同致地產(chǎn)2011年3月國際策略提報(bào)

中山國際營銷推廣策略提報(bào)2011.3謹(jǐn)呈：景德鎮(zhèn)宣德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

前言：項(xiàng)目規(guī)劃及產(chǎn)品設(shè)計(jì)已經(jīng)定型，因此只需確定項(xiàng)目的定位，并據(jù)此提出項(xiàng)目的增值建議和營銷策略。目的1快速提升項(xiàng)目高端形象與影響力目的2完成戰(zhàn)略銷售目標(biāo)(快速提升銷售力)目的3挖掘項(xiàng)目價(jià)值最大化因素及獨(dú)特賣點(diǎn)Part1.項(xiàng)目認(rèn)知區(qū)位洞察廣場珠山路浙江路中山路火車站、汽車站本案項(xiàng)目地處景德鎮(zhèn)城市中心區(qū)，舊城南部戴家弄，戴家弄是景德鎮(zhèn)政府打造的重點(diǎn)工程，將成為景德鎮(zhèn)的“南京路”。項(xiàng)目區(qū)位處于景德鎮(zhèn)繁華核心，被浙江路、中山路、中華南路、珠山路所包圍，距廣場、火車站、汽車站很近，據(jù)繁華與便利于一身。項(xiàng)目東面和北面為雜亂的居民房，西靠中山路，南鄰戴家弄，除西面外，周邊環(huán)境雜亂，南面未來將建設(shè)一棟高層，對于本案的影響較大。項(xiàng)目四至周邊項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目眾多，景市重點(diǎn)打造的風(fēng)情街已基本成形本案迎春園中央領(lǐng)地中央名仕館水岸豪庭銀田景園怡翠苑文豪園在售在售在售在售樁基工程未知市政配套購物：華達(dá)百貨超市，華達(dá)購物廣場，女子商城學(xué)校：六小，二小，七小，二中銀行：工商銀行，交通銀行，中國銀行等醫(yī)院：昌江區(qū)婦幼保健所，第二醫(yī)院，桂花弄社區(qū)服務(wù)站酒店：景德鎮(zhèn)大酒店其他：戴家弄農(nóng)貿(mào)市場，各大藥房等本案項(xiàng)目整體規(guī)劃產(chǎn)品：項(xiàng)目是集住宅和商業(yè)等產(chǎn)品于一體的綜合性物業(yè)。建筑風(fēng)格：簡歐風(fēng)格戶型洞察戶型類型房型面積套數(shù)合計(jì)戶型一三房二廳二衛(wèi)約130㎡左右48套384套戶型二一房一衛(wèi)約30-36㎡左右192套戶型三二房二廳二衛(wèi)約90㎡左右48套戶型四3+1戶型48套戶型五2+2戶型48套戶型配比及面積區(qū)間基本趨于相同，缺乏大戶型

本案一房戶型較多，市場接受度一般，因此在未來銷售當(dāng)中將面臨著較大的銷售壓力。同時(shí)一房銷售客戶對象與項(xiàng)目規(guī)劃高端客戶不一致，因此想達(dá)到項(xiàng)目高端形象還需要認(rèn)真思考辦法解決；經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總用地面積：9293平方米總建筑面積：32686.53平方米住宅建筑面積：23426.66平方米商業(yè)建筑面積：5665.27平方米容積率：3.5建筑密度：36.52%項(xiàng)目優(yōu)*劣勢分析項(xiàng)目優(yōu)勢黃金地段：項(xiàng)目處戴家弄舊城改造中心，是一個(gè)重要的繁華街區(qū)，建筑密集，居民眾多，主要為商業(yè)及中高檔住宅

完善配套：城市中心，周邊生活配套齊全，享有優(yōu)質(zhì)的教育配套資源，走出去就是中山路，多路公交通過此地；成熟氛圍：地塊周邊已經(jīng)形成了一個(gè)非常成熟的商業(yè)氛圍，投資環(huán)境十分成熟，而且項(xiàng)目已世界500強(qiáng)企業(yè)華潤集團(tuán)蘇果超市將會進(jìn)駐我們小區(qū)；項(xiàng)目劣勢項(xiàng)目公寓產(chǎn)品量較大，在一定程度上影響項(xiàng)目高端推售形象；地塊周邊，環(huán)境比較復(fù)雜，形象相對較差；項(xiàng)目規(guī)模不大，開發(fā)商知名度不高，品牌影響力不大；探求沖突認(rèn)知點(diǎn)的解決之道利用項(xiàng)目突出優(yōu)勢轉(zhuǎn)移客戶注意力，弱化劣勢１、突出強(qiáng)調(diào)區(qū)域的成熟度；２、突出強(qiáng)調(diào)優(yōu)越的完善配套帶來的附加值；３、突出強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目自身的產(chǎn)品品質(zhì)和價(jià)值感的傳遞；

4、小戶型與大戶型整合推售，強(qiáng)調(diào)利用的理由（如：適合老人或者小孩獨(dú)居，但大人有可以較好照顧，同時(shí)可提供良好私人空間等方面的性價(jià)值；）Part2.“中山國際”營銷策略以中山國際的市場定位為基礎(chǔ)，制定相應(yīng)營銷推廣策略，來達(dá)到“項(xiàng)目高端形象，提升項(xiàng)目及開發(fā)商影響力”的戰(zhàn)略1、為本案在區(qū)域市場尋到一個(gè)精準(zhǔn)的定位2、準(zhǔn)確的尋找本案的目標(biāo)客群3、通過精準(zhǔn)的推廣渠道有效的傳播信息4、實(shí)現(xiàn)快速的去化、實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目收益最大化通過營銷所達(dá)到的目的戰(zhàn)略解構(gòu)快：工程進(jìn)度快+銷售速度快在解構(gòu)該戰(zhàn)略之前我們先分析一下市場環(huán)境，尋找市場機(jī)會為戰(zhàn)略實(shí)施提供市場基礎(chǔ)景德鎮(zhèn)概況景德鎮(zhèn)為江西省直轄市，位于江西東北部?，F(xiàn)轄一市一縣兩區(qū)，即樂平市、浮梁縣、珠山區(qū)、昌江區(qū)，面積5256平方公里，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2008年末全市總?cè)丝跒?56.51萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口60.67萬人，占39.49%。屬國務(wù)院首批公布的全國24個(gè)歷史文化名城之一和國家甲類對外開放城市。景德鎮(zhèn)處于長江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)和長江中下游經(jīng)濟(jì)區(qū)結(jié)合部的中心地帶，在500公里以內(nèi)，擁有上海、南京、武漢、長沙、福州、南昌、杭州、合肥8個(gè)直轄市以及省會城市，便捷的高速公路框架為景德鎮(zhèn)勾畫了一個(gè)極佳的8小時(shí)半徑經(jīng)濟(jì)圈。

景德鎮(zhèn)2011年宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r工業(yè)生產(chǎn)快速發(fā)展。1－3季度，全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)達(dá)424家，比上年末增加10家。全市規(guī)模以上工業(yè)完成增加值113．34億元，增長24．55%。主要特點(diǎn)有：一是部省屬工業(yè)生產(chǎn)提速前行。規(guī)模以上部省屬企業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值73．7億元，增長19．57%，增速同比加快0．45個(gè)百分點(diǎn)；二是地方工業(yè)繼續(xù)保持快速增長。規(guī)模以上地方工業(yè)完成總產(chǎn)值401．95億元，增長25．53%；三是園區(qū)建設(shè)取得新進(jìn)展。1－9月，全市3個(gè)工業(yè)園區(qū)完成基礎(chǔ)設(shè)施投入11．8億元，增長66．12%；完成工業(yè)增加值65．77億元，增長24．45%；實(shí)現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入252．43億元，增長37．54%；安排從業(yè)人員4．83萬人，增長12．9%。進(jìn)一步加強(qiáng)了規(guī)劃引導(dǎo)，找準(zhǔn)比較優(yōu)勢，突出產(chǎn)業(yè)特色，增強(qiáng)配套能力，全市工業(yè)園區(qū)充分借鑒省內(nèi)外成功經(jīng)驗(yàn)，已經(jīng)形成了一批生產(chǎn)要素集中，產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，市場競爭力強(qiáng)的特色產(chǎn)業(yè)集群和產(chǎn)業(yè)基地。四是陶瓷工業(yè)發(fā)展態(tài)勢良好。1－9月，全市規(guī)模以上陶瓷工業(yè)完成產(chǎn)值59．43億元，同比增長59．5%。景德鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r2010年，我市房地產(chǎn)開發(fā)投資額達(dá)28.86億元，比上年增長20.5%，創(chuàng)出了歷史新高。近年來，市委、市政府注重優(yōu)化投資環(huán)境，擴(kuò)大住房消費(fèi)，吸引了不少外來開發(fā)商看好瓷都樓市前景。市房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2010年，我市新增了21家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，多數(shù)地產(chǎn)項(xiàng)目投資達(dá)1億元以上，市商品房供求關(guān)系基本平衡。

2010年，我市房地產(chǎn)新開發(fā)施工面積達(dá)71萬平方米，商品房竣工面積達(dá)62.7萬平方米，商品房銷售面積達(dá)55平方米，總體上呈現(xiàn)供略大于銷的合理范圍，供求關(guān)系基本平衡，這是樓市穩(wěn)健發(fā)展的重要標(biāo)志。

2010年，我市商品房開發(fā)延續(xù)了2008年以來建設(shè)小高層樓盤居多的趨勢，樓盤品位、小區(qū)配套設(shè)施均躍上了一個(gè)新臺階。今年全市商品住房均價(jià)達(dá)到每平方米3100元，比上年商品住房均價(jià)每平方米2700元，凈增加了400元，增幅為14.8%，房價(jià)漲幅仍屬于成本推動(dòng)型性質(zhì)。1、近年來景德鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展迅速2、景德鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展①、2010年1~12月份房地產(chǎn)交易登記數(shù)量

（單位：套）20101月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月商品房399247278417746523424348360315458746二手房3342042142412833552813584062542294481-12月份，商品房住宅交易登記5261套，二手房交易登記3607套，分別較同期增長4%、80%。由于流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅費(fèi)政策對二手住房交易影響較大，自去年二手住房交易優(yōu)惠政策取消后，使二手房在年初幾個(gè)月出現(xiàn)了短暫交易的回落，6月份已開始穩(wěn)步回升，交易登記數(shù)量已達(dá)355套，房屋登記量在正常的區(qū)間內(nèi)呈穩(wěn)中有升態(tài)勢。商品房成交價(jià)格小幅上升1-12月景德鎮(zhèn)商品房成交價(jià)格一直在一個(gè)理性區(qū)間合理增長，從2010年上半年商品房住宅成交均價(jià)統(tǒng)計(jì)情況看，我市商品房住宅均價(jià)在2600元/平方米至2700元/平方米范圍內(nèi)波動(dòng)增長，未出現(xiàn)大幅波動(dòng)。下半年商品房成交價(jià)格小幅上升，均價(jià)從2700元/平方米漲至2900元/平方米.②、2010年1~12月商品房成交均價(jià)統(tǒng)計(jì)（單位：元／平方米）2010一月二月三月四月五月六月七月八月九月10月11月12月住宅2648.92594.82581.52708.62633.42690272327562809278328652881商業(yè)6904.28536.67421.510253.38632.2970799351017611231107851164812563③、2010年1~12月商品房月銷售面積統(tǒng)計(jì)（單位：平方米）2010一月二月三月四月五月六月七月八月九月10月11月12月住宅4823055425118381041893214761801453863609341427324055169982930商業(yè)342122674632012409197943322857212231437313892397498137231244514、居民人均住宅面積增速平穩(wěn)，居住環(huán)境得到較大改善隨著近年來景德鎮(zhèn)房地產(chǎn)的發(fā)展，2010年底景德鎮(zhèn)市人均住宅建筑面積達(dá)30㎡，比2001年人均住宅建筑面積增加了7.88㎡,全市居民家庭私有住房的比例達(dá)到85%。景德鎮(zhèn)樓市區(qū)域市場情況目前珠山區(qū)區(qū)域在眾多項(xiàng)目你追我趕的態(tài)勢下沖出重圍并實(shí)現(xiàn)最大化價(jià)值的目標(biāo)，是本項(xiàng)目制勝的關(guān)鍵！為此，我們選擇已在怡翠園和中央領(lǐng)地等在售樓盤作為本案參考案例：怡翠園地址：位于戴家弄與中華南路交匯處規(guī)模：占地9080平米，其中規(guī)劃有二棟高層，其它為7層多層。戶型60-135㎡不等，物業(yè)類別：住宅、商業(yè)建筑類別：高層裝修狀況：毛坯景德鎮(zhèn)珠山區(qū)樓市其他：一期于2010年5月29日開盤，共378套，均價(jià)在3900元左右，起價(jià)3290元/㎡。一房二廳戶型16樓價(jià)格4270元/㎡，17樓價(jià)格4340元/㎡，樓層差價(jià)50、70、80、100元/㎡。工程處于外立面粉刷階段，一房60-68㎡共128套，兩房88.4㎡共67套、三房139-135㎡共183套占49.35%。目前銷售冷淡，剩余戶型設(shè)計(jì)不合理，朝向不好。中央領(lǐng)地

地址：位于戴家弄與中山南路交匯處規(guī)模：占地18畝，共401套，項(xiàng)目規(guī)劃分為明珠園和望江園兩期，戶型面積從65-144㎡不等。一期明珠園現(xiàn)已經(jīng)交付使用，二期望江園工程處于外立面處理階段。容積率：3.2物業(yè)類別：商住建筑類別：小高層裝修狀況：毛坯

其他：項(xiàng)目一期明珠園兩邊單元12層高，中間單元21層，共286戶，于2009年12月26日開盤,銷售均價(jià)3300元/㎡，目前已售罄。二期望江園銷售均價(jià)3700元/㎡，其中一房22樓價(jià)格為4688元/㎡，兩房18樓價(jià)格為3980元/㎡，二期銷售90%。目前銷售進(jìn)入清盤階段。恒大名都

其他：一期推出4棟（24層的3#、4#、9#、28層的8#），共800套，全部精裝修住宅。戶型面積兩房89平米，三房128平米，三房133平米，四房173平米。即將成本價(jià)開盤，送1600元/平米豪裝，2萬元買VIP卡享受8.5折

。目前交通不方便，周邊配套不齊全。地址：位于景東大道

規(guī)模：總占地面積為188778.56平米，總建筑面積為596875平米；項(xiàng)目規(guī)劃為22

棟高層，共4000多戶，區(qū)內(nèi)配套：5星級影劇院、雙語幼兒園、恒溫游泳館、瑜伽館、健身館等物業(yè)類別：住宅建筑類別：小高層、高層裝修狀況：精裝修住宅水岸豪庭地址：戴家弄與沿江交匯處規(guī)模：總面積為18350m2，其中B1區(qū)用地8630m2，B2區(qū)用地面積為9680m2；建筑形態(tài)：B1為23層商住，B2為22層商住，其中1-3層裙樓為商業(yè)物業(yè)類別：商住建筑類別：高層裝修狀況：毛坯其他：開發(fā)商實(shí)力強(qiáng)、項(xiàng)目地段好，具有較好的景觀資源，是政府重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目。項(xiàng)目體量小，容積率較高，車位較少，綠地面積較少。周邊類比項(xiàng)目情況

怡翠園中央領(lǐng)地恒大名都尚東國際

水岸豪庭占地面積9080㎡12000㎡188778.56㎡569畝18350M2建筑面積48716.3㎡4000㎡20萬㎡105㎡90020M2容積率4.81531.062.84.437綠化率25.6%25%35%42%25.5%停車位地上：7地下：721503200地下：164個(gè)地上：17個(gè)總戶數(shù)378戶286戶4000戶8000戶634戶所處階段持銷中尾房在售持銷中持銷中持銷中銷售均價(jià)3900元左右3700元

3400元3700元競爭樓盤幾乎共享外部資源，差異性不大，大規(guī)模項(xiàng)目在內(nèi)部配套上優(yōu)勢明顯。周邊項(xiàng)目產(chǎn)品對比樓盤名稱建筑形態(tài)戶型面積供應(yīng)套數(shù)供應(yīng)量M2供應(yīng)面積比例怡翠園高層三房兩廳兩衛(wèi)129-133M21843597272%二房兩廳一衛(wèi)88.4M2675922.811.80%一房二廳62-68M3128832016.57%恒大名都高層四房兩廳兩衛(wèi)173M21763044830.2%三房兩廳兩衛(wèi)133M22283032430.1%二房兩廳一衛(wèi)88M22642323223%三房兩廳一衛(wèi)128M31321689616.7%水岸豪庭高層四房兩廳兩衛(wèi)165M244726017.6%三房兩廳兩衛(wèi)122-140M21702227054.1%二房兩廳一衛(wèi)87-89M21321161628.2%總結(jié)：從供求面積來看，市場上的主力戶型集中在88㎡左右的二房和130㎡左右的三房。產(chǎn)品較為雷同，未來市場競爭更趨于同質(zhì)化。周邊項(xiàng)目客戶特征樓盤名稱購房群體購房用途購房年齡段怡翠園事業(yè)單位、商人、外出務(wù)工人員以自主購房為主30—50歲中央領(lǐng)地外地客戶、公務(wù)員以自主購房為主30—50歲尚東國際事業(yè)單位、商人、電廠職工以自主購房為主30—50歲水岸豪庭事業(yè)單位、商人、外出務(wù)工人員以自主購房為主30—50歲目標(biāo)客群以本市公務(wù)員、個(gè)體經(jīng)營戶和周邊企、事業(yè)單位人群為主，客群重合度高，目標(biāo)市場無明顯細(xì)分。公寓市場調(diào)查中央領(lǐng)地怡翠園天宇綠園隆基尚城康堡公寓時(shí)代奧園華陽國際酒店式公寓面積75.65平米60-62平米52-61平米54-59平米40多平米50-70平米34.6-54.02平米戶型一房二廳一廚一衛(wèi)一房二廳一廚一衛(wèi)一房一廳一廚一衛(wèi)一房一廳一廚一衛(wèi)一房一衛(wèi)一房二廳一廚一衛(wèi)4.5米高LOFT公寓價(jià)格均價(jià)4200元/平米，起價(jià)3600元/平米，最高價(jià)4800元/平米均價(jià)3900元/平米，起價(jià)3300元/平米，最高價(jià)4800元/平米均價(jià)4000元/平米，起價(jià)3600元/平米，最高價(jià)4300元/平米均價(jià)3700元/平米，起價(jià)3400元/平米，最高價(jià)4100元/平米均價(jià)3400元/平米，起價(jià)3200元/平米，最高價(jià)3500元/平米均價(jià)3700元/平米,起價(jià)3500元/平米，最高價(jià)3900元/平米均價(jià)6000元/平米，起價(jià)5000元/平米，最高價(jià)7000元/平米數(shù)量20套128套28套96套28套60套165套（9-19層）去化程度已售罄銷售60%銷售8套左右70%90%80%95%開盤時(shí)間2010.062010.5.292010.122010.8.212010.102010.052010.12.26裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯促銷手段一次性98折按揭99折一次性98折按揭99折一次性97折按揭98折一次性97折按揭99折一次性97折按揭98折返租一年，每平米返租180元發(fā)放VIP貴賓卡，2萬直抵3萬客戶層次外地投資商人、投資投資商人20多歲年輕人，老年人學(xué)生家長30-40歲成功人士買40平米得80平米推廣賣點(diǎn)江景房，投資房面積小，總價(jià)低地段好，適合投資，綠化率高過渡房，養(yǎng)老用房陪讀、投資、辦公陪讀、投資市中心地段，買一層得兩層租賃情況700-800元/月800-1200元/月500元/月700元/月600-700元/月700-800元/月800-1000元/月

內(nèi)容樓盤本案與競品對比分析：區(qū)位地段環(huán)境規(guī)模配套交通容積率建筑產(chǎn)品通過與周邊競爭樓盤的對比，我們?nèi)艟汀爱a(chǎn)品”比“產(chǎn)品”只能陷于被動(dòng)的肉搏戰(zhàn)，而犧牲價(jià)格換取銷量，不是我們的作風(fēng)……√√√√√4.9樣板房開放暨蘇果超市駐入簽約活動(dòng)5.1第一批推售西單元,128套4月5月6月7月8月9月10月11月推售節(jié)奏7.16第二批推售中間單元,128套前期推售房源去化第一批第二批第三批4月10前取得預(yù)售許可證10.1第三批推售東單元,128套形象期預(yù)熱期強(qiáng)銷期清盤期項(xiàng)目品質(zhì)展示是給客戶建立項(xiàng)目整盤印象的關(guān)鍵通過地盤包裝、工程樣板段及電梯前室的打造以及現(xiàn)場貼心置業(yè)服務(wù)展示項(xiàng)目高品質(zhì)、高價(jià)值感的項(xiàng)目形象，使客戶提前體驗(yàn)項(xiàng)目的品質(zhì)及價(jià)值感，從而提升項(xiàng)目的銷售價(jià)值項(xiàng)目品質(zhì)提升地盤包裝：主要通過項(xiàng)目外部圍板等相關(guān)包裝體現(xiàn)關(guān)鍵詞：高檔、賣點(diǎn)清晰、視覺沖擊力強(qiáng)工程樣板段：通過項(xiàng)目建筑以及周邊的項(xiàng)目主入口及入口園林一段展示建筑：提前進(jìn)行外立面工程，爭取盡快呈現(xiàn)園林：小區(qū)主入口靠近一邊，綠地鋪設(shè)大棵喬木密植，豐富小品點(diǎn)綴路面，暫時(shí)可以鋪設(shè)一段鵝軟石路面中山國際精神堡壘、保安崗?fù)ぁ菲狡渌麡潜P的現(xiàn)場包裝一般只做工地圍板，而本案要想與進(jìn)行區(qū)隔，就必須要某些點(diǎn)上做到極致。為了便于下階段的樣板體驗(yàn)，建議在第一階段就樹一個(gè)高大的精神堡壘和崗?fù)?，加?qiáng)客戶的尊崇感效果示意銷售道具示意圖置業(yè)服務(wù)：貼心、細(xì)致讓客戶感受到賓至如歸和尊崇感，從而使客戶自發(fā)的認(rèn)同項(xiàng)目看房通道在施工現(xiàn)場與樣板房之間，通過園林示范空間的通道采用露天的包裝形式，在施工區(qū)域內(nèi)采用大面積風(fēng)情圍板組成的“生態(tài)景觀風(fēng)情走廊”為通道包裝概念?？蛻舳ㄎ恢苓吰笫聵I(yè)單位、景德鎮(zhèn)陶瓷經(jīng)營者等客群投資型客戶群體個(gè)體、教師客戶群體周邊中高等收入者核心客戶群偶得客戶群游離客戶群重點(diǎn)客戶群客群來源目標(biāo)客戶群寫真他們是伴隨景德鎮(zhèn)地產(chǎn)發(fā)展第一次沖擊后，重新成長的一代經(jīng)濟(jì)收入處于穩(wěn)定上升階層，努力提高自身社會地位，實(shí)現(xiàn)自身價(jià)值，思想活躍，生活內(nèi)容超越單層物理層面，講究以消費(fèi)滋養(yǎng)豐富內(nèi)心的精神世界，并擁有獨(dú)到的審美眼光，消費(fèi)物品的價(jià)值，不以名氣與排場來判斷，以自我感覺為主。關(guān)鍵詞：活躍、品位、獨(dú)到。30歲—50歲：政府公務(wù)員、企業(yè)中高層、高校老師、陶瓷經(jīng)營商戶……主力客源集中在30----40歲之間對生活檔次較高，看好區(qū)域優(yōu)美的生活環(huán)境。事業(yè)處于上升期，逐步建立自身的社會地位。有良好的收入預(yù)期和見解?？粗貎r(jià)格上的差異，尤其是單價(jià)。享受與老人或小孩共同生活的家庭，但又希望得到絕密的私人空間大環(huán)境：綠化環(huán)境/區(qū)域價(jià)值/交通配套/商業(yè)配套/教育配套內(nèi)部環(huán)境：整體規(guī)劃布局/外立面/高標(biāo)準(zhǔn)建材/綠化環(huán)境/親水水景/植被密度/公用設(shè)施/會所配套目標(biāo)客戶群體特征年齡范圍共性關(guān)注要素一個(gè)階層的興起創(chuàng)新一部城市人居的藍(lán)本，這是城市歷史發(fā)展的必然，這是一個(gè)性格復(fù)雜的階層群體，也是一個(gè)態(tài)度鮮明的消費(fèi)群體，這個(gè)階層有可能成為社會中流砥柱，他們可能與中產(chǎn)或格調(diào)主義重疊，卻堅(jiān)持自己的價(jià)值判斷。目標(biāo)客戶群定位景德鎮(zhèn)中、高消費(fèi)階層項(xiàng)目定位整案定位城市之脊，獻(xiàn)給昌南巨子的法式官邸我們說什么？我們的優(yōu)勢賣點(diǎn)入口大堂電梯廳：按五星級酒店標(biāo)準(zhǔn)裝修項(xiàng)目地段好，位于市中心地段，為戴家弄中心地段，景市重點(diǎn)打造的風(fēng)情街區(qū)；項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)是邀請亞洲風(fēng)水第一人郭伯昱大師親臨現(xiàn)場設(shè)計(jì)；戶型設(shè)計(jì)方正實(shí)用，兩房設(shè)計(jì)的兩個(gè)臥室及客廳都能曬到太陽，可以享受更多的陽光。兩房、三房的戶型都設(shè)計(jì)有凸窗，光線視野更好，擁有更多空間。世界500強(qiáng)企業(yè)華潤集團(tuán)蘇果超市將會進(jìn)駐我們小區(qū)，使住戶以后生活更方便。電梯品牌：通力電梯（總部位于芬蘭，是三大品牌電梯之一，是世界上最大的電梯公司之一，中國國家大劇院，中國國家體育場（鳥巢），首都機(jī)場等都是采用通力電梯。）生活配套成熟完善。衣、食、教育、休閑娛樂等一切盡在家門口；交通四通八達(dá)，出行便捷，遠(yuǎn)景價(jià)值顯著；主推廣語獻(xiàn)給昌南巨子的五星級大宅推廣策略媒介策略布點(diǎn)列陣，組合出擊：通過目前市場已有的媒體進(jìn)行重新組合，重點(diǎn)轟炸城東區(qū)域，同時(shí)輻射市區(qū)投放策略以報(bào)媒為主，輔以少量戶外，高低空配合；配合網(wǎng)絡(luò)、電臺進(jìn)行線下事件炒作；將產(chǎn)品價(jià)值、優(yōu)勢賣點(diǎn)做足做透；以城東區(qū)為主要投放區(qū)域全面通路封殺戶外：高炮、車體、項(xiàng)目圍擋平面：報(bào)紙網(wǎng)絡(luò)：搜房網(wǎng)及論壇、騰訊藍(lán)房網(wǎng)其它：電臺、短信、宣傳物料現(xiàn)場：品質(zhì)樣板區(qū)、營銷中心展示階段性營銷推廣本次主要針對第一批推售做詳細(xì)安排，后期推售按市場情況提前一月進(jìn)行調(diào)整和細(xì)化策略導(dǎo)入圈、養(yǎng)、殺圈：通過事件炒作和有效的傳播最大范圍的吸納市場客群養(yǎng)：通過爆炸性的VIP策略來鎖定我們的目標(biāo)客群殺：通過現(xiàn)場氛圍的營造、價(jià)值力、銷售團(tuán)隊(duì)優(yōu)質(zhì)服務(wù)完成最終的成交5.1第一批推售西單元128套4月5月6月7月8月9月10月11月7.16第二批推售中間單元128套8.30如第二批推售房源去化超過80%10.1第三批推售東單元128套第一批第二批第三批形象導(dǎo)入及蓄客期推廣主題：形象入市及區(qū)域優(yōu)勢炒作預(yù)熱(vip)期推廣主題：VIP信息發(fā)布優(yōu)勢賣點(diǎn)解構(gòu)策略導(dǎo)入1：引發(fā)全城關(guān)注圈策略導(dǎo)入2：引發(fā)全城關(guān)注養(yǎng)策略導(dǎo)入3：開盤就封盤殺爆炸性VIP策略引爆點(diǎn)蓄客期推廣主題：優(yōu)勢賣點(diǎn)解構(gòu)首次成功開盤活動(dòng)：老帶新活動(dòng)開盤期推廣主題：開盤信息活動(dòng)：開盤活動(dòng)蓄客期推廣主題：軟性炒作區(qū)域價(jià)值及產(chǎn)品活動(dòng)：樣板園林游園活動(dòng)樣板房開放引爆點(diǎn)工程樣板段開放引爆點(diǎn)開盤期推廣主題：開盤信息活動(dòng)：開盤活動(dòng)開盤期推廣主題：開盤信息活動(dòng)：開盤活動(dòng)形象導(dǎo)入及蓄客期(3月15日-4月30日)*目的：樹立中山國際高品質(zhì)形象標(biāo)簽，密集轟炸，吸引市場關(guān)注*推廣主題：區(qū)域炒作、產(chǎn)品賣點(diǎn)、樣板房開放*方式：在完善項(xiàng)目地盤包裝的基礎(chǔ)上，線上線下配合，線上主要為硬性項(xiàng)目形象及項(xiàng)目賣點(diǎn)推廣，線下主要為聯(lián)合網(wǎng)絡(luò)及媒介的區(qū)域價(jià)值話題炒作。*渠道選擇：線上（戶外廣告、報(bào)紙廣告、路旗