中小房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展之路的探索

中小房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展之路的探索

【摘要】目前，我國房地產(chǎn)業(yè)的競爭不斷加劇，中小房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展受到嚴(yán)重威脅，大量中小企業(yè)面臨著沒有項(xiàng)目瀕臨倒閉的狀況。本文在對中小房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勢和劣勢進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上，提出了可供房地產(chǎn)中小企業(yè)選擇的發(fā)展戰(zhàn)略，為他們的生存和長遠(yuǎn)發(fā)展提供參考。

【關(guān)鍵詞】中小房地產(chǎn)企業(yè)競爭優(yōu)勢競爭劣勢

一、引言

隨著房地產(chǎn)業(yè)競爭的加劇以及國內(nèi)資本市場的逐步成熟，我國的房地產(chǎn)企業(yè)逐漸向規(guī)?；?、制度化、品牌化的方向發(fā)展，大型房地產(chǎn)企業(yè)在這個(gè)過程中能占優(yōu)勢，但對沒有形成規(guī)模和品牌的中小企業(yè)卻很不利。加上近年來我國政府通過緊縮地根、緊縮銀根、增收房地產(chǎn)及土地稅收等方式，提高了房地產(chǎn)商品的開發(fā)成本和風(fēng)險(xiǎn)，威脅著實(shí)力不雄厚，競爭力不強(qiáng)的中小房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。同時(shí)，伴隨著我國市場的開放程度不斷提高和外國公司準(zhǔn)入制度的不斷放寬，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的競爭加大更加劇烈，進(jìn)一步壓縮了中小房地產(chǎn)企業(yè)的生存空間，給它們帶來了更巨大的生存壓力。

根據(jù)《中小企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)暫行規(guī)定》，我國至少有９０％以上的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)屬于中小企業(yè)。這些企業(yè)將如何揚(yáng)長避短，選擇適當(dāng)?shù)陌l(fā)展戰(zhàn)略，提升自己的競爭力，對當(dāng)前形勢下我國中小房地產(chǎn)企業(yè)的生存和持續(xù)發(fā)展有著重要的現(xiàn)實(shí)意義。本文將在對中小房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)勢、劣勢分析的基礎(chǔ)上，提出可供這些企業(yè)選擇的發(fā)展戰(zhàn)略。

二、房地產(chǎn)中小企業(yè)競爭優(yōu)勢

1．更容易適應(yīng)房地產(chǎn)市場需求的多元化

中國社會(huì)已經(jīng)出現(xiàn)了不同階層的分化，不同階層的消費(fèi)品位和行為存在明顯差異，這意味著不同水平的購房需求在房地產(chǎn)市場中并存。因此對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，提供差異化的房地產(chǎn)產(chǎn)品已是大勢所趨，而在這一點(diǎn)上，中小房地產(chǎn)企業(yè)由于資金少，產(chǎn)品開發(fā)規(guī)模不大，在產(chǎn)品上更容易針對某種細(xì)分的消費(fèi)者提供產(chǎn)品，體現(xiàn)個(gè)性化、差異化的特色，滿足特定消費(fèi)者的需求。

2．能夠填補(bǔ)房地產(chǎn)市場的剩余空間

一方面，大型房地產(chǎn)企業(yè)更熱衷于在一線城市進(jìn)行開發(fā)，很少涉足中小城鎮(zhèn)，中小房地產(chǎn)企業(yè)可以填補(bǔ)中小城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)市場；另一方面，即使在同一城市，大型房地產(chǎn)企憑借自身的雄厚實(shí)力，往往把目標(biāo)放在寫字樓、豪華住宅等高檔物業(yè)上以追求高利潤，而中小房地產(chǎn)企業(yè)可以填補(bǔ)回報(bào)較低的中低檔房地產(chǎn)市場。

特別是這兩年政府越來越重視經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的建設(shè)，并在土地、稅收方面給予了很多優(yōu)惠政策，這些項(xiàng)目的利潤通常不高，往往使許多大企業(yè)敬而遠(yuǎn)之，給中小房地產(chǎn)企業(yè)留下了一定的市場機(jī)會(huì)。

3．管理層次少，成本低

中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理人員人數(shù)少、層次簡單，信息的傳遞速度快，便于及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，也便于決策的傳遞和執(zhí)行。另外，中小房地產(chǎn)企業(yè)人數(shù)少、日常開支小，因此在管理成本上也具有相對優(yōu)勢。

4．貼近市場，了解顧客

由于房地產(chǎn)中小開發(fā)企業(yè)人員較少，機(jī)構(gòu)簡單，企業(yè)決策者往往要親自參與具體的房地產(chǎn)項(xiàng)目的決策和設(shè)計(jì)，對市場和消費(fèi)者的了解更加直觀，對市場變化的反應(yīng)更快。

三、房地產(chǎn)中小企業(yè)競爭劣勢

1．融資困難

信貸融資困難是中小房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的最大的問題，這是由其實(shí)力弱、信譽(yù)差、知名度不高、融資渠道單一等諸多原因造成的。特別是近幾年國家多次進(jìn)行宏觀調(diào)控，使得貸款的門檻升高，很多房地產(chǎn)企業(yè)都面臨著資金的問題，而對沒有足夠的資金實(shí)力和品牌的中小房地產(chǎn)企業(yè)更是雪上加霜。房地產(chǎn)業(yè)是典型的資本密集型產(chǎn)業(yè)，中小房地產(chǎn)企業(yè)本身的資金就少，因此是否能夠融資關(guān)系到企業(yè)的生存和發(fā)展。

2．項(xiàng)目管理經(jīng)營能力差

經(jīng)營能力差具體表現(xiàn)在：在項(xiàng)目小組的組織上往往采用粗放式管理，權(quán)責(zé)不明確，往往造成資源浪費(fèi)；在項(xiàng)目的產(chǎn)品上，缺乏詳細(xì)的客戶分析，項(xiàng)目定位不科學(xué)，過分注重短期利益，產(chǎn)品缺乏創(chuàng)新；在營銷推廣上，營銷能力不足，過分依賴廣告等銷售手段，沒有建立相應(yīng)的品牌。

3．吸收和留住人才能力低

人才匱乏，人員素質(zhì)較低是我國房地產(chǎn)業(yè)面臨的又一大問題。而行業(yè)內(nèi)為數(shù)不多的優(yōu)秀人才又大部分集中在大型房地產(chǎn)企業(yè)；即使是在中小房地產(chǎn)企業(yè)成長起來的人才，也往往因?yàn)樾浇?、管理等各方面原因離開這些企業(yè)，人才流失嚴(yán)重。人才問題削弱了中小房地產(chǎn)企業(yè)的凝聚力和創(chuàng)新能力，使得他們在于大企業(yè)競爭更加處于劣勢。

通過分析可見，我國的中小房地產(chǎn)企業(yè)存在不少優(yōu)勢，也有很多不足。雖然面臨著來自國內(nèi)外大企業(yè)的威脅，但在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，城鎮(zhèn)化加快，人民生活水平提高，民眾投資意識(shí)加強(qiáng)的今天，社會(huì)對各類房地產(chǎn)的需求不斷增加，這給中小房地產(chǎn)企業(yè)存在和發(fā)展提供了很好的契機(jī)。再加上目前的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)尚未形成壟斷，中小企業(yè)在這個(gè)零散的房地產(chǎn)市場內(nèi)仍有很大的發(fā)展機(jī)會(huì)，可以借助政府大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的機(jī)會(huì)，在房地產(chǎn)市場上找到屬于自己的一席之地。

四、中小房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對競爭的戰(zhàn)略

1．“縫隙經(jīng)營”戰(zhàn)略

選擇“縫隙經(jīng)營”戰(zhàn)略，就是要中小型房地產(chǎn)企業(yè)在選擇經(jīng)營方向時(shí)，盡量選擇大企業(yè)容易忽略而又有一定經(jīng)濟(jì)效益的“縫隙”產(chǎn)品，充分發(fā)揮中小企業(yè)靈活性和適應(yīng)性強(qiáng)的優(yōu)勢，拾遺補(bǔ)缺，填補(bǔ)市場需求的空缺。尤其是近年政府不斷加大經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的建設(shè)，這些項(xiàng)目的利潤不高，許多熱衷于高利潤的大企業(yè)對此不感興趣，卻給中小房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的留下一定的市場機(jī)會(huì)。

選擇經(jīng)營差異化戰(zhàn)略應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：第一，要注重市場調(diào)研，善于挖掘和把握房地產(chǎn)市場的縫隙。第二，把自己有限的資源與能力集中在某個(gè)細(xì)分市場上，力爭成為這一類細(xì)分市場中的強(qiáng)者，形成自己的特色。第三，主動(dòng)占領(lǐng)對大企業(yè)來說規(guī)模較小或者利潤不高的產(chǎn)品市場，這樣可以避免與大集團(tuán)公司的正面競爭，不斷擴(kuò)展其生存和經(jīng)營空間。

2．精品戰(zhàn)略

隨著人們生活質(zhì)量的提高，越來越多人在購買房子的時(shí)候，不僅考察房子的規(guī)劃設(shè)計(jì)、交通配套和質(zhì)量，還進(jìn)一步要求房地產(chǎn)產(chǎn)品要有一定的產(chǎn)品文化和居住文化。我國的房地產(chǎn)市場在經(jīng)過政策的洗禮后，房地產(chǎn)各種成本開始飆升，競爭加劇，中小房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)規(guī)模小，很難在成本上取得優(yōu)勢。產(chǎn)品附加值決定企業(yè)利潤。中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過走精品戰(zhàn)略之路，通過設(shè)計(jì)理念創(chuàng)新、引領(lǐng)生活方式、挖掘服務(wù)內(nèi)涵，使得產(chǎn)品更富個(gè)性化色彩，以此來增加產(chǎn)品的附加值，滿足購買者對品質(zhì)的要求，提升產(chǎn)品和企業(yè)的競爭力。

3．區(qū)域差異戰(zhàn)略

目前，實(shí)力雄厚、資金充裕的大型房地產(chǎn)企業(yè)主要集中在珠三角、長三角等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，使得這些地區(qū)的房地產(chǎn)市場競爭非常激烈。在這種情況下，中小型房地產(chǎn)企業(yè)可以選擇轉(zhuǎn)戰(zhàn)中小城市。

走二、三線城市道路的最大好處就是可以避免與大開發(fā)商直接競爭，尋求一個(gè)新的發(fā)展空間；另外，二、三線城市的地價(jià)、房價(jià)相對較低，升值空間較大，再加上中小城市多數(shù)沒有相應(yīng)的居住文化，中小房地產(chǎn)企業(yè)可以很方便地把一些在大城市開發(fā)的理念、生活方式帶到那里，形成相應(yīng)的文化優(yōu)勢，獲得較高的投資回報(bào)率。

4．專業(yè)化經(jīng)營戰(zhàn)略

房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈上有眾多環(huán)節(jié)，專業(yè)化經(jīng)營戰(zhàn)略是指中小房地產(chǎn)開發(fā)商縮小經(jīng)營范圍，把有限的資源集中到自己最擅長的業(yè)務(wù)，逐步構(gòu)建自身的核心競爭力。這就意味著中小房地產(chǎn)企業(yè)要選擇自己最擅長或最能創(chuàng)造價(jià)值的一兩個(gè)方面作為核心業(yè)務(wù)，將非核心業(yè)務(wù)剝離出去，交由專業(yè)的公司去操作；也可以承接其他房地產(chǎn)企業(yè)的外放的那些自己擅長的業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到專業(yè)公司的轉(zhuǎn)變。以此減少成本，提高運(yùn)作效率。

5．聯(lián)盟發(fā)展戰(zhàn)略

所謂房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略聯(lián)盟是指兩個(gè)或以上的房地產(chǎn)企業(yè)為實(shí)現(xiàn)某些市場的目標(biāo)或企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)，采取一種長期聯(lián)合與合作的經(jīng)營方式。它不僅局限于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間的合作，還可以與設(shè)計(jì)單位、物業(yè)公司等上下游企業(yè)，乃至家電等房地產(chǎn)相關(guān)生產(chǎn)行業(yè)及科研機(jī)構(gòu)保持長期的合作關(guān)系。

中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍存在著規(guī)模小、資源有限，融資困難等問題。實(shí)施戰(zhàn)略聯(lián)盟能夠彌補(bǔ)中小房地產(chǎn)企業(yè)在這些方面的缺陷。另外，各企業(yè)之間也可以取長補(bǔ)短，增強(qiáng)聯(lián)盟整體的融資能力和競爭力，共同發(fā)展壯大。實(shí)施戰(zhàn)略聯(lián)盟是通過相互合作擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，最終提高聯(lián)盟整體效益的有效手段之一。我國加入WTO后，外來房地產(chǎn)企業(yè)將大量進(jìn)駐我國特別是沿海發(fā)達(dá)地區(qū)的房地產(chǎn)市場。采用戰(zhàn)略聯(lián)盟的策略，是中小房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對外來大企業(yè)競爭的有效方式之一，有利于我國中小房地產(chǎn)企業(yè)的長期發(fā)展。

6．人才戰(zhàn)略

人才缺乏是現(xiàn)今中小房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的主要制約因素。中小房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)務(wù)之急是制定一系列吸引人才、培養(yǎng)人才、留住人才的政策，做到人盡其才，充分發(fā)揮其創(chuàng)造力和活力。要做到這點(diǎn)，中小房地產(chǎn)企業(yè)在引進(jìn)人才的時(shí)候就要注意對員工進(jìn)行培訓(xùn)，宣揚(yáng)企業(yè)的價(jià)值觀和理念；做到因才適用，為每一個(gè)員工提供展現(xiàn)自己一技之長的地方；另外還要制定有效的激勵(lì)機(jī)制，做到賞罰分明，還要提高薪酬，盡可能的留住人才。實(shí)施人才戰(zhàn)略是當(dāng)今房地產(chǎn)中小企業(yè)必須要采用的戰(zhàn)略之一。

五、總結(jié)

通過分析可見，大企業(yè)有大企業(yè)的優(yōu)勢，小企業(yè)有小企業(yè)的特點(diǎn)，無論社會(huì)怎樣發(fā)展，中小企業(yè)都以其多樣性、靈活性和互補(bǔ)性，造就了市場經(jīng)濟(jì)豐富多彩的“生態(tài)平衡”。在房地產(chǎn)行業(yè)中，中小房地產(chǎn)企業(yè)也有存在的必要，也有發(fā)展的空間。目前房地產(chǎn)業(yè)規(guī)?；?、產(chǎn)業(yè)化、專業(yè)化已是大勢所趨。面對著國內(nèi)外知名房地產(chǎn)企業(yè)和集團(tuán)的威脅和國家土地、金融、稅收政策等諸多不利條件，中小房地產(chǎn)企業(yè)要夾縫中求得生存和發(fā)展，必須從實(shí)際出發(fā)，充分認(rèn)識(shí)和發(fā)揮自身優(yōu)勢，正確定位和細(xì)分市場，選擇和確定符合自身特點(diǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略，不斷創(chuàng)新，打