美國住房保障對我國住房保障的借鑒研究2200字【（論文）】

淺析美國住房保障對我國住房保障的借鑒目錄TOC\o"1-2"\h\u31347淺析美國住房保障對我國住房保障的借鑒 111349一、住房保障法規(guī)的建立與完善 13647二、多樣化的住房保障融資渠道和完善的住房抵押貸款保險機(jī)制 220222三、經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)指標(biāo)體系的建立 212734四、總結(jié)： 3作為世界上經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的國家之一，美國聯(lián)邦政府在解決中低收入居民、特殊群體住房短缺金額困難問題方面，積累了值得借鑒的經(jīng)驗(yàn)。我國住房制度貨幣化改革處于起步階段，在改革過程中由于經(jīng)濟(jì)、區(qū)域發(fā)展不平衡、市場制度不完善、法律制度不健全等諸多因素的限制，中低收入階層由于受支付能力的制約，他們在住房市場逐步被邊緣化了，為實(shí)現(xiàn)國家制定的小康住宅目標(biāo)，在保障房地產(chǎn)困難問題。因此，在貨幣化改革的發(fā)展時期，來全方位的分析和審視美國的住房保障政策及有效的實(shí)施策略，借見他們的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)更具有十分重要的意義。一、住房保障法規(guī)的建立與完善分析美國住房保障的特點(diǎn)，不難看出，美國住房保障的實(shí)施有賴于完善的住房保障法規(guī)。美國先后制定并頒布了《住宅抵押貸款法》、《國家住房法》、《住房與城市發(fā)展法》、《國民可承擔(dān)住宅》等法案，從法律制度層面對中低收入居民、特殊階層、邊緣化人群的住房保障問題進(jìn)行了明確的界定。在法律的時效期內(nèi)，制訂相應(yīng)的財政撥款計劃、租金控制計劃、稅收減免計劃、抵押貸款貼息計劃等等，同時，對各種計劃所惠及的人群具有明確的準(zhǔn)入限定條件和收入限定標(biāo)準(zhǔn)。法律條款的完備和有效的監(jiān)督機(jī)制，為美國住房保障政策的實(shí)施達(dá)到垂直公平的目的奠定了基礎(chǔ)。我國自20世紀(jì)80年代啟動的住房制度改革，雖然在不同的發(fā)展時期，曾經(jīng)頒發(fā)了相應(yīng)的條例和條令，但是迄今為止，還沒有一部專門涉及住房保障的法令，甚至連基本的《住房法》都沒有頒布，住房保障主要依靠行政手段加以干預(yù)，公共住房政策的實(shí)施缺乏立法體系強(qiáng)有力的保障。住房法律制度的完善是保證住房貨幣化改革順利實(shí)施的基礎(chǔ)，住房法律為住房保障明確了保障目標(biāo)、保障模式、保障計劃、保障實(shí)施策略，這為解決城市邊緣化群體的住房困難問題提供必要的法律依據(jù)。因此，我國應(yīng)該借鑒美國住房保障的經(jīng)驗(yàn)，盡快制定專門的住宅法和住房保障法，從立法層面對住房保障的實(shí)施計劃、惠及對象、供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)、資金運(yùn)作方式、運(yùn)作機(jī)構(gòu)、保障措施進(jìn)行法律界定。二、多樣化的住房保障融資渠道和完善的住房抵押貸款保險機(jī)制經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房項目運(yùn)作離不開金融部門的強(qiáng)有力支持?？v觀美國70多年來的住房保障運(yùn)作實(shí)踐可知，住房金融在住房保障政策的實(shí)施過程中發(fā)揮非常重要的作用。我國自實(shí)行住房制度貨幣化改革以來，為了解決中低收入階層的居住問題，住房保障的主要途徑是實(shí)行經(jīng)濟(jì)適用房制度、廉租房制度、公積金制度。對經(jīng)濟(jì)適用房的運(yùn)作，國家采取的是變相財政補(bǔ)貼的政策，即實(shí)行土地劃撥、稅收減免、免除經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)商一部分管理費(fèi)的方式。廉租住房制度實(shí)行的是貨幣補(bǔ)貼或者實(shí)物補(bǔ)貼，長期以來，由于資金瓶頸的制約，各地廉租住房保障覆蓋面非常小，廉租住房制度推行比較好的上海市，保障覆蓋面不到1.5％。公積金貸款最初主要面向房地產(chǎn)開發(fā)商，流向開發(fā)領(lǐng)域的資金占較大的比例，面向住房消費(fèi)群體僅占較少的部分，而針對中低收入階層的貸款額度更低。隨著住房制度改革，住房消費(fèi)貸款額度不斷增加，住房消費(fèi)貸款已經(jīng)成為商業(yè)銀行的優(yōu)良資產(chǎn)，但是住房消費(fèi)貸款的發(fā)放對象主要是面向高收入階層，即具有購買商品住宅支付能力的階層，低收入階層的購房消費(fèi)貸款所占的比例極小。公積金貸款和商業(yè)銀行貸款作為住房消費(fèi)融資的主渠道，在貸款發(fā)放方面存在著對中低收入階層嚴(yán)重的社會排斥現(xiàn)象，收入水平的低下和消費(fèi)貸款融資的高門檻，使他們在改善住房問題方面出于極其不利的境地。因此，應(yīng)當(dāng)借鑒美國住房保障政策具體實(shí)施的做法，采取優(yōu)惠的金融政策，鼓勵商業(yè)金融部門和公積金管理機(jī)構(gòu)對中低收入階層實(shí)行低息貸款，成立專門的針對住房困難家庭的住房抵押貸款保險公司，憑政府的信譽(yù)，為他們住房抵押貸款提供擔(dān)保，這也是解決住房困難問題的有效途徑。三、經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)指標(biāo)體系的建立分析我國經(jīng)濟(jì)適用房配置過程中存在的“福利倒置”、“目標(biāo)群體錯位”等問題，其主要原因在于經(jīng)濟(jì)適用房制度的實(shí)施缺乏相應(yīng)的指標(biāo)體系的控制。由于沒有開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)的制約，開發(fā)商作為追求利潤最大化的“經(jīng)濟(jì)人”，在監(jiān)控主體缺位、成本利益機(jī)制的驅(qū)動下，開發(fā)大戶型、超標(biāo)準(zhǔn)的經(jīng)濟(jì)適用房。據(jù)調(diào)查，北京2005年人均住房建筑面積為25平方米，而北京經(jīng)濟(jì)適用房人均建筑面積平均37平方米。建設(shè)部制定的小康水平住房建筑面積為35平方米，經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)商基于局部利益的考慮，忽視其社會責(zé)任，項目開發(fā)中迎合有支付能力的消費(fèi)者，開發(fā)超大戶型的經(jīng)濟(jì)適用房，通過總價的過濾效應(yīng)把本應(yīng)該獲得住房保障的中低收入階層排斥在經(jīng)濟(jì)適用房的保障范圍之外。為避免經(jīng)濟(jì)適用房受惠對象錯位問題，實(shí)現(xiàn)住房保障垂直公平的目標(biāo)，應(yīng)該借鑒先進(jìn)國家的住房保障運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，建立與居民支付能力相適應(yīng)的、滿足基本居住要求的經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)指標(biāo)。開發(fā)指標(biāo)應(yīng)該涵蓋土地利用指標(biāo)、容積率指標(biāo)、戶型面積指標(biāo)、質(zhì)量控制指標(biāo)、配套設(shè)施指標(biāo)、總價控制指標(biāo)等，通過指標(biāo)體系的設(shè)置，規(guī)范開發(fā)商的開發(fā)行為。四、總結(jié)：我國正處于城市化進(jìn)程中，低收入階層、下崗職工、新入城的農(nóng)民工以及孤老殘弱者，構(gòu)成了城市中的弱勢人群，低等級住房短缺問題已凸現(xiàn)出來，這與美國20世紀(jì)