唐山某房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研課件

城市背景研究區(qū)域經(jīng)濟(jì)分析區(qū)域發(fā)展規(guī)劃區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)研究目錄城市背景研究區(qū)

域

概

況中國(guó)繼珠三角、長(zhǎng)三角之后，以“京津唐”為核心的環(huán)渤海區(qū)域逐漸成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)“第三增長(zhǎng)極”，而且唐山是河北省的一個(gè)重要沿海港口城市，省內(nèi)第一大城市，是中國(guó)北方主要的對(duì)外門戶，也是東北亞重要的國(guó)際航運(yùn)中心、國(guó)際物流中心、國(guó)際貿(mào)易中心。未來(lái)將成為環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)聯(lián)系東北亞蒙古、俄羅斯、朝鮮、韓國(guó)、日本等國(guó)的重要地區(qū)。北京唐山天津地

理

位

置豐潤(rùn)區(qū)地處京、津、唐、秦腹地，位于唐山中心區(qū)正北方向22公里處，西距北京120公里，西南距天津

130公里，東距秦皇島120公里，自古就有“幽燕之門戶，遼海之襟喉，神京之肘腋”之稱，時(shí)至今日，豐潤(rùn)已經(jīng)發(fā)展成為連接?xùn)|北、華北的重要通道，地理位置優(yōu)越。城市背景研究唐山豐潤(rùn)區(qū)劃與人口行政區(qū)劃豐潤(rùn)區(qū)轄3個(gè)街道、18個(gè)鎮(zhèn)、5個(gè)鄉(xiāng)，全區(qū)總面積1334平方公里。人口結(jié)構(gòu)豐潤(rùn)區(qū)總?cè)丝?2萬(wàn)，農(nóng)業(yè)人口65萬(wàn)，占總?cè)丝诘?1%，統(tǒng)計(jì)顯示豐潤(rùn)區(qū)城區(qū)常住人口28萬(wàn)人。城市背景研究資料來(lái)源：中國(guó)唐山政府門戶網(wǎng)城市背景研究區(qū)劃與人口豐潤(rùn)城區(qū)人口規(guī)模和人口規(guī)劃

單位：萬(wàn)人城

區(qū)2002年2005年2010年2020年ABABABAB豐潤(rùn)城區(qū)19.2320.8522(0.11)24.528(0.125)31.545(0.13-0.17)50.8-52.6注:A為常住人口,B為含暫住人口；（

）內(nèi)為暫住人口系數(shù)。豐潤(rùn)區(qū)人口自然增長(zhǎng)率2010年達(dá)到高峰，到2020年豐潤(rùn)城區(qū)人口為50.8-52.6萬(wàn)人；人口規(guī)模的不斷增加，將促進(jìn)對(duì)住房的要求，未來(lái)3年內(nèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求將會(huì)得到釋放。歷

史

沿

革城市背景研究豐潤(rùn)歷史悠久，于大安元年（1209年），金衛(wèi)紹王諱永濟(jì)，定名為豐潤(rùn)縣，明洪武元年（1368年）改名豐潤(rùn)。自古有“按屯政考，夾史家河五十余里，皆可屯之區(qū)。又自水道沽關(guān)黑巖子墩，至諸家營(yíng)處，東西百余里，南北百八十里，皆瀕海，平曠可耕，故以豐潤(rùn)名縣?！币徽f(shuō)。1980年分設(shè)唐山新區(qū)。1983年劃歸唐山市管轄。2002年調(diào)整唐山市部分行政區(qū)劃：撤銷豐潤(rùn)縣和唐山市新區(qū)，設(shè)立唐山市豐潤(rùn)區(qū)，以原豐潤(rùn)縣和新區(qū)的行政區(qū)域?yàn)樨S潤(rùn)區(qū)的行政區(qū)域。區(qū)

域

交

通主干公路：豐潤(rùn)境內(nèi)路網(wǎng)發(fā)達(dá)，含有國(guó)省干線有四條，其中102、112為國(guó)家一級(jí)公路，112國(guó)道貫穿豐潤(rùn)南北，南邸唐山，北接遵化，驅(qū)車至唐山中心區(qū)僅需30分鐘；唐通線和玉新線為國(guó)家二級(jí)公路貫穿豐潤(rùn)6個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。G112G102城市背景研究承唐路唐曹高速京沈高速唐津高速京沈高速唐港高速區(qū)

域

交

通高速公路：截止目前，已有京沈、唐津、唐承、唐山西外環(huán)高速公路四條高速途徑豐潤(rùn)，在城區(qū)主干道上均設(shè)有高速路口，與公路形成無(wú)縫對(duì)接。高速公路網(wǎng)的崛起，一改城市之間的時(shí)空概念，已構(gòu)建形成“京津唐”一小時(shí)都市圈，助力豐潤(rùn)在環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈中區(qū)域價(jià)值提升。規(guī)劃中的京唐高鐵開(kāi)通后，將會(huì)進(jìn)一步拉近豐潤(rùn)與北京距離。城市背景研究區(qū)

域

交

通鐵路：京秦、京山、唐遵；港口：距京唐港130公里、曹妃甸港120公里；機(jī)場(chǎng)：唐山軍地兩用機(jī)場(chǎng)三女河機(jī)場(chǎng)座落在豐潤(rùn)；客運(yùn)站：城區(qū)設(shè)有一級(jí)汽車站、二級(jí)鐵路貨運(yùn)編組站和三級(jí)鐵路客運(yùn)站。城市背景研究112國(guó)道唐津高速唐山西外環(huán)高速公路承唐高速京沈高速三女河機(jī)場(chǎng)112國(guó)道102國(guó)道102國(guó)道京秦鐵路唐遵鐵路小結(jié)豐潤(rùn)區(qū)地理位置優(yōu)越，豐潤(rùn)鎮(zhèn)南聚、西提、北拓結(jié)合唐山中心城區(qū)北拓，為有效吸引唐山中心城區(qū)和周邊目標(biāo)客戶人群來(lái)豐潤(rùn)定居創(chuàng)造可能，同時(shí)更大程度的加強(qiáng)城區(qū)的吸引力和張力。人口規(guī)模的不斷增加，將促進(jìn)對(duì)住房的要求，未來(lái)3年內(nèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求將會(huì)得到釋放。齊全的交通體系有助于豐潤(rùn)在環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈中的發(fā)展，京唐高鐵的規(guī)劃助力區(qū)域價(jià)值提升。城市背景研究城市背景研究區(qū)域經(jīng)濟(jì)分析區(qū)域發(fā)展規(guī)劃區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)研究目錄2005年以來(lái)豐潤(rùn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展保持較快增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，宏觀形勢(shì)向好，居民消費(fèi)能力大幅提升。區(qū)域經(jīng)濟(jì)分析GDP/人均GDP豐潤(rùn)區(qū)2010年GDP達(dá)390億元，人均GDP達(dá)4239元。增長(zhǎng)率較穩(wěn)定，近5年GDP平均增速為11.78%，人均GDP增速為15.2%。人均可支配收入豐潤(rùn)區(qū)居民較強(qiáng)的購(gòu)買力，為區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供了強(qiáng)有力的消費(fèi)支撐。區(qū)域經(jīng)濟(jì)分析2010年豐潤(rùn)城區(qū)居民人居可支配收入19540元，人均消費(fèi)支出12198元，增速分別為10.4%和3.2%，保持穩(wěn)速增長(zhǎng)，人均可支配收入與唐山市區(qū)基本持平。產(chǎn)

業(yè)

結(jié)

構(gòu)豐潤(rùn)區(qū)是重工業(yè)發(fā)展突出的城區(qū)，以第二產(chǎn)業(yè)為主，“十一五”規(guī)劃把裝備制造業(yè)確定為重點(diǎn)培育的戰(zhàn)略支撐產(chǎn)業(yè)，2010年年產(chǎn)值占三大產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值的55.64%，第一產(chǎn)業(yè)所占比重較少，第三產(chǎn)業(yè)主要靠物流、房地產(chǎn)帶動(dòng)，從2007年以來(lái)占比呈上升態(tài)勢(shì)。2005-2009年豐潤(rùn)三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)圖（單位：億元）豐潤(rùn)區(qū)支柱產(chǎn)業(yè)突出，工業(yè)化進(jìn)展快，對(duì)城市化及房地產(chǎn)的發(fā)展進(jìn)到推動(dòng)作用。區(qū)域經(jīng)濟(jì)分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)分析產(chǎn)

業(yè)

結(jié)

構(gòu)豐潤(rùn)區(qū)第二產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與唐山市區(qū)相符，是典型的以工業(yè)為主的區(qū)縣。主要工業(yè)產(chǎn)品產(chǎn)量占全市產(chǎn)量比例：重

點(diǎn)

產(chǎn)

業(yè)鋼鐵：近年來(lái)先后培育了寶泰、天柱、鑫益等鋼鐵企業(yè)，總投資過(guò)億元的世紀(jì)魯班巨型模板項(xiàng)目已經(jīng)投產(chǎn)，加快了改造提升傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)步伐。區(qū)域經(jīng)濟(jì)分析寶泰鋼鐵重

點(diǎn)

產(chǎn)

業(yè)裝備制造：豐潤(rùn)的傳統(tǒng)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)之一，產(chǎn)品涉及工業(yè)裝備、礦山機(jī)械等，擁有唐山機(jī)車車輛廠、唐山冶金礦山機(jī)械廠、唐山愛(ài)信齒輪有限公司等一批骨干企業(yè)，鐵路客車、大型水泥成套設(shè)備、汽車變速器、工業(yè)鍋爐、自動(dòng)焊割機(jī)等優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品在國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)具有較高知名度和市場(chǎng)占有率，目前已達(dá)到企業(yè)120多家，從業(yè)人員27500人。區(qū)域經(jīng)濟(jì)分析機(jī)車車輛冶金礦山機(jī)械廠工業(yè)鍋爐重

點(diǎn)

產(chǎn)

業(yè)建材裝飾行業(yè)：主要包括水泥和建材、衛(wèi)生陶瓷和新型建材。扶植發(fā)展了隆豐水泥、鑫源水泥等通過(guò)ISO9000國(guó)際質(zhì)量體系認(rèn)證產(chǎn)品和永興鋁材、舒潤(rùn)建材板等一大批環(huán)保材料生產(chǎn)企業(yè)。區(qū)域經(jīng)濟(jì)分析冀東水泥集團(tuán)唐陶1573區(qū)域經(jīng)濟(jì)分析重

點(diǎn)

產(chǎn)

業(yè)食品行業(yè)：曹雪芹家酒和蒙牛、樂(lè)百氏、均瑤等乳制品馳名正外。區(qū)域經(jīng)濟(jì)小結(jié)宏觀經(jīng)濟(jì)向好，工業(yè)化快速發(fā)展推動(dòng)城市化進(jìn)程和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)突出，基礎(chǔ)優(yōu)良，二、三次產(chǎn)業(yè)活躍。居民生活不斷提高，居民收入、消費(fèi)穩(wěn)步增長(zhǎng)為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供強(qiáng)有力的消費(fèi)支撐。區(qū)域經(jīng)濟(jì)分析城市背景研究區(qū)域經(jīng)濟(jì)分析區(qū)域發(fā)展規(guī)劃區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)研究目錄總

體

規(guī)

劃區(qū)域發(fā)展規(guī)劃、豐潤(rùn)城市發(fā)展規(guī)劃：為響應(yīng)河北省三年大變樣的號(hào)召，豐潤(rùn)將著力打造“一區(qū)、兩城、三基地

”的產(chǎn)業(yè)布局，即建設(shè)浭陽(yáng)新城區(qū)；打造中國(guó)動(dòng)車城和中國(guó)北方現(xiàn)代物流城；建設(shè)中國(guó)型鋼基地、北方優(yōu)質(zhì)建材基地和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)基地。“一區(qū)兩城、三基地”的規(guī)劃實(shí)施，不僅使豐潤(rùn)區(qū)的城鎮(zhèn)面貌大變樣，也使全區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更新?lián)Q代，區(qū)域經(jīng)濟(jì)得到長(zhǎng)足發(fā)展。居住用地：圖中黃色部分1580.89公傾，主要以二類居住為主。工業(yè)布局：圖中褐色部分501.53公傾，集中在規(guī)劃范圍東側(cè)，少量設(shè)置在規(guī)劃西南側(cè)。資料來(lái)源：唐山市城鄉(xiāng)規(guī)劃局豐潤(rùn)分局城市空間結(jié)構(gòu)區(qū)域發(fā)展規(guī)劃兩軸：即南北向中軸線和東西向軸線。兩帶：即還鄉(xiāng)河濱水景觀帶和京秦鐵路綠化防護(hù)景觀帶。五心：即還鄉(xiāng)河北岸行政綜合中心，火車站北廣場(chǎng)綜合商業(yè)中心、老城綜合中心、還鄉(xiāng)河公園綠心和城市主要綠心。九組團(tuán)：即城北居住組團(tuán)、中心區(qū)居住組團(tuán)、城西2個(gè)居住組團(tuán)、新區(qū)居住組團(tuán)、城東工業(yè)組團(tuán)、城東綜合組團(tuán)、城南商貿(mào)物流組團(tuán)、城南居住組團(tuán)。據(jù)豐潤(rùn)區(qū)城區(qū)規(guī)劃顯示，根據(jù)豐潤(rùn)區(qū)空間發(fā)展戰(zhàn)略，豐潤(rùn)城區(qū)建設(shè)將依托城市空間用地結(jié)構(gòu)打造“兩軸兩帶五心九組團(tuán)”城市布局。空間結(jié)構(gòu)：兩軸兩帶五心九組團(tuán)2008-2020資料來(lái)源：唐山市城鄉(xiāng)規(guī)劃局豐潤(rùn)分局產(chǎn)

業(yè)

規(guī)

劃區(qū)域發(fā)展規(guī)劃物流城浭陽(yáng)新城型鋼基地型鋼基地動(dòng)車城

北方建材基地動(dòng)車城和北方建材基地的規(guī)劃，推動(dòng)了本區(qū)域的工業(yè)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，帶來(lái)大量的產(chǎn)業(yè)配套與人口，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，提升區(qū)域價(jià)值。35.2平方公里唐山（豐潤(rùn)）·中國(guó)動(dòng)車城是現(xiàn)代化綜合產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)和國(guó)家高速動(dòng)車組高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化基地，擬入駐動(dòng)車城項(xiàng)目達(dá)到52個(gè)，總投資118.98億元。北方優(yōu)質(zhì)建材基地以冀東水泥為龍頭，打造協(xié)調(diào)發(fā)展、年產(chǎn)水泥熟料1200萬(wàn)噸的中國(guó)北方最大的優(yōu)質(zhì)建材生產(chǎn)基地，努力實(shí)現(xiàn)"一平（產(chǎn)能大體持平）、一增（納稅大幅增加）、一減（污染物排放總量大幅減少）"目標(biāo)，使水泥業(yè)徹底實(shí)現(xiàn)脫胎換骨的轉(zhuǎn)變。資料來(lái)源：唐山市城鄉(xiāng)規(guī)劃局豐潤(rùn)分局小結(jié)區(qū)域發(fā)展規(guī)劃“一區(qū)兩城三基地”的規(guī)劃，加快和推動(dòng)豐潤(rùn)城市化進(jìn)程、帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)和客群基礎(chǔ)的提升。唐山中心城區(qū)北拓和豐潤(rùn)城區(qū)南聚、西提、北拓規(guī)劃相結(jié)合，有效吸引唐山中心城區(qū)和周邊目標(biāo)客戶人群來(lái)豐潤(rùn)定居創(chuàng)造可能，同時(shí)更大程度的加強(qiáng)城區(qū)的吸引力和張力。城市背景研究區(qū)域經(jīng)濟(jì)分析區(qū)域發(fā)展規(guī)劃區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)研究目錄區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)一級(jí)市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng)板塊市場(chǎng)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)豐潤(rùn)區(qū)轄3個(gè)街道、18個(gè)鎮(zhèn)、5個(gè)鄉(xiāng)，主城區(qū)主要包括老豐潤(rùn)鎮(zhèn)、豐潤(rùn)新區(qū)。目前土地供應(yīng)和開(kāi)發(fā)主要集中于唐山北站片區(qū)，在售和在建房地產(chǎn)項(xiàng)目主要集中于沿唐豐路和曹雪芹大街兩側(cè)?！?/p>

級(jí)

市

場(chǎng)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)—

級(jí)

市

場(chǎng)2010年12月至2011年2月，豐潤(rùn)出讓居住用地8塊，總面積達(dá)262852平方米，目前豐潤(rùn)土地開(kāi)發(fā)主要集中于老豐潤(rùn)鎮(zhèn)，區(qū)域建設(shè)用地供應(yīng)充足。未來(lái)1-2年內(nèi)，豐潤(rùn)新區(qū)土地出讓將集中于曹雪芹公園區(qū)域，但可供出讓用于住宅開(kāi)發(fā)地塊不多，房地產(chǎn)項(xiàng)目多為平改項(xiàng)目。區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)一級(jí)市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng)板塊市場(chǎng)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng)—項(xiàng)目分布豐潤(rùn)區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目主要沿唐豐路和曹雪芹大街兩側(cè)分布；目前在售項(xiàng)目14個(gè)，其中尾盤項(xiàng)目8個(gè)，待售項(xiàng)目7個(gè)。區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng)—市場(chǎng)供應(yīng)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)目前豐潤(rùn)區(qū)在售樓盤14個(gè)，其中8個(gè)為尾盤項(xiàng)目，未來(lái)半年內(nèi)能夠持續(xù)市場(chǎng)放量項(xiàng)目?jī)H有浭陽(yáng)新城、金泰花園、燕東·天賜良園、仁寶新居、；待售項(xiàng)目7個(gè)有燕東·天賜良園、鼎盛榮郡、鼎盛新城、新豐世紀(jì)、后衛(wèi)金都、卓恩世紀(jì)城、燕山路與幸福道交叉口西北角項(xiàng)目。從調(diào)研情況分析，2010年6月中至目前市場(chǎng)供應(yīng)總量約在84.87萬(wàn)平米（浭陽(yáng)新城未開(kāi)部分、金泰花園未開(kāi)部分、卓恩世紀(jì)城未做統(tǒng)計(jì)），目前去化面積約59.4萬(wàn)平米，市場(chǎng)存量約25.47萬(wàn)平米（在售）。區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng)—供應(yīng)量2010年6月——2011年6月豐潤(rùn)區(qū)商品房新增供應(yīng)為累計(jì)達(dá)84.87萬(wàn)平方米，與去年同期階段相比增長(zhǎng)率達(dá)129%，市場(chǎng)供應(yīng)充足。34二級(jí)市場(chǎng)—成交量區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)2010年6月——2011年6月豐潤(rùn)區(qū)商品房成交量達(dá)59.4萬(wàn)平方米，對(duì)于擁有28萬(wàn)人口的城區(qū)而言，年消化59.4萬(wàn)平方米項(xiàng)目反映出豐潤(rùn)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)幾乎不受政策環(huán)境影響，整體需求旺盛。二級(jí)市場(chǎng)—成交結(jié)構(gòu)從豐潤(rùn)住宅成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，2010年6月至今成交價(jià)格主要集中于4000—5200元/平方米之間；成交戶型面積主要集中于90-140平方米之間；表明市場(chǎng)中等價(jià)位、兩三居的中小戶型的住宅產(chǎn)品需求最為旺盛，市場(chǎng)處于改善型居住需求的階段。區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng)—潛在市場(chǎng)截止2011年6月底，豐潤(rùn)區(qū)待售商品房項(xiàng)目7個(gè)，潛在市場(chǎng)供應(yīng)量達(dá)200萬(wàn)平方米。區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng)—政策影響豐潤(rùn)區(qū)主力客群集中于首次改善型購(gòu)房者和初次置業(yè)者，因此提高首付比例政策，對(duì)購(gòu)房者的影響并不大。新政后豐潤(rùn)區(qū)的房地產(chǎn)形勢(shì)并沒(méi)有出現(xiàn)低迷狀態(tài)，受購(gòu)買力強(qiáng)較的改善性購(gòu)房需求支撐，豐潤(rùn)區(qū)整體市場(chǎng)購(gòu)房需求逆市上揚(yáng)，商品房成交量較去年大幅增長(zhǎng)。區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)小結(jié)豐潤(rùn)區(qū)商品住宅潛在供應(yīng)量大，需求熱度高，價(jià)格增長(zhǎng)平穩(wěn)。豐潤(rùn)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)幾乎不受國(guó)家政策影響，市場(chǎng)潛在供應(yīng)量充足；豐潤(rùn)區(qū)住房需求旺盛，在較大基數(shù)的改善性購(gòu)房需求及首次置業(yè)需求的支撐下，成交量均逆市上揚(yáng)；豐潤(rùn)區(qū)住宅成交價(jià)格處于理性增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)；豐潤(rùn)區(qū)受宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展及產(chǎn)業(yè)的支撐，區(qū)域居民購(gòu)買力較強(qiáng)，目前正處于改善性需求的高峰，趨向于追求高品質(zhì)的居住產(chǎn)品。從后期來(lái)看，隨著浭陽(yáng)新城分期開(kāi)發(fā)，曹雪芹公園周邊項(xiàng)目及中建680畝項(xiàng)目面世，競(jìng)爭(zhēng)也趨于激烈，因此項(xiàng)目應(yīng)注重產(chǎn)品升級(jí)，提高品質(zhì)，滿足市場(chǎng)改善性購(gòu)房者的需求偏好，提高產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力。二

級(jí)

市

場(chǎng)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng)—樓盤特征顯性總體特征豐潤(rùn)區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)整體表現(xiàn)為處于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的初級(jí)階段，產(chǎn)品類型單一，由于政府規(guī)劃及受土地成本影響，個(gè)別項(xiàng)目表現(xiàn)為大盤邊緣化開(kāi)發(fā)。規(guī)劃設(shè)計(jì)方面大盤較注重項(xiàng)目開(kāi)發(fā)整體性、景觀性及后期延展性等方面；產(chǎn)品供應(yīng)方面以經(jīng)濟(jì)實(shí)用為主，創(chuàng)新戶型設(shè)計(jì)鮮有出現(xiàn)；營(yíng)銷手段方面，由于多為較大城市代理商運(yùn)作，所以在包含價(jià)格策略，開(kāi)盤策略，營(yíng)銷組合策略等方面輕車熟路。區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng)—樓盤特征顯性樓盤規(guī)模及開(kāi)發(fā)模式豐潤(rùn)區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)樓盤規(guī)模差異化較大，呈現(xiàn)兩級(jí)分化特征，大盤及超大規(guī)模樓盤與獨(dú)棟項(xiàng)目形成鮮明對(duì)比，如浭陽(yáng)新城230萬(wàn)平米及卓恩世紀(jì)城100萬(wàn)平米等，大盤開(kāi)發(fā)有助于推進(jìn)銷售跟進(jìn)；開(kāi)發(fā)模式方面大盤開(kāi)發(fā)均采用分期開(kāi)發(fā)模式。區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng)—樓盤特征顯性價(jià)格漲幅從2005年的銷售均價(jià)2300元/平米，到2011年的均價(jià)5200元/平米左右，豐潤(rùn)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格呈現(xiàn)合理性增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，價(jià)格走勢(shì)高于唐山其它區(qū)域同等級(jí)市場(chǎng)。區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng)—樓盤特征顯性戶型設(shè)計(jì)戶型面積供應(yīng)方面主要為經(jīng)濟(jì)實(shí)用性，以兩室三室供應(yīng)為主，面積集中在80—100平米（兩室），100－140平米（三室），少量躍層項(xiàng)目出現(xiàn)，無(wú)錯(cuò)層建筑形式，從調(diào)研情況分析，造成此種產(chǎn)品供應(yīng)形式，主要受居住觀念、收入水平及家庭結(jié)構(gòu)組成等幾方面影響。建筑形態(tài)豐潤(rùn)區(qū)07年之前市場(chǎng)產(chǎn)品供應(yīng)多為6層磚混結(jié)構(gòu)，07年豐潤(rùn)區(qū)第一個(gè)小高層建筑——開(kāi)爾尚城，開(kāi)發(fā)商形開(kāi)始注重高層建筑式的推廣及理念宣傳，豐潤(rùn)區(qū)市民也開(kāi)始逐步關(guān)注高層建筑，目前

市場(chǎng)表現(xiàn)為小高層、高層供應(yīng)。區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng)—樓盤特征顯性區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng)—樓盤特征顯性豐潤(rùn)區(qū)方面產(chǎn)品供應(yīng)的建筑風(fēng)格，主要以現(xiàn)代簡(jiǎn)約、簡(jiǎn)歐建筑為主，外在形式及外立面表現(xiàn)“中規(guī)中矩”，鮮有風(fēng)格創(chuàng)新，同時(shí)在后期營(yíng)銷方面，鮮有對(duì)建筑風(fēng)格進(jìn)行包裝推廣的營(yíng)銷理念。建筑風(fēng)格營(yíng)銷策略銷售策略及推廣策略方面，由于一般為外來(lái)代理商進(jìn)行操作，故操作方式上大同小異，價(jià)格制定一般采用低開(kāi)高走，大盤較注重整體項(xiàng)目品質(zhì)的培養(yǎng)，包含售樓部裝修，內(nèi)部沙盤，認(rèn)購(gòu)流程，推廣設(shè)計(jì)等方面較為規(guī)范，同時(shí)項(xiàng)目形象設(shè)計(jì)，包括LOGO、VI等方面設(shè)計(jì)更為精致，在一定程度上促進(jìn)項(xiàng)目整體品質(zhì)提升。區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng)—樓盤特征顯性區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng)—樓盤特征顯性物業(yè)管理現(xiàn)階段，豐潤(rùn)區(qū)在售項(xiàng)目一般為聘請(qǐng)專業(yè)物業(yè)公司進(jìn)行管理，但由于城市級(jí)別較低，整體物業(yè)管理水平不高，服務(wù)事項(xiàng)較少；豐潤(rùn)區(qū)消費(fèi)者開(kāi)始逐步關(guān)注開(kāi)發(fā)商的物業(yè)管理水平，同時(shí)物業(yè)管理的好壞，成為影響消費(fèi)者購(gòu)買決策的重要因素。區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng)—消費(fèi)者分析1、位置、價(jià)格、環(huán)境、良好的周邊配套成為影響購(gòu)買的主要因素，消費(fèi)者購(gòu)房考慮因素主要集中在位置、價(jià)格、環(huán)境、及周邊配套等方面，位置仍然是影響購(gòu)買的最重要因素，同時(shí)周邊有重點(diǎn)中學(xué)及社區(qū)內(nèi)部完善的配套設(shè)施成為消費(fèi)者購(gòu)房考慮的重要因素。2、自用客戶占主流，自用購(gòu)房成為居民消費(fèi)的主要特征，反映出市場(chǎng)初級(jí)階段的主要需求特征，一般為考慮改善居住條件（之前為平房或單位住房）或第一次置業(yè)為主，投資，給子女購(gòu)房及結(jié)婚住房也占有一定的比重，成為不可忽視的需求力量。3、外來(lái)置業(yè)者較多，通過(guò)調(diào)研發(fā)現(xiàn)豐潤(rùn)城區(qū)邊緣項(xiàng)目如御龍灣、仁寶新居購(gòu)房者多為外來(lái)務(wù)工人員。4、購(gòu)房者地域性思想嚴(yán)重，大部分老豐潤(rùn)鎮(zhèn)居民表示購(gòu)房首選浭陽(yáng)新城。5、兩居、小三室成為首選，據(jù)調(diào)研分析80－120平米兩室及小三室成為消費(fèi)者首選。目前豐潤(rùn)區(qū)消費(fèi)者更傾向于兩室及小三室，兩室面積以95㎡左右為宜。小三室設(shè)計(jì)在100－130㎡之間為宜，側(cè)面反映出目前房地產(chǎn)階段及居民消費(fèi)水平較低，主要局限于滿足居住要求。6、按揭購(gòu)房為主。7、政府機(jī)關(guān)工作人員改善居住環(huán)境首選唐山鳳凰新城。二級(jí)市場(chǎng)—消費(fèi)者分析區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng)—消費(fèi)者需求總結(jié)1、多層、小高層，成為豐潤(rùn)區(qū)主要住房需求（18層為紅燈區(qū)域）。2、需求方面，消費(fèi)者對(duì)于產(chǎn)品的舒適性要求逐漸提高，多數(shù)消費(fèi)者對(duì)于名廳設(shè)計(jì)提出要求，說(shuō)明市場(chǎng)成熟度逐漸完善。3、消費(fèi)者對(duì)于周邊生活、教育配套等較為看重，對(duì)社區(qū)配套及社區(qū)居住環(huán)境的要求逐漸提高，逐漸超越單純“產(chǎn)品”階段，綜合性社區(qū)成為市場(chǎng)消費(fèi)趨勢(shì)。區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)二

級(jí)

市

場(chǎng)—

總

結(jié)1、豐潤(rùn)房地產(chǎn)市場(chǎng)目前發(fā)展迅速，處于市場(chǎng)的初級(jí)階段逐漸趨向較成熟市場(chǎng)發(fā)展的階段。2、現(xiàn)存供應(yīng)以基本改善型需求為主，產(chǎn)品類型、配置單一，舒適化程度較低，趨同性明顯；市場(chǎng)中多類型、滿足不同需求（中高端）的產(chǎn)品明顯缺乏。3、伴隨區(qū)域及城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，區(qū)域供給迅速放量，以中冶、中建為代表的央企開(kāi)發(fā)商大盤將長(zhǎng)期引導(dǎo)市場(chǎng)向成熟改善及提升轉(zhuǎn)變，市場(chǎng)將得到明顯升級(jí)。區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)一級(jí)市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng)板塊市場(chǎng)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)板

塊

市

場(chǎng)燕山路為豐潤(rùn)區(qū)老豐潤(rùn)鎮(zhèn)和豐潤(rùn)新區(qū)分界線，根據(jù)項(xiàng)目分布現(xiàn)狀和城市發(fā)展規(guī)劃可以將豐潤(rùn)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分為兩大板塊即：北方購(gòu)物板塊和唐山北站板塊。區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)板

塊

市

場(chǎng)豐潤(rùn)區(qū)房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)綜合分析板塊劃分唐山北站板塊北方購(gòu)物板塊板塊特點(diǎn)老豐潤(rùn)鎮(zhèn)商業(yè)中心、周邊建筑較為破舊配套欠缺、交通便捷分潤(rùn)鎮(zhèn)，新區(qū)合并后豐潤(rùn)區(qū)金融、商業(yè)中心，區(qū)域認(rèn)可度較高，在售新盤及潛在供應(yīng)較多，配套成熟產(chǎn)品類型普通住宅項(xiàng)目為主

，建筑類型均為高層建筑

，主力產(chǎn)品80—100㎡2居、

100—140㎡3居中高端住宅項(xiàng)目為主，建筑類型以高層為主，有少量多層及低密產(chǎn)品，主力產(chǎn)品80-100㎡2居、110-140㎡3居價(jià)格區(qū)間 （元/平方米）3800—5200（住宅）4800—7600（住宅）客群特征城區(qū)及郊區(qū)改善型客戶多為自住，部分投資主要以區(qū)域周邊改善型客戶為主、少量本地投資客戶，外地投資客戶較少區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)客

戶

情

況購(gòu)房客戶本地客戶80%以上政府官員及私營(yíng)企業(yè)主資源占有者地緣性改善客戶外地客戶20%左右外來(lái)務(wù)工者、農(nóng)村來(lái)城區(qū)購(gòu)房者、北方購(gòu)物區(qū)域唐山北站購(gòu)房區(qū)域購(gòu)房區(qū)域典

型

個(gè)

案

分

析區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)北

方

購(gòu)

物

板

塊中建·御邸世家區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)位

置燕山路與曹雪芹大街交叉口東北側(cè)開(kāi)發(fā)商唐山中建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司售

價(jià)均價(jià)：5600元/㎡；最高價(jià)：6030元/㎡（高層），7600元/㎡（多層）建筑類型多層、高層容積率2.6綠化率42.01%開(kāi)盤時(shí)間2011年7月入住時(shí)間2012年4月總規(guī)模共7棟，總建筑面積：75728.66㎡總套數(shù)688主力戶型三居，103.3平米—134.76平米物業(yè)費(fèi)未定北方購(gòu)物版塊/中建·御邸世家基本信息占地面積18萬(wàn)平方米總建筑面積4總建筑面積：75728.66㎡項(xiàng)目分期二期建筑形態(tài)共5棟高層板樓，2棟花園洋房產(chǎn)品類型住宅；

71.29㎡一居90.43㎡—102.18㎡兩居103.3㎡—134.76㎡三居建筑層高2.9米規(guī)劃信息北方購(gòu)物版塊/中建·御邸世家產(chǎn)品信息北方購(gòu)物版塊/中建·御邸世家60北方購(gòu)物版塊/中建·御邸世家產(chǎn)品信息銷

售

分

析銷售周期（月）銷售周期及狀態(tài)銷售總套數(shù)本期推量（樓號(hào)/套/㎡）銷售率層差優(yōu)惠幅度18一期在售2562、6、7，在,71.29㎡—134.76㎡戶型，256套——40vip享受1