安徽淮北市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告課件

淮北市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告1淮北市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告1市場(chǎng)總結(jié)1.淮北市處于四省交界、交通便捷，是百里煤城，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展快，消費(fèi)力提升空間大，房地產(chǎn)正從緩慢發(fā)展階段逐漸步入快速發(fā)展階段；2.城市發(fā)展東擴(kuò)南進(jìn)，帶動(dòng)城南、城東板塊房地產(chǎn)的興起，形成四大板塊競(jìng)爭(zhēng)格局；3.目前供略小于求，但2年后供應(yīng)量大增，可能使供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)；4.內(nèi)向型市場(chǎng)；5.剛性需求大量釋放，推動(dòng)市場(chǎng)繁榮；6.產(chǎn)品品質(zhì)有待進(jìn)一步提升；市場(chǎng)總結(jié)1.淮北市處于四省交界、交通便捷，是百里煤城，城市經(jīng)淮北印象

淮北區(qū)位及區(qū)劃分析淮北資源分析淮北經(jīng)濟(jì)及消費(fèi)分析走入相山淮北發(fā)展規(guī)劃3淮北印象淮北區(qū)位及區(qū)劃分析3區(qū)位分析區(qū)位優(yōu)越安徽省北部；華東腹地；四省交界；總面積2741km2。京滬高鐵；隴海鐵路；連霍高速；京福高速；航空港；深水港；觀音機(jī)場(chǎng)。交通便捷境內(nèi)眥臨山東江蘇河南安徽4區(qū)位分析區(qū)位優(yōu)越安徽省北部；京滬高鐵；交通便捷境內(nèi)眥臨山區(qū)劃分析行政區(qū)劃2008年戶籍人口：全市215.8萬(wàn)；非農(nóng)業(yè)人口：全市93.2萬(wàn)；常住人口：全市205萬(wàn)；年末總戶數(shù)：63.6萬(wàn)戶。人口迅速聚集相山區(qū)

杜集區(qū)烈山區(qū)濉溪縣淮北市轄三區(qū)一縣

5區(qū)劃分析行政區(qū)劃2008年戶籍人口：全市215.8萬(wàn)；人口淮北印象

淮北區(qū)位及區(qū)劃分析

淮北資源分析淮北經(jīng)濟(jì)及消費(fèi)分析走入相山淮北發(fā)展規(guī)劃6淮北印象淮北區(qū)位及區(qū)劃分析6資源分析資源稟賦人文古跡

百里煤城：遠(yuǎn)景儲(chǔ)量350億噸，重要的煤炭和精煤生產(chǎn)基地；

兩大礦業(yè)集團(tuán)：淮北礦業(yè)集團(tuán)、皖北礦業(yè)集團(tuán)河流阡陌：面積18萬(wàn)方，如岱河、龍河、王引河等自然、人工河流；

資源豐富：林業(yè)、農(nóng)作物、水產(chǎn)、畜禽、野生動(dòng)物、中藥材等。

人文底蘊(yùn)：華元、蹇叔、嵇康、劉伶、劉開(kāi)渠；

相山十八景：顯通寺、滲水崖、飲馬池、香爐峰、水牛墓、萬(wàn)丈碑、奏鳴臺(tái)、釣魚臺(tái)、雪泉、奇峰、疊翠峰、天藏寺與六仙洞（牛鼻洞、牛角洞、秘霞洞、天井洞、白云洞、小仙洞）。7資源分析資源稟賦人文古跡百里煤城：遠(yuǎn)景儲(chǔ)量350億噸，重要淮北印象

淮北區(qū)位及區(qū)劃分析淮北資源分析

淮北經(jīng)濟(jì)及消費(fèi)分析走入相山淮北發(fā)展規(guī)劃8淮北印象淮北區(qū)位及區(qū)劃分析8城市經(jīng)濟(jì)分析GDP年均兩位數(shù)增長(zhǎng)，二、三產(chǎn)迅速發(fā)展淮北

支柱

產(chǎn)業(yè)煤炭、電力12煤化工3紡織、建材4冶金、電子2008年：GDP年均增長(zhǎng)率17.07%；2008年三產(chǎn)比為9.94:59.89:30.16；2008年工業(yè)化率達(dá)到54.94%。進(jìn)入了快速工業(yè)化時(shí)期9城市經(jīng)濟(jì)分析GDP年均兩位數(shù)增長(zhǎng)，二、三產(chǎn)迅速發(fā)展淮北煤炭、城市消費(fèi)分析城市消費(fèi)力提升空間大2008年城鎮(zhèn)人均可支配收入達(dá)12851元，全省第7；全市在崗職工平均工資30445元，全省第4；城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額214億元，同比漲24.7%，漲幅全省第5。10城市消費(fèi)分析城市消費(fèi)力提升空間大2008年城鎮(zhèn)人均可支配收城市消費(fèi)分析礦業(yè)職工為主力消費(fèi)人群之一2008年采礦業(yè)職工數(shù)占職工總數(shù)52.74%采礦業(yè)平均工資高于行業(yè)平均工資水平的25.80%11城市消費(fèi)分析礦業(yè)職工為主力消費(fèi)人群之一2008年采礦業(yè)職工數(shù)淮北印象

淮北區(qū)位及區(qū)劃分析淮北資源分析淮北經(jīng)濟(jì)及消費(fèi)分析

走入相山淮北發(fā)展規(guī)劃12淮北印象淮北區(qū)位及區(qū)劃分析12走入相山中心區(qū)位淮北主城區(qū)；政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。全區(qū)轄：1鎮(zhèn)、10街道辦事處；1食品工業(yè)園區(qū)、14個(gè)行政村；70個(gè)城市社區(qū)居委會(huì)。行政區(qū)劃相王奔馬2008年，相山區(qū)總面積135平方公里，人口40萬(wàn)。13走入相山中心區(qū)位淮北主城區(qū)；全區(qū)轄：行政區(qū)劃相王奔馬200走入相山三產(chǎn)發(fā)展優(yōu)勢(shì)明顯2008年：第三產(chǎn)業(yè)增加值26.9億元；占全區(qū)GDP的67.76%；是其他兩區(qū)的4.34倍、3.84倍。區(qū)域?qū)嵙?qiáng)，消費(fèi)力高地方財(cái)政收入1.36億元；投資達(dá)23.3億元，有力拉動(dòng)消費(fèi)；消費(fèi)總額47.2億元，居三區(qū)之首。14走入相山三產(chǎn)發(fā)展優(yōu)勢(shì)明顯2008年：區(qū)域?qū)嵙?qiáng)，消費(fèi)力高淮北印象

淮北區(qū)位及區(qū)劃分析淮北資源分析淮北經(jīng)濟(jì)及消費(fèi)分析走入相山

淮北發(fā)展規(guī)劃

15淮北印象淮北區(qū)位及區(qū)劃分析15經(jīng)濟(jì)發(fā)展十一五規(guī)劃安徽省重點(diǎn)建設(shè)“兩淮一蚌”重工業(yè)走廊；

———皖北地區(qū)工業(yè)化升級(jí)的突破口安徽省重點(diǎn)建設(shè)的五個(gè)百萬(wàn)人口城市之一。GDP達(dá)到450億元，年均增長(zhǎng)16%城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)1.6萬(wàn)元城市人口達(dá)100萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化率達(dá)62%由能源城市向能源加工業(yè)城市轉(zhuǎn)變，由資源型城市向重化工業(yè)城市轉(zhuǎn)變123416經(jīng)濟(jì)發(fā)展十一五規(guī)劃安徽省重點(diǎn)建設(shè)“兩淮一蚌”重工業(yè)走廊；

城市總體規(guī)劃主城區(qū)組團(tuán)分布主城區(qū)用地發(fā)展方向相山組團(tuán)礦山集組團(tuán)烈山組團(tuán)西拓東調(diào)北進(jìn)南優(yōu)保持組團(tuán)形態(tài)一城二鎮(zhèn)三軸17城市總體規(guī)劃主城區(qū)組團(tuán)分布主城區(qū)用地發(fā)展方向相山組團(tuán)西拓東調(diào)淮北房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

淮北房地產(chǎn)市場(chǎng)整體分析淮北房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊分析

淮北商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析18淮北房地產(chǎn)市場(chǎng)分析淮北房地產(chǎn)市場(chǎng)整體分析18房地產(chǎn)市場(chǎng)分析全社會(huì)固定投資額不斷增長(zhǎng)，城市建設(shè)步伐加快，淮北市房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸活躍，開(kāi)發(fā)力度進(jìn)一步加大，預(yù)示房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出不斷走好的趨勢(shì)。從房地產(chǎn)投資額占全社會(huì)固定投資額的比例來(lái)看，一直維持在11%左右，顯示市場(chǎng)相對(duì)較理性。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額與全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額關(guān)系圖19房地產(chǎn)市場(chǎng)分析全社會(huì)固定投資額不斷增長(zhǎng)，城市建設(shè)步伐需求分析淮北的城市化進(jìn)程和人口的擴(kuò)張必將帶來(lái)巨大的住宅消費(fèi)需求；預(yù)計(jì)淮北全市人口到2010年達(dá)到230萬(wàn)人，到2020年城鎮(zhèn)化率提高到65％，人口達(dá)到266萬(wàn)人；淮北發(fā)展前景——城市化率不斷提高,城區(qū)面積和人口增加必將帶來(lái)巨大的住宅需求20需求分析淮北的城市化進(jìn)程和人口的擴(kuò)張必將帶來(lái)巨大的住宅消費(fèi)淮北房地產(chǎn)的典型需求：改善居住條件與居住環(huán)境的二次購(gòu)房需求；年輕人結(jié)婚購(gòu)房的需求；每年不斷增長(zhǎng)的首次置業(yè)者的主動(dòng)性購(gòu)房需求；以收取租金或出售轉(zhuǎn)手獲利的中長(zhǎng)期投資置業(yè)的需求；外來(lái)人口遷入淮北的置業(yè)需求；為子女教育遷居購(gòu)房的需求；需求分析受需求上升的影響，淮北的房?jī)r(jià)從01年開(kāi)始穩(wěn)步上漲，除自主需求外，投資需求也呈上升趨勢(shì)淮北市2008年人均GDP超過(guò)了2400美元，根據(jù)國(guó)際慣例，人均GDP達(dá)到2000至3000美元，房地產(chǎn)便步入住房需求緩慢發(fā)展階段，隨著經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增強(qiáng)，將逐漸進(jìn)入房地產(chǎn)快速發(fā)展的階段。居民購(gòu)房及購(gòu)車將成為消費(fèi)的主流?；幢笔蟹康禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展長(zhǎng)期看好是毋容置疑的，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展還有很大的潛力空間。21淮北房地產(chǎn)的典型需求：需求分析受需求上升的影響，淮北的房?jī)r(jià)從供給分析2008年商品房施工面積353.48萬(wàn)平，竣工面積68.1萬(wàn)平，商品房銷售面積76.66萬(wàn)平，目前供略小于求，但施工量大，2年后的供應(yīng)量將激增；供求同步上升，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于發(fā)展期；市場(chǎng)消費(fèi)潛力逐步被激活；由于淮北預(yù)售期房較早，施工進(jìn)度較慢，加上近年來(lái)需求的爆發(fā)，使得從05年開(kāi)始出現(xiàn)供小于求局面，但長(zhǎng)期來(lái)看，施工量較大，后期供應(yīng)量充足22供給分析2008年商品房施工面積353.48萬(wàn)平，竣工面積淮北房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

淮北房地產(chǎn)市場(chǎng)整體分析

淮北房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊分析

淮北商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析23淮北房地產(chǎn)市場(chǎng)分析淮北房地產(chǎn)市場(chǎng)整體分析23均價(jià)：2700-3200元/平項(xiàng)目為中大規(guī)模，較分散建筑形態(tài)：多層和小高層是主流，部分花園洋房、別墅代表樓盤：鳳凰城、家天下、億嘉·左岸主要特點(diǎn)：景觀、房?jī)r(jià)較低發(fā)展慢的區(qū)域城西板塊均價(jià)：3000-3600元/平建筑形態(tài)：多層、小高層、高層是主流代表樓盤：萬(wàn)馬·相山庭院、金色云天、深藍(lán)華庭、貳拾肆克拉、水岸·碧桂園主要特點(diǎn)：區(qū)域前景、景觀、交通便利最活躍的區(qū)域城南板塊老城區(qū)板塊均價(jià)：4500-5500元/平項(xiàng)目規(guī)模不太大建筑形態(tài)：小高層、高層代表樓盤：匯景家園、淮海時(shí)代廣場(chǎng)、和協(xié)國(guó)際主要特點(diǎn)：成熟的配套、便利的交通、稀缺性最成熟的區(qū)域城東板塊均價(jià)：2800-3300元/平項(xiàng)目為中大規(guī)模建筑形態(tài)：多層、小高層、高層為主，少量別墅、洋房代表樓盤：溫哥華城、翡翠島、天賜良園、慢城主要特點(diǎn)：生態(tài)景觀、區(qū)域前景前景好的區(qū)域市場(chǎng)板塊分析淮北市房地產(chǎn)呈現(xiàn)板塊競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)，以城南板塊最為激烈，隨著城市發(fā)展方向的轉(zhuǎn)移，城南板塊認(rèn)可度逐漸提升，但老城區(qū)板塊還是永恒的明星地段24均價(jià)：2700-3200元/平城西板塊均價(jià)：3000-360城南板塊項(xiàng)目名稱產(chǎn)品類型總建筑面（萬(wàn)㎡）房型面積（㎡）均價(jià)報(bào)價(jià)（元/㎡）總價(jià)（萬(wàn)元/套）鳳凰城多層、洋房、高層、別墅10080-130270021-35家天下多層、小高層、高層2858-1302900-320016-42億嘉·左岸多層、小高層21萬(wàn)多81-98未定－城西板塊樓盤一覽表樓盤數(shù)量較少，但產(chǎn)品類型豐富；項(xiàng)目為中大規(guī)模樓盤，分布較分散；房型選擇面較大，面積較緊湊；樓盤均價(jià)在2700－3200元/平方米之間。城西板塊25城南板塊項(xiàng)目名稱產(chǎn)品類型總建筑面房型面積均價(jià)報(bào)價(jià)總價(jià)鳳凰城城南板塊項(xiàng)目名稱產(chǎn)品類型總建筑面積（萬(wàn)㎡）房型面積（㎡）均價(jià)報(bào)價(jià)（元/㎡）總價(jià)（萬(wàn)元/套）相山一號(hào)多層－88-1634380(尾盤)38-72相山峰景高層2.960-1354400(售罄)26-60匯景家園小高層、多層499-1805300起52萬(wàn)起和協(xié)國(guó)際高層3.1340-2004500（估）18-90華松商業(yè)廣場(chǎng)高層11.4260-130550033-72淮海時(shí)代廣場(chǎng)高層7.2860-137550033-75鼎盛國(guó)際高層2.733-120售罄－一品觀邸高層3.249-113380018-43國(guó)正融華仕家高層2.550-6090-1304500（精裝）3850（毛坯）3400（大戶型）22-27（公寓）30-44（大戶型）老城區(qū)板塊樓盤一覽表項(xiàng)目規(guī)模不大，主要產(chǎn)品為小高層、高層；房型選擇面較大，新建項(xiàng)目面積有放大的趨勢(shì)；樓盤均價(jià)在3800－5500元/平方米之間，主力均價(jià)在4500－5500元/平方米。老城區(qū)板塊26城南板塊項(xiàng)目名稱產(chǎn)品類型總建筑面積房型面積均價(jià)報(bào)價(jià)總價(jià)相山一城南板塊項(xiàng)目名稱產(chǎn)品類型總建筑面積（萬(wàn)㎡）房型面積（㎡）均價(jià)報(bào)價(jià)（元/㎡）總價(jià)（萬(wàn)元/套)金色云天小高、高層為主，酒店、酒店式公寓、商業(yè)5280-1303600（一期)28-47深藍(lán)華庭多層、小高、高層8.587-126未開(kāi)盤1000VIP卡-華佳梅苑多層、小高12113-144300034-43相山庭院多層、洋房、別墅2577-88未開(kāi)盤－貳拾肆克拉高層

45-1224300(精裝修，估)19-52萬(wàn)福大廈高層3.645-135300013-40金方·星河灣多層、小高、高層1089-143320028-45水岸·碧桂園多層、小高、高層8.966-1312800-290020-40百年香樟小高6頂層帶閣樓1800）

37-50城南板塊樓盤一覽表項(xiàng)目開(kāi)發(fā)密集度高，形成內(nèi)部聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，市民認(rèn)可度較高；產(chǎn)品以多層、小高、高層為主，房型選擇多，新建項(xiàng)目單身公寓類產(chǎn)品增多；樓盤均價(jià)在3000－3600元/平方米之間，主力總價(jià)在50萬(wàn)/套以內(nèi)。城南板塊27城南板塊項(xiàng)目名稱產(chǎn)品類型總建筑面積房型面積均價(jià)報(bào)價(jià)總價(jià)金色云城南板塊項(xiàng)目名稱產(chǎn)品類型總建筑面積（萬(wàn)㎡）房型面積（㎡）均價(jià)報(bào)價(jià)（元/㎡）總價(jià)（萬(wàn)元/套)藍(lán)湖綠城多層、高層2286-137多：3000-3200小高：2600-280022-44翡翠島多層、高層、別墅27106-1423300-340035-48天賜良園多層、小高1280-1303150(一期)25-41湖畔御景多層、小高層、別墅6.2589-143300026-43溫哥華城三期（錦繡府?。┒鄬?、小高、別墅6087-142280024-40城東板塊樓盤一覽表項(xiàng)目多為中大規(guī)模樓盤，開(kāi)發(fā)密集，初步形成一定的配套設(shè)施；物業(yè)類型豐富，房型選擇面較大，以經(jīng)濟(jì)型房型為主；樓盤均價(jià)在2800－3300元/平方米之間，主力總價(jià)在25－45萬(wàn)元/套；受城市東擴(kuò)規(guī)劃利好，隨著配套設(shè)施逐步完善，未來(lái)發(fā)展前景看好。城東板塊28城南板塊項(xiàng)目名稱產(chǎn)品類型總建筑面積房型面積均價(jià)報(bào)價(jià)總價(jià)藍(lán)湖綠城南板塊市場(chǎng)板塊分析競(jìng)爭(zhēng)格局淮北大盤少，中小規(guī)模樓盤較多。城南板塊是目前競(jìng)爭(zhēng)最激烈的區(qū)域，區(qū)域內(nèi)部已經(jīng)形成聯(lián)動(dòng)，市民接受度逐漸提高。老城區(qū)土地稀缺，配套成熟，是市民最認(rèn)可的區(qū)域，但樓盤較少。城東圍繞桓譚公園開(kāi)發(fā)項(xiàng)目增多，配套逐漸完善，認(rèn)可度也有所提升?；幢狈康禺a(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)從建筑用材、戶型設(shè)計(jì)、景觀規(guī)劃、智能化等方面都得到全方位提升，但產(chǎn)品總體來(lái)講品質(zhì)還比較一般。物業(yè)形態(tài)較豐富，受到容積率的限制，今后的產(chǎn)品多以小高層、高層為主。價(jià)格分區(qū)明顯，老城區(qū)房?jī)r(jià)一枝獨(dú)秀，城南房?jī)r(jià)逐漸提升，城東板塊略高于城西板塊。目前淮北市房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然是內(nèi)向型市場(chǎng)，即以本地消費(fèi)為主，對(duì)外地消費(fèi)者的吸納有限?；幢毕M(fèi)者對(duì)環(huán)境、教育資源、交通等方面比較看重，尤其學(xué)區(qū)房受追捧?？們r(jià)50萬(wàn)以上產(chǎn)品的主力客戶為煤礦等行業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)、私營(yíng)業(yè)主、事業(yè)單位中層以上人員。產(chǎn)品特征客戶特征小結(jié)29城南板塊市場(chǎng)板塊分析競(jìng)爭(zhēng)格局淮北大盤少，中小規(guī)模樓盤較多?；椿幢狈康禺a(chǎn)市場(chǎng)分析

淮北房地產(chǎn)市場(chǎng)整體分析淮北房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊分析

淮北商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

30淮北房地產(chǎn)市場(chǎng)分析淮北房地產(chǎn)市場(chǎng)整體分析30城南板塊商圈分布相山區(qū)商圈一馬路商圈四馬路商圈淮北市城市規(guī)模比較小，長(zhǎng)期以來(lái)逐漸形成的城市商業(yè)中心是位于相山區(qū)的淮海路路段。隨著淮北市規(guī)劃東擴(kuò)、南進(jìn)的開(kāi)展，傳統(tǒng)的商業(yè)中心逐步為南移，目前形成了以步行街蘇果、相陽(yáng)路餐飲一條街為次中心的新興商業(yè)區(qū)域。步行街商圈是隨著四馬路開(kāi)始升溫和蘇果平價(jià)店的開(kāi)設(shè)才正式啟動(dòng)的。從目前的發(fā)展態(tài)勢(shì)來(lái)看，可以作為一個(gè)市級(jí)商業(yè)副中心。31城南板塊商圈分布相山區(qū)商圈一馬路商圈四馬路商圈淮北市城市規(guī)城南板塊一馬路商圈分析以華松商務(wù)國(guó)際、東方百貨、萬(wàn)金時(shí)代廣場(chǎng)、鞋城等百貨商場(chǎng)業(yè)態(tài)為核心、輔以服飾專賣店、餐飲店等，是各種商鋪近3000家的核心商圈。四馬路商圈分析較為分散，包括大華步行街、相陽(yáng)路餐飲街，主要業(yè)態(tài)為超市快速消費(fèi)品業(yè)態(tài)和中高檔餐飲。業(yè)態(tài)分析32城南板塊一馬路商圈分析業(yè)態(tài)分析32城南板塊典型項(xiàng)目項(xiàng)目中泰國(guó)際廣場(chǎng)相王國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng)慢城地址淮北市人民路197號(hào)（相陽(yáng)路口）

古城路/相山路人民路口子國(guó)際大酒店西側(cè)基本情況占地160畝，建筑面積近45萬(wàn)平方米，商業(yè)有3萬(wàn)方，分割為小面積商鋪總建面7萬(wàn)余平米，3層商業(yè)，分割為2112個(gè)小面積鋪面，主力面積在10平米左右總建筑面積13847平米，其中沿人民路商鋪9703平米，步行休閑街建面4144平米，內(nèi)街店面30-60平米，09年5月開(kāi)盤整體定位HOPSCA——酒店、辦公、廣場(chǎng)、購(gòu)物、會(huì)展、公寓為一體的綜合物業(yè)淮北首席體驗(yàn)式購(gòu)物中心，是購(gòu)物、娛樂(lè)、餐飲、休閑、康體、廣場(chǎng)為一體的多元化商業(yè)集餐飲、休閑、娛樂(lè)、觀光、購(gòu)物于一體的——淮北餐飲娛樂(lè)魅力街區(qū)物業(yè)類型五星級(jí)酒店、甲級(jí)寫字樓、大型商業(yè)、住宅、會(huì)展中心3層購(gòu)物中心沿街商鋪、步行街價(jià)格1F：27000－34000元/平，2F：2萬(wàn)/平1F：均價(jià)2萬(wàn)；2F：價(jià)格未定，預(yù)計(jì)2萬(wàn)/平以上，可預(yù)訂，1萬(wàn)