01房地產(chǎn)和房地產(chǎn)估價(jià)

第一章房地產(chǎn)和房地產(chǎn)估一、什么是房地產(chǎn)估價(jià)展開：理解：房地產(chǎn)估價(jià)=科學(xué)+1二、為什么房地產(chǎn)要估價(jià)1、不動(dòng)產(chǎn)上市、融資、銷售和購買決策的需要。如⑴房地產(chǎn)交易的需⑵房地產(chǎn)抵押的需⑶房地產(chǎn)保險(xiǎn)和損害賠償?shù)男琚确康禺a(chǎn)稅收的需⑸房地產(chǎn)征用補(bǔ)償?shù)男?、房地產(chǎn)市場信息的缺失影響房地產(chǎn)市場功能的發(fā)一、房地產(chǎn)的整體概(一)房地產(chǎn)的定建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備等組成的整體物（二）、房地產(chǎn)的實(shí)物、權(quán)益和區(qū)1、實(shí)物分為有形的實(shí)體及其質(zhì)量和組合完成的功能三個(gè)方面2關(guān)系等。在不同類型的資產(chǎn)中，實(shí)物和權(quán)益對價(jià)值的影響是不同的機(jī)器、設(shè)備、家具等有形資產(chǎn)，主要是實(shí)物的價(jià)(版權(quán))()等無形資產(chǎn)，主要是權(quán)益的價(jià)值。房地產(chǎn)，其實(shí)物和權(quán)益在價(jià)值決定中都很重要。如一幢房屋，其價(jià)值既受建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)權(quán)(如在現(xiàn)實(shí)中，有商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房、以房改成本價(jià)購買的住房、以房改標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的住房等)，價(jià)值就有很大的差異。所以，兩宗實(shí)物狀況相同的房地產(chǎn)，如果權(quán)益不同，價(jià)值可能有3()的距離，周圍環(huán)境、景觀，在城市或區(qū)域中的地位等。其中，距離有空間直線距離、交通路線距離和交通時(shí)間距離?，F(xiàn)在，人們越來越重視交通時(shí)間距離而不是空間直線距離。如果區(qū)位不同，價(jià)值可能有很大的不同(三)、房地產(chǎn)的存在形房地產(chǎn)雖然包括土地和建筑物兩大部分，但并不意味著只有土地與建筑物合成一體時(shí)才被稱地產(chǎn)有下列3種存在形態(tài)：1、土地。最簡單的情形是一塊無建筑物的空地。另外，即使土地上有建筑物，有時(shí)也需要在具體估價(jià)中如何單獨(dú)看待土地，有兩種做法：(1)無視建筑物的存在，即將其設(shè)想為無建筑物的空地；（2）考慮建筑物存在對土地價(jià)值的影響。建筑物。建筑物雖然必須建造在土地上，在實(shí)物形態(tài)上與土地連為一體，但在某些情況2種做法：(1)無視土地的存在，即將其設(shè)想為“空中樓閣”；(2)考慮土地存在對建筑物價(jià)值的影響。實(shí)房地產(chǎn)估價(jià)中，建筑物已開始建設(shè)但尚未建成的房地產(chǎn)，即“在建工程”(包括停緩建工程)，往往成為估價(jià)對象；也有要求對正在開發(fā)建設(shè)或計(jì)劃開發(fā)建設(shè)，但尚未出現(xiàn)的房地產(chǎn)，如期房(雖然稱為期房，但實(shí)際上包含土地)進(jìn)行估價(jià)；還可能因民事糾紛或理賠等原因，要求對已經(jīng)消失的建筑物及其基地的價(jià)值，還可能包含其中的設(shè)施、設(shè)備(等)的價(jià)值。(1)(2)有建筑物(括尚未建成的建筑物)(3)(4)土地與建筑物(已建成的建筑物)(5)在建工程(土地與尚未建成的建筑物的合成體)；(6)未來狀況下的房地產(chǎn);(7)已經(jīng)消失的房地產(chǎn)；(8)現(xiàn)在狀況下的房地產(chǎn)與過去狀況下的房地產(chǎn)的差異部分，如后來增加的裝修；(9)房地產(chǎn)的局部，如某幢公寓中的某套房；(10)包含有其他資產(chǎn)的房地產(chǎn)；(11)作為企業(yè)整體的一部分的房地產(chǎn)。(五)房地產(chǎn)的其他名1、中國、法國、意大利、日本及臺灣地區(qū)將房地產(chǎn)稱為不動(dòng)產(chǎn)2、中國香港地區(qū)通常使用“物業(yè)”來代替房地產(chǎn)(六)本書對房地產(chǎn)的用為了避免引起歧義，我們主要使用“房地產(chǎn)”、“房地”、“土地”和“建筑物”幾個(gè)關(guān)鍵詞，“房地產(chǎn)”也可能為建筑物，還可能為土地與建筑物的合成體。“房地”含地上建筑物的價(jià)格。“土地”“地上建筑物”，不僅是指地面以上的建筑物，還包含地面以下的建筑物，是指在該土地范圍內(nèi)的所有建筑物，以區(qū)別于建筑物真正的地上部分和地下部分?！敖ㄖ铩保簝H指建筑物部分，如說建筑物價(jià)格時(shí)，此價(jià)格不含建筑物所占用的土地的價(jià)格二、土地的概(一)對土地的各種定土地即田地、地面。這是一般人通常最直觀的認(rèn)識土地是“被等要素組成的自然綜合體?！蓖恋厥亲匀晃?、自然力或自然資源(二)房地產(chǎn)估價(jià)中的土地定 對于房地產(chǎn)估價(jià)來說，土地是指地球的表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間。具體一宗土地的范圍可分為3層：(1)地面；(2)地面以上一定范圍內(nèi)的空間(簡稱地上空間)；(3)地面以下一定范圍內(nèi)的空間(簡稱地下空間)一宗土地的地面范圍，是地球表面的該宗土地的“邊界”所圍繞的面積。例如，政府出讓土地使用權(quán)的地塊，其范圍通常是根據(jù)標(biāo)有坐標(biāo)點(diǎn)的用地紅線圖，由城市規(guī)劃管理部門或土地管理(三)土地利用所受的限二是受自身能力以外的限制，以下所章均為這方面的限制。對土地利用的限制可歸納為3個(gè)方面：(1)土地權(quán)利的設(shè)置以及行使的限制；(2)房地產(chǎn)相鄰關(guān)從土地權(quán)利的設(shè)置以及行使的限制來看，中國大陸目前主要有所有權(quán)、使用權(quán)、從房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的限制來看，房地產(chǎn)所有人或使用人在自己的房地產(chǎn)內(nèi)從事工業(yè)、農(nóng)業(yè)、務(wù)方面來說是對房地產(chǎn)所有權(quán)、使用權(quán)的一種限制。在現(xiàn)實(shí)中，主要存在2類相鄰關(guān)系：(1)通風(fēng)、采光、排水、排污的相鄰關(guān)系。例如，相鄰關(guān)制其高度，不得妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照。(2)險(xiǎn)情危害的相鄰關(guān)系。從土地使用管制來看，對于房地產(chǎn)估價(jià)來說，有意義的土地使用管制主要是耕地轉(zhuǎn)為非耕容積率＝總建筑面積土地總面積。容積率有包括0.00以下地下建筑面積的容積率和不包括±0.00以下地下建筑面積的容積率。故在估價(jià)時(shí)一定要了解清楚所說的容積率的確切內(nèi)涵建筑密度又稱建筑覆蓋率，通常是指一塊土地上所有建筑物的基底總面積占該塊土地總面積的比例，即：建筑密度＝建筑基底總面積土地總面積。建筑密度有時(shí)還采用建筑物的最大水平建筑密度X建筑層數(shù)。因?yàn)椋嚎偨ㄖ娣e土地總面積X建筑密度X建筑層數(shù)。(四)對一宗土地的基本認(rèn)1、坐落。包括所處的區(qū)域和具體地點(diǎn)，可從國家、地區(qū)、城市、鄰里、地5個(gè)從宏觀到具面積。此為依法確認(rèn)的面積，通常以平方米(m2)表示形狀。通常用圖(如宗地圖)來說明四至。對其描述的順序最好為東、南、西、北地勢。包括地勢高低、自然排水狀況、被洪水淹沒的可能性等周圍環(huán)境、景觀。通常用圖片來說明地質(zhì)和水文狀況。包括地基的承載力、地下水位的深度等等的完備程度和土地的平整程度，即通常所說的“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”。土地使用管制。對于城市建設(shè)用地，土地使用管制即為城市規(guī)劃限制條件，主要包括：(1)土地用途；(2)建筑高度；(3)容積率；(4)建筑密度；(5)建筑后退紅線距離(是規(guī)定建筑物應(yīng)距離城市道路或用地紅線的程度)；(6)建筑間距；(7)綠地率(是指用地紅線內(nèi)綠化用地總面積占土地總面積的比例)；(8)交通出入口方位；(9)停車泊位；(10)建筑體量、體型、色彩；(11)地面標(biāo)高；(12)其他要求。上述城市規(guī)劃限制條件可通過下列文件了解：(1)2)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書；(3)審定設(shè)計(jì)方案通知書；(4)建設(shè)用地規(guī)劃許可證；(5)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。其他。如臨街商業(yè)用地還需要了解其臨街寬度和深度對于一般土地，可了解上述l8項(xiàng)；對于待開發(fā)或再開發(fā)的土地，還需要了解911項(xiàng)三、建筑物的概(一)建筑物的定建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備(空調(diào)、電梯、通訊、防災(zāi)等設(shè)備)等組成的整體物，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類。其中，房屋是指(二)對建筑物的基本認(rèn)坐落(1)(2)(3)(4)解居住面積，商業(yè)用房還需要了解營業(yè)面積，出租的房屋還需要了解可出租的面積等。層建筑。結(jié)構(gòu)。是指建筑物中由承重構(gòu)件(基礎(chǔ)、墻、柱、梁、屋架、支撐、屋面板等)一般分為：(1)鋼結(jié)構(gòu)，(2)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，(3)磚混結(jié)構(gòu)，(4)磚木結(jié)構(gòu)，(5)簡易結(jié)構(gòu)。配置和性能。裝修分為內(nèi)裝修和外裝修需要了解裝修的標(biāo)準(zhǔn)和程度，所用材料的品質(zhì)及裝修質(zhì)量等公共配套設(shè)施完備程度平面布置。包括平面圖、戶型圖等外觀。包括外觀圖片等建成年月。包括開工日期和竣工日期維修、保養(yǎng)情況及完損程度。包括地基的穩(wěn)定性、沉降情況(沉降是否均勻及其程度)等利用現(xiàn)狀。包括不同用途的面積分配和樓層分布產(chǎn)權(quán)狀況。在中國大陸，建筑物與土地的所有制不同，土地全部都是公有的，建筑物可。區(qū)分所有是以建筑物的某一特定部分為客體而成立的房地產(chǎn)所有權(quán)形式，是一種復(fù)合性的權(quán)利，由專有部分的所有權(quán)(該部分通常為獨(dú)有，但也可能為共有，但這種共有不是建筑物各專有部分的所有人之間的共有)、共用部分的。持份權(quán)(該部分為建筑物各專有部分的所有人之間按份共有)和因共同關(guān)系所產(chǎn)生的成員權(quán)構(gòu)成。(已出租的房屋再轉(zhuǎn)讓時(shí)要受原租約的限制)；是否抵押、典當(dāng)或?yàn)樗颂峁?dān)保；是否涉案；產(chǎn)權(quán)是否有爭議；是否為臨時(shí)建筑；是否在有限期土地使用權(quán)的土地上建造的房屋所有權(quán)，實(shí)際上也是有限期的。其他。如通風(fēng)、采光、隔音、隔振、隔熱，層高，物業(yè)管理(因?yàn)橥晟频奈飿I(yè)管理是保持及提高房地產(chǎn)價(jià)值的一個(gè)重要因素)。如果為建筑物的某一部分，如一“套”或一“單元”、“單位”，還(開發(fā)商)、勘察單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、工程監(jiān)理單位以及預(yù)計(jì)交付使用的日期等。房地產(chǎn)包括土地和建筑物，其中土地是大自然的產(chǎn)物，是永存的；建筑物為人工建造，它定估價(jià)和把握房地產(chǎn)價(jià)值的角度來看，房地產(chǎn)的特性主要有以下十個(gè)：一、不可移動(dòng)性（又稱位置固定性(鄰里及當(dāng)?shù)氐纳鐣?jīng)濟(jì))，所以，房地產(chǎn)市場不存在全國性市場，更不存在全球性市場，而是一個(gè)地區(qū)性市場(城市房地產(chǎn)一般是以一個(gè)城市為一個(gè)市場)價(jià)格走勢等都是當(dāng)?shù)氐?，在不同地區(qū)之間各不相同。二、獨(dú)一無二房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，派生出了其獨(dú)一無二性，可以說沒有兩宗房地產(chǎn)是完全相同的。即使三、壽命長久可以說土地具有不可毀滅性，建筑物雖然不像土地那樣具有不可毀滅性，但是一經(jīng)建造的更好利用或更高價(jià)值才會被拆除。由于具有壽命長久性，房地產(chǎn)可以給其占用者帶來持續(xù)不斷的利益。但需要說明的是，從具權(quán)是有期限的。國家規(guī)定土地使用權(quán)出讓的最高年限，居住用地為70年，工業(yè)用地為50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地為40年，綜合或者其他用地為50年。以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，其土地使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限土地使用權(quán)出讓合同值很低。四、供給有限章一步來看，房地產(chǎn)供給有限性的本質(zhì)，主要不在于土地總量有限和不能增加，相對于人類處(這是房地產(chǎn)供給不同于一般商品供給的最主要之處)五、用途多樣因?yàn)楦淖兊馁M(fèi)用可能很高或受原有建筑結(jié)構(gòu)的限制。多數(shù)土地就其本身來看，可以為多種不同的用途所使用地、森林、不毛荒地。六、相互影響相互影響性也就是經(jīng)濟(jì)學(xué)上所外部性問題非常突出。七、易受限制政府對房地產(chǎn)的限制一般是通過下列4種特權(quán)來實(shí)現(xiàn)的的房地產(chǎn)，即使違反這些被征用人的意愿，但要給予補(bǔ)償。平課征的。八、價(jià)值量房地產(chǎn)的價(jià)值不僅高，而且大。其價(jià)值高即單位價(jià)值高，其價(jià)值大即總體價(jià)值大.房地產(chǎn)由于價(jià)值高大，加上不可移動(dòng)性和獨(dú)一無二性，使得同一宗房地產(chǎn)的買賣不頻繁，他急需時(shí)，不易將房地產(chǎn)變成現(xiàn)款；如果要快速變現(xiàn)，只有相當(dāng)幅度的降價(jià)。十、保值增值引起房地產(chǎn)價(jià)格上升的原因主要有4(1)更新或添加設(shè)備，改進(jìn)物業(yè)管理；(2)通貨膨脹；(3)需求增加導(dǎo)致稀缺性增加，如人口或收入增加；(4)外部經(jīng)濟(jì)或相互影響，如交通條件或周圍環(huán)境改善。其中，對房地產(chǎn)本身進(jìn)行投資改良通貨膨脹是指商品和服務(wù)的貨幣價(jià)格總水平的持續(xù)上漲現(xiàn)象，或者簡單地說，是物價(jià)的持續(xù)的投資額可以購買到的同等商品或服務(wù)。房地產(chǎn)通常具有這種功能。房地產(chǎn)的保值增值性是從房地產(chǎn)價(jià)格變化的總體趨勢來說的，是波浪式上升的.在某些情況下的房地產(chǎn)的價(jià)格，從長遠(yuǎn)來看是趨于下降的。一、按用途來劃分的類房地產(chǎn)按其用途來劃分，主要分為下列10類居住房地產(chǎn)：包括普通住宅、高檔公寓、別墅等商業(yè)房地產(chǎn)：包括百貨商場、購物中心、商業(yè)店鋪、超級市場、批發(fā)市場等辦公房地產(chǎn)：包括商務(wù)辦公樓(寫字樓)、政府辦公樓等旅館房地產(chǎn)：包括飯店、酒店、賓館、旅店、招待所、度假村等餐飲房地產(chǎn)：包括酒樓、美食城、餐館、快餐店等工業(yè)和倉儲房地產(chǎn)：包括工業(yè)廠房、倉庫等農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)：包括農(nóng)地、農(nóng)場、林場、牧場、果園等特殊用途房地產(chǎn)：包括車站、機(jī)場、醫(yī)院、學(xué)校、教堂、寺廟、墓地等房地產(chǎn)按其開發(fā)程度來劃分，主要分為下列5生地：是指不具有城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地，如荒地、農(nóng)地毛地：是指具有一定城市基礎(chǔ)設(shè)施，但地上有待拆遷房屋的土地熟地：是指具有完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施、土地平整，能直接在其上進(jìn)行房屋建設(shè)的土地不一定正在建設(shè)，也可能停工了多年?，F(xiàn)房(含土地)舊的。三、按是否產(chǎn)生收益來劃分的類房地產(chǎn)按其是否產(chǎn)生收益來劃分，主要分為下列2類公寓、旅館、餐館、影劇院、游樂場、加油站、廠房、農(nóng)地等。府辦公樓、教堂、寺廟等。收益性房地產(chǎn)可以采用收益法估價(jià)，非收益性房地產(chǎn)則難以采用收益法估價(jià)。收益性房地產(chǎn)四、按經(jīng)營使用方式來劃分的類房地產(chǎn)按其經(jīng)營使用方式來劃分，主要分為下列4類出售型房地產(chǎn)出租型房地產(chǎn)營業(yè)型房地產(chǎn)自用型房地產(chǎn)房地產(chǎn)可以采用收益法估價(jià)；自用型房地產(chǎn)可以采用成本法估價(jià)。從專業(yè)估價(jià)的角度來章，房地產(chǎn)估價(jià)是指專業(yè)估價(jià)人員，根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算和判定的活動(dòng)。事房地產(chǎn)估價(jià)的人員。一名合格的房地產(chǎn)專業(yè)估價(jià)人員，必須具有房地產(chǎn)估價(jià)方面的扎實(shí)的理論知識、豐富的有良好的職業(yè)道德，是對估價(jià)誠實(shí)程度的要求。在此特別要強(qiáng)調(diào)職業(yè)道德的重要性。(二)估價(jià)目去做什么用，是為了滿足何種涉及房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)或者政府、民事行為的需要。不同的估價(jià)目的來源于對估價(jià)的不同需要。估價(jià)目的可以劃分為：土地使用權(quán)出讓，房不同的估價(jià)目的將影響估價(jià)結(jié)果。估價(jià)目的也限制了估價(jià)報(bào)告的用途(三)估價(jià)原的客觀規(guī)律認(rèn)識的基礎(chǔ)上，總結(jié)出的一些簡明扼要的、在估價(jià)活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)遵循的法則或標(biāo)準(zhǔn) (四)估價(jià)程進(jìn)行次序。(五)估價(jià)方房地產(chǎn)估價(jià)有三大基本方法，即：比較法、成本法、收益法。除此之外還有一些其他(六)影響房地產(chǎn)價(jià)格的因(七)估價(jià)時(shí)月、日表示。(八)客觀合理價(jià)格或價(jià)值的估算和判事人或社會一般人所信服和接受。合理的范圍內(nèi)。一般認(rèn)為誤差在上下15%之內(nèi)是允許的還值得指出