萬科地產(chǎn)目標(biāo)成本管理實(shí)施細(xì)則含項(xiàng)目成本測算表精編

萬科地產(chǎn)目標(biāo)成本管理實(shí)施細(xì)則含項(xiàng)目成本測算表精編目標(biāo)成本管理實(shí)施細(xì)則(參考)1.目的提高集團(tuán)成本管理水平，建立先進(jìn)合理的目標(biāo)成本管理體2.范圍本實(shí)施細(xì)則適用于集團(tuán)所屬各地產(chǎn)公司。為集團(tuán)所屬各地產(chǎn)公司制訂目標(biāo)成本和實(shí)施目標(biāo)成本管理提供相應(yīng)依據(jù)和3.職責(zé)集團(tuán)成本與計劃管理委員會負(fù)責(zé)本實(shí)施細(xì)則的制訂、修改、指導(dǎo)、解釋與檢查落實(shí)，集團(tuán)財務(wù)管理部成本審算對接事宜。集團(tuán)所屬各地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)貫徹實(shí)施。4.方法與過程控制4.1.1目標(biāo)成本是公司基于市場狀況，并結(jié)合公司的經(jīng)營計劃，根據(jù)預(yù)期售價和目標(biāo)利潤進(jìn)行預(yù)先確定的，經(jīng)過努力所要實(shí)現(xiàn)的成本指標(biāo)。應(yīng)體現(xiàn)集團(tuán)“以經(jīng)濟(jì)合理性最大的成本提升產(chǎn)品的競爭力，并形成行業(yè)成本優(yōu)勢”的成本管理宗旨。4.1.2目標(biāo)成本文件分為三個部分：《目標(biāo)成本測算表》《目標(biāo)成本的金額。建設(shè)項(xiàng)目的總目標(biāo)成本是建設(shè)項(xiàng)目成本的控制線，由各分項(xiàng)目標(biāo)成本組成。各分項(xiàng)目標(biāo)成本包括各專業(yè)工程造價指標(biāo)及各種費(fèi)用指標(biāo)。其主要職責(zé)的說明，包括控制內(nèi)容、控制要點(diǎn)和手段，需要注意的已完工程的失敗教訓(xùn)。4.1.5《動態(tài)成本月評估報告》反映各成本項(xiàng)目的動態(tài)變化情4.2.1市場導(dǎo)向原則：目標(biāo)成本管理以市場為導(dǎo)向，確保目標(biāo)4.2.2準(zhǔn)確嚴(yán)謹(jǐn)原則：目標(biāo)成本指標(biāo)應(yīng)科學(xué)準(zhǔn)確，每項(xiàng)來源都要有充分依據(jù)，保證目標(biāo)成本的權(quán)威性。4.2.3事前控制原則：目標(biāo)成本管理貫穿于建設(shè)項(xiàng)目的每一階段，凡事做到事先控制為主，事中事后控制為輔，在立項(xiàng)、設(shè)計、施工之前發(fā)現(xiàn)問題，減少無效成本。4.2.4動態(tài)管理原則：建設(shè)項(xiàng)目的動態(tài)成本要及時與目標(biāo)成本進(jìn)行比較并糾偏，確保建設(shè)項(xiàng)目總成本在目標(biāo)成本控制目標(biāo)成本科目的分類：詳附件目標(biāo)成本文件制訂的步驟及時間要求4.4.1項(xiàng)目定位階段：在投資分析和概念設(shè)計階段，根據(jù)可行性研究報告，以及營銷、設(shè)計、成本、工程、財務(wù)等相“項(xiàng)目定位階段的全成本測算”。確定各項(xiàng)費(fèi)用的計劃金額，包括設(shè)各費(fèi)用的負(fù)責(zé)部門交底達(dá)成一致，作為各部門的工作目標(biāo)。主體建安費(fèi)指標(biāo)表》為依據(jù)，在五個工作日內(nèi)完成，并根據(jù)測算基礎(chǔ)，提出實(shí)施導(dǎo)實(shí)施方案的造4.4.2實(shí)施方案階段：實(shí)施方案確定后五個工作日內(nèi)，對《項(xiàng)作現(xiàn)狀和計劃，對設(shè)計、報建、營銷等費(fèi)用進(jìn)行分析或后，需增院的承諾明確各產(chǎn)品類型的限額設(shè)計指標(biāo)(如鋼筋、砼含量等)，作為《設(shè)計任務(wù)指導(dǎo)書》的一部分發(fā)給設(shè)計院作為施工圖設(shè)計階段4.4.3施工圖預(yù)算階段：施工圖完成后十五個工作日內(nèi)，對《目標(biāo)成本測算表》全面進(jìn)行細(xì)化和修訂，作為最終的目標(biāo)成本。并按已完工程的經(jīng)驗(yàn)和“責(zé)任成本體系”的要求，編制正式的《目標(biāo)成本控制責(zé)任書》，并以此指導(dǎo)招標(biāo)、施工、采購等業(yè)務(wù)活動中的成本費(fèi)用使用與管4.4.4各階段的成本測算的相關(guān)資料(成本測算表、目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書)在定稿后即時上報集團(tuán)財務(wù)管理部成本審算中心，相關(guān)數(shù)據(jù)錄入成本管理軟件。目標(biāo)成本測算表的編制4.5.1目標(biāo)成本測算必須應(yīng)用集團(tuán)統(tǒng)一測算表格(見附件)，并體現(xiàn)量價分離的原則。4.5.2目標(biāo)成本的制訂以項(xiàng)目的規(guī)劃指標(biāo)、建造標(biāo)準(zhǔn)以及各部門共同確定的銷售交樓標(biāo)準(zhǔn)為基礎(chǔ)，目標(biāo)成本測算表必須附詳細(xì)的產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn)及部品標(biāo)準(zhǔn)(施工圖預(yù)算階4.5.3成本測算表中各成本項(xiàng)目的工程量，應(yīng)根據(jù)已竣工的相項(xiàng)目規(guī)劃的基本指標(biāo)(如建筑面積、基底面積、戶數(shù)、單元等)推算得出，如按“窗地比”推算門窗面積，按基底面積推算屋面面積。施工圖預(yù)算完成后《成本測算表》中的工程量，應(yīng)是按圖實(shí)際計算的結(jié)果。4.5.4成本測算表中的單價應(yīng)根據(jù)產(chǎn)品定位、交樓標(biāo)準(zhǔn)、圖紙得出，如數(shù)據(jù)的來源和依4.5.5產(chǎn)品定位和目標(biāo)成本測算是一個互動的決策過程，需要要求的性價比最大化”。在本過程中可使用價值功能分析法得到最優(yōu)的方案。4.5.6施工圖預(yù)算完成后《目標(biāo)成本測算表》中的材料設(shè)備，對其品質(zhì)應(yīng)有準(zhǔn)確的描述，且應(yīng)與樓盤的定位相適應(yīng)，能提供品牌和圖片說明為最佳。4.5.7投資分析和實(shí)施方案階段的成本測算的量價分析標(biāo)準(zhǔn)不明確時，可以根據(jù)已結(jié)算工程的經(jīng)驗(yàn)直接填寫可售面積單方成本或總金額，但需注明參考依據(jù)。4.5.8各階段的成本測算應(yīng)有明顯的可對比性，即后階段的測算與原測算不一致的地方應(yīng)有充分的依據(jù)和說明，原則《目標(biāo)成本控制責(zé)任書》的編制4.6.1目標(biāo)成本控制責(zé)任書是目標(biāo)成本管理的指導(dǎo)性文件，與設(shè)計任務(wù)管理指導(dǎo)書、工程管理指導(dǎo)書等，互相補(bǔ)充，共同構(gòu)成項(xiàng)目經(jīng)營指導(dǎo)書內(nèi)容。4.6.2目標(biāo)成本控制責(zé)任書的制定，應(yīng)按照《集團(tuán)責(zé)任成本管理體系》要求，明確成本發(fā)生各階段的控制內(nèi)容、控制原則、責(zé)任部門等。4.6.3《目標(biāo)成本控制責(zé)任書》應(yīng)包含以下內(nèi)容：①項(xiàng)目概制手段和要指標(biāo)、控制手段和要點(diǎn)。④主體建安、社區(qū)管網(wǎng)、配套點(diǎn)，應(yīng)避免的已完工程的失敗教訓(xùn)總結(jié)；還應(yīng)包括材料的供應(yīng)方式及供應(yīng)商的選擇要點(diǎn)。⑤園林環(huán)境工程及樣門、控制要標(biāo)、控制手段和要點(diǎn)；包括營銷費(fèi)、資本化利息、物業(yè)指標(biāo)詳責(zé)任成本管理體系指引)4.6.4營銷費(fèi)的控制包括開發(fā)間接費(fèi)中的“營銷設(shè)施建造費(fèi)”度的確定及實(shí)施過程，均需要設(shè)計、營銷部門的密切配合，兼顧效果與成本的平衡；特別是賣場和樣板間裝修，在總額確定后，由設(shè)計部負(fù)主要控制責(zé)任，并將樣板房裝修費(fèi)用的銷售收回率作為成本控制的考核指標(biāo)之一?！颁N售費(fèi)用”應(yīng)結(jié)合推盤計劃，于項(xiàng)目定位完成后制定投放時間和費(fèi)用額度計劃。《目標(biāo)成本控制責(zé)任書》由成本管理部負(fù)責(zé)編寫，初稿完成后反饋到設(shè)計、工程、營銷、項(xiàng)目經(jīng)理部、項(xiàng)目發(fā)展部、財務(wù)部等各職能部門討論、修改，達(dá)成一致后由各部門第一負(fù)責(zé)人簽字確認(rèn)，總經(jīng)理簽發(fā)執(zhí)行。4.7.1在項(xiàng)目實(shí)施過程中，應(yīng)及時反映項(xiàng)目成本的動態(tài)情況，括各成本項(xiàng)目的變化情況表，并說明原因，提出成本控制的建議。4.7.2《項(xiàng)目動態(tài)成本月評估》應(yīng)包括“變更簽證統(tǒng)計表”和“項(xiàng)目動態(tài)成本信息表”，并作為《成本信息月報》的部分內(nèi)容，在完成后的三個日內(nèi)報集團(tuán)財務(wù)部成本審算4.7.3成本管理部應(yīng)根據(jù)合同簽訂情況、預(yù)算核對情況、結(jié)算編制情況、及變更簽證金額，每月在“成本管理軟件”中對各項(xiàng)目的待發(fā)生成本進(jìn)行評估，在軟件中生成“項(xiàng)發(fā)生的責(zé)任部門應(yīng)及時向成本部提供相關(guān)資料，成本部及時計算相應(yīng)成本變化金額和原因，向公司總經(jīng)理和分管領(lǐng)導(dǎo)匯報。4.7.5在合同審批時，即時揭示施工合同和材料采同的合同造價與目標(biāo)造價的對比概況；反映營銷廣告合同、園林環(huán)境合同的額度使用情況；設(shè)計變更和現(xiàn)場簽證應(yīng)做到一單一算，月結(jié)月清，并錄入成本管理軟件。4.7.6項(xiàng)目結(jié)算完成后或者年度成本管理工作總結(jié)時，應(yīng)按照《目標(biāo)成本控制責(zé)任書》對相關(guān)責(zé)任部門進(jìn)行評估，并提交公司管理層作為業(yè)績考核的依據(jù)之一。4.7.6工程項(xiàng)目結(jié)算后，應(yīng)按目標(biāo)成本科目分類，總結(jié)各成本項(xiàng)目的造價指標(biāo)和技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，并按照“成本數(shù)據(jù)庫”的格式要求，錄入數(shù)據(jù)庫或整理成標(biāo)準(zhǔn)格式的Excel數(shù)據(jù)表作為新項(xiàng)目測算、結(jié)算初步審核的依據(jù)。4.7.7項(xiàng)目結(jié)算完成后，應(yīng)分析項(xiàng)目的主要材料用量，為相似工程的限額設(shè)計提供經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)。成本，除規(guī)劃條件、政府政策、市場環(huán)境有重大改變外不得修訂。一般改變反映即可。4.8.1工程施工和銷售過程中，如果售價、成本發(fā)生較大變化時(對利潤影響達(dá)2％)，應(yīng)對目標(biāo)成本進(jìn)行修訂，并報公司總經(jīng)理批準(zhǔn)，同時上報集團(tuán)財務(wù)部成本審算中心備案。成本測算表(標(biāo)準(zhǔn))成本科目一土地獲得價款1政府地價及市政配套費(fèi)2合作款項(xiàng)3紅線外市政設(shè)施費(fèi)4拆遷補(bǔ)償費(fèi)主要包含內(nèi)容土地出讓金、土地開發(fā)費(fèi)、大市政配套費(fèi)、契稅、土地使用費(fèi)、耕地占用稅、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價等補(bǔ)償合作方地價、合作項(xiàng)目建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成本和相應(yīng)稅金等紅線外道路、水、電、氣、通訊等建造費(fèi)、管線鋪設(shè)費(fèi)、接口補(bǔ)償費(fèi)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補(bǔ)償凈支出，安置及動遷支出，農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)，危房補(bǔ)償費(fèi)等二開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)1勘察設(shè)計費(fèi)勘測丈量費(fèi)水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費(fèi)，沉降觀測費(fèi)，日照測試費(fèi)、撥地釘樁驗(yàn)線費(fèi)、復(fù)線費(fèi)、定線費(fèi)、施工放線費(fèi)、竣工面積丈量費(fèi)等規(guī)劃設(shè)計費(fèi)規(guī)化費(fèi)：方案招標(biāo)費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計模型制作設(shè)計費(fèi)。景觀設(shè)計費(fèi)等。制作費(fèi)等建筑研究用房材料及施工費(fèi)2報建費(fèi)報批報建費(fèi)增容費(fèi)3三通一平費(fèi)場地平整4臨時設(shè)施費(fèi)臨時辦公室臨時場地占用費(fèi)三主體建筑工程費(fèi)1基礎(chǔ)造價2結(jié)構(gòu)及粗裝修項(xiàng)目報批報建費(fèi)：報建時按規(guī)定向政府有關(guān)部門交納的報批交易中心手續(xù)費(fèi)、人防報建費(fèi)、消防配套設(shè)施費(fèi)、散裝水泥集資費(fèi)、白蟻防治費(fèi)、墻改基金、路口開設(shè)費(fèi)等、規(guī)劃管理費(fèi)、環(huán)境評測費(fèi)、費(fèi)新材料基金(或墻改專項(xiàng)基金補(bǔ)貼費(fèi))、拆遷管理費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)等水、電、煤氣增容費(fèi)施工用的臨時道路設(shè)計、建造費(fèi)用施工用的臨時用電規(guī)劃設(shè)計費(fèi)、臨時管線鋪設(shè)、改造、遷移、臨時變壓器安裝及拆除費(fèi)用施工用臨時給排水設(shè)施設(shè)計、建造、管線鋪設(shè)、改造、遷移等費(fèi)用基礎(chǔ)開挖前的場地平整、場地清運(yùn)、舊房拆圍墻、圍欄設(shè)計、建造、裝飾費(fèi)用租金、建造及裝飾費(fèi)用施工用臨時占道費(fèi)、臨時借用空地租費(fèi)臨時圍板的設(shè)計、建造、裝飾費(fèi)用砼框架(含獨(dú)立柱基和條基等淺基礎(chǔ))、砌層花園砌體(高層建筑的裙樓有架空層，原則上架空層結(jié)構(gòu)列入裙樓、有轉(zhuǎn)換層結(jié)構(gòu)并4公共部位精裝修5戶內(nèi)精裝修四主體安裝工程費(fèi)1室內(nèi)水暖氣電室內(nèi)給排水給排水直飲水系統(tǒng)熱水系統(tǒng)室內(nèi)采暖室內(nèi)燃?xì)馐覂?nèi)電氣工程2設(shè)備及安裝通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)電梯供貨及安裝發(fā)電機(jī)供貨及安裝消防系統(tǒng)水消防系統(tǒng)氣體滅火系統(tǒng)防排煙工程人防設(shè)備及安裝3弱電系統(tǒng)居家防盜系統(tǒng)對講系統(tǒng)三表遠(yuǎn)傳大堂、電梯廳、樓梯間、屋面、外立面及雨蓬、欄桿等精裝修費(fèi)用廚房、衛(wèi)生間、廳房、陽臺、露臺的精裝修地板熱、電熱膜、分戶燃?xì)鉅t、管道系統(tǒng)、樓棟及單元配電箱、電表箱、戶配電箱、管線敷設(shè)、燈具、開關(guān)插座、含弱電工程管盒埋空調(diào)設(shè)備及安裝費(fèi)用、空調(diào)管道、通風(fēng)系統(tǒng)發(fā)電機(jī)供貨、安裝、機(jī)房降噪含消防水、電、防排煙自動噴淋、主體內(nèi)消火栓箱、獨(dú)立的室外消火栓系統(tǒng)煙感、溫感、報警、消防廣播密閉門、氣體過濾裝置陽臺及室內(nèi)紅外探測防盜、門磁、緊急按扭包括可視及非可視對講水、電、氣遠(yuǎn)程抄表有線電視五社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)1室外給排水系統(tǒng)室外給水系統(tǒng)雨污水系統(tǒng)2室外采暖系統(tǒng)3室外燃?xì)庀到y(tǒng)4室外電氣及高低壓設(shè)備高低壓配電設(shè)備及安裝設(shè)室外弱電管道埋設(shè)5室外智能化系統(tǒng)停車管理系統(tǒng)小區(qū)閉路監(jiān)控周界紅外防越小區(qū)門禁系統(tǒng)電子巡更系統(tǒng)電子公告屏六園林環(huán)境工程費(fèi)1綠化建設(shè)費(fèi)2建筑小品路、廣場建造有線電視、衛(wèi)星電視主體內(nèi)外布線及終端插座主體內(nèi)外布線及終端插座主體內(nèi)外布線及終端插座小區(qū)內(nèi)給水管道、檢查井、水泵房設(shè)備、以及外接的消火栓紅線到配電房的高壓線、高壓柜、變壓器、低壓柜；箱式變壓設(shè)備室外強(qiáng)電總平線路部分用于電視、電話、寬帶網(wǎng)、智能化布線的管道預(yù)埋、檢查井露天停車場管理系統(tǒng)、地下室或架空層停車場管理系統(tǒng)攝像頭、顯示屏及電氣系統(tǒng)安裝紅外對掃小區(qū)周邊綠化雕塑、水景、環(huán)廊、假山等費(fèi)車行道廣場、人行道費(fèi)5室外照明6室外背景音樂7室外零星設(shè)施七配套設(shè)施費(fèi)1游泳池2業(yè)主會所3幼兒園4學(xué)校6設(shè)備用房7車站建造費(fèi)八開發(fā)間接費(fèi)1工程管理費(fèi)工程監(jiān)理費(fèi)預(yù)結(jié)算編審費(fèi)行政管理費(fèi)施工合同外獎金工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)安全監(jiān)督費(fèi)工程保險費(fèi)2營銷設(shè)施建造費(fèi)廣告設(shè)施及發(fā)布費(fèi)現(xiàn)場包裝費(fèi)裝飾費(fèi)永久圍墻、圍欄及大門室外燈光照明工程兒童游樂設(shè)施、指示牌、標(biāo)識牌、示意圖、垃圾桶、座椅、陽傘建造成本及配套資產(chǎn)購置建造成本及配套資產(chǎn)購置建造成本及配套資產(chǎn)購置建造成本及配套資產(chǎn)購置配電房、水泵房土建及裝修費(fèi)建造成本及配套資產(chǎn)購置支付給聘請的項(xiàng)目或工程建立單位的費(fèi)用支付給造價咨詢公司的預(yù)結(jié)算的編制、審核費(fèi)用直接從事項(xiàng)目開發(fā)的部門的人員工資、獎金、補(bǔ)貼等人工及行政費(fèi)建設(shè)主管部門的質(zhì)監(jiān)費(fèi)建設(shè)主管部門的安監(jiān)費(fèi)車站廣告、路牌廣告設(shè)計、工程、裝飾等樣板間銷售模型費(fèi)他3資本化利息4物業(yè)管理完善費(fèi)九期間費(fèi)用1管理費(fèi)用人工費(fèi)用行政費(fèi)用財產(chǎn)費(fèi)用其它2銷售費(fèi)用媒介廣告費(fèi)展銷費(fèi)促銷活動費(fèi)宣傳資料及禮現(xiàn)場銷售器具費(fèi)銷售人工費(fèi)看樓交通費(fèi)萬客會費(fèi)用包括樣板間設(shè)計、裝修、家具、飾品以及保潔、保安、維修費(fèi)。主體外搭設(shè)的樣板間還包括建造費(fèi)用；主體內(nèi)樣板間銷售后回收的設(shè)計、裝修、家具、家私等費(fèi)用，可從總費(fèi)售樓沙盤、戶型模型等直接用于項(xiàng)目開發(fā)所借入資金的利息支出、匯兌損失，減