第一章 房地產(chǎn)法與房地產(chǎn)法律體系

房地產(chǎn)法學資環(huán)院2013資管班課程9/15/202319/15/202321、沈陽東宇房產(chǎn)開發(fā)有限公司暴力強遷案。沈陽東宇房產(chǎn)開發(fā)有限公司在亞泰花園二期建設(shè)用地拆遷過程中，公司3名高層管理人員雇人進行暴力強遷，強遷過程中造成一人被毆致死。2006年12月，沈陽市中級人民法院以故意傷害罪和毀壞財物罪，一審判處直接行兇者死刑，緩期2年執(zhí)行；3名高管人員有期徒刑4年。房地產(chǎn)交易秩序違法違規(guī)典型案例：9/15/202332、新疆正大房地產(chǎn)開發(fā)公司違法拆遷案。2006年7月，新疆正大房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)建設(shè)烏魯木齊二道灣路住宅項目，實施拆遷過程中，在未與被拆遷人達成補償安置協(xié)議的情況下，采取欺騙、脅迫等手段將被拆遷人帶離并拆除了房屋。目前，當?shù)亟ㄔO(shè)主管部門已對該公司給予罰款、降低資質(zhì)等級的行政處罰，并將案件移送自治區(qū)公安廳立案查處。9/15/20234

3、吉林省偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司一房多售案。吉林省偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)建設(shè)四平市南一緯路小學還建項目，將36套商品房分別賣給77戶，其中1套房屋銷售4次，3套房屋銷售3次，32套房屋銷售2次。同時，公司法定代表人周云偉挪用資金，致使工程中途停建，不能按期交工。四平市中級人民法院以詐騙罪，一審判處該公司法定代表人周云偉有期徒刑17年。9/15/20235

4、新疆沐燦房地產(chǎn)開發(fā)公司未經(jīng)許可擅自開工案。新疆沐燦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)烏魯木齊市錢塘江路新疆鞋城項目，在未取得《施工許可證》的情況下，擅自開工建設(shè)。目前，有關(guān)部門已責令該公司停止施工、限期整改，并處45萬元罰款的行政處罰。9/15/20236

5、河北匯豐實業(yè)發(fā)展公司違規(guī)銷售商品房案。河北匯豐實業(yè)發(fā)展公司開發(fā)建設(shè)石家莊市紅旗大街五星豐河苑項目，在未取得《商品房預售許可證》，不具備銷售條件的情況下，對外銷售60套住房，收取預定款100萬元。石家莊市房產(chǎn)管理局依據(jù)《商品房銷售管理辦法》第42條規(guī)定，給予該公司警告、責令限期整改，并處罰款的行政處罰。9/15/20237

6、海南鴻潤達置業(yè)有限公司違規(guī)預售商品房案。2006年5月，海南鴻潤達置業(yè)有限公司開發(fā)建設(shè)的海口市富豪花園部分項目，在未取得《商品房預售許可證》，不具備銷售條件的情況下，以內(nèi)部認購形式預售商品房4套，收取定金2萬元。?？谑蟹慨a(chǎn)局依據(jù)《商品房銷售管理辦法》第38條規(guī)定，給予該公司沒收違法所得，并處罰款的行政處罰。9/15/20238

7、寧夏大隆房地產(chǎn)開發(fā)公司逾期辦理房屋權(quán)屬登記案。寧夏大隆房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的石嘴山市惠農(nóng)區(qū)寧河園12號商住樓，因竣工驗收未通過，致使住戶入住4年不能辦理房屋權(quán)屬登記。石嘴山市房管局責令該公司限期整改，自治區(qū)建設(shè)廳給予該公司降低開發(fā)資質(zhì)等級的行政處罰。9/15/20239

8、深圳市巨銀誠信投資發(fā)展有限公司虛假廣告案。深圳市巨銀誠信投資發(fā)展有限公司在其開發(fā)的誠信華庭項目銷售過程中，在廣告中使用“最全面地享有中心區(qū)的良好規(guī)劃、最快地享有便捷的交通、最近距離享有市政廣場的景觀、最大程度地享有中心區(qū)完美配套”等夸大的廣告用語。深圳市工商行政管理局依法對該公司處以責令停止發(fā)布違法廣告、沒收廣告費用、并處罰款的行政處罰。9/15/202310

9、蘇州市正廈房產(chǎn)信息有限公司牟取不當利益案。2006年7月，蘇州市正廈房產(chǎn)信息有限公司負責人王建蓉在與市民蔣先生簽訂委托認購商品房合同過程中，收受委托合同以外的差價款5萬元。蘇州市房產(chǎn)管理局依據(jù)《城市房地產(chǎn)中介服務管理規(guī)定》第24條的規(guī)定，給予該公司沒收不當利益，吊銷王建蓉經(jīng)紀人資格，并處罰款的行政處罰。9/15/202311

10、山東棗莊市鑄成房屋評估咨詢有限公司隱瞞真實情況案。山東棗莊市鑄成房屋評估咨詢有限公司在申請評估資質(zhì)時，隱瞞其法定代表人及其他兩位估價師為非專職注冊估價師，違反了《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》第9條的規(guī)定。山東省建設(shè)廳給予撤銷該公司資質(zhì)證書、3年內(nèi)不得再次申請估價資質(zhì)的行政處罰，并將三人行為列入不良記錄，在山東住宅與房地產(chǎn)網(wǎng)上公示。9/15/202312課程教材：金儉《房地產(chǎn)法學》，科學出版社。參考：報紙：《中國房地產(chǎn)報》（有網(wǎng)站）雜志：《中國房地產(chǎn)》《住宅與房地產(chǎn)》（有網(wǎng)站）網(wǎng)站：中國房地產(chǎn)信息網(wǎng)——國家信息中心中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部——房地產(chǎn)業(yè)中國統(tǒng)計——查相關(guān)權(quán)威數(shù)據(jù)（官方）9/15/202313第一章房地產(chǎn)法與房地產(chǎn)法律體系內(nèi)容提要：通過本章的學習，了解房地產(chǎn)內(nèi)涵，了解房地產(chǎn)與不動產(chǎn)、房地產(chǎn)與房屋及房地產(chǎn)與物業(yè)等概念的聯(lián)系和區(qū)別，了解我國房地產(chǎn)立法進展與現(xiàn)狀。本章學習重點和難點：房地產(chǎn)的內(nèi)涵與特征；房地產(chǎn)法概念與調(diào)整對象；房地產(chǎn)法與物權(quán)法的關(guān)系。9/15/202314第一章房地產(chǎn)法與房地產(chǎn)法律體系第一節(jié)房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)第二節(jié)房地產(chǎn)立法與房地產(chǎn)法律體系第三節(jié)房地產(chǎn)法調(diào)整對象與房地產(chǎn)法地位9/15/202315第一節(jié)房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)一、房地產(chǎn)的內(nèi)涵二、房地產(chǎn)及相近概念三、房地產(chǎn)的特征四、房地產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)市場9/15/202316第一節(jié)房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)一、房地產(chǎn)的內(nèi)涵1.房地產(chǎn)(不動產(chǎn))(法學與經(jīng)濟學領(lǐng)域的概念是不同的)房地產(chǎn)(經(jīng)濟學)：土地和土地上的建筑物、定著物及其衍生的權(quán)利與義務關(guān)系的總和。房地產(chǎn)(法學)：房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的通稱，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的有機結(jié)合。⑴房地產(chǎn)包括房產(chǎn)和地產(chǎn)⑵房產(chǎn)與地產(chǎn)密不可分性⑶地產(chǎn)是房地產(chǎn)的核心⑷房地產(chǎn)不僅具有財產(chǎn)屬性，也具有商品屬性9/15/202317第一節(jié)房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)二、房地產(chǎn)與相近概念㈠房地產(chǎn)與不動產(chǎn)(下頁)㈡房地產(chǎn)與房屋房地產(chǎn)：物質(zhì)載體+權(quán)利屬性房屋：物質(zhì)(物理屬性)㈢房地產(chǎn)與物業(yè)房地產(chǎn)物業(yè)范圍開發(fā)、建造、銷售、售后服務及交易使用、出租、抵押等

房產(chǎn)、地產(chǎn)、房地產(chǎn)權(quán)利權(quán)利有所有權(quán)變動沒有所有權(quán)變動其它定義已經(jīng)建成并投入使用的房地產(chǎn)；或消費領(lǐng)域的房地產(chǎn)9/15/202318第一節(jié)房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)

二、房地產(chǎn)與相近概念

㈠房地產(chǎn)與不動產(chǎn)房地產(chǎn)不動產(chǎn)含義土地、房屋及固著于土地上不可分享的部分土地、以及房屋、林木等地上定著物，建筑物的固定附屬設(shè)施。學術(shù)爭議同一語義兩種說法兩者所指是同一對象，只是側(cè)重不同(在房地產(chǎn)法學中是沒有區(qū)別的)傾向于表明這種財產(chǎn)是以房屋和土地作為物質(zhì)載體的側(cè)重于表明這種財產(chǎn)具有不可移動的獨特屬性并非同義詞出現(xiàn)較晚多用于經(jīng)濟法、行政法、商事實務出現(xiàn)較早多用于民法，相對于動產(chǎn)9/15/202319三、房地產(chǎn)的特征

四、房地產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)市場三、房地產(chǎn)的特征㈠位置的固定性㈡特定性(特別性、個別性、獨特性)㈢稀缺性㈣永久性或耐久性㈤保值增值性四、房地產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)市場㈠房地產(chǎn)業(yè)：國民經(jīng)濟的一個部門㈡房地產(chǎn)市場：一種經(jīng)濟運行的方式第一節(jié)房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)9/15/202320一、國外立法概況㈠英美法系代表國家的房地產(chǎn)立法判例法占有重要的地位1.英國的立法：《住宅法》《房屋租賃法》《城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》《土地補償法》等等2.美國的房地產(chǎn)立法：《美國統(tǒng)一商法典》《美國1976年聯(lián)邦土地政策和管理法