吉林省物業(yè)管理辦法

吉政令第203號《吉林省物業(yè)管理措施》已經(jīng)2月2日省政府第2次常務會議討論通過,現(xiàn)予公布,自5月1日起實行。省長二○○九年二月二十七日吉林省物業(yè)管理措施第一章總則第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動,維護業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)及其他管理人的合法權益,改善人民群眾的生活和工作環(huán)境,根據(jù)《中華人民共和國物權法》、《物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī),結合本省實際,制定本措施。第二條本省行政區(qū)域內物業(yè)管理合用本措施。本措施所稱物業(yè)管理,是指業(yè)主共同組織自行管理或者通過選聘物業(yè)服務企業(yè)、其他管理人,由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)、其他管理人按照物業(yè)服務協(xié)議約定,對房屋及配套的設施設備和有關場地進行維修、養(yǎng)護、管理,維護有關區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。第三條物業(yè)的使用、服務及管理應當遵遵法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定,不得損害公共利益和他人的合法權益,遵照公開公平、誠實信用、服務規(guī)范的原則。第四條鼓勵物業(yè)管理采用新技術、新措施,依托科技進步提高物業(yè)管理和服務水平。第五條新建成的居住小區(qū)應當實行物業(yè)管理,原有的居住小區(qū)、非住宅房屋應當逐漸實行物業(yè)管理。第六條縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理,詳細工作可以委托物業(yè)管理機構負責。縣級以上人民政府與物業(yè)管理活動有關的其他部門,在各自的職責范圍內,依法做好與物業(yè)管理有關的工作。第七條鼓勵業(yè)主通過委托或者聘任物業(yè)職業(yè)代理機構或者代理人行使物權,維護自身權益。物業(yè)職業(yè)代理機構從業(yè)人員或者代理人應當具有法律、財務、工程、管理等有關專業(yè)知識,具有良好的職業(yè)道德和社會責任感。第八條鼓勵物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人參與行業(yè)協(xié)會。行業(yè)協(xié)會應當加強行業(yè)自律和行業(yè)培訓,建立行業(yè)服務、協(xié)調、鼓勵和懲戒機制,增進物業(yè)服務行業(yè)科學、規(guī)范、健康發(fā)展。第二章業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會第九條物業(yè)管理區(qū)域內的房屋所有權人為業(yè)主(含未辦理房屋權屬證書的合法買受人)。在物業(yè)管理區(qū)域內,一人擁有多處房屋所有權或者多人擁有一處房屋所有權的,視為一種業(yè)主。第十條物業(yè)管理區(qū)域內已發(fā)售或者交付使用的房屋建筑面積占物業(yè)管理區(qū)域內房屋總建筑面積50%以上,或者交付使用1年以上且入住業(yè)主人數(shù)超過30人的,應當成立業(yè)主大會,業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主構成。符合前款規(guī)定條件的,由街道辦事處或者鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府及時組織成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會。物業(yè)管理區(qū)域內,業(yè)主人數(shù)少于30人的,或者業(yè)主一致不一樣意成立業(yè)主大會,可以不成立業(yè)主大會,由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。第十一條初次業(yè)主大會召開前,街道辦事處或者鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府及小區(qū)居民委員會應當指導業(yè)主,成立業(yè)主大會籌辦組(如下稱籌辦組),負責初次業(yè)主大會的籌辦工作。籌辦組組員由業(yè)主代表,街道辦事處或者鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府代表和小區(qū)居民委員會代表構成?；I辦組組長由街道辦事處或者鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府代表擔任?；I辦組組員名單確定后,應當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內的明顯位置公告。第十二條籌辦組負責如下工作:(一)確定初次業(yè)主大會召開的時間、地點、形式(書面或者集體會議)和內容;(二)確認業(yè)主身份、專有部分面積及在初次業(yè)主大會上的投票權;(三)確定業(yè)主委員會候選人推薦措施并組織推薦候選人;(四)確定《業(yè)主大會議事規(guī)則(草案)》和《管理規(guī)約(草案)》;(五)其他準備工作?；I辦組應當將本條前款所列事項,在初次業(yè)主大會召開的30日前在物業(yè)管理區(qū)域內的明顯位置公告。第十三條業(yè)主對業(yè)主身份、人數(shù)或者專有部分面積等問題向籌辦組提出異議的,籌辦組應當予以復核并將復核成果告知異議人。第十四條業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定,在物業(yè)管理區(qū)域內對全體業(yè)主和物業(yè)使用人具有約束力。第十五條業(yè)主可以書面委托代理人參與業(yè)主大會或者代表業(yè)主主張權利。第十六條業(yè)主委員會組員由業(yè)主大會在業(yè)主中選舉產(chǎn)生,組員人數(shù)為奇數(shù),連選可以連任,因故離任的,由業(yè)主大會選舉補充。第十七條在新一屆業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生后3日內,原業(yè)主委員會向新業(yè)主委員會移交有關資料。第十八條業(yè)主大會可以根據(jù)實際狀況確定業(yè)主委員會的工作經(jīng)費和業(yè)主委員會組員的津貼。第十九條業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當接受縣(市、區(qū))人民政府房地產(chǎn)行政主管部門,街道辦事處或者鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府和小區(qū)居民委員會的指導和監(jiān)督。業(yè)主委員會認為物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人在物業(yè)管理活動中,損害業(yè)主合法權益的,可以代表業(yè)主依法維護權益。第二十條業(yè)主大會、業(yè)主委員會做出的決定,應當符合法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定,并進行公告。業(yè)主大會、業(yè)主委員會不得作出與本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)管理無關的決定,或者從事其他與物業(yè)管理無關的活動。第二十一條業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內將物業(yè)管理區(qū)域名稱和業(yè)主委員會組員名單向縣(市、區(qū))人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處或者鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府立案。第二十二條業(yè)主委員會立案的事項發(fā)生變更的,應當自變更之日起10日內辦理變更立案。第二十三條物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人的組員在其管理的區(qū)域內居住的,不能作為該物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主委員會組員。第二十四條管理規(guī)約經(jīng)業(yè)主大會通過后,由業(yè)主委員會在物業(yè)管理區(qū)域內的明顯位置公告。第二十五條業(yè)主委員會組員有下列狀況之一的,終止其資格:(一)喪失履行職責能力的;(二)無端持續(xù)缺席業(yè)主委員會會議3次以上的;(三)提出辭職的;(四)不再是本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主的;(五)違章搭建的;(六)無合法理由拒付物業(yè)服務費的;(七)不按規(guī)定或者《管理規(guī)約》交存物業(yè)專題維修資金的;(八)業(yè)主大會決定需要終止業(yè)主委員會組員資格的其他情形。決定終止業(yè)主委員會組員資格的程序由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。第二十六條業(yè)主委員會有下列狀況之一的,由街道辦事處或者鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府組織召開業(yè)主大會,可以重新選舉業(yè)主委員會:(一)集體以書面形式提出辭職的;(二)委員人數(shù)局限性半數(shù)的;(三)長期不履行職責的。第二十七條業(yè)主委員會召開會議,應當由業(yè)主委員會主任召集和主持,業(yè)主委員會主任因故不能履行職責的,由業(yè)主委員會副主任召集和主持;業(yè)主委員會主任或者副主任無合法理由不召集和主持業(yè)主委員會會議的,由所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府指定一名業(yè)主委員會組員召集和主持。業(yè)主委員會組員不得委托他人出席業(yè)主委員會會議。業(yè)主委員會會議應當有超過半數(shù)委員出席,并可邀請物業(yè)所在地小區(qū)居民委員會派員列席。第三章前期物業(yè)管理第二十八條建設單位選聘前期物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人實行前期物業(yè)管理的,應當與其簽訂前期物業(yè)服務協(xié)議,并在申請房屋預、銷售許可證時,向縣(市、區(qū))人民政府房地產(chǎn)行政主管部門提交。第二十九條建設單位在銷售物業(yè)之前,應當制定業(yè)主臨時管理規(guī)約,并向物業(yè)買受人明示。成立業(yè)主大會并制定管理規(guī)約時,業(yè)主臨時管理規(guī)約同步失效。第三十條建設單位在建設工程竣工時,應將國家規(guī)定的有關資料報縣(市、區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門立案。第三十一條物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人承接物業(yè)時,應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗。物業(yè)共用部位、共用設施設備查驗接受的詳細措施,由省建設行政主管部門制定。第三十二條在居住小區(qū)詳細規(guī)劃中,應當明確物業(yè)管理用房的詳細位置、面積。物業(yè)管理用房的面積按物業(yè)管理區(qū)域建筑總面積的千分之四配置,局限性一百平方米的按一百平方米配置。建設單位應當按照居住小區(qū)詳細規(guī)劃確定的位置和面積建設物業(yè)管理用房。物業(yè)管理用房應當是可以獨立使用的房屋(不含地下室)。物業(yè)管理用房產(chǎn)權為全體業(yè)主共同所有,未經(jīng)業(yè)主大會同意,物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人不得變化其用途。物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人使用物業(yè)管理用房的,應當向所有人交納使用費,其交費數(shù)額及給付方式在物業(yè)服務協(xié)議中約定。第三十三條建設單位申請房屋預、銷售許可證和辦理房屋所有權初始登記,應當提交物業(yè)管理用房的位置、面積等有關材料?？h級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門在核發(fā)房屋預、銷售許可證和辦理房屋所有權初始登記時,應當對物業(yè)管理用房的位置、面積等同步進行登記。第四章物業(yè)管理服務第三十四條縣(市、區(qū))人民政府房地產(chǎn)行政主管部門,在街道辦事處或者鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府的配合下,根據(jù)下列狀況,劃定物業(yè)管理區(qū)域:(一)獨立的小區(qū);(二)位置相鄰可以統(tǒng)一管理的小區(qū);(三)設施、設備相對獨立的建筑物。第三十五條選聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人的物業(yè)管理區(qū)域應當遵守如下規(guī)定:(一)成立一種業(yè)主大會、業(yè)主委員會;(二)選聘一種物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人實行物業(yè)管理;(三)簽訂一種管理規(guī)約;(四)業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人簽訂物業(yè)服務協(xié)議。第三十六條物業(yè)管理服務內容由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人在物業(yè)服務協(xié)議中約定,收費項目應當與服務內容一致。第三十七條市(州)、縣(市)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門核發(fā)的物業(yè)服務企業(yè)資質證書,應當在核發(fā)后30日內向省建設行政主管部門立案。省建設行政主管部門應當自接到立案材料之日起10日內,將立案企業(yè)的資質、業(yè)績、被投訴狀況在省級網(wǎng)站公布?？h級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應當建立并實行物業(yè)服務企業(yè)信用檔案管理制度。第三十八條縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應當對物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人的組員進行物業(yè)管理法律及有關知識的培訓。從事物業(yè)管理的人員應當按照國家有關規(guī)定獲得職業(yè)資格證書。第三十九條物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主共有的機動車停車場、停車位,應當優(yōu)先提供應本物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主、物業(yè)使用人使用;收費、管理等事項,由業(yè)主大會決定。在物業(yè)管理區(qū)域內停放機動車輛,不得影響其他車輛和行人正常通行。第四十條車主對車輛有保管規(guī)定的,由車主與物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人另行簽訂保管協(xié)議。第四十一條業(yè)主、物業(yè)使用人應當按照都市規(guī)劃行政主管部門同意或者房屋權屬證書載明的用途使用房屋,不得私自變化。確需變化房屋用途的,應當征得利害關系人同意,并依法辦理有關手續(xù)。第四十二條物業(yè)服務企業(yè)因故選擇退出物業(yè)服務時,應當在退出前30日內用公告方式書面告知業(yè)主。第四十三條業(yè)主大會因故不能召開,無人實行物業(yè)管理,嚴重影響業(yè)主生活的,物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府可根據(jù)本措施的規(guī)定組織業(yè)主自治;也可以在多數(shù)業(yè)主同意的前提下,臨時委托物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人實行物業(yè)管理,費用由受益人承擔。第四十四條居民居住的物業(yè)管理區(qū)域公共照明及物業(yè)管理用房使用的水、電、氣、熱費按住宅價格收取。第四十五條供水、供電、供氣、供熱等部門應當向物業(yè)管理區(qū)域內的最終顧客收取費用。在向最終顧客提供服務之前產(chǎn)生的損耗由經(jīng)營單位承擔。第五章物業(yè)服務收費第四十六條一般住宅物業(yè)服務收費實行政府指導價,其他住宅物業(yè)服務收費,由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人協(xié)商確定實行市場調整價或者政府指導價。非住宅物業(yè)服務收費實行市場調整價。第四十七條物業(yè)服務收費實行市場調整價的,由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人在物業(yè)服務協(xié)議中約定價格。第四十八條物業(yè)服務收費實行政府指導價的,有定價權的價格主管部門應當會同縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)管理服務等級原則等原因,制定對應的基準價及其浮動幅度,并及時公布。詳細收費原則由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人在浮動幅度范圍內,在物業(yè)服務協(xié)議中約定。第四十九條物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人可以接受業(yè)主的委托提供物業(yè)服務協(xié)議以外的服務項目,服務收費實行市場調整價,但政府制定指導價格的除外。第五十條業(yè)主辦理入住手續(xù)后,應當承擔其后發(fā)生的物業(yè)服務、采暖等有關費用。房屋具有入住、使用條件,建設單位應當向業(yè)主發(fā)出辦理入住、使用手續(xù)的書面告知,業(yè)主應當在接到書面告知后30日內辦理有關入住、使用手續(xù)。業(yè)主接到書面告知后無合法理由不辦理入住、使用手續(xù)的,其入住時間以建設單位向業(yè)主發(fā)出辦理入住、使用手續(xù)的書面告知時間為準。第五十一條業(yè)主將物業(yè)出租、出借的,應當及時告知物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人,物業(yè)服務費用由物業(yè)使用人交納或者代為交納,業(yè)主負連帶責任。物業(yè)發(fā)售或者更名的,應當與物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人結清物業(yè)服務費用。第六章物業(yè)使用與維護第五十二條單項工程質量驗收合格,能滿足基本入住、使用條件的住宅,方可入住。第五十三條在物業(yè)管理區(qū)域內,嚴禁從事下列活動:(一)私自變動建筑主體和承重構造;(二)占用共用部位和消防通道,損壞共用設施設備;(三)私自變化共用部位,共用設施設備的用途;(四)私自搭建建筑物、構筑物;(五)未經(jīng)利害關系人和物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人同意設置營業(yè)攤點;(六)寄存超過安全原則的易燃、易爆、劇毒、放射性物品;(七)排放污染物、有毒有害物質或者產(chǎn)生超原則噪聲;(八)侵占、毀壞綠地、樹木和綠化設施;(九)違反規(guī)定喂養(yǎng)家禽、寵物;(十)傾倒垃圾、污水或者拋擲雜物;(十一)法律、法規(guī)、規(guī)章和管理規(guī)約嚴禁的其他行為。有前款規(guī)定行為的,物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人應當及時制止;當事人拒不糾正的,物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人和利害關系人可以書面告知有關行政管理部門。有關行政管理部門應當及時予以處理。第五十四條供水、供電、供氣、供熱、排水經(jīng)營單位,應當按如下規(guī)定負責物業(yè)管理區(qū)域內有關設施設備(業(yè)主自行增長的設施設備除外)的維修、養(yǎng)護和更新:(一)業(yè)主終端計量水表及以外的供水設施設備;(二)業(yè)主終端計量電表及以外的供電設施設備(集中設表的,為顧客戶外的供電設施設備);(三)業(yè)主燃氣用品、連接燃氣用品膠管以外的燃氣設施設備;(四)業(yè)主戶外分戶閥及以外的供熱設施設備;(五)業(yè)主樓外排水井及以外的排水設施設備。第五十五條未封閉的物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生,由環(huán)衛(wèi)部門負責。封閉的物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生,由物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人負責,垃圾清運由環(huán)衛(wèi)部門負責。第五十六條物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人受供水、供電、供氣、供熱、排水等經(jīng)營單位委托,維修、養(yǎng)護有關設施設備以及代收有關費用的,委托人應當支付有關費用。第五十七條都市供水經(jīng)營單位應當保證物業(yè)管理區(qū)域內給水管網(wǎng)與都市供水管網(wǎng)接口處供水壓力到達國家規(guī)定原則;達不到國家規(guī)定原則,需進行二次供水的,不得收取二次供水費用。供水經(jīng)營單位供水壓力到達國家規(guī)定原則,仍需進行二次供水,供水經(jīng)營單位收取二次供水費的,由其承擔二次供水責任;供水經(jīng)營單位未收取二次供水費的,由業(yè)主承擔二次供水責任。第七章物業(yè)專題維修資金第五十八條物業(yè)專題維修資金的交存、使用、管理工作由縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負責。第五十九條物業(yè)專題維修資金應當在銀行專戶存儲,按樓建賬、按戶核算。物業(yè)專題維修資金專題用于物業(yè)管理區(qū)域內房屋保修期滿后的物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造,不得挪作他用。第六十條物業(yè)專題維修資金的交存原則由縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門在國家規(guī)定的范圍內,經(jīng)測算后,予以公布。第六十一條物業(yè)專題維修資金自存入銀行專戶之日起按規(guī)定計算利息,利息轉作物業(yè)專題維修資金滾存使用,本息每年轉存一次。第六十二條縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應當定期公告物業(yè)專題維修資金的收支和使用狀況,建立物業(yè)專題維修資金查詢系統(tǒng),實行一戶一卡制,接受業(yè)主對物業(yè)專題維修資金收支和使用狀況的查詢。第六十三條業(yè)主轉讓物業(yè)時,交易雙方對物業(yè)專題維修資金有約定的,從其約定;沒有約定的,物業(yè)專題維修資金剩余部分直接過戶給物業(yè)買受人。第六十四條物業(yè)滅失的,物業(yè)專題維修資金的剩余部分應當返還業(yè)主。第六十五條物業(yè)專題維修資金實行分級審計制度。設區(qū)都市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門管理的物業(yè)專題維修資金由