【投資】項目拓展城市布局及拿地策略(某集團)課件

項目拓展城市布局及拿地策略

利海中國地產(chǎn)發(fā)展中心項目拓展城市布局及拿地策略利海中國地產(chǎn)發(fā)展中心目錄一公司戰(zhàn)略布局二公司重點關(guān)注項目及拓展拿地方式目錄一公司戰(zhàn)略布局二公司重點關(guān)注項目及拓展拿地方式公司戰(zhàn)略布局中國房地產(chǎn)行業(yè)仍處于快速發(fā)展階段，市場空間仍然巨大。利海集團近年戰(zhàn)略發(fā)展總目標是做大規(guī)模，做大銷售額，實現(xiàn)上市。戰(zhàn)略取向公司戰(zhàn)略布局中國房地產(chǎn)行業(yè)仍處于快速發(fā)展階段，市場空間仍然巨公司戰(zhàn)略布局拓展定位一、規(guī)模擴張型，主要考慮銷售額和資金周轉(zhuǎn)率指標。此類項目強調(diào)快速開發(fā)，快速銷售，快速回籠資金，通過提高資金周轉(zhuǎn)率，減少資金的沉淀，來提高盈利能力。二、現(xiàn)金流收益型，此類型的項目主要側(cè)重高投資回報率高，能夠提供可觀的現(xiàn)金流。三、戰(zhàn)略培育型，此類型的項目比如鄭州雁鳴湖項目，需要三到五年的培育周期，但可以在項目培育成熟后轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)金流收益型或規(guī)模擴張型。當(dāng)前，集團項目拓展類型定位：公司戰(zhàn)略布局拓展定位一、規(guī)模擴張型，主要考慮銷售額和資金周轉(zhuǎn)目錄1第一梯隊城市及拿地策略目錄1第一梯隊城市及拿地策略公司戰(zhàn)略布局第一梯隊城市：北京、上海、廣州、海南、青島及緊鄰周邊城市以及具有資源性、稀缺性項目的全國重點城市。城市描述：項目拿地方式及策略探討北京、上海及廣州等一線城市是經(jīng)濟和政治具有重要作用的大都市，在城市規(guī)模、基建、財政收入、消費、對人才吸引力等各層面，均領(lǐng)先于其他城市。因此，從房地產(chǎn)發(fā)展來看，一線城市市場容量大、需求旺盛，宏觀調(diào)控影響比較有限且周期較短，產(chǎn)品銷售相對暢旺。公司戰(zhàn)略布局第一梯隊城市：北京、上海、廣州、海南、青島及緊鄰公司戰(zhàn)略布局拿地策略：項目拿地方式及策略探討◆“三舊”改造項目：廣佛地區(qū)及珠三角區(qū)域的“三舊”改造項目及青島城中村改造項目等作為優(yōu)先考慮并加快推進。◆“銷售穩(wěn)健型”的大中型項目及“短平快”的中小型項目.公司戰(zhàn)略布局拿地策略：項目拿地方式及策略探討◆“三舊”改造項公司戰(zhàn)略布局拿地策略：◆土地一級開發(fā)項目(含資源性及稀缺性項目)：具有成片的、在城市發(fā)展方向區(qū)域內(nèi)、由政府主導(dǎo)、產(chǎn)業(yè)帶動、整合其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的土地一級開發(fā)項目（比如北京房山區(qū)琉璃河項目）或一二級聯(lián)動開發(fā)項目（如鄭州雁鳴湖項目），規(guī)模大致1000畝及以上。目的是以相對較少的資金投入控制較大規(guī)模土地資源。項目拿地策略及方式探討公司戰(zhàn)略布局拿地策略：◆土地一級開發(fā)項目(含資源性及稀缺性項目錄2第二梯隊城市及拿地策略目錄2第二梯隊城市及拿地策略公司戰(zhàn)略布局第二梯隊城市：貴陽、長沙、南寧、鄭州等集團已經(jīng)進入的城市。集團目前已進入開發(fā)項目的城市都是省會城市，其城市發(fā)展?jié)摿Υ?，且集團在當(dāng)?shù)匾呀⒘艘欢ǖ恼P(guān)系、樹立了良好的企業(yè)品牌以及擁有各自的開發(fā)管理團隊，因此，我們將繼續(xù)加大對這些城市的項目拓展，逐步壯大已有項目公司的規(guī)模及實力。城市描述：公司戰(zhàn)略布局第二梯隊城市：貴陽、長沙、南寧、鄭州等集團已經(jīng)公司戰(zhàn)略布局拿地策略：項目甄選標準項目以中等規(guī)模優(yōu)先考慮，或者項目規(guī)模較大但付款條件比較寬松。經(jīng)評估預(yù)測項目開發(fā)后住宅產(chǎn)品平均售價不低于6000元/平方米，而初步投資估算下，銷售凈利率不低于25%。公司戰(zhàn)略布局拿地策略：項目甄選標準公司戰(zhàn)略布局拿地策略：轉(zhuǎn)讓或者合作開發(fā)項目或土地招拍掛項目股權(quán)轉(zhuǎn)讓或項目公司收購項目必須是權(quán)屬清晰，來源合法。合作開發(fā)模式可靈活多樣，但前提是項目開發(fā)使用集團品牌，集團對項目有絕對的直接控制權(quán)。公司戰(zhàn)略布局拿地策略：轉(zhuǎn)讓或者合作開發(fā)項目或土地招拍掛項目目錄三第三梯隊城市及拿地策略目錄三第三梯隊城市及拿地策略公司戰(zhàn)略布局第三梯隊城市：

除第一、第二梯隊城市外的其他城市作為第三梯隊城市（如成都、西安、太原等）。在資金富余的情況下，我們在資金能力允許的范疇內(nèi)可適當(dāng)拓展第三梯隊城市。第三梯隊的城市中，有不少城市在人口、人均GDP、人均可支配收入、房地產(chǎn)投資額、商品房銷售量/額、均價六項指標方面均位居全國前20名。也就是說這些城市本身的地位和輻射力都比較高，房地產(chǎn)開發(fā)的前景較好。因此，我們可以在這些城市中進行篩選，一旦選中，就利用品牌優(yōu)勢，迅速介入，提高集團的市場份額及影響力。城市描述：公司戰(zhàn)略布局第三梯隊城市：除第一、第二梯隊城市外的其他城市公司戰(zhàn)略布局拿地策略：項目甄選標準

項目獲取途徑主要是股權(quán)轉(zhuǎn)讓或者項目收購，土地成本較低，投入資金小，能快速實現(xiàn)資金回籠。項目規(guī)模以中等優(yōu)先，項目產(chǎn)品銷售均價不低于6000元/㎡，項目開發(fā)銷售凈利率不低于25%。建議重點關(guān)注并可以尋求機會切入的城市：成都、西安、太原等城市公司戰(zhàn)略布局拿地策略：項目甄選標準建議重點關(guān)注并可以尋求機會公司戰(zhàn)略布局拿地策略：對于第三梯隊城市的選擇，我們將嚴格按照意向城市進入的評估標準進行篩選。□戰(zhàn)略層面——該不該進入該城市主要是深入分析該城市的房地產(chǎn)現(xiàn)狀及發(fā)展前景，包括城市在背景區(qū)域中的角色和定位、城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展及外部環(huán)境的變化帶給房地產(chǎn)業(yè)的機遇和風(fēng)險、橫向觀察周邊城市的房地產(chǎn)發(fā)展狀況以及其它發(fā)展商在該城市表現(xiàn)等方面。公司戰(zhàn)略布局拿地策略：對于第三梯隊城市的選擇，我們將嚴格按照公司戰(zhàn)略布局拿地策略：□策略層面——意向城市能否實現(xiàn)集團的開發(fā)目標主要是探討集團在意向城市開發(fā)目標的實現(xiàn)度，從兩方面著手研究，一方面是意向城市房地產(chǎn)市場的研判（包括市場總量、消化情況、客戶群與產(chǎn)品情況以及競爭對手情況等），另一方面是意向城市（地區(qū)）的土地市場狀況?！鯃?zhí)行層面——如何進入意向城市主要是制定發(fā)展策略、土地儲備策略（包括土地儲備原則及意向地塊評估等）、地價分析及建議等方面內(nèi)容。公司戰(zhàn)略布局拿地策略：□策略層面——意向城市能否實現(xiàn)集團的開目錄一公司戰(zhàn)略布局二公司拓展拿地方式目錄一公司戰(zhàn)略布局二公司拓展拿地方式目錄1土地一級開發(fā)項目目錄1土地一級開發(fā)項目公司重點關(guān)注項目土地一級開發(fā)，是指由政府或其授權(quán)委托的企業(yè)，對一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國有土地(毛地)或鄉(xiāng)村集體土地(生地)進行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補償，并進行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設(shè)條件(熟地)，再對熟地進行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過程。土地一級開發(fā)的界定定義公司重點關(guān)注項目土地一級開發(fā)，是指由政府或其授權(quán)委托的企業(yè)，公司重點關(guān)注項目北京模式重慶模式云南模式武漢模式土地一級開發(fā)的模式公司重點關(guān)注項目北京模式土地一級開發(fā)的模式公司重點關(guān)注項目北京市目前為政府主導(dǎo)型和企業(yè)主導(dǎo)型兩種土地一級開發(fā)模式并存。

政府主導(dǎo)模式北京土地一級開發(fā)模式企業(yè)主導(dǎo)型模式公司重點關(guān)注項目北京市目前為政府主導(dǎo)型和企業(yè)主導(dǎo)型兩種土地一公司重點關(guān)注項目典型的政府主導(dǎo)型模式土地一級開發(fā)的主體是市政府，代表市政府實行一級開發(fā)的機構(gòu)是九個國有控股集團(城市建設(shè)、高速公路、高等級公路、水務(wù)、地產(chǎn)、水利投資、開發(fā)投資集團、渝富)。重慶土地一級開發(fā)模式公司重點關(guān)注項目典型的政府主導(dǎo)型模式重慶土地一級開發(fā)模式公司重點關(guān)注項目云南運作模式是將開發(fā)后的土地進行招、拍、掛，所得價款在扣除開發(fā)成本后，在開發(fā)企業(yè)與政府之間進行分成，并且政府向企業(yè)承諾一定的保本收益率，此類土地的性質(zhì)多為住宅商業(yè)用地。如云南城投負責(zé)開發(fā)的環(huán)湖東路項目、中天城投旗下公司開發(fā)的漁安安井項目，以及綿世股份、龍元建設(shè)采取的都是這種模式。云南土地一級開發(fā)模式公司重點關(guān)注項目云南運作模式是將開發(fā)后的土地進行招、拍、掛公司重點關(guān)注項目1、與當(dāng)?shù)卣耐恋貎渲行暮献?、與當(dāng)?shù)厥幸患壵耐恋卣頇C構(gòu)企業(yè)合作1、在規(guī)范性強的地區(qū)，采用招投標方式參與2、在缺乏政府壟斷性整理機構(gòu)的部分地區(qū)，采用協(xié)議委托方式參與3、在財政緊張的地區(qū)，采用融資方式參與4、以項目主導(dǎo)方介入，與政府共同成立城投公司，以城投公司為主體參與土地一級開發(fā)模式解析從參與項目方式上講，無論是政府主導(dǎo)模式還是企業(yè)主導(dǎo)模式，企業(yè)參與分以下方式無論是政府主導(dǎo)模式還是企業(yè)主導(dǎo)模式，都分兩種具體的合作方式公司重點關(guān)注項目1、與當(dāng)?shù)卣耐恋貎渲行暮献?、在規(guī)范性項目拓展拿地方式及應(yīng)注意問題目前國內(nèi)一級土地開發(fā)的現(xiàn)狀◆各個地方政府需要資金，有強烈的賣地沖動，但緊張的地方財政卻無法支持大量的土地一級開發(fā)；因此，地方政府很樂意借助外來資金進行一級土地開發(fā)?！魢覍ν恋乩玫恼卟粩嗍站o，主要政策集中在二級市場，但最近開始逐步規(guī)范一級市場，不斷完善一級市場管理法規(guī)，這就與地方政府的利益產(chǎn)生沖突。土地一級現(xiàn)狀和存在的問題項目拓展拿地方式及應(yīng)注意問題目前國內(nèi)一級土地開發(fā)的現(xiàn)狀◆各個項目拓展拿地方式及應(yīng)注意問題目前國內(nèi)一級土地開發(fā)的現(xiàn)狀◆對開發(fā)商來說，隨著二級土地市場的拿地越來越規(guī)范，尋租空間越來越少，最近都將眼光放在一級市場，期望能達到曲線拿地的目標。剛好在國家對一級開發(fā)市場缺乏法律法規(guī)控制的情況下，可以跟地方政府一起合作?！粼谝患壥袌龅牟┺闹?，往往地方政府更能和開發(fā)商有共同的大利益，他們的分歧僅僅是相互分多少的問題，兩者都一起打如何在非競爭環(huán)境中獲得國家土地收益的主意，因此，開發(fā)商要用好地方的政策，同時要很技巧地規(guī)避國家大的法律法規(guī)的約束。土地一級現(xiàn)狀和存在的問題項目拓展拿地方式及應(yīng)注意問題目前國內(nèi)一級土地開發(fā)的現(xiàn)狀◆對開項目拓展拿地方式及應(yīng)注意問題目前國內(nèi)一級土地開發(fā)存在的問題◆土地開發(fā)計劃和建設(shè)用地指標的問題◆地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平和補償價格以及地價的問題◆征地補償和安置的問題◆成本核算的問題◆收益分配的問題◆如何做帳的問題◆如何實現(xiàn)出讓金利潤分配返還的問題◆如何與規(guī)劃協(xié)調(diào)的問題◆一級開發(fā)融資難的問題土地一級現(xiàn)狀和存在的問題項目拓展拿地方式及應(yīng)注意問題目前國內(nèi)一級土地開發(fā)存在的問題◆項目拓展拿地方式及應(yīng)注意問題什么樣的土地一級開發(fā)可以參與A、經(jīng)濟快速成長的城市；B、二、三線政策環(huán)境寬松的城市；C、建設(shè)用地指標相對寬松的城市；D、最好是有國有開發(fā)公司的城市；E、一把手項目；F、班子在預(yù)見的投資回報時間內(nèi)穩(wěn)定，需要政績；G、項目地段好；H、項目周期不會太長；土地一級開發(fā)應(yīng)注意事項項目拓展拿地方式及應(yīng)注意問題什么樣的土地一級開發(fā)可以參與A、項目拓展拿地方式及應(yīng)注意問題談判應(yīng)注意事項土地一級開發(fā)應(yīng)注意事項A、建設(shè)用地指標一定要保證；B、了解清楚成本核算規(guī)定才決定是自己包干還是政府包干；C、一定要很清晰如何實現(xiàn)利潤的財政返還；D、一定清晰各種合作方式如何做帳，尤其是在政府包干的環(huán)境下的發(fā)票問題；E、一定要明確該地的規(guī)劃問題，明確該地塊的強制性控制規(guī)劃已經(jīng)被上級審批，避免中途規(guī)劃變更對自己不利。項目拓展拿地方式及應(yīng)注意問題談判應(yīng)注意事項土地一級開發(fā)應(yīng)注意目錄2短平快項目目錄2短平快項目公司重點關(guān)注項目“短平快”的中小型項目是項目規(guī)模3-20萬平方米，項目總投資資金可控、產(chǎn)品消化速度快，能實現(xiàn)快速資金周轉(zhuǎn)，財務(wù)指標的銷售凈利率25～30%，平均售價不低于6000元/平方米，交易方式為土地招拍掛拿地、股權(quán)轉(zhuǎn)讓或項目公司收購等。短平快項目公司重點關(guān)注項目“短平快”的中小型項目是項目規(guī)模3-20萬平A土地招拍掛A土地招拍掛土地招拍掛制度

土地招拍掛方式土地招拍掛制度是國家土地資源出讓、買賣的招標、拍賣、掛牌制度的簡稱，具體是指國家在土地出讓或者買賣程序中的“招標”“拍賣”“掛牌”交易的政策或規(guī)定。該方式作為我國經(jīng)營性用地出讓的指定方式，對規(guī)范土地市場、提高政府的對城市土地的管理水平、促進房地產(chǎn)市場的有序發(fā)展等方面都有著重要意義。土地招拍掛制度土地招拍掛方式土地招拍掛制度是國家土拍賣、招標、掛牌三種方式主要區(qū)別

土地招拍掛方式

交易方式類別掛牌交易拍賣招標底價是否公開公開不公開不公開底價由誰確定委托人拍賣委員會招標委員會是否設(shè)立獨立于委托人的集體決策組織不需要設(shè)立拍賣委員會設(shè)立招標委員會報價方式交易中心電腦報價終端報價舉牌填寫投標書報價次數(shù)可多次報價可多次報價一次報價機會競買（投）人數(shù)≥1人≥3人≥3人拍賣、招標、掛牌三種方式主要區(qū)別土地招拍掛方式

交易方式項目拓展拿地方式及應(yīng)注意問題招拍掛方式拿地注意事項土地招拍掛方式1、事前詳盡勘查土地，對于土地瑕疵和異議及時咨詢清楚。2、將相關(guān)資格文件準備齊備，保證金按時支付。3、對競爭對手進行背景調(diào)查。4、制定競拍策略，各種出價的成本利潤核算清楚，設(shè)置競拍底限。5、高調(diào)亮相或低調(diào)出擊。高調(diào)亮相展示勢在必得的氣勢，報名時廣為宣傳，在氣勢上壓倒對手；低調(diào)出擊在于報名截止前幾天亮相，避免成為競爭對手的研究對象。6、競拍時除現(xiàn)任何異常情況都要及時與領(lǐng)導(dǎo)溝通情況。項目拓展拿地方式及應(yīng)注意問題招拍掛方式拿地注意事項土地招拍掛B項目土地轉(zhuǎn)讓B項目土地轉(zhuǎn)讓以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，至少應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；（二）按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件；項目土地轉(zhuǎn)讓條件以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，至少應(yīng)當(dāng)符合下列條項目土地轉(zhuǎn)讓條件和手續(xù)中的法律問題（１）轉(zhuǎn)受讓方應(yīng)具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格（但受讓方受讓項目后作自用情形的除外）；（２）轉(zhuǎn)讓方已取得項目所在地塊的建設(shè)用地批準證書或房地產(chǎn)權(quán)證；

（３）轉(zhuǎn)讓方持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證；

（４）項目土地使用權(quán)為出讓取得的，房屋建設(shè)應(yīng)達到開發(fā)投資額的百分之二十五以上。

項目土地轉(zhuǎn)讓條件和手續(xù)中的法律問題（１）轉(zhuǎn)受讓方應(yīng)具項目土地轉(zhuǎn)讓條件和手續(xù)中的法律問題

項目轉(zhuǎn)讓需要辦理的法律手續(xù)包括：

（１）項目土地使用權(quán)為劃撥取得的，應(yīng)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)；

（２）項目土地使用權(quán)的變更登記手續(xù)；

（３）房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓的備案手續(xù)，具體向房地產(chǎn)開發(fā)主管部門辦理；

（４）建設(shè)工程規(guī)劃許可證及建設(shè)工程施工許可證的更名手續(xù)，具體向規(guī)劃管理部門和建設(shè)管理部門辦理；

（５）其他根據(jù)有關(guān)政府部門要求需要辦理更名或備案的手續(xù)。

項目土地轉(zhuǎn)讓條件和手續(xù)中的法律問題

項目轉(zhuǎn)讓需要辦理的C公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓C公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓在實踐操作過程中，投資者往往避開直接的項目轉(zhuǎn)讓形式，而是以房地產(chǎn)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式實現(xiàn)房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓的，即投資者將其持有的目標企業(yè)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人，從而使受讓方間接取得房地產(chǎn)開發(fā)項目的所有權(quán)益，達到降低成本，利益最大化的目的。公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓利弊利：1、股權(quán)收購方式手續(xù)簡單。2、股權(quán)收購方式可以節(jié)省費用。3、開發(fā)快捷。弊：1、風(fēng)險較大.2、談判的時間較長。3、股權(quán)性質(zhì)對轉(zhuǎn)讓帶來的限制。公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓利弊利：公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的項目本身法律風(fēng)險防范策略1、應(yīng)當(dāng)對目標公司的外部環(huán)境和內(nèi)部環(huán)境進行詳細的調(diào)查和評估。

2、對目標公司轉(zhuǎn)讓項目本身進行詳細調(diào)查，這一階段是決定項目轉(zhuǎn)讓成功與否的關(guān)鍵性階段。

3、通過簽訂合同，將股權(quán)轉(zhuǎn)讓存在的法律風(fēng)險降低到最低。

4、必須按照有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，合法有效而履行股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的項目本身法律風(fēng)險防范策略1、應(yīng)當(dāng)對目標公司的外通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式拿地應(yīng)注意的法律問題1、擬收購股權(quán)的性質(zhì)。股權(quán)的性質(zhì)將首先決定了股權(quán)交易手續(xù)、主體迥異。2、轉(zhuǎn)讓方的聲明與保證。3、付款安排。4、交接手續(xù)及股權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)辦理的時間限制。5、合同解