物業(yè)管理投標(biāo)課件

1．2．1

物業(yè)管理投標(biāo)的概念與原則1物業(yè)管理的投標(biāo)：符合招標(biāo)文件要求的物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)招標(biāo)文件中確定的各項(xiàng)管理服務(wù)要求與標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)與本企業(yè)的實(shí)力，編制投標(biāo)文件，參與投標(biāo)活動(dòng)。物業(yè)管理投標(biāo)原則2真實(shí)性原則投標(biāo)人的投標(biāo)書(shū)內(nèi)容要真實(shí)，不能弄虛作假。正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)原則參加投標(biāo)的物管企業(yè)要反對(duì)其他參與競(jìng)投的物管企業(yè)進(jìn)行不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為，倡導(dǎo)企業(yè)遵守商業(yè)道德；參加競(jìng)投的物管企業(yè)要約束自己不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)。1．2．2

物業(yè)管理投標(biāo)的程序3物業(yè)管理投標(biāo)的準(zhǔn)備階段物業(yè)管理投標(biāo)的實(shí)施階段41．物業(yè)管理投標(biāo)的準(zhǔn)備階段5取得從業(yè)資格籌措資金收集招標(biāo)物業(yè)相關(guān)資料進(jìn)行投標(biāo)可行性分析（4）進(jìn)行投標(biāo)可行性分析6招標(biāo)物業(yè)條件分析本公司投標(biāo)條件分析競(jìng)爭(zhēng)者分析風(fēng)險(xiǎn)分析2．物業(yè)管理投標(biāo)的實(shí)施階段7購(gòu)買、閱讀招標(biāo)文件標(biāo)前調(diào)查與現(xiàn)場(chǎng)考察制定管理服務(wù)方法及工作量制定資金計(jì)劃標(biāo)價(jià)試算標(biāo)價(jià)評(píng)估與調(diào)整辦理投標(biāo)保函封送標(biāo)書(shū)、保函（1）購(gòu)買、閱讀招標(biāo)文件8閱讀招標(biāo)文件，找出疑點(diǎn)，按其不同性質(zhì)與重要性，將其劃分為“招標(biāo)前由招標(biāo)人明確答復(fù)”和“計(jì)入索賠項(xiàng)目”兩類。注意招標(biāo)文件中的各項(xiàng)規(guī)定，如開(kāi)標(biāo)時(shí)間、定標(biāo)時(shí)間、投標(biāo)保證書(shū)等，尤其是圖紙、設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)和管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、要求和范圍予以足夠重視，做出仔細(xì)研究。（2）標(biāo)前調(diào)查與現(xiàn)場(chǎng)考察9在物業(yè)竣工前期介入：應(yīng)現(xiàn)場(chǎng)查看工程土建構(gòu)造，內(nèi)外安裝的合理性，尤其是消防安全設(shè)備、自動(dòng)化設(shè)備、安全監(jiān)控設(shè)備、電力交通通訊設(shè)備等，做好日后養(yǎng)護(hù)、維護(hù)要點(diǎn)記錄，圖紙更改要點(diǎn)記錄，交與開(kāi)發(fā)商商議。在竣工后期介入，應(yīng)按竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)視察項(xiàng)目；業(yè)主主要情況，包括收入層次、主要服務(wù)要求與所需特殊服務(wù)等；當(dāng)?shù)氐臍夂?、地質(zhì)、地理?xiàng)l件等與接管后的服務(wù)密切相關(guān)的條件。（3）制定管理服務(wù)方法及工作量10將招標(biāo)項(xiàng)目參數(shù)列出，越細(xì)越好；分析項(xiàng)目的難點(diǎn)，確定重點(diǎn)，有針對(duì)性管理；合理的人力配置；確定分階段達(dá)到的目的；做出的服務(wù)項(xiàng)目達(dá)到的滿意率；成本測(cè)算；經(jīng)濟(jì)效益分析；社會(huì)效益分析；需要招標(biāo)人提供的幫助、條件；整個(gè)工作安排。（4）制定資金計(jì)劃111）制定資金計(jì)劃的目的主要有：復(fù)核投標(biāo)可行性研究結(jié)果做好答辯的準(zhǔn)備

2）主要的現(xiàn)金流入和流出項(xiàng)目為：標(biāo)書(shū)規(guī)定的預(yù)付款、保證金等接管期間費(fèi)用支出接管期間收入其他資金來(lái)源（5）標(biāo)價(jià)試算121）明確領(lǐng)會(huì)各項(xiàng)服務(wù)要求、經(jīng)濟(jì)條件2）計(jì)算或復(fù)核服務(wù)工作量3）掌握物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)基礎(chǔ)信息4）掌握標(biāo)價(jià)計(jì)算的各種單價(jià)、費(fèi)率、費(fèi)用5）擁有分析所需的當(dāng)?shù)貤l件的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)（6）標(biāo)價(jià)評(píng)估與調(diào)整13試算所用基礎(chǔ)數(shù)據(jù)可能部分是預(yù)測(cè)性的，部分為經(jīng)驗(yàn)性的，不夠精確可靠，估價(jià)人員

應(yīng)當(dāng)對(duì)預(yù)測(cè)和經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)的適用基礎(chǔ)進(jìn)行審查，必要時(shí)予以調(diào)整。風(fēng)險(xiǎn)等不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用是主觀設(shè)定的，應(yīng)在計(jì)算結(jié)束后予以復(fù)核，綜合各渠道所得信息分析做出報(bào)價(jià)決策。可能由于估價(jià)人員的原因，致使估價(jià)偏高或偏低，對(duì)此要參考幾個(gè)估價(jià)人員的估價(jià)結(jié)果，取平均值確定最終報(bào)價(jià)。（7）辦理投標(biāo)保函14向銀行提交資料：投標(biāo)人須知，保函條款、格式及法律條款等。填寫(xiě)《要求開(kāi)具保函申請(qǐng)書(shū)》及其他申請(qǐng)所要求填寫(xiě)的表格，一式三份。提交詳細(xì)材料，說(shuō)明物業(yè)管理服務(wù)量及預(yù)定合同期限。投標(biāo)保函的主要內(nèi)容：擔(dān)保人、被擔(dān)保人、受益人、擔(dān)保事由、擔(dān)保金額、擔(dān)保貨幣、擔(dān)保責(zé)任、索償條件等。（8）封送標(biāo)書(shū)、保函15投標(biāo)人按照招標(biāo)文件的要求，準(zhǔn)備正本和副本（通常正本1份，副本2份）。標(biāo)書(shū)的正本及每一份副本應(yīng)用內(nèi)外兩層封套分別包裝與密封，密封后打上“正本”或“副本”的印記（一旦正本和副本有差異，以正本為準(zhǔn)）。兩層封套上均應(yīng)按投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)的規(guī)定寫(xiě)明投遞地址及收件人，并注明投標(biāo)文件的編號(hào)、物業(yè)名稱、“在某日某時(shí)之前不要啟封”等。1．2．3物業(yè)管理投標(biāo)文件16物業(yè)管理投標(biāo)書(shū)的組成與主要內(nèi)容投標(biāo)書(shū)寫(xiě)作技巧編制投標(biāo)文件應(yīng)注意的事項(xiàng)投標(biāo)報(bào)價(jià)及技巧1．物業(yè)管理投標(biāo)書(shū)的組成與主要內(nèi)容17（1）物業(yè)管理投標(biāo)書(shū)的組成1）投標(biāo)致函。就是投標(biāo)正式報(bào)價(jià)信，其主要內(nèi)容有：①表明投標(biāo)人完全愿意按招標(biāo)文件中的規(guī)定承擔(dān)物業(yè)管理服務(wù)任務(wù)，并寫(xiě)明自己的總報(bào)價(jià)金額；②表明投標(biāo)人接受該項(xiàng)目合同委托管理期限；③表明本投標(biāo)如被接受，投標(biāo)人愿意按招標(biāo)文件規(guī)定金額提供履約保證金；④說(shuō)明投標(biāo)報(bào)價(jià)的有效期；⑤表明本投標(biāo)書(shū)連同招標(biāo)人的書(shū)面接受通知均具有法律約束力；⑥表明對(duì)招標(biāo)人接受其他投標(biāo)人的理解。2）附件18①公司簡(jiǎn)介②公司法人地位及法定代表人證明③公司對(duì)合同意向的承諾④物業(yè)管理專案小組的配備⑤物業(yè)管理組織實(shí)施規(guī)劃。介紹本物業(yè)管理公司的概況和經(jīng)歷分析投標(biāo)物業(yè)和管理要點(diǎn)介紹本公司將提供的管理服務(wù)內(nèi)容及功能說(shuō)明將提供的服務(wù)形式、費(fèi)用和期限19（2）投標(biāo)書(shū)的主要內(nèi)容2．投標(biāo)書(shū)寫(xiě)作技巧20標(biāo)書(shū)的標(biāo)題標(biāo)書(shū)的序言管理的方式、方法管理人員必需具備的物質(zhì)裝備計(jì)劃經(jīng)費(fèi)收支測(cè)算管理規(guī)章制度各項(xiàng)管理指標(biāo)便民服務(wù)項(xiàng)目社區(qū)文化愿意承受的有關(guān)獎(jiǎng)罰內(nèi)容3．編制投標(biāo)文件應(yīng)注意的事項(xiàng)21確保填寫(xiě)無(wú)遺漏，無(wú)空缺不得任意修改填寫(xiě)內(nèi)容填寫(xiě)方式規(guī)范不得改變標(biāo)書(shū)格式計(jì)算數(shù)字必須準(zhǔn)確無(wú)誤報(bào)價(jià)合理包裝整潔美觀4．投標(biāo)報(bào)價(jià)及技巧22經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用測(cè)算前期介入服務(wù)中發(fā)生的開(kāi)辦費(fèi)用測(cè)算；第一年度