恒大翡翠華庭開(kāi)盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告

濟(jì)南·翡翠華庭項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)前營(yíng)銷(xiāo)方案

項(xiàng)目工程現(xiàn)狀項(xiàng)目核心價(jià)值及VI表現(xiàn)整體推廣部署開(kāi)盤(pán)推貨及價(jià)格策略開(kāi)盤(pán)前工作排期目錄

contents123456項(xiàng)目背景介紹PART1本體分析項(xiàng)目區(qū)位及四至項(xiàng)目周邊路網(wǎng)項(xiàng)目屬性界定項(xiàng)目所在的西部新城處于發(fā)展起步階段，區(qū)域成熟度低北部新城：生態(tài)旅游區(qū)、城市配套區(qū)、新型服務(wù)業(yè)基地產(chǎn)業(yè)規(guī)劃：打造重化工業(yè)基地東部新城：行政中心、先進(jìn)制造業(yè)基地指導(dǎo)思想：以高新科技產(chǎn)業(yè)和高附加值產(chǎn)業(yè)為依托，發(fā)展為兼具政務(wù)、商貿(mào)金融、文體、居住功能的城市副中心產(chǎn)業(yè)規(guī)劃：打造制造業(yè)發(fā)展走廊西部新城：現(xiàn)代化綜合新區(qū)、會(huì)展經(jīng)濟(jì)、科教人文指導(dǎo)思想：以交通、科教為依托形成集三產(chǎn)、商貿(mào)、高尚休閑于一體的城市副中心重要舉措：高鐵樞紐綜合區(qū)、大學(xué)科技園、園博園產(chǎn)業(yè)規(guī)劃：大做旅游產(chǎn)品文章。目前，濟(jì)南經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、高?？萍紙@和長(zhǎng)清主城區(qū)是“西進(jìn)”的主旋律主城區(qū)：文化特色區(qū)、商貿(mào)旅游區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃：大力發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)。以發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和新興流通業(yè)為主體，積極發(fā)展都市型產(chǎn)業(yè)，大力發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)，有效吸引企業(yè)總部、研發(fā)中心、銷(xiāo)售中心、管理中心等入駐發(fā)展。南部片區(qū)：生態(tài)保育區(qū)、風(fēng)景名勝區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃：發(fā)展生態(tài)和觀光旅游。城市發(fā)展規(guī)劃濟(jì)南多中心發(fā)展高鐵新城東部新城距中心城區(qū)車(chē)行距離18公里距東部新城中心車(chē)行距離28公里項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目位于西客站片區(qū)的待發(fā)展區(qū)域，距離主城區(qū)較遠(yuǎn)中心城區(qū)本項(xiàng)目恒大雅苑距雅苑2公里禮樂(lè)廣場(chǎng)本項(xiàng)目西客站齊魯之門(mén)長(zhǎng)途東站公交樞紐日?qǐng)?bào)大廈榮寶齋大廈三館大劇院會(huì)展中心恒大國(guó)際金融中心省實(shí)驗(yàn)中學(xué)匡山立交10月開(kāi)通二環(huán)西高架10月開(kāi)通恒大雅苑中建錦繡城高鐵新城十一節(jié)相關(guān)市政配套如大劇院、三館、二環(huán)高架基本建成。隨著十藝節(jié)臨近，也將使本片區(qū)成為熱點(diǎn)片區(qū)規(guī)劃配套已建成建設(shè)中規(guī)劃項(xiàng)目世購(gòu)華聯(lián)距項(xiàng)目車(chē)行距離5公里銀座和諧廣場(chǎng)距項(xiàng)目車(chē)行距離12公里車(chē)行3公里內(nèi)無(wú)任何生活配套項(xiàng)目周邊目前生活配套極其匱乏，無(wú)居住氛圍周邊生活配套本項(xiàng)目

項(xiàng)目四至東鄰農(nóng)田為規(guī)劃的市政濱州路，8月立項(xiàng)，預(yù)計(jì)12月底完工北部為耕地，暫未出讓

項(xiàng)目四至南部為正在施工的威海路

項(xiàng)目四至西部為正在施工的濰坊路工地

項(xiàng)目四至

周邊路網(wǎng)概況項(xiàng)目周邊路網(wǎng)將連通經(jīng)十路、北園高架、二環(huán)西高架橋，路網(wǎng)暢通，但目前尚未貫通或處于施工階段，通達(dá)性較差本項(xiàng)目二環(huán)西高架預(yù)計(jì)10月通車(chē)濱州路計(jì)劃12月通車(chē)（項(xiàng)目自建雙向車(chē)道）濰坊路預(yù)計(jì)10月通車(chē)興福寺路預(yù)計(jì)10月通車(chē)威海路預(yù)計(jì)12月通車(chē)青島路預(yù)計(jì)10月通車(chē)臘山河西路施工中已通車(chē)未動(dòng)工恒大國(guó)際金融中心恒大雅苑翡翠華庭基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占地面積214.5畝總建面61萬(wàn)方地塊分布A、B-2住宅，C、D-2商業(yè)首期總建面14.1萬(wàn)方首期容積率3首期戶(hù)數(shù)710首期建筑密度13.3%首期綠地率35.6%首期園林2.95萬(wàn)方首期景觀湖2781.6平建筑形式高層層數(shù)29、30首期主力戶(hù)型135-200平住宅商業(yè)恒大翡翠華庭項(xiàng)目用地面積214.5畝，建筑面積共61萬(wàn)平方米；項(xiàng)目由住宅和商業(yè)地塊組成：1.住宅總建筑面積

21.5萬(wàn)平方米；

2.商業(yè)總建筑面積39.5萬(wàn)平方米。住宅總建面21萬(wàn)平米，首期14萬(wàn)平米經(jīng)濟(jì)指標(biāo)首期貨量分析

三單元二單元一單元200平200平175平175平152平152平三單元二單元一單元174平174平174平174平198平198平三單元二單元一單元160平160平140平140平160i平160平三單元二單元一單元160平160平140平140平160平160平首期戶(hù)型配比戶(hù)型類(lèi)型面積區(qū)間（㎡）套數(shù)套數(shù)比例三房一衛(wèi)103、12560.008%三房?jī)尚l(wèi)14011315.92%四房二衛(wèi)150-16029541.55%170-20029641.70%合計(jì)

710100.0%1#2#3#4#首期產(chǎn)品中四室150平以上產(chǎn)品占83%城市新區(qū)邊緣中高端純大戶(hù)型住宅產(chǎn)品西客站片區(qū)待發(fā)展區(qū)域；未來(lái)西部新城核心位置；住宅：29-30層高層，1500元/平精裝；戶(hù)型為135-200平闊綽三室、四室；主力戶(hù)型為150平以上的產(chǎn)品，占比83%；內(nèi)部配套：幼兒園、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、社區(qū)商業(yè)；項(xiàng)目周邊市區(qū)配套齊全：三館、大劇院、會(huì)展中心、省實(shí)驗(yàn)中學(xué)、恒大國(guó)際金融中心；項(xiàng)目首期產(chǎn)品屬性界定片區(qū)產(chǎn)品配套PART2市場(chǎng)分析城市房地產(chǎn)概況大戶(hù)型產(chǎn)品分析區(qū)域及競(jìng)品分析

由于本項(xiàng)目產(chǎn)品主要分布在150-200平米的大戶(hù)型產(chǎn)品，本報(bào)告重點(diǎn)對(duì)典型大戶(hù)型（150平以上）項(xiàng)目進(jìn)行總結(jié)分析。分析重點(diǎn)說(shuō)明海爾綠城中海奧龍觀邸天泰太陽(yáng)樹(shù)中海國(guó)際社區(qū)保利海德公館萬(wàn)達(dá)公館中鐵國(guó)際城舜興東方黃金山水郡本項(xiàng)目大戶(hù)型項(xiàng)目分布恒大帝景銀豐花園歷山名郡名士豪庭保利大名湖華潤(rùn)中央公園萬(wàn)科金域國(guó)際濟(jì)南高端客戶(hù)素有“住東不住西，住南不住北”的居住習(xí)慣，大戶(hù)型高端產(chǎn)品集中于中心城區(qū)、奧體及南部。奧體板塊中心板塊舜耕板塊恒大雅苑在售售罄大戶(hù)型市場(chǎng)掃描同一社區(qū)，市場(chǎng)大戶(hù)型較小戶(hù)型去化較慢，約為小戶(hù)型月均去化的10-20%普通產(chǎn)品(高層150平米以下戶(hù)型)大戶(hù)型產(chǎn)品（高層150平米以上戶(hù)型）樓盤(pán)名稱(chēng)供應(yīng)量（套）去化量（套）存量（套）月均去化價(jià)格供應(yīng)量（套）去化量（套）存量（套）月均去化價(jià)格備注海爾綠城——————————743497246918000中國(guó)鐵建國(guó)際城1032446586641000053521511000中海國(guó)際社區(qū)207115035682157800965356609519000

小高層華潤(rùn)中央公園1862108178115410000140102381212000-13000舜興東方233138956912500474252113000陽(yáng)光10020279351092134860060481268300-9800黃金山水郡72958671812700321220212000恒大帝景——————————6284561725716000-18500濟(jì)水上苑恒大雅苑：7600元/平中建錦繡城：6800元/平榮寶齋風(fēng)華盛景綠地愛(ài)麗舍：6700元/平金科城外海中央花園：6500元/平城建綠地國(guó)際花都：6000元/平泉景園：6100元/平龍騰國(guó)際花園天朗蔚藍(lán)城在售待售片區(qū)住宅供應(yīng)本區(qū)域在售、待售項(xiàng)目約15個(gè)，多為40萬(wàn)以上的區(qū)域剛需大盤(pán)，總供應(yīng)量約600萬(wàn)方海亮高速本項(xiàng)目類(lèi)別項(xiàng)目名稱(chēng)總建面（萬(wàn)㎡）主力戶(hù)型（㎡）均價(jià)（元/㎡）在售綠地國(guó)際花都160

二房90-100、三房103-110

6000泉景園42二房88、三房116、1256100愛(ài)麗舍公館40二房90-100、三房105-1206700恒大雅苑66二房93-99、三房96-1437600中建錦繡城110二房90、三房118、1256800外海中央花園62.5二房77-98、三房106、四室1756500待售金科城150二房80-99、三房100-120榮寶御園30二房93、三房113、121龍騰國(guó)際花園50二房93-100、三房135-1407388起片區(qū)住宅成交以90-120平的產(chǎn)品為主，大戶(hù)型產(chǎn)品較少，純大戶(hù)型更是區(qū)域空白主力戶(hù)型主要集中在90-120平的剛需產(chǎn)品，三室也主要集中在135-140平競(jìng)品分析鎖定重點(diǎn)競(jìng)品項(xiàng)目

選擇濟(jì)南西部、以大戶(hù)型為主或大戶(hù)型產(chǎn)品貨量較多、中高端項(xiàng)目，鎖定重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手龍騰國(guó)際花園

中海國(guó)際社區(qū)從項(xiàng)目區(qū)域、產(chǎn)品類(lèi)別檔次和消費(fèi)者需求功能上綜合可見(jiàn)：區(qū)域在售項(xiàng)目為剛需產(chǎn)品，大戶(hù)型豪宅市場(chǎng)空白，本項(xiàng)目無(wú)同區(qū)同質(zhì)競(jìng)品。龍騰國(guó)際花園事項(xiàng)內(nèi)容事項(xiàng)內(nèi)容開(kāi)發(fā)商龍騰地理位置張莊路森林公園西300米路北業(yè)態(tài)高層裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯占地面積14萬(wàn)㎡建筑面積50萬(wàn)㎡住宅地塊50萬(wàn)㎡容積率2.9住宅總棟數(shù)11總戶(hù)數(shù)1400交通動(dòng)線(xiàn)7路、27路、42路、76路、K91路、K107路車(chē)位比1：0.8主要內(nèi)部配套幼兒園、社區(qū)商業(yè)主要外部配套商業(yè)：和諧廣場(chǎng)、世購(gòu)廣場(chǎng)等醫(yī)療：省立醫(yī)院西院、市立五院、濟(jì)南市兒童醫(yī)院、456醫(yī)院、106醫(yī)院教育：小學(xué)：外海實(shí)驗(yàn)學(xué)校（濟(jì)南外國(guó)語(yǔ)小學(xué)）、槐蔭區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)、泉城花園小學(xué)、老屯小學(xué)、機(jī)場(chǎng)小學(xué)

初中：濟(jì)南三十中、濟(jì)南二十六中，另外育英、省實(shí)驗(yàn)中學(xué)等都相繼在西部建校休閑：張莊森林公園1.4公里森林公園+干掛石材+區(qū)位+萬(wàn)科合作品牌+低起價(jià)龍騰國(guó)際花園項(xiàng)目認(rèn)籌中以130平以下中小戶(hù)型為主，大面積認(rèn)籌量極少187㎡4室2廳2衛(wèi)戶(hù)型產(chǎn)品項(xiàng)目戶(hù)型面積配比與華庭戶(hù)型對(duì)比主賣(mài)點(diǎn)認(rèn)籌優(yōu)惠龍騰國(guó)際花園兩室93-95㎡48.6%兩梯三戶(hù)的東戶(hù)；開(kāi)間、進(jìn)深、尺度相當(dāng)；主臥超東北向；森林公園、地鐵R2直達(dá)認(rèn)籌3萬(wàn)抵4萬(wàn)；免費(fèi)入會(huì)時(shí)贈(zèng)送1000元三室131-135㎡13.5%三室140-145㎡32.4%四室187㎡5.4%首期推售：本次預(yù)計(jì)推售4棟樓，約670套，其中187平約34套。目前認(rèn)籌：項(xiàng)目7月6日起正式認(rèn)籌，起價(jià)7388元/平，目前認(rèn)籌430組，具體分布為：130平米以上客戶(hù)150組（187平認(rèn)籌10組）；130平米以下客戶(hù)280組。預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)時(shí)間8月24日事項(xiàng)內(nèi)容事項(xiàng)內(nèi)容開(kāi)發(fā)商中海地理位置二環(huán)南路與陽(yáng)光新路南路交匯處業(yè)態(tài)別墅、小高層、高層裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯占地面積178萬(wàn)㎡建筑面積310萬(wàn)㎡開(kāi)盤(pán)時(shí)間2011.4，一期已經(jīng)入住容積率1.68物業(yè)管理中海物業(yè)管理有限公司濟(jì)南分公司車(chē)位比1：0.8主要社區(qū)配套社區(qū)內(nèi)規(guī)劃有南北兩個(gè)區(qū)域級(jí)城市綜合體有7所學(xué)校，包括3所18班幼兒園，3所24班小學(xué)，及1所36班初中，小學(xué)為南上山街小學(xué)、初中為濟(jì)南市實(shí)驗(yàn)初中7大公園、徒步登山道、自行車(chē)系統(tǒng)、步行系統(tǒng)，會(huì)所中海國(guó)際社區(qū)310萬(wàn)平大盤(pán)+學(xué)區(qū)房+山體資源+中海品牌+成熟社區(qū)中海項(xiàng)目13公里戶(hù)型產(chǎn)品項(xiàng)目戶(hù)型面積段戶(hù)型套數(shù)去化情況與華庭對(duì)比戶(hù)型評(píng)價(jià)中海國(guó)際社區(qū)（目前在售產(chǎn)品）三室105-110㎡3042013年1-7月，150平以上產(chǎn)品月均去化速度51套，均價(jià)8800元，去化量為150平以下中小戶(hù)型的1/4。1、5.4的客廳開(kāi)間，遠(yuǎn)大于本項(xiàng)目4,.8米開(kāi)間；2、入戶(hù)玄關(guān)設(shè)計(jì)，較好保持私密性，本項(xiàng)目無(wú)專(zhuān)門(mén)的玄關(guān)位置，在私密性上優(yōu)于本項(xiàng)目；3、四室朝陽(yáng)，臥室贈(zèng)送飄窗，三室124-140㎡264四室142-143㎡305四室163-167216四室19588163㎡4室2廳2衛(wèi)僅統(tǒng)計(jì)目前在售和本項(xiàng)目相近的三室、四室產(chǎn)品戶(hù)型配比195㎡4室2廳2衛(wèi)143㎡3室2廳2衛(wèi)150平以上產(chǎn)品去化量約為小戶(hù)型產(chǎn)品的1/4，去化速度約為1/2PART3客戶(hù)分析典型項(xiàng)目客戶(hù)分析目標(biāo)客戶(hù)分布28項(xiàng)目名稱(chēng)總價(jià)區(qū)間客戶(hù)情況項(xiàng)目核心資源職業(yè)特征（前三）行為特征主要需求特征綠城全運(yùn)村

（玫瑰園）240-350萬(wàn)大型國(guó)企高層（山東高速、山東黃金等）、房地產(chǎn)老板、中小企業(yè)老板新貴階層、注重圈層交往、事業(yè)打拼苦盡甘來(lái)、消費(fèi)謹(jǐn)慎平層官邸產(chǎn)品創(chuàng)新、產(chǎn)品總價(jià)、區(qū)位、圈層奧體中心，山景資源恒大帝景400-1200萬(wàn)中大私企老板、上市公司老板、國(guó)企高管、金融業(yè)高管年紀(jì)偏大、注重富貴感、喜歡顯富地段稀缺、配套、產(chǎn)品城市核心、完善配套黃金山水郡140-300萬(wàn)中小私營(yíng)業(yè)主、國(guó)企高管、泛公務(wù)員性格較沉穩(wěn)、消費(fèi)謹(jǐn)慎、素質(zhì)較高區(qū)位、環(huán)境、配套山景資源，豪宅版塊華潤(rùn)中央公園120-180萬(wàn)泛公務(wù)員、國(guó)企高管睿智遠(yuǎn)近、注重圈層產(chǎn)品、區(qū)位、開(kāi)發(fā)商品牌、配套山景資源，規(guī)劃價(jià)值中海國(guó)際社區(qū)115-170萬(wàn)泛公務(wù)員、企業(yè)高管、經(jīng)營(yíng)門(mén)店老板愛(ài)面子、看重圈層交往區(qū)位、配套、環(huán)境山景資源，核心地段大戶(hù)型高層產(chǎn)品客戶(hù)側(cè)重點(diǎn)：地段、自然資源、產(chǎn)品客戶(hù)分析451362恒大雅苑130平以上客戶(hù)地圖大戶(hù)型客戶(hù)散狀分布在全市范圍，幾大專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)客戶(hù)相對(duì)集中客戶(hù)分布位置客戶(hù)特點(diǎn)及分布1二環(huán)西路高架沿線(xiàn)：張莊路茶葉市場(chǎng)、老屯汽配城、段店汽配城等私營(yíng)業(yè)主；2經(jīng)十西路沿線(xiàn)：以朱莊、擔(dān)山屯等經(jīng)十西路個(gè)體老板；周邊4s點(diǎn)等業(yè)主。3王官莊機(jī)床二廠(chǎng)、部分大型機(jī)械廠(chǎng)中高管及領(lǐng)導(dǎo)4小清河沿線(xiàn)工業(yè)園廠(chǎng)主及濼口服裝城大量私營(yíng)業(yè)主5北園高架沿線(xiàn)燈具市場(chǎng)、中恒商城等私營(yíng)業(yè)主6順河高架看中西區(qū)發(fā)展前景或面積改善的市區(qū)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、公務(wù)員項(xiàng)目工程現(xiàn)狀項(xiàng)目核心價(jià)值及VI表現(xiàn)整體推廣部署開(kāi)盤(pán)推貨及價(jià)格策略開(kāi)盤(pán)前工作排期目錄

contents123456項(xiàng)目背景介紹大門(mén)已經(jīng)完成石材干掛，正在進(jìn)行細(xì)節(jié)施工，預(yù)計(jì)8月30日完工工程現(xiàn)狀大門(mén)正面大門(mén)側(cè)面拍攝時(shí)間：8月20日工程現(xiàn)狀售樓處進(jìn)行屋頂混凝土澆筑，預(yù)計(jì)9月15日交付使用拍攝時(shí)間：8月20日工程現(xiàn)狀售樓處一樓內(nèi)裝拍攝時(shí)間：8月20日工程現(xiàn)狀售樓處二樓內(nèi)裝拍攝時(shí)間：8月20日內(nèi)湖基底已經(jīng)完工，正在進(jìn)行園林小路的鋪設(shè)；中央噴泉正在施工；沿湖柳樹(shù)已經(jīng)種植，較大胸徑樹(shù)木正在進(jìn)行養(yǎng)護(hù)。仍有部分綠植未到位。工程現(xiàn)狀湖景園林預(yù)計(jì)9月20日竣工拍攝時(shí)間：8月20日工程現(xiàn)狀樣板間樣板間在1號(hào)樓尚未開(kāi)工，預(yù)計(jì)9月20日完工

2#樓樓樁基施工階段1#樓地上一層施工拍攝時(shí)間：8月20日工程現(xiàn)狀3、4號(hào)樓目前均處于樁基階段拍攝時(shí)間：8月20日4#樓3#樓工程現(xiàn)狀目前濱州路市政剛立項(xiàng)，預(yù)計(jì)12月底才完工，無(wú)法滿(mǎn)足開(kāi)盤(pán)需求已申請(qǐng)工程部協(xié)助修建180米*10米的工程便道，預(yù)計(jì)9月中旬可通行大門(mén)前路

項(xiàng)目自行建設(shè)，尚未開(kāi)工，預(yù)計(jì)9月中旬開(kāi)通拍攝時(shí)間：8月20日項(xiàng)目工程現(xiàn)狀項(xiàng)目核心價(jià)值及VI表現(xiàn)整體推廣部署開(kāi)盤(pán)推貨及價(jià)格策略開(kāi)盤(pán)前工作排期目錄

contents123456項(xiàng)目背景介紹翡翠華庭十大核心價(jià)值1.區(qū)域價(jià)值：西部新城核心發(fā)展軸上物業(yè)2.地標(biāo)價(jià)值：齊魯?shù)谝桓吲?，CBD核心物業(yè)3.交通價(jià)值：立體交通網(wǎng)絡(luò)，暢達(dá)全城4.產(chǎn)品價(jià)值：西城唯一豪裝大平層5.奢華園林：大湖景觀，360度中央園林6.頂級(jí)配套：幼兒園、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、商業(yè)、臨近三館、恒大國(guó)際金融中心、文化藝術(shù)中心等7.精裝品質(zhì)：滿(mǎn)屋名牌、9A精裝、豪華奢華感受僅為少數(shù)人擁有8.品牌價(jià)值：恒大地產(chǎn)，中國(guó)標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)用的精品地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)者9.金碧物業(yè)：代言星級(jí)酒店服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)10.高性?xún)r(jià)比：開(kāi)盤(pán)必特價(jià)，特價(jià)必升值站前功能區(qū)會(huì)展業(yè)區(qū)總部經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)區(qū)商務(wù)辦公區(qū)泉城特色休閑區(qū)中心商務(wù)休閑區(qū)金融產(chǎn)業(yè)區(qū)臘山河南入口功能區(qū)特色餐飲區(qū)項(xiàng)目位于西城發(fā)展核心中軸上西部新城將成為提升濟(jì)南地位和形象的綜合性城市副中心，是集商業(yè)、產(chǎn)業(yè)、文化、會(huì)展為一體的綜合新區(qū)。并重點(diǎn)發(fā)展以西客站、省會(huì)藝術(shù)中心、恒大國(guó)際金融中心為代表的發(fā)展核心中軸。本項(xiàng)目位于此核心中軸上。區(qū)域價(jià)值項(xiàng)目位于西部新城核心發(fā)展中軸上高端產(chǎn)業(yè)匯聚地，發(fā)展利好地標(biāo)價(jià)值齊魯?shù)谝桓吲?，CBD核心物業(yè)地標(biāo)性建筑是城市文化的體現(xiàn)，以其獨(dú)特的精神氣質(zhì)，反映城市的文化，是城市形象的代表；地標(biāo)性建筑所在，必為中心所在；恒大國(guó)際金融中心主樓規(guī)劃為560米高，是山東省第一高樓。本項(xiàng)目距離第一高僅500米，升值價(jià)值將隨著第一高發(fā)展不斷提升；從2005-2013年北京、上海CBD房?jī)r(jià)發(fā)展對(duì)比，北京CBD物業(yè)增值是市場(chǎng)的1.39倍；上海CBD物業(yè)增值是市場(chǎng)的2.7倍。西客站片區(qū)規(guī)劃的“十二橫十二縱”立體交通網(wǎng)絡(luò)，部分路段已貫通，其余將于近期貫通；北園高架橋?qū)⒂?0月貫通、項(xiàng)目南側(cè)威海路也將連通二環(huán)西路高架，出行更加通達(dá)；項(xiàng)目臨近R1\R2軌道線(xiàn)，軌道線(xiàn)將于已報(bào)相關(guān)部門(mén)審批，預(yù)計(jì)將于2018年建成，屆時(shí)項(xiàng)目約10分鐘可到達(dá)市中心。交通價(jià)值立體交通網(wǎng)絡(luò)，暢達(dá)全城產(chǎn)品唯一性：西部唯一豪裝大平層特色：恒大地產(chǎn)戶(hù)型經(jīng)過(guò)15年上百個(gè)項(xiàng)目的反復(fù)實(shí)踐，135-200㎡戶(hù)型齊全，傲視西部新城的空間尺度：4.8米開(kāi)間，3.15m層高，30平客廳。俯瞰城市的御品尊?。何逍羌?jí)酒店式入戶(hù)大堂，每戶(hù)配備超大景觀陽(yáng)臺(tái)，臥室自帶超寬風(fēng)情飄窗、全城罕有。超寬樓間距：140米超寬樓間距，所有樓棟無(wú)任何遮擋。產(chǎn)品價(jià)值西城唯一豪裝大平層奢華園林：

歐洲風(fēng)情皇家園林，中心御湖美景，私享歐式皇家園林純美生活景觀設(shè)計(jì)：采用歐洲古典皇家園林元素的設(shè)計(jì)手法，結(jié)合地域原有條件進(jìn)行設(shè)計(jì)，以開(kāi)合有序的規(guī)劃布局，形成多層次的園林空間景觀。組團(tuán)空間：園林中遍布名貴珍稀樹(shù)種、景觀小品、休憩活動(dòng)場(chǎng)所，結(jié)合草坪、疏林草地、密林等空間變化豐富的元素作為景觀特色。個(gè)性化小品：注重園林產(chǎn)品的文化和藝術(shù)內(nèi)涵，適當(dāng)?shù)剡\(yùn)用金屬質(zhì)地的現(xiàn)代雕塑來(lái)搭配噴泉、花草，不但提升了文化氛圍和藝術(shù)氣息，而且更能彰顯業(yè)主身份尊貴至極。奢華園林大湖景觀，360度中央園林頂級(jí)配套：社區(qū)商業(yè)、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、大劇院、文化藝術(shù)中心、省實(shí)驗(yàn)中心等。高品質(zhì)生活?yuàn)蕵?lè)配套，彰顯與眾不同的精彩人生。頂級(jí)配套國(guó)際級(jí)航母配套品牌的核心競(jìng)爭(zhēng)力在于差異化的品牌價(jià)值，而體現(xiàn)差異化品牌價(jià)值的關(guān)鍵在于能否做好差異化的品牌裝修服務(wù)。通過(guò)品牌文化的長(zhǎng)期積淀逐步形成的，是真正具有個(gè)性和生命力的。

精裝房代表了一種更高的生活品質(zhì)。恒大的9A精裝理念，正是基于這種追求，領(lǐng)先于目前行業(yè)水平，甚至領(lǐng)先于目前人們對(duì)精裝的期望，以滿(mǎn)足人們對(duì)生活品質(zhì)不斷提高的需求。精裝價(jià)值滿(mǎn)屋名牌，9A精裝從第一個(gè)項(xiàng)目奠基到拓展全國(guó)120多個(gè)城市，200多個(gè)項(xiàng)目。恒大地產(chǎn)集團(tuán)堅(jiān)持“質(zhì)量塑品牌、誠(chéng)信立偉業(yè)”的方針，實(shí)施目標(biāo)計(jì)劃和績(jī)效考核管理模式，滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，高效運(yùn)作，以“規(guī)模+品牌”的發(fā)展戰(zhàn)略形成了企業(yè)強(qiáng)大的體系競(jìng)爭(zhēng)力，使恒大一直保持高速穩(wěn)健發(fā)展，綜合實(shí)力不斷上升，成為全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的精品領(lǐng)袖。品牌實(shí)力：中國(guó)標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)的精品地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)者，中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)標(biāo)桿。品牌實(shí)力中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)標(biāo)桿開(kāi)發(fā)商自持，您身邊貼心的物業(yè)管家；國(guó)家一級(jí)資質(zhì)金碧物業(yè)；全天候貼心大管家式服務(wù)，把星級(jí)酒店服務(wù)帶回家，享受無(wú)微不至的關(guān)懷；金碧物業(yè)：中國(guó)一級(jí)資質(zhì)金碧物業(yè)，24小時(shí)全天候貼心管家式服務(wù)，西城首席物業(yè)尊貴打造貴賓禮遇，

提升項(xiàng)目豪宅品質(zhì)。金碧物業(yè)代言星級(jí)酒店服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)高性?xún)r(jià)比：成本價(jià)發(fā)售，開(kāi)盤(pán)必特價(jià)，特價(jià)必升值！極具性?xún)r(jià)比的價(jià)格入市，精裝豪宅，毛坯價(jià)格。超低價(jià)入市：高品質(zhì)9A精裝交付，全球統(tǒng)一采購(gòu)，讓利于民，感恩回饋客戶(hù)，打造絕無(wú)僅有的平價(jià)豪宅，以毛坯價(jià)格入市。高性?xún)r(jià)比開(kāi)盤(pán)必特價(jià)，特價(jià)必超值FAB分析高鐵新城核心，雙地鐵、雙高架立體交通網(wǎng)絡(luò)，輕松暢達(dá)全城匯聚了高端產(chǎn)業(yè)區(qū)，前景利好超寬樓間距，入戶(hù)精裝大堂，奢華豪宅尺度空間大湖景觀，360度中央園林滿(mǎn)屋名牌、9A精裝恒大地產(chǎn)，中國(guó)標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)用的精品地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)者開(kāi)發(fā)商自持國(guó)家一級(jí)資質(zhì)物業(yè)，提供24小時(shí)全天候貼心管家式服務(wù)開(kāi)盤(pán)必特價(jià)，特價(jià)必升值Feature

Advantage精裝優(yōu)勢(shì)：全部9A品牌精裝修交房產(chǎn)品；園林優(yōu)勢(shì)：御湖景觀，360度中央園林；產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)：超大樓間距、大尺度戶(hù)型；品牌優(yōu)勢(shì)：全國(guó)知名品牌開(kāi)發(fā)商Benefit9A精裝省時(shí)省心高品質(zhì)生活環(huán)境大尺度生活空間產(chǎn)品信譽(yù)保證主推廣語(yǔ)及關(guān)鍵詞闡述齊魯?shù)貥?biāo)全湖景豪宅王項(xiàng)目站位

借力第一高樓，強(qiáng)調(diào)區(qū)位優(yōu)勢(shì)，強(qiáng)化CBD概念，突出規(guī)劃利好景觀優(yōu)勢(shì)強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目景觀優(yōu)勢(shì)，以湖景作為最有利園林景觀進(jìn)行釋放精裝優(yōu)勢(shì)強(qiáng)化項(xiàng)目精裝優(yōu)勢(shì)，通過(guò)高標(biāo)準(zhǔn)精裝釋放，樹(shù)立項(xiàng)目高端形象項(xiàng)目備選定位語(yǔ)齊魯?shù)貥?biāo)御湖大宅齊魯?shù)貥?biāo)豪宅世家CBD全湖景精裝王560米

全湖景精裝王開(kāi)盤(pán)報(bào)廣開(kāi)盤(pán)報(bào)廣開(kāi)盤(pán)海報(bào)海報(bào)正面海報(bào)背面海報(bào)正面宣傳背面戶(hù)外高炮戶(hù)外高炮戶(hù)外高炮戶(hù)外廣告戶(hù)外高炮戶(hù)外高炮VI展示方案一：綠色系方案二：藍(lán)色系方案一：綠色系LOGO方案二：藍(lán)色系方案二：綠色方案三：咖色項(xiàng)目工程現(xiàn)狀項(xiàng)目核心價(jià)值及VI表現(xiàn)整體推廣部署開(kāi)盤(pán)推貨及價(jià)格策略開(kāi)盤(pán)前工作排期目錄

contents123456項(xiàng)目背景介紹西部以剛需產(chǎn)品為主，無(wú)大戶(hù)型，為豪宅空白區(qū)區(qū)域回顧濟(jì)南大戶(hù)型客戶(hù)分散，看重地段、資源、產(chǎn)品客戶(hù)回顧現(xiàn)狀不足豪宅何以謂之豪宅？世聯(lián)高端住宅KPI體系關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素基礎(chǔ)保障因素項(xiàng)目地段自然環(huán)境戶(hù)均資源居住私密性戶(hù)型設(shè)計(jì)尊貴感與城區(qū)的快速交通關(guān)系成熟成型的豪宅圈所處地段的特殊價(jià)值社區(qū)外部綜合環(huán)境狀況內(nèi)部自然環(huán)境質(zhì)量面積資源指標(biāo)景觀資源指標(biāo)私家面積的占有庭院外的可使用土地景觀視覺(jué)效果特征景觀的私家占有建筑間距景觀與建筑的關(guān)系智能化系統(tǒng)戶(hù)型面積內(nèi)部功能空間領(lǐng)地標(biāo)簽精裝大堂物業(yè)服務(wù)生活配套商業(yè)配套會(huì)所配套欠佳欠佳欠佳欠佳欠佳欠佳達(dá)標(biāo)欠佳欠佳達(dá)標(biāo)達(dá)標(biāo)達(dá)標(biāo)達(dá)標(biāo)欠佳達(dá)標(biāo)達(dá)標(biāo)達(dá)標(biāo)達(dá)標(biāo)達(dá)標(biāo)營(yíng)銷(xiāo)困境如何突破豪宅區(qū)域抗性，改變客戶(hù)住東不住西的習(xí)慣？面臨高端客戶(hù)分散，如何最大可能挖掘項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)？12翡翠華庭—豪宅價(jià)值體系構(gòu)建[區(qū)域價(jià)值構(gòu)建+產(chǎn)品價(jià)值構(gòu)建] Q1:如何突破豪宅區(qū)域抗性，改變客戶(hù)住東不住西的習(xí)慣？西部崛起，濟(jì)南雄心！八十年代看廣東，九十年代看浦東，二十一世紀(jì)看山東。西部新城已經(jīng)成為新濟(jì)南建設(shè)的名片和面向世界的窗口。全運(yùn)會(huì)改變東城，十藝節(jié)成就西城!西客站、大劇院、三館大境初成，未來(lái)城市迎來(lái)升級(jí)新契機(jī)!未來(lái)已來(lái)，交通改變城市格局!高鐵新城立體交通體系，高鐵、BRT、公共樞紐、二環(huán)高架陸續(xù)落地，雙地鐵已經(jīng)規(guī)劃，區(qū)域交通無(wú)縫接駁呈現(xiàn)在即!第一高樓所在，城市中心所在!縱觀上海、北京等一線(xiàn)城市，第一高樓所在，周邊物業(yè)受其標(biāo)桿作用影響，增值潛力、增值速度、增值比例遠(yuǎn)超同區(qū)域項(xiàng)目區(qū)域破局一本媒體樓書(shū)一部影視片一個(gè)論壇豪宅體系構(gòu)建之地段價(jià)值《西部崛起，濟(jì)南雄心》媒體樓書(shū)城市第一高樓價(jià)值論壇齊魯新地標(biāo)，西部豪宅王以“西部新城CBD地標(biāo)價(jià)值”為形象主題，以大事件為先導(dǎo)，推出社會(huì)轟動(dòng)話(huà)題，輔以2大物料（宣傳片+白皮書(shū)）實(shí)現(xiàn)價(jià)值落地。豪宅體系構(gòu)建之地段價(jià)值

一本媒體樓書(shū)——《西部崛起，濟(jì)南雄心》區(qū)域現(xiàn)狀欠佳，通過(guò)媒體，為客戶(hù)展現(xiàn)未來(lái)項(xiàng)目周邊配套及生活的優(yōu)越性區(qū)域規(guī)劃價(jià)值：區(qū)域發(fā)展前景，大型配套區(qū)域地標(biāo)價(jià)值：齊魯?shù)谝桓?，齊魯新地標(biāo)區(qū)域交通價(jià)值：交通便利，高鐵、地鐵價(jià)值區(qū)域產(chǎn)業(yè)價(jià)值：大型文化場(chǎng)館，十藝節(jié)落戶(hù)西客站區(qū)域教育價(jià)值：省實(shí)驗(yàn)開(kāi)學(xué)招生豪宅體系構(gòu)建之地段價(jià)值活動(dòng)主題：城市第一高樓價(jià)值論壇暨<<城市地標(biāo)價(jià)值>>解讀發(fā)布啟動(dòng)時(shí)間：9月中旬活動(dòng)地點(diǎn)：山東大廈活動(dòng)形式：高峰論壇形式參加對(duì)象：經(jīng)濟(jì)專(zhuān)家、政府領(lǐng)導(dǎo)、恒大領(lǐng)導(dǎo)及客戶(hù)活動(dòng)內(nèi)容：

①聯(lián)合齊魯晚報(bào)組織、西區(qū)管委會(huì)領(lǐng)導(dǎo)、相關(guān)專(zhuān)家舉辦解讀城市第一高樓的價(jià)值高峰論壇；②利用媒體報(bào)告形式進(jìn)行全程傳播，引爆全城，意在強(qiáng)調(diào)本項(xiàng)目未來(lái)居住價(jià)值以及升值潛力巨大。

大事件——城市第一高樓價(jià)值論壇豪宅體系構(gòu)建之地段價(jià)值

一部影音片——齊魯新地標(biāo)，西部豪宅王宣傳片構(gòu)思：畫(huà)面氣勢(shì)恢宏、注重效果呈現(xiàn)，以客觀、實(shí)證的方式傳遞項(xiàng)目?jī)r(jià)值并嫁接西客站規(guī)劃宣傳片，通過(guò)政府公信力，展示西部規(guī)劃的前景開(kāi)篇：強(qiáng)調(diào)中國(guó)地產(chǎn)領(lǐng)軍者恒大地產(chǎn)的實(shí)力，通過(guò)集團(tuán)項(xiàng)目、銷(xiāo)售額等突出集團(tuán)實(shí)力，強(qiáng)化項(xiàng)目信心；中間：通過(guò)區(qū)域未來(lái)價(jià)值展望，項(xiàng)目周邊配套掃描，項(xiàng)目?jī)r(jià)值展現(xiàn)，提高項(xiàng)目形象認(rèn)知；結(jié)尾：最終落實(shí)到項(xiàng)目整體規(guī)劃、定位，項(xiàng)目生活方式演繹上。豪宅體系構(gòu)建之地段價(jià)值影音室——區(qū)域價(jià)值洗腦房在售樓處一層設(shè)置封閉影音室，通過(guò)播放“齊魯新地標(biāo)，西城豪宅王”影視片，為客戶(hù)灌輸區(qū)域規(guī)劃前景。影音室設(shè)備：大型幕布、投影儀、音響設(shè)施、電腦、沙發(fā)；到位時(shí)間：2013年9月15日9A展區(qū)售樓處入口影音室位置示意豪宅體系構(gòu)建之地段價(jià)值第一高價(jià)值傳遞——高圍擋，強(qiáng)信心翡翠華庭恒大國(guó)際金融中心圍擋位置強(qiáng)化第一高樓價(jià)值，在第一高樓地塊設(shè)置高10米的大圍擋，增加客戶(hù)信心；主要訴求點(diǎn)：國(guó)際金融中心規(guī)劃、投資、意義，及各地地標(biāo)建筑展示等；到位時(shí)間:2013年9月15日圍擋示意產(chǎn)品塑造一本產(chǎn)品樓書(shū)一種生活品鑒一個(gè)話(huà)題炒作別墅之上豪裝大平層濟(jì)南大平層時(shí)代來(lái)臨樣板間開(kāi)放與奢侈品嫁接以“大平層價(jià)值傳導(dǎo)”為主線(xiàn)，以產(chǎn)品樓書(shū)為綱領(lǐng)，通過(guò)產(chǎn)品品鑒價(jià)值落地兌現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目大戶(hù)型產(chǎn)品價(jià)值的傳遞。豪宅體系構(gòu)建之產(chǎn)品價(jià)值豪宅體系構(gòu)建之產(chǎn)品價(jià)值

一本產(chǎn)品樓書(shū)：別墅之上豪裝大平層

——揭秘西部唯一大平層樓書(shū)提綱：1、頂級(jí)城市豪宅發(fā)展階段：別墅→大平層；2、大平層PK別墅：從地段、文化、配套、教育、戶(hù)型、精裝6大方面PK別墅產(chǎn)品，從而得出大平層=N倍別墅配套+約等于別墅居住品質(zhì)+別墅一半價(jià)格；3、項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)值解讀：從戶(hù)型空間尺度、園林、精裝品牌等進(jìn)行項(xiàng)目?jī)r(jià)值解讀。到位時(shí)間：2013年9月10日豪宅體系構(gòu)建之產(chǎn)品價(jià)值啟動(dòng)時(shí)間：2013年9月20日活動(dòng)地點(diǎn)：200平樣板間活動(dòng)內(nèi)容：在樣板間布置愛(ài)馬仕、香奈兒、LV等奢侈品，實(shí)現(xiàn)樣板間與奢侈品的嫁接，邀請(qǐng)高端客戶(hù)參觀樣板間、品鑒奢侈品，并同步啟動(dòng)認(rèn)籌。參加對(duì)象：政府領(lǐng)導(dǎo)、恒大領(lǐng)導(dǎo)及意向客戶(hù)豪宅品鑒——樣板間盛大開(kāi)放及奢侈品品鑒豪宅體系構(gòu)建之產(chǎn)品價(jià)值系列產(chǎn)品軟文炒作——濟(jì)南大平層時(shí)代來(lái)臨炒作內(nèi)容：1、大平層理念，“平墅”生活方式為終極居住；2、項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)值解讀：從戶(hù)型空間尺度、園林、精裝品牌等進(jìn)行項(xiàng)目?jī)r(jià)值解讀；3、配合節(jié)點(diǎn)報(bào)道項(xiàng)目實(shí)景呈現(xiàn)。到位時(shí)間：2013年9月20日至項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)持續(xù)報(bào)道序號(hào)炒作主題1繼豪宅之后，大平層爭(zhēng)奪樓市話(huà)語(yǔ)權(quán)——大平層為何成為終極居?。?恒大翡翠華庭樣板區(qū)倪端出現(xiàn)，開(kāi)盤(pán)進(jìn)入倒計(jì)時(shí)最新揭秘，本記者實(shí)地探訪(fǎng)濟(jì)南大平層之王3大平層之王開(kāi)啟濟(jì)南新豪宅時(shí)代——恒大翡翠華庭200平米巔峰樣板間首度開(kāi)放4理性置業(yè)大平層豪宅最受追捧話(huà)題、故事《客戶(hù)專(zhuān)題話(huà)述》《城市第一高案例講解話(huà)述》《競(jìng)品項(xiàng)目比價(jià)話(huà)述》《電話(huà)溝通強(qiáng)化說(shuō)辭》《西部新城區(qū)域發(fā)展話(huà)述》《大平層產(chǎn)品演變溝通話(huà)述》《故事體系話(huà)述》《項(xiàng)目核心價(jià)值講解話(huà)述》豪宅體系構(gòu)建之話(huà)述傳遞翡翠華庭—豪宅客戶(hù)深入挖掘[根據(jù)生活、消費(fèi)、娛樂(lè)習(xí)慣，全市范圍內(nèi)深入挖掘豪宅客戶(hù)]Q2:面臨高端客戶(hù)分散，如何最大可能挖掘項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)？居住、工作形態(tài)消費(fèi)形態(tài)客戶(hù)圈層A級(jí)：茶葉市場(chǎng)、汽配城、濼口服裝城等私營(yíng)業(yè)主等；B級(jí)：西遷至西客站文化系統(tǒng)事業(yè)單位及相關(guān)政府等；高端消費(fèi)場(chǎng)所高端酒店：舜和國(guó)際、山東大廈、凈雅等；高端消費(fèi)娛樂(lè)場(chǎng)所：和諧廣場(chǎng)、貴和、恒隆廣場(chǎng)等；名車(chē)奧迪、奔馳、寶馬；保時(shí)捷、雷克薩斯；銀行存款500-1000萬(wàn)以上：中行私行、招行私行；存款100萬(wàn)以上：各銀行VIP客戶(hù)；工商業(yè)領(lǐng)袖：地產(chǎn)界、金融行業(yè)、工商業(yè)聯(lián)合會(huì)、企業(yè)家協(xié)會(huì)、餐飲界；政界領(lǐng)袖：政府官員、退休干部、軍人；C級(jí)：西部高端社區(qū)及單位宿舍等；精準(zhǔn)挖據(jù)豪宅客戶(hù)之客戶(hù)特征章丘、長(zhǎng)清、濟(jì)陽(yáng)等封鎖槐蔭向天橋、市中進(jìn)軍覆蓋全市動(dòng)作評(píng)估：巡展、直投、派單、短信等方式交叉使用，重拳出擊高端社區(qū)、單位

槐蔭天橋、市中恒大翡翠華庭歷城、歷下、高新拓展其他市內(nèi)各區(qū)精準(zhǔn)挖據(jù)豪宅客戶(hù)之居住形態(tài)活動(dòng)目的：高端人群密集的重點(diǎn)單位重點(diǎn)跟進(jìn)，有效進(jìn)行派單或舉辦小型推介會(huì)，擴(kuò)大翡翠華庭的知名度和影響力啟動(dòng)時(shí)間：8月27日參加對(duì)象：1、順河高架、緯二路附近大型銀行及證券行業(yè)山東總部；2、經(jīng)四路省醫(yī)院、中國(guó)移動(dòng)等大型企事業(yè)單位；3、機(jī)床二廠(chǎng)、潤(rùn)華集團(tuán)、九陽(yáng)豆?jié){、小鴨集團(tuán)等大型企業(yè)。營(yíng)銷(xiāo)配合：項(xiàng)目裝修標(biāo)準(zhǔn)解析、產(chǎn)品手冊(cè)、區(qū)域手冊(cè)并贈(zèng)送相關(guān)精美禮品。重點(diǎn)社區(qū)巡展、重點(diǎn)企業(yè)單位推介精準(zhǔn)挖據(jù)豪宅客戶(hù)之工作形態(tài)高端消費(fèi)場(chǎng)所——和諧廣場(chǎng)+山東大廈，設(shè)置分展場(chǎng)在網(wǎng)點(diǎn)內(nèi)搭建臨時(shí)展臺(tái)，并安排拓客人員在主要區(qū)域派發(fā)項(xiàng)目折頁(yè)，收集意向客戶(hù)資料。翡翠華庭和諧廣場(chǎng)山東大廈山東大廈和諧廣場(chǎng)精準(zhǔn)挖據(jù)豪宅客戶(hù)之消費(fèi)形態(tài)拓展方式：名車(chē)展覽、資源共享、活動(dòng)聚集活動(dòng)時(shí)間：2013年10月1日；活動(dòng)形式：與項(xiàng)目周邊車(chē)行雷克薩斯、謳歌、進(jìn)口起亞、尼桑、潤(rùn)華等進(jìn)行合作，提供活動(dòng)場(chǎng)地、禮品，資源共享等方式進(jìn)行客戶(hù)拓展；豪車(chē)資源嫁接——汽車(chē)4S店精準(zhǔn)挖據(jù)豪宅客戶(hù)之消費(fèi)形態(tài)銀行VIP、企業(yè)商會(huì)圈層活動(dòng)活動(dòng)主題：以名車(chē)展示、名酒品鑒、西洋畫(huà)欣賞、美容沙龍、風(fēng)水講座等高端客戶(hù)興趣點(diǎn)為活動(dòng)主題。活動(dòng)頻次：9月15日開(kāi)始，保證半個(gè)月一次。精準(zhǔn)挖據(jù)豪宅客戶(hù)之消費(fèi)形態(tài)卡位市區(qū)重點(diǎn)位置，進(jìn)行戶(hù)外投放，實(shí)現(xiàn)向市區(qū)、東部的信息突破戶(hù)外1四塊戶(hù)外，布局重點(diǎn)位置。1、經(jīng)十路建邦大廈樓頂；2、經(jīng)十路山東通信技術(shù)學(xué)院樓頂；3、歷山路解放路交匯處家樂(lè)福樓頂；4、二環(huán)東路中潤(rùn)西戶(hù)外2戶(hù)外3戶(hù)外4項(xiàng)目精準(zhǔn)挖據(jù)豪宅客戶(hù)之戶(hù)外攔截戶(hù)外5目標(biāo)來(lái)客量1500組以上目標(biāo)認(rèn)籌

500組本次銷(xiāo)售目標(biāo)

250套轉(zhuǎn)化率50%截至10.7開(kāi)盤(pán)，蓄客期共16天，日均來(lái)客量約94組轉(zhuǎn)籌率30%蓄客時(shí)間預(yù)計(jì)自2013年8月27日-10月6日（認(rèn)籌時(shí)間：9月20日-10月6日）成交金額：3億目標(biāo)解析本項(xiàng)目銷(xiāo)售壓力較大，需大量市場(chǎng)客戶(hù)支撐目標(biāo)實(shí)現(xiàn)，應(yīng)盡快展開(kāi)推廣，搶奪市場(chǎng)客戶(hù)重大時(shí)間節(jié)點(diǎn)8月27日分展點(diǎn)開(kāi)放派單啟動(dòng)，巡展逐步開(kāi)展9月15日銷(xiāo)售中心正式啟用，線(xiàn)上廣告出街；9月20日示范區(qū)及樣板間盛大開(kāi)放，啟動(dòng)認(rèn)籌10月7日盛大開(kāi)盤(pán)（根據(jù)工程進(jìn)度暫定）工程線(xiàn)推廣線(xiàn)銷(xiāo)售線(xiàn)節(jié)點(diǎn)線(xiàn)1.外展場(chǎng)方案確定2.外展場(chǎng)投入使用3.模型、導(dǎo)視、軟裝進(jìn)入制作階段1.各推廣通路洽談完成2.項(xiàng)目DM及品牌銷(xiāo)售物料設(shè)計(jì)完成并制作完畢3.線(xiàn)下拓客全面啟動(dòng)1.主力銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)組建完成2.項(xiàng)目說(shuō)辭培訓(xùn)3.銷(xiāo)售必讀培訓(xùn)4.按揭/物業(yè)/工程/園林等培訓(xùn)1.現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售中心須在9月15日前達(dá)到接待條件2.模型、銷(xiāo)售中心軟裝進(jìn)安裝到位3.預(yù)證的獲取1.物料全部到位并投入使用2.戶(hù)外、道旗媒體上架完畢3.9月20日，線(xiàn)上推廣全面展開(kāi)1.銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)正常接待2.意向客戶(hù)登記梳理1.園林景觀及樣板房的銷(xiāo)售環(huán)境監(jiān)測(cè)及修整2.現(xiàn)場(chǎng)圍蔽導(dǎo)視等物料補(bǔ)充3、9月中旬，濱州路工程便道通車(chē)1.線(xiàn)上推廣展開(kāi)2.戶(hù)外媒體啟動(dòng)1.認(rèn)籌啟動(dòng)2.客戶(hù)陌拜3.渠道拓展4.一房一價(jià)表確定1.所有預(yù)推房源預(yù)證獲取2.現(xiàn)場(chǎng)工程整改至完美1.開(kāi)盤(pán)及解籌活動(dòng)完備、執(zhí)行1.持續(xù)認(rèn)籌及客戶(hù)梳理2.推貨量確定3.開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售準(zhǔn)備工作完成10月7日8月27日9月20日線(xiàn)下拓客啟動(dòng)外展場(chǎng)使用、巡展開(kāi)始現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售中心開(kāi)放樣板間開(kāi)放暨奢侈品展會(huì)員升級(jí)、認(rèn)籌啟動(dòng)預(yù)售許可證獲取廣告出街盛大開(kāi)盤(pán)（根據(jù)工程進(jìn)度暫定）10月1日價(jià)格公示開(kāi)盤(pán)前工作梳理9月15日PART1線(xiàn)下拓展臨時(shí)展點(diǎn)，積極拓客全面派單，重點(diǎn)覆蓋重點(diǎn)地段，巡展突破看房巴士，擴(kuò)寬路徑全面覆蓋重點(diǎn)針對(duì)分展點(diǎn)售樓處開(kāi)放前，雅苑、帝景設(shè)置分展點(diǎn)，搶先宣傳蓄客在恒大雅苑、恒大帝景設(shè)置分展點(diǎn)，前期實(shí)現(xiàn)濟(jì)南東西部同時(shí)宣傳、蓄客；布置：1、售樓處門(mén)口桁架布置項(xiàng)目宣傳畫(huà)面；2、洽談區(qū)八角亭作為項(xiàng)目宣傳洽談區(qū)，擺放畫(huà)架，進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃、區(qū)位、產(chǎn)品的介紹。派單

豪宅派單包裝，6個(gè)重點(diǎn)區(qū)域全面撒網(wǎng)，精細(xì)覆蓋線(xiàn)下拓展小清河沿線(xiàn)北園高架沿線(xiàn)二環(huán)西高架沿線(xiàn)王官莊順河高架沿線(xiàn)經(jīng)十西路沿線(xiàn)恒大雅苑130平以上客戶(hù)地圖高爾夫球帽派單

派單品質(zhì)化，人員包裝及物料創(chuàng)新線(xiàn)下拓展派單品質(zhì)提升原因：為提升派單的檔次，并降低因十藝節(jié)市容市政嚴(yán)查的影響；人員包裝：仿照十藝節(jié)志愿者的服裝制作項(xiàng)目T恤及帽子；物料創(chuàng)新：1、重大節(jié)點(diǎn)及活動(dòng)前派發(fā)邀請(qǐng)函；2、派發(fā)“公益性”海報(bào)，進(jìn)行十藝節(jié)、西部建設(shè)進(jìn)展，融合項(xiàng)目信息，增強(qiáng)信息可讀性，降低客戶(hù)抗性。巡展社區(qū)巡展，重點(diǎn)區(qū)域重點(diǎn)突破線(xiàn)下拓展王官莊小區(qū)明星小區(qū)匡山小區(qū)翡翠郡老屯小區(qū)重點(diǎn)社區(qū)巡展臺(tái)翡翠華庭線(xiàn)下拓展看房車(chē)

2線(xiàn)貫穿5區(qū)，擴(kuò)寬拓客半徑。線(xiàn)路一：線(xiàn)路二：線(xiàn)路一：從濼口通訊城出發(fā)，途徑堤口路大潤(rùn)發(fā)→緯十二路→西市場(chǎng)→營(yíng)市街→經(jīng)十路→世購(gòu)華聯(lián)→翡翠華庭。線(xiàn)路二：從山水大潤(rùn)發(fā)出發(fā)，途經(jīng)山水大潤(rùn)發(fā)→陽(yáng)光100→華潤(rùn)萬(wàn)家→華聯(lián)廣場(chǎng)→翡翠華庭PART2線(xiàn)上推廣【報(bào)廣】-【網(wǎng)絡(luò)】-【短信】-【電視】-【公交站牌】【戶(hù)外】-【道旗】主流報(bào)紙，硬廣+軟文進(jìn)行項(xiàng)目宣傳報(bào)廣軟文+硬廣：項(xiàng)目入市前進(jìn)行區(qū)域價(jià)值、項(xiàng)目形象的炒作，并持續(xù)進(jìn)行項(xiàng)目動(dòng)態(tài)信息的釋放，釋放園林開(kāi)放、認(rèn)籌等信息濟(jì)南新浪樂(lè)居、搜房網(wǎng)、房地產(chǎn)信息網(wǎng)——廣告條+咨訊新聞+新聞炒作。項(xiàng)目微博、微信營(yíng)銷(xiāo)，形成項(xiàng)目即時(shí)傳聲筒，隨時(shí)傳遞項(xiàng)目信息。通欄+微博+微信——網(wǎng)絡(luò)信息立體互動(dòng)網(wǎng)絡(luò)①利用短信公司平臺(tái)，覆蓋槐蔭、天橋等重點(diǎn)區(qū)域，并進(jìn)行全市范圍信息普及。②聯(lián)通、移動(dòng)、電信全網(wǎng)覆蓋，信息全城鋪設(shè)。利用短信公司全市高端客戶(hù)資源數(shù)據(jù)庫(kù)，發(fā)布項(xiàng)目產(chǎn)品、活動(dòng)及重點(diǎn)節(jié)點(diǎn)信息，吸引客戶(hù)到訪(fǎng)，激發(fā)客戶(hù)購(gòu)房意向；通過(guò)電信公司，利用有用資源，將競(jìng)品項(xiàng)目銷(xiāo)售熱線(xiàn)中所有的進(jìn)線(xiàn)電話(huà)進(jìn)行收集，作為自己的客戶(hù)資源。主要高端場(chǎng)所及競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目片區(qū)，目進(jìn)行定點(diǎn)短信集中轟炸利用恒大內(nèi)部客戶(hù)資源平臺(tái)，發(fā)布項(xiàng)目信息，聯(lián)動(dòng)成交獎(jiǎng)勵(lì)。根據(jù)恒大項(xiàng)目所在區(qū)域，結(jié)合項(xiàng)目未來(lái)的客戶(hù)群，對(duì)于滿(mǎn)足項(xiàng)目客戶(hù)群來(lái)源的區(qū)域，開(kāi)展項(xiàng)目的推介活動(dòng)。A.短信資源B.聯(lián)動(dòng)2大區(qū)（槐蔭+天橋）重點(diǎn)轟炸，其他區(qū)全面覆蓋短信1.示范區(qū)開(kāi)放及認(rèn)籌階段：齊魯?shù)谝桓?，西城豪宅?-恒大翡翠華庭，售樓處盛大開(kāi)放，135-200㎡送1500元/平豪裝，本周認(rèn)籌額外85折888888882.開(kāi)盤(pán)階段：西城唯一豪裝大平層---恒大翡翠華庭，10月7日盛大開(kāi)盤(pán)，135-200㎡送1500元/平豪裝，開(kāi)盤(pán)額外優(yōu)惠85折88888888短信內(nèi)容電視建議一：電視開(kāi)機(jī)畫(huà)面投放，覆蓋項(xiàng)目周邊社區(qū)；建議二：換臺(tái)廣告投放，覆蓋項(xiàng)目周邊社區(qū)；建議三：選擇區(qū)域收視率高的頻道，投放黃金時(shí)段熱播欄目貼片廣告。開(kāi)機(jī)+換臺(tái)廣告，全面強(qiáng)勢(shì)釋放項(xiàng)目信息電視精選15個(gè)站點(diǎn)，站位片區(qū)核心位置公交站牌公交站牌點(diǎn)1、在經(jīng)十路、臘山河西路等重要道路設(shè)置道旗增強(qiáng)昭示性，有效截流客戶(hù)；2、在項(xiàng)目周邊濰坊路、興福寺路、威海路、濱州路工程便道設(shè)置道旗。5條路段，項(xiàng)目周邊信息全覆蓋道旗經(jīng)十路臘山河西路大圍檔在項(xiàng)目四角和客戶(hù)到達(dá)的4個(gè)主干道樹(shù)立大圍檔，引導(dǎo)客戶(hù)到達(dá)，傳遞項(xiàng)目信息1、清源路與濰坊路交匯處西南角（省實(shí)驗(yàn)），尺寸30m*8m；備注：攔截清源路客戶(hù)，借助省實(shí)驗(yàn)進(jìn)行項(xiàng)目宣傳攔截。2、青島路與濰坊路交匯處西南角（北園高架下橋口），尺寸：40m*8m；備注：攔截北園高架下橋口客戶(hù)，在主干道青島路進(jìn)行項(xiàng)目導(dǎo)視攔截。3、臘山河西路與威海路東北角（三館），尺寸：50m*8m；備注：在三館進(jìn)行項(xiàng)目導(dǎo)視及攔截；4、經(jīng)十路與臘山河西路西北角，尺寸：30m*8m；備注：在經(jīng)十路進(jìn)行項(xiàng)目位置的指引，并攔截向西的客戶(hù)。1234項(xiàng)目從黃岡高架過(guò)來(lái)客戶(hù)到達(dá)路線(xiàn)從經(jīng)十路過(guò)來(lái)客戶(hù)到達(dá)路線(xiàn)從北園高架過(guò)來(lái)客戶(hù)到達(dá)路線(xiàn)

推廣形式投放渠道投放建議渠道電視開(kāi)機(jī)廣告、換臺(tái)廣告開(kāi)機(jī)廣告進(jìn)行形象釋放，換臺(tái)廣告進(jìn)行認(rèn)籌、開(kāi)盤(pán)等銷(xiāo)售動(dòng)態(tài)釋放廣播濟(jì)南音樂(lè)廣播、濟(jì)南交通廣播、山東交通廣播等各電臺(tái)循環(huán)投放報(bào)紙齊魯晚報(bào)、山東商報(bào)、濟(jì)南時(shí)報(bào)、生活日?qǐng)?bào)等結(jié)合節(jié)點(diǎn)組合投放戶(hù)外北園高架、經(jīng)十路長(zhǎng)期網(wǎng)絡(luò)新浪樂(lè)居、搜房網(wǎng)、焦點(diǎn)房地產(chǎn)、企業(yè)微博長(zhǎng)期公交站牌項(xiàng)目周邊營(yíng)市街、堤口路、經(jīng)十路等重點(diǎn)道路公交站牌長(zhǎng)期短信覆蓋槐蔭、天橋等重點(diǎn)客戶(hù)區(qū)域長(zhǎng)期渠道投放建議PART3活動(dòng)策略活動(dòng)造勢(shì)聚攏人氣活動(dòng)立勢(shì)提升項(xiàng)目影響力嫁接十藝節(jié)，贈(zèng)送十藝節(jié)門(mén)票活動(dòng)對(duì)象：認(rèn)籌客戶(hù)為主活動(dòng)形式：針對(duì)認(rèn)籌客戶(hù)，發(fā)放十藝節(jié)表演的門(mén)票，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目于社會(huì)熱點(diǎn)的嫁接。信息釋放：1，通過(guò)線(xiàn)上釋放，嫁接社會(huì)熱點(diǎn)，引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。2，線(xiàn)下派發(fā)邀請(qǐng)函，邀請(qǐng)客戶(hù)到訪(fǎng)并發(fā)放門(mén)票，積累意向客戶(hù)?；顒?dòng)策略活動(dòng)形式：在大劇院開(kāi)盤(pán)，制造社會(huì)熱點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)的氛圍?；顒?dòng)目的：1、通過(guò)盛大的開(kāi)盤(pán)活動(dòng)，營(yíng)造熱烈氛圍、聚集人氣、提高解籌率。2、擴(kuò)大項(xiàng)目知名度和影響力，形成良好的口碑宣傳，促進(jìn)后期簽約成交?；顒?dòng)時(shí)間：2013年10月7日大劇院，翡翠華庭盛大開(kāi)盤(pán)活動(dòng)策略項(xiàng)目工程現(xiàn)狀項(xiàng)目核心價(jià)值及VI表現(xiàn)整體推廣部署開(kāi)盤(pán)推貨及價(jià)格策略開(kāi)盤(pán)前工作排期目錄

contents123456項(xiàng)目背景介紹項(xiàng)目總體規(guī)劃項(xiàng)目一期營(yíng)銷(xiāo)中心1234恒大翡翠華庭項(xiàng)目用地面積214.5畝，建筑面積共61萬(wàn)平方米，由住宅和商業(yè)地塊組成，其中住宅總建筑面積21.5萬(wàn)平米。恒大翡翠華庭首期占地60.1畝，總建筑面積14萬(wàn)平方米，規(guī)劃戶(hù)數(shù)為710戶(hù)。包含4棟高層建筑，面積區(qū)間在135-200平之間不等。規(guī)劃停車(chē)位591個(gè)，總建筑密度13.3%，綠地率35.5%。恒大翡翠華庭首期，規(guī)劃710戶(hù)。包含4棟高層，面積區(qū)間135-200平三單元二單元一單元200平200平175平175平152平152平三單元二單元一單元174平174平174平174平198平198平三單元二單元一單元160平160平140平140平160i平160平三單元二單元一單元160平160平140平140平160平160平1#2#3#4#項(xiàng)目首期規(guī)劃首期產(chǎn)品明細(xì)首期4棟樓，共710套，總建筑面積