房地產(chǎn)營銷策劃-天府中心國際社區(qū)住宅地塊定位策略報(bào)告-鏈家高策

謹(jǐn)呈：成都保利成都鏈家高策天府中心國際社區(qū)住宅地塊定位策略提報(bào)2018-1前言，高策就秦皇寺191地塊，已經(jīng)與保利高層有了一次較為正式的勘地匯報(bào)，本次提報(bào)主要目的是聚焦住宅部分定位與后期價(jià)值體系包裝做更為深入的研究、提煉，以契合保利與天投對項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)想。加入“知識星球行業(yè)與管理資源”庫，免費(fèi)下載報(bào)告合集每月上傳分享2000+份最新行業(yè)資源（涵蓋科技、金融、教育、互聯(lián)網(wǎng)、房地產(chǎn)、生物制藥、醫(yī)療健康等行研報(bào)告、科技動(dòng)態(tài)、管理方案）；免費(fèi)下載資源庫已存行業(yè)報(bào)告。免費(fèi)下載資源庫已存國內(nèi)外咨詢公司管理方案，企業(yè)運(yùn)營制度。免費(fèi)下載資源庫已存科技方案、論文、報(bào)告及課件。

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錦江生 本案態(tài)帶 秦皇寺科學(xué)城區(qū)域＆品牌：武漢路豪宅生態(tài)帶，保利3子布局已成品牌大盤+品改高改豪改產(chǎn)品線+優(yōu)質(zhì)資源前有麓湖生態(tài)城、蔚藍(lán)卡地亞花園城、廣匯城、萬達(dá)一號以及保利天空之城。后隨著保利391畝，萬科235畝的以及本案共計(jì)約242畝的落定，武漢路豪宅生態(tài)帶格局已成！板塊發(fā)展:未來5年發(fā)展呈現(xiàn)，天府大道東＞天府大道西天府大道西側(cè)，蔚藍(lán)卡地亞項(xiàng)目南側(cè)規(guī)劃為天府公園，目前已經(jīng)呈現(xiàn)，整體天府大道西側(cè)項(xiàng)目就地塊屬性而言更舒居，生態(tài)資源更優(yōu)越。天府大道東側(cè)，項(xiàng)目南側(cè)規(guī)劃為高端商務(wù)區(qū)，目前已經(jīng)呈現(xiàn)的大型商務(wù)配套包括西博城、中鐵卓越中心、海關(guān)大廈等。還有鹿溪河生態(tài)公園、3條地鐵線、優(yōu)質(zhì)教育資源等。整體而言，未來5年內(nèi)，隨著天府大道東側(cè)公建配套設(shè)施逐漸完善，東側(cè)發(fā)展將會優(yōu)于西側(cè)。板塊價(jià)值：秦皇寺——5年前的“金融城”高端商務(wù)CBD稀缺住宅，10%居住用地僅供少數(shù)人天府新區(qū)成都直管區(qū)將以“一城一區(qū)一帶”為發(fā)展重點(diǎn)，規(guī)劃建設(shè)創(chuàng)新科技城、秦皇寺中央商務(wù)區(qū)、錦江生態(tài)帶。秦皇寺中央商務(wù)區(qū)：布局會展經(jīng)濟(jì)、總部經(jīng)濟(jì)、高端商業(yè)、酒店服務(wù)、醫(yī)療教育等現(xiàn)代都市功能，天府新區(qū)未來中心；

商務(wù)及商業(yè)用地占20%，居住用地占10%，公園綠地占27%，公建及配套用地占43%。板塊配套：世界級城市配套，天府新區(qū)最核心區(qū)域城市配套：西博會、雪蓮堂、航天主題樂園、熊貓大廈等醫(yī)療配套：萬達(dá)英慈醫(yī)院、四川省第二人民醫(yī)院、安琪兒國際醫(yī)院、天府華西醫(yī)院、成都市第七人民醫(yī)院教育配套：天府一中、成都七中天府校區(qū)、成都市實(shí)驗(yàn)小學(xué)、泡桐樹小學(xué)天府校區(qū)等。中國西部國際博覽中心中央商務(wù)區(qū)特色步行街生態(tài)配套：生態(tài)＆居住，三大量級生態(tài)公園環(huán)繞三河系：錦江、鹿溪河及東風(fēng)渠五公園：新川公園南湖公園麓湖生態(tài)公園天府中央公園鹿溪源郊野公園興隆湖公園項(xiàng)目氣質(zhì)：天投＆保利，天府新區(qū)開放式創(chuàng)新地標(biāo)綜合體天府新區(qū)首個(gè)開放式商業(yè)街區(qū)地鐵與商業(yè)相連創(chuàng)新立面+商業(yè)空中連廊150M地標(biāo)呈現(xiàn)地塊指標(biāo)：項(xiàng)目地塊總占地191畝，此次聚焦1/4/7/9#住兼商用地150畝，3.0容積率，10%商業(yè)指標(biāo)天府新區(qū)興隆街道羅家店村三、四組地塊191畝②6、8#商業(yè)地塊1、4、7、9#住兼商地塊用地面積22559.36㎡用地面積99999.66㎡（33.839畝）（149.9995畝）土地性質(zhì)商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地土地性質(zhì)兼容商業(yè)面積比例不小于10%且不大于20%容積率≤5容積率≤3計(jì)蓉建筑面積≤29.99萬㎡建筑面積≤11.27萬㎡建筑密度不大于45%建筑密度住宅兼容商業(yè)用總建筑密度不大于25%，住宅建筑密度不大于20%綠化率綠地率結(jié)合方案合理性確定綠化率住宅兼容商業(yè)用綠地率不小于30%其他要求6、8#地塊內(nèi)至少一棟建筑高度不小其他要求住宅最高建筑與最低建筑只比不大于4：1；于150米必須有開放式商業(yè)街區(qū)限高滿足限高要求其他：②#地塊規(guī)劃用地性質(zhì)為幼兒園用地，用地面積4815.31平方米(約7.2230畝);綠地率不小于30%通過以上分析可見：①天府新區(qū)發(fā)展紅利，投資價(jià)值較高②秦皇寺高能量級區(qū)域?qū)傩?，抬高地塊價(jià)值③武漢路豪宅生態(tài)帶，地塊具備改善基因受項(xiàng)目開發(fā)客觀原因以及地塊限制原因，此次定位方案鎖定——高層住宅交底方向要求——只考慮住宅用地，排除低密規(guī)劃保留開放式街區(qū)大的定位方向要求地塊限制——住宅最高建筑與最低建筑之比不大于4：1地塊規(guī)模較大，約191畝，并且地塊素質(zhì)各不相同，打造方向有所差異在鎖定高層物業(yè)定位方向之后，本案的定位難點(diǎn)在于——各地塊產(chǎn)品組合策略思路①現(xiàn)行市場之下，限價(jià)期與限價(jià)松綁銷售速度與溢價(jià)空間平衡②保利3子產(chǎn)品線的互補(bǔ)與差異③項(xiàng)目內(nèi)部各地塊的指標(biāo)拆分基于此，為更好的定位產(chǎn)品輸出結(jié)合項(xiàng)目開發(fā)周期，以發(fā)展演變的方法論，分階段探討項(xiàng)目各地塊產(chǎn)品組合及指標(biāo)拆分，定位各階段更為合理的產(chǎn)品線！維度一：城市發(fā)展趨勢影響維度二：未來市場競爭預(yù)判維度三：客戶變化及客戶預(yù)判維度一：城市發(fā)展趨勢影響1、政策影響2、城市格局變化影響3、板塊發(fā)展影響政策影響限購限售、公開搖號，多手段溢價(jià)遭限制，開發(fā)商房源控制被動(dòng)【市場監(jiān)管政策】成都2016年10月出臺限價(jià)政策，之后市場出現(xiàn)了“全款優(yōu)先”、“捆綁銷售”等不正當(dāng)?shù)匿N售行為，2017年11月出臺搖號政策，維護(hù)市場秩序。2016年9月——價(jià)格監(jiān)管：新增項(xiàng)目價(jià)格一般不得高于周邊均價(jià)10%，同一項(xiàng)目分期價(jià)格上漲幅度不得超過城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增幅。開發(fā)商預(yù)售價(jià)格申報(bào)，將按照樓面地價(jià)＋建安成本＋合理利潤的方式申報(bào)。申報(bào)價(jià)格需提供價(jià)格構(gòu)成資料，開發(fā)商不得以提高裝修標(biāo)準(zhǔn)、提高設(shè)施設(shè)備檔次的方式變相加價(jià)。限價(jià)政策出臺后，由于市場供不應(yīng)求，各項(xiàng)目為了快速回現(xiàn)、實(shí)現(xiàn)更高的溢價(jià)，出現(xiàn)了“全款優(yōu)先”、“捆綁銷售”、“與中介合作價(jià)外收費(fèi)”等不公平、不正當(dāng)?shù)匿N售行為2017年11月——搖號政策：引入“公證搖號”排序選房，“全款支付”不得被“額外對待”，開發(fā)企業(yè)不得設(shè)置捆綁銷售、掛牌價(jià)外收費(fèi)等不利于購房人的登記條件，搖號過程將由公證機(jī)構(gòu)作全程現(xiàn)場監(jiān)督公證。政策影響搖號機(jī)制下，雖然“貨”與''量”矛盾，但各項(xiàng)目驗(yàn)資客戶短期激增，投資客戶大量“返市”政策影響土拍新政、建筑新規(guī)，加大項(xiàng)目開發(fā)難度，合理利潤空間不斷壓縮土拍5.0時(shí)代土拍1.0時(shí)代：土拍3.0時(shí)代“配建并無償移交定量租賃住房+限價(jià)競買+續(xù)競配建競價(jià)拍賣最高限價(jià)+抽簽競得并無償移交租賃住房比例”以前2017年3月17日2017年9月7日2016年12月28日2017年6月27日土拍2.0時(shí)代：土拍4.0時(shí)代限價(jià)流拍限價(jià)競買+競商業(yè)自持比例+抽簽競得政策預(yù)判——根據(jù)19大會議精神，以及調(diào)控周期規(guī)律預(yù)判，18年持續(xù)嚴(yán)控，19年下半年逐步放寬可能性較大。① 2016年10月至今，4輪調(diào)控升級，出臺政策的城市已超過50個(gè)，從限購、限貸到利率上浮，調(diào)控范圍與力度仍在加強(qiáng)，多部門在相關(guān)會議中也不斷強(qiáng)調(diào)抑制資產(chǎn)泡沫、保持市場平穩(wěn)健康發(fā)展等內(nèi)容，調(diào)控態(tài)度堅(jiān)決，而一般調(diào)控期會持續(xù)2-3年左右。②而成都目前限購、限貸、限價(jià)并行推行，但市場依舊火熱，調(diào)控效果較弱，很難短時(shí)間松綁。地震影響樓市，降息降首付活躍市場2年

各大城市限購，利率上調(diào)，樓市遇調(diào)整利率，各種優(yōu)重啟限購，多地樓市政策緊縮寒潮惠政策4年2年經(jīng)濟(jì)2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2016 2017 2018 2019城市發(fā)展影響城市一路向南，南拓成為核心成都圈層式的發(fā)展格局被打破，“南拓、東進(jìn)、西控、北改、中優(yōu)”五大分區(qū)發(fā)展定位確定。其中，天府新區(qū)作為南拓最重要一環(huán)，城市資源傾向性較強(qiáng)。南北軸線北改西控中優(yōu) 東進(jìn)南拓 東西軸線 l天府新區(qū)成立于2010年，2014年獲批，2020將初步形成規(guī)模2030年將基本建成，l整體規(guī)劃涉及3區(qū)3縣1市，規(guī)劃面積達(dá)到了1578平方公里，l同時(shí)出臺7大方面40余條扶持政策鼓勵(lì)發(fā)展。城市發(fā)展影響視高崛起，城市格局再度向南，秦皇寺板塊地段優(yōu)勢進(jìn)一步凸顯隨著保利、萬科進(jìn)駐視高板塊，板塊價(jià)格由年初的均價(jià)5000元/㎡，上漲至現(xiàn)在12000—14000元/㎡。開盤即售罄，成為2017年下半年樓市黑馬！牧華路武漢路六環(huán)

城天南高新府區(qū)大道錦江生態(tài)帶秦皇寺商務(wù)區(qū)興隆湖科學(xué)城視高仁壽方向板塊發(fā)展影響秦皇寺的發(fā)展需要經(jīng)歷配套植入、產(chǎn)業(yè)兌現(xiàn)的過程，區(qū)域的購房客戶也將經(jīng)歷投資—自住的轉(zhuǎn)變過程。區(qū)域區(qū)域發(fā)展2017年價(jià)值2018年價(jià)值2019年價(jià)值2020年以后啟動(dòng)-成長期成長-加速期發(fā)展成型期本案區(qū)域交通武漢路、杭州路全線貫通1號線三期工程通車卡地亞、麓湖、萬達(dá)天府號商業(yè)呈現(xiàn)，5號線，18號線運(yùn)營，天府配套泡小，七中投入使用配套不斷完善新區(qū)高端居住區(qū)2018年區(qū)域主要依托地段、發(fā)展前景、學(xué)區(qū)資交通錦江生態(tài)帶源吸引投資客戶地鐵5號線通車，部分開始入住教育資源的純居住板塊配套2017年下半年，龍江路小學(xué)、石怡心湖、錦江生態(tài)帶室中學(xué)投入使用2016年核心道路交通通車，強(qiáng)化交通中央商務(wù)區(qū)與人南沿線及主城的連1號線三期工程通車通價(jià)值產(chǎn)業(yè)初步成型2017年重點(diǎn)教育及醫(yī)療配套呈現(xiàn)、五百強(qiáng)，央企總部，不斷遷秦皇寺CBD配套2017年下半年西部博覽城投入使基礎(chǔ)配套基本呈現(xiàn)2019年配套開始逐步呈現(xiàn)用產(chǎn)業(yè)人口快速導(dǎo)入入，cbd價(jià)值不斷凸顯2020年區(qū)域配套、產(chǎn)業(yè)/人口導(dǎo)入少量寫字樓企業(yè)入駐，產(chǎn)業(yè)人口基產(chǎn)業(yè)/人口不斷導(dǎo)入2019年產(chǎn)業(yè)/人口快速導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)初步成型，演變數(shù)較少改善客戶開始復(fù)蘇興隆湖科學(xué)交通“四橫四縱”路網(wǎng)實(shí)現(xiàn)1號線三期工程通車發(fā)展高科技產(chǎn)城一體高端商城配套，興隆湖工程呈現(xiàn)大量科技企業(yè)項(xiàng)目呈現(xiàn)2019年產(chǎn)業(yè)/人口快速導(dǎo)入務(wù)區(qū)產(chǎn)業(yè)/人口導(dǎo)僅天府菁蓉中心A區(qū)有少量企業(yè)入產(chǎn)業(yè)/人口不斷導(dǎo)入入演變駐小結(jié)：①現(xiàn)階段——成都房地產(chǎn)市場高熱，秦皇寺作為天府新區(qū)核心區(qū)，在現(xiàn)階段多配套未呈現(xiàn)階段，必定是投資需求占據(jù)主力。②未來——，項(xiàng)目整體合計(jì)249畝，作為一個(gè)3年以上開發(fā)周期的大盤，時(shí)間周期與秦皇寺快速發(fā)展呈現(xiàn)期吻合，勢必將與板塊發(fā)展而發(fā)生客戶居住需求變化。因此，整盤定位需依托板塊、市場發(fā)展，預(yù)測客戶居住需求，建立復(fù)合型的住宅產(chǎn)品線！維度二：未來市場競爭預(yù)判市場競爭預(yù)判前，先了解與本案重點(diǎn)競品——廣匯城【天府新區(qū)客戶分析-廣匯城】廣匯城客戶來源為：天府新區(qū)地緣客戶+高新區(qū)外溢客戶工作區(qū)域居住區(qū)域省外省內(nèi)二級省外省內(nèi)二級4%5%城市城市4%4%華陽華陽8%12%高新南區(qū)天府新區(qū)28%天府新區(qū)高新南區(qū)28%25%23%客戶居住區(qū)域集中在大城南范圍，以天府新區(qū)、高新區(qū)及華陽為主，合計(jì)占比60%；客戶工作區(qū)域與居住區(qū)域吻合，主要以大地緣性客戶為主，天府新區(qū)占比28%，超過居住區(qū)域占比，部分產(chǎn)業(yè)客戶涌入；客戶通過以天府大道為中軸，西至劍南大道，東止成自瀘，由北向南涌入?；谀繕?biāo)客戶來源，鎖定競爭板塊天府新區(qū)地緣競爭——錦江生態(tài)帶、武漢路豪宅生態(tài)帶高新區(qū)外溢競爭——紅星路南延線板塊名字板塊位置發(fā)展現(xiàn)狀住宅存量狀態(tài)大源成都市高新南區(qū)繞城至高新南末端之間的區(qū)域成熟發(fā)展區(qū)，配套完善無貨或捂盤后期土地供應(yīng)少基本無貨中和成都市四環(huán)路以南、中和大道以北、天府大道發(fā)展中區(qū)域，教育、資源配套與蓉遵高速之間的區(qū)域完善，無新增土地供應(yīng)無貨競爭力弱新華府成都市天府新區(qū)牧華路至蜀廣大街西段之間的發(fā)展中區(qū)域，教育、資源配套存量有限區(qū)域完善，土地供應(yīng)有限紅星路沿紅星路南延線，東西兩側(cè)緩慢建設(shè)中，配套欠缺，新增存量大南延線板塊土地供應(yīng)量大存量大錦江生態(tài)帶劍南大道以東，牧華路以南，成仁路以西，武發(fā)展中區(qū)域，依托華府教育配潛在供應(yīng)大漢路以北套，景觀資源豐富存量大主力競爭區(qū)域武漢路板塊天府新城核心城區(qū)，武漢路南北兩側(cè)天府新區(qū)核心商務(wù)區(qū)，發(fā)展中，存量大（本案所在區(qū)域）后期供應(yīng)量大紅星路南延線錦江生態(tài)帶武漢路豪宅生態(tài)帶【紅星路南延線板塊】板塊清水指導(dǎo)價(jià)約11000元/㎡，各項(xiàng)目捂盤，已呈現(xiàn)項(xiàng)目住宅存量超80萬方，預(yù)計(jì)將在18年集中爆發(fā)產(chǎn)品以改善為主，110-180㎡為主力銷售面積段，低密受20000元/㎡限價(jià)影響，目前區(qū)域無低密產(chǎn)品供應(yīng)項(xiàng)目物業(yè)類型面積價(jià)格存量（㎡）（元/㎡）主力區(qū)間朗基和今緣高層、疊拼14900約21萬方96-135在售北大資源紫鏡府高層、別墅116-183——約24.5萬方項(xiàng)目主力區(qū)間高層：14450融創(chuàng)香璟臺高層、洋房約10萬方129-178洋房：17500存量88萬方沁園世紀(jì)廣場高層105-121——約21萬方約12萬方長冶南陽御龍府高層94-12710000【紅星路南延線板塊】區(qū)域板塊產(chǎn)品供求特征分析區(qū)域內(nèi)供銷主力產(chǎn)品為首置、首改類，面積區(qū)間90-150㎡為主力暢銷；面積90-150㎡產(chǎn)品占比83%，且市場銷售情況表現(xiàn)較好；隨著高價(jià)地塊入市，預(yù)計(jì)130-150㎡及150㎡以上的首改、再改產(chǎn)品將會成為供銷主力。面積段供應(yīng)面積（萬㎡）銷售面積（萬㎡）供應(yīng)占比銷售占比50以下0.00.00%0%50-700.00.10%0%0%8%70-900.00.36.45.590-11030%26%110-1308.56.243%28%17%16%130-1505.64.0150-1704.01.78%6%170-2000.20.23%4%200-2500.00.00%0%250-3000.00.10%0%0%0%300-4000.00.0400-5000.00.00%4%500以上0.00.00%7%【紅星路南延線板塊】紅星路南延線板塊因地價(jià)原因，導(dǎo)致各項(xiàng)目產(chǎn)品定位、預(yù)售節(jié)點(diǎn)的多樣90-120㎡產(chǎn)品的首置首改項(xiàng)目：代表項(xiàng)目沁園世紀(jì)廣場、長冶南陽御龍府、中建天府公館；110-160㎡為主的品質(zhì)首改、再改項(xiàng)目：代表項(xiàng)目朗基和今緣、萬科保利93畝、融創(chuàng)香璟臺，150㎡以上的再改終改低密產(chǎn)品項(xiàng)目，代表項(xiàng)目北大資源紫境府。123

低地價(jià)梯隊(duì)中地價(jià)梯隊(duì)高地價(jià)梯隊(duì)

極低地價(jià) 沁園、長冶南陽御龍府、中建天府公館實(shí)際地價(jià)6000—15000元/㎡ 融創(chuàng)香璟臺、北大資源紫境府、萬科保利93畝實(shí)際地價(jià)＞15000元/㎡ 金隅、德商、高投【紅星路南延線板塊】1低地價(jià)梯隊(duì)，代表項(xiàng)目沁園、長冶南陽御龍府、中建天府公館政府對該類低地價(jià)項(xiàng)目指導(dǎo)價(jià)在10000元/㎡左右，受價(jià)格影響，產(chǎn)品以首置首改為主，面積段90-130㎡，清水。對本案長期低價(jià)干擾，明年將會集中入市。沁園世紀(jì)廣場中建天府公館項(xiàng)目住宅共計(jì)554套，其中92套三單衛(wèi)戶型182套，占比33%，100㎡套三雙衛(wèi)186套，占比34%，其次121套四雙衛(wèi)戶型186套，占比34%；產(chǎn)品首置首改明顯先，預(yù)估清水價(jià)11000左右。

項(xiàng)目為收購項(xiàng)目，原地價(jià)1000元/㎡左右，收購樓面價(jià)為7200元/㎡，而價(jià)格申報(bào)流程中，土地成本核算則以最初成交樓面價(jià)1000余元/㎡為準(zhǔn)，價(jià)格倒掛，故2018年中建天府公館大概率不會選擇入市。【紅星路南延線板塊】2中地價(jià)梯隊(duì)，代表項(xiàng)目北大資源紫境府、朗基和今緣高低配項(xiàng)目為主，品質(zhì)改善類產(chǎn)品，高層面積段110-160㎡，限價(jià)情況下，精裝成交價(jià)約15000元/㎡；此類項(xiàng)目17年均放慢推售節(jié)奏，由于開發(fā)商受到資金回款壓力，預(yù)計(jì)2018年將進(jìn)行推售，并且追求溢價(jià)。【紅星路南延線板塊】3 高地價(jià)梯隊(duì)，代表項(xiàng)目：金隅91畝地塊指標(biāo)苛刻，41%移交比例，2017版建筑規(guī)劃，實(shí)得25800元/㎡區(qū)域地王，產(chǎn)品預(yù)計(jì)將會打造180㎡高品套四起步搭配聯(lián)排別墅，考慮價(jià)格原因，市場短期無解，明年不會入市。指標(biāo)指標(biāo)解讀規(guī)劃難點(diǎn)占地面積凈地面積91.54畝①移交比例大，同時(shí)地塊內(nèi)部有地鐵控制線，實(shí)容積率2.0①中等規(guī)模，地鐵控制線60米，約18畝無法規(guī)際可利用土地少，對整體排布提出較高要求。建筑限高80米，局部可突破88米劃住宅，實(shí)際容積率2.5，凈用地73畝；規(guī)劃條件建筑密度總建筑密度：≤28%②指標(biāo)相對寬松，具備打造品質(zhì)住宅。兼容住宅比例純住宅用地①住宅（全裝修）比例100%，租賃?、贌o償移交比例較大，對規(guī)劃排布有較大影響，房和商品住房采用同一標(biāo)準(zhǔn)裝修，最大化控制移交住房密度指標(biāo)，為可售物業(yè)爭無償移交租賃用且不低于宗地出讓文件載明的裝修其他條件標(biāo)準(zhǔn)；取指標(biāo)；房要求②租賃用房移交比例41%，面積60、②可售住宅體量有限，高樓面地價(jià)下，可售部分90、120㎡戶型，且面積配比按照2：5：3（配套地下車庫一并無償移交）高品質(zhì)打造，保證溢價(jià)能力；建筑面積住宅可售體量7.20萬㎡③移交部分要求精裝，后期需考慮移交部分精裝住宅移交體量5.00萬㎡成本控制；④高樓面地價(jià)下，兼顧溢價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)，低密是重點(diǎn)價(jià)格成交樓面價(jià)12800元/㎡方向?qū)嶋H樓面價(jià)25800元/㎡【紅星路南延線板塊】——2018年競爭梳理預(yù)測2018年紅星路南延線將會入市的項(xiàng)目存量超過146.7萬方2018年預(yù)估入市項(xiàng)目住宅存量＞82萬方低價(jià)干擾 沁園、長冶南陽御龍府、中建天府公館、西藏銀行住宅存量＞40.2萬方品質(zhì)改善 朗基和今緣、融創(chuàng)香璟臺、萬科保利93畝住宅存量＞24.5萬方高端改善 北大資源紫鏡府

潛在地塊存量統(tǒng)計(jì)地塊名稱面積樓面成交價(jià)住宅存量元/㎡高投3232畝成交：139004.3萬方實(shí)際：17130金隅9191畝成交：1280012.2萬方實(shí)際：23000德商3030畝112003萬方萬科9393畝成交：82009.2萬方實(shí)際：16400西藏銀行5959畝69004.4萬方高投5555畝101247.3萬方高投5656畝101247.4萬方中建天府公館342畝600044.6萬方加入“知識星球行業(yè)與管理資源”庫，免費(fèi)下載報(bào)告合集每月上傳分享2000+份最新行業(yè)資源（涵蓋科技、金融、教育、互聯(lián)網(wǎng)、房地產(chǎn)、生物制藥、醫(yī)療健康等行研報(bào)告、科技動(dòng)態(tài)、管理方案）；免費(fèi)下載資源庫已存行業(yè)報(bào)告。免費(fèi)下載資源庫已存國內(nèi)外咨詢公司管理方案，企業(yè)運(yùn)營制度。免費(fèi)下載資源庫已存科技方案、論文、報(bào)告及課件。

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已入市麓湖生態(tài)城/蔚藍(lán)卡地亞花園城未入市保利170/萬科235已入市萬達(dá)1號未入市廣匯城/保利天空之城/秦皇帝錦【武漢路豪宅生態(tài)帶】TOP級豪改類（已入市）——麓湖生態(tài)城/蔚藍(lán)卡地亞花園城獨(dú)特的產(chǎn)品規(guī)劃、展示、景觀資源、地段等因素，長期精工匠心，成都頂級豪宅標(biāo)簽麓湖：主力面積段130-170㎡高層產(chǎn)品，清水總價(jià)255-330萬；花園城：主力面積段150-260㎡高層產(chǎn)品，清水總價(jià)270-490萬；與本案非同量級項(xiàng)目，不會產(chǎn)生直接競爭，但后續(xù)不排除麓湖做投資性小面積、低總價(jià)高層產(chǎn)品?！疚錆h路豪宅生態(tài)帶】 TOP豪改類（未入市）——保利170/萬科235因地價(jià)較高，普通品質(zhì)住宅難以獲得高溢價(jià)，打造目標(biāo)對標(biāo)麓湖、卡地亞。試圖通過形態(tài)升級的低密產(chǎn)品對標(biāo)麓湖卡地亞高層產(chǎn)品。保利170/萬科235，與麓湖/卡地亞競爭，明年主打洋房、商墅產(chǎn)品，利用產(chǎn)品形態(tài)、突破限價(jià)進(jìn)行競爭；保利170：明年主打145㎡洋房及120-140㎡商墅產(chǎn)品，地價(jià)+成本+利潤，預(yù)估售價(jià)2.6萬/㎡，總價(jià)370萬起步；萬科235：明年主打140-180㎡洋房產(chǎn)品，地價(jià)+成本+利潤，預(yù)估售價(jià)2.8萬/㎡，總價(jià)390萬起步。萬科235【武漢路豪宅生態(tài)帶】品質(zhì)改善類——廣匯城/萬達(dá)1號/保利天空之城與區(qū)域內(nèi)豪改項(xiàng)目建立充分價(jià)差優(yōu)勢，成為政策嚴(yán)控之下，投資客戶的首選；廣匯城：主力面積段120-140㎡高層產(chǎn)品，清水總價(jià)135-155萬；萬達(dá)1號：主力面積段98-143㎡高層產(chǎn)品，清水總價(jià)107-160萬；保利天空之城：主力面積段110-150㎡高層產(chǎn)品，清水總價(jià)120-165萬?！疚錆h路豪宅生態(tài)帶】重點(diǎn)競品分析—廣匯城高低配項(xiàng)目，購入門檻低的投資性產(chǎn)品，清水單價(jià)11000元/㎡項(xiàng)目以改善產(chǎn)品為主，一期產(chǎn)品總計(jì)1317套，高層1018套，面積95㎡-155㎡，聯(lián)排別墅298套，面積151-204㎡；高層主力面積以120-140㎡套四雙為主，聯(lián)排主力面積以151㎡和190㎡為主；產(chǎn)品起步面積小，購入門檻較低，首批次預(yù)計(jì)清水單價(jià)11000元/㎡。公建配套39畝 35畝61畝49畝

一期戶型配比面積套型套數(shù)套數(shù)占比95套三雙衛(wèi)19819%105套四雙衛(wèi)11011%高層120套四雙衛(wèi)21621%136套四雙衛(wèi)12112%140套四雙衛(wèi)23323%155套四雙衛(wèi)（躍層）14014%合計(jì)——1018套100%151.47102套10234%169.5525套258%別墅190.98145套14549%204.7126套269%合計(jì)——298套100%【武漢路豪宅生態(tài)帶】重點(diǎn)競品分析—廣匯城客戶最關(guān)注首置首改小戶型產(chǎn)品，120-150萬總價(jià)段客戶接受度最高客戶最關(guān)注95㎡套三雙衛(wèi)產(chǎn)品，其次為120㎡套四雙衛(wèi)產(chǎn)品，136㎡套四雙產(chǎn)品的關(guān)注度最低；95-105㎡首置首改產(chǎn)品的客戶關(guān)注占比48%＞136-155㎡首次及再改產(chǎn)品；客戶關(guān)注戶型155㎡10%140㎡95㎡9%31%136㎡7%120㎡105㎡26%17%客戶認(rèn)可總價(jià)100萬以下1%200萬以上15% 101-120萬18%171-200萬21%121-150萬28%151-170萬17%【武漢路豪宅生態(tài)帶】重點(diǎn)競品分析—廣匯城客戶集中在大城南區(qū)域，帶有投資意愿的客戶占比達(dá)到86%客戶來源于泛城南區(qū)域，主要集中在天府大道兩側(cè)；客戶置業(yè)目的則以自住兼投資占比最高，達(dá)到55%，純投資客戶占比31%。置業(yè)目的自住14%自住兼投資55% 投資31%未來廣匯城項(xiàng)目變數(shù)較多，可能成為人才公寓、配建住房，也可能推出部分產(chǎn)品入市，所以廣匯項(xiàng)目后續(xù)發(fā)展不定，與本案競爭格局暫不清晰【武漢路豪宅生態(tài)帶】重點(diǎn)競品分析—萬達(dá)1號高低配項(xiàng)目，98㎡起步高層產(chǎn)品，單價(jià)14000元/㎡（包含2880元/㎡精裝）項(xiàng)目住宅98-167㎡高層及137-140㎡合院，規(guī)劃Block商業(yè)步行街，引進(jìn)英慈國際醫(yī)院，打造天府新區(qū)高端住區(qū)；高層主力面積以98-143㎡套三、套四為主；秦皇寺板塊繼麓湖、卡地亞之后，第三個(gè)呈現(xiàn)并銷售項(xiàng)目。戶型面積詳表物業(yè)產(chǎn)品區(qū)間產(chǎn)品類型套數(shù)占比137合院18650%別墅140合院18650%別墅小計(jì)372100%98套三雙衛(wèi)31217%115套三雙衛(wèi)24614%128套四雙衛(wèi)24614%高層130套四雙衛(wèi)31418%143套四雙衛(wèi)35620%167套四雙衛(wèi)31418%高層小計(jì)1788100%整體合計(jì)2160【武漢路豪宅生態(tài)帶】重點(diǎn)競品分析—萬達(dá)1號首批次推售產(chǎn)品起步面積段98㎡，單價(jià)不足1萬/㎡，蓄客僅用1天，客戶量超3000組，投資客蜂擁而至。由于后期無小戶型產(chǎn)品，導(dǎo)致客戶被迫擠壓選擇大戶型萬達(dá)首批次開盤，現(xiàn)場來訪量較大，且客戶基本為純投資，且合院與小戶型高層產(chǎn)品去化速度較快；后續(xù)開盤受限購政策影響，且學(xué)歷入戶暫未實(shí)施，導(dǎo)致開盤未能售罄，客戶依舊以投資為主，出現(xiàn)少量產(chǎn)業(yè)客戶；萬達(dá)預(yù)計(jì)18年3-4月加推3#地塊115-165㎡套三、套四戶型，目前客戶依舊以投資為主，小戶型認(rèn)可度較高。萬達(dá)1號銷售情況60025000500221972000040014677150003001315999621000020050001000090-110110-130130-150150-170銷售套數(shù)180175499198供應(yīng)套數(shù)180175499198均價(jià)9962221971315914677

項(xiàng)目2016年12月7日推售96套合院產(chǎn)品均價(jià)175000元/㎡，總價(jià)245萬，450套高層，面積區(qū)間98-140㎡，均價(jià)10000元/㎡；17年7月17日加推143-167㎡高層套四雙產(chǎn)品，均價(jià)14000元/㎡；【武漢路豪宅生態(tài)帶】重點(diǎn)競品分析—保利天空之城航空主題超級大盤，豐富的產(chǎn)品線，高層產(chǎn)品110—150㎡品質(zhì)居住開品質(zhì)居住開 發(fā)區(qū)發(fā)區(qū)航空科技博覽體驗(yàn)區(qū)

國際學(xué)校金蘋果幼兒園創(chuàng)客小鎮(zhèn)和熹會（老年頤養(yǎng)中心）社區(qū)人文中心社區(qū)商業(yè)中心人文商業(yè)街區(qū)主題公園地鐵站口航空大世界主題樂園航空博物館航空主題酒店航空運(yùn)動(dòng)體驗(yàn)中心

以航空科技為依托，以航空文化為主線，以“航空特色，創(chuàng)意文化，產(chǎn)業(yè)聚集，綠色生態(tài)”為設(shè)計(jì)理念，形成集“科技、文化、體驗(yàn)、娛樂、休閑、商業(yè)”合一的全新大型綜合主題樂園。項(xiàng)目產(chǎn)品以110-150㎡高層為主占比59%，其次是洋房占比26%，聯(lián)排、疊拼分別占比9%和7%，項(xiàng)目產(chǎn)品品質(zhì)改善明顯。產(chǎn)品集中140㎡以上。首期以110-150㎡高層入市，預(yù)計(jì)預(yù)售價(jià)格15000元/㎡，總價(jià)段為：165萬-225萬。物業(yè)產(chǎn)品類型建筑面積（㎡）產(chǎn)品占比高層套3.5/套四110-15059%洋房套四140-18026%疊拼套四158/1839%聯(lián)排套五2057%【武漢路豪宅生態(tài)帶】重點(diǎn)競品分析—秦皇帝錦區(qū)域低品質(zhì)項(xiàng)目，91㎡起步，豐富的商業(yè)配套，區(qū)位優(yōu)勢，受投資客熱捧項(xiàng)目項(xiàng)目分位三期開發(fā)，其中一期為酒店、商業(yè)，二期為酒店、住宅，三期全高層產(chǎn)品，二期產(chǎn)品總計(jì)390套高層，面積91-136㎡；高層主力面積以119-136㎡套三、套四為主；產(chǎn)品起步門檻低，區(qū)域罕見套二單產(chǎn)品，首批次對外報(bào)價(jià)，清水13000元/㎡，三期產(chǎn)品以91-127㎡產(chǎn)品為主。秦皇帝錦二期住宅產(chǎn)品配比面積段戶型總套數(shù)占比91㎡兩室兩廳一衛(wèi)4612%119㎡三室兩廳兩衛(wèi)9224%127㎡四室兩廳兩衛(wèi)12632%136㎡四室兩廳兩衛(wèi)12632%合計(jì)——390100%項(xiàng)目9#地塊住宅共推出390套房源，為91-136㎡改善戶型，其中127㎡-136㎡四房為主力面積段。【武漢路豪宅生態(tài)帶】重點(diǎn)競品分析—秦皇帝錦客戶最關(guān)注首置首改小戶型產(chǎn)品，91%的客戶置業(yè)目的均帶有投資屬性客戶最關(guān)注119㎡套三雙衛(wèi)產(chǎn)品，其次為91㎡套二單產(chǎn)品，136㎡套四雙產(chǎn)品的關(guān)注度最低；91-119㎡首置首改產(chǎn)品的客戶關(guān)注占比70%＞127-136㎡首改及再改產(chǎn)品；客戶置業(yè)目的主要為投資，其次為投資兼自住?？蛻絷P(guān)注戶型136㎡13%91㎡30%127㎡17%119㎡39%

置業(yè)目的自住9%自住兼投資39%投資52%【武漢路豪宅生態(tài)帶】競爭小結(jié)① 明年供應(yīng)TOP陣營為大平層對標(biāo)洋房，品質(zhì)住宅陣營依舊為100—140㎡品質(zhì)改善產(chǎn)品；110㎡以下的戶型客戶關(guān)注度較高，但供應(yīng)較少；③根據(jù)120萬—150萬客戶最高偏好總價(jià)，售價(jià)1.4萬/㎡返算，面積鎖定85-107㎡的小戶型產(chǎn)品；70-90㎡ 90-110㎡ 110-130㎡ 130-150㎡ 150-170㎡萬達(dá)1號廣匯城保利天空之城秦皇帝錦面積＜110平米，總價(jià)＜150萬的小面積投資產(chǎn)品具有高關(guān)注度、低市場供應(yīng)的補(bǔ)缺機(jī)會未來市場競爭預(yù)判三大核心競爭板塊供應(yīng)面積整體住宅以首改、再改為供銷主力，110-170㎡為主力供應(yīng)面積段；秦皇寺板塊主力供應(yīng)面積段明顯大于其它兩區(qū)域，擁有一定改善認(rèn)可度；70-90㎡ 90-110㎡ 110-130㎡ 130-150㎡ 150-170㎡ 170-200㎡ 200-250㎡ 250-300㎡ 300㎡以上② ①秦皇寺板塊② ①錦江生態(tài)帶② ①新川科技園未來競爭演變從競爭市場看，未來主力競爭項(xiàng)目體量較大，均為高低配產(chǎn)品。其中高層主力面積為110-160㎡，18年集中入市，本案銷售期內(nèi)將面臨全線競爭已入市核心競品存量突破400萬方，至少3年內(nèi)面臨全線競爭。項(xiàng)目核心競品存量板塊項(xiàng)目存量（包含商業(yè)、住宅）預(yù)計(jì)去化周期主力產(chǎn)品結(jié)構(gòu)（萬㎡）廣匯城563年95-155㎡高層、150-205㎡別墅保利170303年140-200㎡高層、145-200㎡洋房秦皇寺中央商務(wù)區(qū)160㎡疊拼萬達(dá)1號172年115-165高層、140合院萬科235畝項(xiàng)目393年110-180高層、150疊拼萬科翡翠公園382年94-121高層、143雙拼錦江生態(tài)帶中海錦江城956年103-136洋房北辰南湖香麓261年110-130高層、別墅北大資源紫鏡府24.52年116-183高層、別墅新川板塊朗基和今緣211年134-156高層、150疊拼中建天府公館442年108-220高層2018年預(yù)售推演2018年預(yù)計(jì)區(qū)域核心競品為高層，集中在110-160㎡之間，其中200-400萬是出貨主力，受到政策影響，區(qū)域低密產(chǎn)品出貨可能性較低板塊區(qū)域變化七中天府小區(qū)、泡小投入使用，地鐵1號線3期工程開通2018年區(qū)域總價(jià)及產(chǎn)品預(yù)估競爭格局項(xiàng)目2018年高層推貨預(yù)估2018年區(qū)域低密別墅推貨預(yù)估110110-130-150-170-200110130-150-170-200面積\總價(jià)㎡以130150170200㎡以合計(jì)—150-200-300-500下㎡㎡㎡㎡上150170200㎡以130200300500以上㎡㎡㎡上㎡100-150萬500——500萬達(dá)天府1號110-150㎡高層，預(yù)計(jì)推出700秦皇寺廣匯城95-155㎡高層，預(yù)計(jì)推出1000套150-200萬150——15000萬科235畝145-250㎡高層、洋房預(yù)計(jì)推出1000套1001501500萬科翡翠公園94-121㎡高層，預(yù)計(jì)推出800套200-300萬3000000錦江中海錦江城98-110㎡高層，預(yù)計(jì)推出1500套限價(jià)政策影響生態(tài)帶103-136㎡洋房，預(yù)計(jì)推出500套明年大概路無別墅類產(chǎn)品供應(yīng)300-400萬050050070080002500北辰南湖香麓110-130㎡高層，預(yù)計(jì)推出900套北大資源紫鏡府116-183㎡高層，預(yù)計(jì)推出600套400萬-500萬——3003005001100新川朗基和今緣105-155㎡高層，預(yù)計(jì)推出500套科技園500萬以上——100100100300中建天府公館108-220㎡高層，預(yù)計(jì)推出1000套2019年預(yù)售推演2019年預(yù)計(jì)區(qū)域核心競品仍然為高層，后區(qū)域發(fā)展影響，150-200㎡再改大戶型高層會增加，主力總價(jià)段為300-500萬之間，500萬以上的低密深改產(chǎn)品少量入市板塊區(qū)域變化區(qū)域多個(gè)項(xiàng)目商業(yè)配套呈現(xiàn)，秦皇寺部分央企進(jìn)駐，興隆湖B區(qū)基本呈現(xiàn)，合理打造高端居住氛圍項(xiàng)目2019年高層推貨預(yù)估2019年區(qū)域低密別墅推貨預(yù)估備注110㎡以110-130130-150150-170170-200200㎡以區(qū)域產(chǎn)業(yè)人口入駐，面積150-200200-300300-500500以上部分商業(yè)呈現(xiàn)，體驗(yàn)下㎡㎡㎡㎡上入駐的感覺廣匯城150-200㎡高層產(chǎn)品預(yù)計(jì)1200套，總價(jià)375-525萬0部分商業(yè)呈現(xiàn)秦皇寺萬達(dá)1號110-150㎡高層500套，總價(jià)275萬-275萬600主體商業(yè)、醫(yī)院呈現(xiàn)中央商務(wù)區(qū)萬科235145-250㎡高層、洋房預(yù)計(jì)推出1000套，總價(jià)330萬-540萬0部分商業(yè)呈現(xiàn)保利170140-260高層，預(yù)計(jì)推500套，145-200㎡洋房，預(yù)計(jì)全推，總價(jià)320萬-6000——萬中海錦江城103-136㎡洋房，預(yù)計(jì)推出1000套，總價(jià)250萬-340萬0部分商業(yè)呈現(xiàn)錦江生態(tài)帶教育資源相對成熟，萬科翡翠公園售罄143㎡雙拼200套，總價(jià)600萬左右招生人數(shù)增加，眾多小區(qū)入住，居住氛圍較好2020年預(yù)售推演隨著區(qū)域產(chǎn)業(yè)初步呈現(xiàn)，商業(yè)逐步完善，改善人口涌入，預(yù)計(jì)區(qū)域主力產(chǎn)品開始全面改善化，產(chǎn)品以160-260㎡的改善高層和低密為主導(dǎo)板塊區(qū)域變化產(chǎn)業(yè)初具規(guī)模，商業(yè)配套基本成型，區(qū)域開始進(jìn)入高品質(zhì)居住時(shí)代備注項(xiàng)目2020年推貨預(yù)估廣匯城150-205㎡別墅，預(yù)計(jì)300套左右，總價(jià)600萬-820萬秦皇寺產(chǎn)業(yè)初具規(guī)模，萬達(dá)天府1號110-150㎡高層，剩余少量140㎡合院產(chǎn)品，總價(jià)380-560萬秦皇寺開始導(dǎo)入大量自住客戶中央商務(wù)區(qū)萬科235畝160-250㎡高層產(chǎn)品，總量預(yù)計(jì)1000套左右，總價(jià)420萬-600萬商業(yè)配套全面呈現(xiàn)，區(qū)域開始進(jìn)入品質(zhì)高端居住時(shí)代保利170160㎡獨(dú)棟別墅，預(yù)計(jì)全部加推，總價(jià)640萬萬科翡翠公園143㎡雙拼175套，預(yù)計(jì)175套左右，總價(jià)450萬-600萬天府新區(qū)整體產(chǎn)業(yè)初具規(guī)模，錦江區(qū)域配套部分呈現(xiàn)，生態(tài)帶中海錦江城150-180㎡洋房產(chǎn)品為核心，預(yù)計(jì)1500套左右，總價(jià)450萬-600萬同樣導(dǎo)入大量自住客戶未來競爭小結(jié)核心競品供應(yīng)趨勢分析2018年，核心競品產(chǎn)品為高層，面積段集中110-160㎡首置、首改的高層產(chǎn)品；2019年，核心競品產(chǎn)品仍為高層與部分低密產(chǎn)品，但150-200㎡再改類產(chǎn)品會增加供應(yīng)；2020年，預(yù)計(jì)限價(jià)政策有所松綁，160-260㎡的改善類高層及低密產(chǎn)品將出現(xiàn)供應(yīng)。2018年，70小-90㎡面90積-110㎡投110資-130㎡產(chǎn)130品-150㎡低150風(fēng)-170㎡險(xiǎn)170-補(bǔ)200㎡缺200-250㎡250-300㎡300㎡以上② ①201820192020

①②2019—2020年，品質(zhì)改善隨市溢價(jià)② ①維度三：客戶變化及客戶預(yù)判城南客戶特點(diǎn)——“一路向南，投資目的強(qiáng)”天府新區(qū)高能量級城市規(guī)劃已經(jīng)成為投資客戶重點(diǎn)關(guān)注區(qū)域目前區(qū)域基本無在售房源，在售二手房均價(jià)18000-32000元/㎡18000-20000元/㎡10000-14000元/㎡10000-12000元/㎡

14000-16000元/㎡15000-20000元/㎡12000-14000元/㎡10000-18000元/㎡政策限價(jià)，普通人無購房名額6000-8000元/㎡

天府新區(qū)熱度不斷攀升原因，主要分為三點(diǎn)1、政策不斷嚴(yán)控，城南整體供應(yīng)不足天府新區(qū)政策原因限價(jià)，導(dǎo)致房價(jià)相較于大城南其它區(qū)域客戶接受度更高，且城南范圍幾近斷供；2、一次性付款提高購房資金要求：市場火爆，導(dǎo)致大部分開發(fā)商對于購房付款方式不斷升級，大部分都要求一次性付款，而銀行不斷縮緊的貸款政策，客戶資金籌集難度提升；3、天府新區(qū)未來發(fā)展高度：作為國家級新區(qū)，完善的生活配套、豐富的生態(tài)資源、便捷的公共交通、權(quán)威的醫(yī)療配套、良好的教育資源等，給予客戶對于未來的信心。城南客戶特點(diǎn)——“改善留下，剛需外遷”城南無貨、價(jià)高、限售，但客戶不愿遠(yuǎn)離城南從2016年10月城南限購起，城南2017年的銷售面積環(huán)比2016下降55.7%，新增面積環(huán)比下降約65.4%，存量面積下降約40.4%。但是價(jià)格2017年卻突破16000元/㎡，市場供不應(yīng)求導(dǎo)致價(jià)格高企。2015年2016年2017年銷售面積305404640425761789327新增面積321158132115811118263存量面積22887951319047785845均價(jià)101991267116156城南剛需被迫選擇①兩側(cè)外延②城南類住宅雙流東升

格擠價(jià)壓

航外剛需港溢

空

地鐵3號線 地鐵1號線高新區(qū)規(guī)劃品質(zhì)驅(qū)動(dòng)改善持續(xù)向南天府新城

地鐵2號線 四環(huán)三圣 價(jià)鄉(xiāng)格需擠大面外

城南大量改善規(guī)劃，剛需無處釋放需求疑問——改善城南，剛需產(chǎn)品還能否溢價(jià)？小面積段剛需產(chǎn)品溢價(jià)案例從城南同小區(qū)二手房市場成交價(jià)格對比可看出，小面積剛需產(chǎn)品仍然具有較大的總價(jià)優(yōu)勢，從而實(shí)現(xiàn)單價(jià)溢價(jià)。同區(qū)域二手房各面積段成交均價(jià)桐梓林壹號城南名著錦城南府90-110㎡成交均價(jià)：20000元/㎡90-110㎡成交均價(jià)：25000元/㎡90-110㎡成交均價(jià)：31000元/㎡115-125㎡成交均價(jià)：18000元/㎡120-140㎡成交均價(jià)：21000元/㎡120-140㎡成交均價(jià)：27000元/㎡價(jià)差：2000元/㎡價(jià)差：4000元/㎡價(jià)差：4000元/㎡高地價(jià)，投資主力時(shí)代，控總價(jià)是市場主力趨勢！，通過控總價(jià)實(shí)現(xiàn)單價(jià)溢價(jià)！客戶變化預(yù)期在本案銷售期內(nèi)，將在經(jīng)歷至少1次投資爆發(fā)，1次改善客戶需求爆發(fā)；區(qū)域發(fā)展規(guī)劃期2017-2019年啟動(dòng)期2020年-2023發(fā)展期2023年以后成熟期益州大道新增公交線路四縱四橫路網(wǎng)地鐵1號線三地鐵5號線運(yùn)南段通車完善期運(yùn)營營有軌電車通車18#線開通天府中央公園，鹿溪河濕地，錦江大型商業(yè)配套全面呈現(xiàn)發(fā)展節(jié)點(diǎn)生態(tài)帶完工產(chǎn)業(yè)、配套全面呈現(xiàn)天府機(jī)場開通名校全面建成，投入使用新川科技創(chuàng)業(yè)園秦皇寺中央商務(wù)創(chuàng)新科技城2018-2019年區(qū)域以投資客戶交通路網(wǎng)單薄區(qū)第2次爆發(fā)--改善客戶顯現(xiàn)第3次爆發(fā)--改善客戶大規(guī)模爆發(fā)\首置交首通改路網(wǎng)客完戶善為主第1次爆發(fā)--投資客戶大量涌入交通路網(wǎng)完善交通路網(wǎng)完善公共交通完善公共交通完善交通體系無公共交通公共交通進(jìn)駐導(dǎo)機(jī)遇：機(jī)遇：產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐概念規(guī)劃機(jī)遇：產(chǎn)業(yè)基地建設(shè)產(chǎn)業(yè)基地建設(shè)初步呈現(xiàn)完，各產(chǎn)業(yè)成熟發(fā)展政府機(jī)構(gòu)、國企率先進(jìn)駐天府部分企業(yè)進(jìn)駐，配套開始區(qū)域發(fā)展成熟，配套完善成型。配套呈現(xiàn)2019—2020年區(qū)域以全域\地緣改善客戶為主導(dǎo)基礎(chǔ)建設(shè)配套建設(shè)客戶：啟動(dòng)使用2019年全部運(yùn)營客戶：成熟運(yùn)作2018-2019年投資客戶\首改、再客戶：外區(qū)域客戶認(rèn)同發(fā)展，引發(fā)的遷移置業(yè)高端產(chǎn)業(yè)客群增加；2020年，隨著配套不斷升級，需求客戶基數(shù)有限，區(qū)域外向城南轉(zhuǎn)化率提高；外地客區(qū)域高端客戶置業(yè)城南比例地位已經(jīng)建立，對外部客戶擁有足夠客群變化大量原住民及少量產(chǎn)業(yè)客戶未來的紅利。具有較強(qiáng)的投資需求城南高端開始不斷遷移，客戶數(shù)量增多大幅增加的吸引力。屬性。部分地緣改善客戶為主導(dǎo)。 居住的再升級，如同今日的大源區(qū)域。隨著政策逐步松綁以及天府新區(qū)規(guī)劃不斷呈現(xiàn)，自住改善需求，大量涌現(xiàn)客戶預(yù)判2018—2019年：主力客群：投資客戶+天府新區(qū)地緣剛性自住需求輔助客群：外區(qū)域擠壓客群2019—2020年：隨著限購政策逐漸松綁，客戶來源更為廣泛主力客群——大城南改善自住客戶輔助客群——其他區(qū)域改善客戶，二線城市或省外投資客戶

投資需求改善需求總結(jié)2018年 2019年 2020年政策端口前期持續(xù)嚴(yán)控后期逐漸松綁城市發(fā)展客戶預(yù)測市場預(yù)判

秦皇寺板塊價(jià)值凸顯，各項(xiàng)配套逐步呈現(xiàn)投資/首置首改需求 全域/地緣改善需求90—110㎡低風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)缺 110—150㎡隨市溢價(jià)part3.項(xiàng)目定位建議地塊指標(biāo)回顧——①開放式商業(yè)街必須放置項(xiàng)目左側(cè)②四個(gè)地塊指標(biāo)可并宗地塊規(guī)模容積商業(yè)指標(biāo)率1#50.5571畝3.010%≤且≤20%4#63.1429畝3.010%≤且≤20%7#18.8955畝3.010%≤且≤20%9#17.4040畝3.010%≤且≤20%地塊分析——1#、4#地塊，優(yōu)勢：較為方正，規(guī)模適中，臨近居住區(qū)，無主干道阻隔，地塊素質(zhì)較高。劣勢：左側(cè)必須規(guī)劃開放式商業(yè)街區(qū)7#、9#地塊，劣勢：地塊較小，且邊際不整，左側(cè)為商業(yè)用地，南側(cè)規(guī)劃為商業(yè)用地，北側(cè)為城市主干道杭州路，對于品質(zhì)改善住宅難以支撐。地塊價(jià)值排序：1#＞4#＞7#＞9#定位原則——開放式商業(yè)街 住宅 ①1#、4#商業(yè)集中，鋪面化小，占地區(qū)讓位于住宅保證住宅品質(zhì)同時(shí)，達(dá)到商業(yè)最大化銷售定位原則——②7#、9#地塊素質(zhì)較差，做城南市場差異性補(bǔ)缺產(chǎn)品——投資型高層先保證小面積，控總價(jià)，后說品質(zhì)投資型住宅定位原則——③指標(biāo)拆分原則7#、9#商業(yè)指標(biāo)向上積累至1#、4#通過容積率拆分，保證品質(zhì)改善高層與投資型高層產(chǎn)品線區(qū)分定位原則——t4t4t4t6人才公寓

④開放式商業(yè)地塊上側(cè)排布人才公寓+投資型住宅產(chǎn)品因與天投協(xié)商確定，左側(cè)商業(yè)用地上需排布四棟高層，且包含約200套人才公寓?；诘貕K素質(zhì)與限價(jià)走量考慮，建議4#南側(cè)，靠近商業(yè)用地處排布1棟T6人才公寓，另3棟住宅打造T4投資型住宅。一期投資型 二期住宅 品質(zhì)改善住宅一期投資型住宅

分階段產(chǎn)品打造建議：將7/9#整體地塊，1#/4#商業(yè)占地上側(cè)住宅，打造一期投資型住宅。1/4#地塊的品質(zhì)改善住宅部分，打造為二期產(chǎn)品。方案一、容積率指標(biāo)不拆分t4t43.0t3/t4t43.0 t2t6人才公寓3.0 t43.0 t4

在分地塊產(chǎn)品打造方向基礎(chǔ)上，各住宅地塊容積率指標(biāo)皆為3.0情況下：①1#出現(xiàn)T4產(chǎn)品，地塊改善高層喪失一定的舒適性競爭優(yōu)勢，②同時(shí)4#改善高層皆為T2產(chǎn)品，產(chǎn)品過于舒適，但項(xiàng)目地塊價(jià)值難以匹配，浪費(fèi)地塊指標(biāo)。地塊內(nèi)部沒有較好新成產(chǎn)品積壓。地塊物業(yè)類型指標(biāo)套數(shù)體量（㎡）中庭面積容積率品質(zhì)改善高層2T3/2T456476166117403.01地塊投資型高層T426400/商業(yè)//9860/幼兒園/3080/4地塊品質(zhì)改善高層2T270874763101403.0投資型高層T413200人才公寓2T616830商業(yè)//21579/地塊物業(yè)類型指標(biāo)套數(shù)體量（㎡）容積率7地塊投資型高層2T4384377913.09地塊投資型高層2T4348348063.0方案二、容積率指標(biāo)拆分t4

為更好的符合品質(zhì)改善住宅與投資型住宅的定位，將各地塊容積率進(jìn)行拆分：降低1#容積率至約2.6，4#容積率調(diào)至3.2,t4

2.6 t2/t3

1#4#梯戶比保證在T3/T4，7#、9#，容積率加高至＞3.0，T4產(chǎn)品，與改善住宅形成內(nèi)部差異。t4t6人才公寓

3.2 t2/t33.1 t43.4 t4

地塊物業(yè)類型指標(biāo)套數(shù)體量（㎡）中庭面積容積率品質(zhì)改善高層2T2/2T356461200117402.61地塊投資型高層2T426400/商業(yè)//9860/幼兒園/3080/4地塊品質(zhì)改善高層2T2/2T370882800101403.2投資型高層2T413200人才公寓2T616830商業(yè)//21579/地塊物業(yè)類型指標(biāo)套數(shù)體量（㎡）容積率7地塊投資型高層2T4396396003.19地塊投資型高層2T4396396003.4戶型配比建議：物業(yè)類型面積段戶型各地塊物業(yè)類型占比105-110㎡舒適三房雙衛(wèi)30%1、4號地塊125-130㎡經(jīng)濟(jì)四房雙衛(wèi)50%140-150㎡舒適四房雙衛(wèi)20%90—95㎡經(jīng)濟(jì)型三房1.5衛(wèi)60%7、9號地塊110—115㎡經(jīng)濟(jì)型四房雙衛(wèi)40%7、9號地塊作為一期投資性住宅，1、4號地塊作為二期品質(zhì)改善性住宅。市場外部競爭驗(yàn)證，關(guān)鍵詞—補(bǔ)缺、走量、相對溢價(jià)本案90-115㎡投資性產(chǎn)品，填補(bǔ)了區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品空白，降低了區(qū)域投資門檻；110-150㎡改善產(chǎn)品與市場主流產(chǎn)品匹配，隨市溢價(jià)能力強(qiáng)。70-90㎡ 90-110㎡110-130㎡130-150㎡150-170㎡170-200㎡200-250㎡250-300㎡300㎡以上本案秦皇寺板塊錦江生態(tài)帶新川科技園保利3子內(nèi)部競爭驗(yàn)證，關(guān)鍵詞——產(chǎn)品差異化170是120㎡起步低密產(chǎn)品，180㎡起步高層產(chǎn)品，總價(jià)370萬起步，對抗區(qū)域霸主麓湖/卡地亞，天府新區(qū)保利高端項(xiàng)目布局；保利天空之城千畝大盤，航天主力樂園，產(chǎn)品線豐富，110-150㎡高層、140-180㎡洋房、158-205㎡別墅產(chǎn)品；本案由于地塊分散，商住混合，指標(biāo)限制等因素，缺乏競爭優(yōu)勢，因此本案應(yīng)作為保利3子補(bǔ)位者存在，建議產(chǎn)品面積段110㎡以下，主打購入門檻低的投資性產(chǎn)品。70-90㎡ 90-110㎡110-130㎡130-150㎡150-170㎡170-200㎡200-250㎡250-300㎡300㎡以上本案保利170保利天空之城方案二：容積率拆分，限價(jià)之下產(chǎn)值預(yù)估物業(yè)建筑面積/㎡單價(jià)(限價(jià))元/㎡產(chǎn)值(限價(jià))合計(jì)（限價(jià)）投資型高層118800140001663200000品質(zhì)改善高層144000每年上浮7%計(jì)算230400000039672000002年時(shí)間16000方案二：容積率拆分，限價(jià)松綁之下產(chǎn)值預(yù)估物業(yè)建筑面積/㎡單價(jià)(不限價(jià))元/㎡產(chǎn)值(不限價(jià))合計(jì)（不限價(jià)）投資型高層1188001400016632000004255200000品質(zhì)改善高層144000180002592000000part4.項(xiàng)目價(jià)值體系建議天府中心國際社區(qū)價(jià)值體系建議——社區(qū) 精裝產(chǎn)品 會所 商業(yè)加入“知識星球行業(yè)與管理資源”庫，免費(fèi)下載報(bào)告合集每月上傳分享2000+份最新行業(yè)資源（涵蓋科技、金融、教育、互聯(lián)網(wǎng)、房地產(chǎn)、生物制藥、醫(yī)療健康等行研報(bào)告、科技動(dòng)態(tài)、管理方案）；免費(fèi)下載資源庫已存行業(yè)報(bào)告。免費(fèi)下載資源庫已存國內(nèi)外咨詢公司管理方案，企業(yè)運(yùn)營制度。免費(fèi)下載資源庫已存科技方案、論文、報(bào)告及課件。

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拉伸運(yùn)動(dòng)室內(nèi)跑道力量訓(xùn)練室內(nèi)乒乓球4、精裝策略——精工精造、匠心充滿藝術(shù)感、五星級酒店品質(zhì)細(xì)節(jié)—精工精造典雅、精致、品質(zhì)、適用、實(shí)用實(shí)用體系——超人性化7#/9#投資型高層，保利堂悅精裝復(fù)刻版以保利堂悅項(xiàng)目為基礎(chǔ)參考，基礎(chǔ)用材品牌化，核心配置上全面超越，打造新風(fēng)除霾、中央空調(diào)、地暖系統(tǒng)、直飲水系統(tǒng)、LOW-E降噪玻璃。保利堂悅裝修標(biāo)準(zhǔn)電梯日立或同檔次墻面墻磚電梯大堂地面地磚頂棚石膏板吊頂墻面墻磚、乳膠漆標(biāo)準(zhǔn)層電梯廳地面地磚公共部位頂棚石膏板吊頂墻面白色膩?zhàn)訕翘蓍g地面水泥砂漿地坪頂棚白色膩?zhàn)悠渌撝品鍪滞鈮ν鈮ν苛蠁卧Tü安全智能化門禁單元門戶內(nèi)特定部位彩色可視對講系統(tǒng)、天然氣泄漏探測器、緊急按鈕戶內(nèi)特定部位外門窗鋼制入戶門、塑鋼中空玻璃外欄桿景觀陽臺鋼制玻璃欄桿、生活陽臺鋼制欄桿戶內(nèi)門PVC覆膜木復(fù)合門全屋開關(guān)插座良信全屋設(shè)備配置廳房內(nèi)中心燈位白熾燈ü生態(tài)健康化其他新風(fēng)除霾新風(fēng)除霾、地暖系統(tǒng)僅客餐廳、臥室、書房有精裝配置參考保利堂悅裝修標(biāo)準(zhǔn)墻面乳膠漆、踢腳線玄關(guān)地面石材拼花、地磚頂棚石膏板吊頂其他定制玄關(guān)柜墻面乳膠漆、踢腳線電視背景墻框線（含中間石材面）地面強(qiáng)化木地板客餐廳地磚（含地面波打線）頂棚局部石膏板吊頂、窗簾盒、乳膠漆、燈帶ü細(xì)節(jié)貼心化客廳無線WIFI墻面插座、走道LED感應(yīng)小夜燈其他墻面乳膠漆、踢腳線地面強(qiáng)化木地板房間1實(shí)木復(fù)合木地板室內(nèi)頂棚乳膠漆、局部石膏板吊頂石膏踢腳線其他床頭USB插座墻面乳膠漆、踢腳線ü工藝品質(zhì)化強(qiáng)化木地板地面房間2、3、（4）實(shí)木復(fù)合木地板頂棚乳膠漆石膏踢腳線墻面墻磚地面地磚頂棚金屬扣板吊頂、廚房吸頂燈廚房部品配置櫥柜廚房電器煙機(jī)（方太或同檔次品牌）灶具（方太或同檔次品牌）消毒柜（方太或同檔次品牌）精裝配置參考保利堂悅裝修標(biāo)準(zhǔn)廚房其他定制整體櫥柜抽油煙機(jī)、燃?xì)庠睿ǚ教?、消毒柜（方太）、不銹鋼水槽、龍頭（摩恩）墻面墻磚地面地磚頂棚金屬扣板吊頂、浴霸金屬扣板吊頂、風(fēng)暖浴霸衛(wèi)生間1坐便器（科勒/toto）浴室柜及鏡柜其他臺盆（科勒/toto）衛(wèi)生間五金掛件（摩恩或同檔次）室內(nèi)淋浴及面盆龍頭（摩恩或同堂次）墻面墻磚地面地磚頂棚干區(qū)為石膏板吊頂、濕區(qū)為金屬扣板吊頂、浴霸衛(wèi)生間2金屬扣板吊頂、風(fēng)暖浴霸ü用材品牌化坐便器（科勒/toto）其他整體衛(wèi)浴柜（摩恩）淋浴單屏淋浴及面盆龍頭（科勒/toto）陽臺墻面外墻涂料、磚踢腳線地面地磚頂棚外墻涂料、吸頂燈1#、4#品質(zhì)改善社區(qū)在7#、9#地塊保利堂悅精裝標(biāo)準(zhǔn)之上，適當(dāng)智能加配市場的精裝科技系統(tǒng)配置主要為：智能居家、健康科技系統(tǒng)和智能安防系統(tǒng)。智能安防系統(tǒng)基本為標(biāo)準(zhǔn)配置，營銷上可發(fā)揮空間較??；金茂府的健康人居系統(tǒng)市場認(rèn)可度較高，但成本較高，難以進(jìn)行成本控制；智能居家系統(tǒng)成本相對較低，可控性較強(qiáng)，營銷上可以作為較大的亮點(diǎn)進(jìn)行展示。本案智能配置原則：成本可控、非極致、可作為營銷亮點(diǎn)市場智能化研究---金茂府偏重健康人居系統(tǒng)的打造，全面引入“綠色人居”概念金茂獨(dú)有“綠金品質(zhì)”開發(fā)理念，重點(diǎn)對“十二大人居科技系統(tǒng)”的直接宣傳綠金科技：針對呼吸（safe-air）、飲水（safe-water）、靜音（silence）、調(diào)溫（snug）、遮陽（sun-shade）、智慧生活（sagacity）六大維度的智能化。市場智能化研究---朗詩以“被動(dòng)式建筑”綠色建筑科技為主，強(qiáng)調(diào)健康居家，市場接受度有限1.室內(nèi)恒溫地源熱泵系統(tǒng)2.室內(nèi)恒溫、恒濕環(huán)境系統(tǒng)3.雨水回收利用系統(tǒng)4.24小時(shí)中央生活熱水系統(tǒng)5.高效節(jié)能門窗系統(tǒng)6.高效節(jié)能外保溫系統(tǒng)7.室內(nèi)光環(huán)境控制系統(tǒng)8.同層排水系統(tǒng)9.室內(nèi)恒溫天棚輻射盤管系統(tǒng)

智慧家室內(nèi)環(huán)境監(jiān)測系統(tǒng)（PM2.5、溫濕度、CO2、甲醛、媒體控制TVOC）可視化可視對講系統(tǒng)系統(tǒng)燈光控制音樂控制停車智慧系統(tǒng)暖通控制系統(tǒng)窗簾控制控制系統(tǒng)系統(tǒng)被動(dòng)式建筑市場智能化研究---藍(lán)光側(cè)重“智能居家”的理念，配置上面注重住宅的科技化配置智能化“黑科技”一是智能歸家：歸家、離家、報(bào)警、緊急程序設(shè)置二是智能景觀：園林景觀智能化及清潔監(jiān)控三是智能精裝：好品牌、品質(zhì)基礎(chǔ)上的人性化設(shè)計(jì)四是智能健康：新風(fēng)系統(tǒng)以及線下華西就醫(yī)通道等藍(lán)光生活家·智能魔鏡市場智能化研究配置項(xiàng)目逐步增多，內(nèi)容更加豐富近年來各大改善項(xiàng)目在智能家居配置上內(nèi)容越來越豐富，但依然以基礎(chǔ)實(shí)用功能為標(biāo)配，付費(fèi)的高級功能更多用于營銷展示，提升項(xiàng)目品質(zhì)及口碑，同時(shí)高級功能打造成本較高，售價(jià)較高，客戶接受有一定難度。區(qū)域項(xiàng)目配置標(biāo)準(zhǔn)配置內(nèi)容萬科城臻園少量（額外加載）標(biāo)準(zhǔn)配置：可視對講。額外加載：智能燈光（LED感應(yīng)燈、衣帽間感應(yīng)燈）、智能安防（緊急呼叫、燃?xì)馓綔y）、智能門鎖（指紋密碼鎖）萬科理想城少量（額外加載）標(biāo)準(zhǔn)配置：可視對講。額外加載：智能燈光（LED感應(yīng)燈、衣帽間感應(yīng)燈）、智能安防（緊急呼叫、燃?xì)馓綔y）萬科玖西堂少量（額外加載）暫定配置：可視對講、智能燈光（LED感應(yīng)燈、衣帽間感應(yīng)燈）、智能安防（緊急呼叫、燃?xì)馓綔y）、智能門鎖（指紋密碼鎖）中糧祥云里少量可視對講城西保利堂悅少量可視對講、智能門鎖（指紋密碼鎖）龍湖西宸原著少量可視對講、智能門鎖（指紋密碼鎖）陽光城檀府少量標(biāo)準(zhǔn)配置：可視對講、智能門鎖（指紋密碼鎖+人臉識別）藍(lán)光雍錦世家豐富標(biāo)準(zhǔn)配置：智能燈光（感應(yīng)燈、情景燈）、背景音樂、智能安防（緊急呼叫、燃?xì)馓綔y）、可視對講、環(huán)境控制（智能面板控制）、智能門鎖（指紋密碼鎖）、電動(dòng)窗簾中鐵建西派城豐富標(biāo)準(zhǔn)配置：背景音樂、智能安防（緊急呼叫、燃?xì)馓綔y）、可視對講、環(huán)境控制（智能面板控制）、智能門鎖（指紋密碼鎖）。額外加載：智能燈光（感應(yīng)燈、情景燈）、電動(dòng)窗簾、智能機(jī)器人對講綠地新里城少量可視對講、智能門鎖（指紋密碼鎖）、智能安防（緊急呼叫）市場智能化研究多數(shù)項(xiàng)目配置仍以實(shí)用性功能為主可視對講、智能門鎖和緊急呼叫是常規(guī)配置項(xiàng)，其余多為增配，且需客戶額外付費(fèi)購買。區(qū)域項(xiàng)目配置標(biāo)準(zhǔn)配置內(nèi)容世茂城少量（額外加載）可視對講、智能門鎖（指紋密碼鎖）藍(lán)光公園華府少量（額外加載）暫定配置：可視對講、智能門鎖（指紋密碼鎖）、智能安防（緊急呼叫、燃?xì)馓綔y）首創(chuàng)天禧68少量（額外加載）可視對講北大資源紫境東來少量可視對講、智能安防（緊急呼叫、燃?xì)馓綔y）、智能門鎖（指紋密碼鎖、人臉識別）中鐵建青秀未遮山少量暫定配置：可視對講、智能門鎖（指紋密碼鎖）、智能安防（緊急呼叫、燃?xì)馓綔y）城南朗詩南門綠郡少量可視對講、環(huán)境控制（智能面板控制）、智能安防（緊急呼叫、燃?xì)馓綔y）朗基和今緣少量可視對講、智能門鎖（指紋密碼鎖）北辰南湖香麓豐富暫定配置：可視對講、智能門鎖（指紋密碼鎖）北大資源紫境府豐富可視對講、智能安防（緊急呼叫、燃?xì)馓綔y）