深圳市房地產(chǎn)條例

深圳市房地產(chǎn)條例（草案初稿）第一章總則第二章房地產(chǎn)行業(yè)管理第一節(jié)一般規(guī)定第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)第三節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)第四節(jié)房地產(chǎn)估價第五節(jié)房地產(chǎn)行業(yè)組織第三章房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓第一節(jié)一般規(guī)定第二節(jié)商品房預(yù)售第四章房地產(chǎn)抵押第五章房地產(chǎn)登記第一節(jié)一般規(guī)定第二節(jié)初始登記第三節(jié)轉(zhuǎn)移登記第四節(jié)變更登記第五節(jié)抵押登記第六節(jié)預(yù)售房地產(chǎn)預(yù)告登記第七節(jié)限制房地產(chǎn)權(quán)利登記第八節(jié)其他登記第九節(jié)注銷登記及撤銷核準(zhǔn)登記第六章附則深圳市房地產(chǎn)條例第一章總則(立法宗旨和立法依據(jù))為了加強(qiáng)房地產(chǎn)管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)利，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合深圳市（以下簡稱本市）實際情況，制定本條例。(本條例適用范圍)在本市實施房地產(chǎn)管理，從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、交易、登記及其它相關(guān)活動，適用本條例。本條例所稱房地產(chǎn)，是指土地及依附于土地的建筑物、附著物。本條例房地產(chǎn)權(quán)利，是指土地所有權(quán)、使用權(quán)以及依附于土地的建筑物、附著物所有權(quán)及由上述權(quán)利產(chǎn)生的他項權(quán)利。本條例所稱房地產(chǎn)權(quán)利人，是指依法享有房地產(chǎn)權(quán)利的自然人、法人和其他組織。（房地產(chǎn)行為原則）從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、交易、登記及其它相關(guān)活動，應(yīng)當(dāng)遵循合法、公平、公正、公開、誠實信用的原則。(房地產(chǎn)登記)房地產(chǎn)實行依法登記制度，經(jīng)登記的房地產(chǎn)權(quán)利受法律保護(hù)。房地產(chǎn)權(quán)利的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)移與終止，應(yīng)當(dāng)按照本條例的規(guī)定進(jìn)行登記。房地產(chǎn)權(quán)利證書是房地產(chǎn)權(quán)利的憑證。(房地合一)建筑物、附著物的所有權(quán)主體應(yīng)當(dāng)和該建筑物、附著物占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致。（房地產(chǎn)管理的體制）市人民政府房地產(chǎn)行政管理部門是房地產(chǎn)行業(yè)的主管部門，依照相關(guān)法律法規(guī)和本條例對房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、交易、登記及其他相關(guān)活動進(jìn)行指導(dǎo)、檢查、監(jiān)督和管理。主管部門可以設(shè)立派出機(jī)構(gòu)。派出機(jī)構(gòu)依照主管部門授權(quán)履行職責(zé)。（行業(yè)誠信）主管部門應(yīng)當(dāng)建立完善房地產(chǎn)行業(yè)誠信檔案和誠信公示制度。（房地產(chǎn)信息系統(tǒng)）主管部門應(yīng)當(dāng)建立完善房地產(chǎn)信息系統(tǒng)，公示相關(guān)市場信息，加強(qiáng)行業(yè)管理。第二章房地產(chǎn)行業(yè)管理第一節(jié)一般規(guī)定（權(quán)益保障）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、估價機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員的合法權(quán)益受法律保護(hù)，任何單位和個人不得非法干預(yù)其業(yè)務(wù)活動和結(jié)果。（年度評價）主管部門應(yīng)當(dāng)每年度對在本市開展業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)（土地）估價師的經(jīng)營業(yè)績、信用狀況等進(jìn)行綜合評價。綜合評價的結(jié)果應(yīng)當(dāng)向社會公布。（市場檢查）主管部門在履行檢查和監(jiān)管職責(zé)時，有權(quán)采取下列措施：（一）進(jìn)入被檢查企業(yè)，查閱或復(fù)制業(yè)務(wù)相關(guān)材料；（二）要求被檢查企業(yè)或人員提供資質(zhì)證書、資格證書、項目手冊、業(yè)務(wù)相關(guān)資料及有關(guān)質(zhì)量管理、檔案管理、財務(wù)管理的文件和資料；（三）糾正企業(yè)或人員的違法違規(guī)行為。（誠信檔案）主管部門應(yīng)當(dāng)將在日常檢查和監(jiān)管中發(fā)現(xiàn)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、估價機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員的違法違規(guī)行為、不良訴訟及經(jīng)查證屬實的被投訴舉報記錄、行政處罰及刑事處罰等情況，作為不良信用記錄記入其誠信檔案。誠信檔案應(yīng)當(dāng)公示，任何單位和個人有權(quán)查閱。（誠信計分）房地產(chǎn)行業(yè)誠信管理實行誠信計分制度。主管部門應(yīng)當(dāng)建立完善房地產(chǎn)行業(yè)誠信評價指標(biāo)體系，制定誠信計分標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)則，并視誠信狀況分層次實施管理。對于誠信計分結(jié)果達(dá)到或超過失信警示線的企業(yè)和個人，主管部門應(yīng)當(dāng)將其列為重點監(jiān)督和檢查對象，加強(qiáng)日常監(jiān)管，對其相關(guān)業(yè)務(wù)活動及有關(guān)行政許可、備案等事項的辦理進(jìn)行嚴(yán)格管理和審查，并可視情況予以警告、通報批評、媒體曝光、限制從事部分業(yè)務(wù)、責(zé)令停業(yè)整改等處理。對于失信情節(jié)嚴(yán)重的企業(yè)和個人，主管部門應(yīng)當(dāng)將其納入嚴(yán)重失信名單并向社會公布，同時應(yīng)當(dāng)在組織地塊出讓、資質(zhì)或資格年檢、備案、年度評價時，對其重點監(jiān)督并加大審查力度，直至取消其土地受讓資格、限制商品房開發(fā)項目預(yù)售或禁止從事有關(guān)業(yè)務(wù)。市政府可以根據(jù)本條例制定房地產(chǎn)行業(yè)誠信公示的具體辦法。（責(zé)任承擔(dān)）因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、估價機(jī)構(gòu)從業(yè)人員在執(zhí)業(yè)過程中的故意或過失，給相關(guān)當(dāng)事人造成損失的，由其所在的企業(yè)或機(jī)構(gòu)承擔(dān)賠償責(zé)任。該企業(yè)或機(jī)構(gòu)履行賠償責(zé)任后，可以依法向有關(guān)人員追償。第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)（開發(fā)企業(yè)備案義務(wù)）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在本市從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)持下列證明材料向主管部門備案：（一）營業(yè)執(zhí)照；（二）資質(zhì)證書；（三）企業(yè)法定代表人的身份證明；（四）主要管理、技術(shù)人員的職稱證書和聘用合同。（備案登記和數(shù)字認(rèn)證）主管部門應(yīng)當(dāng)在收到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的備案申請后二十日內(nèi)，為其辦理備案登記手續(xù)和房地產(chǎn)信息系統(tǒng)數(shù)字認(rèn)證手續(xù)。（開發(fā)企業(yè)備案變更）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名稱、地址、法定代表人、注冊資本等主要登記事項發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)在向工商行政管理部門辦理變更手續(xù)后十五日內(nèi)，向主管部門辦理備案變更手續(xù)。（項目手冊的內(nèi)容）房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)實行項目手冊制度。項目手冊主要記載下列事項：（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)基本情況。包括企業(yè)名稱、地址、法定代表人姓名、企業(yè)資質(zhì)證書編號等內(nèi)容；（二）開發(fā)項目的基本情況。包括開發(fā)項目的項目負(fù)責(zé)人姓名、項目規(guī)劃、建設(shè)用地的取得、拆遷情況、設(shè)計審批等內(nèi)容；(三)開發(fā)項目的施工建設(shè)情況。包括項目建設(shè)進(jìn)度計劃、實際建設(shè)投資完成情況、開工情況、委托監(jiān)理、質(zhì)量監(jiān)督、參與施工的各個單位情況及工程款支付情況等內(nèi)容；(四)開發(fā)項目的竣工情況。包括竣工驗收、拆遷情況、交付使用情況、商品房質(zhì)量保證書和住宅使用說明書發(fā)放情況及委托物業(yè)管理等內(nèi)容；(五)開發(fā)項目的經(jīng)營情況。包括項目的轉(zhuǎn)讓情況、項目聯(lián)建情況、商品房預(yù)售、商品房實際銷售、商品房出租、房屋抵押及貸款情況、商品房空置、委托銷售代理等內(nèi)容；(六)開發(fā)項目的審批情況。對項目開發(fā)經(jīng)營過程中管理部門的審批文件進(jìn)行登記；(七)其它情況。包括初始登記情況、公建配套、基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)情況、開發(fā)過程各種投訴及重大問題的處理情況、接受行政處罰的情況及其它需要記載的內(nèi)容。（項目手冊的建立）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在簽訂土地使用權(quán)出讓合同或取得劃撥土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件后二十日內(nèi)，通過主管部門房地產(chǎn)信息系統(tǒng)建立項目手冊，并隨著項目開發(fā)、銷售的進(jìn)度及時更新相關(guān)信息和數(shù)據(jù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違反前款規(guī)定，不建立項目手冊，或者不如實填寫項目手冊的，由主管部門責(zé)令改正，并可處以一萬元以上五萬元以下的罰款。（項目手冊的核驗和公示）主管部門依據(jù)項目手冊對房地產(chǎn)開發(fā)項目實行監(jiān)督管理，并定期對項目手冊進(jìn)行核驗。項目手冊內(nèi)容應(yīng)當(dāng)通過房地產(chǎn)信息系統(tǒng)公示。（開發(fā)建設(shè)）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照法律以及土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工期限和建設(shè)條件等進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。違反前款規(guī)定的，由主管部門按照國家法律規(guī)定及土地使用權(quán)出讓合同約定處理。第二節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)（術(shù)語釋義）本條例所稱房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，是指在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃等活動中，提供房地產(chǎn)居間、代理等服務(wù)的活動。房地產(chǎn)居間，是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人接受委托，向委托人報告訂立交易合同的機(jī)會或者提供訂立交易合同的媒介服務(wù)并獲取服務(wù)報酬。房地產(chǎn)代理，是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在委托人授予的代理權(quán)限內(nèi)，以委托人的名義從事房地產(chǎn)交易相關(guān)活動，行為后果直接由委托人承擔(dān)。本條例所稱房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，是指按照國家規(guī)定考取房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格證書并經(jīng)注冊生效的人員。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員是指在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)中從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人及其他輔助人員。本條例所稱房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，是指依法設(shè)立、以收取傭金為目的從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的經(jīng)濟(jì)組織。（經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案義務(wù)）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其分支機(jī)構(gòu)在本市開展業(yè)務(wù)的，應(yīng)當(dāng)持下列證明材料向主管部門備案。（一）營業(yè)執(zhí)照；（二）企業(yè)法定代表人的身份證明；（三）主要管理、技術(shù)人員的職稱證書和聘用合同。（經(jīng)紀(jì)人備案義務(wù)）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在本市執(zhí)業(yè)的，應(yīng)當(dāng)持下列證明材料向主管部門備案：（一）執(zhí)業(yè)資格證書、注冊證書；（二）身份證明；（三）與所在企業(yè)簽訂的勞動合同。（備案登記和數(shù)字認(rèn)證）主管部門應(yīng)當(dāng)在收到房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的備案申請后二十日內(nèi)，為其辦理備案登記手續(xù)和房地產(chǎn)信息系統(tǒng)數(shù)字認(rèn)證手續(xù)。（備案變更）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或分支機(jī)構(gòu)名稱、地址、法定代表人、注冊資本等主要登記事項發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)在向工商行政管理部門辦理變更手續(xù)后十日內(nèi)，向主管部門辦理備案變更手續(xù)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人變更任職企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在與新企業(yè)簽訂勞動合同之日起十日內(nèi)，向主管部門辦理備案變更手續(xù)。（業(yè)務(wù)承攬）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人需要執(zhí)業(yè)的，應(yīng)當(dāng)加入房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，并以所在機(jī)構(gòu)的名義接受委托，開展經(jīng)紀(jì)活動，收取服務(wù)報酬。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的分支機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)以設(shè)立它的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的名義接受委托，開展經(jīng)紀(jì)活動，收取服務(wù)報酬。（房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)接受委托開展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)務(wù)性質(zhì)與委托人簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同一般包括下列內(nèi)容：（一）委托人姓名、職業(yè)、住址或者名稱、住所、法定代表人姓名；(二)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)名稱、住所、法定代表人姓名和執(zhí)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人姓名；（三）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)項目的名稱、內(nèi)容、要求和標(biāo)的物的具體情況；（四）雙方當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)；（五）經(jīng)紀(jì)服務(wù)的收費標(biāo)準(zhǔn)和支付時間、支付方式；（六）合同的履行期限和履行方式；（七）違約責(zé)任和糾紛解決方式；（八）雙方當(dāng)事人約定的其他事項。（提醒和說明義務(wù)）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員在從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)時，應(yīng)當(dāng)向服務(wù)對象說明以下事項：（一）本機(jī)構(gòu)和本人的備案情況、資格證書及其年度審核情況和信用檔案情況；（二）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)所涉及的房地產(chǎn)的權(quán)屬、面積、使用年限、用途、抵押、租賃、使用限制等基本情況；（三）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動可能引發(fā)的風(fēng)險和后果。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在經(jīng)營場所的醒目位置提醒當(dāng)事人有權(quán)要求告知前款規(guī)定的事項。（明碼標(biāo)價）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在經(jīng)營場所或交繳費用地點的醒目位置公布其收費項目、服務(wù)內(nèi)容、計費方法、收費標(biāo)準(zhǔn)等事項。（服務(wù)告知）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員在經(jīng)紀(jì)活動中，應(yīng)當(dāng)及時告知委托人服務(wù)進(jìn)度情況，提供真實的訂約信息和與交易有關(guān)的資料，不得隱瞞與交易有關(guān)的重要事項。（業(yè)務(wù)相關(guān)信息的取得和保密）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在業(yè)務(wù)活動中，有權(quán)要求委托人提供開展業(yè)務(wù)所必需的資料并對資料加以合理利用，委托人應(yīng)當(dāng)對所提供資料的完整性和真實性負(fù)責(zé)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)妥善保管委托人的資料，保守委托人的商業(yè)秘密。非經(jīng)委托人同意，不得利用其所提供的商業(yè)信息從事該委托人所委托的業(yè)務(wù)以外的任何經(jīng)營活動。（代理轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)接受委托代理轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)對轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人的資格、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的真實性和合法性進(jìn)行查驗。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或其從業(yè)人員違反前款規(guī)定，未進(jìn)行查驗或者因查驗過程中故意或重大過失未能查明真實情況，或者明知轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人的資格、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的真實性和合法性存在瑕疵而未告知受讓人，使受讓人受到損失的，應(yīng)與轉(zhuǎn)讓人承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。（業(yè)務(wù)禁限）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員不得從事行紀(jì)服務(wù)，不得因同一宗經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)所涉及的房地產(chǎn)與交易雙方中的任何一方發(fā)生房地產(chǎn)買賣、交換、租賃關(guān)系。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)違反前款規(guī)定的，由主管部門沒收違法所得，并處以十萬元以上三十萬元以下的罰款；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員違反前款規(guī)定的，由主管部門沒收違法所得，并處以五萬元以上十萬元以下的罰款。給他人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。（代收交易款項禁止）除當(dāng)事人支付的不超過交易標(biāo)的總額百分之五的定金外，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得代收或監(jiān)管交易當(dāng)事人支付的其他任何交易款項。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)違反前款規(guī)定，擅自代收或監(jiān)管交易款項，或者代收的定金數(shù)額超過規(guī)定的，由主管部門責(zé)令退還代收款項，處以十萬元以上三十萬元以下的罰款，并對直接責(zé)任人員處以三萬元以上五萬元以下的罰款。（服務(wù)報酬的收?。┓康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)開展業(yè)務(wù)，有權(quán)按照約定向委托人收取報酬。主管部門可以會同物價部門制定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的收費標(biāo)準(zhǔn)。（服務(wù)報酬的收?。┓舷铝星樾沃坏?，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可以要求委托人支付約定的服務(wù)報酬：（一）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)已經(jīng)促成交易合同有效成立，并且經(jīng)紀(jì)合同未約定以交易合同實際履行為支付報酬條件的；（二）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)已經(jīng)促成交易合同有效成立，但因可歸責(zé)于委托人的原因而被解除的；（三）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同約定的委托期間屆滿后兩個月內(nèi)，委托人逕與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供的資料內(nèi)的客戶成交的，但通過其他房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)居間或代理而成交的除外。（四）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同約定為獨家居間或代理，但在委托期間，委托人擅自另行委托其他房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的。除前款規(guī)定的情形外，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)未能促成交易合同成立的，不得收取服務(wù)報酬，但可以要求委托人補(bǔ)償其為開展業(yè)務(wù)所支出的必要費用。（禁止賺取差價）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員不得賺取交易差價。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員違反前款規(guī)定，賺取差價的，由主管部門沒收違法所得，并處以違法所得一倍以上三倍以下的罰款，給當(dāng)事人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。（經(jīng)紀(jì)人簽字）房地產(chǎn)買賣、交換、租賃或代理銷售等通過經(jīng)紀(jì)行為達(dá)成交易的，下列文件必須由執(zhí)行該業(yè)務(wù)的執(zhí)業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人簽字，并加蓋其所在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)公章：（一）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同；（二）定金收據(jù)；（三）交易合同。（機(jī)構(gòu)行為禁止）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得有下列行為：（一）以其他企業(yè)名義開展業(yè)務(wù)，或者允許其他企業(yè)以本企業(yè)的名義開展業(yè)務(wù)；（二）聘用或指派未取得相應(yīng)資格的人員以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人名義或其他變相方式從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)；（三）扣押房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的資格證、注冊證、備案憑證及其他身份證明；（四）進(jìn)行雙方代理；（五）就法律、法規(guī)、規(guī)章禁止交易的房地產(chǎn)從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)；（六）虛構(gòu)事實或隱瞞真相，對委托人或其他相關(guān)當(dāng)事人進(jìn)行誤導(dǎo)和欺詐；（七）以不正當(dāng)手段損害其他房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或者經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員的信譽和權(quán)益；（八）法律、法規(guī)、規(guī)章禁止的其他行為。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)違反前款（一）、（四）、（六）、（七）項的，由主管部門處以十萬元以上三十萬元以下的罰款。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)違反第一款（二）、（三）項的，由主管部門處以五萬元以上十萬元以下的罰款。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)違反第一款（五）項的，由主管部門沒收違法所得，并處以十萬元以上五十萬元以下的罰款，構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。（人員行為禁止）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人不得有下列行為：（一）同時在兩個或兩個以上房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)中執(zhí)業(yè)；（二）以個人名義承攬房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)；（三）以他人名義或允許他人以自己名義從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)；（四）不通過所在機(jī)構(gòu)收取服務(wù)報酬；（五）索取、收受委托合同以外的報酬或其他財物，或者利用工作之便，牟取其他不正當(dāng)利益；（六）法律、法規(guī)、規(guī)章禁止的其他行為。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人違反前款（一）項的，由主管部門對其和其所在的機(jī)構(gòu)分別處以五萬元以上十萬元以下的罰款。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人違反第一款（二）、（三）、（四）項的，由主管部門處以三萬元以上五萬元以下的罰款。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人違反第一款（五）項的，由主管部門責(zé)令退還不當(dāng)?shù)美驔]收違法所得，并處以五萬元以上十萬元以下的罰款。第三節(jié)房地產(chǎn)估價（術(shù)語釋義）本條例所稱房地產(chǎn)估價，是指房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)接受當(dāng)事人委托，對土地及土地上的建筑物、附著物等各類不動產(chǎn)進(jìn)行測算，測定其經(jīng)濟(jì)價值和價格的經(jīng)營活動。本條例所稱房地產(chǎn)（土地）估價師，是指按照國家規(guī)定考取房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格證書或土地估價師資格證書并經(jīng)注冊生效的人員。房地產(chǎn)估價從業(yè)人員是指在房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)中從事房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)（土地）估價師及其他輔助人員。本條例所稱房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)，指依法設(shè)立并取得房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)、從事房地產(chǎn)估價服務(wù)的經(jīng)濟(jì)組織。（估價機(jī)構(gòu)備案義務(wù)）房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)及其分支機(jī)構(gòu)在本市開展業(yè)務(wù)的，應(yīng)當(dāng)持下列證明材料向主管部門備案。（一）營業(yè)執(zhí)照；（二）資質(zhì)證書；（二）企業(yè)法定代表人或執(zhí)行合伙人的身份證明；（三）主要管理、技術(shù)人員的職稱證書和聘用合同。（估價師備案義務(wù)）房地產(chǎn)（土地）估價師在本市執(zhí)業(yè)的，應(yīng)當(dāng)持下列證明材料向主管部門備案：（一）執(zhí)業(yè)資格證書、注冊證書；（二）身份證明；（三）與所在企業(yè)簽訂的勞動合同。（備案登記和數(shù)字認(rèn)證）主管部門應(yīng)當(dāng)在收到房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)或房地產(chǎn)（土地）估價師的備案申請后二十日內(nèi)，為其辦理備案登記手續(xù)和房地產(chǎn)信息系統(tǒng)數(shù)字認(rèn)證手續(xù)。（備案變更）房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)或分支機(jī)構(gòu)名稱、地址、法定代表人或執(zhí)行合伙人、注冊資本或出資額等主要登記事項發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)在向工商行政管理部門辦理變更手續(xù)后十日內(nèi)，向主管部門辦理備案變更手續(xù)。房地產(chǎn)（土地）估價師變更任職企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在與新企業(yè)簽訂勞動合同之日起十日內(nèi)，向主管部門辦理備案變更手續(xù)。（業(yè)務(wù)承攬）房地產(chǎn)（土地）估價師需要執(zhí)業(yè)的，應(yīng)當(dāng)加入房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)，并以所在機(jī)構(gòu)的名義接受委托，開展估價活動，收取服務(wù)報酬。房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的分支機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)以設(shè)立它的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的名義接受委托，開展經(jīng)紀(jì)活動，收取服務(wù)報酬。（明碼標(biāo)價）房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在經(jīng)營場所或交繳費用地點的醒目位置公布其收費項目、服務(wù)內(nèi)容、計費方法、收費標(biāo)準(zhǔn)等事項。（委托合同）房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)接受委托開展房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)與委托人簽訂書面委托合同。房地產(chǎn)估價委托合同一般包括下列內(nèi)容：（一）委托人姓名、職業(yè)、住址或者名稱、住所、法定代表人姓名；（二）房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)名稱、住所、法定代表人姓名和執(zhí)行房地產(chǎn)（土地）估價師姓名；（三）房地產(chǎn)估價服務(wù)項目的對象、目的、要求、時間和估價對象的名稱、地點、面積、坐落、建筑結(jié)構(gòu)、用途、使用情況等；（四）房地產(chǎn)估價報告的交付時間和方式；（五）估價服務(wù)的收費標(biāo)準(zhǔn)和支付時間、支付方式；（六）委托人的協(xié)助義務(wù)；（七）信息風(fēng)險和雙方責(zé)任；（八）違約責(zé)任和糾紛解決方式；（九）雙方當(dāng)事人約定的其他事項。（估價師簽名和回避）房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)與委托人簽訂委托合同，應(yīng)當(dāng)附有執(zhí)行該項估價業(yè)務(wù)的執(zhí)業(yè)房地產(chǎn)（土地）估價師的簽名。執(zhí)業(yè)房地產(chǎn)（土地）估價師與估價業(yè)務(wù)的委托人有利害關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)回避。委托人有權(quán)要求其回避。（估價業(yè)務(wù)的執(zhí)行）房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)接受委托開展房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)的，同一宗房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)委派兩名以上執(zhí)業(yè)房地產(chǎn)（土地）估價師負(fù)責(zé)。受委派的估價人員應(yīng)當(dāng)對估價對象房地產(chǎn)進(jìn)行實地查勘，做好實地查勘記錄，委托人應(yīng)當(dāng)協(xié)助。（估價原則和方法）房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)估價目的，遵循估價技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)則，選用適宜的估價方法，在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)價格或者價值進(jìn)行估算和判定。（估價報告的形式和內(nèi)容）房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)完成估價業(yè)務(wù)后，應(yīng)當(dāng)向委托人出具書面估價報告。估價報告應(yīng)當(dāng)載明下列內(nèi)容：（一）評估標(biāo)的物名稱、地點、面積、坐落、建筑結(jié)構(gòu)、用途、裝修、環(huán)境、質(zhì)量、使用等情況；（二）估價依據(jù)和方法；（三）估價日期和估價基準(zhǔn)日；（四）估價因素分析和估價勘測數(shù)據(jù)；（五）估價結(jié)果；（六）必要的附件，包括估價過程中作為估價依據(jù)的有關(guān)圖紙照片、背景材料、原始數(shù)據(jù)及市場資料等；（七）估價業(yè)務(wù)執(zhí)行人對估價報告真實性、客觀性及其他相關(guān)事項的聲明；（八）其他需要說明的問題。（估價報告簽字）房地產(chǎn)估價報告應(yīng)當(dāng)由負(fù)責(zé)該項估價業(yè)務(wù)的執(zhí)業(yè)房地產(chǎn)（土地）估價師簽字，并加蓋其所在房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)公章。在估價報告上簽字的房地產(chǎn)（土地）估價師應(yīng)當(dāng)對估價報告的真實性和合法性負(fù)責(zé)。（服務(wù)報酬的收?。┓康禺a(chǎn)估價機(jī)構(gòu)開展業(yè)務(wù)，有權(quán)按照約定向委托人收取報酬。主管部門可以會同物價部門制定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的收費標(biāo)準(zhǔn)。（估價報告?zhèn)浒福┓康禺a(chǎn)估價機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在出具的估價報告簽字蓋章后二十日內(nèi)，填寫估價報告摘要，報主管部門備案。房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)違反前款規(guī)定，無故不按時報請備案的，由主管部門責(zé)令改正；拒不改正的，處以五千元以下的罰款。（估價報告復(fù)核）房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立估價報告內(nèi)部審核、復(fù)核制度。委托人及其他利害關(guān)系人對估價報告有異議的，可在收到估價報告后十五日內(nèi)，向出具估價報告的估價機(jī)構(gòu)要求復(fù)核，估價機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在收到復(fù)核要求后五日內(nèi)作出答復(fù)。估價結(jié)果改變的，應(yīng)當(dāng)重新出具估價報告；估價結(jié)果沒有改變的，應(yīng)當(dāng)作出書面通知并說明原因。委托人及其他利害關(guān)系人對復(fù)核結(jié)果仍有異議的，可向房地產(chǎn)（土地）估價行業(yè)組織申請組織專家技術(shù)鑒定。行業(yè)組織應(yīng)當(dāng)組織專家進(jìn)行鑒定，鑒定結(jié)論認(rèn)為估價報告不符合估價規(guī)范的，應(yīng)當(dāng)提出意見，并書面通知原估價機(jī)構(gòu)另行組織人員進(jìn)行估價。委托人也可以另行委托估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行估價。（機(jī)構(gòu)行為禁止）房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)不得有下列行為：（一）以其他企業(yè)名義開展業(yè)務(wù)，或者允許其他企業(yè)以本企業(yè)的名義開展業(yè)務(wù)；（二）聘用或指派未取得相應(yīng)資格的人員以房地產(chǎn)（土地）估價師名義或其他變相方式從事房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)；（三）扣押房地產(chǎn)估價師的資格證、注冊證、備案憑證及其他身份證明；（四）與一方當(dāng)事人串通，損害他人的合法權(quán)益；（五）虛構(gòu)事實或隱瞞真相，對委托人或其他相關(guān)當(dāng)事人進(jìn)行誤導(dǎo)和欺詐；（六）以不正當(dāng)手段損害其他房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)或者估價從業(yè)人員的信譽和權(quán)益；（七）法律、法規(guī)、規(guī)章禁止的其他行為。房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)違反前款（一）、（四）、（五）、（六）項的，由主管部門處以十萬元以上三十萬元以下的罰款，給當(dāng)事人造成損失的，由房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)違反第一款（二）、（三）項的，由主管部門處以五萬元以上十萬元以下的罰款。（人員行為禁止）房地產(chǎn)估價人員不得有下列行為：（一）同時在兩個或兩個以上房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)中執(zhí)業(yè)；（二）以個人名義承攬房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)；（三）以他人名義或允許他人以自己名義從事房地產(chǎn)估價服務(wù)；（四）不通過所在機(jī)構(gòu)收取服務(wù)報酬；（五）故意出具虛假或不實的估價報告；（六）與一方當(dāng)事人串通，損害他人的合法權(quán)益；（七）索取、收受委托合同以外的報酬或其他財物，或者利用工作之便，牟取其他不正當(dāng)利益；（八）法律、法規(guī)、規(guī)章禁止的其他行為。房地產(chǎn)估價人員違反前款（一）項的，由主管部門對其和其所在的機(jī)構(gòu)分別處以五萬元以上十萬元以下的罰款。房地產(chǎn)估價人員違反第一款（二）、（三）、（四）項的，由主管部門處以三萬元以上五萬元以下的罰款。房地產(chǎn)估價人員違反第一款（五）、（六）、（七）項的，由主管部門責(zé)令退還不當(dāng)?shù)美驔]收違法所得，并處以五萬元以上十萬元以下的罰款，給當(dāng)事人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。第五節(jié)房地產(chǎn)行業(yè)組織（行業(yè)組織的性質(zhì)）房地產(chǎn)行業(yè)組織是依法登記成立的房地產(chǎn)行業(yè)的自律性社團(tuán)法人，其組織形式及會員的權(quán)利義務(wù)由章程規(guī)定。主管部門依法對房地產(chǎn)行業(yè)組織進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。（行業(yè)組織的加入）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、估價機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)加入相應(yīng)的房地產(chǎn)行業(yè)組織，成為團(tuán)體會員。執(zhí)業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、執(zhí)業(yè)房地產(chǎn)（土地）估價師應(yīng)當(dāng)加入相應(yīng)的房地產(chǎn)行業(yè)組織，成為個人會員。（行業(yè)組織的職能）房地產(chǎn)行業(yè)組織可以行使下列職能：（一）制定并組織實施本行業(yè)的行規(guī)行約，建立行業(yè)自律機(jī)制和會員信用記錄；（二）對違反行業(yè)協(xié)會章程或者行規(guī)行約、行業(yè)整體利益的會員，采取相應(yīng)的行業(yè)自律措施；（三）拓展市場，發(fā)布市場信息，推薦行業(yè)產(chǎn)品或者服務(wù)，開展行業(yè)培訓(xùn)，提供咨詢服務(wù)；（四）宣傳房地產(chǎn)法律、法規(guī)、規(guī)章及相關(guān)政策；（五）向政府有關(guān)部門反映涉及行業(yè)利益的事項，提出經(jīng)濟(jì)政策和立法等方面的意見和建議，維護(hù)本行業(yè)的利益及會員的合法權(quán)益；（六）協(xié)調(diào)會員與政府之間、會員之間、會員與非會員之間、會員與消費者之間涉及經(jīng)營活動的爭議，以及本行業(yè)協(xié)會與其他行業(yè)協(xié)會或者經(jīng)濟(jì)組織的相關(guān)事宜；（七）組織本行業(yè)的業(yè)務(wù)交流；（八）配合主管部門的行業(yè)管理工作，定期對行業(yè)行為進(jìn)行評價并公布；（九）法律、法規(guī)授權(quán)或者政府部門委托以及章程規(guī)定的其他職能。（行業(yè)組織的行為禁止）房地產(chǎn)行業(yè)組織不得有下列行為：（一）通過制定行業(yè)規(guī)則或者其他方式壟斷市場，妨礙公平競爭，損害消費者、非會員單位的合法權(quán)益或者社會公共利益；（二）限制會員開展正當(dāng)?shù)慕?jīng)營活動或者參與其他社會活動；（三）在會員之間實施歧視性待遇，或限制其他會員在行業(yè)組織中發(fā)揮作用；（四）法律、法規(guī)、規(guī)章禁止的其他行為。第三章房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓第一節(jié)一般規(guī)定(房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過合法方式將房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移給他人的行為。（轉(zhuǎn)讓形式）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓包括下列方式：（一）買賣；（二）贈與；（三）繼承；（四）交換；（五）以房地產(chǎn)作價出資入股或者作為合作條件與他人成立法人或者其他組織，使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的；（六）因法人或者其他組織合并、分立，使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的；（七）以房地產(chǎn)清償債務(wù)的；（八）其他轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)權(quán)屬的方式。(不屬于轉(zhuǎn)讓的形式)下列行為不屬于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓：（一）共同共有轉(zhuǎn)為按份共有的；（二）可分割的房屋，按份共有人之間按份額進(jìn)行的實物分割；（三）對國家機(jī)關(guān)、由財政全額撥款的事業(yè)單位及其下屬機(jī)構(gòu)之間的房地產(chǎn)進(jìn)行的行政調(diào)撥；（四）其他不轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)權(quán)屬的方式。(不得轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn))有下列情形之一的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：（一）未依法取得房地產(chǎn)權(quán)證書的；（二）共同共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；（三）司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；（四）依法做出收回、沒收、征收土地使用權(quán)決定的；（五）寺廟、道觀、教堂等歸宗教團(tuán)體所有的用于宗教目的的房地產(chǎn)；（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。（附條件轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)）下列房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)經(jīng)主管部門批準(zhǔn)：（一）以行政劃撥方式取得國有土地使用權(quán)的；（二）取得土地使用權(quán)時減免地價的；（三）土地使用權(quán)出讓合同約定為自用性質(zhì)的；（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。前款房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓按規(guī)定需補(bǔ)交地價的，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交。違反本條前兩款規(guī)定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，轉(zhuǎn)讓行為無效，由主管部門對轉(zhuǎn)讓人處以房地參轉(zhuǎn)讓價款百分之十的罰款。（土地出讓合同權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)移）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)同時轉(zhuǎn)移；轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)將土地使用權(quán)出讓合同書或者其復(fù)印件提供給受讓人。（轉(zhuǎn)讓專有權(quán)不得與共有權(quán)相分離）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，房地產(chǎn)權(quán)利人對建筑物共有部分的共有和共同管理的權(quán)利視為一并轉(zhuǎn)讓。按照建筑設(shè)計在結(jié)構(gòu)和功能上為獨立成套的房地產(chǎn)，不得分割轉(zhuǎn)讓。（優(yōu)先權(quán)）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，在同等情況下，下列當(dāng)事人依照先后順序行使優(yōu)先購買權(quán)：（一）房地產(chǎn)共有人；（二）房地產(chǎn)承租人。轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓的條件書面通知上列優(yōu)先權(quán)人。優(yōu)先購買權(quán)人在轉(zhuǎn)讓人書面通知送達(dá)后十日內(nèi)不主張權(quán)利的，視為放棄優(yōu)先權(quán)。（房地產(chǎn)廣告）房地產(chǎn)廣告應(yīng)當(dāng)真實、合法、準(zhǔn)確。房地產(chǎn)的銷售廣告和宣傳資料中，針對房地產(chǎn)開發(fā)項目所作的說明和允諾內(nèi)容具體確定，并對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的訂立以及價格的確定有重大影響的，應(yīng)視為雙方簽訂的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同中的組成部分。(告知義務(wù))房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)及時、如實向受讓人告知涉及該房地產(chǎn)的抵押、租賃關(guān)系以及其他的可能影響受讓人權(quán)益的相關(guān)情況。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人違反前款規(guī)定的告知義務(wù)而造成受讓人損失的，依法承擔(dān)相應(yīng)的民事法律責(zé)任。(合同形式)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)當(dāng)采用書面形式。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的示范文本由主管部門制定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)參照示范文本訂立合同。(合同內(nèi)容)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的一般內(nèi)容：（一）當(dāng)事人的姓名或者名稱、住所；（二）房地產(chǎn)權(quán)利證書編號；（三）房地產(chǎn)宗地編號、位置、面積、界點坐標(biāo)；（四）土地所有權(quán)性質(zhì)、土地使用權(quán)取得方式和使用期限；（五）房地產(chǎn)的規(guī)劃用途；（六）房地產(chǎn)的平面布局、結(jié)構(gòu)、建筑質(zhì)量、裝修、設(shè)備等房屋基本狀況；（七）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的價格、付款方式和付款期限；（八）房地產(chǎn)交付條件及時間；（九）房地產(chǎn)共有（用）設(shè)施、共有（用）部位的權(quán)益分享；（十）共有人的權(quán)利義務(wù)；（十一）違約責(zé)任；（十二）爭議的解決方式；（十三）合同生效的條件或時間；（十四）當(dāng)事人約定的其他事項。房地產(chǎn)的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備房地產(chǎn)買賣合同的主要內(nèi)容的，應(yīng)視為房地產(chǎn)買賣合同。(合同的生效)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同自簽訂之日起成立并生效，但下列情況除外：（一）轉(zhuǎn)讓合同附生效條件的，自條件成就時生效；（二）轉(zhuǎn)讓合同附生效期限的，自期限屆至?xí)r生效；（公證）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為經(jīng)公證的，公證機(jī)構(gòu)應(yīng)對行為的合法性、真實性承擔(dān)法律責(zé)任。(所有權(quán)轉(zhuǎn)移)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照本條例第七章的規(guī)定申請辦理房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記。房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)核準(zhǔn)轉(zhuǎn)移登記的日期，為房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的日期。(風(fēng)險責(zé)任)房地產(chǎn)毀損、滅失的風(fēng)險，在房地產(chǎn)交付前由轉(zhuǎn)讓人承擔(dān)，在房地產(chǎn)交付后由受讓人承擔(dān)；法律另有規(guī)定或當(dāng)事人另有約定的除外。（租賃合同的繼續(xù)履行）已出租的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓后，租賃合同應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行，當(dāng)事人另有約定的除外。（交付時間）對房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)移占有，視為房地產(chǎn)的交付，但當(dāng)事人另有約定的除外。預(yù)售房地產(chǎn)的，在房地產(chǎn)竣工驗收合格之后方可交付。在房地產(chǎn)竣工驗收合格之前交付的，受讓人有權(quán)拒絕接受交付。現(xiàn)售房地產(chǎn)的，交付時間由當(dāng)事人約定。（交付責(zé)任）轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)按合同約定交付房地產(chǎn)。因轉(zhuǎn)讓人的事由，不能按約定的時間交付房地產(chǎn)的，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。（接收責(zé)任）受讓人應(yīng)當(dāng)按合同約定接收房地產(chǎn)。受讓人無正當(dāng)理由，不按約定的時間接收房地產(chǎn)的，視為交付，由此造成的損失，由受讓人承擔(dān)。因不可抗力或者當(dāng)事人在合同中約定的其他原因延期接收的，受讓人應(yīng)當(dāng)及時以書面形式通知轉(zhuǎn)讓人。(質(zhì)量保修責(zé)任)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)交付使用時，向受讓人提供房屋質(zhì)量保證書和房屋使用說明書。保修期內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因維修致使房地產(chǎn)的使用受到影響，造成受讓人損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。在保修期內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)生再轉(zhuǎn)讓的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)繼續(xù)承擔(dān)保修責(zé)任。（房地產(chǎn)質(zhì)量瑕疵的救濟(jì)）在保修期內(nèi)，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格或因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常使用，買受人可以解除合同；房地產(chǎn)所有權(quán)已發(fā)生轉(zhuǎn)移的，受讓人有權(quán)要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)回購，給買受人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任；當(dāng)事人另有約定的從其約定。（逾期給付責(zé)任）因受讓人事由不按約定期限給付價款的，受讓人應(yīng)當(dāng)按照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。因不可抗力或者當(dāng)事人在合同中約定的其他原因延期給付價款的，受讓人應(yīng)當(dāng)及時以書面形式通知轉(zhuǎn)讓人。（交付責(zé)任）因轉(zhuǎn)讓人的過錯，不能按約定的時間交付房地產(chǎn)的，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)支付違約金。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同中對違約金數(shù)額有約定的，從合同約定；未約定的，為延期交付房地產(chǎn)期間的指導(dǎo)租金．造成受讓人損失的，轉(zhuǎn)讓人除支付違約金外，還應(yīng)當(dāng)負(fù)賠償責(zé)任。轉(zhuǎn)讓人超過房地產(chǎn)買賣合同約定時間九十日仍不交付房地產(chǎn)的，受讓人有權(quán)解除合同，但轉(zhuǎn)讓人與受讓人另有約定的除外。（土地收益的先行扣繳）企業(yè)破產(chǎn)、清算過程中需處分房地產(chǎn)的，應(yīng)先行扣繳欠繳和應(yīng)繳的地價款、土地使用費等土地收益。（已銷售房地產(chǎn)的限制）房地產(chǎn)共有部分需要變更設(shè)計的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)建筑面積占建筑總面積五分之四以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)五分之四以上的業(yè)主書面同意，并應(yīng)征得受變更設(shè)計直接影響的相關(guān)權(quán)利人的書面同意。變更設(shè)計不得改變區(qū)分所有建筑物共有部分的權(quán)屬，但經(jīng)全體建筑物區(qū)分所有權(quán)人書面同意改變權(quán)屬的除外。前款書面同意應(yīng)當(dāng)公證，公證文書應(yīng)在變更設(shè)計申請之日前六個月內(nèi)作出。(價格申報制度)房地產(chǎn)買賣實行成交價格申報。房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向主管部門如實申報成交價，買賣合同價格視為雙方申報價格，不得瞞報或者作不實的申報。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的價格由雙方當(dāng)事人協(xié)商議定，但政策性住房的價格應(yīng)當(dāng)由主管部門核定。(交易信息披露制度)主管部門應(yīng)當(dāng)會同有關(guān)部門定期公布本市房地產(chǎn)交易指導(dǎo)信息。第二節(jié)商品房預(yù)售（房地產(chǎn)預(yù)售）商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)取得商品房預(yù)售許可證，禁止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未取得預(yù)售許可證進(jìn)行認(rèn)購、認(rèn)籌等銷售行為。預(yù)售許可證載明的日期為準(zhǔn)予預(yù)售的起始日期。違反本條第一款規(guī)定預(yù)售商品房的，主管部門應(yīng)責(zé)令停止預(yù)售行為，對轉(zhuǎn)讓人處以轉(zhuǎn)讓價款總額百分之十的罰款。（房地產(chǎn)預(yù)售的條件）房地產(chǎn)預(yù)售，應(yīng)向主管部門提出申請，并具備下列條件：（一）預(yù)售人為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書（二）取得房地產(chǎn)權(quán)證書；（三）取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證；（四）宗地內(nèi)七層以下（含七層）的建筑物，主體工程全部封頂；七層以上的建筑物，主體工程須完成三分之二以上的層數(shù)。市政府另有規(guī)定或土地使用權(quán)出讓合同另有約定的除外；（五）預(yù)售人已與金融機(jī)構(gòu)簽訂預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議。主管部門應(yīng)自受理預(yù)售申請之日起二十個工作日內(nèi)予以審核，重大復(fù)雜的經(jīng)主管部門負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)可延長十個工作日。符合本條第一款條件的，核發(fā)商品房預(yù)售許可證；不符合前款條件的，予以書面駁回。（公開展示文件）預(yù)售商品房的，商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在銷售現(xiàn)場公開展示下列文件，并對其真實性負(fù)責(zé)：（一）土地使用權(quán)出讓合同及全部補(bǔ)充協(xié)議；（二）建設(shè)工程規(guī)劃許可證及建設(shè)工程施工許可證；（三）商品房預(yù)售許可證；（四）商品房預(yù)售合同及補(bǔ)充協(xié)議樣本；（五）房地產(chǎn)建筑面積測繪報告（預(yù)售）；（六）經(jīng)批準(zhǔn)的建筑設(shè)計圖紙。（預(yù)售款的監(jiān)管）預(yù)購人交付的定金、保證金、預(yù)售款等各種款項均應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)預(yù)售人委托一家金融機(jī)構(gòu)收取，預(yù)售人不得自行收取。代收預(yù)售款的金融機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)為預(yù)售款的監(jiān)管機(jī)構(gòu)。預(yù)售款（含預(yù)售商品房按揭貸款）只能用于本項目預(yù)售房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)，不得挪作他用，由工程監(jiān)理機(jī)構(gòu)根據(jù)建筑工程承包合同規(guī)定的進(jìn)度計劃和工程實際進(jìn)度，書面通知預(yù)售款監(jiān)管機(jī)構(gòu)向預(yù)售人劃款。非經(jīng)工程監(jiān)理機(jī)構(gòu)書面通知，預(yù)售款監(jiān)管機(jī)構(gòu)不得直接向預(yù)售人劃款。建設(shè)工程監(jiān)理機(jī)構(gòu)和預(yù)售款監(jiān)管機(jī)構(gòu)監(jiān)管不當(dāng)，造成受讓人損失的，應(yīng)當(dāng)與預(yù)售人承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違反前款規(guī)定直接收取預(yù)售款項的，由主管部門處以十萬元以上三十萬元以下的罰款。（預(yù)售人不得抵押已預(yù)售的房地產(chǎn)）預(yù)售人不得抵押已預(yù)售的商品房。已抵押的商品房，未經(jīng)解除抵押關(guān)系不得預(yù)售。(商品房計價方式)商品房預(yù)售應(yīng)按套內(nèi)建筑面積計價或按套(單元)計價。(預(yù)售合同的預(yù)告登記)商品房預(yù)售雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在預(yù)售合同簽訂后十五日內(nèi)向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。雙方當(dāng)事人經(jīng)法定程序變更或解除了已預(yù)告登記的商品房預(yù)售合同，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請變更或注銷預(yù)告登記。商品房預(yù)售人未按上述規(guī)定將商品房預(yù)售合同報登記機(jī)構(gòu)預(yù)告登記的，登記機(jī)構(gòu)可對預(yù)售人處以轉(zhuǎn)讓價款百分之一的罰款。（樣品房與交付房一致原則）商品房銷售人在銷售商品房時設(shè)置樣品房的，應(yīng)當(dāng)說明實際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣品房是否一致；未作說明的，實際交付的商品房應(yīng)與樣品房一致。（交付通知義務(wù)）商品房預(yù)售人在取得竣工驗收證明后，應(yīng)當(dāng)按照商品房預(yù)售合同約定的方式通知買受人辦理房地產(chǎn)交付手續(xù)。（在建工程轉(zhuǎn)讓條件）房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工程在竣工驗收之前轉(zhuǎn)讓給受讓人繼續(xù)開發(fā)的，應(yīng)當(dāng)具備以下條件：（一）土地使用權(quán)依本條例規(guī)定申領(lǐng)了房地產(chǎn)權(quán)利證書；（二）取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證；（三）取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（四）取得建設(shè)工程施工許可證；（五）該在建工程必須整體轉(zhuǎn)讓；（六）宗地內(nèi)的建設(shè)工程資金投資總額達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上（地價款除外）；（七）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他條件。符合前款規(guī)定條件的，經(jīng)主管部門核準(zhǔn)后方可轉(zhuǎn)讓；需補(bǔ)交地價的，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定補(bǔ)交地價。經(jīng)核準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓的，預(yù)售人應(yīng)與預(yù)購人簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同，并依據(jù)本條例規(guī)定申請房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。（轉(zhuǎn)讓已預(yù)售的在建工程）轉(zhuǎn)讓已批準(zhǔn)預(yù)售的在建工程，除應(yīng)具備本條例第九十二條的條件外，還應(yīng)當(dāng)征得預(yù)購人的三分之二以上的書面同意，并經(jīng)房地產(chǎn)所在地公證機(jī)構(gòu)公證；預(yù)購人不同意轉(zhuǎn)讓的，有權(quán)要求解除房地產(chǎn)預(yù)售合同。已經(jīng)設(shè)定抵押的，應(yīng)經(jīng)抵押權(quán)人書面同意。在建工程轉(zhuǎn)讓后，該在建工程的受讓人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行土地使用權(quán)出讓合同和房地產(chǎn)預(yù)售合同。第四章房地產(chǎn)抵押（抵押擔(dān)保的范圍）抵押所擔(dān)保的范圍為主債權(quán)、利息、損害賠償金、違約金及實現(xiàn)抵押權(quán)的費用，合同另有約定的，從其約定。抵押權(quán)與其擔(dān)保的債權(quán)同時存在，債權(quán)消滅的，抵押權(quán)消滅。抵押權(quán)不得與債權(quán)分離而單獨轉(zhuǎn)移或者作為其他債權(quán)的擔(dān)保。（抵押權(quán)的效力范圍）抵押權(quán)的效力及于抵押房地產(chǎn)的從物與從權(quán)利。前款所稱從物，是指對主物具有經(jīng)常輔助效用的、與主物同屬于一人所有的物。從權(quán)利，是指由主權(quán)利延伸的、與主權(quán)利同屬一人的權(quán)利。第三人于抵押權(quán)設(shè)定前就從物取得的權(quán)利，不受第一款規(guī)定的限制。(抵押權(quán)的實現(xiàn))設(shè)定抵押權(quán)時，抵押房地產(chǎn)的價值由抵押人和抵押權(quán)人協(xié)商議定。抵押人和抵押權(quán)人協(xié)商議定不成的，可以經(jīng)雙方當(dāng)事人協(xié)商共同委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)估價確定，法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。(抵押物的再抵押)設(shè)定抵押權(quán)后，該房地產(chǎn)的價值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分可以再次抵押，但再次抵押所擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額不得超出其余額部分。（共有房地產(chǎn)抵押）以按份共有的房地產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)的，抵押物以抵押人享有的份額為限。以共同共有的房地產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)的，必須經(jīng)全體共有人同意，抵押人為全體共有人。(以處分權(quán)、收益權(quán)受限制的房地產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán))以權(quán)利受限制的房地產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)的，應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定。(以預(yù)購商品房期權(quán)設(shè)定抵押權(quán))房地產(chǎn)預(yù)購人可以將預(yù)購的房地產(chǎn)設(shè)定抵押。（在建工程抵押權(quán)）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，可以將在建工程設(shè)定抵押。(土地使用權(quán)抵押)土地使用權(quán)抵押的，地上建筑物、附著物一同抵押；地上建筑物、附著物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)一同抵押。（新增建筑物及其抵押權(quán)的設(shè)定）房地產(chǎn)抵押后，新建、擴(kuò)建的建筑物、附著物不屬于原抵押的范圍。處分抵押房地產(chǎn)時，可以將新增的建筑物、附著物與抵押的房地產(chǎn)一同處分，但對處分新增部分所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。（抵押合同的形式、成立與生效）房地產(chǎn)抵押，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)簽訂書面抵押合同。（抵押合同與主合同的關(guān)系）抵押合同是主合同的從合同。主合同無效的抵押合同無效，抵押合同另有約定的，從其約定。主合同變更或解除的，抵押合同應(yīng)同時變更或解除。抵押合同被確認(rèn)無效后，抵押當(dāng)事人根據(jù)其過錯各自承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。抵押人為第三人，主合同變更或解除的，債務(wù)人應(yīng)于主合同變更或解除即日將變更或解除情形書面告知抵押人。(抵押合同可約定的事項)訂立抵押合同時，抵押權(quán)人和抵押人在合同中不得約定在債務(wù)履行期屆滿而抵押權(quán)人未受清償時抵押房地產(chǎn)所有權(quán)歸抵押權(quán)人所有。（抵押預(yù)購房地產(chǎn)的限制）抵押預(yù)購房地產(chǎn)的，抵押人和抵押權(quán)人不得約定在債務(wù)履行期屆滿而抵押權(quán)人未受清償時，由房地產(chǎn)開發(fā)商回購該房地產(chǎn)。（土地使用權(quán)出讓合同內(nèi)容的遵守）抵押當(dāng)事人在訂立抵押合同時，應(yīng)遵守土地使用權(quán)出讓合同的內(nèi)容，抵押合同的約定與土地使用權(quán)出讓合同內(nèi)容抵觸的無效。（抵押合同的變更）有下列情形之一的，抵押合同可以變更：（一）抵押人變更的；（二）抵押權(quán)人變更的；（三）抵押房地產(chǎn)增加、減少或變更的；（四）抵押擔(dān)保的范圍變更的；（五）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定及當(dāng)事人約定的其他情形。（抵押合同終止）有下列情形之一的，抵押合同終止：（一）債務(wù)履行期限屆滿前，抵押所擔(dān)保的債權(quán)債務(wù)已履行的；（二）抵押所擔(dān)保的債權(quán)債務(wù)關(guān)系解除的；（三）當(dāng)事人協(xié)商解除抵押合同的；（四）人民法院或主管部門依法做出沒收抵押房地產(chǎn)判決、決定已生效的；（五）人民法院做出抵押登記無效的判決已生效的；（六）政府或主管部門依法收回抵押房地產(chǎn)的決定已生效的；（七）土地使用權(quán)年期屆滿的；（八）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定或當(dāng)事人約定的其他情形。（抵押合同的無效）有下列情形之一的，抵押合同無效：（一）抵押合同違反土地使用權(quán)出讓合同約定的；（二）主合同無效或解除的。但抵押合同另有約定的，從其約定；（三）抵押房地產(chǎn)屬于不得設(shè)定抵押的范圍；（四）抵押房地產(chǎn)屬于限制設(shè)定抵押的范圍未解除限制條件的；（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。（抵押房地產(chǎn)的出租）抵押人可以將抵押房地產(chǎn)出租給他人，但應(yīng)書面告知抵押權(quán)人和承租人。主債務(wù)人到期清償債務(wù)的，原租賃合同繼續(xù)履行；主債務(wù)人到期不能清償債務(wù)的，抵押權(quán)人處分抵押物不受租賃合同限制。當(dāng)事人另有約定的除外。已出租的房地產(chǎn)設(shè)定抵押的，應(yīng)當(dāng)書面告知承租人和抵押權(quán)人，原租賃合同不受抵押合同的影響。(抵押房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓)抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理抵押登記的房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)已經(jīng)抵押的情況。抵押人轉(zhuǎn)讓抵押房地產(chǎn)所得的價款，應(yīng)當(dāng)向抵押權(quán)人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)或者向與抵押權(quán)人約定的第三人提存。超過債權(quán)數(shù)額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。抵押人轉(zhuǎn)讓抵押房地產(chǎn)時，抵押人如另行提供擔(dān)保的，須經(jīng)抵押權(quán)人同意方可轉(zhuǎn)讓。抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)人可以追及抵押物行使抵押權(quán)。（抵押房地產(chǎn)、債權(quán)、債務(wù)分割的處理）抵押房地產(chǎn)的分割或部分轉(zhuǎn)讓，及主債權(quán)、主債務(wù)的分割或部分轉(zhuǎn)讓，均不得影響抵押權(quán)的實現(xiàn)。(債務(wù)人的反擔(dān)保)第三人作為抵押人為債務(wù)人向債權(quán)人提供抵押擔(dān)保時，可要求債務(wù)人提供反擔(dān)保。（抵押人的占管責(zé)任）抵押人應(yīng)對其占有的抵押房地產(chǎn)負(fù)保管責(zé)任，抵押人的行為使抵押房地產(chǎn)的價值減少時，抵押人應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。抵押人對抵押房地產(chǎn)價值減少、抵押房地產(chǎn)毀損、滅失無過錯的，抵押人應(yīng)及時將毀損、滅失情況告知抵押權(quán)人，并采取措施防止損失擴(kuò)大，否則應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。(抵押人死亡或終止時的處理)抵押人死亡或終止的，抵押房地產(chǎn)的合法承繼人或受贈人承擔(dān)原抵押人的擔(dān)保責(zé)任。抵押房地產(chǎn)的合法承繼人或受贈人承繼的抵押擔(dān)保責(zé)任僅限于實際承繼或受贈的財產(chǎn)。抵押人死亡或終止，又無合法承繼人的，抵押權(quán)人可向人民法院請求處分抵押房地產(chǎn)并從處分價金中優(yōu)先受償。抵押權(quán)人死亡或終止的，抵押權(quán)人的合法承繼人可承繼抵押權(quán)，抵押人應(yīng)繼續(xù)履行抵押合同。抵押權(quán)人清算、破產(chǎn)的，由清算組織代行抵押權(quán)。(行使抵押權(quán)的條件)債務(wù)履行期限屆滿時，有下列情形之一的，抵押權(quán)人可以行使抵押權(quán)，要求處分已設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)：（一）債務(wù)人不履行到期債務(wù)，又未能與抵押權(quán)人達(dá)成延期履行協(xié)議的；（二）債務(wù)人死亡或被依法宣告死亡，無人代為履行到期債務(wù)或其合法繼承人、受遺贈人拒不履行到期債務(wù)的；（三）債務(wù)人、抵押人清算、破產(chǎn)的；（四）抵押人違反本條例的規(guī)定，擅自處分抵押房地產(chǎn)的；（五）法律、法規(guī)規(guī)定及抵押合同約定的其他可行使抵押權(quán)的情況。（抵押房地產(chǎn)處分的中止）有下列情形之一，抵押房地產(chǎn)處分可以中止：（一）抵押權(quán)人提出中止的；（二）抵押人請求并經(jīng)抵押權(quán)人同意的；（三）抵押房地產(chǎn)有權(quán)屬爭議的；（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。（先行償還地價）抵押房地產(chǎn)有下列情形之一，在實現(xiàn)抵押權(quán)時，應(yīng)當(dāng)在處分所得價款中先行償還地價后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償：（一）用地屬于行政劃撥的；（二）協(xié)議減免地價的；（三）其他應(yīng)補(bǔ)交地價的。違反本條規(guī)定，登記機(jī)構(gòu)不得辦理登記。(破產(chǎn)后的抵押房地產(chǎn)處分所得的處理)抵押人破產(chǎn)的，破產(chǎn)前己抵押的房地產(chǎn)不屬于破產(chǎn)財產(chǎn)；但處分抵押房地產(chǎn)所得價款按照本條例第一百四十九條規(guī)定扣除應(yīng)交地價后，超過所擔(dān)保債權(quán)金額的，超過部分屬于破產(chǎn)財產(chǎn)。（以數(shù)個房地產(chǎn)設(shè)定的抵押權(quán)的實現(xiàn)）以數(shù)個房地產(chǎn)為同一債權(quán)設(shè)定抵押的，抵押權(quán)人可就一個或數(shù)個房地產(chǎn)主張抵押權(quán)，但當(dāng)事人對各個房地產(chǎn)擔(dān)保份額有約定的，從其約定。（抵押權(quán)的實現(xiàn)）債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償?shù)?，可以與抵押人協(xié)議以抵押房地產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該抵押物所得的價款受償；協(xié)議不成的，抵押權(quán)人可以依法提起訴訟或申請仲裁。抵押房地產(chǎn)折價或者拍賣、變賣后，其價款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。第五章房地產(chǎn)登記一般規(guī)定（房地產(chǎn)登記的概念）房地產(chǎn)登記，是指房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依當(dāng)事人申請或者依職權(quán)，對房地產(chǎn)的相關(guān)事項進(jìn)行記載并設(shè)定、變更、消滅房地產(chǎn)權(quán)利的行為。（登記機(jī)構(gòu)）依法設(shè)立的房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)本市的房地產(chǎn)登記。（權(quán)利一體化原則）土地上已有建筑物、附著物的，土地及建筑物、附著物應(yīng)同時登記。土地使用權(quán)未經(jīng)初始登記的，建筑物、附著物所有權(quán)或他項權(quán)利不予單獨登記。（公示公信原則）在房地產(chǎn)登記冊上記載的房地產(chǎn)權(quán)利，推定該權(quán)利存在。在房地產(chǎn)登記冊上涂銷的房地產(chǎn)權(quán)利，推定該權(quán)利消滅?；诜康禺a(chǎn)登記冊的記載而享有的房地產(chǎn)權(quán)利受法律保護(hù)，但取得人于取得權(quán)利時知道或應(yīng)當(dāng)知道該權(quán)利有瑕疵的除外。（順位原則）在同一房地產(chǎn)上設(shè)定兩個以上房地產(chǎn)權(quán)利的，各項房地產(chǎn)權(quán)利依其納入房地產(chǎn)登記冊的時間先后享有順位。順位依登記日確定。同一房地產(chǎn)上存在著兩個或兩個以上相互沖突的房地產(chǎn)權(quán)利時，順位在先的權(quán)利優(yōu)先實現(xiàn)。（登記依據(jù)單位）房地產(chǎn)以一宗土地為單位進(jìn)行登記。宗地內(nèi)的建筑物以建筑單元為單位進(jìn)行登記。本條例所稱一宗土地是指以權(quán)屬界線組成的封閉地塊。本條例所稱建筑單元是依據(jù)土地使用權(quán)出讓合同及批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計文件確定的，在利用上和結(jié)構(gòu)上具有獨立性的建筑空間。依法或依土地使用權(quán)出讓合同約定不能單獨轉(zhuǎn)讓的建筑物禁止以獨立建筑單元進(jìn)行登記。（登記事項）房地產(chǎn)登記事項應(yīng)當(dāng)包括權(quán)利人狀況、房地產(chǎn)狀況、權(quán)利狀況等。（申請登記的文件）申請登記的文件應(yīng)當(dāng)為原件或者經(jīng)核對原件的復(fù)印件，復(fù)印件應(yīng)加蓋核對章。（登記冊）登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立房地產(chǎn)登記冊。房地產(chǎn)登記冊可以采用紙質(zhì)形式，也可以采用電子形式。登記冊的格式文本由主管部門制定。登記冊應(yīng)當(dāng)對規(guī)定的登記事項進(jìn)行全面、真實、準(zhǔn)確的記載。房地產(chǎn)權(quán)利證書記載的登記事項與登記冊不一致的，以登記冊為準(zhǔn)；登記冊與原始憑證不一致的，以原始憑證為準(zhǔn)。房地產(chǎn)登記冊有涂改的，應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)登記工作人員簽名并加蓋登記機(jī)構(gòu)的核對章。房地產(chǎn)登記冊和申請登記的原始憑證應(yīng)當(dāng)永久保存。（房地產(chǎn)證）房地產(chǎn)權(quán)利證書是權(quán)利人依法占有、使用、收益和處分房地產(chǎn)的憑證。房地產(chǎn)權(quán)利證書應(yīng)當(dāng)對房地產(chǎn)登記的主要事項進(jìn)行記載。房地產(chǎn)權(quán)利證書不得涂改，涂改的證書無效。房地產(chǎn)權(quán)利證書文本由政府統(tǒng)一印制。（登記權(quán)利人的名稱）房地產(chǎn)登記的權(quán)利人名稱為：（一）自然人姓名；（二）企業(yè)或其他組織的注冊名稱；（三）企業(yè)或其他組織依法進(jìn)行清算的，為依法成立的清算組織；（四）國家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位的名稱。（登記共同申請與單方申請的情形）房地產(chǎn)買賣、抵押、分割、交換、贈與等房地產(chǎn)登記應(yīng)由當(dāng)事人共同申請。下列情形的房地產(chǎn)登記，當(dāng)事人可以單方申請：（一）土地使用權(quán)或建筑物所有權(quán)的初始登記；（二）因繼承或遺贈取得房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)移登記；（三）因人民法院已經(jīng)發(fā)生法律效力的判決、裁定而取得房地產(chǎn)權(quán)利的登記；（四）因仲裁機(jī)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生法律效力的裁決而取得房地產(chǎn)權(quán)利的登記；（五）變更登記；（六）因土地使用年期屆滿或提前收回土地使用權(quán)的注銷登記；（七）因房地產(chǎn)權(quán)利證書滅失、破損而重新申領(lǐng)、換領(lǐng)房地產(chǎn)權(quán)利證書等其他登記。以上情形中，房地產(chǎn)權(quán)利為共有的，應(yīng)當(dāng)由共有人共同申請房地產(chǎn)登記。（受理登記申請日的確定）登記機(jī)構(gòu)收到申請人的申請登記文件之日，為受理登記申請日。兩個或兩個以上的申請人對同一房地產(chǎn)申請登記的，按受理登記申請的時間順序確定受理登記申請日。（登記日的確定）經(jīng)登記機(jī)構(gòu)核準(zhǔn)的房地產(chǎn)權(quán)利，其受理登記申請日為登記日。（申請登記的代理與公證）委托他人申請房地產(chǎn)登記的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)提交授權(quán)委托書。自然人之間的委托行為應(yīng)經(jīng)公證。申請人為境外或港澳臺單位或個人的，（委托人或受托人）身份證明和授權(quán)委托書應(yīng)經(jīng)我國駐該國的使(領(lǐng))館公（認(rèn)）證，或經(jīng)房地產(chǎn)所在地公證機(jī)關(guān)公證，并履行必要的外交認(rèn)證、轉(zhuǎn)遞等手續(xù)。依照法律、行政法規(guī)規(guī)定或當(dāng)事人約定，申請文件應(yīng)當(dāng)經(jīng)公證機(jī)構(gòu)公證的，申請房地產(chǎn)登記時，申請人應(yīng)當(dāng)提供公證文書。（登記辦理時限）登記機(jī)構(gòu)的登記辦理期限為：（一）土地使用權(quán)初始登記，自受理登記申請日起三十日；房地產(chǎn)初始登記，自受理登記申請日起六十日；（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記、變更登記、抵押登記，自受理登記申請日起三十日；（三）預(yù)告登記（除預(yù)查封外）、注銷登記、補(bǔ)發(fā)、換發(fā)房地產(chǎn)證及其他登記，自受理登記申請日起十五日。（四）查封、預(yù)查封及其它限制房地產(chǎn)權(quán)利登記，自受理登記申請日起五日。前款規(guī)定的登記期限均為工作日。（房地產(chǎn)檔案管理）房地產(chǎn)登記冊記載的權(quán)利人名稱、房地產(chǎn)狀況和權(quán)屬狀況等事項可以公開查詢，但以權(quán)利人的姓名或名稱為查詢條件的除外。權(quán)利人和利害關(guān)系人需要查閱、抄錄和復(fù)制房地產(chǎn)權(quán)屬原始憑證等檔案材料，應(yīng)當(dāng)經(jīng)登記機(jī)構(gòu)同意。涉及國家秘密和其他須保密的房地產(chǎn)檔案，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)安全、保密的規(guī)定予以保管和利用。房地產(chǎn)登記記錄的查詢辦法由主管部門另行制定。（公告期限）房地產(chǎn)初始登記及補(bǔ)發(fā)房地產(chǎn)權(quán)利證書的，應(yīng)當(dāng)公告，公告期限為三十日。登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為有必要時，可以對其他登記事項進(jìn)行公告，公告期限為三十日。公告費用由申請人承擔(dān)。公告期限為自然日，不計入登記期限。（公告異議）在公告期限內(nèi)，利害關(guān)系人提出書面異議的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)對異議予以審核，異議成立的，書面駁回登記申請。異議不成立的，書面駁回異議。（登記的辦理程序）房地產(chǎn)登記一般程序如下：（一）提出申請；（二）受理申請；（三）審查申請文件；（四）依本條例規(guī)定進(jìn)行公告；（五）核準(zhǔn)申請；（六）將登記事項記載在房地產(chǎn)登記冊；（七）計收稅費；（八）頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)利證書。（登記的申請與受理）申請人申請房地產(chǎn)登記，應(yīng)當(dāng)按照本條例規(guī)定提交申請文件，登記機(jī)構(gòu)在受理申請人的申請后，應(yīng)當(dāng)編號并出具登記受理憑證。（登記審查）登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對當(dāng)事人提交的申請文件是否齊全進(jìn)行審查，并依據(jù)申請文件對其房地產(chǎn)權(quán)屬進(jìn)行審查。（登記與駁回）申請人的申請登記事項符合本條例規(guī)定的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在本條例規(guī)定的登記期限內(nèi)予以登記。有下列情形之一的，駁回登記申請：（一）申請文件需要修正或補(bǔ)齊而申請人沒有在限期內(nèi)修正或補(bǔ)齊的；（二）當(dāng)事人隱瞞事實或偽造有關(guān)證件、文件的；（三）存在權(quán)屬爭議的，尚在訴訟、仲裁過程中或書面異議經(jīng)審定成立的；（四）共同申請登記的，在核準(zhǔn)登記之前，一方提出登記異議的；（五）屬于違法用地、違法建筑的；（六）屬于臨時用地、臨時建筑的；（七）人民法院依法作出的已經(jīng)生效的沒收房地產(chǎn)、查封房地產(chǎn)、撤銷核準(zhǔn)登記或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的判決、裁定的；（八）公安、檢察機(jī)關(guān)依法對已立案的案件，根據(jù)案件需要查封房地產(chǎn)或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利而作出決定的；（九）市政府或市政府房地產(chǎn)主管部門依法作出沒收、收回、征收土地或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利決定的；（十）法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)予以駁回的其他情形。（更正登記請求權(quán)）房地產(chǎn)權(quán)利人或利害關(guān)系人發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)登記冊的記載有誤時，可以向登記機(jī)構(gòu)申請更正登記。申請更正的事項涉及第三人房地產(chǎn)權(quán)利時，有關(guān)當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)共同申請登記機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)登記有明顯錯誤的，應(yīng)當(dāng)書面通知有關(guān)的房地產(chǎn)權(quán)利人在規(guī)定期限內(nèi)辦理更正手續(xù)；當(dāng)事人無正當(dāng)理由逾期不辦理更正手續(xù)的，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以依據(jù)申請登記資料或者有效的法律文件對房地產(chǎn)登記冊的記載予以更正，并書面通知當(dāng)事人或予以公告。（撤回登記申請）申請人可以在房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)核準(zhǔn)登記之前撤回登記申請。申請人共同申請的，應(yīng)當(dāng)共同提出撤回登記申請。(逕為登記)登記機(jī)構(gòu)對下列情形逕為登記：（一）依法被人民法院裁定為無主房地產(chǎn)的；（二）有本條例第一百五十五條第二款第（七）、（八）、（九）項規(guī)定情形的；（三）土地使用權(quán)使用期限屆滿未批準(zhǔn)續(xù)期或者依法終止，房地產(chǎn)權(quán)利人未在規(guī)定時間內(nèi)申請注銷登記的，登記機(jī)構(gòu)逕為注銷該土地使用權(quán)及依附該土地使用權(quán)上的他項權(quán)利；（四）按照本條例規(guī)定，登記機(jī)構(gòu)依職權(quán)作出撤銷核準(zhǔn)登記的；（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。除以上第二項情形外，登記機(jī)構(gòu)逕為登記完畢，應(yīng)將登記結(jié)果公告。(登記規(guī)費的收取原則)申請房地產(chǎn)登記，權(quán)利人應(yīng)按下列規(guī)定交納登記費：(一)初始登記的，按登記價值的千分之三交納。但登記價值超過五千萬元的，超過部分按萬分之五交納；(二)轉(zhuǎn)移登記的，按登記價值的千分之一交納。但登記價值超過三千萬元的，超過部分按萬分之五交納；(三)抵押登記的，按抵押價值的萬分之五交納。但每項最低不低于二百元；(四)變更及其他登記的，每項交納一百元。前款第(一)、(二)項所稱的登記價值，是指經(jīng)登記機(jī)構(gòu)核準(zhǔn)登記的房地產(chǎn)價值。登記費作為登記機(jī)構(gòu)的登記管理及業(yè)務(wù)經(jīng)費，不得挪作它用。（領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)利證書）房地產(chǎn)權(quán)利人憑身份證明領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)利證書，也可以授權(quán)并經(jīng)公證后委托他人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)利證書。房地產(chǎn)權(quán)利人逾期不領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)利證書的，由登記機(jī)構(gòu)代為保管，自逾期之日起登記機(jī)構(gòu)計收保管費，保管費的收費標(biāo)準(zhǔn)由市政府另行規(guī)定。（當(dāng)事人虛假登記的法律責(zé)任）當(dāng)事人提交錯誤、虛假的登記文件，利用欺騙手段獲得核準(zhǔn)登記，或虛報滅失而獲補(bǔ)發(fā)房地產(chǎn)權(quán)利證書，進(jìn)行詐騙或牟取不正當(dāng)利益的，由登記機(jī)構(gòu)撤銷核準(zhǔn)登記，沒收其非法所得，并處以非法所得一倍以下的罰款。情節(jié)嚴(yán)重構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。造成他人損失的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。（登記機(jī)關(guān)工作人員的法律責(zé)任）登記機(jī)構(gòu)工作人員玩忽職守、徇私舞弊的，應(yīng)追究行政責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。（登記機(jī)構(gòu)的損害賠償責(zé)任）因登記機(jī)構(gòu)及其工作人員的過錯，導(dǎo)致房地產(chǎn)登記錯誤，且因該錯誤登記造成權(quán)利人損失的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任。對登記錯誤有故意或重大過失的登記機(jī)構(gòu)的工作人員，登記機(jī)構(gòu)有權(quán)予以追償。（登記機(jī)構(gòu)的免責(zé)）因下列情形而導(dǎo)致房地產(chǎn)登記被依法撤銷的，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不承擔(dān)賠償責(zé)任：（一）因當(dāng)事人的民事行為被依法認(rèn)定為無效，而導(dǎo)致房地產(chǎn)登記被依法撤銷的；（二）因登記所依據(jù)的法律文件被依法認(rèn)定為無效或依法撤銷，而導(dǎo)致房地產(chǎn)登記被依法撤銷的；（三）有本條例第一百六十條規(guī)定情形造成第三人損失的；（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。第二節(jié)初始登記（初始登記）初始登記，是指登記機(jī)構(gòu)對土地使用權(quán)或土地使用權(quán)及依附于土地的建筑物、附著物的所有權(quán)的第一次登記。（初始登記的申請）國有土地使用權(quán)受讓人在簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同并付清地價款后，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請國有土地使用權(quán)初始登記。國有土地使用權(quán)未經(jīng)初始登記的，該土地范圍內(nèi)的其他房地產(chǎn)權(quán)利不予登記。國有土地使用權(quán)人在定著物竣工驗收后，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請定著物所有權(quán)的初始登記。一宗土地存在兩個或兩個以上權(quán)利人的，應(yīng)當(dāng)共同提出登記申請。（土地初始登記提交文件）申請國有土地使用權(quán)初始登記應(yīng)提交下列文件：（一）申請書；（二）申請人身份證明；（三）國有土地使用權(quán)權(quán)利來源證明文件。按土地使用權(quán)出讓合同約定及其他文件規(guī)定需要繳納地價的，還應(yīng)提交付清地價款憑證；（四）登記機(jī)構(gòu)認(rèn)可的有資質(zhì)的測量機(jī)構(gòu)出具的測繪報告。（五）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定需要提交的其他文件。（定著物初始登記提交文件）申請定著物初始登記應(yīng)提交下列文件：（一）申請書；（二）申請人身份證明；（三）國有土地使用權(quán)權(quán)屬憑證；（四）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；（五）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（六）建設(shè)工程施工許可證；（七）建設(shè)工程竣工驗收憑證；（八）建設(shè)工程規(guī)劃驗收證；（九）登記機(jī)構(gòu)認(rèn)可的有資質(zhì)的測量機(jī)構(gòu)出具的測繪報告；（十）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定需要提交的其他文件。（增加面積的初始登記）已辦理初始登記的房地產(chǎn)增加面積的，增加部分應(yīng)當(dāng)辦理初始登記。第三節(jié)轉(zhuǎn)移登記（轉(zhuǎn)移登記的適用范圍）已登記的房地產(chǎn)有下列情形之一，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)申請轉(zhuǎn)移登記：（