安居地產(chǎn)介紹(完整版)課件

安居地產(chǎn)公司介紹2011年10月一、公司介紹?

茶陵縣安居房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司創(chuàng)立于2011年9月，由譚軍林先生聯(lián)合廣東珠江投資有限公司職員、環(huán)球嘉年華（北京）公司職員、湖南建工集團(tuán)職員創(chuàng)立的專業(yè)房地產(chǎn)顧問公司。?

借助沿海發(fā)達(dá)城市高水準(zhǔn)地產(chǎn)開發(fā)理念、成功案例幫助二三線城市房地產(chǎn)開發(fā)商、高起點(diǎn)進(jìn)軍房地產(chǎn)行列，解決開發(fā)運(yùn)營過程中各項專業(yè)技術(shù)問題，實(shí)現(xiàn)公司又快又好發(fā)展。一、公司介紹二、業(yè)務(wù)范圍按揭轉(zhuǎn)介項目策劃152房屋買賣43資產(chǎn)評估物業(yè)管理二、業(yè)務(wù)范圍（一）項目策劃12項目策劃34（一）項目策劃1、

項目可行性研究?

可行性研究是指在投資決策前，對建設(shè)項目進(jìn)行全面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、論證的過程。?

是項目投資決策的依據(jù)?

是籌集建設(shè)資金的依據(jù)?

是開發(fā)商與有關(guān)各部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)?

是編制下階段規(guī)劃設(shè)計的依據(jù)（一）、項目策劃1、

項目可行性研究市場分析宏觀市場、區(qū)域市場市場預(yù)測供給預(yù)測、需求預(yù)測、價格預(yù)測收入、成本、費(fèi)用預(yù)測銷售收入、土地成本、建安成本、市政配套費(fèi)、管理費(fèi)、稅費(fèi)等靜態(tài)指標(biāo)：成本利潤率、銷售利潤率動態(tài)指標(biāo)：凈現(xiàn)值、內(nèi)涵報酬率、投資周期財務(wù)評估盈虧分析的關(guān)鍵是找到盈虧平衡點(diǎn)，即項目達(dá)到盈虧平衡狀態(tài)利潤為零的點(diǎn)盈虧平衡分析反應(yīng)敏感程度的指標(biāo)是敏感系數(shù)敏感系數(shù)=目標(biāo)值的變化百分比／參數(shù)值變動的百分比敏感性分析風(fēng)險分析又稱概率分析，利用概率值來研究不同因素的概率分布，從而對方案的經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)做出某種概率描述，對方案的風(fēng)險情況做出比較準(zhǔn)確的判斷風(fēng)險評估（一）項目策劃1、

項目可行性研究項目研究的目的：宏觀環(huán)境分析項目價值分析市場狀況可能的客戶可能的產(chǎn)品地塊競爭環(huán)境分析潛在客戶分析（一）項目策劃1.1、宏觀環(huán)境研究經(jīng)濟(jì)環(huán)境?

宏觀政策及經(jīng)濟(jì)形勢（通脹、利率、匯率等）?

重大事件及其影響（如北京2008年奧運(yùn)會、上海2010年世博會）?

城市經(jīng)濟(jì)狀況（GDP、人均收入等）?

城市建設(shè)（城市規(guī)劃、固定資產(chǎn)投資、拆遷計劃等）?

人口及其變化狀況（總量、新增家庭數(shù)、外來常駐人口比例等）房地產(chǎn)市場?

結(jié)構(gòu)及其規(guī)模（一、二、三級市場）?

板塊布局（熱點(diǎn)區(qū)域）?

行業(yè)成熟度（產(chǎn)品豐富度、外來開發(fā)商的進(jìn)入程度）結(jié)論：房地產(chǎn)未來發(fā)展趨勢（一）項目策劃1.2、項目價值分析（1）區(qū)位價值分析?

產(chǎn)業(yè)分布（第三產(chǎn)業(yè)、旅游經(jīng)濟(jì)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、物流等）?

街區(qū)價值（土地級別，區(qū)域功能定位、人文歷史價值等）（2）項目資源分析?

自然（山景、海景、湖景等）、人文景觀?

交通資源（公交、高速路、機(jī)場、火車站、港口等）?

配套資源（購物、教育、醫(yī)療、文化、娛樂等）（一）項目策劃1.3、競爭對手及成功案例研究（1）

同區(qū)位、同類型、同價位競爭項目分析通過對在地段、產(chǎn)品、價格等方面構(gòu)成直接競爭或者潛在競爭的樓盤進(jìn)行分析，尋求突破創(chuàng)新和差異化。同區(qū)位：包含

同一地段或同等地段兩個方面。同類型：指在產(chǎn)品上具有相同屬性。如同為郊區(qū)大盤、同為小戶型等。同價格：包含同單價和同總價兩個方面。研究內(nèi)容：同質(zhì)產(chǎn)品供應(yīng)總量產(chǎn)品特點(diǎn)價格客戶研究方法：踩盤、小組討論、問卷（一）項目策劃（2）經(jīng)典樓盤分析?ü通過對同一個城市經(jīng)典樓盤的分析，總結(jié)其成功和不足為我所用。研究內(nèi)容：產(chǎn)品特色（產(chǎn)品理念、建筑風(fēng)格、產(chǎn)品組合、面積配比、戶型特點(diǎn)等）ü推廣手法：（廣告訴求、媒體運(yùn)用、推廣節(jié)奏等）銷售策略其他成功因素研究方法：現(xiàn)場考察

+

小組座談（一）項目策劃（3）成功案例分析通過對對國內(nèi)外同類型項目成功案例的分析，總結(jié)其成功和不足為我所用。研究內(nèi)容：開發(fā)策略產(chǎn)品特色推廣手法銷售策略其他成功因素研究方法：案例分析（一）項目策劃4、潛在客戶群研究——以項目為出發(fā)點(diǎn)的定向研究（1）確定研究對象周邊客群歷史客群項目特有客群投資客群新生客群（一）項目策劃4、潛在客戶群研究——以項目為出發(fā)點(diǎn)的定向研究（2）確定研究內(nèi)容需求特點(diǎn)置業(yè)原因需求特點(diǎn)置業(yè)能力收入水平、置業(yè)計劃等家庭結(jié)構(gòu)、文化背景、職業(yè)、區(qū)屬客戶基本特征工作地點(diǎn)、現(xiàn)有居住狀況等（一）項目策劃5、得出調(diào)研結(jié)論未來的市場狀況1、2-3年片區(qū)內(nèi)供應(yīng)量預(yù)測2、價格走勢預(yù)測3、需求趨勢預(yù)測4、客戶消費(fèi)趨勢預(yù)測可能的客戶1、客戶可能的區(qū)域2、客戶層面3、購買力狀況可能的產(chǎn)品1、產(chǎn)品類型2、產(chǎn)品設(shè)計創(chuàng)新點(diǎn)3、可能的價格（總價、單價）（二）項目策劃1、項目定位房地產(chǎn)定位的目的：尋找均衡點(diǎn)客戶定位SWOT分析價格定位產(chǎn)品客戶投資效益產(chǎn)品定位（一）項目策劃2、SWOT分析strength優(yōu)勢劣勢weaknessSWOTOpportunity機(jī)會威脅Threat（一）項目策劃3、客戶定位客戶細(xì)分客戶研究客戶篩選客戶定位客戶構(gòu)成生命階段區(qū)域職業(yè)根據(jù)市場研究階段對項目特點(diǎn)以及潛在客戶的研究篩選目標(biāo)客群?消費(fèi)價值觀?需求特質(zhì)……需求特點(diǎn)面積總價?生

命

階

段戶型功能……PulteHomes：首次置業(yè)、常年工作流動人士、單人工作丁克家庭、雙人工作丁克家庭、有嬰兒的夫婦、單親家庭、成熟家庭、富足成熟家庭、空巢家庭、大齡單身貴族、活躍長者如：萬科：注重自我享受的職業(yè)新銳家庭、關(guān)心健康的幸福晚年家庭、注重家庭的望子成龍家庭、價格敏感的務(wù)實(shí)家庭、彰顯地位的成功家庭（一）項目策劃4、產(chǎn)品定位3.1、產(chǎn)品定位——定位描述、

設(shè)計要點(diǎn)規(guī)劃設(shè)計建議配套設(shè)施產(chǎn)品建議社區(qū)服務(wù)建議（一）項目策劃5、產(chǎn)品定位策略客戶導(dǎo)向與市場導(dǎo)向相結(jié)合模仿型定位策略差異化定位策略領(lǐng)先型定位策略創(chuàng)新定位策略產(chǎn)生利潤產(chǎn)生利潤產(chǎn)生利潤（一）項目策劃6、價格定位價格定位的考慮因素：

競爭項目的價格定位產(chǎn)品的特色開發(fā)商的品牌未來的市場狀況……（一）項目策劃7、整體推廣策略推廣策略執(zhí)行公共關(guān)系媒體公關(guān)活動

銷售道具

現(xiàn)場包裝事

聯(lián)

新

行

命

新

工

開件

誼

聞

銷

題

聞

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性

性

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公

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布

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會活

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業(yè)府

穩(wěn)

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支

支持

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動現(xiàn)

現(xiàn)場

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包裝

裝產(chǎn)

推品

廣推

現(xiàn)介

場道

道具

具電

視報

刊電

臺戶

外網(wǎng)

絡(luò)動

動

動（一）項目策劃8、經(jīng)濟(jì)收益分析即在價格定位的基礎(chǔ)上，結(jié)合項目的投資開發(fā)周期、銷售周期等，運(yùn)用經(jīng)濟(jì)指標(biāo)檢驗以上定位的經(jīng)濟(jì)收益，并根據(jù)檢驗出來的經(jīng)濟(jì)收益重新調(diào)整定位，使客戶和產(chǎn)品達(dá)到新的均衡點(diǎn)。開發(fā)商?

內(nèi)部收益率（IRR）?

凈現(xiàn)值（NPV）小業(yè)主?

投資回報率（一）項目策劃9、

市場推廣ü市場推廣方案的主要內(nèi)容：?1、賣點(diǎn)提煉?2、項目總體形象設(shè)計?3、推廣費(fèi)用預(yù)算?4、現(xiàn)場包裝方案?5、制定銷售策略?6、制定推廣策略?7、營銷工作總體時間表（一）項目策劃1.1、賣點(diǎn)提煉即分析總結(jié)項目所具有的特點(diǎn)，經(jīng)過提煉形成對客戶具有吸引力的產(chǎn)品訴求。這種特點(diǎn)不一定是項目所特有的，但必須是鮮明的。一般而言，會從地段、產(chǎn)品、附加值等三個層面進(jìn)行提煉總結(jié)：地段：交通條件產(chǎn)品：規(guī)模附加值：開發(fā)商品牌（一）項目策劃1.2、項目總體形象設(shè)計形象支撐要素——產(chǎn)品概念產(chǎn)品概念是用有意義的消費(fèi)者術(shù)語進(jìn)行表述的對產(chǎn)品的構(gòu)思

?！狿hilips

kottle形象表現(xiàn)系統(tǒng)ü

案名ü

Logoü

標(biāo)準(zhǔn)色ü

形象推廣語生態(tài)（一）項目策劃1.3、推廣費(fèi)用預(yù)算ü基本步驟：1、確定推廣費(fèi)用占總體銷售額的比例結(jié)合當(dāng)?shù)匦袠I(yè)基本水平，視項目情況定2、確定各主要費(fèi)用項目的預(yù)算比例（現(xiàn)場包裝、媒體費(fèi)用、活動費(fèi)用、預(yù)留費(fèi)用等）3、確定各推廣階段推廣費(fèi)用預(yù)算比例（蓄勢期、強(qiáng)銷期、蓄銷期、尾盤期）4、確定各推廣階段內(nèi)各項費(fèi)用的詳細(xì)預(yù)算（一）項目策劃1.4、現(xiàn)場包裝方案?戶外大牌（如何選擇？）?工地圍板（如何體現(xiàn)項目特色？

）?售樓處設(shè)計方案（如何選址？

如何設(shè)計？）?看樓通道方案?示范園林?示范單位（選取什么單位？設(shè)計什么樣的風(fēng)格？）?……（一）項目策劃1.5、制定銷售策略1、銷售次序2、銷售時機(jī)3、銷售目標(biāo)銷售時機(jī)選擇的一般辦法：避開競爭高峰，搶占市場先機(jī)迎合熱點(diǎn)事件，借勢發(fā)揮（房展會、假期等）與競爭對手同時發(fā)售（一）項目策劃1.6、價格策略在制定價格策略時，一般會從市場狀況、開發(fā)商資金需求、產(chǎn)品差異程度、銷售周期、銷售節(jié)奏等方面綜合考慮，從而保證其價格策略即結(jié)合市場，又結(jié)合開發(fā)商的戰(zhàn)略。（一）項目策劃1.7、推廣策略向誰說？說什么？怎么說？主要內(nèi)容：ü

推廣階段劃分ü

階段推廣主題ü

媒體組合策略ü

行銷策略組合（現(xiàn)場活動、公關(guān)活動、展銷會、促銷手段等）（一）項目策劃1.8、營銷工作總體時間表（一）項目策劃1.9、整體推廣策略推廣策略執(zhí)行媒體公共關(guān)系

公關(guān)活動

銷售道具

現(xiàn)場包裝事

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支持

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持產(chǎn)

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現(xiàn)場

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視報

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臺戶

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