房地產(chǎn)信托融資

房地產(chǎn)信托融資分析——以天津?yàn)槔齕內(nèi)容提要]：本文分析了房地產(chǎn)信托優(yōu)勢、運(yùn)營模式及其和風(fēng)險(xiǎn)控制，闡述了天津市房地產(chǎn)信托融資的現(xiàn)實(shí)情況、面臨的宏觀環(huán)境及未來發(fā)展趨勢，并就發(fā)展和完善天津市房地產(chǎn)信托融資提出了若干有價(jià)值的建議。[關(guān)鍵詞]：房地產(chǎn)；信托；房地產(chǎn)信托；信托融資自2001年我國信托投資“一法兩規(guī)”(《信托法》、《信托投資公司管理辦法》、《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》)的相繼出臺(tái)以來，信托公司在房地產(chǎn)資金融通市場上開始扮演起日趨重要的角色。以2002年7月28日“新上海國際大廈資金信托計(jì)劃”─—中國第一支房地產(chǎn)信托產(chǎn)品為標(biāo)志，中國信托業(yè)再次走入房地產(chǎn)融資領(lǐng)域，并以新的面貌和模式推動(dòng)著房地產(chǎn)的發(fā)展。2003年底，中國第一支商業(yè)房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃“法國歐尚天津第一店資金信托計(jì)劃”在北京推出，代表著中國房地產(chǎn)信托基金（REITs）的雛形。當(dāng)前，中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨嚴(yán)峻的金融形勢，隨著央行121號(hào)文件和國務(wù)院18號(hào)文件”出臺(tái)，房地產(chǎn)與銀行的蜜月期已過，當(dāng)銀行提高貸款利率時(shí)，信托公司的競爭優(yōu)勢開始充分顯現(xiàn)。一、房地產(chǎn)信托及其運(yùn)營模式和風(fēng)險(xiǎn)控制（一）房地產(chǎn)信托的內(nèi)涵及房地產(chǎn)信托融資的優(yōu)勢。1、房地產(chǎn)信托的含義。在當(dāng)前宏觀調(diào)控的大背景下，除了靠商業(yè)銀行“輸血”之外，房地產(chǎn)企業(yè)要選擇一種靈活、變通、相融的模式，信托可謂是目前的上上策。信托業(yè)務(wù)是和銀行業(yè)、證券業(yè)、保險(xiǎn)業(yè)一起構(gòu)成現(xiàn)代金融四大支柱。從資金信托的角度出發(fā)，房地產(chǎn)信托是指受托人(信托投資公司)遵循信托的基本原則，將委托人委托的資金以貸款或入股的方式投向房地產(chǎn)業(yè)以獲取收益，并將收益支付給受益人的行為；從財(cái)產(chǎn)信托的角度出發(fā)，房地產(chǎn)信托則指房地產(chǎn)物業(yè)的所有人作為委托人將其所有的物業(yè)委托給專門的信托機(jī)構(gòu)經(jīng)營管理，由信托機(jī)構(gòu)將信托收益交付給受益人的行為。與財(cái)產(chǎn)形式的房地產(chǎn)信托相比，出于拓展房地產(chǎn)融資渠道，特別是尋求房地產(chǎn)開發(fā)資金來源的需要，資金形式的房地產(chǎn)信托得到了更多的重視，2004年10月推出的《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法》(征求意見稿)中所指的“房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)”事實(shí)上也僅限于資金形式的房地產(chǎn)信托。房地產(chǎn)信托是金融信托業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)相互融合的產(chǎn)物,它為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了大最的資金和手段。與其他模式，比如上市、海外融資、企業(yè)債券、股權(quán)投資、產(chǎn)業(yè)基金等模式相比，雖然房地產(chǎn)信托融資本身也有諸如“200份”、流通性、營銷方式等方面的限制條件和缺欠，但信托的宏觀環(huán)境相對其他融資工具而言要寬松得多。謝2柄、牽房請地宋產(chǎn)盜信余托灰融掃資撫的攝優(yōu)動(dòng)勢策。憑房襲地徑產(chǎn)股信照托率融腿資倉具斥備大三脫大型基額本恐優(yōu)睡勢配:奏（爭1鮮）調(diào)信梳托三融桐資交創(chuàng)鐵新誤空焦間甜寬侍廣嘩，飄并懶具揀有巴巨按大森的療靈夫活呈性播。棒信過托謠具仁備瓶連免接惰貨姨幣糖市勝場賊、仿資灣本掛市睡場番和響產(chǎn)害業(yè)瀉市糾場接的陷綜慶合熔融反資版平累臺(tái)銹優(yōu)壓勢摸，冊通化過杰一款系寫列栽制番度巧安愉排飛，朗實(shí)很現(xiàn)朋一既個(gè)話企耀業(yè)國或犬項(xiàng)礙目恭的衰組依合刊融荷資鏟。像信票托袍可討以炭與懷銀鬼行孔互牧補(bǔ)尺互藝動(dòng)伐。軍銀牽行望具鄭有幼資水金顯優(yōu)救勢放，駱信跨托喚具回有蒜制蠢度納優(yōu)軍勢抗和舌靈撲活修的踏創(chuàng)捉新忍性扭。關(guān)信照托牲在呢供塞給鞋方孤式天上吊也批十不分色靈喜活搞，洪可臣以歸針諒對咸房與地遙產(chǎn)快企咐業(yè)辜本榆身僵運(yùn)攏營咬需公求忍和沫具秒體聚項(xiàng)朵目嘴設(shè)匪計(jì)喚個(gè)欺性甘化元的錫信種托撓產(chǎn)折品落，旬突舌出恢表癥現(xiàn)邊在鋪信呢托打?qū)硬坏晖A挺段甩、列不融同顛水忍平獎(jiǎng)的速項(xiàng)練目鋤都輪可鍛以享量企身園定矮做牙解類決芽方弟案甚，幅從跳開于發(fā)歉資快金雄、耕流韻動(dòng)游資層金住到句后刮期竟的嫂消悅費(fèi)務(wù)資既金訓(xùn)，敬乃遙至馬一浪些負(fù)特們殊闊問姐題驗(yàn)，盛如陽“販爛哪尾選樓首”次等熊都喇可厲以施通怪過補(bǔ)信虹托帶解厘決施，己從志而桌增蠟大桐市蒼場騰供唯需惹雙贊方激的街選喊擇川空等間級。墓（版2沃）維信棚托奶具套有茅財(cái)搜產(chǎn)吳隔撥離政功焦能賀。碑信工托昨公薯司務(wù)的涼財(cái)留產(chǎn)濃隔布離哪功芝能鄰主唉要扛體蝕現(xiàn)移在長受閘現(xiàn)躺行杏法肆律奇、蕩法滴規(guī)種充孕分賴?？俗o(hù)要的燙信銅托叉財(cái)辨產(chǎn)命的匆獨(dú)倆立派性溉上注。聯(lián)信型托崖設(shè)袋立粘以輔后庫，芬其相財(cái)耗產(chǎn)杜處濫于片這要么踐一漂種躺“侮特勺殊鋒狀胖態(tài)襯”本：吵它悲既聲能善充誦分焰地壺體帥現(xiàn)趟委漏托撓人弦或屯受裂益驅(qū)人醋的增“改意徐愿忘”尾、蛇“某利熔益嫂”逆和批“陪特逝殊咽目散的緣”她，點(diǎn)又信不廳記菊在煙委荷托肆人粘的賴所賽有軟權(quán)衡益紗項(xiàng)幸下則，癥獨(dú)龍立怎于桃委咐托倘人恨的惜其焦他榨自蟻有樸財(cái)掀產(chǎn)攏而熊存鼠在沈；話它癢名易義察上撒為廳受垮托毀人繳所滾有富，柏但希又鼓不坡失漲為煤委鞭托跡人物的打自岔有竭財(cái)蠻產(chǎn)赴。顛受偶托仗人輕對游信站托眼財(cái)盲產(chǎn)筍及港對準(zhǔn)其避自勿有脂資原產(chǎn)墓的遞處脂置娃方制式軍迥暫然準(zhǔn)不栽同斃：疤受鎮(zhèn)托烘人沙必福須吧按和信刺托燥文逝件倘的靈約渾定秧，藥為弄實(shí)燒現(xiàn)引受怎益數(shù)人帳的襯“槽最行大浴利燕益親”阻或合“駛特誘殊杰目服的下”革而冊努誓力倉，陪而拘不濁得兩用輕信荷托隱財(cái)急產(chǎn)倍為回自鵲身染謀息取杰利器益蹤；眠每額一認(rèn)個(gè)驕信茅托蓮隔哲絕粱于壺受相托喬人欣的筐自休有綠財(cái)奉產(chǎn)清和猶其府他殘信搏托攝賬朋戶山，脖甚繁至?xí)冇跇烦雠F(xiàn)液受愈托匙人笛解媽散份等批極泥端浮情拐況本時(shí)裂，肺信丘托鼓財(cái)速產(chǎn)貼仍鬼能肌保噸持擊其辛獨(dú)怨立仇存菌在伏，續(xù)按闖約鴉定壩或浴法煙院敗判沈定袍，紋由淹新樓的武受其托久人往承專接棕。掛在乓我么國秩，趕信星托嫩的部財(cái)婦產(chǎn)要隔竿離治功媽能按受荷到將《怎信扭托裂法繼》它、胞《播信廢托堂投承資玉公姓司嚇管侍理啄辦繪法械》犁、缸《狂資娛金崗信河托私管廉理績暫伏行紋辦控法刮》章，鍋也窮就欄是雪業(yè)敏內(nèi)慢所做謂俗的僚“駕一控法礙兩籃規(guī)湊”溉的炕強(qiáng)固有裁力問支棒撐漆。告（鄙3默）許相察對獵銀底行賊貸幫款的而叼言捕，券房量地徹產(chǎn)墾信貓托螞融淋資昨方涉式淹，吐可遞以拴不轉(zhuǎn)受瞧通完過制銀較行職貸煮款漂時(shí)成企哨業(yè)柔自川有練資陽金推應(yīng)訪不肉低展于都開槍發(fā)駁項(xiàng)垃目償總芝投喜資霉的威3瞞0偶%東的塘約組束戴，射也軌能性夠辱彌隆補(bǔ)禮1槽2隸1嗓號(hào)腳文蝕規(guī)飽定擔(dān)的掀只察有副主盡體象結(jié)晃構(gòu)挽封漿頂撲才骨能閘按錫揭地所雀造效成那的堡中概間矛消槽費(fèi)披融孕資夾的金斷脅裂罩?？穹控M地薄產(chǎn)迫企程業(yè)刑要川積韻極浸利市用吸信渾托寨融餐資爸，紋充旋分凍利最用凝信疼托爬獨(dú)閃特享的秀制恒度餓優(yōu)卷勢扯實(shí)臥現(xiàn)幣多粥元湊化調(diào)融都資囑，撐鞏鋪固綠資盡金蓄鏈綠條電。勉（謠二舅）聚房懇地橡產(chǎn)晶信寧托婆的粒運(yùn)鋸營老模品式途。百如名果輔將任房充地北產(chǎn)香資閘金誼信懲托鑼簡義單岔分跌類功的隔話吼，碎可餐按壯負(fù)貌債岸關(guān)覽系月劃靠分股為以債您務(wù)驕型框信業(yè)托墾和荒權(quán)雹益灘型西信晌托斜。撿債柿務(wù)骨型掛信馳托昌是箭信膠托或公塘司猴通驅(qū)過拘信稻托懇產(chǎn)遮品段融水集妨資忌金愁借屠貸洋給凝房愉地跳產(chǎn)冰企謠業(yè)羞，缺其流優(yōu)醬點(diǎn)竹是逝，蠻操閱作訊簡承便凈，欺管齒理謙簡吐單柴，襲收刻益柱比告較飾穩(wěn)犯定蟻，壘但扎技敢術(shù)即含炒量頭低斃，槐以唉前在主玩要昨在炭一蕩些叛結(jié)距合植部抄做示“巨擦器邊轎”若性孔的關(guān)業(yè)延務(wù)離，撿4虛6品號(hào)綱文休件吉出叢臺(tái)議后話該想類易業(yè)幣務(wù)略已劃成刻鐮“寫雷泥區(qū)尤”附。醫(yī)如飲在市常演規(guī)耗領(lǐng)費(fèi)域搶開捉展被此括類俱業(yè)漲務(wù)墊又等與鹿商住業(yè)慮銀殲行鴿具律有裂強(qiáng)黃烈喝的短重假合敬性透，串信說托低公握司驗(yàn)劣窩勢峰明蕩顯紛。艘顯舊然墾，錦信般托矮公跑司投的劇優(yōu)旦勢艇和抵特服色撞應(yīng)我在錯(cuò)權(quán)付益輸性墻信黃托樣業(yè)正務(wù)也方加面駐。暢1酒、雪抵色押苦貸恢款廈類煎信要托石?？档植⒀贺氋J泉款兵類交信蹤托歉產(chǎn)鐵品袋是齡指焰信甲托分公末司榴通嗎過此質(zhì)綠押增資喪金紋使慮用告方府的尖公李司巴財(cái)征產(chǎn)元或懶股昆權(quán)麻為碑基拖本棟貸者款互擔(dān)尸保蹲方歲式按發(fā)爬行袋房賄地窯產(chǎn)最信竭托求產(chǎn)略品絡(luò)后插，別將訪募慢集訂的唐資晚金活提角供負(fù)房訓(xùn)地乳產(chǎn)螺公珍司貴使格用照。燃抵靈押艙貸唯款截類已的塵房療地垂產(chǎn)否信稿托鮮，宗募淚集行金繩額凡占誕全湖部揀房獸地張產(chǎn)謎信趟托添金管額久的究7腳6深.踢2匪%推，撫以棗財(cái)鬧產(chǎn)豎或埋股字權(quán)叼擔(dān)狠保捷方易式府的海房凍地如產(chǎn)并信育托司是廊2飽0介0鄰4叨年拘資聾金印募閑集閃的主主浴要稼模欲式槳，透這弄種筆模礎(chǔ)式蠶之睡所混以筐總遣量索大童，航且藥容仇易五成尤功民，撐因職為盼財(cái)夏產(chǎn)問抵腥押饞完腐全糊仿賣照攏銀工行篇貸務(wù)款獅的避?；晔矫吩O(shè)忌計(jì)芳的補(bǔ)，轟成跑熟壽信繳托芹業(yè)延務(wù)誓的私各被當(dāng)掛事鴨方頭均刊較謀容盼易蛇認(rèn)賤可縱。惹2筐、解股牲權(quán)帥投稅資況類族信萌托供。砍該裙類幣信敘托因是慰指咳信哥托靈投世資賄公副司誦通第過滿將螺信傅托輩資懼金楚以告股翁權(quán)馬投姐資料的孟方甲式度加袋以束運(yùn)附用桌，氣成絨為旨房桑地何產(chǎn)托企能業(yè)鏈股挑東裝或廟房優(yōu)地只產(chǎn)刷項(xiàng)勵(lì)目醒所億有喇者乏，桂直林接豬經(jīng)饅營脊房姿地改產(chǎn)頌企脾業(yè)欺或貌房憐地梢產(chǎn)蒼項(xiàng)黃目考，惠并黃根疊據(jù)棵在樓房側(cè)地叼產(chǎn)原企汗業(yè)役中覺所獵占島的員股塘權(quán)擠比在例疑或洞房泛地件產(chǎn)奮項(xiàng)榆目格所僅有霜權(quán)風(fēng)情腰況午，么獲賓得聾經(jīng)策營副所鈔得普，藥作膜為膨信對托臭投遙資言收皇益它來奇源秩。盟這袍種膛模降式暢的鼻優(yōu)待點(diǎn)奧是角能疤夠幟增鏟加遍房看地啄產(chǎn)咱企研業(yè)越的粉資平本傻金鞏，閣促潑使絨房溝地咸產(chǎn)輩企凝業(yè)傾達(dá)貪到增銀敢行童融覺資監(jiān)的瘡條映件始。歐這像種核融犧資賢方碰式鑰比役較恐接性近雹于新國籌際斗上主流趙行學(xué)的皂房炭地溜產(chǎn)棕投條資備信淺托矮（暖R蘇E媽I訓(xùn)T功S寺）些。倡3廚、辰股毅權(quán)掏證潑券批化筋信脆托作。疼此看類啦信倍托退是購指翻信睛托錢投鞏資當(dāng)公魚司擇成致為丈房喬地嚼產(chǎn)諒企冤業(yè)華股孫東絮或筋房奇地諒產(chǎn)磚項(xiàng)市目阻所非有濁者戲后充，語并謊不犧直扣接凳經(jīng)擺營池房絮地道產(chǎn)上企眠業(yè)阻或剝房懷地聽產(chǎn)枕項(xiàng)免目貝，縮而學(xué)是耀與旨相尸關(guān)員當(dāng)敵事遞人昨簽盜訂批協(xié)魯議遣，巡約姑定答在捧一挨定端時(shí)言間許，蜜相兄關(guān)扇當(dāng)柜事技人匆按限約瓣定嚇價(jià)陰格武（權(quán)溢蒼價(jià)率部脂分耀為聲信直托祖投廢資匠收喇益免）急回舟購抓信梳托餡投袖資經(jīng)公挪司涂的鄭股伴權(quán)堆或反所鐮有廢權(quán)頃。最在個(gè)這棕種狂模千式腳下鞭，甩房粱地優(yōu)產(chǎn)咽企邊業(yè)支除配了絹實(shí)南現(xiàn)艙融機(jī)資悄目癢的絨外騰，珍還辜能誠夠壽提化高吉企抵業(yè)涼的確信貴用枕等固級匠。東因辱為肅根閘據(jù)雜1滔2散1速號(hào)會(huì)文拼規(guī)肆定浮，梅房施地根產(chǎn)垃企湖業(yè)豎自竟有晚資膀金叼應(yīng)佩不營低沿于漠開觸發(fā)睡項(xiàng)怎目幸總鼻投摩資描的灶3如0仇%蕉，稼而機(jī)這省3役0舒%音必傳須民是透所寨有門者導(dǎo)權(quán)在益發(fā)。淺一妖般仁而詢言飲，狼項(xiàng)佳目巖公局司佳的仍所泳有著者喚權(quán)僵益岔無席非濟(jì)是植公相積播金照加幣注淡冊非資詠本千金擊，插很婦難伴達(dá)慕到溜3己0洪%膀的橫要弊求鹿。腔而淚通靜過丈信急托廣資雜金鍵的自增壯資肺擴(kuò)至股凍，司則少順再利歉的束解臂決臥了及這枯一董難免題妖，稠可訂謂真一捏舉趨兩劃得潤。川4雪、玩權(quán)話益破轉(zhuǎn)競讓割模嫌式犬。誓基兇于雙房屈地括產(chǎn)隊(duì)開捎發(fā)顯公理司占合推法鍋可泄售敏房鍛屋猶交竊易觸為鞠擔(dān)真保鑰房司地減產(chǎn)必信笑托奔計(jì)架劃緞。種信號(hào)托位公睬司泰通浸過敏購省買辟資貓金肌需桌求誤方押的蘇商敵品加（話主腎要私為仿期誓房陪）群，圈并是將掀其胸進(jìn)亭行遵欲丟售秘登漲記絲后敞，墻作職為遇擔(dān)芽?；椋旎蚝桃悦资瞻缫孥`性救房為產(chǎn)危之粘收員益卡轉(zhuǎn)喜讓墨為找擔(dān)糊保汽發(fā)鐮行橡的諒資輩金寶信菌托綁計(jì)們劃增。懂這啟種晌模選式燕為蒸許宅多宅多紋期覽開再發(fā)防項(xiàng)祥目攤的命后伴期鳥運(yùn)拖作東或孔多蘭個(gè)株房櫻地偷產(chǎn)燦項(xiàng)錫目既的霞新宗項(xiàng)術(shù)目拴運(yùn)均作乳，籌并流為且良攏好免在予售拉物匠業(yè)鄙的穿房自地探產(chǎn)捎公暖司泉提浪供弄了貼融匠資葛條映件濕。艦這侄種酷模綠式比的污風(fēng)垃險(xiǎn)書主擺要戀在焦于插：宣在典建牛工豎程校到枯竣搏工洗交歉屋戒的垃風(fēng)疾險(xiǎn)月；摘房盜屋紛銷蝦售穩(wěn)的帥市午場丟風(fēng)降險(xiǎn)義；矛權(quán)硬屬攤登亮記齊的調(diào)法毯律慣風(fēng)缸險(xiǎn)攔。眨5更、薄混斑合職型準(zhǔn)信乞托或。漲混供合遷信購?fù)型跣蜌W是戰(zhàn)指貞信店托舞公貌司頑采益取士權(quán)灰益糕信規(guī)托龜和脊債丈務(wù)售信狗托憂結(jié)稅合哲的胡方維式賞介科入叛房排地汪產(chǎn)米業(yè)倒務(wù)題。鹿信氏托懇公欣司裙與穗委勉托謀人攝在避信辣托辜合束同歷中殃對憂信委托嗽資設(shè)金蝴的敵使訓(xùn)用纖方水式盲加守以柄明浙確嶼的葛規(guī)誓定皇，姐受醫(yī)托血人按按賄照剖合絨同階約球定寸的郊比子例乘，填以櫻股吩權(quán)蟲投娘資要和階貸培款兇融論資滔的便不狀同鄉(xiāng)方炒式汗加宇以蛋組吩合三運(yùn)襖用戀，江具床有秤較艘強(qiáng)道的扛靈嗓活丈性賭。暢（倚三薯）醉房曬地功產(chǎn)具信寫托馳融壁資雁的巖風(fēng)絕險(xiǎn)肌與忠控幸制洋總濃體堵而辨言做，療從滅未友來遠(yuǎn)的昏發(fā)竭展侮看縮，泄中袋國吳的心房姐地盼產(chǎn)翼信昏托酷融浙資偏將賊有么很比大吐的栽發(fā)收展瘡空言間愉。于但犯是變，曬由泥于遞房弦地副產(chǎn)巴信喉托差融約資霞是泊一拿種閱新餃的回方解式戶，璃需倘要餓改裹進(jìn)應(yīng)和魚創(chuàng)物新匙的裁地失方及也聚比邁較賤多虜，瓦也羅同隨樣麥存拖在煉一溜定億的孩風(fēng)桂險(xiǎn)干，耀主舍要庸體歌現(xiàn)漲在遠(yuǎn)以駐下宜幾垃個(gè)腎方再面屠：1、房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。津房倉地害產(chǎn)擋行差業(yè)筑是袍一掉個(gè)掛資綠金涼密反集冰型制行允業(yè)躺，磚時(shí)俱間愚周雖期摔較苗長鳥、砍資妥金憶占餓用舅量蛾大跡，降利第潤即回坊報(bào)帥較朽高吹。敬房糠產(chǎn)噸本爬身盾既襖是遇耐求用烤消租費(fèi)生品尺，看又握是悶投雀資允品勇，笑在壯一璃定坊市饒場隊(duì)環(huán)今境污下避，繪還跨可萄能殖滋故生絲投榮機(jī)麗風(fēng)慎險(xiǎn)換，宣如省果播房飲產(chǎn)偵價(jià)看格栽上萍漲遮幅未度泉超螺過逐了翼居及民澆消噸費(fèi)睜承己受醬能番力需，嘴就香可右能鉛存成在充房辜地燥產(chǎn)姻泡飲沫龜。補(bǔ)如勾果撈泡因沫居達(dá)秘到辰一淚定鑼程摩度任，趴就餓必炭然糞影燕響求房訊地川產(chǎn)狠信名托鑒。逐根升據(jù)印建票設(shè)繁部臉政鏡策哲研源究報(bào)中膨心倍最業(yè)新舒發(fā)澡表越的味調(diào)銀查逆報(bào)功告菠顯急示門，逗2搜0桌0感5乓年味1遙-朝8針月腿份例，盟我晝國暮房董地披產(chǎn)款投映資逝增螞幅名不擊斷沫降電低檢，朽宏辱觀蠢調(diào)殖控搭成正果呆已輕初翅步凡顯胃現(xiàn)現(xiàn)；秒房帶地歲產(chǎn)爬價(jià)刻格僅上支漲伐主度要司是明由旺于侵土啟地而及漆建糖筑喚成眠本困的摘增昂加鈴，敘以鄰及衣房訴地遭產(chǎn)濁品狗質(zhì)宵提猶升在所普致隊(duì)，缺平怨均要漲葛幅諸仍消低瓣于為城章鎮(zhèn)印居谷民懂可玉支擦配散收墓入吹的閑增缺長曲幅除度以；宰由割于慶中距國繼城舌市埋化疏進(jìn)茫程臭及嘗大明規(guī)刑模犁城寒市鼓改錦造攤，隊(duì)必撇然調(diào)對兆房訊產(chǎn)昂有丈著桌長探期德的盆真悉實(shí)謊需改求房，象目芬前尾存狼在誤的狹主斗要艘問沫題皂是迫局坡部扔過真熱砍及臘房蛋產(chǎn)乞的凱結(jié)揮構(gòu)懂性確過腥剩畢，鵝整告體守的違房濃地吼產(chǎn)敏泡霸沫跑是孟不輛存劉在案的秤。腥坑信盆托罪公棟司隊(duì)在員信殺托但資惑金煎運(yùn)泉用婚過擋程謀中主，遍可參通泄過僻投呆資型地餡域駱、屬項(xiàng)禁目拘類途別竿、坡投物資詠金拉額亭、帶投絲資墾期程限搶的診選頭擇為和菊調(diào)愿整煮，斧靈召活仆機(jī)航動(dòng)評，寄來節(jié)抵惱御辮可權(quán)能棗出或現(xiàn)戶的菌房通地昌產(chǎn)尚行護(hù)業(yè)橡波啦動(dòng)調(diào)，辭規(guī)鄙避咳風(fēng)所險(xiǎn)夜，轎保俗護(hù)撒投醋資侄者落利可益傾。2、項(xiàng)目自身及市場風(fēng)險(xiǎn)。對項(xiàng)目的選擇是房地產(chǎn)信托首要工作，如果項(xiàng)目本身存在市場銷售前景、內(nèi)部法律糾紛、建設(shè)資金短缺等方面的問題，則信托產(chǎn)品無論怎么設(shè)計(jì)控制風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目本身的先天缺陷是無法避免的。信托公司在進(jìn)行項(xiàng)目選擇的時(shí)候，可以聘請有市場公信力的房產(chǎn)專業(yè)機(jī)構(gòu)對項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析及評估，對項(xiàng)目的市場定位及前景有一個(gè)獨(dú)立、真實(shí)的認(rèn)識(shí)；深入調(diào)查了解開發(fā)商實(shí)力、財(cái)務(wù)及資信情況，選擇與開發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富、實(shí)力雄厚、資信狀況良好的開發(fā)商進(jìn)行合作；落實(shí)土地房產(chǎn)抵押、第三方保證、質(zhì)押等擔(dān)保措施，在項(xiàng)目運(yùn)作過程中，加強(qiáng)資金監(jiān)控，做到“封閉運(yùn)行，?？顚Ｓ谩薄Ｍㄟ^這一系列的手段，信托公司能將項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制在最小范圍之內(nèi)，最大限度地保證信托資金的安全，保護(hù)委托人和受益人的利益。3、道德風(fēng)險(xiǎn)。作為專業(yè)從事經(jīng)營性信托業(yè)務(wù)的非銀行金融機(jī)構(gòu)，信托投資公司受到國家金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)———中國銀監(jiān)會(huì)的嚴(yán)格監(jiān)督和管理，嚴(yán)格按照信托業(yè)“一法兩規(guī)”進(jìn)行經(jīng)營活動(dòng)。在產(chǎn)品架構(gòu)設(shè)計(jì)上，信托公司可邀請商業(yè)銀行、律師事務(wù)所、房地產(chǎn)專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)及會(huì)計(jì)師事務(wù)所等中介機(jī)構(gòu)參與，對信托計(jì)劃進(jìn)行資金、法律、收益狀況方面的監(jiān)督。信托公司內(nèi)部，應(yīng)建立和完善業(yè)務(wù)評審及風(fēng)險(xiǎn)控制流程，按照審慎的原則運(yùn)用信托資金，各部門分工協(xié)作，交叉監(jiān)督，以最大限度地防范風(fēng)險(xiǎn)。我們知道，房地產(chǎn)是世界財(cái)富的一個(gè)重要組成部分，在美國，房地產(chǎn)占到了全部財(cái)富的40%-50%。而在我國，隨著居民改善住房條件需求的釋放，以及城市化進(jìn)程的持續(xù)，足以支撐起房地產(chǎn)行業(yè)近20年的長期牛市。二、天津市房地產(chǎn)信托融資的現(xiàn)實(shí)情況雖然天津房地產(chǎn)目前的形勢喜人，大量外地開發(fā)資金在涌入，本土市場購房熱情在涌動(dòng)，但此時(shí)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)卻并沒有高枕無憂，而是考慮著背后隱藏的問題。天津市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展融通資金的任務(wù)也將是非常艱巨的。天津市兩家信托機(jī)構(gòu)開始介入房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)。近年來，天津房地產(chǎn)開發(fā)商也趨于借助權(quán)威信托公司專業(yè)理財(cái)優(yōu)勢和運(yùn)用資金的豐富經(jīng)驗(yàn)，通過實(shí)施信托計(jì)劃，將多個(gè)指定管理的開發(fā)項(xiàng)目的信托資金集合起來，形成具有一定投資規(guī)模和實(shí)力的資金組合，然后將信托計(jì)劃資金以信托貸款的方式運(yùn)用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，為委托人獲取安全、穩(wěn)定的收益。（一）天津信托投資公司入主房地產(chǎn)。在天津，房產(chǎn)信托的興起也是幾年的事。在2003年央行的“121”號(hào)文件頒布之前，天津信托就開始入主房地產(chǎn)項(xiàng)目。2003年7月7日，天津信托正式發(fā)行資金規(guī)模為3000萬的順馳“藍(lán)調(diào)街區(qū)”集合式信托計(jì)劃，該計(jì)劃預(yù)計(jì)信托資金稅前年收益率3.8％，認(rèn)購者委托天津信托參與天津順馳投資集團(tuán)有限公司“藍(lán)調(diào)街區(qū)”項(xiàng)目建設(shè)，并分享穩(wěn)定的信托收益。順馳“藍(lán)調(diào)街區(qū)”集合信托是天津市第一個(gè)以房地產(chǎn)項(xiàng)目為指定項(xiàng)目的信托產(chǎn)品，也是順馳與天津信托在信托產(chǎn)品上的首次合作。據(jù)悉，由于委托期限為1年而且投資收益較高，正式發(fā)行后這個(gè)項(xiàng)目銷售很火爆。2003年8月7日，天津奧林匹克中心配套區(qū)進(jìn)行公開招標(biāo)出讓，經(jīng)過激烈競爭評委對4家優(yōu)選出的投標(biāo)單位綜合評分，天津融創(chuàng)奧城投資有限公司以17．515億元中標(biāo)。這個(gè)天津融創(chuàng)奧城投資有限公司正是由順馳、天津信托和津報(bào)集團(tuán)三家公司組成，而天津信托占有該公司30％的股權(quán)。天津信托責(zé)任有限公司從2003年“121”文件出臺(tái)后，迎來了一批批上門求助的開發(fā)商。但天津信托責(zé)任有限公司與房地產(chǎn)業(yè)的合作十分慎重。目前2004年9月為止只正式開發(fā)了一個(gè)項(xiàng)目，即2003年年5月發(fā)售的“藍(lán)調(diào)街區(qū)”房地產(chǎn)集合信托項(xiàng)目。由于這個(gè)產(chǎn)品是天津市首個(gè)房地產(chǎn)集合信托產(chǎn)品，一年期產(chǎn)品的預(yù)期回報(bào)率達(dá)到3.8%，市場反響非常好。購買者不僅有普通投資者，還有一些“藍(lán)調(diào)街區(qū)”的業(yè)主。發(fā)行房地產(chǎn)信托產(chǎn)品確實(shí)幫助開發(fā)企業(yè)解決了資金難題。借助信托，開辟新“錢”途，這在天津房地產(chǎn)界，無疑是一個(gè)開創(chuàng)性的探索。2005年5月2年天津信托投資有限責(zé)任公司推出泰達(dá)園商務(wù)綜合樓租金收益權(quán)收購項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃，信托期限為2年，預(yù)計(jì)稅前年收益率為4.7%，資金運(yùn)用方式：向天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司購買泰達(dá)園商務(wù)綜合樓所享有的租金收益權(quán)，并通過對信托財(cái)產(chǎn)的管理、運(yùn)用和處分，獲取信托收益。信托收益來源:天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司以銷售收入承諾回購風(fēng)險(xiǎn)控制，天津泰達(dá)建設(shè)集團(tuán)有限公司提供保證擔(dān)保。（二）北方國際信托投資公司支招房地產(chǎn)。北方國際信托投資股份有限公司2003年6月30日推出“天津?yàn)I江金耀廣場項(xiàng)目”信托計(jì)劃，為天津?yàn)I江金耀廣場有限公司提供規(guī)模為6000萬元貸款，期限為3年，預(yù)計(jì)年收益率為4.3%，投資方向?yàn)槌笮途C合商業(yè)項(xiàng)目，用于支付工程款；借款人股東天津金耀集團(tuán)有限公司和天津?yàn)I江集團(tuán)有限公司提供保證擔(dān)保，招商行代理。2003年9月5日推出“公產(chǎn)房屋房租收入優(yōu)先收益權(quán)”信托計(jì)劃，為天津房信集團(tuán)提供規(guī)模為3965萬元的購買優(yōu)先收益權(quán)，期限為3年，預(yù)計(jì)年收益率為4.3%，天津房信集團(tuán)承諾以其自有財(cái)產(chǎn)為信托資金提供還款保證，招商行代理。在2004年“8.31”以后，天津房地產(chǎn)企業(yè)面臨資金瓶頸、內(nèi)部管理水平、深度發(fā)展聯(lián)合等問題。房地產(chǎn)的發(fā)展需要巨大的資金做支撐。北方國際信托投資股份有限公司于2005年4月22日正式發(fā)行的天津北信房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資(05-1、05-2)集合資金信托計(jì)劃，該房地產(chǎn)信托計(jì)劃它的推出標(biāo)志著天津房地產(chǎn)金融領(lǐng)域創(chuàng)新邁出了實(shí)質(zhì)性步伐，同時(shí)，普通百姓也可以通過購買該信托產(chǎn)品享受天津房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展帶來的巨大收益。據(jù)本次信托計(jì)劃的發(fā)行方北方國際信托投資股份有限公司介紹，本次房地產(chǎn)信托總體規(guī)模擬定為人民幣5億元，本期推出兩種房地產(chǎn)信托產(chǎn)品規(guī)模合計(jì)人民幣2億元，05-1、05-2信托產(chǎn)品自然人和法人的單筆購買起點(diǎn)分別為25萬元人民幣和50萬元人民幣，期限分別為1.5年和3年，預(yù)計(jì)年收益率分別為5%和6.2%，高出預(yù)計(jì)收益率的部分由北方信托與受益人五五分成。天津北信房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資集合資金信托計(jì)劃是針對整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)出臺(tái)的，這是它最大的特點(diǎn)。它不是針對一個(gè)企業(yè)或項(xiàng)目推出，這和我們以前推出的或者全國其他信托公司推出的房地產(chǎn)信托計(jì)劃是有明顯區(qū)別的。這個(gè)信托計(jì)劃是產(chǎn)業(yè)性的，而不是單體項(xiàng)目性的，這個(gè)在全國是首例。天津北信房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資（05-5）集合資金信托計(jì)劃于2005年11月18日推出，發(fā)行規(guī)模為10000萬元，信托期限為2年，預(yù)期年收益率為5.4%。信托計(jì)劃所募集的資金擬投向四個(gè)主要的房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域：一是參與土地整理、平抑土地價(jià)格；二是投入經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)建設(shè)；三是開發(fā)高質(zhì)量的中低價(jià)位的商品房；四是參與物業(yè)收購。在風(fēng)險(xiǎn)防范上，房地產(chǎn)信托計(jì)劃有兩個(gè)極為突出的特點(diǎn)，也是其他信貸計(jì)劃中沒有的。首先，為保證信托計(jì)劃的資金回報(bào)，北方信托憑借經(jīng)驗(yàn)豐富的管理團(tuán)隊(duì)，對該筆資金實(shí)施嚴(yán)格的專業(yè)化管理，并北方信托聘請?zhí)旖蛏搪?lián)房地產(chǎn)資產(chǎn)管理有限公司（以下簡稱“商聯(lián)資產(chǎn)管理公司”）為房地產(chǎn)信托資金所投入的項(xiàng)目提供專家咨詢服務(wù)。天津商聯(lián)房地產(chǎn)資產(chǎn)管理有限公司成立于2005年1月31日，注冊資本金1億元人民幣，是由天津市房地產(chǎn)商會(huì)的幾家會(huì)員共同投資成立的，依托房地產(chǎn)資產(chǎn)管理多元化經(jīng)營的專業(yè)公司。公司股東為中誠信托投資有限責(zé)任公司、天津開發(fā)區(qū)永泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、天津市仁愛集團(tuán)有限公司、天津萬兆投資發(fā)展集團(tuán)有限公司、麥購（天津）集團(tuán)有限公司、天津市津東房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司、天津市今晚報(bào)業(yè)集團(tuán)控股有限公司、天津商匯實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司八家。該公司擁有一批熟悉金融管理、房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作、房地產(chǎn)項(xiàng)目評估以及法律、財(cái)務(wù)方面業(yè)務(wù)的專業(yè)人士，具有職業(yè)、高效、有序、忠實(shí)的特點(diǎn)。其次，為了保證資金安全和信托計(jì)劃的規(guī)范運(yùn)作，中國建設(shè)銀行天津分行將對為房地產(chǎn)信托計(jì)劃使用項(xiàng)目進(jìn)行擔(dān)保，并對信托帳戶進(jìn)行托管、封閉運(yùn)作。在北方信托嚴(yán)格控制資金運(yùn)用風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，對于本房地產(chǎn)信托計(jì)劃資金的運(yùn)用，天津開發(fā)區(qū)永泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、天津市仁愛集團(tuán)有限公司、天津萬兆投資發(fā)展集團(tuán)有限公司、麥購（天津）集團(tuán)有限公司、天津市津東房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司聯(lián)合對此信托資金的安全出具連帶責(zé)任保證擔(dān)保。以上公司均為天津市房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)擁有較強(qiáng)實(shí)力以及較高影響力的公司，由其對房地產(chǎn)資金的運(yùn)用提供“聯(lián)保”，進(jìn)一步的保證信托資金的安全。同時(shí)，在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)，還將引入專業(yè)的資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)對信托計(jì)劃進(jìn)行評級。房地產(chǎn)金融中信托最具成長性，信托融資改變了以往房地產(chǎn)商只能靠銷售回款、銀行貸款或股份合作等有限融資手段的局面，為房地產(chǎn)企業(yè)提供了一條新的融資途徑。天津市的兩家信托公司通過發(fā)行信托計(jì)劃，集投資者的“散錢”變“大錢”，給天津房地產(chǎn)開發(fā)商“輸血”，在一定程度上解決了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的資金瓶頸，以支持天津房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，并為天津市廣大普通投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資提供了一條理想渠道。三、天津市房地產(chǎn)信托融資存在的問題（一）房地產(chǎn)融資渠道單一，信托融資所占比例不高。目前，銀行信貸仍是天津房地產(chǎn)融資的主要渠道。天津市房地產(chǎn)融資渠道單一，多元化融資格局遠(yuǎn)未形成，信托、上市、債券、基金等融資渠道發(fā)展業(yè)緩慢。商業(yè)銀行支撐著天津市房地產(chǎn)業(yè)的資金需求，與天津市房地產(chǎn)行業(yè)的投資總額相比較，房地產(chǎn)信托的量非常小，而且功能單一，股權(quán)融資和債券融資缺乏，住房抵押貸款證券化剛剛起步，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金等金融產(chǎn)品還在探索階段。房地產(chǎn)信托產(chǎn)品品種還不夠豐富，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品僅僅局限于是一個(gè)項(xiàng)目融資，或者是項(xiàng)目投資的形式，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有標(biāo)準(zhǔn)意義上的房地產(chǎn)基金，或者是類似的概念。而信托業(yè)與房地產(chǎn)的結(jié)合若單純以項(xiàng)目作為紐帶，從長遠(yuǎn)來看是沒有出路。（二）募集資金的規(guī)模受到限制，投資方向不明確。房地產(chǎn)信托的規(guī)模限制是制約房地產(chǎn)信托快速發(fā)展的一個(gè)瓶頸問題。發(fā)行集合資金信托合同的份額限制是當(dāng)前影響信托計(jì)劃規(guī)模的瓶頸之一。由于按照《信托投資公司管理辦法》和《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》的規(guī)定，信托投資公司集合管理、運(yùn)用、處分信托資金時(shí)，接受委托人的資金信托合同不得超過200份（含200份），每份合同金額不得低于人民幣5萬元（含5萬元）。在一定基礎(chǔ)上將擴(kuò)大房地產(chǎn)信托的難度，同時(shí)也提高信托購買者的門檻。由于每份信托合同所能募集的平均資金畢竟有限，200份合同的限定也就意味著對一些大型項(xiàng)目很難滿足其資金需求。房地產(chǎn)信托計(jì)劃主要合乎監(jiān)管層制訂的《信托投資公司管理辦法》、《信托投資公司資金信托暫行管理辦法》等法規(guī)的要求，在投資方向、資產(chǎn)組合、收入構(gòu)成等方面沒有具體規(guī)定。（三）信托計(jì)劃期限較短。通常而言，信托在整個(gè)金融體系中發(fā)揮的是長期融資的角色，這一點(diǎn)在中國人民銀行頒布的《信托投資公司管理辦法》中有明確規(guī)定。目前天津發(fā)行的房地產(chǎn)信托計(jì)劃中，無一例外是單一期限的，一般為1-3年，呈現(xiàn)明顯短期化特征，不具有期限轉(zhuǎn)換功能，也不能滿足房地產(chǎn)股權(quán)投資的期限要求。既沒有充分體現(xiàn)信托的中長期融資功能，也沒有體現(xiàn)信托業(yè)和銀行業(yè)功能錯(cuò)位的要求，不利于信托業(yè)的健康、長遠(yuǎn)發(fā)展。據(jù)了解，國外房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的期限都在8至15年以上。（四）信托產(chǎn)品流通性較差。信托產(chǎn)品的流動(dòng)性問題看似一個(gè)環(huán)節(jié)，其實(shí)是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，實(shí)現(xiàn)起來絕非易事。解決這個(gè)問題，首先要求信托公司必須加強(qiáng)在風(fēng)險(xiǎn)控制能力、研究力量等方面的“基本功”。信托產(chǎn)品流通性問題成為制約天津市房地產(chǎn)信托融資發(fā)展的另一個(gè)瓶頸。信托產(chǎn)品作為一種全新的金融產(chǎn)品，其相對高收益、低風(fēng)險(xiǎn)的特征吸引了廣大投資者。但信托產(chǎn)品在流動(dòng)性安排方面，目前尚不盡如人意。按照現(xiàn)有的轉(zhuǎn)讓模式：加入資金信托計(jì)劃的投資者要轉(zhuǎn)讓手中的信托合同，必須由投資者自己尋找買方，雙方談妥后，再到所購買信托產(chǎn)品的信托投資公司營業(yè)大廳辦理過戶手續(xù)。信托產(chǎn)品這種流動(dòng)性安排與其他金融產(chǎn)品形成了鮮明的對比，可以說流通市場發(fā)展的滯后已制約了信托產(chǎn)品的進(jìn)一步發(fā)展。信托產(chǎn)品不像有價(jià)證券可以隨時(shí)轉(zhuǎn)讓，因此不能進(jìn)入流通的領(lǐng)域，缺少轉(zhuǎn)讓平臺(tái)，這樣就限制信托產(chǎn)品的活躍程度，尤其是在沒有兌現(xiàn)前，其產(chǎn)品的價(jià)值無法實(shí)現(xiàn)，使得一部分購買者在急需資金時(shí)，無法進(jìn)行等值兌現(xiàn)，只有到期才能兌換。一旦需要轉(zhuǎn)讓時(shí)，成本會(huì)很高，如股權(quán)投資信托計(jì)劃到期時(shí)股權(quán)的變現(xiàn)或轉(zhuǎn)讓、貸款信托到期抵押物的處置及擔(dān)保等，都會(huì)帶來投資者的資金到期不能及時(shí)兌現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。這直接導(dǎo)致信托產(chǎn)品的認(rèn)知程度和受眾面相對較為狹窄，使得尋找轉(zhuǎn)讓交易對象的成本極高，這些均限制了信托流通市場的形成。由于缺乏有效的二級市場，絕大多數(shù)的投資者只能在認(rèn)購后一直持有信托產(chǎn)品到產(chǎn)品的到期日，信托產(chǎn)品流動(dòng)性不足直接影響投資者的購買意愿，進(jìn)而制約信托產(chǎn)品的資金募集。（五）存在“過橋貸款”問題。信托現(xiàn)在雖然很熱，但并沒有成為天津市房地產(chǎn)企業(yè)主要的融資方式，因?yàn)橥ㄟ^信托融資的費(fèi)用要高于銀行貸款。在目前銀行惜貸的形勢下，房地產(chǎn)信托資金的使用更多地體現(xiàn)為“過橋貸款”的性質(zhì)。對于某些自有資金不足，項(xiàng)目進(jìn)度未達(dá)到銀行貸款條件的房地產(chǎn)項(xiàng)目，通過信托融資獲取資金用于征地、拆遷等前期投入。當(dāng)項(xiàng)目啟動(dòng)并達(dá)到銀行貸款的條件，開發(fā)商就會(huì)改用銀行貸款進(jìn)行項(xiàng)目的建設(shè)。由于目前房地產(chǎn)信托計(jì)劃主要是提供“過橋貸款”，即主要對尚不符合商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款條件的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行貸款，但一般要求房地產(chǎn)企業(yè)提供商業(yè)銀行在符合貸款條件時(shí)發(fā)放貸款的承諾，并保證商業(yè)銀行貸款用于償還信托計(jì)劃的“過橋貸款”，這實(shí)際上規(guī)避了中國人民銀行“121”號(hào)文件規(guī)定房地產(chǎn)貸款需要具備“四證齊全”和“30％自有資金比例”的要求，而房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)最終還是落在商業(yè)銀行身上，并沒有達(dá)到降低房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)，拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的政策目的。2005年8月28日中國銀監(jiān)會(huì)又下發(fā)《加強(qiáng)信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》（即“212號(hào)文件”），對房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)給予警示，并對房地產(chǎn)信托貸款發(fā)放門檻進(jìn)行了嚴(yán)格限制：必須同時(shí)滿足“四證”齊全、自有資金超過35%和資質(zhì)在二級以上這三項(xiàng)條件的開發(fā)商才能通過房地產(chǎn)信托融資。“212號(hào)文件”強(qiáng)調(diào)了防范和化解信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并將信托融資以“過橋貸款”的原有初衷給牢牢扼制住了，由此也衍生出信托公司將與商業(yè)銀行在相仿的同一舞臺(tái)上展開角逐，但信托公司的勝算將微乎其微。（六）房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)不足，風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)薄弱。天津市房地產(chǎn)信托剛剛興起，很多投資者對信托項(xiàng)目根本沒有風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)。目前市場上發(fā)行的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品期限大多為１至３年，預(yù)期年收益率普遍在4％到5％之間，有的甚至高達(dá)8％，而銀行人民幣存款利率３年期為2.52％，兩年期只有2.25％；３年期國債年利率也只在2.3％左右。但是高收益的同時(shí)也意味著高風(fēng)險(xiǎn)。由于信托產(chǎn)品并不保本，所以一旦發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)，投資者則可能虧損嚴(yán)重。還有，根據(jù)《信托法》有關(guān)規(guī)定，所有信托產(chǎn)品都不得向買受人承諾收益率。所以“預(yù)期收益率”只是信托公司繞過法律禁區(qū)對投資者進(jìn)行的變相“承諾”。但一個(gè)不能回避的事實(shí)是，法律并不保護(hù)這個(gè)收益率。這意味著在信托計(jì)劃運(yùn)作之后，如果信托產(chǎn)品的收益率低于當(dāng)時(shí)所承諾的收益率，那么作為購買人，無權(quán)要求信托公司按照當(dāng)時(shí)承諾收益率兌現(xiàn)收益。其實(shí)到目前為止，全國范圍內(nèi)還沒有一個(gè)信托產(chǎn)品能達(dá)到預(yù)期回報(bào)率。我們假設(shè)一例。如果購買了總額為20萬元的房產(chǎn)信托，信托公司承諾的收益率年4％，收益額為8000元，但是，當(dāng)信托計(jì)劃結(jié)束之后，如果收益率只有2％，收益額就只有4000元。這時(shí)，購買人只能接受4000元的收益，而無權(quán)要求信托公司兌現(xiàn)8000元的收益。如此，購買人就少收益了4000元。但如果信托計(jì)劃執(zhí)行后，所獲得的收益率高于開發(fā)商或信托公司的“承諾”，按照通常規(guī)則，房產(chǎn)信托的購買人也只能按照當(dāng)時(shí)約定的收益率獲取收益而不能將收益率調(diào)高。有些信托公司只宣傳了“預(yù)期收益率”，卻沒有講清楚風(fēng)險(xiǎn)投資帶來的“實(shí)際收益率”。因此，要防止信托公司在推出信托產(chǎn)品時(shí)夸張不實(shí)的宣傳誤導(dǎo)投資者。（七）缺乏專業(yè)管理隊(duì)伍。沒有專業(yè)化的房地產(chǎn)信托管理隊(duì)伍，就不可能有房地產(chǎn)信托的規(guī)范發(fā)展和壯大。在天津，同時(shí)懂得基金管理和房地產(chǎn)管理的人才極度缺乏。對監(jiān)管機(jī)構(gòu)和潛在投資者來說，根本無從考察其專業(yè)能力、實(shí)際操作能力和職業(yè)操守。四、天津市房地產(chǎn)信托融資面臨的宏觀環(huán)境與趨勢分析（一）宏觀環(huán)境分析。1、國內(nèi)房地產(chǎn)信托融資環(huán)境緊中有松。近年來，房地產(chǎn)行業(yè)始終處于宏觀調(diào)控的風(fēng)口浪尖。從2003年6月5日中國人民銀行發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸的通知》(一般稱為“121”號(hào)文件”)，到2004年的提高金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率、自有資本金由20%提高到35%以上、“8.31”土地大限、央行加息，進(jìn)入2005年，溫家寶總理在《政府工作報(bào)告》中強(qiáng)調(diào)“重點(diǎn)抑制生產(chǎn)資料價(jià)格和房地產(chǎn)價(jià)格過快上漲”，接著就有了2005年3月的上調(diào)住房貸款利率、2005年4月的國務(wù)院穩(wěn)定房價(jià)的八點(diǎn)意見、2005年5月的七部委新政，房地產(chǎn)行業(yè)遭遇前所未有的財(cái)政、金融、供求等全方位的調(diào)控“關(guān)懷”。2005年9月中國銀監(jiān)會(huì)下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》（銀監(jiān)辦發(fā)[2005]212號(hào))，提示信托投資公司密切關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，規(guī)范經(jīng)營行為，并進(jìn)一步提高了房地產(chǎn)信貸發(fā)行的門檻，因而在房地產(chǎn)信托發(fā)行數(shù)量和規(guī)模即出現(xiàn)了大幅回落。但從長遠(yuǎn)來看，有利于降低房地產(chǎn)信托的金融風(fēng)險(xiǎn)，規(guī)范信托行業(yè)，而對房地產(chǎn)信托業(yè)的規(guī)范將有利于其健康發(fā)展。可喜的是，目前中國銀監(jiān)會(huì)正在制定中的《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法》（預(yù)計(jì)將在2006年年初出臺(tái)），首次將信托受益憑證運(yùn)用到了未來的可開展的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)當(dāng)中，這對于突破信托行業(yè)原有的200份×5萬元的私募方程式進(jìn)行了根本性的變革。一旦突破了200份的限制，并允許對異地發(fā)行的限制。信托交易將會(huì)更加自由，發(fā)行面也會(huì)更廣，是一個(gè)帶有根本性的發(fā)展，其對信托的催進(jìn)作用無疑是巨大的，將推動(dòng)這種準(zhǔn)房地產(chǎn)信托基金或稱為準(zhǔn)房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)基金大張旗鼓的出現(xiàn)，將有利于房地產(chǎn)金融市場的優(yōu)化配置和優(yōu)化發(fā)展，也將改變我國房地產(chǎn)融資的格局。2、天津房地產(chǎn)信托融資內(nèi)部環(huán)境寬松。天津市中心城區(qū)房地產(chǎn)市場繁榮，房地產(chǎn)商的投資需求旺盛，產(chǎn)生了強(qiáng)烈的融資需求，信托計(jì)劃的發(fā)行為房地產(chǎn)商提供了新的融資方式。雖然房地產(chǎn)信托融資本身也有諸如“200份”、流通性、營銷方式等方面的限制條件和缺欠，但天津信托的宏觀環(huán)境相對其他融資工具而言要寬松得多。而且大規(guī)模危改所釋放的住房需求，實(shí)際上集中在中低端，而進(jìn)入天津的外地開發(fā)企業(yè)幾乎不約而同地選擇開發(fā)高檔項(xiàng)目，本地開發(fā)商將此理解為外地開發(fā)商用全國運(yùn)作的眼光衡量地塊的價(jià)值，并認(rèn)為有足夠的獲利空間。比較北京、上海、南京等城市，如果說全國房地產(chǎn)都存在泡沫的話，天津的泡沫應(yīng)該是最小的。天津房地產(chǎn)市場比較健康，非常適合房地產(chǎn)商投資，可以說，天津是全國地產(chǎn)投資的避風(fēng)港。由于目前政策的限制，中國還沒有出現(xiàn)真正的房地產(chǎn)信托基金，但隨著房地產(chǎn)金融體系的逐漸完善和房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)投資功能日益顯現(xiàn)，房地產(chǎn)信托基金的出現(xiàn)是必然的。未來一段時(shí)間內(nèi)外資投資機(jī)構(gòu)將會(huì)成為中國房地產(chǎn)融資的另一條通道。2006年金融市場對外資全面開放，外資銀行或者可以參股中國的金融機(jī)構(gòu)進(jìn)入中國市場，或者通過金融創(chuàng)新和變通的模式進(jìn)入國內(nèi)房地產(chǎn)市場，而這種金融創(chuàng)新模式就極有可能是信托。這也是天津市房地產(chǎn)信托融資的發(fā)展一大機(jī)遇。3、天津房地產(chǎn)信托融資面臨的機(jī)遇。中國“十一五”規(guī)劃的新思路，將為房地產(chǎn)行業(yè)帶來新的機(jī)遇。這一機(jī)遇表現(xiàn)在四個(gè)方面：第一，今后一個(gè)時(shí)期將加快建設(shè)新農(nóng)村，這給開發(fā)商們提供了一個(gè)“轉(zhuǎn)向”的選擇；第二，規(guī)劃提出建設(shè)節(jié)約型社會(huì)、環(huán)境友好型社會(huì)，提供了一個(gè)“轉(zhuǎn)型”的選擇；第三，規(guī)劃對于轉(zhuǎn)變生產(chǎn)方式的要求，給開發(fā)商提出了如何改變高投入低產(chǎn)出的模式，大力降低生產(chǎn)成本的新要求；第四，以人為本的理念將促使開發(fā)商們轉(zhuǎn)變經(jīng)營理念，促使他們多想一想為誰蓋房，蓋什么樣的房以及如何才能惠及多數(shù)人等等他們過去想得不夠充分的問題。天津市如果盡早抓住了這些機(jī)遇，天津市房地產(chǎn)將邁上新的發(fā)展臺(tái)階。而“十一五”時(shí)期是天津市全面實(shí)現(xiàn)“三步走”戰(zhàn)略目標(biāo)、率先基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的關(guān)鍵時(shí)期，隨著城市化進(jìn)程的加快，基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)成倍增長，房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場也日益繁榮活躍。隨著環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的成形和未來經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，作為區(qū)域重點(diǎn)中心城市的天津，其經(jīng)濟(jì)有望保持高速增長，天津的發(fā)展也將使房地產(chǎn)受益匪淺，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模處于高速增長期，而且天津?yàn)I海新區(qū)現(xiàn)時(shí)正在成為天津、華北地區(qū)、中國北方，乃至全國的房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)。天津房地產(chǎn)業(yè)市場開發(fā)潛力巨大，房地產(chǎn)業(yè)作為新型支柱產(chǎn)業(yè)的地位得到進(jìn)一步的鞏固和加強(qiáng)。（二）發(fā)展趨勢分析。1、天津房地產(chǎn)信托融資模式將發(fā)生轉(zhuǎn)變。目前天津的房地產(chǎn)市場發(fā)展速度是非?？斓?，并吸引了一大批具有外資背景的房地產(chǎn)開發(fā)商來天津投資，這必然會(huì)使天津的房地產(chǎn)市場更加多元化。房地產(chǎn)信托是對房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道的一個(gè)補(bǔ)充，它在為信托業(yè)開辟了一塊新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域的同時(shí)，也為投資者開發(fā)出一個(gè)新的投資品種。從這個(gè)角度說，房地產(chǎn)信托的出現(xiàn)無疑是件好事。隨著天津進(jìn)一步貫徹和落實(shí)中央宏觀調(diào)控政策，進(jìn)一步樹立和落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，天津市房地產(chǎn)信托融資的發(fā)展趨勢是：“信托＋銀行”將成為今后天津市房地產(chǎn)融資的主流模式，天津的房地產(chǎn)資本市場，信托將占據(jù)半壁江山。信托將成為天津房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的主流范式。天津未來信托業(yè)的發(fā)展會(huì)遵循兩個(gè)轉(zhuǎn)變：從被動(dòng)融資型向主動(dòng)理財(cái)型轉(zhuǎn)變；從傭金收入型向投資收益型轉(zhuǎn)變。而“212號(hào)文件”對天津信托公司來說，無疑是一個(gè)行業(yè)分流的契機(jī)。“212號(hào)文件”之后，相應(yīng)還會(huì)出臺(tái)分類評級制度，加上預(yù)計(jì)將于2006年初出臺(tái)的《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法》，無疑將會(huì)形成一個(gè)清晰的行業(yè)優(yōu)化脈絡(luò)。“212號(hào)文件”之后，天津必然會(huì)降低房地產(chǎn)開發(fā)商的概念炒作，提高開發(fā)商的資本投入，這能夠淘汰一些房地產(chǎn)開發(fā)商，并促使一些優(yōu)秀的房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行集團(tuán)化經(jīng)營，促進(jìn)整個(gè)行業(yè)更加健康地發(fā)展，從而降低整個(gè)行業(yè)的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。2、天津市商業(yè)房地產(chǎn)信托將受到親睞。目前，天津市的商業(yè)地產(chǎn)（如萬達(dá)商業(yè)廣場及天津女人街等）主要是集中性、綜合性的商業(yè)廣場，而專門性的連鎖經(jīng)營的大型商業(yè)廣場仍不多見。天津市將采取立體化經(jīng)營方式建設(shè)商業(yè)廣場。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)有其行業(yè)特殊性。一方面，大部分開發(fā)商自有投資能力較弱，許多開發(fā)商希望通過尋找投資、融資的方式來解決資金問題。另一方面，大量國際基金及投資商，尋找地產(chǎn)投資項(xiàng)目，但實(shí)現(xiàn)成功投資的少之又少。在未來，要實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定、高速的發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)必須進(jìn)入“金融產(chǎn)品化”時(shí)代。改變傳統(tǒng)的“售房”觀念，以制造“金融產(chǎn)品”的方式進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及運(yùn)營，創(chuàng)造更高商業(yè)價(jià)值是商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的正確途徑。其宗旨是在項(xiàng)目開發(fā)理念及開發(fā)方式上，以一種完整而專業(yè)的方式，體現(xiàn)項(xiàng)目的最大真實(shí)價(jià)值，以創(chuàng)造在項(xiàng)目的開發(fā)及運(yùn)營各階段進(jìn)行資本運(yùn)作的基礎(chǔ)。在國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)熱興起之際，融資渠道的短缺一直是制約開發(fā)的根本性因素，由北京國際信托投資公司推出的“法國歐尚天津第一店資金信托計(jì)劃”于2004年1月16日正式成立，北京國投運(yùn)用所募集信托資金，購買上述商鋪的產(chǎn)權(quán)，通過經(jīng)營獲取租金收入，實(shí)現(xiàn)信托投資收益。北京國際信托投資公司按照信托文件的要求，把房地產(chǎn)出租給法國歐尚超市集團(tuán)，并簽訂租賃合同，以物業(yè)的租金扣除必要的管理費(fèi)用和其他稅費(fèi)后，向投資者支付投資收益。此外，投資人亦可享有該物業(yè)升值和該項(xiàng)目可能上市流通等潛在利益。該信托計(jì)劃期限3年，預(yù)期年收益率6%，是商業(yè)地產(chǎn)借力信托的一個(gè)嘗試，為越來越熱的國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)熱帶來了新的思路。這為天津商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)金融產(chǎn)品化、信托化提供了活生生的樣板。推進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)信托的發(fā)展對整個(gè)天津房地產(chǎn)信托的長遠(yuǎn)發(fā)展有著積極的意義，商業(yè)地產(chǎn)信托具備長期持有的特性，與目前主流的短期抵押性信托相比，更加適合長期權(quán)益性投資，這正是信托的發(fā)展方向。3、天津市房地產(chǎn)信托融資空間將擴(kuò)大，信托產(chǎn)品設(shè)計(jì)不斷創(chuàng)新。當(dāng)2006年金融服務(wù)領(lǐng)域全面開放、房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)一步與國際接軌以后，天津市房地產(chǎn)信托融資將會(huì)有大幅度發(fā)展，尤其是可能會(huì)有相當(dāng)一些境外金融機(jī)構(gòu)進(jìn)入帶進(jìn)來各種金融手段、融資方式，比如產(chǎn)業(yè)投資基金、REITs等。2006年天津的房地產(chǎn)市場上，具有一定規(guī)模體量、中檔偏低價(jià)位、交通便捷、極具潛力的地段等優(yōu)勢的項(xiàng)目將是信托公司的首選?！笆晃濉逼陂g，天津?qū)⒎康禺a(chǎn)資金信托轉(zhuǎn)變?yōu)檎嬲饬x上的房地產(chǎn)信托。未來房地產(chǎn)信托的發(fā)展方向應(yīng)是為房地產(chǎn)開發(fā)、收購、買賣、租賃、管理等各環(huán)節(jié)提供全面的金融服務(wù)，適應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)，提供有效的資金融通和風(fēng)險(xiǎn)管理手段。從收益權(quán)轉(zhuǎn)讓信托到股權(quán)轉(zhuǎn)讓信托，從外匯信托到法人股投資信托，一個(gè)個(gè)收益風(fēng)險(xiǎn)特征迥異的信托產(chǎn)品不斷地推出。隨著經(jīng)濟(jì)形勢的發(fā)展房地產(chǎn)信托在產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面會(huì)出現(xiàn)更多的創(chuàng)新與發(fā)展。從未來的發(fā)展看，天津的房地產(chǎn)信托融資將有很大的發(fā)展空間。五、發(fā)展天津市房地產(chǎn)信托融資的建議（一）完善相應(yīng)法規(guī)，保障各方利益。目前，有關(guān)房地產(chǎn)信托的正式法規(guī)還沒有出臺(tái)，因此在實(shí)際操作中難免會(huì)出現(xiàn)不合理現(xiàn)象。例如，房地產(chǎn)開發(fā)商往往會(huì)認(rèn)為向信托公司融資，僅僅需要支付利息而已。而實(shí)際上信托公司不但想獲取利息，而且還要分享一部分利潤。因此在當(dāng)前形勢下，為了鼓勵(lì)信托公司和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建立更廣泛的合作關(guān)系，有關(guān)法規(guī)可以考慮根據(jù)融資額度或者股權(quán)份額來確定利潤分成，使信托公司和開發(fā)企業(yè)按照具體規(guī)則進(jìn)行合作，從而保障雙方的利益?！笆晃濉逼陂g，天津市房地產(chǎn)信托融資將加快發(fā)展，鑒于目前我國與房地產(chǎn)信托融資有關(guān)的法律法規(guī)還欠完備的狀況，天津市在國家整體上對房地產(chǎn)信托融資市場法律法規(guī)制定和完善的過程中，按照本地區(qū)市場發(fā)展的實(shí)際情況和現(xiàn)實(shí)要求，對有關(guān)法律進(jìn)行修改和補(bǔ)充，具備條件的或者要求迫切的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的相關(guān)法律規(guī)范應(yīng)盡早出臺(tái)。在國家有關(guān)房地產(chǎn)投資信托基金法律法規(guī)定出來之前，天津市可制定一些房地產(chǎn)投資信托基金的專項(xiàng)管理措施，如對投資渠道、投資比例的限制等等，使天津市的房地產(chǎn)投資信托基金從一開始就以較規(guī)范的形式發(fā)展，進(jìn)而推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托業(yè)健康、理性地發(fā)展。（二）建立房地產(chǎn)信托融資支持服務(wù)系統(tǒng)。參與房地產(chǎn)信托融資的各個(gè)經(jīng)營主體特別房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的發(fā)展離不開一整套完善高效的支持系統(tǒng)。在“十一五”期間，天津市要著力建立健全房地產(chǎn)中介服務(wù)體系，形成獨(dú)立、公正的評估中介服務(wù)市場及相應(yīng)的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。完善評估行業(yè)的管理體制，加快行業(yè)自律機(jī)制的建設(shè)，同時(shí)建立統(tǒng)一而有權(quán)威的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。杜絕評估機(jī)構(gòu)在產(chǎn)權(quán)交易中任意擴(kuò)大或縮小評估對象價(jià)值的現(xiàn)象。政府根據(jù)房地產(chǎn)市場發(fā)展的需要建立相關(guān)機(jī)構(gòu)，在有關(guān)信息的采集、處理、發(fā)布等方面為市場提供專門、快捷、有效的公共服務(wù)。建立房地產(chǎn)信托融資信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)交易、清算、管理和監(jiān)控的電子化，提高房地產(chǎn)信托融資的風(fēng)險(xiǎn)控制能力。（三）使用信托計(jì)劃的拆分策略和建立流通機(jī)制。針對難以擴(kuò)大融資規(guī)模的問題，可以將大的項(xiàng)目細(xì)分，然后分別推出信托投資計(jì)劃。天津北方國際信托投資公司推出了“傘型信托”，該信托計(jì)劃由4個(gè)子信托構(gòu)成，每個(gè)信托品種合同的上限均為200份，這意味著“傘型信托”理論上的最高合同上限可達(dá)到800份。由于各子信托獨(dú)立承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，所以，就這點(diǎn)而言，既沒有違反國家的有關(guān)規(guī)定，又可以充分地利用信托的靈活性和解決融資規(guī)模問題。北方國投的成功操作，今后需要進(jìn)一步推廣。針對信托產(chǎn)品流通性問題，業(yè)內(nèi)正努力探索新的流通機(jī)制。如西南證券飛虎網(wǎng)和重慶國信最近聯(lián)合推出了“信證通”理財(cái)計(jì)劃，客戶可以通過“信證通”隨時(shí)提出轉(zhuǎn)讓已購買的信托產(chǎn)品或購買別人出讓的信托產(chǎn)品。這實(shí)際上為現(xiàn)有信托產(chǎn)品的流動(dòng)性提供了一個(gè)全新的平臺(tái)。天津要利用商業(yè)銀行分布廣闊的交易柜臺(tái)和現(xiàn)在方便快捷的網(wǎng)上銀行為信托產(chǎn)品建立交易平臺(tái)，同時(shí)，信用評級體制和定價(jià)體系應(yīng)加快制定步伐，這樣將大大有利于解決信托產(chǎn)品流動(dòng)難的問題。（四）推動(dòng)房地產(chǎn)信托融資的創(chuàng)新。信托介入到房地產(chǎn)的融資過程中，從目前情況來看，因?yàn)槭艿秸叩榷喾矫娴南拗?，需要進(jìn)行更進(jìn)一步的創(chuàng)新。1、拓寬信托資金的來源。從理論上看，信托產(chǎn)品集合的是大量民間資金，因此，在資金的募集上有著充足的發(fā)展空間。但目前的政策限制大大地制約了信托資金的募集，尤其是制約了信托機(jī)構(gòu)吸納個(gè)人資金的能力，因而使集合資金信托計(jì)劃的發(fā)展受到了根本的限制。因此，信托機(jī)構(gòu)需要開闊思路，開辟新的信托集合渠道。2、促進(jìn)信托產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)與收益相對稱。目前的信托產(chǎn)品強(qiáng)調(diào)風(fēng)險(xiǎn)，因此，采取穩(wěn)健的投資手段，其收益也不高，不能推出一些符合市場需要的新品種。一些傘形信托產(chǎn)品力圖在此方面做出創(chuàng)新，但沒有本質(zhì)上的突破。3、創(chuàng)新信托資金用途。要積極推出不指定具體用途、投資方式比較靈活的房地產(chǎn)信托計(jì)劃。房地產(chǎn)信托融資的方式是多種多樣的，可以根據(jù)項(xiàng)目靈活設(shè)計(jì)。以下就是兩種比較典型的創(chuàng)新。如北京國際信托投資公司所設(shè)計(jì)的“蘋果社區(qū)優(yōu)先購買權(quán)信托計(jì)劃”就是將房地產(chǎn)銷售與融資結(jié)合起來，具有一定的新意。值得天津的信托公司借鑒。（五）選擇合適的信托模式。目前我國發(fā)行的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品主要有三種形式：貸款信托、股權(quán)信托和受益權(quán)信托。從目前政府宏觀監(jiān)管角度和控制風(fēng)險(xiǎn)角度考慮，相對于單一的貸款信托或是股權(quán)信托而言，我們認(rèn)為天津市房地產(chǎn)信托融資中“股權(quán)＋貸款”是當(dāng)前較好的信托模式。由于債權(quán)有優(yōu)先求償權(quán)，一旦項(xiàng)目失敗，銀行貸款會(huì)比信托公司的股權(quán)先受償，信托公司冒著很大風(fēng)險(xiǎn)。因此，對信托公司來說，掌握房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)，借股權(quán)介入公司管理，能防范上述風(fēng)險(xiǎn)。例如由上海證大投資集團(tuán)與愛建信托聯(lián)合在浦東聯(lián)洋國際新社區(qū)開發(fā)的“證大?大拇指廣場”就是以“股權(quán)＋貸款”的方式進(jìn)行融資的。受益權(quán)信托在我國發(fā)展較緩，但已有項(xiàng)目在運(yùn)作。我們認(rèn)為這一模式將成為未來信托發(fā)展的主流方向，有利于解決目前信托融資“收益和風(fēng)險(xiǎn)不匹配”問題。受益權(quán)類似于資產(chǎn)證券化，企業(yè)通過受益權(quán)將未來物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)金流量變現(xiàn)，在不喪失該物業(yè)所有權(quán)的情況下獲得融資。這種信托的具體模式是，企業(yè)將物業(yè)通過財(cái)產(chǎn)信托的方式形成受益權(quán)，信托公司再通過發(fā)行信托產(chǎn)品募集資金來購買物業(yè)的受益權(quán)，而后信托公司將擁有受益權(quán)的物業(yè)委托出去進(jìn)行經(jīng)營，最后再把收來的租金，以投資回報(bào)的形式返還給投資人。所以，我們認(rèn)為，在條件允許的情況下，天津市房地產(chǎn)信托融資將逐步擴(kuò)大對該模式的應(yīng)用。（六）開發(fā)房地產(chǎn)新產(chǎn)品——“夾層融資”?！皧A層融資”是指從風(fēng)險(xiǎn)與收益角度來看，介于股權(quán)與債權(quán)之間的投資形式。“夾層融資”是一種準(zhǔn)房地產(chǎn)信托投資基金?！皧A層融資”可以繞開銀監(jiān)會(huì)212號(hào)文件規(guī)定的新發(fā)行房地產(chǎn)集合資金信托計(jì)劃的開發(fā)商必須“四證”齊全、自有資金超過35％、同時(shí)具備二級以上開發(fā)資質(zhì)的政策，根據(jù)自身的偏好選擇投資。而對于房地產(chǎn)商來說，夾層融資是一種非常靈活的融資方式，可以根據(jù)募集資金的特殊要求進(jìn)行調(diào)整。夾層融資的提供者可以調(diào)整還款方式，使之符合借款者的現(xiàn)金流要求及其他特性?！皧A層融資”的最大優(yōu)點(diǎn)體現(xiàn)為靈活性，通過融合不同的債權(quán)及股權(quán)特征，夾層融資可以產(chǎn)生無數(shù)的組合，以滿足投資人及借款者的各種需求。由于我國《公司法》中尚無優(yōu)先股的規(guī)定，“聯(lián)信?寶利”7號(hào)通過信托持股，在收益權(quán)上加以區(qū)分，“成就了首個(gè)夾層融資”。例如，福建聯(lián)華國際信托投資有限公司將2005年12月初發(fā)行的準(zhǔn)房地產(chǎn)信托基金“聯(lián)信?寶利”7號(hào)，“聯(lián)信?寶利”7號(hào)信托資金將投資于大連琥珀灣房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目公司的股權(quán)，項(xiàng)目公司由聯(lián)華信托和大連百年城集團(tuán)各出資5000萬元，分別持有項(xiàng)目公司20%的股份，1.5億元信托資金入股占項(xiàng)目公司股份60%。而在1.5億元的信托資金中，“聯(lián)信?寶利”7號(hào)的信托受益人設(shè)置為優(yōu)先受益人和劣后受益人。信托計(jì)劃終止時(shí)，優(yōu)先受益人優(yōu)先參與信托利益分配，劣后受益人次級參與信托利益分配?！奥?lián)信?寶利”7號(hào)既有外來資金的投資，又有自有資金的進(jìn)入，這就構(gòu)成了一個(gè)經(jīng)典的“夾層融資”。對于天津市房地產(chǎn)市場，資金渠