房地產(chǎn)投資案例二

房地產(chǎn)投資分析案例主剝要腫內(nèi)課容1芬.房女地汁產(chǎn)檔置堤業(yè)奔投侄資株經(jīng)贏濟碰評施價韻指騾標涂和看分傻析告方丹法號；2鵝.房綢地苦產(chǎn)烘開蚊發(fā)園投雷資辜經(jīng)慚濟材評豈價燒指繞標舊和敵分殿析絮方托法抱。學售習仰目井標1.理菜解旺經(jīng)虧濟訂評啦價鮮指預標友的油優(yōu)怪劣威；2.掌貴握密房斗地仿產(chǎn)盤投苗資來財廟務(wù)劈燕分蹤蝶析斗的港方蝴法翼。房舉地潤產(chǎn)輪開腦發(fā)菜投擱資旦的鳳財封務(wù)劈燕分笛析房開地掩產(chǎn)終開煤發(fā)獅投良資伯經(jīng)寇濟血評緞價親指肌標及瞞其趁計稼算常方把法；案侍例懷。一轎、沾房頂?shù)貢绠a(chǎn)贈開拋發(fā)軍投貓資腹的躲投維資筑額想、場成硬本介和突收對益膀的械構(gòu)疫成1慎.房程地軟產(chǎn)攀開專發(fā)蓬投撲資賄與酸成俘本春的此構(gòu)婚成經(jīng)營方式投資成本開發(fā)銷售型開發(fā)建設(shè)過程中的資金投入開發(fā)建設(shè)過程中的成本支出開發(fā)出租型開發(fā)經(jīng)營過程中的資金投入含開發(fā)建設(shè)成本和出租成本開發(fā)自營型開發(fā)經(jīng)營過程中的資金投入含開發(fā)建設(shè)成本和經(jīng)營成本房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資土地費用前期工程費用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用建筑安裝工程費用公共配套設(shè)施建設(shè)費用開發(fā)間接費用開發(fā)費用開發(fā)期稅費其他費用不可預見費用等開發(fā)建設(shè)投資經(jīng)營資金固定資產(chǎn)及其他資產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品成本開發(fā)經(jīng)營成本2肉.房咳地犁產(chǎn)密開繁發(fā)隱投迷資四收贏益污的柔構(gòu)輝成自留營烏收與入狹＝喉營孤業(yè)扮額素－明營嘴業(yè)租成異本碎－熱自激營幸中委的俘商幕業(yè)經(jīng)嬌營多風戲險培回占報租排售句收宜入鹿（片經(jīng)襖營澇收浙入籃）陳＝斃銷慶售緒收劫入破＋術(shù)出害租中收椒入珍＋凱自淹營店收辟入其勉中渾，銷筐售凍收歇入辦＝膊銷扭售睛房競屋廣面在積×房糠屋咐銷祖售稻單丑價（組含對土素地稱、引商濾品蝦房紫和耍配芳套改設(shè)頂施搬）出顆租孤收渠入缸＝勸出莫租絡(luò)房勒屋晚建泉筑闖面起積×房方屋符租登金沙單克價（雜含副土因地廊和革商品品保房居）兩華個澆關(guān)拒鍵罩因際素巾：漫有洪效槐經(jīng)墾營升面謹積激和單價鋪格餡的刪制薄定丹。開尖發(fā)疫出么售潛型畜：銷濱售絕凈發(fā)收攤?cè)霐D＝餡銷痰售法收銀入斑－毀項勢目愈總約開渣發(fā)肯成瓣本料－險租碧售正稅絡(luò)金開央發(fā)債出礦租浙型沿：出號租規(guī)凈仰收齊入湖＝會出亡租威收墨入柔－什運躺營達成漏本絨－嚴經(jīng)摔營愧稅傍金俯－強項即目榮總順開租發(fā)蓮成嗎本開閃發(fā)許自蛙營托型什：經(jīng)齊營棚凈憐收州入械＝光商缺業(yè)販經(jīng)秩營何收鄙入亂－皆商宣業(yè)殃經(jīng)運營毛成怪本諷和器利禁潤糧－品項潮目肆總擾開界發(fā)瓣成輝本提熄示禁：幟總音開互發(fā)純價走值襖＝駐項姐目織總物銷揉售奔收輩入潛－廣銷巷售蝕稅傳費主；銷首售羅凈南收殃入手＝鴉總班開庫發(fā)易價掏值源－脫項埋目豪總伸開憑發(fā)皂成憐本懂。3需.房鍋地豆產(chǎn)沸開異發(fā)澤投范資賺中畜的奴稅連金（1）絞經(jīng)駛營柄稅齡金絞：兩成稅片一清附杯加包拜括荷：蹤蝶營關(guān)業(yè)惜稅糧（5％稼）環(huán)、芝城糾市聲維回護護建敵設(shè)貝稅耽和偏教揚育斧費促附嗚加（蔥營米業(yè)糾稅譜的1莊0％兆）咬。（4）鈴企舉業(yè)斜所及得節(jié)稅富：3殃3％（5）蛾土殿地等增咽值杏稅針關(guān)對求房傷地殖產(chǎn)容轉(zhuǎn)益讓尺中耕發(fā)嘗生裕的翠土犧地叛增蜂值油所急征找收桶的漆一柔種肥稅肥。（2）印主花慎稅紫和樂交祝易讓服受務(wù)健費（3）筍城團鎮(zhèn)掙土鴨地變使窗用霸稅暗：占倒用撓國腔有增土寒地蔥而頑交連納越的罵一沖種勢稅房軋產(chǎn)嚼稅瞇：擁起有越房交地身產(chǎn)木而腐交掏納府的毯一雀種乞財章產(chǎn)餓稅土著地納增獵值否稅奶的竟計再算四摧級蝴超魂額刻累送進呆稅痕率A維.增膠值龍額兵未燙超牌過療扣伯除或項啊目奏金蚊額5仙0拆%的按部魚分旱，暫稅番率腸為3朗0岔%。B續(xù).增宇值伴額俊超豈過局扣惜除范項暗目出金謝額5仗0狠%、染未紀超種過似扣霧除岔項肅目鈴金黨額1波0崗0批%的軍部償分寇，青稅棋率避為4否0黃%。C吉.增脈值拿額飲超昌過慣扣末除燒項定目概金峽額1躁0牙0喘%、鍋未壘超福過顏扣戲除怪項塵目醒金鋒額2禍0中0強%的楚部裕分墳，霞稅下率呆為5滋0算%。D村.增簽值揪額隆超撕過良扣蝴除駝項好目腐金榜額2霉0拿0撞%的飾部穗分刊，弦稅外率屈為6抄0彼%。扣正除索項持目A丟.取斜得斥土租地稱使款用偵權(quán)室所奸支緞付杠的精金飛額掃；B轉(zhuǎn).開溝發(fā)域土溜地捧和癢新庸建戀房妥及紛配宜套得設(shè)忍施赤（閣以誼下摩簡俊稱湊房悲增私開發(fā)發(fā)規(guī)）阿的駁成挑本薯；C厘.開鐵發(fā)膊土卻地左和經(jīng)新播建唉房訴及仔配雄套爐設(shè)冰施貝的遙費倆用緊；D博.舊膛房爸及咱建館筑需物納的助評朗估載價卡格歇。數(shù)評鈴估寶價柳格萄須蘋經(jīng)犧當物地輝稅件務(wù)惜機百關(guān)庫確啦認偷。E怠.與許轉(zhuǎn)露讓揉房暈地旋產(chǎn)碑有敞關(guān)仔的捉稅粘金叨（燥營搖業(yè)念稅版、盟城彎市所維赴護鑒建龜設(shè)川稅違、梨印?；▌兌愥敗⑺┙探杂M狀附蕩加爹）F塞.對何從粘事饑房覺地先產(chǎn)泥開稈發(fā)附的親納尚稅婚人擱可扯按雅本粒條A、B項浮規(guī)民定躁計搖算隸的百金畏額陪之賣和殃，弊加家計峽２姓０毀％洪的互扣霜除票。速皮算志法A神.增撿值穗額濁未即超團過閉扣章除帶項察目渾金糠額掀５圣０徹％映的辣，土搬地鈴增魔值對稅柴稅朝額森＝布增念值索額×３選０召％B罰.增瀉值蠟額珍超稀過闖扣順除章項畢目囑金損額放５訂０銜％劃，犯未樂超能過利１便０牽０衣％團的糠，土近地膏增香值制稅紀稅裕額些＝梁增撥值剛額×４葉０危％盈－某扣損除餓項污目柳金屆額×５愧％C韻.增絲式值逝額守超吩過豈扣傲除畢項以目雄金羅額刷１先０魔０床％辟，禽未傾超哲過弟２紐奉０泛０綱％絕的土鋒地門增蜜值以稅嫌稅況額壯＝松增尋值緣瑞額×５遣０滿％光－趣扣供除此項杜目澆金雄額×１鑄５漿％D倆.增敲值搏額嗚超章過獸扣盈除古項圾目蝴金款額茫２吉０辯０估％彩的乓，土騙地受增頌值神稅鉛稅高額向＝堤增魄值好額×６尤０貧％騙－罩扣中除武項所目哈金女額×吵3種5％公粘式句中早的父５撥％略，腦１些５額％承，綠３憐５剝％鐵為基速火算罷扣周除皺系拿數(shù)媽?！纠磕橙締呜愇唤鐾谑刍狈烤淼芈暜a(chǎn)慢收鹽入使為3壇0脹0萬露元宏，知扣手除酷項匯目者金很額脖為1槍5五0萬祖元裙，萄試跪求袍應憑繳驕納既的烘土廳地摸增哄值市稅院額畫。（4）謊應桿納滔稅近額侮＝1意50鑒×倉5內(nèi)0叼%淡×兆3趨0凳%＋?。?得5穗0－1懲5遍0懲×歐5西0無%）×纖4君0撐%＝5廳2訂.劇5萬硬元【充解識】（1）尋土岔地渠增敘值省額賊＝3蒙00－1蹲5篩0＝1陜5方0萬袋元（2）隆增臭值勝額狠與勸扣填除化項對目頌之鞋比少為裳：1嚼5閑0萬暑元/繭1演5拖0萬薪元=臟1調(diào)0痛0除%（3）芝稅乎率爽分膽別它為3謎0央%和4冊0雞%應導納睜土蓮地緒增灰值擁稅＝1咸50澡×著4恭0前%－1婦5啊0徐×甜5劑%＝5具2洗.嘉5萬接元速訂算樓法找：提艷示翻：約從2望0分0憤6年1月1日俗起原，挑建相筑宴面勝積域超傳過1葵4恢0平寧米躲的乎商姥品肯房累，按門照0潔.媽5％仔的知預懶征詳率少征刊收蔑。二潤、控房匆地平產(chǎn)聚開交發(fā)旗投慮資削經(jīng)歪濟潔評緩價闊指晃標獲體匠系經(jīng)奔濟旱評芝價喜指談標盈舅利地能比力纖指艇標清及償蜜能鑰力扭指天標資妙金亮平賀衡鍋能潔力借久款業(yè)償婚還堪期利標息達備踢付思率資陳產(chǎn)黎負扁債悼率速僚動翼比拾率成衛(wèi)本宵利焦?jié)櫛芈释秱?cè)資好利沙潤筋率靜義態(tài)油投品資日回脂收島期動排態(tài)懇投摸資飯回震收宣期凈逝現(xiàn)眼值舊（F暑N習P英V）內(nèi)松部睜收刪益訊率膝（F腹I訴R搬R）資他本淘金把利喜潤嫂率償紫債光備誰付病率經(jīng)龍濟嘆評形價娃指周標銳的滴計往算成方本廟利棉潤甩率＝淺開林發(fā)象利低潤÷總叮開皂發(fā)轉(zhuǎn)成槍本＝（簽項繪目電總芬開踐發(fā)膚價錯值純－弓總句開閥發(fā)江成蘆本店）/總昌開滿發(fā)屋成本本土善地盼費度用前攜期鴨工朋程青費即用基類礎(chǔ)駕設(shè)少施穴建對設(shè)重費呆用建瞇筑吵安池裝飯工已程儀費冶用公鋼共荒配養(yǎng)套業(yè)設(shè)列施詳建褲設(shè)師費山用開蹲發(fā)填間貫接肉費濕用開疼發(fā)廁費晃用開嫂發(fā)沒期捆稅悉費其躺他欣費壘用不進可拜預杜見構(gòu)費質(zhì)用叢等提爸示麻：標開你發(fā)每經(jīng)陷營填期京的車稅鮮前焦利徒潤店率欠。投業(yè)資老利詢潤夢率＝響正撐常壯年近份幸的緣瑞年皆利聰潤嗎總餐額糧或冬年蠅平沸均把利腐潤箭總義額÷項竊目永總捐投財資F蹈N住P制V項叢目疤按舞照惹行憤業(yè)殃的手基貪準祥收思益孟率腳（肚最椅低認要新求阻收韻益蝕率敘）蓬或釀設(shè)虜定拍的觀目蘆標慈收陵益世率ic，將親項天目年計其算應期雪內(nèi)妹各領(lǐng)年憤的緣瑞凈內(nèi)現(xiàn)澆金超流垃折敵算鐵到婦開索發(fā)絞活美動章起預始己點如的適現(xiàn)畝值炒之櫻和旺。①F侵N撐P揉V大判于爺或守等霉于0，搖說河明革獲愿利配能輕力啞達顆到宗或茫超勁過緊基解準北（舉目不標斥）醉收脈益懸率披的佩要警求盆，部該架方誕案貍可皇以執(zhí)接桿受只。②惑貼報現(xiàn)瓣率誼獲紅取佛的廊困乏難泳。③咬絕礎(chǔ)對萬指破標卻，遺沒溫有勢反利映益出程單撫位繼回冠報螺。FI欺R麻R與i的懇反繪向院關(guān)熱系FNPViF翅N討P免V2已優(yōu)知熊項嗚目不的蛛現(xiàn)膀金烈流跑出虜和殺流柳入討量播，慨設(shè)被定勻計盜算在期粒（拒壽寸命紋期踩）確、i1或i2，則F異N敘P悟V＝奴？己（練研習額教茶材臥示符例巡壽）F模N匹P顫V1i2i1F召I膊R分RFI塌R灶R項省目催在懇整劇個啞計誼算致期分內(nèi)攻，初各添年遇凈亞現(xiàn)張金定流勒量究累攝計警等輸于玻零墳時痛的茅折假現(xiàn)首率胃。FI夏R令R的慨試蟻算收內(nèi)隊插華法南示繪意毅圖N盒P蜻ViN羨P飯V2N牧P冰V1i2i1F宇I(lǐng)葵R嘗RF躍I湯R岸R嫁－購i1i2－吹i1N娛P孝V1練晶習簽：尼見誘教揮材FIRR的特點①說明項目所能支付的最高貸款利率。②無需設(shè)定貼現(xiàn)率。可以獨立評判方案優(yōu)劣。③對非常規(guī)項目（現(xiàn)金流正負號）的多解問題。①攝動錘態(tài)宿投替資置回鍋收中期繼等牲于劣或議大嘉于要基用準受回旅收線期石，權(quán)則喜方無案烘可損以稻接希受只。②耽對屢貼遷現(xiàn)圖率叫的礎(chǔ)依雀賴株。③唉強康調(diào)槐回妨收頭資別本倍的終速蒙度渴，名忽侄視殊了奇投容入治資另本徹的辯盈道利脅能互力蘇、遙回央收械后伯的鑰盈闊利筆情典況轎。④臟適蟲用籃于律開晚發(fā)書出枝租弱或術(shù)自夾營卵型掛投券資拘的顧評悄價殿。Pb＝滲（累毯計蠢凈姑現(xiàn)添金逐流快現(xiàn)巧值割開堵始憑出貴現(xiàn)滋正眉值震的爺期得數(shù)型－1）涼＋（箏上貼期靈累僑計敘凈門現(xiàn)政金抗流紙現(xiàn)添值砌的燥絕定對攝值÷當滿期匹凈妖現(xiàn)習金谷流匙現(xiàn)次值西）動態(tài)投資回收期：投資起始點至累計凈現(xiàn)值等于或大于零時的年份。練斯習曲：此見痰教默材利息備付率＝償還期內(nèi)各年用于支付利息的稅息前利潤÷當期應付利息費用對于房地產(chǎn)項目而言，該指標應大于2，否則保障程度不足。償債備付率

＝償還期內(nèi)各年用于還本付息的資金÷與當期應還本付息金額

對于房地產(chǎn)項目而言，該指標應大于1.2，否則需要通過短期借款來償還到期債務(wù)。三清、蚊計踏算您期厲和石貼顯現(xiàn)簽率霜的紅選理取從購買土地使用權(quán)開始到項目竣工驗收的時間周期開發(fā)出售模式的計算期＝開發(fā)期＋銷售期從正式銷售（含預售）開始到銷售完畢的時間周期準備期+建造期

從購買土地使用權(quán)開始到項目竣工驗收的時間周期開發(fā)出租或自營模式的計算期＝開發(fā)期＋經(jīng)營期預計出租或自營的時間周期，比較土地使用權(quán)剩余年限和建筑物經(jīng)濟使用壽命中的較短者準備期+建造期

為精度計，取10~20年貼口現(xiàn)胳率感的海選址取堡方孤法折現(xiàn)率＝無風險報酬率＋投資風險補償＋管理負擔補償＋缺乏流動性補償－投資帶來的優(yōu)惠（融資便利和避稅等）方法一：累加法提示：運用資本資產(chǎn)定價模型方法確定風險報酬

假設(shè)投資市場平均收益率為20%，國家債券的收益率為10%，房地產(chǎn)投資相對于整個投資市場的風險相關(guān)系數(shù)為0.4，則R=10%+0.4*（20%-10%）=14%。利宋用擔與防擬焰投外資勞項削目扮具疲有膊類虛似陪收撐益弱特利征翼的陵可達比慰事怕例么房酒地濃產(chǎn)形價虜格趣、薄凈付收滲益哥等帳資杠料鞏，蕩選恐用構(gòu)相已應藏的抬報割酬旺資沒本斤化囑公倆式主，猜反奸求伶出亭報蹈酬調(diào)率改的盼方殺法疾。方溜法壞二伐：羅市橡場州提臟取神法提清示迎：仍閱應木著翠眼辯于哥投糾資村者艙對擁該津類波房謹?shù)仡櫘a(chǎn)送的增預智期節(jié)或客期朱望僑報棵酬宰率物。A澡.調(diào)闖查兼、赤搜英集輩估股價牽對糟象由所絞在持地毅區(qū)鍵各濤類淹投雙資惜的絡(luò)收雙益?zhèn)温蚀湍觑L坡險忘程萄度附資獄料葉。方唱法繁三連：投演資宣報驗酬條率欣排輕序寒插啄入禾法B馬.將奴資沸料襖進凝行稼整粱理尿：六排賢序聯(lián)、美制稅成鳳圖族表澤。四鼓、轎計金算構(gòu)示起例例1：排開遮發(fā)脆出姿售壺型籮；例2：稠開滔發(fā)參出叨租陵型姨?！纠?牧】某處房網(wǎng)地損產(chǎn)艷開指發(fā)財商邊以5瘋0扣0犁0萬乞元遞的誤價競格白購苗得娛一賤總妖面香積朗為4碎0橡0艙0平鐵米儀的食土孩地5練0年雕的躍使瞎用鋤權(quán)測，捧相顆關(guān)筒信抖息獸如憑下闖：建章筑耽容滿積匠率戚為5椒.威5，陜建雪筑間覆則蓋棒率灶為6獎0服%；樓籍高1滋4層辱：1至4層游建濱筑貍面芬積換相花等廚，5至1貧4層傍為瓜塔刑樓夾（朋均翻為燦標永準跳層尿）麥；建毛造目成旋本脆為3寨5詳0既0元/平傘米如，赴專收業(yè)性人開員（奪建碑筑壘師暗、股結(jié)愁構(gòu)巖／意造首價壺／喚機奴電沾／怒監(jiān)遭理淺工裳程援師護等記）費志用諷為號建償造己成端本甜預躲算爐的8汽%，牙行甚政俱性添收兵費蒸等界其開他遲費慎用拜為4暑6乎0萬池元均，劣管哄理緣瑞費晌為悶土棒地籌成皇本矮、弊建箏造貞成飄本粥、憲專蜻業(yè)載人驢員吩費陡用壤和范其音他域費僚用壁之遷和斑的3疏.辱5襲%，乖市情場完推汁廣雀費贊、俱銷別售桂代匪理村費月和亡銷袖售雞稅股費太分箭別江為成銷確售刊收侄入導的0率.斤5努%、3渣.酬0亦%和6赴.栽5剝%，命預哲計勺建品成譽后撤售握價弟為1千2辭0勤0捕0元/平議米濁。項則目璃開歉發(fā)赴周畫期誘為3年毛，荷建疊設(shè)秀期飄為2年報，先地繞價露于到開剃始看一糟次無性舌投奧入黎，閣建育造愚成典本洞、叫專轎業(yè)陜?nèi)烁G員粉費逢用彎、譜其捉他肯費村用伏和贏管膜理茄費期在擾建逆設(shè)辭期夫內(nèi)疊均殿勻承投反入叉；扮年轎貸重款梳利商率勝為1限2高%，歲按咬季木度毯計賽息喪，雨融綢資圈費手用除為倦貸附款裳利艦息巖的1仍0字%。問粱：答項勺目北總測建在筑梁面挖積挎、房誠標寒準傻層續(xù)每執(zhí)層獸建泥筑獵面蒜積云和丟開機發(fā)裁商莖可絡(luò)獲謙得沉的重成腿本籮利魔潤蘭率憐是侮多航少塑？評褲價籮方溪法瘦一趣：標靜撓態(tài)邁盈衫利渡能趁力桐指便標盜的治計軌算1完.項裂目加總筍開菊發(fā)嗎價剩值（1）講項客目慣建談筑聚面久積縮慧：4銷0覺0叼0礙×致5葡.倦5＝2悠2柄0舒0濕0（霧平柔米濕）（2）攝標抵準粥層構(gòu)每鐮層豎建發(fā)筑駝面號積兔：（2槽2鼻0穿0吧0－4嘆0避0韻0班×是6針0％×還4）/直1痰0＝1蛛2撲4尾0（趟平保米周）（3）揉項瘋目回總辟銷浪售例收歲入乳：2結(jié)2央0詠0虧0逮×些1虧2堂0杯0票0＝2刊6黑4熄0患0（鉆萬巡壽元買）（4）板銷旬售緞稅彈費織：2鈔6淹4間0愈0篩×澆6凈.劈燕5％率＝1改7基1累6（部萬擾元糕）（5）瞇項幼目廁總登開卷發(fā)睬價同值?。?珠6算4到0紋0－1巨7盯1碎6＝2揪4揪6系8忘4（肚萬餓元廳）2董.項貪目列總欄開臭發(fā)癢成咽本（1）桌土錯地繁成吼本躲：5資0奶0數(shù)0萬業(yè)元（2）染建貢造煤成褲本死：3餅5襪0塞0揪×各2陶2碼0佳0新0＝7楊7暫0注0（肌萬隔元耽）（3）喚專蒸業(yè)券人雪員嘉費律用浸：7倡7燃0冠0需×喝8％而＝6余1斯6（披萬集元匹）（4）笛其趨他幅費躺用令：4栗6律0萬攪元（5）直管孫理堆費男：（5草0劈燕0斗0＋7白7全0賣0＋6照1悼6＋4脆6松0）×惜3衛(wèi).超5％聲＝4急8委2念.載1佩6（塌萬瘋元郵）（6）冷財而務(wù)閥費嶺用勵：3駁6柳1甚9魚.沒8的6萬罷元土棚地饞費礎(chǔ)用繼利脫息＝5燭0正0吃0頌×［煉（1＋1裕2％/立4）3勞×塞4－1］弦＝2滋1眾2賢8沸.賀8勻0（添萬削元疑）建被造/專資業(yè)棄人籃員/其韻他/管察理仙等寫費顆用政利胳息＝榜（7幻玉7齡0崗0＋6池1逮6＋4挪6承0＋4怒8拒2冰.繼1猜6）×［釣（1＋1茫2％/音4）2赤/堅2塑×擺4－1］＝1掙1劇6斑1普.柴9腹8（組萬跳元扮）融差資漫費炒用＝斜（2薄1絹2繁8友.鞏8孫0＋1傘1笨6堂1傍.獲9煎8）×乳1須0％母＝3透2憑9浴.賢0忙8（件萬杯元橫）（7）規(guī)市敞場栽推右廣糾及粒銷債售片代蒙理億費穴：2海6喝4牢0列0統(tǒng)×（0虜.藏5％枯＋3停.含5％輛）抬＝9測2課4（綱萬鍋元無）（8）嶄項濟目犯總我開訊發(fā)稅成訴本＝5鄰0技0馳0＋7催7襪0綢0＋6雀1莫6＋4酷6敗0＋4浙8離2薯.注1噴6＋3餅6肉1欣9衛(wèi).勒8祖6＋9王2據(jù)4＝1究8悟8導0郵2線.防0糊2（刪萬有元著）3偶.開池發(fā)層商即利魔潤新：2脊4員6科8超4－1穩(wěn)8截8德0脫2杠.傅0浴2＝5弊8靠8推1丟.拒9謊8（炕萬糾元磁）4逮.成往本參利老潤元率合：5面8飄8期1漫.職9味8匯÷梁1竊8積8便0族2香.北0鞏2淺×墻1廊0叨0％壓＝3告1改.悶2芽8％提仆示理：（1）開冤發(fā)慢出遍售圓中薯包么括你有恩預霜售院的征情蟲況值，壁時飾間錄較瞇短額，塘一辯般副不珍考鄰慮翅時熟間飄因厚素饒。澆但諸評炭價竄比擺較漆粗殲略渴。（2）蓋成芝本辟支休出優(yōu)和桐經(jīng)館營境收暮入海的斑時勾間恭分改布膜沒頭有鴨彈貌性內(nèi)，魂計脅算糾過透程狹主錘要委依岔靠首“毫最按好持的牌估剪計夜”探這筑種邪單耀一榴的威情遞況例，志沒使有渠體笑現(xiàn)跑其盾中樓隱更含看的需不猴確朱定摟性徐因狠素放。評芹價罪方鍵法艱二屠：魯現(xiàn)光金仗流毅法假盯定查土竄地栗成火本臥和腐建斤造小成不本番支尋出裹時哥間決如襪下分表近所弱示脂；草同赴時斥，抓專且業(yè)襲人扮員董費扣用向與薄建曾造擺成抹本溜同貍期芝發(fā)侄生溪，恒其凝他安費扔用框在2屋0寶0禽4年滔和2搬0坡0錯6年帖末桂季間發(fā)什生，管長理考費囑均柏勻繡發(fā)沸生壯，辯融膝資騎費套用天發(fā)盟生跌在2搖0蘿0箱4年更和2膜0破0蔽5年倚首渡季瘋，籃銷姥售馬費記用錫從2她0爹0青4年杰第競?cè)暭鞠Χ日_估始居發(fā)每生軋。2004年2005年2006年總計1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度土地成本50％16%16%18%100%建造成本5%8%12%15%15%18%15%12%100%【解】用踩現(xiàn)核金槳流緊法宇進膛行升項限目立評竿估窩的噴過蛛程醫(yī)如阻下肅表惑所斥示（例單顛位抵：急萬態(tài)元篩）2004年2005年2006年總計1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度土地成本25008008009005000建造成本38561692411551155138611559247700專業(yè)費用30.849.373.992.492.4110.992.473.9616其他費用100360460管理費40.240.240.240.240.240.240.240.240.240.240.240.2482.2利息76.2103.7132.0167.2185.9212.6250.1296.3343.8400.2450.8506.33125.1融資費用120.2192.3312.5銷售費用10202060809090120204230924開發(fā)成本總計2736.6943.9982.21227.4854.2978.11368.21673.91721.42057.31942.42134.218619.8（1）詞總剝開輝發(fā)沙成紙本局：1捉8沫6診1叼9膊.規(guī)8萬杏元姐；（2）潤項磁目辜總吧銷味售外收柱入廢：2娛6廚4棵0映0萬戰(zhàn)元紡；（3）耀銷期售冠稅暑費涉：1缺7恨1通6萬御元漸；（4）睬總洪開絲式發(fā)暖價娃值孟：2痛4跌6長8探4鈔2萬來元應；（5）服開錄發(fā)掘商翠利菜潤顯：2廉4兇6懼8耐4－1字8鄰6釣1縣9閑.氏8＝6堂0眉6厘4消.貿(mào)2萬消元綿；（6）渾開播發(fā)峽商兄成免本秩利傅潤霉率老：6蓬0席6砍4紀.陡2持÷覺1鏡8坡6智1雙9江.鋤8繡×著1篩0構(gòu)0％提＝3纏2識.討5背7％提瓦示速：現(xiàn)屋金小流版法衡使處得孟資都金遣流戰(zhàn)出場和夜流淚入羊的冰時安間張分翻布探與聯(lián)開除發(fā)太建佛設(shè)度過恩程中堤實催際旺發(fā)魄生維的亭租巨售病收膠入睡和彎開有發(fā)綠費洲用五更沾加禁接齊近夫，爽結(jié)斗果而相汗對構(gòu)精酬確嶼。從畫上山表錯的睡計鍋算偵中裝，舉可嫩以虹得跪到頑如濁下后結(jié)嚴論啟：工驅(qū)程蔥造薄價凍累雁計注曲刷線建設(shè)期20％40％60％80％100％累計成本投入20％40％60％80％100％提泰示瞞：（1）胳在險建腔設(shè)爆期陵中膀點今，蠅建液設(shè)樸費壩用泡僅拆投坑入4臉0％玩；（2）嶺工顯程笨初箭期映，羊建殊設(shè)這成賭本紡增周長轉(zhuǎn)緩順慢灘，頁合婚同愚工壞期毯的6戴0％漢時駛增捉長渠達堡到運峰拔值衣。小貪結(jié)駛：旨現(xiàn)細金貸流虛量矮評紙估御法縮慧適右用柳的撫開控發(fā)剪項潔目1.居住小區(qū)綜合開發(fā)項目。這類項目一般滾動開發(fā)，銷售與動工交替進行，現(xiàn)金流收支情況相當復雜，必須按照實際數(shù)量和發(fā)生的時間予以考慮，不需要再進行任何的假設(shè)。2.商業(yè)區(qū)開發(fā)項目。目前，這類項目規(guī)模大、形式多樣、功能復雜、開發(fā)周期長，也需要分階段開發(fā)，現(xiàn)金流收支情況也很復雜。3.工業(yè)開發(fā)項目。尤其是開發(fā)區(qū)工業(yè)項目的開發(fā)，出租與施工交替進行，租售混合進行，現(xiàn)金流收支數(shù)量和時間差異較大，需要進行詳細評估。4.其他開發(fā)項目，如新區(qū)開發(fā)和舊城改造項目。提示：現(xiàn)金流評估法對數(shù)量精度的依賴性較高，即現(xiàn)金流發(fā)生的數(shù)量和時間不能肯定時，就需要做某種假定，使得評估結(jié)果的準確性降低。【練脈習】某北房元地財產(chǎn)僻開腫發(fā)廚商躬在羽一斬個毒中健等延城項市強以4朋2猴5萬忌元昌的米價妙格綁購灣得吊一某寫盞字易樓勸用赤地5鑄0年某的丸使辱用杜權(quán)竭。僚該個地鄉(xiāng)豐塊累允借許扁建骨筑渾面終積曬為4疾5兼0秒0平肺米臂，進有甩效淚面早積責系灘數(shù)漁為0稻.鋼8胖5。開孔發(fā)峰商艷通帥過新市翻場亭研朱究仗，亞了勁解踢到春當毫地男該鉆地煤區(qū)蛇中廳檔劃寫科字算樓斑的另年夸租雹金雷收萄入鼓為4判5駐0元/平貧米姐，枯銀急行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