鄭州城市可進入性研究1

PART4

定位篇

片區(qū)總體發(fā)展定位研究鄭州城市可進入性研究控股集團·投資中心investmentcenter鄭州市2013年GDP：6201.9億，位列河南省城市排名1位2013年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入：26615元，位列河南省城市排名1位常住人口：919萬，其中市區(qū)460萬2013年市區(qū)商品住宅成交量及均價：771.8萬㎡、8400元/㎡左右市場供求：鄭州市區(qū)商品住宅市場整體供求平衡，供求比約為0.975

。截止2014年7月末存量達509.95萬㎡，去化周期約10個月，市場較好。全國性房企和本地房企平分秋色。結(jié)論及建議：鄭州的區(qū)位、交通、經(jīng)濟基礎(chǔ)較好，人口基數(shù)大，2014年以來的土地供應(yīng)不足，近一年來商品住宅市場供求基本平衡，市場火爆。如要進入鄭州市場，建議在距中心城區(qū)15公里內(nèi)可拿地，注重剛改和改善類產(chǎn)品。Part.1城市介紹3城市概況鄭州市內(nèi)轄九區(qū)五市一縣，是河南省會，地處中原腹地，中原城市群及中原經(jīng)濟區(qū)中心城市。新亞歐大陸橋上的重要城市，國家重要的綜合交通樞紐。中心城區(qū)行政區(qū)劃：鄭州轄九區(qū)五市一縣（其中二七區(qū)、高新區(qū)、管城區(qū)、惠濟區(qū)、金水區(qū)、經(jīng)開區(qū)、鄭東新區(qū)、中原區(qū)為中心城區(qū),市政府在中原區(qū)）；地域面積：7446.2平方公里，其中市區(qū)1010.3平方公里；常住人口：919萬人，其中市區(qū)460萬人；鄭州ZhengZhou鄭州市2013年GDP總量排名河南省第一位，位于華中、華東第8位。鄭州市人均可支配收入位列河南省第一位，位列位于華中、華東主要城市第10位。2013年鄭州市在華中/華東的GDP排名2013年鄭州市在華中/華東人均可支配收入排名經(jīng)濟基礎(chǔ)排名名稱行政級別所屬省份2013GDP（億元）1上海直轄市上海21602.122蘇州地級市江蘇13015.73武漢省會湖北9051.274杭州省會浙江8343.525無錫地級市江蘇8070.186南京省會江蘇8011.787長沙省會湖南7153.138鄭州省會河南6201.9

9南通地級市江蘇5038.910合肥省會安徽4672.91排名2013年數(shù)據(jù)1上海市438512蘇州市411433南京市398814杭州市393105無錫市389996長沙市336627南通市310598武漢市298219合肥市2808310鄭州市26615根據(jù)2013年河南人口發(fā)展報告的數(shù)據(jù)，鄭州市常住人口919萬，但是市內(nèi)八區(qū)常住人口約有460萬.（備注：

2010年市區(qū)由中原區(qū)、二七區(qū)、管城區(qū)、金水區(qū)、惠濟區(qū)五區(qū)組成，后擴展成八區(qū)：二七區(qū)、高新區(qū)、管城區(qū)、惠濟區(qū)、金水區(qū)、經(jīng)開區(qū)、鄭東新區(qū)、中原區(qū)，上街區(qū)不屬于市區(qū)。）市內(nèi)八區(qū)常住人口460萬人口概況區(qū)域常住人口（萬人）人口密度中原區(qū)100.14.16萬人/平方公里二七區(qū)80.850.52萬人/平方公里管城區(qū)74.180.52萬人/平方公里金水區(qū)168.52.9萬人/平方公里惠濟區(qū)36.550.16萬人/平方公里上街區(qū)13.15中牟縣72.73鞏義市80.78滎陽市61.37新密市79.72新鄭市75.8登封市66.8東部方向：依托鄭東新區(qū)、國家鄭州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、河南出口加工區(qū)、鄭汴產(chǎn)業(yè)帶，推進與開封對接，重點發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)及先進制造業(yè)。東南方向：依托航空港、新鄭州站綜合交通樞紐和國家干線公路物流港，大力發(fā)展航空、鐵路、公路聯(lián)運，重點發(fā)展航空物流、保

稅物流等現(xiàn)代物流業(yè)，推進與許昌對接。鄭州市城市空間布局結(jié)構(gòu)為“兩軸八片多中心”，主城區(qū)實行主要向東、東南兩個方向展開的戰(zhàn)略。兼顧西部發(fā)展方向主要向東、東南兩個方向展開?！笆晃迤陂g”（2006-2010）“十二五期間”（2011-2015）東進

依托鄭州國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)和滎陽、上街、鞏義等城，加強與偃師、洛陽的銜接，形成鄭洛城市工業(yè)走廊，重點發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和建材、煤炭、鋁加工、制藥、電纜、機械、化工等產(chǎn)業(yè)。城市規(guī)劃東西向城市發(fā)展軸：依托鄭—汴—洛發(fā)展帶南北向城市發(fā)展軸：構(gòu)建新—鄭—漯產(chǎn)業(yè)帶的核心區(qū)域Part.2市場分析89鄭州市八區(qū)商品住宅土地市場近三年成交樓板均價1220元/平，二七區(qū)樓板價最高，高新區(qū)次之。鄭州市八區(qū)商品住宅土地市場歷年成交情況商品住宅土地市場情況時間總計成交幅數(shù)成交占地面積（萬M2）成交建設(shè)用地(萬M2)成交建筑面積(萬M2)成交總價(萬元)成交樓板價（元/平米）溢價率（%）2013年109447.9447.91549.2170.91,103.6411.292012年88342.5342.51240.1165.31,333.4610.572011年43187.3187.370887.91,241.9942.67合計240977.8977.83497.4424.1--10鄭州市八區(qū)商品住宅市場整體供求平衡，供求比為0.975。年度商品住宅供應(yīng)面積（萬㎡）成交面積（萬㎡）2011年658.5359.22012年621.7622.62013年559.3771.82014年241379.9合計2080.52133.5供求比0.975鄭州市八區(qū)商品住宅歷年供求走勢商品住宅市場情況11鄭州市區(qū)商品住宅供求比維持在合理水平，市場火爆，8月取消限購以來，成交量明顯回升，供求比0.33。鄭州市八區(qū)商品住宅歷年供求走勢商品住宅市場情況成交量穩(wěn)定近一年住宅市場火爆，成交較好，整體市場供不應(yīng)求傳統(tǒng)春節(jié)影響成交量12鄭州市商品住宅價格平穩(wěn)增長，七月均價8551元/平。商品住宅市場情況價格震蕩期價格在持續(xù)上升調(diào)控到來前，成交量價高第一輪調(diào)控后成交量受抑制除傳統(tǒng)春節(jié)13年2月份，成交量穩(wěn)定數(shù)據(jù)說明：不含保障類因素13存量和存銷比均出現(xiàn)上漲，截止2014年7月末存量達509.95萬㎡，去化周期近10個月，市場較好。商品住宅市場情況存量低位存量小幅攀升存量震蕩存量平穩(wěn)鄭州商品住宅存量走勢圖14截止2014年7月,90㎡以下剛需產(chǎn)品全市成交占比56%，環(huán)比上升2.0%，140-180㎡二次改類產(chǎn)品占比減少。商品住宅市場情況152013年鄭州市區(qū)商品住宅企業(yè)成交排行榜中，全國性房企和本地房企平分秋色。商品住宅市場情況162013年鄭州市區(qū)商品住宅項目排行榜中，單項目12億以上才可上榜，從側(cè)面也反映出鄭州大部分項目年可回收貨值較好。商品住宅市場情況以城市房地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)律和鄭州市房地產(chǎn)的發(fā)展程度為標準，將鄭州市房地產(chǎn)劃分為中心區(qū)，內(nèi)圍發(fā)展區(qū)。外圍發(fā)展區(qū)老城區(qū)鄭東新區(qū)內(nèi)圍發(fā)展區(qū)中心區(qū)中心區(qū)：包括老城區(qū)和新區(qū)，老城區(qū)為中原區(qū)、金水區(qū)、管城區(qū)、二七區(qū)，新區(qū)為現(xiàn)已發(fā)展的鄭東新區(qū)范圍，包括鄭東CBD區(qū)域、龍子湖區(qū)域、龍湖、高鐵區(qū)、經(jīng)開區(qū)。內(nèi)圍發(fā)展區(qū)：包括惠濟區(qū)、高新區(qū)、新鄭龍湖區(qū)?；轁鷧^(qū)和高新區(qū)雖為鄭州最新城市規(guī)劃中的主城區(qū)，但其為三環(huán)線之外，房地產(chǎn)發(fā)展程度遠低于三環(huán)內(nèi)，以此角度，暫定為房地產(chǎn)意義上的內(nèi)圍發(fā)展區(qū)，新鄭龍湖距離鄭州主城區(qū)交通距離較近，房地產(chǎn)發(fā)展較快，暫定為房地產(chǎn)意義上的內(nèi)圍發(fā)展區(qū)。板塊劃分依據(jù)：城市發(fā)展規(guī)律、房地產(chǎn)發(fā)展階段、各區(qū)域交通規(guī)劃，具體如下：中心區(qū)：該區(qū)域為現(xiàn)有主城區(qū)板塊，交通發(fā)達，配套成熟，房地產(chǎn)發(fā)展較成熟，屬于房地產(chǎn)發(fā)展的第一梯隊內(nèi)圍發(fā)展區(qū)：三環(huán)線外，但離中心區(qū)12-15公里內(nèi)，規(guī)劃有地鐵通達，緊緊圍繞中心區(qū)發(fā)展，房地產(chǎn)進入快速發(fā)展期，屬于城市房地產(chǎn)發(fā)展的第二梯隊商品住宅市場板塊劃分老城區(qū)配套成熟，有較強的房地產(chǎn)發(fā)展基礎(chǔ)，在被賦予新的定位和規(guī)劃后，房地產(chǎn)市場發(fā)展得到持續(xù)支撐。區(qū)水金鄭州市成熟行政居住區(qū)，土地稀缺，資源利用充分，短期內(nèi)金水區(qū)規(guī)劃格局不會有大的改變，主力發(fā)展方向?qū)⑦M一步向北轉(zhuǎn)移，即北環(huán)以北區(qū)域，這也將是金水區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的長期方向。該區(qū)域物業(yè)類型以高層為主，產(chǎn)品多元化，不同地段差價較大，從7300-14000元/㎡不等，如地段較好高價項目正弘藍堡灣、天驕華庭、建業(yè)貳號城邦、銀基王朝等，均在11000元/㎡以上，而北環(huán)以北項目或剛需項目，價格多在9000元/㎡以下。區(qū)城管隨著鄭州市城市規(guī)劃框架的不斷拉大，之前“東擴北移”的發(fā)展戰(zhàn)略受到制約，鄭州市最新規(guī)劃向東、南、西三向并舉發(fā)展模式，南部板塊運動成為近階段發(fā)展重心，新鄭龍湖、航空港區(qū)的發(fā)展都將刺激管城區(qū)的發(fā)展。該區(qū)域形象仍較老舊，目前以舊城改造為主，房價多在7900-8600元/㎡之間，萬科美景龍?zhí)靡?2000元/㎡的均價，助力區(qū)域價格上漲。區(qū)七二被定位為“二七生態(tài)文化新城”，作為鄭州市的傳統(tǒng)商貿(mào)中心，如今，二七生態(tài)文化新城板塊已經(jīng)形成一個全新規(guī)劃的大型居住區(qū)。代表項目如亞星盛世、德潤黃金海岸、升龍城、正商城等，區(qū)域住宅多在7700元/㎡-8800元/㎡之間，多數(shù)項目均價已超過8500元/㎡。綠地投資130億打造的綠地濱河國際城項目將成為鄭州市的新地標，由金源百榮投資建設(shè)的鄭州CSD國際時尚商貿(mào)中心項目，未來將建成約380萬平方米的大型物流商業(yè)綜合體，區(qū)域新的定位帶來新的活力和發(fā)展空間。區(qū)原中中原區(qū)，是傳統(tǒng)的工業(yè)區(qū)，在鄭州市區(qū)資源日漸稀缺、中原區(qū)的工業(yè)外遷改造，使該區(qū)域現(xiàn)已發(fā)展成為大型居住區(qū)，并且在鄭上新區(qū)的規(guī)劃推進下，中原區(qū)作為連接過渡區(qū)，價值已快速提升，但未來仍將有較大上升空間。區(qū)域住宅價格在7800元/㎡-8800元/㎡之間，而部分優(yōu)質(zhì)項目可突破區(qū)域平臺價，如方圓經(jīng)緯、錦藝國際華都、保利百合價格已在9200元/㎡以上。金水區(qū)管城區(qū)二七區(qū)中原區(qū)鄭州老城區(qū)中的各區(qū)域資源不同，導致市場發(fā)展程度也不盡相同，區(qū)域均受益于鄭州城市框架拉大帶來的價值提升，部分區(qū)域被賦予新的定位，煥發(fā)新的活力，有更多的因素支撐價格上升。中心區(qū)-老城區(qū)區(qū)域集中了鄭州的商務(wù)、行政資源，已成為真正的鄭州中心，未來龍湖區(qū)域的建設(shè)將使該區(qū)域再次成為鄭州的開發(fā)焦點和發(fā)展方向龍湖區(qū)域尚在啟動階段，是未來鄭州市最具價值的CBD中心，在相對超前的整體規(guī)劃及政府的長期支持下，該版塊將在未來很長一段時間內(nèi)，將再次引領(lǐng)整個鄭州市的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展方向，并且將在這個版塊實現(xiàn)與一線城市接軌。版塊定位集高端商務(wù)、辦公、住宅為一體的現(xiàn)代化城市綜合功能區(qū)域。版塊劃分傳統(tǒng)的鄭東新區(qū)分為6個組團，其中4個組團已成為近年房地產(chǎn)熱點版塊，隨著高鐵快速發(fā)展，周圍1.5公里以內(nèi)也迅速形成商務(wù)組團。版塊現(xiàn)狀中央商務(wù)區(qū)、商住物流區(qū)已全面建成，龍子湖區(qū)初具規(guī)模，龍湖區(qū)全面開工，高鐵商務(wù)區(qū)快速發(fā)展。房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀鄭東新區(qū)輻射區(qū)域樓市目前房地產(chǎn)項目較多（約64個項目），在售樓盤近50個，2013年鄭州房地產(chǎn)企業(yè)銷售前50排行榜中就占近20個項目。且多為高端項目，目前房價多在12000元/平以上。是鄭州市房地產(chǎn)的價格高地。在東區(qū)其他板塊供應(yīng)短缺的情況下，經(jīng)開區(qū)成為2013年東區(qū)的熱點，區(qū)域價位達到9000元/㎡以上，部分接近10000元/㎡。中央商務(wù)區(qū)龍湖區(qū)龍子湖高校園區(qū)高鐵商務(wù)區(qū)商住物流區(qū)經(jīng)開區(qū)中心區(qū)-鄭東新區(qū)城市功能補充的區(qū)域定位是近內(nèi)圍發(fā)展區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的有力支撐，其便利交通規(guī)劃和更優(yōu)越的環(huán)境是性價比的基礎(chǔ)?；轁鷧^(qū)高新區(qū)新鄭龍湖區(qū)主城區(qū)高新區(qū)惠濟區(qū)新鄭龍湖高新區(qū)是以產(chǎn)業(yè)立本的產(chǎn)業(yè)新區(qū)，現(xiàn)以高新城為目標定位進行跨越，高新區(qū)又被定為同鄭東CBD和航空港區(qū)同級別的都市級商業(yè)中心，高新區(qū)已被賦予更多的城市功能，承擔鄭州東西部平衡發(fā)展的重要引領(lǐng)作用惠濟區(qū)景觀資源和人文資源豐富，也是高端別墅區(qū)聚集區(qū)，現(xiàn)深化生態(tài)經(jīng)濟強區(qū)定位，打造高端服務(wù)業(yè)新城，區(qū)域發(fā)展有加速勢頭新鄭龍湖，在2011年確定為宜居教育城的新定位后，空間及交通規(guī)劃快速推進，華南城的進駐迅速帶動區(qū)域發(fā)展區(qū)域定位各區(qū)域離市中心在12-15公里之間，均有快速路或高速路貫穿，并有地鐵通達且為地鐵終點，但地鐵實現(xiàn)運行仍需要3-5年的時間由此可見，內(nèi)圍發(fā)展區(qū)均有較大利好規(guī)劃，但配套仍需較長時間完善，發(fā)展機會和空間較大內(nèi)圍發(fā)展區(qū)定位均為城市的輔助和補充功能，其功能的集中化發(fā)展，可以帶動居住、商業(yè)、辦公等需求，使房地產(chǎn)成為區(qū)域發(fā)展進程中的直接受益行業(yè)。內(nèi)圍發(fā)展區(qū)作為靠產(chǎn)業(yè)驅(qū)動的新區(qū)，高新區(qū)之前僅有升龍又一城是區(qū)域唯一先驅(qū)大盤，該項目也一直是高新區(qū)的標桿項目和具有定價權(quán)的項目。在2011年中原經(jīng)濟區(qū)的規(guī)劃，使高新區(qū)升級為高新城的定位后，土地供應(yīng)量增大，品牌開發(fā)企業(yè)進入，如萬科、錦藝、正弘、祝福等。在2013年集中入市爆發(fā)，如萬科城、祝福紅城、謙祥萬和城、西雅圖、公園道1號、睿智禧園等，且多為超百萬方自帶大配套的大體量綜合體項目，成為2013年鄭州最受關(guān)注區(qū)域，區(qū)域均價上漲1000元/㎡至7200元/㎡，快速追趕鄭州均價。預計高新區(qū)在都市級商業(yè)中心的規(guī)劃下和已有大盤引領(lǐng)下，將進入全面發(fā)展時刻。內(nèi)圍發(fā)展區(qū)房地產(chǎn)市場在2013年迎來供銷和價格爆發(fā)的一年，鄭州房地產(chǎn)市場向外擴張的步伐加快。萬科城禮儀之門高新區(qū)惠濟區(qū)一直是鄭州中央別墅區(qū)，大規(guī)模低密度項目的集中區(qū)域，如迎賓路三號、天倫莊園、天地灣、怡豐森林湖、思念果嶺等高端別墅項目，別墅價位在15000-30000元/㎡之間。

保利海上五月花、正商玉蘭谷、民安北郡等品牌企業(yè)項目以洋房產(chǎn)品切入?yún)^(qū)域市場，價格在9500-10000元/㎡，低密產(chǎn)品從別墅逐漸轉(zhuǎn)向洋房。而區(qū)域高層產(chǎn)品也呈增多之勢，價格達9000元/㎡。據(jù)了解，萬科、錦藝、建業(yè)、永威、和昌等企業(yè)在該區(qū)域已拿地，預計2014年至2015年將集中入市，產(chǎn)品也將隨企業(yè)和項目定位而呈現(xiàn)多元化。怡豐·森林湖思念·果嶺惠濟區(qū)龍湖鎮(zhèn)售罄、尾盤、在售、潛在項目已逾30個，總體量超600萬㎡。商品住宅供應(yīng)量自2007年一直維持在30萬㎡，2012年出現(xiàn)井噴，且消化量猛增，年消化量約75萬㎡。龍湖成交物業(yè)類型以高層為主，低密產(chǎn)品逐漸由別墅轉(zhuǎn)向花園洋房。華南城的落定開發(fā)，將在配套、交通、產(chǎn)業(yè)、區(qū)域形象、客戶等眾多方面影響龍湖市場。龍湖地區(qū)經(jīng)過2010年市場洗牌，康橋、綠都、富田、正商、國瑞相繼進入，拉開了龍湖的品牌。龍湖鎮(zhèn)商品住宅價格高于新鄭市區(qū)及薛店鎮(zhèn)，高層如綠都丹石街區(qū)、國瑞城、公園大地、康橋溪月，均價5600元/㎡，洋房如正商紅河谷、林溪灣、富田興龍灣，均價7000元/㎡，別墅如綠都溫莎城堡、龍泊圣地，均價13000元/㎡，各物業(yè)價格在2013年上漲1000-1500元/㎡，上漲速度超過部分老城區(qū)。

盡管各區(qū)域資源和定位不同，起始價格相差較大，但在2013年均迎來全面爆發(fā)，銷售量和銷售價格均有較大突破，是鄭州市開發(fā)和銷售邊界外擴最充分的一年，預示著鄭州房地產(chǎn)市場真正走出城區(qū)，向外擴張的步伐加。龍湖正商紅河谷新鄭龍湖區(qū)Part.3進入研究24在鄭州拿地可優(yōu)先考慮中原區(qū)，金水區(qū)，二七區(qū)，高新區(qū)，新鄭龍湖區(qū)。中原區(qū)和金水區(qū)人口密度大，每平方公里超過2.9萬人，住宅成交量穩(wěn)步上升。二七區(qū)和高新區(qū)已被規(guī)劃為大型居住區(qū)，有品牌房企進入?？芍攸c關(guān)注新鄭龍湖區(qū)，龍湖板塊有華南城、正商等品牌企業(yè)進入，地價較低，價格上漲較快，可開發(fā)洋房、別墅等產(chǎn)品，提升居住環(huán)境和品質(zhì)。鄭州已有萬科、綠地、金地、萬達等品牌房企進入，和本地房企平分秋色，建議在客群和產(chǎn)品類型上進行差異化定位。鄭州可進入性建議新鄭龍湖區(qū)總體來看，鄭州各區(qū)住宅供銷相對較為均衡，可重點關(guān)注新鄭龍湖區(qū)。90㎡以下剛需產(chǎn)品全市成交占比56%，改善類比重上升。。上述區(qū)域均是鄭州政府重點發(fā)展區(qū)域或擁有稀缺資源的區(qū)域，市場風險較小。

區(qū)域優(yōu)選建議老城區(qū)鄭東新區(qū)中心區(qū)惠濟區(qū)二七區(qū)中原區(qū)金水區(qū)新東新區(qū)管城區(qū)經(jīng)開區(qū)高新區(qū)總體來看各區(qū)住宅供銷相對較為均衡，金水區(qū)、中原區(qū)、二七區(qū)占比相對較大，鄭東新區(qū)、惠濟區(qū)次之，經(jīng)開區(qū)占比最小。二七區(qū)住宅供應(yīng)量約為173.3萬方，占比約21%，為區(qū)域最高供應(yīng)量，其次為金水區(qū)，占比19%，整體各區(qū)域住宅供應(yīng)量相差不大。從成交來看，金水區(qū)成交167.2萬方，占比21%，為區(qū)域最大成交量，其次為中原區(qū)，占比20%，整體各區(qū)成交量相對均衡。商業(yè)價格波動較大2013年上半年量價齊升，下半年隨著限購升級，整體呈現(xiàn)量跌價升趨勢，全年商業(yè)商務(wù)市場成交表現(xiàn)較為趨穩(wěn)，但價格上漲乏力。住宅銷量驟增隨著市場逐步回暖，剛性需求得以集中釋放，2013年上半年二七區(qū)住宅市場呈現(xiàn)量價齊升趨勢，下半年鄭州限購升級，銷售量持續(xù)低迷，十一月住宅猛增，整體呈現(xiàn)量跌價升的趨勢，2013年全年商業(yè)和商務(wù)銷量表現(xiàn)平平，整體趨穩(wěn)，價格上漲乏力?！獢?shù)據(jù)來源：鄭州市房管局單位：萬方單位：元/㎡二七區(qū)銷售情況商業(yè)價格波動較大住宅銷量曲線管城區(qū)住宅銷量不穩(wěn)定，各月變化較大；除下半年商業(yè)價格有所波動外，住宅、辦公價格較為穩(wěn)定。2013年管城區(qū)住宅成交波動起伏較大，整體呈現(xiàn)穩(wěn)中有升趨勢，11月住宅約為12.3萬方，為最大成交量，商務(wù)和商業(yè)成交量相對較少，整體呈現(xiàn)先升后降走勢，住宅、商務(wù)價格走勢相對平穩(wěn)，住宅價格集中在5000-10000元之間，商務(wù)價格集中在10000元左右，商業(yè)價格走勢波動較大，整體呈現(xiàn)上漲趨勢?！獢?shù)據(jù)來源：鄭州市房管局單位：萬方單位：元/㎡管城區(qū)銷售情況住宅銷量曲線惠濟區(qū)主要以商品住宅銷售為主，商務(wù)和商業(yè)銷售極少，受銷量影響，商務(wù)和商業(yè)價格不定，住宅價格穩(wěn)定?；轁鷧^(qū)全年商品住宅波動較大，上半年住宅成交量穩(wěn)中有升，價格上漲幅度較小，相對平穩(wěn)，3月成交量約10.5萬方，下半年成交量相對較少，金九銀十表現(xiàn)不佳，十一月觸底反彈，價格則呈現(xiàn)上升趨勢，商業(yè)成交相對平穩(wěn)，商業(yè)和商務(wù)價格反彈相對較大，總體還是呈現(xiàn)上漲態(tài)勢?！獢?shù)據(jù)來源：鄭州市房管局單位：萬方單位：元/㎡惠濟區(qū)銷售情況商業(yè)價格起伏住宅銷量下跌金水區(qū)銷量中商品住宅占比較大，受春節(jié)影響，僅2月份有所下跌。商業(yè)價格起伏較大，住宅和商務(wù)較為穩(wěn)定。金水區(qū)住宅成交量全年整體呈現(xiàn)穩(wěn)中有升，2月受春節(jié)影響成交量較低，8月成交達到最大，約23.29萬方，價格走勢先升后降，整體相對趨穩(wěn)，商業(yè)和商務(wù)成交量整體呈現(xiàn)先升后降趨勢，其中商業(yè)價格起伏明顯，商業(yè)、商務(wù)價格整體走勢穩(wěn)中有升?！獢?shù)據(jù)來源：鄭州市房管局單位：萬方單位：元/㎡金水區(qū)銷售情況鄭東新區(qū)各物業(yè)銷量均好，價格相對較高，除商業(yè)價格波動較大外，其余相對穩(wěn)定。鄭東新區(qū)住宅成交量呈現(xiàn)先升后降走勢，年初成交量最大，達到17.92萬方，價格走勢穩(wěn)中有升，集中在10000元左右，商務(wù)成交量呈現(xiàn)先抑后揚趨勢，6月為最大成交量，達13.54萬方，價格走勢相對平穩(wěn)，集中在10000-15000元之間，商業(yè)成交量呈先升后降趨勢，價格走勢波動較大?！獢?shù)據(jù)來源：鄭州市房管局單位：萬方單位：元/㎡鄭東新區(qū)銷售情況住宅銷量曲線中原區(qū)僅住宅銷量較大，其它物業(yè)占比很小，除8月份商業(yè)價格有所起伏外，各物業(yè)價格相對平穩(wěn)。商業(yè)