文化地產(chǎn)+商業(yè)地產(chǎn)運營案例研究分析

文化地產(chǎn)之牧馬山新城

戰(zhàn)略策劃報告文化地產(chǎn)+商業(yè)地產(chǎn)導(dǎo)言牧馬山是一個新城區(qū)開發(fā)項目，城區(qū)開發(fā)只有在整個城市發(fā)展中找到屬于自己的機遇；才能與城市融為一體；才能得到差異化、主題化以及可持續(xù)發(fā)展。城市機遇包括產(chǎn)業(yè)的機遇、文化的機遇、地產(chǎn)模式的機遇三大類。在成都成為“西部之心”的今天，在雙流成為“西部航都”快速發(fā)展的今天，牧馬山要找到自己的機遇，就必先了解成都的城市機遇和西部航都的產(chǎn)業(yè)機遇，并把它承接過來，才是發(fā)展之路！已經(jīng)經(jīng)歷十多年發(fā)展的牧馬山，在新的歷史時期需要“重修廟宇，再塑金身”。目錄第一部分態(tài)勢分析第二部分戰(zhàn)略定位第三部分開發(fā)構(gòu)想第四部分營銷突破第一部分態(tài)勢分析一、成都成為西部航都二、成都是中國西部的“頭腦城市”三、成都的郊區(qū)化辦公時代到來四、聚焦牧馬山一、成都成為西部航都1、成都成為“西部航都”(中國航空發(fā)展大勢，思路是中臨空發(fā)展、成都)（1）中國航空“3＋1”格局隨著全球經(jīng)濟(jì)一體化的推動和航空時代的到來，中國的航空業(yè)得到了快速的發(fā)展，以北京、上海、廣州為中心形成了中國航空的“三大極”，而在中西部地區(qū)，成都由于擁有西部最廣的航空區(qū)位腹地條件，最大的航空客貨流量，最強的綜合經(jīng)濟(jì)實力，成為西部航空第一城和中國航空“第四極”，中國航空的“3＋1”格局形成。（2）臨空經(jīng)濟(jì)改變城市命運在新一輪的城市競爭中，擁有國家級和區(qū)域級樞紐機場的城市，紛紛以發(fā)展臨空經(jīng)濟(jì)作為提升城市能級的引擎，一時間在中國建設(shè)航空城的浪潮風(fēng)起云涌：北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶、昆明等眾多的城市都提出建設(shè)航空城的宏偉藍(lán)圖。[鏈接]：中國建設(shè)航空城的浪潮風(fēng)起云涌首都航空城規(guī)劃面積為100平方公里，由首都機場集團(tuán)公司與順義區(qū)政府共同打造。將以2008年奧運會為契機，基本建成航空城，它將使首都機場成為中國內(nèi)地最大的貿(mào)易自由港（經(jīng)濟(jì)特區(qū)），北京“十一五”規(guī)劃將首都航空城作為北京重點發(fā)展的六大高端產(chǎn)業(yè)功能區(qū)之一。上海圍繞虹橋和浦東機場，分別打造長寧臨空經(jīng)濟(jì)園區(qū)和18平方公里的浦東航空城。西部地區(qū)的重慶和昆明，都已規(guī)劃100平方公里的航空城。天津、深圳、福州、廈門等很多城市也相繼提出建設(shè)航空城，發(fā)展臨空經(jīng)濟(jì)的計劃。（3）成都以雙流為核心打造“西部航都”

成都成為中國航空“第四極”，雙流縣作為成都市臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)的主體，以打造“西部航都”為契機，構(gòu)建中國西部最發(fā)達(dá)的臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)，將成為中國西部臨空經(jīng)濟(jì)第一城，成為整個西部地區(qū)航空運輸與臨空經(jīng)濟(jì)規(guī)模最大、能級最高的樞紐與中心。[鏈接]:成都將被批準(zhǔn)開放“第五航權(quán)”

2005年國家民航總局批準(zhǔn)開放成都第五航權(quán)之后，相繼開通了成都至巴黎，成都經(jīng)上海至洛杉磯、倫敦、溫哥華、墨爾本等國際航線。另外，去年12月18日，德國漢沙航空公司與國貨航合作開通成都至德國法蘭克福的貨運航線，實現(xiàn)了成都乃至整個西部地區(qū)連接歐美發(fā)達(dá)城市貨運航線零的突破；大韓航空申請飛成都貨運航線，從漢城到成都再飛歐洲，韓國漢城機場一個貨運倉庫年吞吐量就達(dá)到100萬噸，他們的重心向成都移，將對成都機場有很大的促進(jìn)。隨著第五航權(quán)的開放，成都以雙流為核心所打造的“西部航都”的地位將越加鞏固，雙流加快了融入國際化的腳步。2、中國西部航空城中國西部航空城的范圍包括：航空港物流園區(qū)、商貿(mào)集中發(fā)展區(qū)、工業(yè)集中發(fā)展區(qū)、東升城市組團(tuán)的部分區(qū)域、華陽城市組團(tuán)的部分區(qū)域、牧馬山組團(tuán)，占地約100平方公里。未來的中國西部航空城是具備機場作業(yè)、國際物流、保稅工業(yè)、金融商業(yè)、國際會展、生態(tài)居住、國際教育、旅游休閑等功能的經(jīng)濟(jì)區(qū)，是綜合性、多功能、具有航空產(chǎn)業(yè)特色的都市化區(qū)域。

航空城的功能分區(qū)：航空物流區(qū)臨空工業(yè)區(qū)臨空商業(yè)區(qū)臨空商務(wù)區(qū)臨空文化區(qū)臨空居住區(qū)商業(yè)區(qū)文化區(qū)商務(wù)區(qū)休閑商務(wù)區(qū)居住區(qū)商務(wù)區(qū)臨空工業(yè)區(qū)航空物流區(qū)中國西部航空城根據(jù)功能分區(qū)，航空城可被劃分為八個板塊，牧馬山板塊在航空城的核心區(qū)中作為“臨空休閑商務(wù)區(qū)”。牧馬山板塊與航空城內(nèi)其它板塊的關(guān)系：與臨空工業(yè)區(qū)和臨空物流區(qū)的關(guān)系：航空城的工業(yè)區(qū)和物流區(qū)是航空城中的“車間”和“倉庫”，在臨空經(jīng)濟(jì)中扮演的是”軀干“的角色，在工業(yè)區(qū)和物流區(qū)中也有部分辦公區(qū)域，然而對于大型企業(yè)來說，牧馬山良好的生態(tài)環(huán)境和高端的配套設(shè)施，對企業(yè)的高端辦公機構(gòu)和管理部門有很強的吸引力。與臨空商業(yè)區(qū)的關(guān)系：臨空商業(yè)區(qū)，是航空城中生產(chǎn)、生活活動相配套的區(qū)域，是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)最集中的區(qū)域，但臨空商業(yè)中相關(guān)的高端產(chǎn)品放置到牧馬山新城去演繹就更為合適。與臨空文化區(qū)的關(guān)系：臨空文化區(qū)，航空城中的文化區(qū)是成都最大的大學(xué)城板塊，有眾多的科研院所和研究機構(gòu)，屬智力密集區(qū)域。隨著牧馬山環(huán)境的進(jìn)一步改進(jìn)，配套更一步提高，會吸引一定的高端的研究機構(gòu)和智力資源向牧馬山擴(kuò)散，也為牧馬山發(fā)展頭腦經(jīng)濟(jì)創(chuàng)造良好的智力條件。與臨空居住區(qū)的關(guān)系：就整個航空城的臨空居住區(qū)來看，由于緊鄰機場，受開發(fā)強度、建筑密度和建筑形態(tài)的限制，牧馬山只能作為發(fā)展別墅和低密度住宅用地，同時由于高爾夫球場等高端設(shè)施的配套，造就了牧馬山作為高尚別墅區(qū)的機遇，而這是航空城內(nèi)其它臨空居住板塊所無法比擬的。與其它臨空商務(wù)區(qū)的關(guān)系：航空城中有三大商務(wù)區(qū)，其中位于華陽的商務(wù)區(qū)是以成都南部新城的商務(wù)職能為主，航空城的商務(wù)職能為輔的區(qū)域，突出的是城市的商務(wù)職能；另一個商務(wù)區(qū)由于被機場和物流園區(qū)、文化區(qū)的擠壓，發(fā)展?jié)摿τ邢蓿欢榴R山由于機場二跑道的修建，原有機場周邊的相關(guān)航空機構(gòu)等眾多部門被迫拆遷，這為牧馬山發(fā)展航空商務(wù)創(chuàng)造了條件，目前已有民航西南管理局、國航和鷹聯(lián)等遷至牧馬山。

牧馬山新城因其特殊的地理位置，良好的生態(tài)環(huán)境，高尚的區(qū)域品質(zhì)，成為整個航空城中最高端的休閑商務(wù)板塊。牧馬山有三個突出的特點：臨空化、高端化、頭腦化。

緊鄰上海虹橋機場的虹橋地區(qū)是集涉外經(jīng)貿(mào)、商務(wù)、會展、賓館、商業(yè)、娛樂于一身的臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)，也是上海發(fā)展頭腦經(jīng)濟(jì)和高端產(chǎn)業(yè)最集中的地區(qū)：入駐的企業(yè)和辦事機構(gòu)約為3000家，其中外資企業(yè)和機構(gòu)約占47％，國際500強企業(yè)中的3M、聯(lián)合利華、通用電器、英特爾等公司在此設(shè)有辦事機構(gòu)。虹橋已成為上海目前最成熟的商務(wù)辦公區(qū)之一。已有15個國家的駐滬領(lǐng)事館落戶虹橋。已建有18家賓館，其中五星級賓館5家，四星級賓館6家。[鏈接]：上海虹橋的臨空商務(wù)區(qū)虹橋地區(qū)西郊賓館長寧擁有的五星級酒店數(shù)量占上海的六分之一。截至2006年1月，上海擁有的五星級酒店23家，其中：長寧有6家、黃浦有2家、靜安有4家、盧灣有3家、浦東有7家、徐匯有1家。浦東區(qū)和長寧區(qū)座擁機場的優(yōu)勢，也成為五星級酒店最集中的兩區(qū)。1、全球產(chǎn)業(yè)向中國轉(zhuǎn)移重點從制造業(yè)轉(zhuǎn)向服務(wù)業(yè)今天中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，不僅要強化先進(jìn)制造業(yè)這個“硬“功能，更要強化研發(fā)、營銷、商務(wù)等生產(chǎn)性服務(wù)的“軟“功能。它們將推動制造業(yè)從產(chǎn)業(yè)價值鏈的低端向高端跨越（微笑曲線）。二、成都是中國西部的“頭腦城市”從全球產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的新趨勢看，隨著中國的經(jīng)濟(jì)快速成長，尤其是中國龐大市場的成長，繼制造業(yè)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移之后的一輪新的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移浪潮正在到來，即：現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的轉(zhuǎn)移。特征：“三來一補”，勞動密集型的輕工產(chǎn)業(yè)主要承接地：珠三角典型園區(qū)：三來一補工業(yè)園特征：以IT為特點的電子制造業(yè)主要承接地：長三角地區(qū)為主，珠三角為輔典型園區(qū)：蘇州工業(yè)園特征：技術(shù)、知識密集型的中高端產(chǎn)業(yè)主要承接地：天津、南京、成都等中心城市典型園區(qū)：天津泰達(dá)、成都高新區(qū)以頭腦產(chǎn)業(yè)為主體的知識密集型產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的主導(dǎo)。2、成都成為西部“頭腦城市”在全球經(jīng)濟(jì)一體化和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的背景下，作為“西部之心”的成都城市發(fā)展模式、產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨向也在發(fā)生根本性的變化：城市定位向“頭腦城市”轉(zhuǎn)變產(chǎn)業(yè)發(fā)展重點向“頭腦產(chǎn)業(yè)”轉(zhuǎn)變“頭腦城市”的表現(xiàn)一：總部基地2004年，成都市相繼獲得了“中國最具經(jīng)濟(jì)活力城市”、“中國最佳商務(wù)城市”等稱號，這表明成都具有良好的商務(wù)環(huán)境，十分適合發(fā)展“總部經(jīng)濟(jì)”?！吨袊偛拷?jīng)濟(jì)藍(lán)皮書》通過對全國35個主要城市進(jìn)行總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展能力進(jìn)行評價，結(jié)果顯示，總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展能力排在前十位的城市依次是北京、上海、廣州、深圳、成都、杭州、天津、南京、青島和武漢。法國安龍保險更是將中國區(qū)總部設(shè)在成都，渣打銀行、匯豐銀行等知名金融機構(gòu)紛紛在成都設(shè)立區(qū)域總部。以成都等為代表的大區(qū)域性中心城市，重點發(fā)展部分跨國公司在華分支機構(gòu)、國內(nèi)大企業(yè)總部或區(qū)域總部、省級大企業(yè)集團(tuán)總部等?！邦^腦城市”的表現(xiàn)二：研發(fā)中心進(jìn)入成都的研發(fā)中心：跨國公司：INTEL芯片組裝中心、摩托羅拉研發(fā)中心、ALCATEL研發(fā)中心、NOKIA研發(fā)中心、西門子成都研開發(fā)中心、愛立信西部研發(fā)總部、Gameloft成都研發(fā)中心、瑞士微訊(成都)研發(fā)中心、成都微軟技術(shù)中心、成都邁普、科勝訊公司成都研發(fā)中心、惠普成都研發(fā)中心（中國3大中心之一，據(jù)說是中國的最后一個）等。國內(nèi)巨頭：成都華為研究所、成都中興研究所、盛大成都研發(fā)中心、聯(lián)想研究院成都分院、金山數(shù)字娛樂科技有限公司等此外，甲骨文公司、IBM等企業(yè)也都表示將在成都設(shè)研發(fā)中心。

成都已經(jīng)成為中西部第一大IT城市，在國內(nèi)也在前五(前四位是北京、上海、深圳、廣州)?！邦^腦城市”的表現(xiàn)三：創(chuàng)意城市（1）創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)造就創(chuàng)意城市

“創(chuàng)意城市”是在創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)上提出來的，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)是在制造業(yè)充分發(fā)展，服務(wù)業(yè)不斷壯大的基礎(chǔ)上形成的新型產(chǎn)業(yè)，是二、三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展的結(jié)果。創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)通過創(chuàng)意活動，將設(shè)計、技術(shù)、制造、商業(yè)、文化和藝術(shù)等活動融為一體，按照市場化運作模式，創(chuàng)造性的開發(fā)和利用，是城市經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展的新載體，是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的重要組成部分。通常包括廣告、建筑藝術(shù)、藝術(shù)和古董市場、手工藝品、時尚設(shè)計、電影與錄像、交互式互動軟件、音樂、表演藝術(shù)、出版業(yè)、軟件及計算機服務(wù)、電視和廣播等等。（2）創(chuàng)意城市將是未來城市最具競爭優(yōu)勢的戰(zhàn)略制高點世界城市都是創(chuàng)新城市。綜觀全球，有影響的世界級城市，無一不是創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)最集中、最發(fā)達(dá)的地區(qū)，正是發(fā)達(dá)的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)大大增強了城市的競爭力和輻射功能，造就了世界級城市。創(chuàng)意之都和創(chuàng)意城市在中國風(fēng)起云涌。創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)近年來在我國大中城市尤其是北京、上海、深圳異軍突起，創(chuàng)新之都的爭奪已經(jīng)悄然開始，此外廣州、杭州、重慶、昆明、西安等眾多城市也都制定了創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，打造創(chuàng)意城市。這是實施自主創(chuàng)新戰(zhàn)略的一個具體表現(xiàn)。創(chuàng)意城市成為未來城市核心競爭力的重要表現(xiàn)。未來城市最具競爭優(yōu)勢的定位已不僅是類似區(qū)域政治中心、經(jīng)濟(jì)中心、文化中心等概念，在文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的迅速拉動下，創(chuàng)意城市將是未來城市最具競爭優(yōu)勢的一個新定位。創(chuàng)意城市的形成和發(fā)展不僅將使城市發(fā)展從效率城市提升到創(chuàng)新城市，而且會從整體上推動城市形態(tài)和質(zhì)態(tài)的根本性轉(zhuǎn)型，是城市在更高層次上形成自己核心競爭優(yōu)勢的戰(zhàn)略制高點。[鏈接]：文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)在中國北京：“十一五”期間北京將制定支持文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展的地方法規(guī)和優(yōu)惠政策，重點發(fā)展影視業(yè)、出版業(yè)、演出業(yè)、藝術(shù)品經(jīng)營業(yè)、動漫與網(wǎng)絡(luò)游戲業(yè)等六大文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)。北京已經(jīng)形成了幾大初步成型的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，如北京數(shù)字娛樂示范基地、中關(guān)村創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)先導(dǎo)基地、國家新媒體產(chǎn)業(yè)基地、東城區(qū)文化產(chǎn)業(yè)園以及朝陽大山子藝術(shù)中心等。2006年9月，中國城市論壇北京峰會將以“創(chuàng)意城市、人文生活”為主題。上海：創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)也被列入上?！笆晃濉卑l(fā)展規(guī)劃，上海志在用10年時間建成亞洲最有影響力的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中心之一。目前，上海市已建成18家創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，在這些集聚區(qū)中入駐有美國、日本、比利時、法國、新加坡、意大利等30余個國家和地區(qū)的創(chuàng)意設(shè)計企業(yè)800多戶，從業(yè)人員上萬人。2004年上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的貢獻(xiàn)約占全市GDP的7.5%，規(guī)劃到2010年爭取達(dá)到10%以上，據(jù)預(yù)測至2007年底，上海規(guī)劃形成70至80個創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)，吸引3000至5000家各種創(chuàng)意類企業(yè)在園區(qū)內(nèi)集聚。深圳：將文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園建設(shè)列為“文化立市”的重要內(nèi)容。杭州：杭州創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的標(biāo)志是該市最大的設(shè)計聯(lián)盟——LOFT49，這片運河邊近萬平方米的舊廠房匯聚了17家藝術(shù)機構(gòu)。重慶：2005年1月5日，中國創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)高峰論壇在渝開講。4月16日，2005中國(重慶)創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)與城市商業(yè)開發(fā)高峰論壇又在重慶舉辦。重慶的迫切態(tài)度可見一斑。長沙：《超級女聲》證明了長沙對于電視節(jié)目的創(chuàng)意。另外，“藍(lán)貓”銷售著近3000多個品種的衍生產(chǎn)品，長沙卡通藝術(shù)節(jié)開幕、金鷹卡通頻道開播，長沙的創(chuàng)意城市特色有著獨特的地位。昆明：昆大麗(昆明、大理、麗江)向來被視為生活方式的典范。這里是手工業(yè)創(chuàng)意人群的天堂。……（3）成都打造西部第一“創(chuàng)意城市”：成都是個具有“智慧”精神的城市，近年來電子信息產(chǎn)業(yè)有較大發(fā)展，集聚了一批高水準(zhǔn)的人才和知名企業(yè)，在這里發(fā)展創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)有很好的基礎(chǔ)和市場作保證。十一五期間，成都將打造“數(shù)字娛樂第三城”將大力發(fā)展有線數(shù)字電視，推出傳媒娛樂品牌，推進(jìn)西部印務(wù)產(chǎn)業(yè)基地建設(shè)，構(gòu)建新聞出版產(chǎn)業(yè)鏈，扶持有發(fā)展?jié)摿Φ奈幕菟嚬咀龃笞鰪?，加快建設(shè)國家級網(wǎng)絡(luò)游戲和動漫產(chǎn)業(yè)基地，培育壯大數(shù)字娛樂產(chǎn)業(yè)。成都將打造“動漫之城”。任何一個網(wǎng)絡(luò)游戲發(fā)展商都不會忽略成都。2004年，成都市就擁有近30萬互聯(lián)網(wǎng)用戶，是全國三大數(shù)字娛樂城市之一。動漫網(wǎng)游產(chǎn)業(yè)是成都市文化產(chǎn)業(yè)的新興重要產(chǎn)業(yè)之一。全國首家網(wǎng)絡(luò)動漫游戲產(chǎn)業(yè)基地已經(jīng)在成都市高新區(qū)正式投入營運，目前已有盛大、金山等35家國內(nèi)外知名網(wǎng)絡(luò)游戲企業(yè)入駐，投資達(dá)1.5億元。一系列的發(fā)展態(tài)勢表明，成都正以較強的綜合實力，以“西部之心”的姿態(tài)正成為西部的“頭腦城市”。三、成都的郊區(qū)化辦公時代到來受技術(shù)因素、成本因素和環(huán)境因素的影響，現(xiàn)代辦公模式發(fā)生了轉(zhuǎn)變，工業(yè)化時代的辦公空間是標(biāo)準(zhǔn)化的分割空間、寫字樓形態(tài)，多集中于中央商務(wù)區(qū)；后工業(yè)時代的辦公空間是親近自然、可持續(xù)發(fā)展，追求在休閑中辦公，在辦公中休閑，多集中于城市郊區(qū)。承擔(dān)企業(yè)、公司的高級管理職能和對外聯(lián)系。中心商務(wù)區(qū)CBD郊區(qū)辦公園郊區(qū)辦公園一般是大公司的區(qū)域性組織。依賴中心商務(wù)區(qū)提供服務(wù)，依靠工業(yè)園生產(chǎn)和銷售產(chǎn)品，在消費者和中間市場提供服務(wù)。郊區(qū)辦公園與中心商務(wù)區(qū)分離生態(tài)商務(wù)花園（EOD）成為國際標(biāo)準(zhǔn)的辦公新趨勢：生態(tài)商務(wù)花園已經(jīng)是國際上公認(rèn)的最具有生命力的新型商務(wù)辦公模式，它是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，和城市的規(guī)劃、功能密切相關(guān)，集生態(tài)型、創(chuàng)意型、獨立型、智能型為一體，是歷史發(fā)展的必然，也成為國際化大都市的重要標(biāo)志之一。生態(tài)商務(wù)花園（EOD）的特點：偏離市中心低密度大型綜合社區(qū)生態(tài)環(huán)境優(yōu)良生態(tài)商務(wù)花園（EOD）的優(yōu)勢：改善工作環(huán)境提高工作效率降低辦公成本平衡城市發(fā)展提高就業(yè)率在歐美許多城市，商務(wù)花園成為最重要的辦公物業(yè)品種之一。很多國際跨國公司的總部都設(shè)在生態(tài)商務(wù)花園內(nèi)，60％的大企業(yè)都擁有自己的商務(wù)花園，展現(xiàn)企業(yè)自己獨特的形象。[鏈接]：有統(tǒng)計顯示，在美國從1975年到1999年，紐約市中心區(qū)公司總部的集中程度降低了50％；芝加哥中心區(qū)也降低了25％。不僅波音公司喬遷，就連美國CBS廣播公司、甚至紐約證券交易所都有過遷出紐約的動議。IBM在紐約曼哈頓也購置有辦公大樓，但它的總部早已遷至紐約郊區(qū)。煙草巨人菲利普莫里斯公司總部也計劃將從紐約市搬遷到弗吉尼亞州。其他很多著名的公司也都在遠(yuǎn)離市中心的郊區(qū)設(shè)立公司總部，如朗訊、摩托羅拉、英特爾、微軟、思科等。硅谷的出現(xiàn)，更加速了企業(yè)辦公郊區(qū)化的進(jìn)程。在北京有越來越多的公司選擇了到郊區(qū)的“綠色辦公”，尤其是智力型、知識型的“頭腦經(jīng)濟(jì)”企業(yè)：北電網(wǎng)絡(luò)、LG、摩托羅拉、愛立信等多個著名跨國企業(yè)決定將總部遷往位于望京地區(qū)的中關(guān)村電子城科技園區(qū)，國內(nèi)航天工業(yè)的龍頭企業(yè)中國航天時代電子公司和長征火箭技術(shù)股份有限公司也已決定將公司總部設(shè)在豐臺區(qū)的總部基地。仲量聯(lián)行在《亞太地區(qū)跨國公司房地產(chǎn)調(diào)查報告》中指出，受美、歐高技術(shù)企業(yè)“邊緣辦公”影響，跨國企業(yè)選址的地理位置正在日益由城市中心區(qū)向周邊擴(kuò)散。而智力密集型企業(yè)在上地、亦莊、望京等地尋找“新巢”已成趨勢。

[案例]：“非中心”－中弘國際商務(wù)花園

概況：“非中心”是北京朝陽區(qū)規(guī)模最大的低密度綠色辦公新區(qū)，是北京60項重點工程之一，占地約39公頃，總建筑面積近45萬平方米，是北京罕見的位于城市邊緣的四層寫字樓集群，也是目前國內(nèi)最大的生態(tài)化、智能化、低密度的寫字樓集群。功能構(gòu)成：集商務(wù)辦公、商業(yè)、酒店、展覽、休閑娛樂于一體的低層、低容積率、花園式、生態(tài)化商務(wù)辦公園區(qū)，包括30萬平米商務(wù)辦公、10萬平方米商業(yè)會展中心、26500平米超級商務(wù)會所。特點：具有低層、低密度、低容積率、高綠化率“三低一高”的特征，創(chuàng)新性地營造出一個新型生態(tài)、個性化、智能化的商務(wù)辦公園區(qū)。森林環(huán)繞的非中心中弘國際商務(wù)花園，容積率僅0.9，為傳統(tǒng)商務(wù)中心的1/10，園區(qū)內(nèi)利用原生坡地精心造景，建筑與環(huán)境共生，公園式、人性化的辦公環(huán)境激發(fā)無限創(chuàng)造靈感，成為提升運營效率的創(chuàng)意策源地。在這里，沒有封閉只有開放，沒有壓抑只有輕松，沒有喧囂只有寧靜，沒有呆板只有靈活……成都郊區(qū)商務(wù)辦公市場巨大：成都高新區(qū)、高新西區(qū)、武侯科技園、西南航空港經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、青羊工業(yè)集中發(fā)展區(qū)、龍泉驛國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)等眾多的工業(yè)園區(qū)都分布于成都的三環(huán)線以外（成都郊區(qū)），成都郊區(qū)面臨巨大的商務(wù)辦公商機。綠色生態(tài)辦公區(qū)（EOD）成為眾多企業(yè)的選擇：在郊區(qū)工業(yè)園的企業(yè)多數(shù)是高科技公司，對辦公要求注重主題化、個性化、配套化、生態(tài)化、人性化，而這正是郊區(qū)的綠色生態(tài)辦公區(qū)（EOD)的特點。

縱觀成都市郊，牧馬山新城具有發(fā)展綠色生態(tài)辦公區(qū)（EOD)的潛質(zhì)。四、聚焦牧馬山1、牧馬山開發(fā)的現(xiàn)狀分析區(qū)位和交通牧馬山新城位于成都市雙流縣境內(nèi)，總規(guī)面積18平方公里，距成都市14公里，離雙流國際機場4公里，成都火車南站12公里，雙流火車站10公里。目前牧馬山外部交通聯(lián)系主要通過大件路和老川藏路。目前牧馬山內(nèi)部交通結(jié)構(gòu)主要是由牧山路和云嶺路。大件路老川藏路云嶺路牧山路分析：從牧馬山現(xiàn)有的區(qū)位交通來看，由于老川藏路和大件路道路等級較低，車流較多，從市中心到牧馬山的交通成本和時間成本較大、可達(dá)性差，無形中造成牧馬山的邊緣化和末端化。此外由于牧馬山本身內(nèi)部交通結(jié)構(gòu)也沒有完善，難以支撐整個新城的開發(fā)。隨著接待寺立交橋的修通，雙楠大道將成為成都進(jìn)入東升和牧馬山的主要通道，雙楠大道至于東升和牧馬山，就相當(dāng)于天府大道至于華陽、光華大道至于溫江、成龍路至于龍泉驛。華陽溫江CBD龍泉驛光華大道天府大道成龍路大東升牧馬山雙楠大道原有定位和規(guī)劃：定位：牧馬山上一輪按照“旅游新城”的性質(zhì)來規(guī)劃，定位為旅游、居住、文體為主，休閑、療養(yǎng)為輔的現(xiàn)代化、多功能的新型山水新城。

規(guī)劃：按自然環(huán)境和功能性質(zhì)形成“一圈一心五區(qū)”的規(guī)劃結(jié)構(gòu)一圈：生態(tài)綠化保護(hù)圈一心：以牧山湖公園和高爾夫球場形成綠心五區(qū)：南面——以農(nóng)民安置為主的居住區(qū)；東面——商務(wù)會議、休閑度假區(qū)；東北——休閑運動度假區(qū)；西北——居住區(qū)；平原地區(qū)——居住區(qū)。休閑運動會議度假居住居住居住分析：牧馬山原有定位立足于“旅游新城”的概念，但是對于旅游資源十分豐富的成都平原來說，牧馬山“旅游特色”并不突出。此外作為“西部航都”的一個組團(tuán)，在原有定位中也無法體現(xiàn)。原有規(guī)劃以“綠心”為心，但是“綠心”并不能成為帶動和支撐一個新城發(fā)展的中心。由于沒有真正的區(qū)域中心，造成區(qū)域內(nèi)的各大板塊較為分散，難以互動。2、牧馬山與周邊區(qū)域關(guān)系向北連接“大東升”東升是繼溫江和華陽之后成都近郊快速崛起的板塊，大東升的崛起主要體現(xiàn)在兩個方面：一是“雙流新城”的發(fā)展，二是“牧馬山新城”發(fā)展，因此作為大東升城市組團(tuán)的牧馬山其發(fā)展的本質(zhì)是融入大成都。東西連貫“東升”與“華陽”未來，由于機場二跑道的建設(shè)，東升和華陽之間的聯(lián)系將由華牧路來承擔(dān)，而華牧路橫貫?zāi)榴R山，優(yōu)越的區(qū)位條件，使得牧馬山“左右逢源”，將同時得到東升和華陽的輻射。南部副中心CBD牧馬山龍泉驛東升機場高新西區(qū)武侯科技園高新南區(qū)西航港溫江郫縣從城市產(chǎn)業(yè)分布來看，牧馬山處于“高新西區(qū)——武侯科技園——西航港開發(fā)區(qū)——高新區(qū)（南區(qū)）”的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶（走廊）上，“近水樓臺”的區(qū)位優(yōu)勢，使得牧馬山會吸引部分高新企業(yè)的進(jìn)駐。向南輻射“黃龍溪”：“雙黃路文化休閑走廊”是雙流縣委、縣政府打造“三走廊”工作目標(biāo)之一，是雙流推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化戰(zhàn)略的重要內(nèi)容。而牧馬山正是這條“走廊”的北部中心，它與南部中心的黃龍溪，共同組成了杠桿的兩翼。牧馬山的開發(fā)對整個“雙黃路文化休閑走廊”的輻射和帶動意義重大。牧馬山黃龍溪航空城雙黃路文化休閑走廊因此牧馬山處于“兩城兩帶”（南部新城和航空城，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶和雙黃路文化休閑帶）上，特殊的區(qū)位條件造就了牧馬山處于“承上啟下，左右逢源”的成都城市發(fā)展結(jié)點上，也造就了牧馬山不尋常的歷史使命。3、牧馬山的優(yōu)勢和問題（1）牧馬山的三大優(yōu)勢區(qū)位優(yōu)勢:牧馬山緊鄰雙流國際機場，未來的成都外環(huán)線將橫跨牧馬山，未來牧馬山將成為成都主城區(qū)的一部分，同時，由于牧馬山是中國西部航空城的重要組團(tuán)之一，良好的臨空區(qū)位條件造就了牧馬山特有的臨空“氣質(zhì)”。資源優(yōu)勢:土地資源優(yōu)勢，位于成都近郊的牧馬山擁有上萬畝的土地亟待開發(fā)，開發(fā)潛力巨大，可塑性強，并且由于緊鄰機場具備低密度（別墅）開發(fā)的先天條件，受國家土地調(diào)控政策影響較小。生態(tài)環(huán)境資源優(yōu)勢，牧馬山環(huán)境優(yōu)美，屬成都周邊罕見的坡地與臺地高差地區(qū),這里水系密布,還有規(guī)劃中的千畝人工湖。人文資源優(yōu)勢，應(yīng)天寺的佛教文化和張飛牧馬的三國文化，使牧馬山擁有深厚的文化底蘊。開發(fā)基礎(chǔ)優(yōu)勢:擁有西南最好的高爾夫球場和如易城別墅等高尚住宅區(qū)，已經(jīng)為牧馬山營造了良好的區(qū)域環(huán)境和較高的區(qū)域價值。（2）牧馬山的三大問題戰(zhàn)略定位亟待明晰：沒有個性鮮明的戰(zhàn)略定位，區(qū)域經(jīng)濟(jì)就缺乏可持續(xù)釋放的價值，目前牧馬山就存在這樣的問題，在大成都和航空城中，牧馬山應(yīng)該扮演怎樣的角色是亟需回答的問題。區(qū)域價值亟待提升：牧馬山是成都近郊難得的生態(tài)淺丘區(qū)，自然人文景觀妙手天成，并且緊鄰國際機場，但是長期以來牧馬山并沒有體現(xiàn)出來應(yīng)有的區(qū)域價值，區(qū)域開發(fā)凌亂、產(chǎn)業(yè)發(fā)展單一，可持續(xù)發(fā)展乏力，區(qū)域價值遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后與相鄰的華陽和溫江板塊。運營模式亟待提升：政府的主導(dǎo)作用在先期發(fā)揮了巨大的作用，但不能永遠(yuǎn)以政府為主導(dǎo)，政府不可能為牧馬山的發(fā)展做持續(xù)性的資金投入，同時由于政府長期的單一主導(dǎo)開發(fā)，招商零散，開發(fā)無序，沒有形成很好的投入產(chǎn)出機制，政府收益與投入不成比例。牧馬山要想實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，必須引入市場化運營的理念，轉(zhuǎn)換經(jīng)營模式。綜上所述，我們認(rèn)為：18平方公里的牧馬山，不僅是成都近郊的高尚別墅居住板塊，更是成都一個的生態(tài)新城。不僅是雙流發(fā)展文化休閑產(chǎn)業(yè)的龍頭，更是西部航空城的一個休閑商務(wù)功能分區(qū)。不僅是展示雙流和成都新形象的王牌寶地，更是成都和西部融入全球化的橋頭堡。時代召喚牧馬山她無權(quán)選擇平庸必須承擔(dān)更偉大的使命牧馬山，需要站得更高，看得更遠(yuǎn)。第二部分戰(zhàn)略定位一、總體思路二、戰(zhàn)略定位三、產(chǎn)業(yè)定位四、功能定位五、市場定位六、形象定位一、總體思路1、提升能級，走外向型的開發(fā)模式，抓住雙流成為西部航都的重大歷史機遇，本著“依托航空城，融入世界，服務(wù)西部”的理念，堅持走國際化、高端化和外向化的道路。2、提升產(chǎn)業(yè)，充實產(chǎn)業(yè)內(nèi)容，突破現(xiàn)有的單一產(chǎn)業(yè)功能，與航空城的臨空產(chǎn)業(yè)，及大成都的產(chǎn)業(yè)升級相掛檔，實現(xiàn)戰(zhàn)略性的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入和區(qū)域的開持續(xù)發(fā)展。3、提升模式，加強市場化手段，以政府主導(dǎo)變?yōu)檎龑?dǎo)，以城市營銷的理念，整體包裝、推廣，再造牧馬山的品牌，擴(kuò)大牧馬山在全國和世界的知名度，讓世人聚焦牧馬山。二、戰(zhàn)略定位航都商谷，天府客廳

對于西部：西部對接世界的窗口和平臺中國西部航空城的休閑商務(wù)區(qū)對于大成都：成都市最大的休閑會議中心成都市臨空型創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)高地成都市最重要的中高端運動休閑基地成都市近郊最大的低密度高尚住宅區(qū)（別墅區(qū)）航都商谷，天府客廳三、產(chǎn)業(yè)定位

對于牧馬山來說，產(chǎn)業(yè)要立足于是航空城的功能組團(tuán)和城市近郊的生態(tài)辦公區(qū)的特點，大力發(fā)展臨空型現(xiàn)代服務(wù)業(yè)：

商務(wù)服務(wù)業(yè)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)休閑產(chǎn)業(yè)四、功能定位休閑商務(wù)運動健康會議度假高尚居住教育培訓(xùn)五、市場定位根據(jù)牧馬山所承擔(dān)的功能有以下市場劃分：會議市場、商務(wù)辦公市場、居住市場、休閑游憩市場

會議市場在成都舉行的國內(nèi)外各種論壇四川省和成都市的中高端政務(wù)會議企業(yè)年會和行業(yè)年會

商務(wù)辦公市場臨空經(jīng)濟(jì)相關(guān)管理機構(gòu)和企業(yè)頭腦經(jīng)濟(jì)型企業(yè)和創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)型企業(yè)大中型企業(yè)的CEO官邸

居住市場駐蓉的外籍人士“空中飛人”型高端商務(wù)人士成都的高收入人群需要在成都置業(yè)的外來中高端人士

休閑游憩市場中高端候機人群成都及周邊的中高端人群（各界名流政要、成功人士）企業(yè)拓展訓(xùn)練從地域概念來分析，牧馬山的目標(biāo)群基本上可以劃分為四個圈層：第一圈層：成都市主城區(qū)（項目周邊和外環(huán)線內(nèi)老城區(qū)市民等）第二圈層：成都市第二、三圈層的區(qū)縣（如彭州、龍泉驛、蒲江、大邑、金堂等等）第三圈層：成渝城市群及西部（綿陽、攀枝花等周邊城市，以及四川和西部地區(qū)）第四圈層：各地往來成都的國際友人、商務(wù)人士（含韓國、日本、香港、臺灣等）六、形象定位航都商谷，天府客廳牧馬新城，天府客廳國際商務(wù)港，生態(tài)智慧城臨空產(chǎn)業(yè)總部，國際財智營地第三部分新城構(gòu)建一、土地分析二、新城構(gòu)建三、開發(fā)策略1、土地利用現(xiàn)狀：

總規(guī)面積16平方公里（24000畝），可開發(fā)面積15000畝（62.5％），綠地道路等配套用地9000畝（37.5%）。土地資源一覽表：已建設(shè)用地面積：3017畝在建設(shè)用地面積：2050畝未建設(shè)用地：11026畝已出讓土地面積：3266畝未出讓土地面積：7760畝未出讓土地用地性質(zhì)：休閑用地（3460畝）：地塊10、11、18、25、28居住用地（2700畝）：地塊19、24、36、37、38商務(wù)會展用地（800畝）：地塊26教育用地（600畝）：地塊17文化娛樂用地（200畝）：地塊34391034373638111819172428252633322335291315161220893212221546714273031一、土地分析未出讓土地歷史已建設(shè)用地出讓已建設(shè)土地出讓未建設(shè)土地圖例附表:牧馬山開發(fā)土地利用情況分析：（1）從土地存量上來看，牧馬山剩余可供開發(fā)出讓的建設(shè)用地規(guī)模較小，只有7760畝，而剩余土地中還有眾多的公建用地、綠地和基礎(chǔ)建設(shè)用地（如牧山湖就占地450畝），這樣可供進(jìn)一步開發(fā)的可經(jīng)營土地面積就更加有限；牧馬山原有定位于“旅游新城”，因此綠地和公園占地比例較高，但是作為西部航都的一個功能組團(tuán)，牧馬山必須承載更多的歷史使命，必須承擔(dān)更多的功能，也需要更多的土地去經(jīng)營，因此我們建議在尊重原有規(guī)劃大格局不變和保證整體生態(tài)環(huán)境景觀的前提下，適度擴(kuò)大建設(shè)用地的規(guī)模，新增1410畝（9170畝），從而降低政府投入，擴(kuò)大土地運營收入。（2）從未開發(fā)的土地來看，牧馬山土地存量可按照南北走向的松林和牧山路分為“東”、“西”兩大相對獨立的功能分區(qū)：西區(qū)：西區(qū)緊鄰大件路，受機場噪音影響較小，交通便利，地勢平坦，依山傍水（白河和江安河貫穿其間），又緊鄰高爾夫，可供開發(fā)低密度高尚社區(qū)的土地面積有2000多畝，是成都近郊難得的，最集中、最大的“高尚人居”板塊，也是牧馬山土地最有價值的“黃金”板塊。東區(qū)：東區(qū)是牧馬山存量土地最多的區(qū)域，以前由于機場噪音和建筑限高的影響，土地價值難以釋放，而隨著機場二跑道的建設(shè)，東區(qū)的噪音影響逐漸弱化，土地價值將逐步釋放。作為“西部航都”的一個組成部分，東區(qū)將會成為牧馬山新城發(fā)展臨空型現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的重要區(qū)域。西區(qū)東區(qū)已建設(shè)現(xiàn)狀區(qū)域新增可經(jīng)營土地地塊牧馬山兩大分區(qū)原有規(guī)劃圖變動后的規(guī)劃適意圖2、牧馬山土地價值變化趨勢牧馬山地價變動趨勢

牧馬山開發(fā)房地產(chǎn)土地價格經(jīng)歷了四個階段：第一階段：1994－2001年，山地：5.8萬/畝，平地：6.8萬/畝第二階段：2002年，11－15萬/畝第三階段：2004－2005年，24－26萬/畝第四階段：2006年，40萬/畝牧馬山與周邊的土地價格比較（2006年）牧馬山地價：40萬/畝東升地價：70－80萬/畝華陽地價：100－200萬/畝溫江地價：90－115萬/畝龍泉驛地價：70-90萬/畝西航港地價：198萬/畝（最高價）牧馬山地價長期以來，增長緩慢，與周邊其它地區(qū)的土地價格相比也處于比較低的水平，土地價值潛力巨大，亟待挖掘。分析：進(jìn)一步提升牧馬山土地價值的主要因素外部因素：區(qū)域因素，周邊地區(qū)地價提升的拉動。成都市價值地價整體提升，尤其是隨著東升、華陽、西航港等相鄰地區(qū)地價的持續(xù)快速上升，將拉動牧馬山地價的上揚。交通因素，牧馬山內(nèi)外交通體系都沒有構(gòu)建完善，道路等級低，可達(dá)性差，但是隨著雙楠大道連通到牧馬山，以及華牧路、牧山路、長興路等道路的修通，將會帶動沿路土地升值。機場因素，第五航權(quán)的利好和噪音的弱化。以前由于牧馬山處在飛機航道之下，噪音影響因素較大，但是隨著機場二跑道的修建，跑道將向東延伸1.5公里，噪音因素得到緩解，牧山路以東的土地價值將會釋放。由于民航西南管理局、國航和鷹聯(lián)相繼進(jìn)駐牧馬山，牧馬山作為西部航都的一個功能組團(tuán)定位更加明晰，會帶動土地價值提升。政策因素，隨著國家對開發(fā)別墅用地政策的限制，牧馬山“先天開發(fā)低密度”建筑的優(yōu)勢得以突現(xiàn)，“物以稀為貴”造成別墅土地價值提升。房價因素，隨著成都整體房價持續(xù)上漲因素的影響，也會拉動牧馬山地價色上升。分析：進(jìn)一步提升牧馬山土地價值的主要因素內(nèi)部因素：政府的高度重視，加大投入，致力于片區(qū)大環(huán)境與基礎(chǔ)設(shè)施的改善，如華牧路、牧山湖等。牧馬山新定位、新規(guī)劃的出臺，給市場帶來新的刺激和信心。強加區(qū)域形象的營銷推廣，擴(kuò)大品牌知名度和美譽度。市場化運營模式的明晰，區(qū)域運營主體（城市運營商）的有力推進(jìn)。正確的土地運營策略的實施。牧馬山自身房價的增長潛力較大，會拉動地價的增長。因此，牧馬山的土地價值升值潛力十分巨大，政府必須抓住發(fā)展的機遇，充分利用好土地價值增長的因素，運用市場手段，進(jìn)行土地經(jīng)營。3、后續(xù)土地整理成本分析

A、基本投入(必須投入):

基本投入包括道路成本、景觀成本和其它成本等。道路成本：大件路拓寬：長6公里，擴(kuò)增土地面積360畝，需投入7440萬。牧山路：長4公里，土地面積180畝，需投入4720萬。華牧路（牧馬山境內(nèi)）：長3.5公里，土地面積367.5畝，需投入4970萬。長興路：長4.5公里，土地面積202.5畝，需投入5310萬。燕楊路：長2.5公里，土地面積112.5畝，需投入3450萬。白楊路：長1公里，土地面積30畝，需投入1650萬。其它道路：長18公里，土地面積540畝，需投入11160萬。

合計：道路長度39.5公里，土地面積1792.5畝，需投入3.87億元。大件路華路牧牧山路長興路白楊路路燕楊景觀成本：沿路綠化帶：大件路（6公里）和華牧路（3.5公里）是6車道，路邊綠化成本240萬/公里，需2280萬；牧山路（4公里）、長興路（4.5公里）、燕楊路（2.5公里）、白楊路（1公里）是4車道，路邊綠化成本160萬/公里，需1920萬；其它道路18公里，為2車道，路邊綠化成本為100萬/公里，需1800萬。共需投入6000萬。合計：需投入0.6億元。其它成本：農(nóng)民的動遷安置：1600戶，每戶需補償12.45萬元，需投入1.992億元。五通一平配套費用：沿路39.5公里，每公里投入200萬元，總計需投入7900萬。規(guī)劃設(shè)計費用：牧馬山16平方公里，每平方公里投入50萬元，總計需投入800萬。政府運營費用：牧馬山16平方公里，每平方公里投入100萬元，總計需投入1600萬。合計：需投入3.022億元。沿道路綠化帶沿山綠化帶河岸、湖泊以上的A（基本投入）總計：約7.5（7.492）億元B、追加投入

追加投入包括項目成本、景觀成本和營銷推廣成本等。項目成本：大漢蜀風(fēng)廣場：占地100畝，需投入1300萬。牧山湖步行橋：長350米，需投入500萬。應(yīng)天寺廟宇的擴(kuò)建和修繕：占地75畝，需投入500萬。應(yīng)天寺周邊土地整治：占地95畝，征地需380萬，園林景觀需1000萬，共需投入1380萬。運動公園：占地450畝，征地需1800萬；中心場館（2萬M2）、戶外運動公園的建設(shè)，設(shè)施的購買，需投入1億元左右。共計投入1.2億元。濕地公園：占地300畝，征地費用1200萬；公園建設(shè)費用3800萬；共計費用5000萬。國際學(xué)校：占地70畝，需投入1.2億元。牧馬山的主入口（華牧路和大件路的交口）的整治：需投入500萬。主要道路兩邊的“穿衣戴帽”：需投入500萬。合計：需投入3.368億元。景觀成本：牧山湖及3米湖岸帶：面積450畝，征地費用4萬/畝，需1800萬；工程建設(shè)費1600萬，共需投入3400萬。楊柳河整治及河岸綠化：長2公里，需投入200萬。白河整治及河岸綠化：長4公里，需投入400萬。松林以西的沿山綠化帶：長4公里，需投入600萬。合計：需投入0.46億其它成本：營銷推廣的費用：需投入0.5億元（2006－2010年）。

以上的B(追加投入)總計：約4.5（4.328）億元綜合以上因素分析，如運作得當(dāng)，牧馬山的土地價值將會得到不同的釋放。據(jù)我們預(yù)測，牧馬山的土地價格在2008年到2010年是一個快速增長期，在2010年以后將進(jìn)入到土地增長的平緩期。在不同投入情況下，對牧馬山土地價值的預(yù)期：在“A”（基本投入）的情況下：2008年，土地價值會達(dá)到60－80萬/畝左右2010年，土地價值會達(dá)到80－100萬/畝左右2015年，土地價值會達(dá)到150萬/畝左右在“A+B”（基本投入＋追加投入）的情況下：2008年，土地價值會達(dá)到80－100萬/畝左右2010年，土地價值會達(dá)到120－150萬/畝左右2015年，土地價值會達(dá)到180－200萬/畝左右在不同投入下牧馬山的土地價值走向綜上可知，對于9170畝的可經(jīng)營用地的開發(fā)來說：假設(shè)我們只投入基本投入（A）的情況下，則需投入約7.5億元，土地成本約為8.2萬/畝，土地價格約為60－80萬/畝（2008年）至80－100萬/畝（2010年），土地增加值約為50－70萬/畝（2008年）至70－90萬/畝（2010年）。假設(shè)我們在基礎(chǔ)投入的情況下，再進(jìn)一步追加投入（A+B）,則需投入約12億元，土地成本約為13萬/畝，土地價格約為80－100萬/畝（2008年）至120－150萬/畝（2010年），土地增加值約為70－90萬/畝（2008年）至100－130萬/畝（2010年）。每畝土地的投入多追加5萬（從8.2萬增加到13萬），則每畝土地價值可進(jìn)一步溢價為20－40萬，因此我們認(rèn)為，對于牧馬山的土地開發(fā)，必須放眼于長線發(fā)展，必須舍得對牧馬山加大投入，以求獲得更高的回報。對牧馬山土地經(jīng)營策略的建議：在原先規(guī)劃的基礎(chǔ)上，適當(dāng)改變用地性質(zhì)，擴(kuò)大建設(shè)用地的規(guī)模（由原來的7760多畝土地增加到9170畝），以求獲得更多的土地出讓回報。采取峰值預(yù)留戰(zhàn)略，使土地收益最大化。適當(dāng)控制土地出讓的節(jié)奏，先做環(huán)境和配套設(shè)施的開發(fā)，待土地價值得到最大釋放的時候，再出售土地。先建設(shè)牧山湖和湖岸景觀的綠化美化，再出讓湖岸的土地。先建設(shè)運動公園，然后再出讓運動公園周邊的土地。對西區(qū)住宅板塊的土地要嚴(yán)格控制，待內(nèi)部的路、河、濕地公園和景觀做好以后，再逐步出讓土地。注重軟環(huán)境的建設(shè)，提升區(qū)域品質(zhì)，帶動土地價值。注重對牧馬山文化價值的挖掘和品牌的營銷，區(qū)域價值的提升也會拉動土地價值的提升。對規(guī)劃設(shè)計的優(yōu)化，依靠牧馬山良好的規(guī)劃設(shè)計來拉動區(qū)域價值提升土地價值。小結(jié)二、新城構(gòu)建對于牧馬山新城的構(gòu)建，本著以城區(qū)開發(fā)的理念，在原有開發(fā)的基礎(chǔ)上，對未開發(fā)的土地統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一運營。牧馬山七大功能板塊：核心區(qū)板塊

濱湖休閑板塊西部航都總部基地板塊商務(wù)公園板塊運動公園板塊高尚居住板塊宗教文化板塊宗教文化板塊運動公園板塊高尚居住板塊濱湖休閑板塊西部航都總部基地板塊核心區(qū)板塊商務(wù)公園板塊核心區(qū)西部航都總部基地板塊運動公園板塊（預(yù)留用地）宗教文化板塊高尚居住板塊商務(wù)辦公板塊牧馬山新城七大功能板塊濱湖休閑板塊板塊一：核心區(qū)板塊性質(zhì)：牧馬山新城的商業(yè)與形象中心，牧馬山需要有一個地標(biāo)性建筑和象征物（例如廣場）。是項目的核心區(qū)域是牧馬山區(qū)域內(nèi)居民的生活服務(wù)大本營是西部航都的高端休閑商務(wù)區(qū)的核心，是成都與外界的交流平臺和展示窗口之一規(guī)模：250畝構(gòu)成：大漢蜀風(fēng)廣場（80畝）行政辦公中心（90畝）牧馬山國際會議中心（50畝）鄰里中心（30畝）核心區(qū)A.大漢蜀風(fēng)廣場牧馬山的地標(biāo)性建筑和象征物——大漢蜀風(fēng)廣場大漢蜀風(fēng)廣場是“牧馬山之心”，是牧馬山的集散中心、展示中心、活動中心、交流中心、文化中心、……組成：休閑文化廣場、商業(yè)街、機場綠色通道、娛樂城、美食城、停車場等B.行政辦公中心核心區(qū)的中心辦公區(qū)域，是牧馬山新城的中央辦公區(qū)。是信息、金融、商務(wù)、交易等服務(wù)功能的集聚或擴(kuò)散中心。C.牧馬山國際會議中心（商務(wù)酒店）構(gòu)成：五星級酒店酒店性質(zhì)：成都近郊最大的國際會議中心，也是牧馬山主題酒店群中的旗艦酒店之一，屬會議型和臨空商務(wù)型酒店?？蛻羧巳海撼啥嫉闹懈叨苏?wù)和商務(wù)會議、機場商務(wù)客、侯機客、度假客等。商務(wù)酒店概念D.牧馬山鄰里中心定位：牧馬山新城的綜合性服務(wù)中心,聚集人氣的公共活動空間。功能：集商業(yè)、服務(wù)、文化、娛樂、體育、商務(wù)等多種功能于一體。功能設(shè)置上“以人為本”，堅持12項必備功能。將商業(yè)和公益有機結(jié)合，完善和優(yōu)化商用產(chǎn)業(yè)組合。規(guī)模：服務(wù)人口一般為2—3萬人，輻射人口可達(dá)5—10萬人。打造鄰里中心是近期商業(yè)格局的發(fā)力點：牧馬山中心區(qū)及周邊地區(qū)有大量即將形成的人口導(dǎo)入（如航空城物流園區(qū)、大學(xué)城、眾多房地產(chǎn)開發(fā)項目、商務(wù)等帶來的人口），而目前整個航空城都還沒有一種現(xiàn)代化、新穎的商業(yè)形態(tài)。鄰里中心是社區(qū)商業(yè)與大型商業(yè)中心的一種過渡形態(tài)，其首先滿足的是生活型的需求，能避免社區(qū)商業(yè)零散布局、整合力有限的不足，又解決大型購物中心短期內(nèi)未能落地的尷尬。性質(zhì)：是牧馬山的休閑旅游、會議度假、餐飲、娛樂等產(chǎn)業(yè)的重要載體，是提升牧馬山的最重要的先導(dǎo)性引擎之一。是成都最大的酒店集群、最大的會議中心和最大的培訓(xùn)中心。是成都郊區(qū)最大的濱水休閑區(qū)和臨空型休憩商業(yè)區(qū)（RBD）。規(guī)模：湖面面積：450畝水岸休閑帶：540畝濱湖住宅區(qū)（易城）：360畝板塊二：濱湖休閑板塊構(gòu)成：

根據(jù)牧馬山的資源、定位及功能分布建議濱湖休閑板塊分為以下四部分：

水岸新天地（約75畝）天府宴賓樓（約100畝）牧山湖度假村（約300畝）牧山湖酒店公寓（約65畝）濱湖休閑板塊A、水岸新天地內(nèi)容描述：依托濱水環(huán)境打造的集餐飲、娛樂、文化、購物、酒店等于一體的休閑商業(yè)區(qū)。以滿足商務(wù)人士日常的休閑餐飲、娛樂需求為主，包括：濱水休閑餐廳、酒吧、咖啡廳、茶吧、酒店等。將其打造成為水岸環(huán)境與人文環(huán)境交融的休閑場所。符合21世紀(jì)商務(wù)人士商務(wù)需求的最佳商務(wù)休閑餐飲區(qū)?？蛻籼卣鳎鹤⒅夭惋嫛蕵返然顒拥沫h(huán)境和氛圍；注重能夠體現(xiàn)個人身份和價值的圈子文化；注重到達(dá)機場的便利性?？蛻魜碓矗耗榴R山新城內(nèi)部的商務(wù)人士；成都高端商務(wù)、休閑人士；機場候機、轉(zhuǎn)機人群及外來游客。產(chǎn)品形態(tài)：以綠化、水體等為素材，制造頂級的休閑環(huán)境，建筑形態(tài)上建議采用低層濱水建筑，注重空間上的開放性及與牧山湖、大漢蜀風(fēng)廣場的互動性。項目內(nèi)容上以餐飲、娛樂、表演為主，配合少量的酒店住宿及購物等。水岸新天地概念提示B、天府宴賓樓內(nèi)容描述：利用牧馬山良好的生態(tài)環(huán)境、高尚的地域氛圍、便利的臨空條件，打造成都市最高規(guī)格的政務(wù)、商務(wù)接待中心，會議中心，療養(yǎng)中心?？蛻籼卣鳎鹤⒅厣鷳B(tài)自然環(huán)境；注重安全、安靜私密環(huán)境；注重與機場之間的便利性?？蛻魜碓矗赫?wù)接待人群；政府會議、培訓(xùn)人群；政府度假療養(yǎng)等人群。高端商務(wù)接待人群。產(chǎn)品形態(tài)：打造園林式生態(tài)環(huán)境，建筑形式上建議采用“主體建筑+若干獨棟別墅”的形式，便于政府接待及度假療養(yǎng)等功能的演繹。天府宴賓樓概念提示：C、牧山湖度假村內(nèi)容描述：依托牧馬山高爾夫俱樂部、牧馬山生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢及臨空區(qū)位優(yōu)勢，打造以酒店服務(wù)功能為主導(dǎo)的、培訓(xùn)會議相結(jié)合的度假中心。客戶特征：對酒店服務(wù)的需求急切，如外來游客、商務(wù)客等;注重健康、生態(tài)，遠(yuǎn)離都市喧囂的度假環(huán)境，如高端商務(wù)人士等;不定期的享用獨立的使用空間，如企業(yè)的年會及其他培訓(xùn)等。客戶來源：外來游客及商務(wù)客，為外來市場提供不同主題的酒店服務(wù)，打造成都最具特色的的主題酒店群；高爾夫俱樂部的休閑人士，成都市高端商務(wù)人士，為高端商務(wù)人士提供聚會、交流、休閑場所；企業(yè)會議、培訓(xùn)等，如500強企業(yè)的年會，商務(wù)、文化培訓(xùn)等。產(chǎn)品形態(tài)：建筑以低密度的獨棟別墅主，形成一個主中心,若干散點分布的獨棟別墅的形式,注重園林、水體等自然要素的結(jié)合應(yīng)用，制造生態(tài)、綠色的人性空間。內(nèi)容上包括主題酒店群、休養(yǎng)度假村兩部分?！灸辽胶燃俅濉黝}酒店群】酒店業(yè)的發(fā)展，能夠快速匯聚人流，推動牧馬山“航都商谷、天府客廳”形象的形成。因此我們建議牧馬山依托臨空優(yōu)勢，打造成都最具特色的主題酒店群，并且以經(jīng)濟(jì)型酒店為主，一方面提高接待能力,搶占成都的外來商務(wù)、旅游等接待市場;另一方面依托風(fēng)格迥異的主題聚集成都的休閑度假人流，提高牧馬山的外向度。牧馬山主題酒店概念建議：大漢蜀風(fēng)主題、圖書館主題、浪漫主題等。功能住宿接待、會議慶典、度假休閑等美國紐約圖書館主題酒店——企業(yè)家的首選“圖書館旅館”是個鬧市中取靜的旅館。在紐約成百上千家旅館中不僅名稱獨具一格，房價雖然價格不菲，但其卻常常需要排隊預(yù)約?！皥D書館酒店”擁有六十間各式舒適房間，樓層及房間的命名，也是以一般圖書館的類目名稱來取名的，比如：3樓就命名為“社會科學(xué)”樓層、4樓為“語言學(xué)”樓層……001號房間是“建筑”房、002號房是“繪畫”房……每間房間也都會提供與這個房間名稱相關(guān)的二十五本到一百本之間的圖書，旅客投宿時，可選擇自己喜歡學(xué)科的房間。統(tǒng)計顯示入住的客人大部分是企業(yè)家，另有少部分專家學(xué)者和作家。企業(yè)家們喜歡這里像“沙漠中的綠洲”，能給人一種休閑、思考的氛圍。在紐約這樣高度商業(yè)化的繁華市區(qū)內(nèi)，旅客住在布滿書架的客房內(nèi)，頓時會有一種被知識充實的滿足，少了談?wù)摻疱X和利潤的興趣。[案例]：美國紐約圖書館主題酒店[案例]：美國鹽城湖主題酒店——風(fēng)格各異的主題房間以鄉(xiāng)村私家后花園為主題以皇室官邸主題以一千零一夜的故事為主題以情人節(jié)為主題以香檳為主題以維多利亞為主題每個主題都獨樹一幟，每間套房里都有一個因主題不同而風(fēng)格各異的SPA泡池……【牧山湖度假村——休養(yǎng)度假村】以SPA、高爾夫等項目為核心，構(gòu)筑高端休閑商務(wù)、會議、度假中心商務(wù)培訓(xùn)中心：為有需要的企業(yè)以及個人提供商務(wù)和企業(yè)培訓(xùn)、會議等服務(wù)。養(yǎng)生保健中心:設(shè)置私密性或半私密性的各種養(yǎng)生保健服務(wù)。運動休閑中心:游泳館、球類運動館、釣魚等休閑運動設(shè)施其他配套功能：住宿、餐飲……牧山湖度假村概念提示：D、牧山湖酒店公寓內(nèi)容描述：依托牧山湖濱水環(huán)境、鄰近核心區(qū)的優(yōu)勢及牧馬山新城強勢的運動概念，打造集經(jīng)濟(jì)型酒店、分時度假公寓、“白領(lǐng)”公寓于一體的產(chǎn)權(quán)式酒店公寓。客戶特征：注重生活配套，如運動、酒店式服務(wù)等?？蛻魜碓矗耗榴R山新城內(nèi)部的中高端商務(wù)人士及外籍人士的居住需求；成都市的年輕白領(lǐng)一族的假日休閑需求；外來商務(wù)客及游客的住宿需求。產(chǎn)品形態(tài)：建筑形式上建議采用多層、小戶型結(jié)構(gòu)，并引入空中花園等概念，著力打造一流的生態(tài)人居環(huán)境；內(nèi)容包括經(jīng)濟(jì)型酒店、分時度假公寓、白領(lǐng)公寓三部分。牧山湖酒店公寓概念提示：板塊三：西部航都總部基地板塊性質(zhì)：整個西部航都要有個管理、服務(wù)和信息中心，而各大航空公司在西南地區(qū)也要有總部基地和駐地，這一板塊就是“西部航都總部基地”（西部航空城總部基地）。功能：西部航都的指揮中心、各大航空公司以及航空產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)企業(yè)的高端行政辦公、培訓(xùn)、接待服務(wù)、居住及其配套等功能。面積：1300畝構(gòu)成：西部航都的組織、協(xié)調(diào)、管理和運作的指揮中心國內(nèi)外各大航空公司在西南地區(qū)的總部或分部依附于航空公司的企業(yè)在西南地區(qū)的總部或分部西部航都總部基地板塊引進(jìn)企業(yè)：航空公司：國有航空公司，如東航、南航、上航、川航、西藏航空等配合第五航權(quán)的開放國外知名航空公司：港龍、漢莎、泰航、全日空、新加坡航空等。民營航空公司的西南分部，如春秋、奧凱等。航空產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)企業(yè)：物流公司：聯(lián)邦快遞、敦豪、聯(lián)合包裹、天地物流等國內(nèi)外物流企業(yè)?？梢砸隝T類等高新技術(shù)企業(yè)的物流管理、進(jìn)出口業(yè)務(wù)中心，如成都地區(qū)的intel、中興、華為、大唐等。世界五百強在成都及四川落戶的已達(dá)120多家，存在著大量的公司物流部門入駐牧馬山臨空經(jīng)濟(jì)總部市場機會。[鏈接]：民航西南管理局進(jìn)駐牧馬山民航西南管理局是民航在西南地區(qū)的管理中樞機構(gòu)，航空產(chǎn)業(yè)的管理中心。主要承擔(dān)西南地區(qū)民用航空的安全檢查、監(jiān)控、救援、審批等管理職能以及對內(nèi)的住宅安置功能。民航西南管理局進(jìn)駐牧馬山（拿地400畝）作為其總部基地，會極大的帶動和促進(jìn)各大航空公司跟進(jìn)牧馬山。國航和鷹聯(lián)航空進(jìn)駐牧馬山國航在牧馬山拿地800畝，作為其在西南地區(qū)的總部基地。鷹聯(lián)航空拿地210畝，作為其總部基地。國航鷹聯(lián)航空民航西南管理局板塊四：商務(wù)公園(BusinessPark)面積：850畝

構(gòu)成：A、天府智庫：300畝。屬于文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展聚集區(qū)，是比較高端的商務(wù)辦公空間，有較好的私密性和配套環(huán)境，緊鄰“天府宴賓樓”板塊。B、綜合辦公區(qū)：300畝。較為綜合的商務(wù)辦公功能，緊鄰牧馬山的核心區(qū)，可利用核心區(qū)的相關(guān)配套。C、集中綠地：250畝。作為天府智庫和綜合辦公區(qū)等相配套的綠地公園。性質(zhì)：依托牧馬山核心區(qū)的酒店、娛樂、餐飲、商務(wù)等配套，同時利用牧山湖公園和綠廊的景觀，在牧山湖東南部建設(shè)一個商務(wù)公園。牧馬山商務(wù)公園實質(zhì)是一個以商務(wù)活動為中心的多功能混合發(fā)展區(qū)。由于地段內(nèi)出現(xiàn)不同的活動會比常見的單一功能發(fā)展持續(xù)更長的時間，功能混合的發(fā)展，更有助于提高了土地的價值。天府智庫綜合辦公區(qū)集中綠地A、天府智庫天府智庫包含兩個部分，一是天府腦庫，二是天府創(chuàng)意公社。（1）天府腦庫背景：在西方，腦庫已經(jīng)成為獨立運作，為政府決策和企業(yè)運作提供方案的重要機構(gòu)，而在中國，以頭腦經(jīng)濟(jì)和腦庫機構(gòu)也已經(jīng)出現(xiàn)，隨著全球化浪潮和中國走進(jìn)“十一五”，中國致力于走自主創(chuàng)新之路，建設(shè)創(chuàng)新型國家，成都市也致力于打造創(chuàng)新型城市。建立創(chuàng)新型國家和創(chuàng)新型城市，本質(zhì)上是要建立創(chuàng)新型企業(yè)，核心上是引進(jìn)人才，實施“引智工程”。為順應(yīng)四川省和成都市的引智工程，牧馬山應(yīng)該在打造“天府智庫”這張牌上做好文章，牧馬山應(yīng)該成為成都的、四川的和西部的“腦庫”。自主創(chuàng)新——創(chuàng)新型城市——引智工程內(nèi)容描述：“天府腦庫”是一個綜合研究咨詢機構(gòu)，其工作特點是以研究為依托進(jìn)行廣泛深入的咨詢服務(wù)。它的咨詢服務(wù)立足于成都、四川和西部，不僅面向政府以及各種社會團(tuán)體，而且面向企業(yè)以及個人。服務(wù)的客戶群：政府，國家各級政府機構(gòu)及其社會團(tuán)體。企業(yè)，以國內(nèi)企業(yè)為主，包括在中國本土投資、經(jīng)營的國有企業(yè)、上市公司、民營企業(yè)、外資企業(yè)和合資企業(yè)等；同時開展大型跨國公司進(jìn)駐中國西部市場的咨詢服務(wù)。個人，創(chuàng)業(yè)精英、知識新貴、高級管理人士。天府腦庫既不同于傳統(tǒng)的官方機構(gòu)，又不同于一般咨詢機構(gòu)。構(gòu)成：技術(shù)研發(fā)類企業(yè)的研發(fā)中心或研發(fā)部門。從屬于政府、協(xié)會、學(xué)會的研究機構(gòu)。獨立的第三方研究機構(gòu)。咨詢服務(wù)類對企業(yè)咨詢，既著重把握企業(yè)運行的宏觀環(huán)境，著眼于企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展，培養(yǎng)企業(yè)順應(yīng)大勢的能力，提高其可持續(xù)的競爭能力；又深入剖析企業(yè)內(nèi)部體制和機制，以“成本-利潤”為中心對企業(yè)進(jìn)行全面深入“診斷”，并在此基礎(chǔ)上為企業(yè)建立合理結(jié)構(gòu)、體制和機制提出科學(xué)建議。對政府咨詢，因為與政府有密切的關(guān)系，在溝通企業(yè)與政府聯(lián)系、解決某些實際問題方面，也有所作為。對個人咨詢，對個人的創(chuàng)業(yè)、發(fā)展、心理等方面的咨詢服務(wù)。培訓(xùn)教育類與國內(nèi)外各大學(xué)和研究機構(gòu)合作，培養(yǎng)EMBA、MBA、MPA等。企業(yè)拓展培訓(xùn)機構(gòu)或部門，培養(yǎng)企業(yè)高級管理人才。國際通行專業(yè)資格培訓(xùn)，包括金融注冊分析師，注冊理財規(guī)劃師等。其他相關(guān)的專業(yè)性培訓(xùn)等。[鏈接]：中國腦庫（CDI）位于深圳銀湖旅游中心的綜合開發(fā)研究院又稱“中國腦庫”（CDI），1989年經(jīng)國務(wù)院總理批準(zhǔn)成立、在業(yè)務(wù)上接受國務(wù)院研究室指導(dǎo)，是面向政府與企業(yè)的獨立的綜合性研究咨詢機構(gòu)。CDI的研究咨詢工作基本形成了理論研究、政策分析、企業(yè)咨詢?nèi)呒嫒荩粤⒄n題、政府任務(wù)、企業(yè)委托三者結(jié)合的特點，也形成了與研究咨詢相配套的信息資訊、國際合作、刊物出版、人才培訓(xùn)、影視傳播等業(yè)務(wù)鏈，從而構(gòu)成了腦庫不同于一般社會科學(xué)機構(gòu)和研究咨詢機構(gòu)的主體業(yè)務(wù)框架。CDI設(shè)在深圳，每年都為深圳市委市政府的決策咨詢做大量工作：定期向市政府提交深圳宏觀經(jīng)濟(jì)景氣分析及發(fā)展預(yù)測的季度和年度報告，同時開展了許多有關(guān)深圳經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的重大課題研究，還與各個區(qū)、局開展合作，完成了大量調(diào)研課題和規(guī)劃方案等。CDI已成為深圳市政府最重要的智囊機構(gòu)之一。CDI還定期不定期的舉辦一系列會議和論壇，如：全球腦庫論壇、東亞經(jīng)濟(jì)合作論壇、中國腦庫年會、兩岸產(chǎn)業(yè)論壇、中國省部長論壇……[鏈接]：王志綱書院落戶牧馬山王志綱工作室是中國本土最優(yōu)秀的戰(zhàn)略顧問機構(gòu)之一，致力于建設(shè)有中國特色的商業(yè)思想庫，是中國咨詢業(yè)的開拓者和領(lǐng)跑者

。目前在北京、上海、廣州、深圳均有常駐機構(gòu)。主要從事城市發(fā)展戰(zhàn)略、區(qū)域和新城開發(fā)、旅游發(fā)展戰(zhàn)略、產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)、會展經(jīng)濟(jì)、大型地產(chǎn)項目、商業(yè)物業(yè)等領(lǐng)域的咨詢和策劃。2006年，王志綱工作室與雙流縣達(dá)成協(xié)議，在牧馬山劃定30畝地作為王志綱工作室的書院，由此王志綱工作室成為第一家進(jìn)駐牧馬山的“智庫”機構(gòu)。洛桑管理學(xué)院模式：咨詢式培訓(xùn)。面向企業(yè)家和政府官員的領(lǐng)導(dǎo)人戰(zhàn)略培訓(xùn)。（2）天府創(chuàng)意公社背景：

創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)有別于傳統(tǒng)意義上的二產(chǎn)、三產(chǎn)，分布在各個行業(yè)之中，總體上較為分散，缺少必要的載體，無法體現(xiàn)產(chǎn)業(yè)的聚集效應(yīng)，因此建立創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)推進(jìn)集群化的發(fā)展態(tài)勢成為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展的內(nèi)在要求。內(nèi)容描述：

形成以創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集合為核心的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，“工作+生活”復(fù)合功能的成都市創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地之一。市場定位：

藝術(shù)家、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)從業(yè)者、外籍人士等構(gòu)成：設(shè)計、傳媒、動漫、藝術(shù)機構(gòu)或企業(yè)等創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地：創(chuàng)作、設(shè)計、傳媒、數(shù)字娛樂等創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)積聚、形成“LOFT——智慧型”產(chǎn)業(yè)生活復(fù)合模式。藝術(shù)領(lǐng)地：美術(shù)、音樂等藝術(shù)培訓(xùn)中心；畫廊等藝術(shù)交流中心各色時尚藝術(shù)主題酒吧、餐館、書吧、文化吧、演藝吧等。創(chuàng)意公社概念提示B、綜合辦公區(qū)內(nèi)容描述：成都近郊高尚的生態(tài)辦公區(qū)，臨空型辦公區(qū)。市場客戶群：主要滿足符合以下三種類型的客戶：追求臨空便利性。此類客戶屬于臨空型、服務(wù)型企業(yè)或機構(gòu)，通過航空飛行方式與世界、國內(nèi)城市發(fā)生業(yè)務(wù)聯(lián)系。追求生態(tài)環(huán)境和便利配套。“離城不離城”，既追求牧馬山優(yōu)良的生態(tài)環(huán)境，又依托周邊的商務(wù)、休閑、運動、餐飲、娛樂等配套。追求個性化、私密性的辦公環(huán)境。如注重靈活彈性、自由組合的辦公空間，注意私密、安靜的環(huán)境等。商務(wù)公園的產(chǎn)品形態(tài)商務(wù)公園整體上是生態(tài)辦公園（EOD）。

生態(tài)辦公園(EOD，EconomicalOfficeDistrict)的特點：強調(diào)生態(tài)環(huán)境，營造出園林化辦公環(huán)境。以低密度、高品質(zhì)、個性化的辦公建筑為主。是一種高效、低耗、無廢、無污染的新型辦公方式。商務(wù)公園的具體產(chǎn)品形態(tài)可分為三種：獨棟式辦公樓

面向單個企業(yè)的獨棟別墅式辦公樓，面積從1000到5000平米不等。圍合式辦公院落

將四合院建筑形式應(yīng)用于企業(yè)辦公樓中，以400-500平米三層-四層辦公樓為單元形成圍合式建筑群，可分可合；圍合中心是院落式的公共景觀、休閑中心。SOHO式辦公區(qū)

生活工作一體化酒店式商務(wù)公寓或街區(qū)式辦公樓。獨棟式辦公樓圍合式辦公院落SOHO式辦公區(qū)板塊五：運動公園性質(zhì)：成都近郊最大的以休閑運動為主題的公園。在不改變原有的體育用地性質(zhì)和綠地性質(zhì)的前提下，通過低密度的運動公園的建設(shè)來提升土地的價值，帶動周邊地產(chǎn)開發(fā)?？蛻羧簛碓矗耗榴R山商務(wù)辦公與培訓(xùn)市場。如牧馬山商務(wù)辦公人士市場、企業(yè)培訓(xùn)與拓展訓(xùn)練市場，牧馬山居住人士市場等。成都市區(qū)的運動休閑市場。如成都市民的日常休閑運動、戶外運動市場等。其他的體育比賽市場。如各類企業(yè)、協(xié)會、團(tuán)體和學(xué)校的運比賽市場，各類專業(yè)性的體育比賽等。面積：3430畝主要構(gòu)成：（1）運動公園A區(qū)（1200畝）（2）運動公園B區(qū)（450畝）（3）居住區(qū)（1780畝）體育公園運動公園A區(qū)運動公園B區(qū)居住區(qū)綠廊（1）運動公園A區(qū)背景：1）緩解成都高爾夫球場嚴(yán)重短缺，打球排隊甚至“斗地主”的局面；2）進(jìn)一步強化牧馬山在高爾夫方面的品牌優(yōu)勢；3）通過新的高爾夫球場的建設(shè)帶動周邊土地升值，“瘦田無人耕，耕開有人爭”；4）所選地塊不涉及土地性質(zhì)等問題，不占農(nóng)地；5）淺丘地貌非常適合建設(shè)高爾夫。定位：國際標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場。走差異化的道路，與已有的牧馬山會員制高爾夫球場相區(qū)別，建設(shè)公眾高爾夫球場，吸引更多的人前來牧馬山運動休閑。規(guī)模：占地1200畝，18洞。公眾高爾夫[鏈接]：以陽光心態(tài)對待高爾夫高爾夫的英文名稱為golf，是以綠色-green、氧氣-oxgen、陽光-light、散步-foot的首字母命名，從其名稱的組成就可看出高爾夫以綠色、氧氣、陽光、散步為其運動宗旨，是一種集運動、休閑、健身、娛樂和社交等為一體的體育活動。高爾夫球運動已經(jīng)成為世界風(fēng)靡的運動，高爾夫產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為體育界與足球、網(wǎng)球并列的三大支柱產(chǎn)業(yè)之一，在美國有20000多個高爾夫球場，其中絕大部分是公眾高爾夫球場，高爾夫在美國人的體育活動中是排名第一位的運動方式；在彈丸之地的日本現(xiàn)在有球場4000多家；韓國面積僅及中國百分之一，高爾夫球場卻有181個，據(jù)預(yù)計該國到2010年以前還會增加230個高爾夫場地，從而使球場總數(shù)達(dá)到500個左右；在臺灣也有100多個高爾夫球場。高爾夫在中國已經(jīng)發(fā)展了20多年，至2005年6月中國建成的球場一共有200多個，在建的球場有100多個，然而在這300多個球場當(dāng)中已建成的公眾高爾夫球場卻只有一個,正在建的也只有兩個。牧馬山必須抓住機遇，率先在西部地區(qū)建設(shè)公眾高爾夫球場，從而吸引更多的人聚焦牧馬山，也進(jìn)而帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。高爾夫的四大優(yōu)勢：變廢為寶。高爾夫運動一般占用較大面積的土地，但是國內(nèi)80%球場是建在河灘地、海灘地、荒坡、荒山、荒地、疏林地、綠化帶、廢棄魚塘，甚至還有臭水溝和垃圾場等土地上，因此高爾夫球場的建設(shè)和經(jīng)營從很大程度上是將空置廢地變?yōu)椤皩毜亍?、“金地”。促進(jìn)招商引資改善投資環(huán)境。高爾夫球場的建設(shè)在很大程度上作為投資環(huán)境吸引著外商的目光，有利于招商引資；反過來，招商引資帶來的變化進(jìn)一步地改善了投資環(huán)境，吸引了更多的資金，這也為當(dāng)?shù)厍驁鰯U(kuò)大了客源。增加就業(yè)機會和稅收。根據(jù)調(diào)查，按照每18洞標(biāo)準(zhǔn)球場中員工250人計算可知，我國直接從事高爾夫行業(yè)的人數(shù)約為5萬人左右，間接從業(yè)人員超過10萬人。高爾夫也是利稅大戶，高爾夫的稅收目前高達(dá)23%，包括20%的娛樂稅和3%文化建設(shè)費，每年高爾夫球場上繳利稅一般從幾十萬到幾百萬不等。帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)和周邊經(jīng)濟(jì)。高爾夫產(chǎn)業(yè)是一個多關(guān)聯(lián)的行業(yè)，擁有一些與自己密切相關(guān)的產(chǎn)業(yè)面，包括建材業(yè)、制造業(yè)、旅游業(yè)、飲食業(yè)、交通業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、廣告業(yè)和服裝業(yè)等，高爾夫球場的建立，對周邊居民的生活是有所改善的，帶動市政道路、基礎(chǔ)配套等建設(shè)。其中建立公眾高爾夫還具有以下兩大大優(yōu)勢：投資少見效快。公眾高爾夫面向大眾，不需要有奢華的會所和高檔的配套，投資相對較小，但是由于門檻較低，可以吸引眾多的客流，投資收益較大。具有一定的社會公益性。美國兩萬多家球場中的60%以上是公眾球場，其中一部分就是公益性球場，由地方政府出資建設(shè)和管理，作為當(dāng)?shù)鼐用竦墓嬖O(shè)施。[案例]：深圳龍崗公眾高爾夫球場概況：深圳龍崗公眾高爾夫球場是國內(nèi)第一家公益性的公眾型高爾夫球場?？偼顿Y只有4000多萬元，但是球場球道的設(shè)計、場地的造型、草坪的質(zhì)量、排水和噴灌系統(tǒng)設(shè)施均可以與不少會員制球場媲美。龍崗公眾高爾夫擁有A、B、C三個場共27洞，每個場均為9洞36桿的國際標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場，占地面積1500畝，球道長度10532碼。構(gòu)成：27洞國際標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場60個打位的高爾夫燈光練習(xí)場兒童練習(xí)場高爾夫?qū)W院球具專賣店、中餐廳、西餐廳、酒吧/廊、小賣店等配套設(shè)施經(jīng)營：以“公眾性”、“公益性”為導(dǎo)向，一直堅持低價位收費。

目前在一般的會員制高爾夫球場，若未購買昂貴的會員證僅以訪客身份打球，18洞的果嶺費平均都在800-1200元左右，而龍崗公眾球場價格只是一般商業(yè)性球場消費水平的20-30%。對高爾夫的愛好者來說，龍崗公眾球場大大降低了高爾夫的價格門檻，成為他們檢驗和提高自身球技的最好練兵場，因此吸引了大量的人潮前往，從開業(yè)至今，龍崗公眾高爾夫球場一共接待了30萬人次，日均打球人數(shù)已達(dá)到360人次。深圳市龍崗公眾高爾夫球場收費價目表

（單位：元）樸實的高爾夫會所燈光練習(xí)場27洞國際標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場（2）運動公園B區(qū)規(guī)模：450畝構(gòu)成：牧馬山中心體育館其他的戶外運動、拓展訓(xùn)練場館市場定位：面向四川、成都等各種體育比賽；面向企業(yè)、學(xué)校、機關(guān)等的拓展訓(xùn)練；面向成都及其周邊市民和牧馬山本地民眾的休閑運動。拓展訓(xùn)練基地/運動場館室外運動場地牧馬山中心體育館A、牧馬山中心體育館成都乃至西南地區(qū)高檔最高、功能最齊全的休閑運動中心。為牧馬山乃至整個成都市的休閑商務(wù)人士配套建設(shè)的大型室內(nèi)體育中心場館。運動項目包括：大型標(biāo)準(zhǔn)室內(nèi)恒溫游泳池、室內(nèi)球類館（籃球、排球、乒乓球、羽毛球、壁球、桌球、保齡球、沙狐球等）、飛鏢、室內(nèi)滑冰、室內(nèi)攀巖、健身俱樂部（器械健身、健身操、瑜珈、跆拳道、空手道、舞蹈等）等。B、企業(yè)拓展訓(xùn)練基地結(jié)合在牧馬山的山林、水體和運動公園，配備拓展器械，滿足各類型的企業(yè)、機關(guān)、學(xué)校等團(tuán)體的拓展培訓(xùn)要求。利用運動公園和山林、水體開展多種企業(yè)拓展訓(xùn)練和學(xué)校戶外生存訓(xùn)練等項目：場地項目：飛躍斷橋、速降、天梯、云梯、背摔、電網(wǎng)、越障、雷陣、盲陣、同舟共濟(jì)、信任之旅、袋鼠跳、鱷魚潭、空中單杠、空中繩網(wǎng)、空中鋼絲繩、帶球賽跑、孤島求生、有軌電車、相依為命、風(fēng)火輪、同心結(jié)、勝利墻等等。水上項目：扎筏、無舟飛渡、百舸爭流、水上救生，等等。C、戶外運動場地牧馬山森林綠地系統(tǒng)中可以零星分布一些體育場所，將運動休閑融合于自然生態(tài)的環(huán)境中。鋪設(shè)散步路和多種休閑設(shè)施。配備鍛煉身體的道具等讓人享受廣闊而豐富的大自然。設(shè)置森林跑道、山地自行車道、網(wǎng)球場、小型足球場、籃球場、門球場、溜冰場、棒球場、射箭場、滑草場、戲水池等。ABCEDFJIHGGA.橄欖球場B.田徑場C.棒球場D.溜冰場E.滑溜道F.籃球場G.門球場H.游泳館I.網(wǎng)球場J.草地保齡球場[鏈接]：臺灣羅東運動公園位于宜蘭的羅東運動公園是臺灣最大的人工公園，占地47公頃。園區(qū)分為地景、水景、運動設(shè)施、植物栽培等，優(yōu)美的環(huán)境和鮮明的主題吸引了大量的人潮前往。（3）居住區(qū)內(nèi)容：屬地產(chǎn)開發(fā)的范疇。借助運動公園A、B區(qū)的運動配套設(shè)施和優(yōu)美環(huán)境，帶動周邊地價的升值，進(jìn)而進(jìn)行地產(chǎn)的規(guī)模開發(fā)。規(guī)模：1780畝構(gòu)成：高爾夫景觀地產(chǎn)板塊

緊鄰公眾高爾夫球場，進(jìn)行高爾夫景觀地產(chǎn)的開發(fā)。度假地產(chǎn)板塊

借助運動公園的環(huán)境配套，進(jìn)行一定的地產(chǎn)開發(fā)，類似于奧林匹克花園地產(chǎn)。其它集商業(yè)、商務(wù)、居住等功能于一體的綜合區(qū)，主要包括汽車4S店、綜合商店、公寓等。高爾夫景觀地產(chǎn)板塊度假地產(chǎn)板塊綜合區(qū)板塊汽車4S店高爾夫景觀別墅度假地產(chǎn)綜合區(qū)板塊六：高尚居住板塊性質(zhì)：牧馬山新城內(nèi)的純居住板塊。成都近郊規(guī)模最大的高尚居住區(qū)（別墅區(qū)）之一。西部航都的高端臨空居住區(qū)。圍繞水和生態(tài)主題的低密度、園林式大型生態(tài)社區(qū)。市場定位：面向成都及其周邊地區(qū)的成功人士為主，“空中飛人型”高端商務(wù)人士為輔。面積：2630畝構(gòu)成：高檔低密度住宅（1750畝）名流天地（休閑商業(yè)中心）（150畝）

生態(tài)休閑綠地（680畝）國際雙語學(xué)校（50畝）高檔低密度住宅名流天地生態(tài)休閑綠地國際雙語學(xué)校A、高檔低密度住宅構(gòu)成

獨立別墅、Townhouse、疊拼、多層等市場定位：有面對國際跨國公司的CEO官邸，涉外住宅：以500—800平米的獨棟別墅為主；有面對國內(nèi)大型企業(yè)的CEO和成功人士豪華型官?。阂?00－500平米的獨棟為主；有面對中端收入和白領(lǐng)的實用型官邸：以150－300平米的雙拼和Townhouse為主；B、名流天地定位：

作為整個高尚居住板塊的生活配套區(qū)和休閑商業(yè)區(qū)，突出高端特色。構(gòu)成：生活設(shè)施，跟生活相關(guān)的銀行、郵電局、超市、商場、食街、對外交通巴士以及社區(qū)醫(yī)療所、幼兒園等都應(yīng)該具備。配套商業(yè)還應(yīng)增加更多的高端文化休閑商業(yè)配套，包括圖書館、書吧、休閑酒吧、休閑茶吧、咖啡吧、精品店，健康會所、美容店、寵物醫(yī)院、汽車美容和維護(hù)、家教服務(wù)、中介等。[鏈接]：波托菲諾的會所區(qū)波托菲諾，位于華僑城西北，自然山水得天獨厚。它占地80萬平方米，建筑面積108萬平方米，坐擁7萬平方米燕棲湖、4萬平方米天鵝湖、8萬平方米荔枝林和諦諾山。它以意大利小鎮(zhèn)Portofino為藍(lán)本，規(guī)劃有沿湖畔山的獨立別墅、Townhouse、多層、小高層及高層等多種類型的高尚住宅；建有意大利風(fēng)情商業(yè)街、水岸廣場、鐘樓、湖畔會所、景觀大道及沿湖木棧道等，營造出獨具華僑城生態(tài)人文氣息的家園生活格調(diào)。波