房地產營銷策劃-天府中心國際社區(qū)住宅地塊定位策略報告-鏈家高策

謹呈：成都保利成都鏈家高策天府中心國際社區(qū)住宅地塊定位策略提報2018-1前言，高策就秦皇寺191地塊，已經與保利高層有了一次較為正式的勘地匯報，本次提報主要目的是聚焦住宅部分定位與后期價值體系包裝做更為深入的研究、提煉，以契合保利與天投對項目的規(guī)劃設想。加入“知識星球行業(yè)與管理資源”庫，免費下載報告合集每月上傳分享2000+份最新行業(yè)資源（涵蓋科技、金融、教育、互聯(lián)網、房地產、生物制藥、醫(yī)療健康等行研報告、科技動態(tài)、管理方案）；免費下載資源庫已存行業(yè)報告。免費下載資源庫已存國內外咨詢公司管理方案，企業(yè)運營制度。免費下載資源庫已存科技方案、論文、報告及課件。

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錦江生 本案態(tài)帶 秦皇寺科學城區(qū)域＆品牌：武漢路豪宅生態(tài)帶，保利3子布局已成品牌大盤+品改高改豪改產品線+優(yōu)質資源前有麓湖生態(tài)城、蔚藍卡地亞花園城、廣匯城、萬達一號以及保利天空之城。后隨著保利391畝，萬科235畝的以及本案共計約242畝的落定，武漢路豪宅生態(tài)帶格局已成！板塊發(fā)展:未來5年發(fā)展呈現，天府大道東＞天府大道西天府大道西側，蔚藍卡地亞項目南側規(guī)劃為天府公園，目前已經呈現，整體天府大道西側項目就地塊屬性而言更舒居，生態(tài)資源更優(yōu)越。天府大道東側，項目南側規(guī)劃為高端商務區(qū)，目前已經呈現的大型商務配套包括西博城、中鐵卓越中心、海關大廈等。還有鹿溪河生態(tài)公園、3條地鐵線、優(yōu)質教育資源等。整體而言，未來5年內，隨著天府大道東側公建配套設施逐漸完善，東側發(fā)展將會優(yōu)于西側。板塊價值：秦皇寺——5年前的“金融城”高端商務CBD稀缺住宅，10%居住用地僅供少數人天府新區(qū)成都直管區(qū)將以“一城一區(qū)一帶”為發(fā)展重點，規(guī)劃建設創(chuàng)新科技城、秦皇寺中央商務區(qū)、錦江生態(tài)帶。秦皇寺中央商務區(qū)：布局會展經濟、總部經濟、高端商業(yè)、酒店服務、醫(yī)療教育等現代都市功能，天府新區(qū)未來中心；

商務及商業(yè)用地占20%，居住用地占10%，公園綠地占27%，公建及配套用地占43%。板塊配套：世界級城市配套，天府新區(qū)最核心區(qū)域城市配套：西博會、雪蓮堂、航天主題樂園、熊貓大廈等醫(yī)療配套：萬達英慈醫(yī)院、四川省第二人民醫(yī)院、安琪兒國際醫(yī)院、天府華西醫(yī)院、成都市第七人民醫(yī)院教育配套：天府一中、成都七中天府校區(qū)、成都市實驗小學、泡桐樹小學天府校區(qū)等。中國西部國際博覽中心中央商務區(qū)特色步行街生態(tài)配套：生態(tài)＆居住，三大量級生態(tài)公園環(huán)繞三河系：錦江、鹿溪河及東風渠五公園：新川公園南湖公園麓湖生態(tài)公園天府中央公園鹿溪源郊野公園興隆湖公園項目氣質：天投＆保利，天府新區(qū)開放式創(chuàng)新地標綜合體天府新區(qū)首個開放式商業(yè)街區(qū)地鐵與商業(yè)相連創(chuàng)新立面+商業(yè)空中連廊150M地標呈現地塊指標：項目地塊總占地191畝，此次聚焦1/4/7/9#住兼商用地150畝，3.0容積率，10%商業(yè)指標天府新區(qū)興隆街道羅家店村三、四組地塊191畝②6、8#商業(yè)地塊1、4、7、9#住兼商地塊用地面積22559.36㎡用地面積99999.66㎡（33.839畝）（149.9995畝）土地性質商業(yè)服務業(yè)設施用地土地性質兼容商業(yè)面積比例不小于10%且不大于20%容積率≤5容積率≤3計蓉建筑面積≤29.99萬㎡建筑面積≤11.27萬㎡建筑密度不大于45%建筑密度住宅兼容商業(yè)用總建筑密度不大于25%，住宅建筑密度不大于20%綠化率綠地率結合方案合理性確定綠化率住宅兼容商業(yè)用綠地率不小于30%其他要求6、8#地塊內至少一棟建筑高度不小其他要求住宅最高建筑與最低建筑只比不大于4：1；于150米必須有開放式商業(yè)街區(qū)限高滿足限高要求其他：②#地塊規(guī)劃用地性質為幼兒園用地，用地面積4815.31平方米(約7.2230畝);綠地率不小于30%通過以上分析可見：①天府新區(qū)發(fā)展紅利，投資價值較高②秦皇寺高能量級區(qū)域屬性，抬高地塊價值③武漢路豪宅生態(tài)帶，地塊具備改善基因受項目開發(fā)客觀原因以及地塊限制原因，此次定位方案鎖定——高層住宅交底方向要求——只考慮住宅用地，排除低密規(guī)劃保留開放式街區(qū)大的定位方向要求地塊限制——住宅最高建筑與最低建筑之比不大于4：1地塊規(guī)模較大，約191畝，并且地塊素質各不相同，打造方向有所差異在鎖定高層物業(yè)定位方向之后，本案的定位難點在于——各地塊產品組合策略思路①現行市場之下，限價期與限價松綁銷售速度與溢價空間平衡②保利3子產品線的互補與差異③項目內部各地塊的指標拆分基于此，為更好的定位產品輸出結合項目開發(fā)周期，以發(fā)展演變的方法論，分階段探討項目各地塊產品組合及指標拆分，定位各階段更為合理的產品線！維度一：城市發(fā)展趨勢影響維度二：未來市場競爭預判維度三：客戶變化及客戶預判維度一：城市發(fā)展趨勢影響1、政策影響2、城市格局變化影響3、板塊發(fā)展影響政策影響限購限售、公開搖號，多手段溢價遭限制，開發(fā)商房源控制被動【市場監(jiān)管政策】成都2016年10月出臺限價政策，之后市場出現了“全款優(yōu)先”、“捆綁銷售”等不正當的銷售行為，2017年11月出臺搖號政策，維護市場秩序。2016年9月——價格監(jiān)管：新增項目價格一般不得高于周邊均價10%，同一項目分期價格上漲幅度不得超過城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增幅。開發(fā)商預售價格申報，將按照樓面地價＋建安成本＋合理利潤的方式申報。申報價格需提供價格構成資料，開發(fā)商不得以提高裝修標準、提高設施設備檔次的方式變相加價。限價政策出臺后，由于市場供不應求，各項目為了快速回現、實現更高的溢價，出現了“全款優(yōu)先”、“捆綁銷售”、“與中介合作價外收費”等不公平、不正當的銷售行為2017年11月——搖號政策：引入“公證搖號”排序選房，“全款支付”不得被“額外對待”，開發(fā)企業(yè)不得設置捆綁銷售、掛牌價外收費等不利于購房人的登記條件，搖號過程將由公證機構作全程現場監(jiān)督公證。政策影響搖號機制下，雖然“貨”與''量”矛盾，但各項目驗資客戶短期激增，投資客戶大量“返市”政策影響土拍新政、建筑新規(guī)，加大項目開發(fā)難度，合理利潤空間不斷壓縮土拍5.0時代土拍1.0時代：土拍3.0時代“配建并無償移交定量租賃住房+限價競買+續(xù)競配建競價拍賣最高限價+抽簽競得并無償移交租賃住房比例”以前2017年3月17日2017年9月7日2016年12月28日2017年6月27日土拍2.0時代：土拍4.0時代限價流拍限價競買+競商業(yè)自持比例+抽簽競得政策預判——根據19大會議精神，以及調控周期規(guī)律預判，18年持續(xù)嚴控，19年下半年逐步放寬可能性較大。① 2016年10月至今，4輪調控升級，出臺政策的城市已超過50個，從限購、限貸到利率上浮，調控范圍與力度仍在加強，多部門在相關會議中也不斷強調抑制資產泡沫、保持市場平穩(wěn)健康發(fā)展等內容，調控態(tài)度堅決，而一般調控期會持續(xù)2-3年左右。②而成都目前限購、限貸、限價并行推行，但市場依舊火熱，調控效果較弱，很難短時間松綁。地震影響樓市，降息降首付活躍市場2年

各大城市限購，利率上調，樓市遇調整利率，各種優(yōu)重啟限購，多地樓市政策緊縮寒潮惠政策4年2年經濟2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2016 2017 2018 2019城市發(fā)展影響城市一路向南，南拓成為核心成都圈層式的發(fā)展格局被打破，“南拓、東進、西控、北改、中優(yōu)”五大分區(qū)發(fā)展定位確定。其中，天府新區(qū)作為南拓最重要一環(huán)，城市資源傾向性較強。南北軸線北改西控中優(yōu) 東進南拓 東西軸線 l天府新區(qū)成立于2010年，2014年獲批，2020將初步形成規(guī)模2030年將基本建成，l整體規(guī)劃涉及3區(qū)3縣1市，規(guī)劃面積達到了1578平方公里，l同時出臺7大方面40余條扶持政策鼓勵發(fā)展。城市發(fā)展影響視高崛起，城市格局再度向南，秦皇寺板塊地段優(yōu)勢進一步凸顯隨著保利、萬科進駐視高板塊，板塊價格由年初的均價5000元/㎡，上漲至現在12000—14000元/㎡。開盤即售罄，成為2017年下半年樓市黑馬！牧華路武漢路六環(huán)

城天南高新府區(qū)大道錦江生態(tài)帶秦皇寺商務區(qū)興隆湖科學城視高仁壽方向板塊發(fā)展影響秦皇寺的發(fā)展需要經歷配套植入、產業(yè)兌現的過程，區(qū)域的購房客戶也將經歷投資—自住的轉變過程。區(qū)域區(qū)域發(fā)展2017年價值2018年價值2019年價值2020年以后啟動-成長期成長-加速期發(fā)展成型期本案區(qū)域交通武漢路、杭州路全線貫通1號線三期工程通車卡地亞、麓湖、萬達天府號商業(yè)呈現，5號線，18號線運營，天府配套泡小，七中投入使用配套不斷完善新區(qū)高端居住區(qū)2018年區(qū)域主要依托地段、發(fā)展前景、學區(qū)資交通錦江生態(tài)帶源吸引投資客戶地鐵5號線通車，部分開始入住教育資源的純居住板塊配套2017年下半年，龍江路小學、石怡心湖、錦江生態(tài)帶室中學投入使用2016年核心道路交通通車，強化交通中央商務區(qū)與人南沿線及主城的連1號線三期工程通車通價值產業(yè)初步成型2017年重點教育及醫(yī)療配套呈現、五百強，央企總部，不斷遷秦皇寺CBD配套2017年下半年西部博覽城投入使基礎配套基本呈現2019年配套開始逐步呈現用產業(yè)人口快速導入入，cbd價值不斷凸顯2020年區(qū)域配套、產業(yè)/人口導入少量寫字樓企業(yè)入駐，產業(yè)人口基產業(yè)/人口不斷導入2019年產業(yè)/人口快速導入產業(yè)初步成型，演變數較少改善客戶開始復蘇興隆湖科學交通“四橫四縱”路網實現1號線三期工程通車發(fā)展高科技產城一體高端商城配套，興隆湖工程呈現大量科技企業(yè)項目呈現2019年產業(yè)/人口快速導入務區(qū)產業(yè)/人口導僅天府菁蓉中心A區(qū)有少量企業(yè)入產業(yè)/人口不斷導入入演變駐小結：①現階段——成都房地產市場高熱，秦皇寺作為天府新區(qū)核心區(qū)，在現階段多配套未呈現階段，必定是投資需求占據主力。②未來——，項目整體合計249畝，作為一個3年以上開發(fā)周期的大盤，時間周期與秦皇寺快速發(fā)展呈現期吻合，勢必將與板塊發(fā)展而發(fā)生客戶居住需求變化。因此，整盤定位需依托板塊、市場發(fā)展，預測客戶居住需求，建立復合型的住宅產品線！維度二：未來市場競爭預判市場競爭預判前，先了解與本案重點競品——廣匯城【天府新區(qū)客戶分析-廣匯城】廣匯城客戶來源為：天府新區(qū)地緣客戶+高新區(qū)外溢客戶工作區(qū)域居住區(qū)域省外省內二級省外省內二級4%5%城市城市4%4%華陽華陽8%12%高新南區(qū)天府新區(qū)28%天府新區(qū)高新南區(qū)28%25%23%客戶居住區(qū)域集中在大城南范圍，以天府新區(qū)、高新區(qū)及華陽為主，合計占比60%；客戶工作區(qū)域與居住區(qū)域吻合，主要以大地緣性客戶為主，天府新區(qū)占比28%，超過居住區(qū)域占比，部分產業(yè)客戶涌入；客戶通過以天府大道為中軸，西至劍南大道，東止成自瀘，由北向南涌入?；谀繕丝蛻魜碓?，鎖定競爭板塊天府新區(qū)地緣競爭——錦江生態(tài)帶、武漢路豪宅生態(tài)帶高新區(qū)外溢競爭——紅星路南延線板塊名字板塊位置發(fā)展現狀住宅存量狀態(tài)大源成都市高新南區(qū)繞城至高新南末端之間的區(qū)域成熟發(fā)展區(qū)，配套完善無貨或捂盤后期土地供應少基本無貨中和成都市四環(huán)路以南、中和大道以北、天府大道發(fā)展中區(qū)域，教育、資源配套與蓉遵高速之間的區(qū)域完善，無新增土地供應無貨競爭力弱新華府成都市天府新區(qū)牧華路至蜀廣大街西段之間的發(fā)展中區(qū)域，教育、資源配套存量有限區(qū)域完善，土地供應有限紅星路沿紅星路南延線，東西兩側緩慢建設中，配套欠缺，新增存量大南延線板塊土地供應量大存量大錦江生態(tài)帶劍南大道以東，牧華路以南，成仁路以西，武發(fā)展中區(qū)域，依托華府教育配潛在供應大漢路以北套，景觀資源豐富存量大主力競爭區(qū)域武漢路板塊天府新城核心城區(qū)，武漢路南北兩側天府新區(qū)核心商務區(qū)，發(fā)展中，存量大（本案所在區(qū)域）后期供應量大紅星路南延線錦江生態(tài)帶武漢路豪宅生態(tài)帶【紅星路南延線板塊】板塊清水指導價約11000元/㎡，各項目捂盤，已呈現項目住宅存量超80萬方，預計將在18年集中爆發(fā)產品以改善為主，110-180㎡為主力銷售面積段，低密受20000元/㎡限價影響，目前區(qū)域無低密產品供應項目物業(yè)類型面積價格存量（㎡）（元/㎡）主力區(qū)間朗基和今緣高層、疊拼14900約21萬方96-135在售北大資源紫鏡府高層、別墅116-183——約24.5萬方項目主力區(qū)間高層：14450融創(chuàng)香璟臺高層、洋房約10萬方129-178洋房：17500存量88萬方沁園世紀廣場高層105-121——約21萬方約12萬方長冶南陽御龍府高層94-12710000【紅星路南延線板塊】區(qū)域板塊產品供求特征分析區(qū)域內供銷主力產品為首置、首改類，面積區(qū)間90-150㎡為主力暢銷；面積90-150㎡產品占比83%，且市場銷售情況表現較好；隨著高價地塊入市，預計130-150㎡及150㎡以上的首改、再改產品將會成為供銷主力。面積段供應面積（萬㎡）銷售面積（萬㎡）供應占比銷售占比50以下0.00.00%0%50-700.00.10%0%0%8%70-900.00.36.45.590-11030%26%110-1308.56.243%28%17%16%130-1505.64.0150-1704.01.78%6%170-2000.20.23%4%200-2500.00.00%0%250-3000.00.10%0%0%0%300-4000.00.0400-5000.00.00%4%500以上0.00.00%7%【紅星路南延線板塊】紅星路南延線板塊因地價原因，導致各項目產品定位、預售節(jié)點的多樣90-120㎡產品的首置首改項目：代表項目沁園世紀廣場、長冶南陽御龍府、中建天府公館；110-160㎡為主的品質首改、再改項目：代表項目朗基和今緣、萬科保利93畝、融創(chuàng)香璟臺，150㎡以上的再改終改低密產品項目，代表項目北大資源紫境府。123

低地價梯隊中地價梯隊高地價梯隊

極低地價 沁園、長冶南陽御龍府、中建天府公館實際地價6000—15000元/㎡ 融創(chuàng)香璟臺、北大資源紫境府、萬科保利93畝實際地價＞15000元/㎡ 金隅、德商、高投【紅星路南延線板塊】1低地價梯隊，代表項目沁園、長冶南陽御龍府、中建天府公館政府對該類低地價項目指導價在10000元/㎡左右，受價格影響，產品以首置首改為主，面積段90-130㎡，清水。對本案長期低價干擾，明年將會集中入市。沁園世紀廣場中建天府公館項目住宅共計554套，其中92套三單衛(wèi)戶型182套，占比33%，100㎡套三雙衛(wèi)186套，占比34%，其次121套四雙衛(wèi)戶型186套，占比34%；產品首置首改明顯先，預估清水價11000左右。

項目為收購項目，原地價1000元/㎡左右，收購樓面價為7200元/㎡，而價格申報流程中，土地成本核算則以最初成交樓面價1000余元/㎡為準，價格倒掛，故2018年中建天府公館大概率不會選擇入市?！炯t星路南延線板塊】2中地價梯隊，代表項目北大資源紫境府、朗基和今緣高低配項目為主，品質改善類產品，高層面積段110-160㎡，限價情況下，精裝成交價約15000元/㎡；此類項目17年均放慢推售節(jié)奏，由于開發(fā)商受到資金回款壓力，預計2018年將進行推售，并且追求溢價?！炯t星路南延線板塊】3 高地價梯隊，代表項目：金隅91畝地塊指標苛刻，41%移交比例，2017版建筑規(guī)劃，實得25800元/㎡區(qū)域地王，產品預計將會打造180㎡高品套四起步搭配聯(lián)排別墅，考慮價格原因，市場短期無解，明年不會入市。指標指標解讀規(guī)劃難點占地面積凈地面積91.54畝①移交比例大，同時地塊內部有地鐵控制線，實容積率2.0①中等規(guī)模，地鐵控制線60米，約18畝無法規(guī)際可利用土地少，對整體排布提出較高要求。建筑限高80米，局部可突破88米劃住宅，實際容積率2.5，凈用地73畝；規(guī)劃條件建筑密度總建筑密度：≤28%②指標相對寬松，具備打造品質住宅。兼容住宅比例純住宅用地①住宅（全裝修）比例100%，租賃?、贌o償移交比例較大，對規(guī)劃排布有較大影響，房和商品住房采用同一標準裝修，最大化控制移交住房密度指標，為可售物業(yè)爭無償移交租賃用且不低于宗地出讓文件載明的裝修其他條件標準；取指標；房要求②租賃用房移交比例41%，面積60、②可售住宅體量有限，高樓面地價下，可售部分90、120㎡戶型，且面積配比按照2：5：3（配套地下車庫一并無償移交）高品質打造，保證溢價能力；建筑面積住宅可售體量7.20萬㎡③移交部分要求精裝，后期需考慮移交部分精裝住宅移交體量5.00萬㎡成本控制；④高樓面地價下，兼顧溢價和風險，低密是重點價格成交樓面價12800元/㎡方向實際樓面價25800元/㎡【紅星路南延線板塊】——2018年競爭梳理預測2018年紅星路南延線將會入市的項目存量超過146.7萬方2018年預估入市項目住宅存量＞82萬方低價干擾 沁園、長冶南陽御龍府、中建天府公館、西藏銀行住宅存量＞40.2萬方品質改善 朗基和今緣、融創(chuàng)香璟臺、萬科保利93畝住宅存量＞24.5萬方高端改善 北大資源紫鏡府

潛在地塊存量統(tǒng)計地塊名稱面積樓面成交價住宅存量元/㎡高投3232畝成交：139004.3萬方實際：17130金隅9191畝成交：1280012.2萬方實際：23000德商3030畝112003萬方萬科9393畝成交：82009.2萬方實際：16400西藏銀行5959畝69004.4萬方高投5555畝101247.3萬方高投5656畝101247.4萬方中建天府公館342畝600044.6萬方加入“知識星球行業(yè)與管理資源”庫，免費下載報告合集每月上傳分享2000+份最新行業(yè)資源（涵蓋科技、金融、教育、互聯(lián)網、房地產、生物制藥、醫(yī)療健康等行研報告、科技動態(tài)、管理方案）；免費下載資源庫已存行業(yè)報告。免費下載資源庫已存國內外咨詢公司管理方案，企業(yè)運營制度。免費下載資源庫已存科技方案、論文、報告及課件。

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已入市麓湖生態(tài)城/蔚藍卡地亞花園城未入市保利170/萬科235已入市萬達1號未入市廣匯城/保利天空之城/秦皇帝錦【武漢路豪宅生態(tài)帶】TOP級豪改類（已入市）——麓湖生態(tài)城/蔚藍卡地亞花園城獨特的產品規(guī)劃、展示、景觀資源、地段等因素，長期精工匠心，成都頂級豪宅標簽麓湖：主力面積段130-170㎡高層產品，清水總價255-330萬；花園城：主力面積段150-260㎡高層產品，清水總價270-490萬；與本案非同量級項目，不會產生直接競爭，但后續(xù)不排除麓湖做投資性小面積、低總價高層產品?！疚錆h路豪宅生態(tài)帶】 TOP豪改類（未入市）——保利170/萬科235因地價較高，普通品質住宅難以獲得高溢價，打造目標對標麓湖、卡地亞。試圖通過形態(tài)升級的低密產品對標麓湖卡地亞高層產品。保利170/萬科235，與麓湖/卡地亞競爭，明年主打洋房、商墅產品，利用產品形態(tài)、突破限價進行競爭；保利170：明年主打145㎡洋房及120-140㎡商墅產品，地價+成本+利潤，預估售價2.6萬/㎡，總價370萬起步；萬科235：明年主打140-180㎡洋房產品，地價+成本+利潤，預估售價2.8萬/㎡，總價390萬起步。萬科235【武漢路豪宅生態(tài)帶】品質改善類——廣匯城/萬達1號/保利天空之城與區(qū)域內豪改項目建立充分價差優(yōu)勢，成為政策嚴控之下，投資客戶的首選；廣匯城：主力面積段120-140㎡高層產品，清水總價135-155萬；萬達1號：主力面積段98-143㎡高層產品，清水總價107-160萬；保利天空之城：主力面積段110-150㎡高層產品，清水總價120-165萬。【武漢路豪宅生態(tài)帶】重點競品分析—廣匯城高低配項目，購入門檻低的投資性產品，清水單價11000元/㎡項目以改善產品為主，一期產品總計1317套，高層1018套，面積95㎡-155㎡，聯(lián)排別墅298套，面積151-204㎡；高層主力面積以120-140㎡套四雙為主，聯(lián)排主力面積以151㎡和190㎡為主；產品起步面積小，購入門檻較低，首批次預計清水單價11000元/㎡。公建配套39畝 35畝61畝49畝

一期戶型配比面積套型套數套數占比95套三雙衛(wèi)19819%105套四雙衛(wèi)11011%高層120套四雙衛(wèi)21621%136套四雙衛(wèi)12112%140套四雙衛(wèi)23323%155套四雙衛(wèi)（躍層）14014%合計——1018套100%151.47102套10234%169.5525套258%別墅190.98145套14549%204.7126套269%合計——298套100%【武漢路豪宅生態(tài)帶】重點競品分析—廣匯城客戶最關注首置首改小戶型產品，120-150萬總價段客戶接受度最高客戶最關注95㎡套三雙衛(wèi)產品，其次為120㎡套四雙衛(wèi)產品，136㎡套四雙產品的關注度最低；95-105㎡首置首改產品的客戶關注占比48%＞136-155㎡首次及再改產品；客戶關注戶型155㎡10%140㎡95㎡9%31%136㎡7%120㎡105㎡26%17%客戶認可總價100萬以下1%200萬以上15% 101-120萬18%171-200萬21%121-150萬28%151-170萬17%【武漢路豪宅生態(tài)帶】重點競品分析—廣匯城客戶集中在大城南區(qū)域，帶有投資意愿的客戶占比達到86%客戶來源于泛城南區(qū)域，主要集中在天府大道兩側；客戶置業(yè)目的則以自住兼投資占比最高，達到55%，純投資客戶占比31%。置業(yè)目的自住14%自住兼投資55% 投資31%未來廣匯城項目變數較多，可能成為人才公寓、配建住房，也可能推出部分產品入市，所以廣匯項目后續(xù)發(fā)展不定，與本案競爭格局暫不清晰【武漢路豪宅生態(tài)帶】重點競品分析—萬達1號高低配項目，98㎡起步高層產品，單價14000元/㎡（包含2880元/㎡精裝）項目住宅98-167㎡高層及137-140㎡合院，規(guī)劃Block商業(yè)步行街，引進英慈國際醫(yī)院，打造天府新區(qū)高端住區(qū)；高層主力面積以98-143㎡套三、套四為主；秦皇寺板塊繼麓湖、卡地亞之后，第三個呈現并銷售項目。戶型面積詳表物業(yè)產品區(qū)間產品類型套數占比137合院18650%別墅140合院18650%別墅小計372100%98套三雙衛(wèi)31217%115套三雙衛(wèi)24614%128套四雙衛(wèi)24614%高層130套四雙衛(wèi)31418%143套四雙衛(wèi)35620%167套四雙衛(wèi)31418%高層小計1788100%整體合計2160【武漢路豪宅生態(tài)帶】重點競品分析—萬達1號首批次推售產品起步面積段98㎡，單價不足1萬/㎡，蓄客僅用1天，客戶量超3000組，投資客蜂擁而至。由于后期無小戶型產品，導致客戶被迫擠壓選擇大戶型萬達首批次開盤，現場來訪量較大，且客戶基本為純投資，且合院與小戶型高層產品去化速度較快；后續(xù)開盤受限購政策影響，且學歷入戶暫未實施，導致開盤未能售罄，客戶依舊以投資為主，出現少量產業(yè)客戶；萬達預計18年3-4月加推3#地塊115-165㎡套三、套四戶型，目前客戶依舊以投資為主，小戶型認可度較高。萬達1號銷售情況60025000500221972000040014677150003001315999621000020050001000090-110110-130130-150150-170銷售套數180175499198供應套數180175499198均價9962221971315914677

項目2016年12月7日推售96套合院產品均價175000元/㎡，總價245萬，450套高層，面積區(qū)間98-140㎡，均價10000元/㎡；17年7月17日加推143-167㎡高層套四雙產品，均價14000元/㎡；【武漢路豪宅生態(tài)帶】重點競品分析—保利天空之城航空主題超級大盤，豐富的產品線，高層產品110—150㎡品質居住開品質居住開 發(fā)區(qū)發(fā)區(qū)航空科技博覽體驗區(qū)

國際學校金蘋果幼兒園創(chuàng)客小鎮(zhèn)和熹會（老年頤養(yǎng)中心）社區(qū)人文中心社區(qū)商業(yè)中心人文商業(yè)街區(qū)主題公園地鐵站口航空大世界主題樂園航空博物館航空主題酒店航空運動體驗中心

以航空科技為依托，以航空文化為主線，以“航空特色，創(chuàng)意文化，產業(yè)聚集，綠色生態(tài)”為設計理念，形成集“科技、文化、體驗、娛樂、休閑、商業(yè)”合一的全新大型綜合主題樂園。項目產品以110-150㎡高層為主占比59%，其次是洋房占比26%，聯(lián)排、疊拼分別占比9%和7%，項目產品品質改善明顯。產品集中140㎡以上。首期以110-150㎡高層入市，預計預售價格15000元/㎡，總價段為：165萬-225萬。物業(yè)產品類型建筑面積（㎡）產品占比高層套3.5/套四110-15059%洋房套四140-18026%疊拼套四158/1839%聯(lián)排套五2057%【武漢路豪宅生態(tài)帶】重點競品分析—秦皇帝錦區(qū)域低品質項目，91㎡起步，豐富的商業(yè)配套，區(qū)位優(yōu)勢，受投資客熱捧項目項目分位三期開發(fā)，其中一期為酒店、商業(yè)，二期為酒店、住宅，三期全高層產品，二期產品總計390套高層，面積91-136㎡；高層主力面積以119-136㎡套三、套四為主；產品起步門檻低，區(qū)域罕見套二單產品，首批次對外報價，清水13000元/㎡，三期產品以91-127㎡產品為主。秦皇帝錦二期住宅產品配比面積段戶型總套數占比91㎡兩室兩廳一衛(wèi)4612%119㎡三室兩廳兩衛(wèi)9224%127㎡四室兩廳兩衛(wèi)12632%136㎡四室兩廳兩衛(wèi)12632%合計——390100%項目9#地塊住宅共推出390套房源，為91-136㎡改善戶型，其中127㎡-136㎡四房為主力面積段。【武漢路豪宅生態(tài)帶】重點競品分析—秦皇帝錦客戶最關注首置首改小戶型產品，91%的客戶置業(yè)目的均帶有投資屬性客戶最關注119㎡套三雙衛(wèi)產品，其次為91㎡套二單產品，136㎡套四雙產品的關注度最低；91-119㎡首置首改產品的客戶關注占比70%＞127-136㎡首改及再改產品；客戶置業(yè)目的主要為投資，其次為投資兼自住。客戶關注戶型136㎡13%91㎡30%127㎡17%119㎡39%

置業(yè)目的自住9%自住兼投資39%投資52%【武漢路豪宅生態(tài)帶】競爭小結① 明年供應TOP陣營為大平層對標洋房，品質住宅陣營依舊為100—140㎡品質改善產品；110㎡以下的戶型客戶關注度較高，但供應較少；③根據120萬—150萬客戶最高偏好總價，售價1.4萬/㎡返算，面積鎖定85-107㎡的小戶型產品；70-90㎡ 90-110㎡ 110-130㎡ 130-150㎡ 150-170㎡萬達1號廣匯城保利天空之城秦皇帝錦面積＜110平米，總價＜150萬的小面積投資產品具有高關注度、低市場供應的補缺機會未來市場競爭預判三大核心競爭板塊供應面積整體住宅以首改、再改為供銷主力，110-170㎡為主力供應面積段；秦皇寺板塊主力供應面積段明顯大于其它兩區(qū)域，擁有一定改善認可度；70-90㎡ 90-110㎡ 110-130㎡ 130-150㎡ 150-170㎡ 170-200㎡ 200-250㎡ 250-300㎡ 300㎡以上② ①秦皇寺板塊② ①錦江生態(tài)帶② ①新川科技園未來競爭演變從競爭市場看，未來主力競爭項目體量較大，均為高低配產品。其中高層主力面積為110-160㎡，18年集中入市，本案銷售期內將面臨全線競爭已入市核心競品存量突破400萬方，至少3年內面臨全線競爭。項目核心競品存量板塊項目存量（包含商業(yè)、住宅）預計去化周期主力產品結構（萬㎡）廣匯城563年95-155㎡高層、150-205㎡別墅保利170303年140-200㎡高層、145-200㎡洋房秦皇寺中央商務區(qū)160㎡疊拼萬達1號172年115-165高層、140合院萬科235畝項目393年110-180高層、150疊拼萬科翡翠公園382年94-121高層、143雙拼錦江生態(tài)帶中海錦江城956年103-136洋房北辰南湖香麓261年110-130高層、別墅北大資源紫鏡府24.52年116-183高層、別墅新川板塊朗基和今緣211年134-156高層、150疊拼中建天府公館442年108-220高層2018年預售推演2018年預計區(qū)域核心競品為高層，集中在110-160㎡之間，其中200-400萬是出貨主力，受到政策影響，區(qū)域低密產品出貨可能性較低板塊區(qū)域變化七中天府小區(qū)、泡小投入使用，地鐵1號線3期工程開通2018年區(qū)域總價及產品預估競爭格局項目2018年高層推貨預估2018年區(qū)域低密別墅推貨預估110110-130-150-170-200110130-150-170-200面積\總價㎡以130150170200㎡以合計—150-200-300-500下㎡㎡㎡㎡上150170200㎡以130200300500以上㎡㎡㎡上㎡100-150萬500——500萬達天府1號110-150㎡高層，預計推出700秦皇寺廣匯城95-155㎡高層，預計推出1000套150-200萬150——15000萬科235畝145-250㎡高層、洋房預計推出1000套1001501500萬科翡翠公園94-121㎡高層，預計推出800套200-300萬3000000錦江中海錦江城98-110㎡高層，預計推出1500套限價政策影響生態(tài)帶103-136㎡洋房，預計推出500套明年大概路無別墅類產品供應300-400萬050050070080002500北辰南湖香麓110-130㎡高層，預計推出900套北大資源紫鏡府116-183㎡高層，預計推出600套400萬-500萬——3003005001100新川朗基和今緣105-155㎡高層，預計推出500套科技園500萬以上——100100100300中建天府公館108-220㎡高層，預計推出1000套2019年預售推演2019年預計區(qū)域核心競品仍然為高層，后區(qū)域發(fā)展影響，150-200㎡再改大戶型高層會增加，主力總價段為300-500萬之間，500萬以上的低密深改產品少量入市板塊區(qū)域變化區(qū)域多個項目商業(yè)配套呈現，秦皇寺部分央企進駐，興隆湖B區(qū)基本呈現，合理打造高端居住氛圍項目2019年高層推貨預估2019年區(qū)域低密別墅推貨預估備注110㎡以110-130130-150150-170170-200200㎡以區(qū)域產業(yè)人口入駐，面積150-200200-300300-500500以上部分商業(yè)呈現，體驗下㎡㎡㎡㎡上入駐的感覺廣匯城150-200㎡高層產品預計1200套，總價375-525萬0部分商業(yè)呈現秦皇寺萬達1號110-150㎡高層500套，總價275萬-275萬600主體商業(yè)、醫(yī)院呈現中央商務區(qū)萬科235145-250㎡高層、洋房預計推出1000套，總價330萬-540萬0部分商業(yè)呈現保利170140-260高層，預計推500套，145-200㎡洋房，預計全推，總價320萬-6000——萬中海錦江城103-136㎡洋房，預計推出1000套，總價250萬-340萬0部分商業(yè)呈現錦江生態(tài)帶教育資源相對成熟，萬科翡翠公園售罄143㎡雙拼200套，總價600萬左右招生人數增加，眾多小區(qū)入住，居住氛圍較好2020年預售推演隨著區(qū)域產業(yè)初步呈現，商業(yè)逐步完善，改善人口涌入，預計區(qū)域主力產品開始全面改善化，產品以160-260㎡的改善高層和低密為主導板塊區(qū)域變化產業(yè)初具規(guī)模，商業(yè)配套基本成型，區(qū)域開始進入高品質居住時代備注項目2020年推貨預估廣匯城150-205㎡別墅，預計300套左右，總價600萬-820萬秦皇寺產業(yè)初具規(guī)模，萬達天府1號110-150㎡高層，剩余少量140㎡合院產品，總價380-560萬秦皇寺開始導入大量自住客戶中央商務區(qū)萬科235畝160-250㎡高層產品，總量預計1000套左右，總價420萬-600萬商業(yè)配套全面呈現，區(qū)域開始進入品質高端居住時代保利170160㎡獨棟別墅，預計全部加推，總價640萬萬科翡翠公園143㎡雙拼175套，預計175套左右，總價450萬-600萬天府新區(qū)整體產業(yè)初具規(guī)模，錦江區(qū)域配套部分呈現，生態(tài)帶中海錦江城150-180㎡洋房產品為核心，預計1500套左右，總價450萬-600萬同樣導入大量自住客戶未來競爭小結核心競品供應趨勢分析2018年，核心競品產品為高層，面積段集中110-160㎡首置、首改的高層產品；2019年，核心競品產品仍為高層與部分低密產品，但150-200㎡再改類產品會增加供應；2020年，預計限價政策有所松綁，160-260㎡的改善類高層及低密產品將出現供應。2018年，70小-90㎡面90積-110㎡投110資-130㎡產130品-150㎡低150風-170㎡險170-補200㎡缺200-250㎡250-300㎡300㎡以上② ①201820192020

①②2019—2020年，品質改善隨市溢價② ①維度三：客戶變化及客戶預判城南客戶特點——“一路向南，投資目的強”天府新區(qū)高能量級城市規(guī)劃已經成為投資客戶重點關注區(qū)域目前區(qū)域基本無在售房源，在售二手房均價18000-32000元/㎡18000-20000元/㎡10000-14000元/㎡10000-12000元/㎡

14000-16000元/㎡15000-20000元/㎡12000-14000元/㎡10000-18000元/㎡政策限價，普通人無購房名額6000-8000元/㎡

天府新區(qū)熱度不斷攀升原因，主要分為三點1、政策不斷嚴控，城南整體供應不足天府新區(qū)政策原因限價，導致房價相較于大城南其它區(qū)域客戶接受度更高，且城南范圍幾近斷供；2、一次性付款提高購房資金要求：市場火爆，導致大部分開發(fā)商對于購房付款方式不斷升級，大部分都要求一次性付款，而銀行不斷縮緊的貸款政策，客戶資金籌集難度提升；3、天府新區(qū)未來發(fā)展高度：作為國家級新區(qū)，完善的生活配套、豐富的生態(tài)資源、便捷的公共交通、權威的醫(yī)療配套、良好的教育資源等，給予客戶對于未來的信心。城南客戶特點——“改善留下，剛需外遷”城南無貨、價高、限售，但客戶不愿遠離城南從2016年10月城南限購起，城南2017年的銷售面積環(huán)比2016下降55.7%，新增面積環(huán)比下降約65.4%，存量面積下降約40.4%。但是價格2017年卻突破16000元/㎡，市場供不應求導致價格高企。2015年2016年2017年銷售面積305404640425761789327新增面積321158132115811118263存量面積22887951319047785845均價101991267116156城南剛需被迫選擇①兩側外延②城南類住宅雙流東升

格擠價壓

航外剛需港溢

空

地鐵3號線 地鐵1號線高新區(qū)規(guī)劃品質驅動改善持續(xù)向南天府新城

地鐵2號線 四環(huán)三圣 價鄉(xiāng)格需擠大面外

城南大量改善規(guī)劃，剛需無處釋放需求疑問——改善城南，剛需產品還能否溢價？小面積段剛需產品溢價案例從城南同小區(qū)二手房市場成交價格對比可看出，小面積剛需產品仍然具有較大的總價優(yōu)勢，從而實現單價溢價。同區(qū)域二手房各面積段成交均價桐梓林壹號城南名著錦城南府90-110㎡成交均價：20000元/㎡90-110㎡成交均價：25000元/㎡90-110㎡成交均價：31000元/㎡115-125㎡成交均價：18000元/㎡120-140㎡成交均價：21000元/㎡120-140㎡成交均價：27000元/㎡價差：2000元/㎡價差：4000元/㎡價差：4000元/㎡高地價，投資主力時代，控總價是市場主力趨勢！，通過控總價實現單價溢價！客戶變化預期在本案銷售期內，將在經歷至少1次投資爆發(fā)，1次改善客戶需求爆發(fā)；區(qū)域發(fā)展規(guī)劃期2017-2019年啟動期2020年-2023發(fā)展期2023年以后成熟期益州大道新增公交線路四縱四橫路網地鐵1號線三地鐵5號線運南段通車完善期運營營有軌電車通車18#線開通天府中央公園，鹿溪河濕地，錦江大型商業(yè)配套全面呈現發(fā)展節(jié)點生態(tài)帶完工產業(yè)、配套全面呈現天府機場開通名校全面建成，投入使用新川科技創(chuàng)業(yè)園秦皇寺中央商務創(chuàng)新科技城2018-2019年區(qū)域以投資客戶交通路網單薄區(qū)第2次爆發(fā)--改善客戶顯現第3次爆發(fā)--改善客戶大規(guī)模爆發(fā)\首置交首通改路網客完戶善為主第1次爆發(fā)--投資客戶大量涌入交通路網完善交通路網完善公共交通完善公共交通完善交通體系無公共交通公共交通進駐導機遇：機遇：產業(yè)進駐概念規(guī)劃機遇：產業(yè)基地建設產業(yè)基地建設初步呈現完，各產業(yè)成熟發(fā)展政府機構、國企率先進駐天府部分企業(yè)進駐，配套開始區(qū)域發(fā)展成熟，配套完善成型。配套呈現2019—2020年區(qū)域以全域\地緣改善客戶為主導基礎建設配套建設客戶：啟動使用2019年全部運營客戶：成熟運作2018-2019年投資客戶\首改、再客戶：外區(qū)域客戶認同發(fā)展，引發(fā)的遷移置業(yè)高端產業(yè)客群增加；2020年，隨著配套不斷升級，需求客戶基數有限，區(qū)域外向城南轉化率提高；外地客區(qū)域高端客戶置業(yè)城南比例地位已經建立，對外部客戶擁有足夠客群變化大量原住民及少量產業(yè)客戶未來的紅利。具有較強的投資需求城南高端開始不斷遷移，客戶數量增多大幅增加的吸引力。屬性。部分地緣改善客戶為主導。 居住的再升級，如同今日的大源區(qū)域。隨著政策逐步松綁以及天府新區(qū)規(guī)劃不斷呈現，自住改善需求，大量涌現客戶預判2018—2019年：主力客群：投資客戶+天府新區(qū)地緣剛性自住需求輔助客群：外區(qū)域擠壓客群2019—2020年：隨著限購政策逐漸松綁，客戶來源更為廣泛主力客群——大城南改善自住客戶輔助客群——其他區(qū)域改善客戶，二線城市或省外投資客戶

投資需求改善需求總結2018年 2019年 2020年政策端口前期持續(xù)嚴控后期逐漸松綁城市發(fā)展客戶預測市場預判

秦皇寺板塊價值凸顯，各項配套逐步呈現投資/首置首改需求 全域/地緣改善需求90—110㎡低風險補缺 110—150㎡隨市溢價part3.項目定位建議地塊指標回顧——①開放式商業(yè)街必須放置項目左側②四個地塊指標可并宗地塊規(guī)模容積商業(yè)指標率1#50.5571畝3.010%≤且≤20%4#63.1429畝3.010%≤且≤20%7#18.8955畝3.010%≤且≤20%9#17.4040畝3.010%≤且≤20%地塊分析——1#、4#地塊，優(yōu)勢：較為方正，規(guī)模適中，臨近居住區(qū)，無主干道阻隔，地塊素質較高。劣勢：左側必須規(guī)劃開放式商業(yè)街區(qū)7#、9#地塊，劣勢：地塊較小，且邊際不整，左側為商業(yè)用地，南側規(guī)劃為商業(yè)用地，北側為城市主干道杭州路，對于品質改善住宅難以支撐。地塊價值排序：1#＞4#＞7#＞9#定位原則——開放式商業(yè)街 住宅 ①1#、4#商業(yè)集中，鋪面化小，占地區(qū)讓位于住宅保證住宅品質同時，達到商業(yè)最大化銷售定位原則——②7#、9#地塊素質較差，做城南市場差異性補缺產品——投資型高層先保證小面積，控總價，后說品質投資型住宅定位原則——③指標拆分原則7#、9#商業(yè)指標向上積累至1#、4#通過容積率拆分，保證品質改善高層與投資型高層產品線區(qū)分定位原則——t4t4t4t6人才公寓

④開放式商業(yè)地塊上側排布人才公寓+投資型住宅產品因與天投協(xié)商確定，左側商業(yè)用地上需排布四棟高層，且包含約200套人才公寓?；诘貕K素質與限價走量考慮，建議4#南側，靠近商業(yè)用地處排布1棟T6人才公寓，另3棟住宅打造T4投資型住宅。一期投資型 二期住宅 品質改善住宅一期投資型住宅

分階段產品打造建議：將7/9#整體地塊，1#/4#商業(yè)占地上側住宅，打造一期投資型住宅。1/4#地塊的品質改善住宅部分，打造為二期產品。方案一、容積率指標不拆分t4t43.0t3/t4t43.0 t2t6人才公寓3.0 t43.0 t4

在分地塊產品打造方向基礎上，各住宅地塊容積率指標皆為3.0情況下：①1#出現T4產品，地塊改善高層喪失一定的舒適性競爭優(yōu)勢，②同時4#改善高層皆為T2產品，產品過于舒適，但項目地塊價值難以匹配，浪費地塊指標。地塊內部沒有較好新成產品積壓。地塊物業(yè)類型指標套數體量（㎡）中庭面積容積率品質改善高層2T3/2T456476166117403.01地塊投資型高層T426400/商業(yè)//9860/幼兒園/3080/4地塊品質改善高層2T270874763101403.0投資型高層T413200人才公寓2T616830商業(yè)//21579/地塊物業(yè)類型指標套數體量（㎡）容積率7地塊投資型高層2T4384377913.09地塊投資型高層2T4348348063.0方案二、容積率指標拆分t4

為更好的符合品質改善住宅與投資型住宅的定位，將各地塊容積率進行拆分：降低1#容積率至約2.6，4#容積率調至3.2,t4

2.6 t2/t3

1#4#梯戶比保證在T3/T4，7#、9#，容積率加高至＞3.0，T4產品，與改善住宅形成內部差異。t4t6人才公寓

3.2 t2/t33.1 t43.4 t4

地塊物業(yè)類型指標套數體量（㎡）中庭面積容積率品質改善高層2T2/2T356461200117402.61地塊投資型高層2T426400/商業(yè)//9860/幼兒園/3080/4地塊品質改善高層2T2/2T370882800101403.2投資型高層2T413200人才公寓2T616830商業(yè)//21579/地塊物業(yè)類型指標套數體量（㎡）容積率7地塊投資型高層2T4396396003.19地塊投資型高層2T4396396003.4戶型配比建議：物業(yè)類型面積段戶型各地塊物業(yè)類型占比105-110㎡舒適三房雙衛(wèi)30%1、4號地塊125-130㎡經濟四房雙衛(wèi)50%140-150㎡舒適四房雙衛(wèi)20%90—95㎡經濟型三房1.5衛(wèi)60%7、9號地塊110—115㎡經濟型四房雙衛(wèi)40%7、9號地塊作為一期投資性住宅，1、4號地塊作為二期品質改善性住宅。市場外部競爭驗證，關鍵詞—補缺、走量、相對溢價本案90-115㎡投資性產品，填補了區(qū)域內產品空白，降低了區(qū)域投資門檻；110-150㎡改善產品與市場主流產品匹配，隨市溢價能力強。70-90㎡ 90-110㎡110-130㎡130-150㎡150-170㎡170-200㎡200-250㎡250-300㎡300㎡以上本案秦皇寺板塊錦江生態(tài)帶新川科技園保利3子內部競爭驗證，關鍵詞——產品差異化170是120㎡起步低密產品，180㎡起步高層產品，總價370萬起步，對抗區(qū)域霸主麓湖/卡地亞，天府新區(qū)保利高端項目布局；保利天空之城千畝大盤，航天主力樂園，產品線豐富，110-150㎡高層、140-180㎡洋房、158-205㎡別墅產品；本案由于地塊分散，商住混合，指標限制等因素，缺乏競爭優(yōu)勢，因此本案應作為保利3子補位者存在，建議產品面積段110㎡以下，主打購入門檻低的投資性產品。70-90㎡ 90-110㎡110-130㎡130-150㎡150-170㎡170-200㎡200-250㎡250-300㎡300㎡以上本案保利170保利天空之城方案二：容積率拆分，限價之下產值預估物業(yè)建筑面積/㎡單價(限價)元/㎡產值(限價)合計（限價）投資型高層118800140001663200000品質改善高層144000每年上浮7%計算230400000039672000002年時間16000方案二：容積率拆分，限價松綁之下產值預估物業(yè)建筑面積/㎡單價(不限價)元/㎡產值(不限價)合計（不限價）投資型高層1188001400016632000004255200000品質改善高層144000180002592000000part4.項目價值體系建議天府中心國際社區(qū)價值體系建議——社區(qū) 精裝產品 會所 商業(yè)加入“知識星球行業(yè)與管理資源”庫，免費下載報告合集每月上傳分享2000+份最新行業(yè)資源（涵蓋科技、金融、教育、互聯(lián)網、房地產、生物制藥、醫(yī)療健康等行研報告、科技動態(tài)、管理方案）；免費下載資源庫已存行業(yè)報告。免費下載資源庫已存國內外咨詢公司管理方案，企業(yè)運營制度。免費下載資源庫已存科技方案、論文、報告及課件。

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拉伸運動室內跑道力量訓練室內乒乓球4、精裝策略——精工精造、匠心充滿藝術感、五星級酒店品質細節(jié)—精工精造典雅、精致、品質、適用、實用實用體系——超人性化7#/9#投資型高層，保利堂悅精裝復刻版以保利堂悅項目為基礎參考，基礎用材品牌化，核心配置上全面超越，打造新風除霾、中央空調、地暖系統(tǒng)、直飲水系統(tǒng)、LOW-E降噪玻璃。保利堂悅裝修標準電梯日立或同檔次墻面墻磚電梯大堂地面地磚頂棚石膏板吊頂墻面墻磚、乳膠漆標準層電梯廳地面地磚公共部位頂棚石膏板吊頂墻面白色膩子樓梯間地面水泥砂漿地坪頂棚白色膩子其他鋼制扶手外墻外墻涂料單元門ü安全智能化門禁單元門戶內特定部位彩色可視對講系統(tǒng)、天然氣泄漏探測器、緊急按鈕戶內特定部位外門窗鋼制入戶門、塑鋼中空玻璃外欄桿景觀陽臺鋼制玻璃欄桿、生活陽臺鋼制欄桿戶內門PVC覆膜木復合門全屋開關插座良信全屋設備配置廳房內中心燈位白熾燈ü生態(tài)健康化其他新風除霾新風除霾、地暖系統(tǒng)僅客餐廳、臥室、書房有精裝配置參考保利堂悅裝修標準墻面乳膠漆、踢腳線玄關地面石材拼花、地磚頂棚石膏板吊頂其他定制玄關柜墻面乳膠漆、踢腳線電視背景墻框線（含中間石材面）地面強化木地板客餐廳地磚（含地面波打線）頂棚局部石膏板吊頂、窗簾盒、乳膠漆、燈帶ü細節(jié)貼心化客廳無線WIFI墻面插座、走道LED感應小夜燈其他墻面乳膠漆、踢腳線地面強化木地板房間1實木復合木地板室內頂棚乳膠漆、局部石膏板吊頂石膏踢腳線其他床頭USB插座墻面乳膠漆、踢腳線ü工藝品質化強化木地板地面房間2、3、（4）實木復合木地板頂棚乳膠漆石膏踢腳線墻面墻磚地面地磚頂棚金屬扣板吊頂、廚房吸頂燈廚房部品配置櫥柜廚房電器煙機（方太或同檔次品牌）灶具（方太或同檔次品牌）消毒柜（方太或同檔次品牌）精裝配置參考保利堂悅裝修標準廚房其他定制整體櫥柜抽油煙機、燃氣灶（方太）、消毒柜（方太）、不銹鋼水槽、龍頭（摩恩）墻面墻磚地面地磚頂棚金屬扣板吊頂、浴霸金屬扣板吊頂、風暖浴霸衛(wèi)生間1坐便器（科勒/toto）浴室柜及鏡柜其他臺盆（科勒/toto）衛(wèi)生間五金掛件（摩恩或同檔次）室內淋浴及面盆龍頭（摩恩或同堂次）墻面墻磚地面地磚頂棚干區(qū)為石膏板吊頂、濕區(qū)為金屬扣板吊頂、浴霸衛(wèi)生間2金屬扣板吊頂、風暖浴霸ü用材品牌化坐便器（科勒/toto）其他整體衛(wèi)浴柜（摩恩）淋浴單屏淋浴及面盆龍頭（科勒/toto）陽臺墻面外墻涂料、磚踢腳線地面地磚頂棚外墻涂料、吸頂燈1#、4#品質改善社區(qū)在7#、9#地塊保利堂悅精裝標準之上，適當智能加配市場的精裝科技系統(tǒng)配置主要為：智能居家、健康科技系統(tǒng)和智能安防系統(tǒng)。智能安防系統(tǒng)基本為標準配置，營銷上可發(fā)揮空間較?。唤鹈慕】等司酉到y(tǒng)市場認可度較高，但成本較高，難以進行成本控制；智能居家系統(tǒng)成本相對較低，可控性較強，營銷上可以作為較大的亮點進行展示。本案智能配置原則：成本可控、非極致、可作為營銷亮點市場智能化研究---金茂府偏重健康人居系統(tǒng)的打造，全面引入“綠色人居”概念金茂獨有“綠金品質”開發(fā)理念，重點對“十二大人居科技系統(tǒng)”的直接宣傳綠金科技：針對呼吸（safe-air）、飲水（safe-water）、靜音（silence）、調溫（snug）、遮陽（sun-shade）、智慧生活（sagacity）六大維度的智能化。市場智能化研究---朗詩以“被動式建筑”綠色建筑科技為主，強調健康居家，市場接受度有限1.室內恒溫地源熱泵系統(tǒng)2.室內恒溫、恒濕環(huán)境系統(tǒng)3.雨水回收利用系統(tǒng)4.24小時中央生活熱水系統(tǒng)5.高效節(jié)能門窗系統(tǒng)6.高效節(jié)能外保溫系統(tǒng)7.室內光環(huán)境控制系統(tǒng)8.同層排水系統(tǒng)9.室內恒溫天棚輻射盤管系統(tǒng)

智慧家室內環(huán)境監(jiān)測系統(tǒng)（PM2.5、溫濕度、CO2、甲醛、媒體控制TVOC）可視化可視對講系統(tǒng)系統(tǒng)燈光控制音樂控制停車智慧系統(tǒng)暖通控制系統(tǒng)窗簾控制控制系統(tǒng)系統(tǒng)被動式建筑市場智能化研究---藍光側重“智能居家”的理念，配置上面注重住宅的科技化配置智能化“黑科技”一是智能歸家：歸家、離家、報警、緊急程序設置二是智能景觀：園林景觀智能化及清潔監(jiān)控三是智能精裝：好品牌、品質基礎上的人性化設計四是智能健康：新風系統(tǒng)以及線下華西就醫(yī)通道等藍光生活家·智能魔鏡市場智能化研究配置項目逐步增多，內容更加豐富近年來各大改善項目在智能家居配置上內容越來越豐富，但依然以基礎實用功能為標配，付費的高級功能更多用于營銷展示，提升項目品質及口碑，同時高級功能打造成本較高，售價較高，客戶接受有一定難度。區(qū)域項目配置標準配置內容萬科城臻園少量（額外加載）標準配置：可視對講。額外加載：智能燈光（LED感應燈、衣帽間感應燈）、智能安防（緊急呼叫、燃氣探測）、智能門鎖（指紋密碼鎖）萬科理想城少量（額外加載）標準配置：可視對講。額外加載：智能燈光（LED感應燈、衣帽間感應燈）、智能安防（緊急呼叫、燃氣探測）萬科玖西堂少量（額外加載）暫定配置：可視對講、智能燈光（LED感應燈、衣帽間感應燈）、智能安防（緊急呼叫、燃氣探測）、智能門鎖（指紋密碼鎖）中糧祥云里少量可視對講城西保利堂悅少量可視對講、智能門鎖（指紋密碼鎖）龍湖西宸原著少量可視對講、智能門鎖（指紋密碼鎖）陽光城檀府少量標準配置：可視對講、智能門鎖（指紋密碼鎖+人臉識別）藍光雍錦世家豐富標準配置：智能燈光（感應燈、情景燈）、背景音樂、智能安防（緊急呼叫、燃氣探測）、可視對講、環(huán)境控制（智能面板控制）、智能門鎖（指紋密碼鎖）、電動窗簾中鐵建西派城豐富標準配置：背景音樂、智能安防（緊急呼叫、燃氣探測）、可視對講、環(huán)境控制（智能面板控制）、智能門鎖（指紋密碼鎖）。額外加載：智能燈光（感應燈、情景燈）、電動窗簾、智能機器人對講綠地新里城少量可視對講、智能門鎖（指紋密碼鎖）、智能安防（緊急呼叫）市場智能化研究多數項目配置仍以實用性功能為主可視對講、智能門鎖和緊急呼叫是常規(guī)配置項，其余多為增配，且需客戶額外付費購買。區(qū)域項目配置標準配置內容世茂城少量（額外加載）可視對講、智能門鎖（指紋密碼鎖）藍光公園華府少量（額外加載）暫定配置：可視對講、智能門鎖（指紋密碼鎖）、智能安防（緊急呼叫、燃氣探測）首創(chuàng)天禧68少量（額外加載）可視對講北大資源紫境東來少量可視對講、智能安防（緊急呼叫、燃氣探測）、智能門鎖（指紋密碼鎖、人臉識別）中鐵建青秀未遮山少量暫定配置：可視對講、智能門鎖（指紋密碼鎖）、智能安防（緊急呼叫、燃氣探測）城南朗詩南門綠郡少量可視對講、環(huán)境控制（智能面板控制）、智能安防（緊急呼叫、燃氣探測）朗基和今緣少量可視對講、智能門鎖（指紋密碼鎖）北辰南湖香麓豐富暫定配置：可視對講、智能門鎖（指紋密碼鎖）北大資源紫境府豐富可視對講、智能安防（緊急呼叫、燃氣探測）