城市房屋拆遷存在的問(wèn)題及對(duì)策

城市房屋拆遷存在的問(wèn)題及對(duì)策

隨著城市現(xiàn)代化進(jìn)程的加快，基于土地資源重新配置的需要，中國(guó)的許多城市都進(jìn)行了大規(guī)模的城市房屋規(guī)劃和拆遷。城市房屋的拆遷攸關(guān)被拆遷人的基本的生存及發(fā)展,必然要審慎對(duì)待,合理、合法地進(jìn)行拆遷才能最大程度保障被拆遷人的合法權(quán)益。而近些年來(lái),拆遷糾紛頻發(fā),公共利益與私權(quán)保護(hù)難以調(diào)和,如何協(xié)調(diào)兩者利益已經(jīng)成為城市房屋拆遷工作中的重中之重。完善城市房屋拆遷法律制度,一方面,有利于實(shí)現(xiàn)國(guó)有土地資源的合理配置,推進(jìn)城市現(xiàn)代化,促進(jìn)城市穩(wěn)定;另一方面,有利于形成合理、合法的拆遷行為,保障私權(quán)。一、搬遷城市住房的重要性和現(xiàn)狀(一)房屋征收對(duì)象根據(jù)2011年《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第9條,拆遷是指根據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃,將保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建,應(yīng)當(dāng)納入市、縣級(jí)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展年度計(jì)劃需要,房屋征收部門(mén)可以委托房屋征收實(shí)施單位依法拆除建設(shè)用地范圍內(nèi)的房屋和附屬物,將該范圍內(nèi)的單位和居民重新安置,并對(duì)其所受損失予以補(bǔ)償?shù)姆尚袨?。根?jù)《土地管理法》第8條,城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地,除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外,屬于農(nóng)民集體所有。城市房屋作為國(guó)有土地上的附屬物,依法適用《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》,而農(nóng)村房屋作為集體土地上的附屬物,依法適用《集體土地房屋拆遷管理辦法》。本文重點(diǎn)講述的是國(guó)有土地上的城市房屋拆遷。在城市房屋拆遷活動(dòng)中主要涉及兩種財(cái)產(chǎn)權(quán)利:房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)。(二)房屋拆遷中存在的矛盾進(jìn)入21世紀(jì)以來(lái),我國(guó)的城市化進(jìn)程取得的成績(jī)令人矚目,而房屋拆遷作為推進(jìn)城市化的重要舉措之一,更是發(fā)揮了巨大的作用。據(jù)統(tǒng)計(jì),我國(guó)每年因城市化發(fā)展需要而拆遷的房屋面積近l億平方米,相當(dāng)于每年拆除一個(gè)大中型城市。然而在許多城市房屋拆遷和補(bǔ)償安置中,頻頻發(fā)生拆遷糾紛,更有甚者,引發(fā)了暴力流血事件,造成惡劣的社會(huì)影響,從而也使房屋拆遷工作無(wú)法繼續(xù)進(jìn)行。例如,新聞報(bào)道的2016年2月5日武漢市洪山區(qū)板橋村進(jìn)行城中村改造時(shí)發(fā)生的暴力強(qiáng)拆事件。由此可見(jiàn),不合理、不合法的拆遷行為不僅會(huì)損害被拆遷人的私權(quán),還嚴(yán)重影響了政府的公信力。在城市房屋拆遷過(guò)程中,主要存在以下問(wèn)題:1.部分政府職能發(fā)生錯(cuò)位,權(quán)力擴(kuò)張嚴(yán)重當(dāng)前拆遷這種公私權(quán)利的博弈,通常是公權(quán)凌駕于私權(quán)之上,表現(xiàn)為政府職能的錯(cuò)位、越位。同時(shí),某些政府行政人員漠視法律法規(guī),滋生強(qiáng)權(quán)思想,行政權(quán)力擴(kuò)張,沒(méi)有完全做到依法行政。比如,在未告知被拆遷人的情況下進(jìn)行強(qiáng)拆、不遵循拆遷程序進(jìn)行拆除房屋等。2.拆遷的未來(lái)價(jià)格在實(shí)踐中,某些政府部門(mén)憑借政治權(quán)力,對(duì)同等對(duì)象區(qū)分對(duì)待。拆遷補(bǔ)償款項(xiàng)與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)無(wú)法有效銜接,有些甚至無(wú)法保障被拆遷人最基本的生存需要。法律規(guī)定,拆遷房屋的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是該房屋的市場(chǎng)價(jià)格,但是這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)只能體現(xiàn)出該房屋在現(xiàn)階段的收益能力,然而房屋作為不動(dòng)產(chǎn),它的價(jià)值應(yīng)由它未來(lái)的市場(chǎng)價(jià)值決定。雖然目前的待遷房地產(chǎn)的價(jià)值較低,但是可能受未來(lái)政府政策的變化,它的收益可能會(huì)增加。因此,通過(guò)非全面的市場(chǎng)比較法不能夠真實(shí)的反映待拆遷房地產(chǎn)的價(jià)格。3.公益拆遷和商業(yè)拆遷在立法上界限模糊,存在著濫用公權(quán)力的地方政府及其官員把“公益拆遷”2011年《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的實(shí)施在法律層面完善了城市房屋拆遷法律制度,但是在《條例》中并沒(méi)有嚴(yán)格區(qū)分公益拆遷和商業(yè)拆遷,公益拆遷和商業(yè)拆遷界限模糊,這導(dǎo)致許多地方政府及其官員為了謀取私利,濫用公權(quán)力,打著“公益拆遷”的幌子介入和干預(yù)商業(yè)拆遷活動(dòng),侵犯公民合法的財(cái)產(chǎn)權(quán)利,從而影響到黨和政府的公信力。4.補(bǔ)償基于政府或經(jīng)營(yíng)者特定要求的補(bǔ)償前段時(shí)間在網(wǎng)絡(luò)上流行一個(gè)詞語(yǔ)叫“釘子戶”,“釘子戶”是城市房屋拆遷工作的產(chǎn)物,主要是認(rèn)為拆遷補(bǔ)償款不多,想從政府或開(kāi)發(fā)商那里獲得符合自己要求的補(bǔ)償。然而很多“釘子戶”在觀念上存在錯(cuò)誤,形成“拆遷致富”的思想觀念,抱著一種“除非拆遷款更多,否則我就是不拆”的思想,要求巨額的拆遷款項(xiàng),更有甚者,在拆遷來(lái)臨之際短短幾天內(nèi)增加房屋的層數(shù)和面積來(lái)獲得巨額的賠償款,這其實(shí)從側(cè)面反映了某些人貪婪的扭曲思想。二、完善我國(guó)城市房屋拆遷法的具體途徑(一)確立拆遷責(zé)任制度政府在城市房屋拆遷過(guò)程中,擔(dān)當(dāng)著極其重要的角色。城市房屋拆遷已經(jīng)從一開(kāi)始的政府主導(dǎo)型轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌?chǎng)主導(dǎo)、政府協(xié)調(diào)。在法律層面,完善相關(guān)的行政法規(guī),規(guī)范政府的行政行為,推進(jìn)依法行政,切實(shí)轉(zhuǎn)變政府角色錯(cuò)位與缺位的現(xiàn)象。立法須確立嚴(yán)格的拆遷責(zé)任,通過(guò)明確拆遷者應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任,制裁違法拆遷行為,實(shí)現(xiàn)對(duì)拆遷行為的有效制約,預(yù)防違法拆遷行為。政府相關(guān)部門(mén)之間要權(quán)責(zé)分明,各司其職,相關(guān)部門(mén)如國(guó)土局和房屋管理局要在房屋拆遷過(guò)程中扮演好監(jiān)督者的角色。同時(shí),政府部門(mén)的行政人員要糾正強(qiáng)權(quán)思想,切實(shí)履行好公職,并且規(guī)定在違反相關(guān)行政法規(guī)時(shí)相應(yīng)的懲處機(jī)制。(二)制定統(tǒng)一的房屋拆遷方面的法律,并制定統(tǒng)一的房屋拆遷方面的法律《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》是由國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī),從法律位階上來(lái)說(shuō)低于法律的效力。由于現(xiàn)階段法律規(guī)定城鄉(xiāng)實(shí)行二元的拆遷管理制度,筆者認(rèn)為應(yīng)全國(guó)人大及其常委會(huì)統(tǒng)一制定關(guān)于拆遷方面的專門(mén)法律,然后再由國(guó)務(wù)院在前者基礎(chǔ)上制定條例。在法律和條例中統(tǒng)一規(guī)定國(guó)有土地和集體土地上房屋拆遷的制度和程序,從而促進(jìn)社會(huì)公平和保障被拆遷人的合法權(quán)益。唯有如此,才能有效地避免拆遷糾紛,使農(nóng)民和城市房屋被拆遷人獲得同樣的補(bǔ)償,實(shí)現(xiàn)公平正義。(三)拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一拆遷補(bǔ)償款項(xiàng)應(yīng)與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相銜接,保障被拆遷人的基本的生存需要,并且在一定范圍內(nèi)提高補(bǔ)償款項(xiàng),要做到同等情況同等對(duì)待。比較城市拆遷和農(nóng)村拆遷的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和補(bǔ)償內(nèi)容,現(xiàn)階段,城市房屋拆遷和農(nóng)村房屋拆遷執(zhí)行不同的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),根據(jù)中國(guó)有關(guān)憲法及物權(quán)法的立法原則,物權(quán)在法律上應(yīng)具有同等的地位,而這種城鄉(xiāng)土地征收及補(bǔ)償?shù)姆指罟芾碓趯?shí)踐中已經(jīng)否定了這一基本原則。因此,立法應(yīng)該明確補(bǔ)償?shù)姆绞胶蜆?biāo)準(zhǔn),補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)應(yīng)以該房屋未來(lái)的市場(chǎng)價(jià)值為限,補(bǔ)償?shù)姆绞匠爽F(xiàn)有的貨幣補(bǔ)償和房屋產(chǎn)權(quán)置換外,還應(yīng)建立多元的補(bǔ)償機(jī)制,比如在被拆遷人的就業(yè)上提供相關(guān)幫助。(四)公益拆遷與商業(yè)拆遷在以后的立法中應(yīng)嚴(yán)格區(qū)分公益拆遷和商業(yè)拆遷,劃清公益拆遷和商業(yè)拆遷的界限。公益拆遷的概念在立法中已經(jīng)有所體現(xiàn),而商業(yè)拆遷尚未有明確的立法規(guī)定,借鑒臺(tái)灣地區(qū)的做法,立法者應(yīng)當(dāng)在立法中對(duì)商業(yè)拆遷作出明確規(guī)定。同時(shí)規(guī)定政府不得以任何名義介入及干預(yù)商業(yè)拆遷,從而更好地保障被拆遷人合法的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。(五)從拆遷過(guò)程配合拆遷活動(dòng),要形成良好的氣流要切實(shí)轉(zhuǎn)變某些被拆遷人錯(cuò)誤的思想觀念,在合理、合法的拆遷行為下,從實(shí)際出發(fā),盡力配合拆遷人的拆遷行為,社會(huì)要形成良好的風(fēng)氣。完善相關(guān)法律防止被拆遷人的投機(jī)取巧行為,比如,法律不予認(rèn)可在拆遷前突擊改建房屋以增加賠償額的做法,被拆遷人補(bǔ)償?shù)姆秶圆疬w范圍確定時(shí)土地上的不動(dòng)產(chǎn)現(xiàn)狀為依據(jù)。(六)規(guī)定被拆遷人在行政訴訟階段立法應(yīng)確立完善的救濟(jì)機(jī)制,建立針對(duì)被征收人的協(xié)商、行政復(fù)議、行政訴訟等多種救濟(jì)方式,以保證權(quán)利人的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)在遭受違法拆遷行為侵害時(shí),能夠得到有效、及時(shí)、公平的救濟(jì),糾正違法拆遷行為。第一,在行政訴訟法層面來(lái)說(shuō),相對(duì)于公權(quán)力機(jī)關(guān),被拆遷人在行政訴訟中處于較為弱勢(shì)的地位,因此,應(yīng)該規(guī)定將拆遷行為納入具體行政行為合理性審查的范圍。第二,在被拆遷人提起行政訴訟階段,應(yīng)當(dāng)規(guī)定暫停拆遷行為的進(jìn)行,這是因?yàn)橐坏┎疬w行為開(kāi)始,對(duì)于雙方來(lái)說(shuō)其結(jié)果都是不可挽回的。第三,應(yīng)當(dāng)在拆遷程序中規(guī)定公告和聽(tīng)證程序,保證被拆遷人在程序中的參與權(quán)和異議權(quán)。三、