設(shè)計(jì)階段成本優(yōu)化控制點(diǎn)及優(yōu)化原則

設(shè)計(jì)階段成本優(yōu)化控制點(diǎn)及優(yōu)化原則建筑層高實(shí)施原理：建筑層高直接影響建筑柱、墻體、垂直向管道管線的工程量，一般來(lái)說(shuō)建筑物每增加0.1米，單層建筑成本增加2%左右。在高層建筑中層高的累計(jì)則會(huì)對(duì)建筑的基礎(chǔ)產(chǎn)生較大影響。鋼筋含量和混凝土含量是體現(xiàn)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)性的最終檢驗(yàn)指標(biāo)，采用限額設(shè)計(jì)能有效地對(duì)設(shè)計(jì)院的設(shè)計(jì)工作進(jìn)行約束。優(yōu)化原則：無(wú)特殊情況，層高采用2.8米。結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)實(shí)施原理：在結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)中，結(jié)構(gòu)荷載和承載力均有一定系數(shù)和取值范圍，若不對(duì)其做要求，設(shè)計(jì)院通常取值偏于保守，對(duì)其經(jīng)濟(jì)性考慮較少。常用的鋼筋主要有一級(jí)鋼、二級(jí)鋼、冷軋帶肋鋼、三級(jí)鋼等，同樣的構(gòu)件使用不同的鋼材其經(jīng)濟(jì)性不同，應(yīng)該對(duì)使用的鋼材種類根據(jù)不同的構(gòu)件進(jìn)行匹配。優(yōu)化原則：向設(shè)計(jì)院下發(fā)設(shè)計(jì)限額，跟進(jìn)設(shè)計(jì)參數(shù)。防火墻設(shè)置實(shí)施原理：專業(yè)的消防防火墻造價(jià)昂貴，規(guī)范上允許利用建筑墻體作為防火墻。優(yōu)化原則：盡量利用建筑墻體設(shè)置防火墻，減少防火卷簾、防火門作為防火隔離等方法合理設(shè)置消防分區(qū)，減少消防水幕噴淋系統(tǒng)的設(shè)置。減少沉降縫設(shè)置實(shí)施原理：每設(shè)置一條沉降縫，不僅要增加縫自身的裝飾費(fèi)用，縫兩側(cè)也要增加柱、墻及基礎(chǔ)的費(fèi)用，因此沉降縫數(shù)量宜越少越好。優(yōu)化原則：在符合設(shè)計(jì)規(guī)范的情況下，減少沉降縫設(shè)置?？刂频叵率覍痈邔?shí)施原理：在地下室層數(shù)確定的情況下，地下室層高是決定地下室埋深的主要因素，控制層高能夠減少埋深，從而降低地下室結(jié)構(gòu)成本。地下室層高的確定一方面需考慮地下室停車和設(shè)備放置的需要，另一方面應(yīng)考慮機(jī)械車位設(shè)置的可能性。優(yōu)化原則：嚴(yán)格控制地下室層高。減少地下室層數(shù)實(shí)施原理：地下室層數(shù)、層高以及室外地坪標(biāo)高共同決定地下室埋深，從而影響地下室建造成本。如果通過(guò)對(duì)地下停車布置的優(yōu)化，能在兩（一） 層地下室內(nèi)解決三（二） 層地下室的停車要求，無(wú)疑應(yīng)減少地下室層數(shù)。優(yōu)化原則：嚴(yán)格控制地下室層數(shù)。簡(jiǎn)化地下室排水實(shí)施原理：地下室內(nèi)排水通過(guò)建筑找坡實(shí)現(xiàn)，將地面水收集到排水溝。積較大，建筑找坡需進(jìn)行大量混凝土澆注，費(fèi)用昂貴。能否取消建筑找坡層？?jī)?yōu)化原則：通過(guò)結(jié)構(gòu)找坡優(yōu)化轉(zhuǎn)換層實(shí)施原理：轉(zhuǎn)換層是指柱網(wǎng)的轉(zhuǎn)換，高層建筑中由于地下室柱網(wǎng)與上部住宅柱網(wǎng)的布置差異巨大，一般設(shè)置轉(zhuǎn)換層。轉(zhuǎn)換層由于承受上部全部荷載，往往出現(xiàn)界面巨大的轉(zhuǎn)換梁，轉(zhuǎn)換層用鋼量與混凝土用量一般而言非常大，設(shè)計(jì)中應(yīng)予以關(guān)注。優(yōu)化原則：優(yōu)化轉(zhuǎn)換層優(yōu)化設(shè)備層實(shí)施原理：設(shè)備層往往容易被忽視，設(shè)計(jì)中的保守和浪費(fèi)情況也較為普遍，結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)優(yōu)化中不應(yīng)忽略對(duì)設(shè)備層的優(yōu)化。優(yōu)化原則：優(yōu)化設(shè)備層。簡(jiǎn)化屋頂造型實(shí)施原理：坡屋面與平屋面、老虎窗與天窗、屋頂上造型構(gòu)件之間均存在成本差異，如何對(duì)比選型應(yīng)予考慮。優(yōu)化原則：既有經(jīng)濟(jì)性的比選又滿足建筑的要求。優(yōu)化外挑外掛構(gòu)件實(shí)施原理：合理布置外挑外掛構(gòu)件能較好地提高產(chǎn)品的素質(zhì)，繁瑣和過(guò)分復(fù)雜的外挑外掛件則不僅在建筑上顯得多余，而且增加成本支出。優(yōu)化原則：精減過(guò)度的外挑外掛構(gòu)件，形成建筑和成本的雙贏。鋁合金門窗實(shí)施原理：同樣面積的門窗造價(jià)遠(yuǎn)高于建筑外墻造價(jià)，且直接影響建筑能耗?？刂崎T窗面積不僅是建筑成本的要求，也是建筑節(jié)能的需要。優(yōu)化原則：通過(guò)節(jié)能測(cè)算指標(biāo)來(lái)控制窗墻比；避免大面積西曬玻璃的使用，日落之前可獲得較好的采光條件，但是進(jìn)行空氣調(diào)節(jié)的費(fèi)用很高。在考慮滿足通風(fēng)要求的條件下盡量減少開(kāi)啟扇數(shù)量，并注意防止空氣滲漏以及緊急出口設(shè)置，平開(kāi)窗可以較推拉窗獲得高的通風(fēng)能力，但是開(kāi)啟形式設(shè)計(jì)需要考慮風(fēng)壓作用。根據(jù)門窗系統(tǒng)（木、鋁、塑、項(xiàng)目產(chǎn)品定位、建設(shè)期和使用期全壽命周期費(fèi)用綜合選擇門窗五金件系統(tǒng)。避免功能不足或過(guò)剩。慎重選擇非標(biāo)門窗系統(tǒng)，減少開(kāi)模費(fèi)用。欄桿欄板實(shí)施原理：欄桿作為建筑中的重要構(gòu)件，但卻往往容易被忽視，采用300元/米的欄桿與200元/米的欄桿總造價(jià)可能相差數(shù)十萬(wàn)。此，一方面應(yīng)根據(jù)客戶需求確定欄桿檔次，另一方面應(yīng)盡量使用標(biāo)準(zhǔn)化欄桿，提高采購(gòu)效率并降低成本。優(yōu)化原則：（1） 盡量使用標(biāo)準(zhǔn)化欄桿；（2） 欄桿、欄板檔次規(guī)范化；期的維護(hù)費(fèi)用。外墻裝飾實(shí)施原理：外墻裝飾主要是建筑外立面用材，包括石材、面磚、涂料的使用以及外掛件（木材、鋼構(gòu)件、一般來(lái)說(shuō)，外立面講究裝飾精致，能起到大幅提高建筑觀感效果的作用。墻裝飾材料的堆砌，萬(wàn)科就曾經(jīng)有分公司的建筑立面方案被當(dāng)?shù)匾?guī)劃部門要求簡(jiǎn)化的例子；建筑裝飾另一個(gè)不能忽視的部分是：要考慮裝飾材料的耐久性與后期維護(hù)成本。木制品容易開(kāi)裂脫漆，鋼制品易生銹，這些都是后期客戶投訴的隱患。優(yōu)化原則：多方面比較，實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化。部品及材料選擇（百葉、玻璃雨棚）實(shí)施原理：實(shí)用性與美觀性相結(jié)合優(yōu)化原則：（1） 減少百葉、玻璃天窗等不易清洗的部品設(shè)計(jì)，室外防腐木的應(yīng)用，減少后期的維護(hù)成本；（2） 欄桿百葉等非承重構(gòu)件，需控制斷面尺寸，不宜過(guò)大或過(guò)厚滿足強(qiáng)度和剛度即可（需注意節(jié)點(diǎn)構(gòu)造設(shè)計(jì)）遮擋要求即可；（3） 玻璃雨蓬是由支撐系統(tǒng)與玻璃平板構(gòu)成，一般需通過(guò)受力計(jì)算進(jìn)行設(shè)計(jì)。支撐系統(tǒng)兼顧受力與造型的功能，玻璃主要是起到遮擋作用。玻璃雨蓬的優(yōu)化一方面要注意玻璃的材質(zhì)與厚度，另一方面則要簡(jiǎn)化支撐系統(tǒng)。金屬構(gòu)件盡量標(biāo)準(zhǔn)化實(shí)施原理：金屬構(gòu)件主要包括住宅的陽(yáng)臺(tái)欄桿、圍墻欄桿、空調(diào)百葉、小院門等，金屬構(gòu)件的標(biāo)準(zhǔn)化不僅能夠減少設(shè)計(jì)、招標(biāo)次數(shù)，體現(xiàn)規(guī)模效益，還有利于性價(jià)比較高的金屬構(gòu)件的定型。優(yōu)化原則：金屬構(gòu)件盡量標(biāo)準(zhǔn)化。鋼構(gòu)件的處理實(shí)施原理：鋼構(gòu)件需區(qū)分使用場(chǎng)所（室內(nèi)外）分別采用不同的防腐處理。優(yōu)化原則：室內(nèi)樓梯扶手、樓梯間欄桿刷防銹漆+調(diào)和漆即可；室外欄桿選擇氟碳噴涂或熱鍍鋅+靜電噴涂或熱鍍鋅+普通噴涂。景觀方案實(shí)施原理：景觀工程是項(xiàng)目中最能讓客戶產(chǎn)生好感的內(nèi)容之一。在景觀工程中的幾個(gè)重要法則是：（1）硬景成本比軟景高得多；花錢多并不一定效果好；客戶對(duì)綠化的感覺(jué)比硬地鋪裝要好；景觀中的軟硬景比例是重要的指標(biāo)；水景讓人感受親切，同樣存在夜間噪音大、夏日蚊蠅多、后期維護(hù)管理費(fèi)用高的缺點(diǎn)。化原則：對(duì)景觀設(shè)計(jì)的優(yōu)化決不能簡(jiǎn)單化---怎么省錢怎么來(lái)；更多的要與設(shè)計(jì)銷售在溝通中與效果的把握中達(dá)到共識(shí)。關(guān)注細(xì)節(jié)，會(huì)有出其不意的效果（如殘疾人通道、門檻斜坡等）。景觀標(biāo)準(zhǔn)做法實(shí)施原理：擁有多年經(jīng)驗(yàn)的累計(jì)，形成自己的兼?zhèn)浣?jīng)濟(jì)性與功能要求的標(biāo)準(zhǔn)景觀做法，以避免在后期的各項(xiàng)目設(shè)計(jì)中出現(xiàn)不同的設(shè)計(jì)方案，增加優(yōu)化工作量。優(yōu)化原則：提供軟硬景觀標(biāo)準(zhǔn)做法表（如草坪、綠籬、道路、石材、砌塊）及相應(yīng)價(jià)格表?？刂凭坝^構(gòu)筑物的數(shù)量與體形實(shí)施原理：景觀構(gòu)筑物主要包括景觀橋、墻、亭、臺(tái)、廊、雕塑等。這類構(gòu)筑物造價(jià)往往較高，使用過(guò)多對(duì)景觀效果會(huì)產(chǎn)生不利影響。優(yōu)化原則：控制景觀構(gòu)筑物的數(shù)量與體形。泳池設(shè)備選型實(shí)施原理：泳池設(shè)計(jì)成本控制要點(diǎn)為：嚴(yán)格按照流量、過(guò)濾周期等參數(shù)合理選擇泳池設(shè)備中的加壓泵、沙缸、給水管徑等主要設(shè)備。優(yōu)化原則：兼顧后期的運(yùn)營(yíng)成本。22,智能化方案規(guī)劃比選實(shí)施原理：智能化的設(shè)計(jì)方案決定了智能化工程的成本，采用符合項(xiàng)目規(guī)劃的智能化方案能較大程度地節(jié)約智能化工程的成本。優(yōu)化原則：以項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)思想和物業(yè)管理思路來(lái)確定智能化系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案（如，封閉管理社區(qū)選用紅外對(duì)射周界防翻越系統(tǒng)、開(kāi)放的大社區(qū)管理結(jié)合封閉的單元管理選用電視監(jiān)控加電子巡更系統(tǒng)）。圍墻設(shè)計(jì)分層次實(shí)施原理：小區(qū)內(nèi)圍墻主要包括組團(tuán)圍墻、小區(qū)圍墻與公建（例如學(xué)校）圍墻，組團(tuán)圍墻與小區(qū)圍墻的量所占比重較大。價(jià)按不同的設(shè)計(jì)檔次差別可達(dá)數(shù)倍之多。優(yōu)化原則：不同檔次項(xiàng)目選擇不同檔次圍墻，且兼顧實(shí)用性。配套面積的控制實(shí)施原理：同一項(xiàng)目，建設(shè)1萬(wàn)平米的配套與建設(shè)5千平米的配套所付出的成本代價(jià)的差別是數(shù)以千萬(wàn)計(jì)的。而這些成本都需要由可銷售的產(chǎn)品來(lái)承擔(dān)，因此控制配套面積是控制配套成本的最關(guān)鍵點(diǎn)。（1）會(huì)所面積優(yōu)化；優(yōu)化原則：面積優(yōu)化；（3）物業(yè)用房面積優(yōu)化；架空層面積優(yōu)化。停車方式實(shí)施原理：同樣一塊停車面積內(nèi)，科學(xué)地規(guī)劃停車方式與不合理的停車方式設(shè)計(jì)所能得到的有效車位數(shù)量是有很大差別。地面到地下各種停車位的建造成本有也巨大的差別。優(yōu)化原則：（1） 車位平面布置最優(yōu)化：限定面積內(nèi)停放量最大；（2） 車位建造成本由低到高的順序?yàn)椋旱孛媛短燔囄花D首層架空車位一地上獨(dú)立車庫(kù)一半地下車位一地下車位，具體停車方式要結(jié)合容積率情況綜合考慮配電設(shè)備布置實(shí)施原理：配電設(shè)備的布置影響到配電房的設(shè)計(jì)以及配電房面積。優(yōu)化原則：（1） 測(cè)算配電設(shè)備分期布置與合并布置的經(jīng)濟(jì)性；（2） 所有供配電設(shè)備（除發(fā)電機(jī)組外的高壓柜、變壓器、低壓柜）盡可能設(shè)在同一房間內(nèi)，確保在符合規(guī)范要求下距離最短，以減少之間聯(lián)接線路。開(kāi)閉所選址實(shí)施原理：開(kāi)閉所是所有電纜的出口，其位置直接決定了所用電纜的長(zhǎng)度。在電纜價(jià)格高昂的現(xiàn)階段，其長(zhǎng)度是影響成本的一個(gè)非常重要的因素。優(yōu)化原則：合理布置開(kāi)閉所位置，使整體走線長(zhǎng)度最短水泵房建設(shè)實(shí)施原理：小區(qū)的供水往往有以下幾種方式：從市政供水管網(wǎng)直接供水；當(dāng)市政供水管網(wǎng)壓力不夠時(shí)，對(duì)部分高