興華酈城盡職調(diào)查報告終稿完整版

興華酈城盡職調(diào)查報告終稿企業(yè)名稱：遼寧實(shí)華(集團(tuán))房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 式第二章遼寧實(shí)華(集團(tuán))房地產(chǎn)開發(fā)有限公司基本情況錄優(yōu)勢分析點(diǎn)式本著共同發(fā)展、雙贏的精神，遼寧實(shí)華(集團(tuán))房地產(chǎn)開發(fā)有員經(jīng)過長期的接觸與洽談，我部近期對遼寧實(shí)華(集團(tuán))房地產(chǎn)開發(fā)有限公證，就遼寧實(shí)華(集團(tuán))房地產(chǎn)開發(fā)有限公司信托融資事項(xiàng)，達(dá)成了共識。華興隆、興華街改造項(xiàng)目)，該項(xiàng)目位于遼寧省本溪市平山區(qū)南地興隆、興華街，占地面筑面積總建筑面積約202,000平方米(實(shí)際可銷售面積以預(yù)售許可證為準(zhǔn))；商業(yè)面積約30,平方米(實(shí)際可銷售面積以預(yù)售許可證為準(zhǔn))，該項(xiàng)目四證齊全,預(yù)售許可證將于方案寧實(shí)華(集團(tuán))房地產(chǎn)開發(fā)有限公司及其子公司開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)(一)西部信托有限公司發(fā)行集合資金信托計劃，發(fā)行集合資 (二)西部信托有限公司以信托計劃募集資金萬元出資 (占新公司注冊資本的99%)、遼寧實(shí)華(集團(tuán))房地產(chǎn)開發(fā)有限 公司出資萬元(占新公司注冊資本的1%)，共同注冊成立一 新公司，新公司名稱為有限公司(以下簡稱新公司)。資金 專項(xiàng)用于購買遼寧實(shí)華(集團(tuán))房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的“興華50%以下)。遼寧實(shí)華(集團(tuán))房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在2年內(nèi)按約定有新公司的股權(quán)，溢價率為萬元遼寧實(shí)華(集團(tuán))房地產(chǎn)開發(fā)有限萬元((三)股權(quán)回購方式、股權(quán)回購款支付金額及時間遼寧實(shí)華(集團(tuán))房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在2年內(nèi)以溢價(溢價率(萬元)例%%(萬元)可提前溢價回購股權(quán)，信托計劃可提前3)此為預(yù)測回購金額，實(shí)際金額以后期合同(協(xié)議)為準(zhǔn)。 (四)信托計劃的名稱、規(guī)模、期限、信托報酬 (五)預(yù)計年化收益率及支付低于300萬元(不含300萬元)，受益人預(yù)計信托資金年化收益率為%；2)委托人信托資金高于300萬元(含300萬元)，受益人預(yù)計 %。 低于300萬元 (不含300萬元)，受益人預(yù)計信托資金年化收益率為%； 2)委托人信托資金高于300萬元(含300萬元)，受益人預(yù)計 %。 。(六)股權(quán)轉(zhuǎn)讓資金來源股權(quán)回購資金來源于遼寧實(shí)華(集團(tuán))房地產(chǎn)開發(fā)有限公司及(七)風(fēng)險控制措施1.為確保實(shí)遼寧實(shí)華(集團(tuán))房地產(chǎn)開發(fā)有限公司按約履行回購義務(wù)，特設(shè)置如下?lián)４胧哼|寧實(shí)華(集團(tuán))房地產(chǎn)開發(fā)有限鳳及王藝橋作為遼寧實(shí)華(集團(tuán))房地產(chǎn)開發(fā)有限公司實(shí)際控制人轉(zhuǎn)移資金。說明：1)王晶個人資產(chǎn)為:擁有遼寧實(shí)華(集團(tuán))房地產(chǎn)開發(fā)華(集團(tuán))房地產(chǎn)開發(fā)有限公司%的股權(quán)。2.遼寧實(shí)華(集團(tuán))房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以“實(shí)華興華酈城”地使用權(quán)(面積為54100m2)及編號為本國用(2010)第085號《國有土地使用證》項(xiàng)下土地使用權(quán)(面積為19400m2)提供抵押擔(dān)保；3.若遼寧實(shí)華(集團(tuán))房地產(chǎn)開發(fā)有限公司不能在2年內(nèi)按約我公司利用絕對控股業(yè)房產(chǎn)，處置該房產(chǎn)時其價保證足額支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓資(八)管理措施章程，設(shè)立，其中我公司委派四人出新公司的經(jīng)持股期間不對外負(fù)聯(lián)交易的說明第二章遼寧實(shí)華(集團(tuán))房地產(chǎn)開發(fā)有限公司基本情況公司名稱：遼寧實(shí)華(集團(tuán))房地產(chǎn)開發(fā)有限公司鎮(zhèn)向陽街信用檔案征信報告”，中華 (集團(tuán))房地產(chǎn)開發(fā)有限公司發(fā)放一級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書，證書遼寧實(shí)華(集團(tuán))房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是以房地產(chǎn)開發(fā)為主體遼寧實(shí)華(集團(tuán))房地產(chǎn)開發(fā)有限公司前身為1988年成立的桓等十幾個開發(fā)完成股份制改造成立“本溪市實(shí)華(集團(tuán))房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，2001年更名為遼寧實(shí)華(集團(tuán))房地產(chǎn)開發(fā)有限公司至今。公司及陽小區(qū)、黎明小區(qū)、民族華家具城、陽光花園、紫金本溪市實(shí)華家具城攤位出組建了本溪市博琳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，遼寧福源藥業(yè)有限公幾年的逐步發(fā)展，公司正在逐漸形成三、發(fā)展目標(biāo)、品牌及榮譽(yù)(一)發(fā)展戰(zhàn)略(二)公司所獲榮譽(yù)占實(shí)收資本比例(％)％％%%%%%%%%%%%%%%%%組織結(jié)構(gòu)遼寧實(shí)華(集團(tuán))房地產(chǎn)開發(fā)有限公司現(xiàn)有職工240余人，其碩士(中級碩士(中級職大專以上文化程度大學(xué)本科6遼寧實(shí)華(集團(tuán))房地產(chǎn)開發(fā)有限公司財務(wù)會計、審計及其他制力資源部、財務(wù)中心，資能部門，下屬控股子公司遼遼寧實(shí)華(集團(tuán))房地產(chǎn)開發(fā)有限公司司遼寧實(shí)華(集團(tuán))房地產(chǎn)開發(fā)有限公司主要控股子公司簡介：(一)本溪市博林房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2001年，是遼寧實(shí)華(集團(tuán))房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的全(二)本溪新家源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2003年，是遼寧實(shí)華(集團(tuán))房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的全(三)本溪東方置業(yè)有限公司成立于2004年，是遼寧實(shí)華(集團(tuán))房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的全(四)沈陽實(shí)華置業(yè)發(fā)展有限公司成立于2006年，是遼寧實(shí)華(集團(tuán))房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的全開發(fā)和銷售于一體的專業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)公司。公司成功開發(fā)了沈陽“沈陽東大國際大廈”項(xiàng)目位于沈陽市金融街，其規(guī)劃用地面積純商務(wù)寫字樓。(五)本溪實(shí)華置業(yè)發(fā)展有限公司成立于2006年，是遼寧實(shí)華(集團(tuán))房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的全務(wù)。公(六)海城實(shí)華置業(yè)有限公司(七)本溪實(shí)華新世界物業(yè)管理有限公司本溪市市區(qū)中心火車、西鄰市婦女兒童商商眼”地段，規(guī)劃建筑類別為大檔口租金及廣告年收入約(八)本溪市實(shí)華家具城有限責(zé)任公司實(shí)華(集團(tuán))房地產(chǎn)開發(fā)有限公司外廣告、店營廣告；物業(yè)服務(wù)理念，幾年來先后被(九)遼寧實(shí)華水電有限公司限公司的全(十)遼寧福源藥業(yè)有限公司限公司的全年并異地重、布洛芬膠囊、復(fù)方種。公司現(xiàn)擁有生產(chǎn)劑型六、公司董事、監(jiān)事及高級管理人員情況(一)公司董事(二)公司監(jiān)事(三)公司高級管理人員。業(yè)法人治理結(jié)構(gòu)，制訂了企業(yè)長期發(fā)展規(guī)劃和健全的企業(yè)規(guī)章制公司財務(wù)情況(一)財務(wù)報表審計情況(二)公司近三年的主要財務(wù)數(shù)據(jù)與指標(biāo)：元流流動資產(chǎn)合計益合計,,281,,6,650,,362,,,68,,,,190,,642,項(xiàng)項(xiàng)目收入加99,715,,412,3,294,,68,01,031,0,3,潤,,目經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量8,70,700,2,,(二)主要財務(wù)數(shù)據(jù)說明1)貨幣資金：萬元。資金量較為充足，保證了公司的正常運(yùn)2)應(yīng)收賬款:萬元。其中部分大額明細(xì)如下：賬齡結(jié)構(gòu)(單位：元)年初數(shù)年初數(shù)年末數(shù)賬齡比例壞賬準(zhǔn)年末余比例年初余額壞賬準(zhǔn)備(%)備額(%)1年以內(nèi)11,976,88%0%1-2年1,577,12%0%合計13,554,100%0%愛斯阿爾房產(chǎn)開發(fā)(沈陽)有限(單位：元)3)其他應(yīng)收賬款:萬元。其中部分大額明細(xì)如下： (單位：元)年末數(shù)年末數(shù)年初數(shù)賬齡比例壞賬準(zhǔn)比例壞賬準(zhǔn)年初余額年末余額(%)備(%)備1年以內(nèi)61,974,100%107,466,合計61,974,100%107,466, (單位：元) (單位：元) (單位：元)5)存貨：萬元，主要為企業(yè)所開發(fā)項(xiàng)目的未售房產(chǎn)和預(yù)轉(zhuǎn)成 (單位：元)周轉(zhuǎn)材料(包裝物、低值易合計554,769,411,159,6)固定資產(chǎn)原值：萬元。主要為房屋、建筑物等。7)長期股權(quán)投資：萬元。長期股權(quán)投資增加數(shù)額較大，主要是遼寧實(shí)華(集團(tuán))房地產(chǎn)開發(fā)有限公司向其下屬子公司增資造成，遼寧實(shí)華(集團(tuán))房地產(chǎn)開發(fā)有限公司已對此問題進(jìn)行了書面說 年末余額下：貸貸款額(單位：萬元)2)應(yīng)付賬款：萬元。其中部分大額明細(xì)如下：(單位：元)3)預(yù)收賬款：萬元，全部為預(yù)收售房款。4)其他應(yīng)付款：萬元。其中部分大額明細(xì)如下：(單位：債權(quán)人名稱期初余額期末余額實(shí)華建安公司3,104,159,357,家具城24,245,83,968,4)未分配利潤：萬元。(單位：元)入(三)公司財務(wù)狀況分析較營業(yè)務(wù)收入分別為億元、億元、億凈額為億元，現(xiàn)金籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)億元，從中可以看出這三房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，大量的預(yù)收帳款(未結(jié)算的房屋銷售回款)動比率指標(biāo)偏低，隨著各算，流動比率、速動比率分是房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售收發(fā)建設(shè)的投資力度逐企業(yè)征信系統(tǒng)信用記錄(一)該公司貸款卡狀態(tài)有效貸貸款額(單位：萬元)(二)或有負(fù)債明細(xì)(金谷信——(三)關(guān)聯(lián)方關(guān)系及交易(四)有無法律訴訟目前遼寧實(shí)華(集團(tuán))房地產(chǎn)開發(fā)有限公司尚無因法律涉訟案(一)項(xiàng)目名稱實(shí)華興隆、興華街改造(實(shí)華·興華酈城)建設(shè)項(xiàng)目(簡稱興華酈城)，由遼寧實(shí)華(集團(tuán))房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)責(zé)開發(fā)建(二)項(xiàng)目性質(zhì)(三)建設(shè)用地位置場相鄰，其東側(cè)，南至榮德街(四)建設(shè)規(guī)模、用地面積(五)項(xiàng)目建設(shè)期(六)項(xiàng)目競爭優(yōu)勢“實(shí)華興華酈城”建設(shè)項(xiàng)目是遼寧實(shí)華(集團(tuán))房地產(chǎn)開發(fā)有賣支付土地出狀況：銷類房價漲幅較快地區(qū)，經(jīng)調(diào)研，周邊樓盤及價格情況如下：“歐洲品房在地域內(nèi)的其他競爭對手。憑開發(fā)費(fèi)用及不可預(yù)見費(fèi)用等。構(gòu)筑物、附著物補(bǔ)償及對于原用地單位停(二)房地產(chǎn)項(xiàng)目前期工程費(fèi)用1,萬元，主要包括項(xiàng)目前期“三通一平”等階(三)建筑安裝工程費(fèi)27,萬元，主要包括建造房屋所發(fā)生的(四)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)3,萬元，其費(fèi)用包括供水、供電、供等建設(shè)費(fèi)用，以及各項(xiàng)設(shè)(六)銷售費(fèi)用3,萬元，主要包括銷售人員工資、獎金、福利(七)管理費(fèi)用萬元，主要包括：管理人員工資、職工福利(八)財務(wù)費(fèi)用7,萬元，主要包括借款的利息、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)(九)不可預(yù)見費(fèi)用3,萬元，是指在房地產(chǎn)開發(fā)過程中預(yù)留的總表計用程投資額(萬單位造價(元/123456789三、項(xiàng)目建設(shè)現(xiàn)狀及資金投入許可本國用(2010)第084號本國用(2010)第085號本國用(2010)第086號日日日面積(㎡)12325)建筑工程施工許可證(編號：)工程施工方式是遼寧實(shí)華(集團(tuán))房地產(chǎn)開發(fā)有限公司提供鋼材等主要材料(甲方供材)，施工單位墊付人工費(fèi)、其他材料；根1．前期費(fèi)用(勘查設(shè)計、三通一平、土建費(fèi)用、圍擋)：607該項(xiàng)目總投資70,萬元，遼寧實(shí)華(集團(tuán))房地產(chǎn)開發(fā)有限第四章項(xiàng)目市場環(huán)境及優(yōu)勢分析最大的兩，行業(yè)調(diào)控政策的走勢對房地產(chǎn)觀經(jīng)濟(jì)政策，近年來的經(jīng)濟(jì)政策始終在拉動重大影響。購政策仍將延續(xù)實(shí)施，但這一政策存在微調(diào)可能，由“堵”向“疏”轉(zhuǎn)變。房產(chǎn)稅開征城市范圍有進(jìn)一步放大的趨勢，限購等行政調(diào)控將逐步向此讓度，房產(chǎn)稅的開征將成為影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的另外一項(xiàng)不確定因素。隨著政策優(yōu)化到位，在一定程度上房地產(chǎn)行業(yè)將獲得發(fā)展的機(jī)會。未來將是房地產(chǎn)行業(yè)利潤率回歸平穩(wěn)、住當(dāng)下房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展特點(diǎn)弱。弱(一)弱市下強(qiáng)者更強(qiáng)，企業(yè)集中度繼續(xù)攀升售優(yōu)勢越發(fā)明顯。而中小房企由于%%%%%%(二)市場化進(jìn)程推動城市銷售集中度上升環(huán)境下，各城市品城市榜單中，像萬科、中榜單顯要位置，且銷售業(yè)績的同比城市，地方性房企則成為城市競爭較為充分、相對成斷推進(jìn)，二三線城市的集域深耕型房企的市場占有，是中國著名的重工業(yè)基地，優(yōu)秀的旅游城市。(一)本溪市的城市規(guī)劃”圳中孚泰、上海綠地、中企業(yè)。逐步把太子河新城游度假中心、都市休閑中(二)本溪市的經(jīng)濟(jì)總量要動力，也是房地然將促進(jìn)城市房地產(chǎn)(三)本溪市固定資產(chǎn)投資狀況數(shù)額增長率數(shù)額增長率%%%%年%%2鐵工業(yè)城特有的宏觀調(diào)控下相對較嚴(yán)的情(四)本溪市人均生活水平及社會消費(fèi)狀況(五)本溪市房地產(chǎn)板塊現(xiàn)狀改造優(yōu)勢，商業(yè)及住宅市助自然景觀提升板塊價值業(yè)地產(chǎn)為不可再生資源，華的商業(yè)區(qū)個商家，是本溪市大力規(guī)大都在此購物，構(gòu)成了永十余萬)，日消費(fèi)量超過千“永豐商業(yè)城”等大型商業(yè)設(shè)施，與分布在永豐商業(yè)街兩側(cè)經(jīng)營各類商品的獨(dú)立商鋪等為該片區(qū)提供了良好的購物、飲食、娛樂、休閑服務(wù)環(huán)境。周圍有明珠大酒店(四星級)、金鼎大酒店(四星級)、金鷹大酒店、大連漁港、假日酒店等酒店及市政府廣場、站出臺后，累計屯、彩北、鄭家、火連寨、石橋子(含新城)地區(qū)商品房住房(不包括二手房)的職工本人，可在本單位年度住房補(bǔ)貼預(yù)算指標(biāo)之峪地區(qū)，以經(jīng)營建筑裝、商貿(mào)、行政、文化中心”的建設(shè)，內(nèi)容以行政辦公、教育科研、金融商貿(mào)、體育、文化娛樂設(shè)施為主，并且改善人居環(huán)境和健全城市綜合服務(wù)功能。合性城市和若干個具有服務(wù)與，是本溪經(jīng)濟(jì)快速產(chǎn)品加工為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)融、文化娛樂、貿(mào)易度假中心、沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)后花(六)本溪市房地產(chǎn)市場綜合統(tǒng)計1.土地市場成交情況：(根據(jù)本溪市國土資源局統(tǒng)計)， 產(chǎn)業(yè)大道，北起沈陽全長公里。其中，本。遼寧實(shí)華(集團(tuán))房地產(chǎn)開發(fā)有限公司屬缺，住宅及半商業(yè)地場(二)配套優(yōu)勢邊有設(shè)施齊全，人流量較(三)規(guī)模優(yōu)勢20萬平米的封閉小區(qū)(獲得廣廈杯的市場需求期待著超過20萬平米以上理利用現(xiàn)有的土地資源和提升社區(qū)生活便利和舒適(四)品牌優(yōu)勢遼寧實(shí)華(集團(tuán))房地產(chǎn)開發(fā)有限公司屬于本溪當(dāng)?shù)貐^(qū)域深耕型本次信托計劃的資金用于遼寧實(shí)華(集團(tuán))房地產(chǎn)開發(fā)有限公遼寧實(shí)華(集團(tuán))房地產(chǎn)開發(fā)有限公司“實(shí)華·興華酈城”項(xiàng)目和款來源，遼寧實(shí)華(集團(tuán))房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的其他子公司開發(fā)、“沈陽寧官新鼎分析(一)銷售收入及現(xiàn)金流量測算規(guī)劃總建算表銷售收入(萬元)稅金及附加-20,-----23,-23,-5%計；城建稅按照營業(yè)稅的7%4)所得稅按彌補(bǔ)虧損后利潤總額的25%計。點(diǎn)棚戶區(qū)改造工程，屬經(jīng)濟(jì)適用房。整個項(xiàng)目分八區(qū)規(guī)劃(A區(qū)—H算表銷售收入(萬元)合計1234融資償還信托融資利息支付金償還息支付09-注：1)銷售進(jìn)度按遼寧實(shí)華(集團(tuán))房地產(chǎn)開發(fā)有限公司現(xiàn)有樓盤銷售進(jìn)度及本溪房地產(chǎn)市場樓盤銷售淡、旺季為依據(jù)進(jìn)行測算。足可靠，(二)敏感性分析謹(jǐn)慎要求，對以上“實(shí)華項(xiàng)目正常情況下的預(yù)測進(jìn)行了售價格對本次信托融資的-30%-30%25%-15%-10%-5%2772433012431412724427724330124314127244價360416384416凈流量813510210417諧佳園”項(xiàng)目預(yù)測數(shù)據(jù)加總后測算，其銷售價格或銷量下降二、第二還款來源分析(一)銷售收入及現(xiàn)金流量測算西路H、I組團(tuán)(二五大橋至張家堡橋路段)，為沿河最大的封閉小、“儷水佳園”的每平方算表銷售收入(萬元)編編號項(xiàng)目名稱57---信托融資利息支付金償還息支付----2239463凈現(xiàn)金流27876注：銷售進(jìn)度按遼寧實(shí)華(集團(tuán))房地產(chǎn)開發(fā)有限公司現(xiàn)有樓盤銷售進(jìn)度及，該地區(qū)是本溪發(fā)源坡地，后側(cè)靠近溪湖算表前-編號項(xiàng)目名稱設(shè)投資3-信托融資利息支付6--金償還23凈現(xiàn)金流注：銷售進(jìn)度按遼寧實(shí)華(集團(tuán))房地產(chǎn)開發(fā)有限公司現(xiàn)有樓盤銷售進(jìn)度及目，項(xiàng)目位于本，交通便捷，總建筑面積算表項(xiàng)目內(nèi)容數(shù)量銷售單價銷售收入(萬元)19350012設(shè)投資營成本融資償還信托融資利息支付金償還息支付前8------13注：銷售進(jìn)度按遼寧實(shí)華(集團(tuán))房地產(chǎn)開發(fā)有限公司現(xiàn)有樓盤銷售進(jìn)度及市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)渾河六街(東至渾河三街、南至開發(fā)十八號路、西至渾河六街、北至開發(fā)南十七號路)，占地面積平方米，總建筑面積約萬平方算表銷售收入(萬元)設(shè)投資稅及附加融資償還融資利息金償還息支付-16010------------123注：銷售進(jìn)度按遼寧實(shí)華(集團(tuán))房地產(chǎn)開發(fā)有限公司現(xiàn)有樓盤銷售進(jìn)度及街，北為啟玉巷，地處沈大國際大廈”規(guī)劃建成為一棟東寫字樓。其規(guī)劃用地面積算表設(shè)投資及附加營成本前61融資償還信托融資利息支付金償還息支付23注：銷售進(jìn)度按遼寧實(shí)華(集團(tuán))房地產(chǎn)開發(fā)有限公司現(xiàn)有樓盤銷售進(jìn)度及(二)敏感性分析來源的“新”、“沈陽寧官新鼎花-15%-10%-5%價10908751142475凈流量價在信托期內(nèi)覆蓋我公司本次的信照規(guī)模3億元，溢價率暫按年16%計算，回購價款共計億元)，還款來源充足可靠，具備較強(qiáng)的還一、政策風(fēng)險房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的先頭產(chǎn)業(yè)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展過熱，表現(xiàn)為固定資產(chǎn)投資，尤其是房地產(chǎn)投資過旺，因此，房地產(chǎn)業(yè)成為國家宏觀調(diào)控的重點(diǎn)。當(dāng)國家實(shí)施宏觀調(diào)控政策時，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目被停工或整頓，房地產(chǎn)業(yè)也就相應(yīng)出現(xiàn)回落，連帶受損。對策：要求和督促交易對手密切注意政府有關(guān)房產(chǎn)、金融業(yè)政策的發(fā)展動態(tài)，把握房地產(chǎn)市場發(fā)展規(guī)律，適時調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的二、經(jīng)濟(jì)周