筑層高3.0m

戶型設(shè)計(jì)面積范圍90—250㎡主力戶型146—188㎡建材標(biāo)準(zhǔn)電梯：德國(guó)帝森克虜伯，高層使用17臺(tái)；空調(diào)：預(yù)留空調(diào)位。區(qū)內(nèi)配套基礎(chǔ)配套供水供電市政供水；供電容量：30A/戶以上供氣供暖市政天然氣；分戶地板水采暖生活配套香榭麗商業(yè)街、泛會(huì)所、中心會(huì)所、高爾夫推桿練習(xí)場(chǎng)、市內(nèi)恒溫游泳池、300㎡文化景觀大道、1000㎡中央水景花園、親子游樂(lè)場(chǎng)、三迭水系、歐式雕塑公園、幼兒園。智能化配套寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、周界防范系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、可視對(duì)講系統(tǒng)、背景音樂(lè)系統(tǒng)、設(shè)備自控系統(tǒng)、家庭安防系統(tǒng)。市政配套醫(yī)療設(shè)施鄭州市第五人民醫(yī)院、兒童醫(yī)院、河醫(yī)二附院、鄭州婦幼保健院。教育設(shè)施鄭州七中、鄭州四十九中、優(yōu)勝路小學(xué)、金水藝術(shù)小學(xué)。交通設(shè)施205、211、202、k906、506、21、105、k56、6、32、28路公交車。公建設(shè)施人民公園、河南省體育館、金水濱河園、鄭州市圖書(shū)館。銷售情況本期開(kāi)盤時(shí)間2004年4月本期入住時(shí)間2006年初本期推出戶數(shù)590戶本期銷售戶數(shù)300戶銷售價(jià)格住宅3900元/㎡商業(yè)10000元/㎡付款方式優(yōu)惠一次性付款優(yōu)惠3%、按揭付款優(yōu)惠1%

交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯房物業(yè)管理物業(yè)管理機(jī)構(gòu)深圳中海物業(yè)顧問(wèn)公司物業(yè)管理費(fèi)用1.1元/㎡.月樓盤簡(jiǎn)評(píng)1、簡(jiǎn)介：本項(xiàng)目位于健康路與優(yōu)勝南路交匯處，是鄭州市政治、商業(yè)、文化氛圍都比較濃厚的中心地帶，項(xiàng)目占地108畝，總建筑面積30萬(wàn)平方米，在鄭州號(hào)稱“豪地?豪宅”。2、產(chǎn)品特色：本項(xiàng)目由澳大利亞柏濤設(shè)計(jì)所擔(dān)綱建筑設(shè)計(jì)，小高層、高層由高到底依次排列，從內(nèi)到外彰顯出一種雍容氣度。在景觀設(shè)計(jì)上，項(xiàng)目以“現(xiàn)代、健康、文化”為主題，精心營(yíng)造出精致、細(xì)膩的園林景觀。用大量植物表現(xiàn)北方四季交替的不同景象。中央水景花園由下沉式中心廣場(chǎng)、會(huì)所和幼兒園景區(qū)構(gòu)成，面積約10000平方米，其規(guī)模在市中心尤顯奢華。大面積水景的運(yùn)用也是其園林景觀的一大亮點(diǎn)。在社區(qū)配套上，本項(xiàng)目建有“香榭麗商業(yè)街”，同時(shí)共享周邊成熟的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，社區(qū)內(nèi)還有運(yùn)動(dòng)、休閑雙會(huì)所，以及雙語(yǔ)幼兒園等生活配套，是其高端形象的一大支撐點(diǎn)。天下城主力戶型為146—188平方米之間，以大取勝，2期精裝領(lǐng)袖提出“一站式精裝交房”的概念，在交房前對(duì)地面、內(nèi)墻、衛(wèi)生間、廚房、陽(yáng)臺(tái)、門窗等進(jìn)行裝修。在鄭州大戶型社區(qū)進(jìn)行精裝修的，獨(dú)此一家。3、推廣策略：在項(xiàng)目前期由形象代言人襯托樓盤形象，進(jìn)行宣傳，舉辦各種高雅派對(duì)、文化節(jié)、音樂(lè)盛會(huì)樹(shù)立產(chǎn)品形象，同時(shí)圈定目標(biāo)客戶，進(jìn)行直效宣傳。在項(xiàng)目入市后，以“豪地?豪宅”為主要推廣語(yǔ)進(jìn)行宣傳，內(nèi)容比較空洞，項(xiàng)目一度滯銷。2期項(xiàng)目以“精裝戶型”為主要賣點(diǎn)，通過(guò)密集廣告投放，力圖打開(kāi)市場(chǎng)。樓盤名稱：鑫苑名家填表日期：2004年11月基礎(chǔ)資料樓盤位置鄭州市鑫苑路18號(hào)開(kāi)發(fā)單位河南鑫苑置業(yè)有限公司規(guī)劃設(shè)計(jì)深圳大學(xué)建筑設(shè)計(jì)院景觀設(shè)計(jì)北京林業(yè)大學(xué)深圳分院策劃推廣銷售電話項(xiàng)目規(guī)劃總占地面積331畝總建筑面積35萬(wàn)㎡總規(guī)劃戶數(shù)3000

容積率1.6

綠化率40%

車位配比1：0.35

車位租售9萬(wàn)/個(gè)建筑設(shè)計(jì)建筑結(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu)建筑形態(tài)多層、小高層、高層、別墅建筑層數(shù)7層、11層、23層建筑層高2.9m

戶型設(shè)計(jì)面積范圍88-280㎡主力戶型110-150㎡建材標(biāo)準(zhǔn)1—

2層為面磚、以上為涂料；電梯：日立牌電梯；空調(diào)：預(yù)留空調(diào)位。區(qū)內(nèi)配套基礎(chǔ)配套二次加壓供水、市政供電、雙氣生活配套開(kāi)放式商業(yè)步行街、超市、生態(tài)廣場(chǎng)、游泳池、健身房、室內(nèi)體育館、社區(qū)診所、中心會(huì)所。智能化配套周界紅外線監(jiān)控系統(tǒng)、入戶智能卡、遠(yuǎn)程抄表小區(qū)周界防越報(bào)警系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、小區(qū)保安巡更系統(tǒng)、對(duì)講系統(tǒng)。市政配套醫(yī)療設(shè)施鄭州僑光醫(yī)院、社區(qū)醫(yī)療點(diǎn)。教育設(shè)施河南省實(shí)驗(yàn)幼兒園、河南省實(shí)驗(yàn)小學(xué)外國(guó)語(yǔ)分校、鄭州47中。商業(yè)設(shè)施聯(lián)華超市、家世界超市、香港名店街。交通設(shè)施21路、39路、205路、67路公交車。公建設(shè)施東風(fēng)渠濱河公園、市動(dòng)物園、森林公園、長(zhǎng)途汽車北站。銷售情況本期開(kāi)盤時(shí)間2004.5.22

本期入住時(shí)間2004.12

本期推出戶數(shù)1000多本期銷售戶數(shù)三期進(jìn)入尾盤階段銷售價(jià)格住宅多層3100、高層3300

商業(yè)未推出付款方式優(yōu)惠一次性優(yōu)惠5000元，按揭優(yōu)惠3000元目前開(kāi)發(fā)進(jìn)度結(jié)構(gòu)封頂交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯房物業(yè)管理物業(yè)管理機(jī)構(gòu)河南鑫苑物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理費(fèi)用小高層：1.1元/平方米，多層：0.38元/㎡樓盤簡(jiǎn)評(píng)1、項(xiàng)目簡(jiǎn)介：鑫苑名家總占地331畝，建筑面積35萬(wàn)平方米，東倚8000畝國(guó)家森林公園和鄭東新區(qū)，南鄰百米寬的東風(fēng)渠濱河公園，親綠親水，形成獨(dú)有的環(huán)境優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目毗鄰東風(fēng)路、經(jīng)三路、中州景觀大道，是鄭州市絕佳的居住地帶。2、產(chǎn)品特色：鑫苑名家由多層、小高層、別墅和高層等多種建筑形式組合而成，現(xiàn)代風(fēng)格的樓宇外立面和中原人的心理特點(diǎn)較為貼切。對(duì)園林景觀的精心塑造是鑫苑名家的一個(gè)亮點(diǎn)，中央景觀區(qū)、組團(tuán)觀景帶與東風(fēng)渠濱河公園的景觀相結(jié)合，在鄭州獨(dú)樹(shù)一幟。在配套方面，本項(xiàng)目有2條120米長(zhǎng)的休閑商業(yè)步行街，河南省實(shí)驗(yàn)小學(xué)外國(guó)語(yǔ)分校、河南省實(shí)驗(yàn)幼兒園分園兩所名校，還有號(hào)稱中原最大的社區(qū)會(huì)所。其次鑫苑名家還共享社區(qū)外部較為成熟的生活配套。鑫苑名家的暢銷也在情理之中。3、推廣策略：依靠大盤、名校優(yōu)勢(shì)對(duì)樓盤“居住與世界同步”以及“新都市中心”進(jìn)行炒作；依靠高密度廣告投放量打開(kāi)市場(chǎng)（其廣告投放量每個(gè)月都名列前茅），對(duì)社區(qū)品質(zhì)進(jìn)行全方位闡述，提高人際傳播率，達(dá)到宣傳效果。樓盤名稱：森林半島填表日期：2004年11月基礎(chǔ)資料樓盤位置鄭州市東風(fēng)路豐慶路西北開(kāi)發(fā)單位河南建業(yè)住宅有限公司規(guī)劃設(shè)計(jì)重慶中域設(shè)計(jì)院景觀設(shè)計(jì)加拿大設(shè)計(jì)師干彤設(shè)計(jì)策劃推廣廣州銘鼎?鈞城國(guó)際銷售電話項(xiàng)目規(guī)劃總占地面積260畝總建筑面積21萬(wàn)平方米總規(guī)劃戶數(shù)1238戶容積率1.21

綠化率50%

車位配比1：1

車位租售未定建筑設(shè)計(jì)建筑結(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu)建筑形態(tài)獨(dú)棟、聯(lián)排別墅，小高層建筑層數(shù)12層小高層、別墅建筑層高3.2米戶型設(shè)計(jì)面積范圍別墅：310—390平方米主力戶型五房?jī)蓮d、四房?jī)蓮d，別墅340—390；小高層170—200

建材標(biāo)準(zhǔn)太陽(yáng)能照明、德國(guó)太陽(yáng)能熱水系統(tǒng)，西門子開(kāi)關(guān)和電梯。區(qū)內(nèi)配套基礎(chǔ)配套集中供暖、市政供電、雙氣、地板采暖。生活配套外墻瓷磚、保溫科技材料；隔熱斷橋鋁窗；生活藝術(shù)館、空中花園、雙會(huì)所、社區(qū)幼兒園、游泳池。智能化配套中水系統(tǒng)，太陽(yáng)能熱水、路燈，地溫采暖，外墻保溫。市政配套醫(yī)療設(shè)施省中醫(yī)學(xué)院附屬醫(yī)院教育設(shè)施文化路一小、二小，省實(shí)驗(yàn)、九中、財(cái)院、輕院。商業(yè)設(shè)施家樂(lè)福、家世界超市、香格里拉大酒店、銀行等。交通設(shè)施86、28、79、72、22、2、93路公交車。公建設(shè)施中州綠蔭文化廣場(chǎng)、金水區(qū)政府、科技市場(chǎng)。銷售情況本期開(kāi)盤時(shí)間內(nèi)部認(rèn)購(gòu)階段，2004年年底開(kāi)盤。本期入住時(shí)間2005年5、6月份本期推出戶數(shù)400多本期銷售戶數(shù)350多銷售價(jià)格住宅一房一價(jià)，均價(jià)3900元/平方米商業(yè)排號(hào)期，價(jià)格未定。付款方式優(yōu)惠按揭優(yōu)惠：別墅優(yōu)惠6500—7000，小高層優(yōu)惠4000左右。交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯房物業(yè)管理物業(yè)管理機(jī)構(gòu)河南建業(yè)物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理費(fèi)用未定樓盤簡(jiǎn)評(píng)1、項(xiàng)目簡(jiǎn)介：森林半島占地近260畝,是一個(gè)由TO