前期策劃報告撰寫培訓二

前期策劃報告撰寫培訓1占.項些目鍵前決期梢策澡劃蛛的淺三店個等階醋段第籮一竭階逗段可席行核性紡研句究第產(chǎn)二超階簽段市縣場填研劃究第去三昆階脹段項材目昏定紫位第染四牢階脅段市翼場距推黃廣可藥行盜性假研燭究匠是堅指衛(wèi)開睡發(fā)技商個在伐投牌資色決茅策旋前努，筐對痛建花設蜘項汽目幟進紗行逮全俊面凳的娃技糠術(shù)表經(jīng)刃濟即分距析葛、絲式論膛證織的病過鏈程問。其碧作滔用暖在下于屑：通痕過是市歌場款分技析吐確去定固項家目惱的梅可勞行份性通處過鞭財死務諸評墓價圓確忌定莖項直目亂的丹可權(quán)行庭性1邪.井1可揚行鴉性棟研摩究趕階熟段市湖場夫分謹析市梨場鉛預陶測收繁入咱、素成壞本宋、拼費費用蘆計仿算財郊務徑評奮估盈貿(mào)虧粗平井衡威分越析敏遷感絮性堡分歸析風飛險快評宣估宏陰觀斃市丸場測、營區(qū)朗域皮市辯場供病給握預嫂測怖、姻需財求靠預啞測挎、梯價眠格遺預胖測銷像售佛收栽入犬、肯土厭地叼成棍本稅、禾建創(chuàng)安狗成除本陷、鉆市槐政咬配彩套聯(lián)費鍬、域管澡理虹費責、奧稅燥費珍等靜齡態(tài)鴉指威標銷：參成煙本熟利揚潤既率污、綢銷坡售狹利寸潤諷率動歡態(tài)五指雨標盒：世凈眉現(xiàn)屑值酬、塞內(nèi)頓涵零報夠酬旦率奶、攔投歷資級周務期盈嚷虧它分遠析去的是關(guān)塞鍵停是爐找攏到暈盈誰虧截平匙衡滾點撲，討即竟項鼓目么達塊到醉盈硬虧旦平臉衡耐狀停態(tài)伶利遇潤志為驅(qū)零遇的擁點反專應捏敏擋感向程繼度之的度指寺標投是絕敏哪感壓系博數(shù)老敏篩感固系透數(shù)=目戚標遣值岡的芬變困化招百耐分診比必／啊參差數(shù)球值裕變遼動墾的兄百拳分腦比風俘險射分奶析促又役稱街概柄率織分旬析碗，代利尺用衡概灶率塑值講來痰研援究等不孟同嶺因綿素蟻的螞概鵝率施分律布翼，圓從敢而停對謝方扛案概的挑經(jīng)領濟廳效石果作指冒標盒做夠出渠某保種冠概域率橋描勤述斷，泄對罷方露案橡的棄風就險盜情團況逢做控出添比揀較耐準猴確寶的嗎判圍斷以棄地估塊窩為糟核視心檢出裝發(fā)累點賤，公在床特古定蠅的趟區(qū)旁位劑和愁技糕術(shù)豎參奔數(shù)鋼下駕，當通牽過車系染統(tǒng)書的危研刺究兇市洋場袖的愈供軍給石、裕需更求吐狀負況業(yè)，乘為完地聾塊飼找胡到倍適懸合基的添產(chǎn)丙品粒，副挖牲掘匹潛情在肆的對客往戶黎，錘并漿為漲項委目撓定狠位乘提齊供痕市暗場跑依偽據(jù)剪。宏戒觀油市權(quán)場絹環(huán)伏境競盜爭糞項彩目明分悼析區(qū)炒域犧市緒場賴分挨析客征戶島調(diào)斃研結(jié)陸論達：市局場布狀侄況可喊能權(quán)的水客墓戶可倡能強的左產(chǎn)廟品宏臂觀蹲市喘場區(qū)皮域銀市竟場競袋爭屑對搜手客疼戶1朽.錄2市劉場驢研醫(yī)展膊階搏段市臘場強研浮展定爹位確皆定賞細窗分不市遼場產(chǎn)書品嗽定當位幅、蔬客旨戶殼定咱位市討場陜選兼擇T市皆場鄙細雞分S市度場愧調(diào)拍研定村位P1董.臥3項的目愧定紫位挽階移段2廳.項界目鋒市蒙場凍研預展涌工虹具和包項件目攜市走場政研制展貿(mào)工晨具映包區(qū)域價值評估工具競爭市場評估工具目標客戶生成工具2激.塑1區(qū)瘡域喂價徹值僚評地估震工燭具（1）頌區(qū)錄域肌價絲式值餅分磁析產(chǎn)弱業(yè)誤分上布扔（技第粘三刺產(chǎn)盈業(yè)激、襖旅葵游亡經(jīng)學濟吊、右高構(gòu)新囑技么術(shù)窗產(chǎn)賤業(yè)沫、左物許流古等奔）街紙區(qū)頑價百值栽（銜土匯地尖級混別芹，論區(qū)陰域旨功嫁能晚定窄位怎等破）（2）筋地報塊傲資查源伸分非析自表然炊景青觀人劉文優(yōu)景罷觀交辛通踢資拾源橋（鬼公循交律、抗軌閣道欲交共通獵、飽高聚速嫩路酷、耗機濁場蟻、洲火腰車扎站茫等稠）配綁套渣資姓源（倍教收育獻、飄醫(yī)賽療閑、慎文怖化芽、暖娛緒樂禾等爸）（3）哪市抓場銳趨膚勢迷分析析在納售屬、尼待阻售佛項言目閑分愚析（貫產(chǎn)毅品亂類膝型綱、哀產(chǎn)頃品絨組僑合沖、侍價聾格田、身銷予售擺狀掩況甘、仆待死售鳴量燒等糖）三棍級蹈市垂場參交聰易員狀暢況（防價顛格織水膚平聞、胃熱脊點薦板穩(wěn)塊裝、增消今費頂群宴分罵析張）項斧目歸區(qū)薄域江價昏值駐評殺估2返.幟2競狀爭敬市代場特評輝估鈴工示具“三視同陪”岔策麻略薪：通智過份對愿在濕地欺段滔、奏產(chǎn)泊品薄、白價舊格橋等生方棍面腫構(gòu)碎成直慨接香競道爭或鈔者潛飛在敵競蔬爭的可樓攔盤揪進碌行使分士析念，蠢尋屯求邊突巾破脊創(chuàng)顆新城和逃差鉗異捐化攝。同嘴區(qū)匹位疾：型包挑含同連一湖地孝段或同浪等么地霜段兩繭個突方婆面及。同紛類屢型蝦：折指些在徑產(chǎn)裙品壁上雁具少有綱相圣同偷的遣屬盆性份。職如館同紅為挑郊秒?yún)^(qū)珍大陸盤皮、趣同黃為俗小缺戶努型尖等畢。同姑價狼格片：覺包牽含同年單陪價和同燭總堂價兩磨個到方想面炒。研紹究訪內(nèi)逮容齡：矛同希質(zhì)醋產(chǎn)微品找供添應唇總疤量產(chǎn)逼品君特否點價全格客掀戶項目競爭市場評估樣禽本俱選腿擇說屢明擋調(diào)秧研屈項繭目龜選險取殼的決依宗據(jù)碌，插數(shù)睛據(jù)徐分怕析浸的障原巷則寇和翼方裹法優(yōu)。爺為第保被證柱數(shù)批據(jù)命的跡全揪面蝦性識，區(qū)特域偶市染場掙分蓄析昏采粘用慢普田查赴法頂，塔根鹿據(jù)際開未發(fā)核商玩項客目咳開紹發(fā)哀的叨不立同營階妨段佳和謊甲絕方皺的胖具奇體酷的要贈求話，耐設記定委調(diào)紙查朗范眾圍峽（低同板區(qū)陰位完、共同露價依格鵲、上同友類穴型磁）愚。分德析擾方半法晉說偷明在謊調(diào)侮查脆范緊圍盒確歌定插后尤，魯制啦定繼具啦體評的駕數(shù)腹據(jù)床分崇析做方沈案助，圈并蝕對紅數(shù)薪據(jù)隸分鄉(xiāng)豐析親的投方錄法赴進劈燕行齒說明般。根棍據(jù)念對逃樣嘴本舅項封目新調(diào)理研毒取劇得近詳劑細左的迷資籌料順，高首華先殼從仿供竟應勇、困產(chǎn)墳品嗓、夢價效格犁、狡銷橫售養(yǎng)等隔方面碧對易區(qū)貴域解市挨場塘作壁縱獵向耕的井分蓄析巖，俊明疫確寸以藍下使的赤幾渾個秒問致題蝕：區(qū)柔域欺市廢場館的膚總笨體引供撇應沃量產(chǎn)歇品風特俘點產(chǎn)魯品適價御格陸情承況產(chǎn)闖品禁銷棕售給情焦況競呢爭惕市只場針及輕產(chǎn)店品占分次析供鏡應尊結(jié)匯構(gòu)獄與挑規(guī)射模主抗要剖闡欄述尊區(qū)饅域哀市嶄場標項照目避分汪布腸及洽規(guī)怎模統(tǒng)特融點課，販分燈析勞各里檔館次陳的勿產(chǎn)扭品分的悠供琴應伯結(jié)揮構(gòu)邪，玻哪示一冠檔敢次軍產(chǎn)畜品球競貿(mào)爭必更宏為進激杜烈何、途未善來舊市羨場啊的喜供危應照量粥及閥供饅應鑰結(jié)畫構(gòu)波等氧問簽題晶。項鍵目輩概貌況通蛇過轉(zhuǎn)項徹目遇概丈況糟我齡們汪可悅以奔了挪解岡到母樣搞本寬項雙目輪的擋位嶄置請、產(chǎn)開僻發(fā)嫂商扒以庭及圖項升目您的訂開鍋盤權(quán)時策間慶、延入護住盛時童間撓等筒基熟本褲情虧況煤。濱然沾后娛，泛根盛據(jù)閱物根業(yè)品所舊在圍位反置標將渠調(diào)保研婦項序目疼分槽區(qū)年，材如騙核折心皺區(qū)塘、踩外席圍鎮(zhèn)區(qū)極等障，途使?jié)u以奧后產(chǎn)的功產(chǎn)撒品害及裕價目格枕、業(yè)銷戰(zhàn)售苦等文分鹽析頁可匙以貴根纖據(jù)臟劃價定亦的己區(qū)萄域堤進月行探分裁析牌，苦使巧分教析昆結(jié)埋果草更俗加把科凍學繼；孩也恨可型根繪據(jù)秘項業(yè)目維的閣開似盤示時斜間亂將傷新屠老蚊項深目帶區(qū)獵分權(quán)開泥，鄉(xiāng)豐結(jié)作合簡老不產(chǎn)慚品島更備好邊地敢分暈析右新靜產(chǎn)參品遇各澇方斥面船的債特券色借。項百目意概報況通俱過口項顧目繭概肝況疲我之們花可害以還了協(xié)解墾到貼樣略本賺項舟目碎的府位縣置庸、由開索發(fā)紗商墳以碑及俯項政目毒的辭開童盤脈時累間另、堅入蠟住弓時肯間結(jié)等菊基陸本扛情懇況艷。極然且后鎮(zhèn)，板根呼據(jù)巡壽物數(shù)業(yè)轟所昏在淹位爐置詠將止調(diào)副研依項桐目煩分婦區(qū)挨，雨如羨核象心肅區(qū)面、男外棵圍墻區(qū)筋等納，堂使演以值后潑的扎產(chǎn)業(yè)品劣及障價汽格由、村銷穗售哪等考分艘析域可蜂以腥根拔據(jù)蹄劃鏡定從的漢區(qū)宮域苗進麻行律分燙析貸，仙使哲分補析號結(jié)升果培更賭加棕科增學久；臭也更可通根凱據(jù)刑項頃目旺的斬開鉛盤枯時棋間牧將觸新頓老富項茄目悄區(qū)游分舊開號，完結(jié)捆合罰老澤產(chǎn)收品胞更精好辟地拼分奏析仰新新產(chǎn)膊品錘各械方粗面改的掩特藏色。樣德表錫：很樣芹本恰項逼目惹概濕況供賀應芝情年況通為過極對傲區(qū)捷域例市獵場旁供薦應塞量然（乎包懇括公項窯目彎的腥總紀建計筑蒙面綠積駝、社在炊售脂面滋積澇及辦尚貫未寨售惜出衡面椒積辛即修未桶來品市善場濫供腎應呆量摧）絹的困統(tǒng)賺計勞分聽析姻，絡得昌出熱該都區(qū)慕域惡現(xiàn)吧階福段隨市善場宅供謠應您情展況技及胞未乒來絮市紗場備供屋應引情水況幻玉。樣歷表遼：完樣答本倆項倉目服供瘦應句情扎況尖單暮位吧：素萬慘平櫻方驅(qū)米供錫應躍產(chǎn)攔品受分盟析區(qū)屢域剃市挽場且提谷供屑了乞什塞么寒樣剖的溝產(chǎn)骨品換？從芬整勁體膠規(guī)巴劃唱、碎小損區(qū)律配謹套燥、翼樓涼型烤、好戶富型圾、波裝詳修簽、他物匯業(yè)怨等河方牲面渣闡證述州，令采由用管定箏性懂和削定損量紛相舅結(jié)眠合哪的脊辦揉法灣，呈對召某充些斃關(guān)雅鍵館性徐因劈燕素病采附用勾適胳當己的盟方梨法濾加師以報量衫化推，嘩從刷而邀全爭面元地旬反東映像供醉應閣市籮場棒的奶情秀況蒸。從啦市俘場幕反潛饋丹效棟果蠟（隱即飄銷層售我情濤況它）璃來蓬考夫察基產(chǎn)亡品流的緞被唇認奸同文程滾度馳，炭如健主練力庭戶俯型念是戶否況是室熱暫銷拘戶渴型敏、楊總搬額宋不拐變澤的談資淋金安在桑項探目切要鋸素顧中練如廟何歡分刑配脈才革能踩最綠大素限濕度復迎助合茅客蔽戶如需憑求艷，考達惱到江提薪高葡價跌格驕或角是惑銷爸售件速衛(wèi)度鏈的遮目放的戀。整耗體畝規(guī)攤劃容且積冠率通狹常喇情雹況灰下測，浩容泳積南率慰越偽低裂，莖產(chǎn)伙品稅居僚住且的賊舒荷適榆度轉(zhuǎn)就數(shù)越發(fā)高協(xié)。樣底表課：超樣縣本妖項妻目博容鴿積罵率綠部化伯率綠宮化柱率爹的賀高質(zhì)低殃可糠以鉤反顫映柿出擺小銷區(qū)靠內(nèi)柿部邀的魚環(huán)釀境桑景植觀份和棋綠機化輕情況怪，覆綠暗化密率禮越委高刪的忽項告目添區(qū)沾內(nèi)可的程景僵觀停設凡計脖也箱更確加巾豐晚富咽多讀彩路，使嚷業(yè)雜主連的培居橡住擊品緩質(zhì)烘得腦到賽一盞定錘的柳提劍升完。樣臭表扁：沸樣游本形項支目匪綠抖化每率樓澡體芬類盡型容俱積場率賤的她高冊低雁在胞一曾定襲程估度忌上抱決竿定沃了攪樓驅(qū)體養(yǎng)的已類劍型崖。樣觸表執(zhí)：養(yǎng)樣誕本礙項劑目底綠亦化稀率戶秤型戶跪型項設坡計跨是國房予地磁產(chǎn)丹項啊目粒產(chǎn)殺品制設箭計獵中婆很絡重蛙要點的肆組途成鎖部擇分櫻，椒戶露型虎面睬積甜是概否優(yōu)合付理煙，桃各爪種白戶餅型窗的作比左例撫是邀否絕合端適常會拼直稍接俗影吃響證到汪項宣目梢的木價抬格折及費銷鈔售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？73006100

－－7000－－

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平均價格1000093427933

升幅7％18％范顯例3：大旺型竄商般、羨住惱、枝辦廈綜帽合船體輛項職目蹄的激市泥場包比胞較客定售價趕方蒙法殊演鴿示R鋼1R賴2R挺3O凍AC向1R遼1住叢宅維現(xiàn)測時戰(zhàn)整懂體養(yǎng)均信價本控案雹住茄宅螺現(xiàn)劫時狂整托體增毛納坯盈均立價斑為7匯1扇0專0元/平奇方尺米太。住旦宅笛各夢組充團凝現(xiàn)稱時巾均盜價R雕3展:涌7葵5毅5守0元/平思方揮米R非2霉:學7樹3零7座0元/平就方墓米R材1紙:發(fā)6衡7濕9晴0元/平悉方牧米酒捕店革式貌公莫寓延現(xiàn)欲時溫均厭價本祥案司酒社店們式粒公牌寓新現(xiàn)尺時示均屬價傷為9涉0跑0妖0元/平灣方和米賢。寫彈字棕樓區(qū)現(xiàn)遍時釣均掉價本紫案譽寫巡壽字梳樓狹現(xiàn)自時碑平鍵均疑售嫂價蝦為8押5姐0猴0元/平戴方剖米狠，捉平絨均遞租巡壽金惕為2溉.第0元/平仇方御米·天商抱業(yè)景底遇樓床現(xiàn)狼時折平展均雄售剩價本煌案構(gòu)商國業(yè)心底掌樓臣現(xiàn)亂時貓平性均綠售蓄價損為2匹0稍0懲0李0元/平賴方紐奉米美，野租梳金施為5伶.似6元/平汽方病米·天本昂案咸商誓業(yè)座現(xiàn)待時京平曬均塌價羽格嘆水錄平價獸格兼影射響徹因輝素住候宅扭價聯(lián)格誓增挑幅圖預西測未幻玉來伙價納格謙增推長質(zhì)率再預查測注畜：球近芹期磨價哲格結(jié)增讀幅餅統(tǒng)沸計笨周驚期達為1靈9梢9柴5橋-竟2仆0救0濱2。兼價榆格科增顧長租率追采膛用1讓9鼻9狐5圓-晚2服0戰(zhàn)0菌2（餡衰返退擊期+成作長惠期形）曲及1講9火9絡9漲-碌2佩0請0披2（捉成拔長椅期糖）脖兩克個李統(tǒng)雜計悲周店期淺的洲價照格化復握合鮮增察長察率哨的咽算鮮術(shù)荒平雨均禿值店。未龜來墨上衡市雞價判格醋預劇估中高檔辦公、酒店公寓組團小戶型寫字樓上市時間：2006Q4

上市均價：10039元/M2

小戶型酒店式公寓上市時間：2007Q2

上市均價：11734元/M2

集中商業(yè)上市時間：2007Q11F均價：23622元/M2中檔住宅組團中檔住宅上市時間：2005Q2

上市均價：8002元/M2

主題商街上市時間：2005Q41F均價：22297元/M2中高檔住宅組團中高檔住宅上市時間：2005Q3

上市均價：8837元/M2

主題商街上市時間：2006Q11F均價：22562元/M2高檔住宅組團高檔住宅上市時間：2007Q3

上市均價：10142元/M2

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從地塊區(qū)位看，靠近口岸，從香港過來比較方便。從競爭項目看，外銷客戶占有很重要的比例。從項目體量衡量，單靠深圳本地市場消化，難度較大，周期較長基于上述分析，現(xiàn)在我們可以確定一下項目的市場定位：輻射香港、深圳的休閑型豪宅案端例培討精論情辰景牽四統(tǒng)：案號例京討刑論案金例妄討掘論情禾景逗五滑：案朋例化討暮論根據(jù)SWOT分析的結(jié)果和“強化優(yōu)勢、轉(zhuǎn)化劣勢、把握機會、規(guī)避威脅”的定位策略，確定案例產(chǎn)品定位的要點：

突出海景資源優(yōu)勢、做到海景價值最大化通過項目自身配套彌補周邊配套的不足注重品質(zhì)和品位體現(xiàn)對客戶的關(guān)懷

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